Amtliche Wertermittlung im Strukturwandel

Transkript

1 Amtliche Wertermittlung im Strukturwandel Anspruch Realität - Lösungsansätze

2 Gutachterausschüsse im Strukturwandel 1. Aufgaben 2. Wandel der Anforderungen 3. Realität der Aufgabenerledigung 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative 5. Harmonisierung neuer und alter Anforderungen

3 1. Aufgaben der Gutachterauschüsse Markttransparenz Sonstige Daten Gutachtenerstellung Umsatz- und Mengenangaben Bodenrichtwerte Preisübersichten Rohertragsfaktoren Immobilienrichtwerte Marktberichte Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) (Marktanpassungsfaktoren) Umrechnungskoeffizienten (z.b. Indexreihen) Vergleichsfaktoren (Immobilienrichtwerte) marktnah rechtssicher Kaufpreissammlung

4 Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Aufgaben seit 50 Jahren im wesentlichen unverändert zur Erklärung des lokalen Marktes konzipiert lange Haltezeit von Immobilien Handwerker / Selbstständige örtliche Wohnungsbaugesellschaften

5 2. Wandel der Anforderungen 2.1 Globalisierung der Immobilienmärkte Weltweiter Handel mit Immobilien seit 1990 gefördert z.b. durch das Finanzmarktfördergesetz 1990, 1998,2002 Immobilienankauf durch Hedgefonds durch Immobilienfonds Wohnungsbaugesellschaften verkaufen Bestände Forderung nach noch mehr Transparenz der Immobilienmärkte in Deutschland

6 Global Real Estate Transparancy Index von Jones Lang LaSalle 2004 Deutschland Rang Deutschland Rang Deutschland Rang Deutschland Rang 10 Tatsächlich ist der Markt nur lokal transparent! Einheitliche Dokumentation fehlt

7 Lösungen zur Anforderung 1 Maßnahmen zur Verbesserung der bundesweiten Marktbeschreibung Vereinheitlichung der Berichtsstrukturen (Vergleichbarkeit) Immobilienmarktbericht Deutschland langfristige Beobachtung der Marktveränderungen Ansatz: konzipierte Marktbeobachtung von DSTATIS Statistik für Baulandpreise Immobilienpreisindex (Häuserpreisindex)

8 2. Wandel der Anforderungen 2.2 On-Line-Wertauskunft für Standardimmobilien Massenbewertung von Immobilien programmgestützt Wertermittlung nach einem Bewertungsmodell nach Eingabe von Objektdaten Nachfragegründe: Globalisierung (Immobilienblase) Bedarf der Kredit- und Versicherungswirtschaft Schnelle Beurteilung der Kreditfähigkeit vor Ort An- und Verkauf von Immobilienportfolios Bedarf von Bürgern nach ungefährem Wert ihrer Immobilie Steuerrechtsprechung und Steuergesetzgebung

9 Lösung zur Anforderung 2 Maßnahmen zur Verbesserung bundesweiter Bereitstellung einheitlicher erforderlicher Daten über web-dienste adressbezogene Bodenrichtwerte als web- Dienst Vereinheitlichung der Wertermittlungsmodelle flächendeckende Bereitstellung von Daten zur Marktanpassung (Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren)

10 2. Wandel der Anforderungen 2.3 Änderungen des Steuerrechtes Steuerfestsetzung auf der Grundlage des Verkehrswertes Verwendung der amtlichen Daten der Gutachterausschüsse für steuerliche Wertermittlung Vereinigung der steuerlichen mit der städtebaulichen Wertermittlung In BBauG 76 bereits gefordert, aber nicht erreicht Erfahrungs- und Informationsaustausch vereinbart mit dem Erbschaftssteuerreformgesetz und der damit verbundenen BauGB-Änderung soll die Vereinigung schrittweise erreicht werden

11 Lösungen zur Anforderung 3 Maßnahmen zur Verbesserung der Ableitung bundeseinheitlicher Kenngrößen zur pauschalierten Wertermittlung durch Finanzbehörden. adressbezogene Bodenrichtwerte bundesweit (zonale Bodenrichtwerte) automationsgestütze Ermittlung von genäherten Verkehrswerten (± 20 %) automationsgestützte Massenbewertung (Grundsteuer) Kenndaten des Grundstücksmarktes nach einheitlichem Modell Kapitalisierungszinssätze Sachwertfaktoren Umrechnungsfaktoren etc.

