Direktanlage. Prof. Dr. Steffen Sebastian IIA 2011 Frankfurt/Main, 19. Oct. 2011

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1 Internationale Analyse der Interaktion von Immobilienaktien mit Direktanlage IIA 2011 Frankfurt/Main, 19. Oct. 2011

2 Studien im Auftrag der EPRA 2009: Real Estate Securities Real Estate or Equities? USA und Großbritannien 2011: Internationale Analyse der Interaktion von Immobilienaktien mit Direktanlage Real Estate Securities Real Estate or Equities? An International Analysis 13 Länder Seite 2

3 Studien im Auftrag der EPRA Bö(r)se-Immobilen oder Offene Immobilienfonds Was ist besser? Seite 3

4 Indirekte Immobilienanlagen in Deutschland 7,5% 0,8% Offene Immobilienfonds: 85,031 Mrd. EUR 31,9% 59,8% Geschlossene Immobilienfonds: 45,39 Mrd. EUR Immobilienfonds AGs: 10,716 Mrd. EUR REITs: 1,091 Mrd. EUR Quelle: BVI, Datastream, VDP Seite 4

5 Durchschnittsrendite h OIF versus Inflation unbedenklich OIF. Für private Anleger in der Regel Trotz Wertberichtigungen vergleichsweise eise geringes Verlustrisiko Gute Diversifikation / kein Klumpenrisiko In der Regel liquide Anlageform Geringe Standardabweichungen Guter Inflationsschutz (?) Geringere Transaktionskosten k t (~5%) als Direktanlagen Seite 5

6 Fondsname Liquiditätsquote Mittelzuflüsse 1. HJ 2011 in tsd. Euro Rendite lfd. Jahr Axa Immoselect* 9,40% ,72 CS Euroreal* 18,00% ,81 Degi International* 19,00% -3,01 Deka-Immobilien 22,20% 20% ,81 Europa Deka-Immobilien 16,70% ,63 Global grundbesitz europa 33,40% ,36 grundbesitz global 13,50% ,58 hausinvest 16,31% ,67 KanAm grundinvest 8,90% ,27 Fonds SEB ImmoInvest* 15,00% ,07 UniImmo: 37,20% ,58 Deutschland UniImmo: Europa 29,60% ,85 UniImmo: Global 9,60% ** -5,86 Nachteile OIF Liquiditätsrisiko relevant? Hohe Gebühren Ausgabeaufschlag (i.d.r. 5 %) durchschnittliche TER von 0,8 % Gebühren für den Erwerb von Immobilien (1-2%) ggf. zzgl. Performance Fee Hohe Liquiditätsquote / geringe Verzinsung der Liquiditätsreserve * derzeit geschlossen ** Ankauf von Anteilen durch die KAG Quelle: Scope; Fondsweb; BV Seite 6

7 Geschlossene Fonds Geschlossener Fonds ein aussterbendes Investment? Durchschnittsalter der Zeichner Quelle: Feri, Gesamtmarktstudie 2011, Kap. 12, S. 8; sowie Loipfinger, Marktanalyse 2000, S. 120 Nachteile machen Geschlossenen Fonds zusehends unattraktiver Kaum noch steuerliche Vergünstigungen Hohes Klumpenrisiko ik schlechteste Liquidität aller Immobilienanlagen EK geht seit Jahren sukzessive zurück Zeichner werden immer älter Seite 7

8 REITs und Immobilien-AGs zusätzliches Börsenrisiko ik aber: Zusätzliche Börsenchancen Transparente Anlage Geringe Losgröße Gute Diversifikationsmöglichkeiten (ggf. REIT-Fonds) Liquide Anlage Erträge aus Aktienbesitz (Abgeltungssteuer) OIF? Seite 8

9 REITs und Immobilien-AGs das günstigere Investment? Kein Ausgabezuschlag g Transaktionskosten bei etwa 0,5 % Keine zusätzlichen Gebühren für Immobilientransaktionen Vgl. geringe g Gebühren für Management und Verwaltung Keine Mindesthaltedauer Keine Mindestbeteiligung Keine Liquiditätshaltung Seite 9

10 Kursentwicklung des Prime Office REITs - 36 % in drei Monaten REITs und Immobilien-AGs das anspruchsvollere Investment! Kursschwankungen stellen ein erhebliches Risiko dar (Solvency II). Zusatzproblem: Wann ist der günstigste Einstiegs- oder Verkaufszeitraum? Seite 10

11 OIF vs. Bö(r)senimmobilien OEREF Germany EPRA/NAREIT Euro Zone Total Return Index EPRA/NAREIT Europe Total Return Index Seite 11

12 70% Annual Total Returns 50% 30% 10% % -30% -50% OEREF Germany EPRA/NAREIT Euro Zone Total Return Index EPRA/NAREIT Europe Total Return Index Seite 12

