Portfoliomanagement Universität Wien

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1 Portfoliomanagement Universität Wien MSc Harald Peterka, DI Bernhard Herzog

2 Agenda Ausgangssituation Ziele Projektteam und Vorgehensweise Definition der Bewertungskriterien Portfoliomanagement-Tool Ableitung einer Objektstrategie Ableitung einer Portfoliostrategie Ableitung einer Standortstrategie 2

3 Ausgangssituation Gegenstand des Projektes Das Immobilienportfolio der Universität Wien definiert sich wie folgt: 75 Standorte (81 Objekte) rd m² Bruttogrundfläche rd. EUR 77,0 Mio. Mietkosten rd. EUR 10,0 Mio. Energiekosten Teilweise in den Objekten kein Behördenkonsens bzgl. Barrierefreiheit, Brandschutz und Arbeitnehmerschutz vorhanden Teilweise erheblicher Instandhaltungsrückstau Standortproblematik innerhalb des Portfolios aufgrund der Größe, der Anzahl und der Lage der Objekte Verteilung der Standorte der Universität Wien 3

4 Ziele Grobe (vorsichtige) Definition der Ziele Reduktion der Standorte Konzentration der Standorte auf die drei festgelegten Zentren Abbau kleinteiliger Flächen Optimierung der Flächeneffizienz und somit der gesamten Bruttogrundfläche Generierung von Einsparungen im Bereich der Mietkosten und Bewirtschaftungskosten (techn. Betrieb, Reinigung, Energie) Optimierung der organisatorischen Qualität der Objekte Optimierung des Portfolios entsprechend des technischen Zustands Aufteilung der drei Zentren der Universität Wien 4

5 Standort Funktion Standortsicherheit Nutzungspotential Erreichbarkeit ÖPNV Veränderbarkeit Erreichbarkeit IPNV Aufgabengerechtheit Anbindung an Radwegnetz Gebäudeerschließung Distanz zu anderen Organisations- Barrierefreiheit einrichtungen der Uni Wien Luftschallschutz / Dichtheit Außenhülle Nahversorgung, Gastronomie Parkanlagen und Freiräume Identität Außenluftqualität und Außenlärm Elektromagnetische Felder Bebaubarkeit und Widmung Kulturpolitische Argumente Soziokultur Betrieb Therm. Komfort im Sommer Reinigungsaufwand Therm. Komfort im Winter Bedienkomfort Akustischer Komfort Nachhallzeit Arbeitnehmerschutz Akustischer Komfort Schalldurchgang Brandschutz Visueller Komfort Bestandsdokumentation Nutzerbedienkomfort Rechtssicherheit Flächeneffizienz Energie und Verbrauchskosten Reinigungskosten Kosten aus techn. Gebäudebetrieb Miete / Abschreibungen Zustand Gebäudehülle Zustand techn. TGA Zustand Nutzflächen Zustand Sonstige Flächen SEKTOR Lage und Größe sehr gut Lage und Größe gut / schlecht Lage und Größe sehr schlecht Ι Halten Halten Überprüfen Überprüfen Abstoßen II / III Entwickeln Entwickeln Überprüfen Überprüfen Abstoßen IV / V Entwickeln Entwickeln Überprüfen Abstoßen Abstoßen VI / VII Entwickeln Überprüfen Überprüfen Abstoßen Abstoßen VIII Überprüfen Überprüfen Abstoßen Abstoßen Abstoßen Projektteam und Vorgehensweise Beteiligte Unternehmen/Mitarbeiter und Projektaufbau Teammitglieder Projektphasen Kriterien Portfolioeben e Analyse Objektstrategie Portfoliostrategie Standortstrategie Bewertungskriteri en + Gewichtung ORGANISATORISCHE KRITERIEN Erkennbarkeit% ÖKONOMISCHE KRITERIEN TECHNISCHE KRITERIEN Eigentumsverhältnisse Kriterien auf Portfolioeben e Lage Größe Verbesserungspotenziale Strategieprägende Faktoren Bewertung und Analyse Ableitung einer Objektstrategie Ableitung einer Portfoliostrategie Ableitung einer Standortstrategie 5

6 Definition der Bewertungskriterien Organisatorische, wirtschaftliche und techn. Kriterien Idealgebäude Grenzwerte Strategieprägende Faktoren abstoßen halten Größe Lage 6

