Marktbericht Gewerbe Industrie Lager Logistik Köln und Umland 2015

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1 Marktbericht Gewerbe Industrie Lager Logistik Köln und Umland 2015 Greif & Contzen 2015 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015

2 Standort und Infrastruktur Köln und das Rheinland bilden mit mehr als sieben Millionen Einwohnern sowie einem leistungsstarken und engmaschigen Straßen-, Schienen-, Flug- und Wasserwegenetz einen der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands. Wesentlicher Bestandteil dieses Ballungsraumes ist die Logistikwirtschaft. Sie sorgt dafür, dass Waren für Bevölkerung und Industrie transportiert, umgeschlagen und gelagert werden. Die Domstadt und ihr Umland bilden innerhalb Europas einen zentralen Knotenpunkt zur Anlieferung und Weiterverteilung von Gütern. Sie sind einer der größten Umschlagplätze für kombinierten Ladungsverkehr im europäischen Binnenland. Am Flughafen Köln-Bonn befinden sich die internationalen Drehkreuze von FedEx und UPS, die Übernachtlieferungen in die ganze Welt ermöglichen. Flughafen Köln-Bonn - drittgrößter Frachtflughafen Deutschlands Frachtaufkommen 2014: t 24 h Betriebserlaubnis Internationale Drehkreuze (Hubs) von FedEx und UPS Güterbahnhof Eifeltor zählt zu den größten Umschlagbahnhöfen des kombinierten Verkehrs in Europa max. Umschlagkapazität: Kranungen 1 p.a. Terminal Nord Umschlagbahnhof des kombinierten Verkehrs Modul A1 mit TEU (Standardcontainer) p.a. ist seit dem in Betrieb max. Kapazität Endausbaustufe: ca TEU Industriehäfen Köln Niehl I und II, Deutz und Godorf Frachtumschlag 2014: 13,2 Millionen t Autobahnen (Kölner Autobahnring) A1, A3, A4, A57, A59, A555, A559 Strukturdaten Köln und Umland Bevölkerung GewerbeSthebesätze SVP-Beschäftigte Arbeitslosigkeit* Stadt Köln ,4 % Leverkusen ,0 % Rhein-Erft-Kreis ,6 % Rheinisch- Bergischer Kreis ,4 % *August Eine Kranung ist das Verladen von Containern, Sattelaufliegern oder Wechselbrücken. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 2

3 Industrie Lager Logistik Industrie- und Gewerbegebiete im Stadtgebiet Köln und Umland Feldkassel / Fühlingen Niehl Longerich / Bilderstöckchen Ossendorf Frechen Marsdorf Hürth Eifeltor Brühl Rodenkirchen Porz / Eil / Gremberghoven Poll Bergisch Gladbach Mülheim mapz.com Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 3

4 1. Stadtgebiet KÖLN Auswahl Vermietungen Stadtgebiet KÖLN 2015 Mieter Lage Art Mietfläche (ca.) N.N. Merkenich Halle m² Jump Management Dellbrück Halle m² LaserTag Ossendorf Halle m² Auktionshaus Lövenich Halle m² Ron Lion Schlafsysteme Lövenich Halle m² Rhein Maas Vertriebs GbR Marsdorf Halle m² Mathias-Brüggen-Straße, Gewerbegebiet Ossendorf Greif & Contzen 2015 Auswahl Verkäufe Stadtgebiet KÖLN 2015 Käufer Lage Grundstück (ca.) Halle (ca.) Goodman Onyx L. Merkenich m² - MStar Europe Ossendorf k.a m² BEOS AG Marsdorf k.a m² Fair Value REIT Merkenich k.a m² Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 4

5 Lagerflächenumsatz Stadtgebiet KÖLN Entwicklung und Prognose m² m² m² m² m² m² m² wurden bislang (Stand: September 2015) rund Quadratmeter Hallenfläche im Kölner Stadtgebiet vermietet. Die mit Abstand größte Transaktion fand im Stadtteil Merkenich statt. Goodman verzeichnet im ersten Bauabschnitt eine Vorvermietung von rund Quadratmetern. Der Großteil der Vertragsabschlüsse umfasste jedoch zwischen bis Quadratmeter. Voraussichtlich wird bis zum Ende des Jahres ein Gesamtumsatz von rund Quadratmeter erreicht werden. Dies entspräche gegenüber 2014 einem Rückgang der Vermietungsleistung von rund 17 Prozent. Seit Jahren ist zu beobachten, dass ein Konzentrationsprozess auf sehr große Zentrallager stattfindet, der den Bedarf nach kleineren Objekten reduziert. Im Kölner Umland wurden allerdings weitere Kontrakte registriert, die bei dieser Umsatzbetrachtung nicht berücksichtigt sind. Lagerflächenumsatz Stadtgebiet KÖLN bis zum dritten Quartal 2015 nach Größenklassen in Prozent m²; 27% m²; 9% m²; 30% m²; 34% Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 5