13 Average Mean Standard Deviation OEREF Germany 50% 5.0% 24% 2.4% EPRA/NAREIT Euro Zone Total Return Index 7.2% 24.1% EPRA/NAREIT Europe Total Return Index 4.5% 27.9% Seite 13

14 Zukunftsaussichten Was macht der Anleger? Der private Anleger? Institutionelle? Ausländische Investoren? Seite 14

15 Entsetzte Anleger flüchten ins Betongold Augsburger Allgemeine (9. August 2011) Wohnungsverkäufe in deutschen Großstädten Nachteile Wohnungskauf Losgröße (hohes Klumpenrisiko) Transparenz (hohes Standortrisiko) Bevölkerungsentwicklung (demografisches Risiko) ik Geringe Fungibilität Hohe Transaktionskosten k t Quelle: Accentro Wohneigentumsreport 2011, S. 11 Seite 15

16 Ges samtrisiko idiosynkratisches Risiko diversifizierbar systematisches Risiko nicht diversifizierbar Anzahl der Immobilien Fazit 1 Nahezu jeder institutioneller oder privater Anleger sollte Immobilien in seinem Portfolio haben. 5-20% (je nach Risikoaversion). Fazit 2 Bei deutlich weniger als 2,5 Mrd. Euro Anlagevolumen sind häufig nur indirekte Anlageformen sinnvoll. *) 10 Mio. x 50 / 20% = 2,5 Mrd. Seite 16

17 OIF vs. Bö(r)senimmobilien OEREF Germany EPRA/NAREIT Euro Zone Total Return Index EPRA/NAREIT Europe Total Return Index Seite 17

18 Forschungsfrage 1. Was treibt die Renditen der börsennotierten Immobilienanlage? Immobilienmärte Aktienmärkte 2. Ergebnis EPRA-Studie 2009 für UK/USA Kurzfristig: Aktienmärkte Langfristig (< 8 J): Immobilienmärkte Seite 18

19 Marktkapitalisierung RE Securities Global EPRA/NAREITs US Australia France UK Hong Kong Seite 19 Quelle: EPRA/NAREIT

20 Marktanteile RE Securities ,50 0,45 0,40 0,35 US: 46% US + UK: 52% US + UK + Hong Kong + Australia: 80% US + UK + Hong Kong + France + + Switzerland: 92.5% 0, ,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 Seite 20 Quelle: EPRA/NAREIT

21 Indexverläufe Australia 3000 France Hong Kong UK United States Seite 21

22 Empirical Results Economy RE Securities Australia Belgium Denmark Finland France Stock Property Economy (4.422) (3.170) RE Securities Spain Stock Property (5.979) (0.6228) (3.337) (5.747) (-1.190) Hong Kong The Netherlands Norway (4.875) Sweden (2.391) (8.227) (-4.242) (5.601) (-2.662) (4.651) (0.354) (4.753) (2.987) Switzerland UK (-0.434) (4.233) (5.863) (3.495) (3.482) US (6.450) (2.551) (2.683) (9.752) Seite 22

23 Empirical Results Economy RE Securities Australia Belgium Denmark Finland France Stock Property Economy (4.422) (3.170) RE Securities Spain Stock Property (5.979) (0.6228) (3.337) (5.747) (-1.190) Hong Kong The Netherlands Norway (4.875) (8.227) (5.601) (-2.662) (4.651) (0.354) (4.753) (2.987) Sweden Switzerland UK (-0.434) (2.391) (-4.242) (4.233) (5.863) (3.495) (3.482) US (6.450) (2.551) (2.683) (9.752) Seite 23

24 Empirical Results Langfristiger Zusammenhang: Signifikante Kointegration mit dem Immobilienmärkten: alle 13 Länder Signifikante Kointegration mit dem Aktienmärkten: 2 Länder Seite 24

25 Zusammenfassung Börsennotierte Immobiliengesellschaften eignen sich bei einem langfristigen Anlagehorizont für eine Diversifikation. Immobilienaktien haben langfristig niedrige Korrelationen und eine defensivere Risiko-Rendite-Struktur Rendite als der allgemeine Aktienmarkt. Kurzfristig Aktien, langfristig Immobilien? Nachweis in 13 Märkten gelungen. Seite 25

26 Kontakt IREBS Institut t für Immobilienwirtschaft i Universität Regensburg Universitätsstraße 31 D Regensburg Tel.: Fax: Seite 26

27 IREBS Institut für Immobilienwirtschaft - Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung, - Geschäftsführer des IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, irebs Forschungsprofessor am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), Mannheim (Real Estate and Capital Market Network, Sprecher des Forschungsverbundes Immobilien- und Kapitalmärkte Zusammenschluss von über 30 Professoren aus Wirtschafts- und Rechtswissenschaften estate - Leiter Arbeitskreis Indirekte Immobilienanlagen der gif - Academic Member of INREV - Academic Member of EPRA Seite 27

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