7 Portfoliomanagement-Tool Übersichtskarte Auszug aus epiqr-portfolio 7

8 Portfoliomanagement-Tool Objektsicht Ebene 2 Auszug aus epiqr-portfolio 8

9 Portfoliomanagement-Tool Objektsicht Ebene 3 Auszug aus epiqr-portfolio 9

10 Portfoliomanagement-Tool Analyse Portfolio Ebene 1 (I) Auszug aus epiqr-portfolio 10

11 Portfoliomanagement-Tool Analyse Portfolio Ebene 1 (II) Auszug aus epiqr-portfolio 11

12 Portfoliomanagement-Tool Perspektiven der Betrachtung Ausrichtung des Portfolios am Kerngeschäft ist nur unter Einbeziehung der unterschiedlichen Anforderungen und Perspektiven möglich Abbildung der unterschiedlichen Sichtweisen auf die Objekte anhand einer differenzierten Gewichtung der festgelegten Bewertungskriterien Analyse des Gesamtportfolios je nach Gewichtung/Perspektive und Einbeziehung in die Ableitung der Objektstrategie Rektorat Gebäudemanagement Lehre Studenten Forscher 12

13 Ableitung einer Objektstrategie Objektebene 13

14 Ableitung einer Portfoliostrategie Strategische Einstufung der Objekte Überprüfen Abstoßen Halten Entwickeln Zusammenführung der Ergebnisse aus der Bewertung der wirtsch., techn. und org. Kriterien mit weiteren strategiebeeinflussenden Kriterien (Lage/Größe) Ggf. Einbindung von Verbesserungsmöglichkeiten bzgl. der einzelnen Kriterien in die Ergebnismatrix Überprüfung erst nach erfolgter Berücksichtigung evtl. vorhandener strategieprägender Faktoren Aufteilung des Portfolios in die vier strategischen Ebenen Halten, Entwickeln, Überprüfen und Abstoßen 14

15 Ableitung einer Portfoliostrategie Portfolioanalyse entsprechend der festgelegten Strategie Ergebnis Zusätzlich der Berücksichtigung Analyse der bewerteten der derzeitigen Kriterien (vorbehaltlich Aus-prägung der strategieprägenden strat. Faktoren) Faktoren Großteil Starke Verringerung im Status Überprüfen der zu überprüfenden oder Abstoßen Objekte Nur sehr geringer Anteil an den abzustoßenden Objekten ergibt sich aus den strat. Faktoren Zuordnung Noch stärkeres der Fläche Gewicht [BGF] auf den zu den Objekten, jeweiligen die Objekten gehalten werden sollen Trotz der geringen Objektanzahl sind mehr als Ergebnis: Insgesamt 50% der Flächen werden als in der gut Detailuntersuchung (Halten/Entwickeln) 14 Objekte eingestuft mit einer Fläche von rd m² BGF Titel berücksichtigt 15

16 Ableitung einer Standortstrategie Vorgehensweise Grundlage für die Ableitung einer Standortstrategie bildet die Portfoliostrategie Ausarbeitung einer objektbezogenen Standortstrategie für die abzustoßenden Objekte Projektphasen: Bestands / Bedarfsanalyse Entwick lung von Standards LZK Berechnung Potenzialanalyse Definition möglicher Varianten Auswertung von Objekten im Zielcluster Ableitung einer Standortstrategie Analyse der Bedarfe und Anforderungen Bestandsanalyse für die ausgewählten Objekte Ableitung funktionaler Standards hinsichtlich Raum und Bereich Festlegung von Bau & Ausstattungsstandards Grobanalyse der Bestandsobjekte Analyse weiterer Flächenpotenziale im Zielcluster Analyse potenzieller Freiflächen im Zielcluster Analyse der vorhandenen Potenziale zur optimalen Abdeckung der identifizierten Bedarfe und Anforderungen Dokumentation der Ergebnisse in einem Bericht Ableitung möglicher Varianten hinsichtlich der identifizierten Potenziale Erstellung einer Nutzenwertanalyse zur Bewertung der Varianten Aufnahme ergänzender Informationen Berechnung der Lebenszykluskosten für die einzelnen Varianten Ableitung einer wirtschaftlich und ökologisch optimalen Standortstrategie für die untersuchten Objekte Dokumentation der Ergebnisse in einem Bericht 16

17 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! MSc Harald Peterka

I. II. I. II. III. IV. I. II. III. I. II. III. IV. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V. VI. I. II. I. II. III. I. II. I. II. I. II. I. II. III. I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII.

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