6 Aktuelle Marktsituation Stadtgebiet Köln Das aktuelle Angebot an Hallenflächen in der Stadt Köln (Stand: September 2015) beläuft sich auf rund Quadratmeter. Dies umfasst sowohl Leerstand als auch Projektierungen. Gezählt wurden dabei Objekte ab 500 Quadratmeter. Die Flächennachfrage oberhalb von Quadratmeter ist aufgrund des Trends zu wenigen, sehr umfangreichen Zentrallagern nur gering ausgeprägt. Lagerneubauten entstehen derzeit in den nördlich gelegenen Kölner Stadtteilen Niehl und Merkenich. Zwei Projektentwicklungen nahe der Industriestraße in Niehl werden zusammen rund Quadratmeter zur Verfügung stellen. Es sind Nachnutzungen früherer Industrie-Liegenschaften. Angesichts schon früher erfolgter Logistikansiedlungen gewinnt der Standort zunehmend ein transportbezogenes Profil. Während eine Maßnahme Anfang 2017 fertiggestellt werden wird, wurde der Baubeginn auf der anderen Liegenschaft aufgrund von Naturschutzauflagen bis auf weiteres aufgeschoben. Mieten für Lager- und Distributionshallen Stadtgebiet KÖLN Neubauobjekte Hallenflächen Gewerbegebiet 4,85 4,95 /m² Tendenz Serviceflächen angegliederte Büroflächen 5,50 5,75 /m² 8,00 8,50 /m² Bestandsobjekte Hallenflächen Gewerbegebiet 4,30 4,50 /m² Tendenz Hallenflächen andere Lagen Serviceflächen angegliederte Büroflächen 3,70 4,00 /m² 5,20 5,50 /m² 7,00 8,00 /m² Die Mieten für Hallenflächen in Gewerbegebieten sind stabil und erreichen in der Spitze 4,95 Euro pro Quadratmeter. In anderen Lagen sanken die Mieten auf maximal 4,00 Euro. Die Preise für Serviceflächen änderten sich gegenüber dem Vorjahr nicht. Allerdings gab es einen deutlichen Anstieg für angegliederte Büroräume von 7,50 auf 8,00 Euro pro Quadratmeter in Bestandsobjekten und von 8,00 auf 8,50 Euro in Neubauten. Das Wachstum Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 6

7 betrug damit rund sechs Prozent. Hier wirkt sich insbesondere die zunehmende Nachfrage nach Gebäuden mit Qualitätszertifikaten aus. Neues Containerterminal eröffnet Die Logistikinfrastruktur in Köln wird weiter ausgebaut. Im Norden Kölns (Stadtteil Niehl) eröffnete die Häfen und Güterverkehr Köln AG ein neues Containerterminal für den kombinierten Verkehr. In der Anlage kann Fracht vom LKW auf die Schiene verladen werden und umgekehrt. In der derzeitigen Ausbaustufe beträgt die Kapazität Ladeeinheiten, eine weitere Vergrößerung ist geplant. Dadurch wird im Süden Kölns das Güterverkehrszentrum Köln Eifeltor ergänzt. Marconistraße Greif & Contzen 2015 Koelnmesse Ein Vorhaben, das die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen in Köln voraussichtlich weiter steigern wird, ist die umfangreiche Expansion der Koelnmesse. Das Unternehmen plant bis 2030 unter dem Titel Koelnmesse 3.0 erhebliche Investitionen in Infrastruktur und Prozesse. Dazu gehört auch der Ausbau des Geländes in Deutz und Ergänzungen des Messeprogramms. Unter anderem umfasst die erste Phase den Neubau der Halle 1plus mit rund Quadratmeter Ausstellungsfläche. Bis 2020 sollen 204 Millionen Euro in Instandhaltungs- und Baumaßnahmen investiert werden, um die Zahl der Aussteller, Besucher und Veranstalter weiter zu erhöhen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 7

8 Exkurs Gewerbegebiet Rodenkirchen gefragter Standort mit langer Geschichte Als Ballungsraum an der Rheinschiene und traditionsreicher Industriestandort ist Köln umgeben von einer Reihe von Arealen, die besonders von großen Industriebetrieben geprägt wurden. Manche dieser Liegenschaften lagen im Zuge des Strukturwandels zwischenzeitlich brach, sind aber heute überwiegend erneut in Nutzung. Im Gegensatz dazu weist das Gewerbegebiet Köln-Rodenkirchen eine kontinuierliche und langfristig erfolgreiche Nutzungsgeschichte auf, die durch eine Vielzahl mittelständischer Unternehmen geprägt wurde. Die Anfänge der dortigen Wirtschaftsentwicklung reichen in das Jahr 1912 zurück, als die Firma Henkel im Süden der Stadt und nahe dem Godorfer Hafen eine chemische Fabrik ansiedelte. In der darauffolgenden Zeit wurde diese zur Produktion von Kerzenwachs umfunktioniert. Mannesmannstraße, Gewerbegebiet Rodenkirchen Greif & Contzen eröffnete der damalige Oberbürgermeister Konrad Adenauer die nahe gelegene Autobahn A555. In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurden die verkehrlichen Standortfaktoren im Zuge des Ausbaus der A4 und mit der Entwicklung des Güterverkehrszentrum Köln-Eifeltor weiter verbessert. In den frühen 1970er Jahren entstand die Armaturenfabrik Herl. Anschließend konnte eine anhaltende Reihe gewerblicher Ansiedlungen verzeichnet werden. Betriebsaufgaben folgten neue Unternehmenszuzüge. Heute sind in dem rund 100 ha umfassenden Areal nur noch wenige Grundstücke unbebaut. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 8

