Beispiel einer umfassenden Sanierung aus der Praxis. Frank Spittler

Transkript

1 Beispiel einer umfassenden Sanierung aus der Praxis Frank Spittler

2 Wir verwalten in der Region Freiburg im Breisgau ca Wohneinheiten und konnten innerhalb von kürzester Zeit an Wohneinheiten energetische Sanierungen durchführen. Wie kann dies funktionieren? Hier ein Praxisbeispiel

3

4 Ausgangslage: Wohnungseigentümergemeinschaft in Freiburg Zähringen Grunddaten: Wohneinheiten - 12 Gewerbeeinheiten m² Wohn- und Nutzfläche - Baujahr Plattenbau mit Fassade aus Waschbetonplatten

5

6 Notwendige Maßnahmen: Dringender Instandhaltungsbedarf an der Betonfassade Feststellung eines Sachverständigen: die Betonfassade muss spätestens in den nächsten 3 5 Jahren saniert werden

7 Rechtliche Rahmenbedingungen: Voraussetzungen gemäß Wohnungseigentumsrecht (WEG) Bei den durchzuführenden Maßnahmen (Betonsanierung mit Aufbringung einer Wärmedämmung) handelt es sich gemäß 22 Abs. 3 WEG um eine modernisierende Instandsetzung Voraussetzung: einfache Mehrheit

8 Kosten der Betoninstandsetzung Variante 1 ausschließliche Betonsanierung ca. 2 Millionen Euro Variante 2 Betonsanierung bei gleichzeitiger Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems ca. 3 Millionen Euro

9 Herausforderungen der Finanzierung Liquidität Die Höhe der Instandhaltungsrücklage betrug ca Euro

10 Lösung Möglichkeiten der Finanzierung: 1. (ganz oder teilweise) aus der Instandhaltungsrücklage 2. (ganz oder teilweise) durch Sonderumlage 3. Aufnahme eines Darlehens

11 Machbarkeit zu 1. Instandhaltungsrücklage: Nicht möglich, da zu wenig angespart wurde bzw. diese aufgrund von anderen Instandhaltungsmaßnahmen (Dach, Aufzug, etc.) aufgebraucht wurde

12 Machbarkeit zu 2. Sonderumlage: Nicht möglich, da eine hohe Anzahl von Wohnungseigentümern einen Betrag von durchschnittlich Euro pro Wohneinheit in einer Summe nicht bezahlen könnten Aufnahme eines Darlehens

13 Darlehensvoraussetzungen prüfen 1. Teilungserklärung: Ist die Darlehensaufnahme in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen? 2. Eigenkapital: Ist das geforderte Eigenkapital von 10% vorhanden? Wenn ja, in welcher Form? Bausparvertrag, Festgeld, Tagesgeld, etc.

14 Darlehensvoraussetzungen prüfen 3. Zuführung in die Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist die Zuführung der Instandhaltungsrücklage p. a.?

15 Praxisbeispiel Rahmendaten vor Aufnahme des KfW-Darlehens Euro jährliche Zuführung in die Instandhaltungsrücklage 10,63 Jahr/m² Wohnfläche

16 Praxisbeispiel Rahmendaten des KfW-Darlehens Gesamtvolumen: ca. 2,65 Millionen Euro Zinssatz: 1 % Eigenkapitalanteil: 10 % Laufzeit: 10 Jahre Tilgung p.a.: ca Euro Zinsen p.a.: ca Euro Instandhaltungsrücklage: ca Euro Belastung p.a.: ca Euro 14,40 Jahr/m² Wohnfläche

17 Praxisbeispiel Kostenvergleich bei Inanspruchnahme eines KfW-Darlehens Gesamtbelastung ohne Darlehen Gesamtbelastung mit Darlehen jährliche Belastung ,00 Euro ,00 Euro Jährliche Belastung pro m² Wohnfläche 10,63 Euro 14,40 Euro Differenz in %: ca. 35% Mehrkosten Differenz in : ca. 3,77 Euro m²/jahr

18 Abstimmungs- und Beratungsprozess mit der Wohnungseigentümergemeinschaft Informationsveranstaltungen durchführen (Interessen der Vermieter, Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner, Sorgen und Ängste Ernst nehmen) öffentliche Förderprogramme vorstellen Möglichkeiten der Finanzierung diskutieren

19 Eigentümermotivation für die Sanierung Werterhalt/Wertsteigerung Geringe Betriebskosten Höhere Mieten Notwendigkeit Klimaschutz

20 Hemmnisse für energetische Sanierungen Instandhaltungsrücklage zu gering Zu hohes Alter der Wohnungseigentümer/innen Frage der Amortisation Lärm- und Schmutzbelastung

21 Beratung und Information der betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner hat große Bedeutung Analyse über die Struktur der Wohnanlage (Verhältnis Eigennutzer/Mietwohnungen und Lebensalter der Bewohnerinnen und Bewohner)

22

23

24 Fazit: Die (objektiv vorhandenen) Störungen (Belastungen) sind vor allem der Lärm, der Bauschutt und das Einbruchsrisiko. Eigentümer und Mieter unterscheiden sich hier kaum.

25 Fazit: Mieter fühlen sich deutlich belasteter als Eigentümer

26 Fazit: Der Umgang mit den Belastungen ist bei Wohnungseigentümern und Mietern ähnlich nur wenige versuchen die Situation zu ändern.

27 Fazit: Stärkere Wichtigkeit von Serviceangeboten der Hausverwaltung bei Mietern Eigentümer denken hier wahrscheinlich an die Kosten.

28 Fazit: Eigentümer werten die Sanierung wesentlich höher als Mieter

29 Bilder vor den Sanierungsarbeiten

30 Bilder vor den Sanierungsarbeiten

31 Bilder vor den Sanierungsarbeiten

32 Bilder vor den Sanierungsarbeiten

33 Bilder während den Sanierungsarbeiten

34 Bilder während den Sanierungsarbeiten

35 Bilder nach den Sanierungsarbeiten

36 Bilder nach den Sanierungsarbeiten

37 Fazit: Energetische Gebäudesanierungen sind wichtig und auch gut durchführbar, wenn die Rahmenbedingungen stimmen Energetische Sanierungen bedürfen einer staatlichen Förderung durch: Steuerliche Abschreibungen Zuschüsse Zinsgünstige und zinslose Darlehen (abgesichert durch staatliche Bürgschaften) Sie werten auch die Wohnanlagen und die Wohnquartiere erheblich auf

38 Für die Gebäude im Eigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Darlehensvariante (abgesichert durch staatliche Bürgschaften) in der Praxis am erfolgreichsten!

39

40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Frank Spittler