9 Eine Besonderheit des Rodenkirchener Gewerbegebietes ist dabei die Mischung der dort ansässigen Unternehmen: Hier finden sich kleinere Betriebe mit wenigen Mitarbeiten neben großen, international bekannten Firmen. Die Nutzer stammen aus einem breiten Branchenspektrum, das z.b. eine Kölsch-Brauerei, Spezialdienstleister aus den Bereichen Logistik, Fahrzeugwartung und -vermietung, aber auch Druck- und Kopierdienstleistungen, Internetversandhandel und Informationstechnologie umfasst. Auch für die Wachsfabrik wurde nach dem Produktionsstopp eine Nachnutzung gefunden. Das denkmalgeschützte Gebäude fungiert heute als Kunstzentrum und Atelier. 2. UMLAND Auswahl Vermietungen UMLAND 2015 Mieter Lage Art Mietfläche ca. Amprion Frechen Halle m² AO Deutschland Bedburg Halle m² TX Logistik Troisdorf Halle m² Der gute Umzug Hürth Halle m² Auswahl Verkäufe UMLAND 2015 Käufer Lage Grundstück (ca.) Halle (ca.) Alcaro Invest Kerpen m² m² Privatinvestor Hürth k. A m² Kaufpreise für Gewerbebauland je nach Lagequalität Ort Kaufpreis Trend Stadt Köln Leverkusen Rhein-Erft-Kreis Bergisch Gladbach Rheinisch-Bergischer Kreis 110 bis 155 Euro/m² 85 bis 110 Euro/m² 35 bis 125 Euro/m² 105 bis 150 Euro/m² 45 bis 100 Euro/m² G&C Research, Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, Boris NRW Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 9

10 Aus der Region Im Kerpener Logistikpark Wankelstraße wird voraussichtlich im dritten Quartal dieses Jahres eine rd Quadratmeter umfassende Logistikhalle fertiggestellt. Die Fläche ist bereits in Teilen vermietet. Eine wichtige Rolle spielen zudem Maßnahmen zur Eigennutzung. In Frechen errichtet der Karnevalskostümhändler Deiters ein Quadratmeter großes Lager und Quadratmeter Bürofläche. Noch dieses Jahr soll der Einzug stattfinden. Die Baumaschinenfirma JCB beabsichtigt ebenfalls noch in 2015 den Bau ihrer neuen Deutschlandzentrale an der Europaallee im Gewerbegebiet Frechen abzuschließen. Das Grundstück ist Quadratmeter groß. Im Gewerbepark Bergheim plant der aus Großbritannien stammende Online Händler AO seine künftige Europazentrale. Priorität hat zuvor jedoch das Wachstum von Verteilzentren. Der Baubeginn der rd Quadratmeter großen Halle und der Quadratmeter Bürofläche könnte noch vor dem Jahreswechsel erfolgen. Ausblick Die Rahmenbedingungen auf dem Kölner Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen sind weiterhin positiv. Der ifo-geschäftsklimaindex ist nach der Eintrübung im Zuge der Griechenlandkrise und trotz der ökonomischen Unsicherheiten in China wieder gestiegen. Der starke private Konsum, das geringe Zinsniveau und der niedrige Ölpreis bleiben die wichtigen Stützen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Der Logistik-Stimmungsindikator des IFW Kiel hat sich seit Ende 2014 verbessert insbesondere aufgrund optimistischerer Erwartungshaltungen von Logistikdienstleistern, Industrie und Handel. Auch die kleinen und mittleren Unternehmen der Region bewerten in der Sommerumfrage der IHK Köln ihre Geschäftslage und -erwartungen positiv. Insbesondere Industrie- und Handelsunternehmen sind zuversichtlich. Die Exporterwartungen haben sich gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Wirtschaftsforschungsinstitute schätzen das Wachstum des deutschen Bruttoinlandsprodukts in 2015 auf 1,8 bis 2,0 Prozent. Somit liegt insgesamt ein günstiges Umfeld für die Logistikwirtschaft und deren Standortentscheidungen vor. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 10

11 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Frank Klähn Leiter Unternehmensbereich Industrie- und Logistikimmobilien GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: +49 (0) Dipl.-Geogr. Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: +49 (0) Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: +49 (0) Anschrift: Pferdmengesstraße 42, Köln Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 11

12 Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen, Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus. Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei Beratungsverhältnis zu dem Empfänger. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015, 12