12 Auswirkungen auf die Aufgabenerledigung der GA Beseitigung von Organisationshindernissen Vereinheitlichung der Kaufpreissammlungen Standardisierung der Begriffe und Datenmeldungen für Marktbeobachtungen Standardisierung der Wertermittlungsmodelle Standardisierung der Ableitungsmodelle für Marktanpassungsdaten Bundesweit einheitliche Datenbereitstellung über Dienste Regionale und überregionale Auswertungen Standardisierung der Marktberichte

13 Forderung nach Standardisierung Vereinheitlichung der Kaufpreissammlung Datenfelder Verschlüsselungen Datenfluss Eindeutige Festlegung der Wertermittlungsverfahren Bodenrichtwertmodell Sachwertmodell Ertragswertmodell Vergleichswertmodell Einheitliche Bewertungsmodelle für die Ableitung der sonstigen Daten Kapitalisierungszinssätze Sachwertfaktoren Indexableitungen Umrechnungskoeffizienten Vergleichsfaktoren Einheitliche Struktur der Grundstücksmarktberichte Einheitliche Bereitstellung der Ergebnisse als web-dienste

14 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.1 Organisation der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte seit 1960 Angelegenheit der Länder Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Gesamt: ca

15 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.2 Vielfalt der Kaufpreissammlungen in NRW WinKauf 8,1% WF-AKuK 33,8% PS-Explore 23,0% AKS Niedersachsen 4,1% KASAM 2,7% Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in NRW Eigenentwicklung 28,4%

16 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.3 Markttransparenz durch Gutachterausschüsse Grundstücksmarktberichte in Deutschland Stand Quelle: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland

17 Untersuchung der TU Dortmund über die Qualität von Grundstücksmarktberichten Markttransparenz durch Gutachterausschüsse Grundstücksmarktbericht Lehrstuhl für Bodenpolitik, Bodenmanagement und kommunales Vermessungswesen Studienprojekt F01 10/11 - Betreuung: Kathrina Schmidt

18 Untersuchung der Uni Dortmund über die Qualität von Grundstücksmarktberichten Geschäftsstellen angeschrieben 852 Rückmeldungen 258 Marktberichte erhalten Quelle: Lehrstuhl für Bodenpolitik, Bodenmanagement und kommunales Vermessungswesen der Uni Dortmund

19 Untersuchung der Uni Dortmund über die Qualität von Grundstücksmarktberichten 2011 Ergebnisse des Studienprojektes der TU Dortmund Fakultät Raumplanung MARKTTRANSPARENZ AUF DEM DEUTSCHEN WOHNIMMOBILIENMARKT 224 untersuchte Grundstücksmarktberichten deutscher Gutachterausschüsse Anzahl der NRW-Berichte (69) TOP 20 Last 20 Privatpersonenranking 6 1 Investorbezogenes Ranking 7 0 Sachverständigenbezogenes Ranking 8 0 Immobilienmaklerbezogenes Ranking 9 1 Gesamtranking 8 0

20 Untersuchung der Uni Dortmund über die Qualität von Grundstücksmarktberichten 2011 Quelle: Lehrstuhl für Bodenpolitik, Bodenmanagement und kommunales Vermessungswesen der Uni Dortmund

21 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.3 Markttransparenz durch Gutachterausschüsse Immobilenmarktbericht Deutschland Teilnahme von Gutachterausschüssen an Datenlieferung 2010 Quelle: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland

22 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.4 Verfügbarkeit erforderlicher Daten Zonale Bodenrichtwerte in NRW Stand: Oktober 2011 Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen IT-NRW

23 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.4 Verfügbarkeit erforderlicher Daten Immobilienrichtwerte in NRW Stand: Oktober 2011 Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen IT-NRW

24 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.4 Verfügbarkeit erforderlicher Daten Erforderliche Daten Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser 7-15 Wohneinheiten Mehrfamilienhäuser 3-6 Wohneinheiten Büro- u. Verwaltungsgebäude Rohertragsfaktoren Mehrfamilienhäuser 7-15 Wohneinheiten Mehrfamilienhäuser 3-6 Wohneinheiten Büro- u. Verwaltungsgebäude Anzahl Landkreise / kreisfreie Städte k. A. k. A k. A. k. A Quelle: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland

25 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.4 Verfügbarkeit erforderlicher Daten Erforderliche Daten Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser Anzahl Landkreise / kreisfreie Städte Reihenendhäuser und Doppelhaushälften Bodenpreisindexreihen 99 Individueller Wohnungsbau Gewerbliche Baugrundstücke k. A. k. A Quelle: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland

26 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative Bundesrecht: BauGB Änderung mit Rechtskraft vom Verlagerung der Verordnungsermächtigung von den Ländern auf den Bund für die Festlegung gleicher Grundsätze zur Ableitung der erforderlichen Daten Ableitung von Bodenrichtwerten Bisher bereits für die Ermittlung der Verkehrswerte Flächendeckende Einführung einer zentralen Stelle in den Ländern (OGA oder zentrale Geschäftsstelle) Aufgabe: überregionale Auswertungen Bodenrichtwerte flächendeckend für Richtwertzonen Verpflichtung zur Ableitung erforderlicher Daten

27 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative Bundesrecht: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit Wirkung vom Ermittlung von Bodenrichtwerten spezifiziert Lineare Alterswertminderung weitere Beschreibungen von Standards in Richtlinien - Bodenrichtwert-Richtlinie - Sachwert-Richtlinie (in Arbeit) - Vergleichswert-Richtlinie (in Arbeit) Regelungen reichen nicht aus!!!!!!

28 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative Landesrecht Nordrhein-Westfalen: NRW will mit seinen Regelungen einen Schritt weiter Land NRW plant weitere Maßnahmen zur Standardisierung Einführung einer zentralen Kaufpreisdatei Einführung verbindlicher Regelungen (Erlass) für Bewertungsmodelle zur Ableitung erforderlicher Daten

29 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative Sonstige Aktivitäten anderer Einrichtungen zur Verbesserung deraufgabenwahrnehmung 1. AK der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland: Empfehlung zur Ableitung sonstiger zur Immobilienbewertung erforderlicher Daten in Deutschland Immobilienmarktbericht Deutschland 2009 (2011 in Arbeit)

30 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative 2. Thesenpapier des Deutschen Städtetages Zur Bedeutung und künftigen Entwicklung der amtlichen Wertermittlung Präsidiumsbeschluss vom

31 4. Maßnahmen der Gesetzgeber und Eigeninitiative 3. Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW) Vereinheitlichung der Struktur der Grundstücksmarktberichte Empfehlungen für Liegenschaftszinsmodell und Marktanpassungsmodell Konzeption eines einheitlichen web-auftritts (BORISplus NRW) mit einheitlicher Darstellung der Bodenrichtwerte

32 Persönliche Einschätzung Alle bisherigen Maßnahmen reichen nicht aus Interessen der Länder / Gutachterausschüsse zu unterschiedlich Selbstdisziplinierung wird nicht zum Ziel führen Standardisierung nur durch Rechtsverordnung des Bundesgesetzgebers zu erreichen.

33 Umgang mit neuen Anforderungen Dennoch sollten die Gutachterausschüsse versuchen, die neuen Anforderungen zu erfüllen. Behördliche Wertermittlung ist Dienstleister Die neuen Anforderungen erfüllen mit vorhandenen Möglichkeiten und Mitteln GA sind besonders geeignet, die gefragten Daten abzuleiten und zu veröffentlichen. die neuen Anforderungen müssen in die Aufgabenstruktur der Gutachterausschüsse systemverträglich integriert werden!

34 Hauptfragestellung: Problembeschreibung Ist die Auswertung nach vorgegebenen Einheitsmodellen mit der Aufgabe den örtlichen Markt abzubilden zu vereinbaren?

35 Problembeschreibung Beispiel 1: Standard: WE 60m² - 80m² WF in Gebäuden bis 4 Geschossen überwiegend ortsüblich: WE 70m² - 100m² WF in Gebäuden mit 2 Geschossen Beispiel 2: Standard: LiZi für Wohngebäude mit 20% gewerbl. Rohertrag überwiegend ortsüblich: LiZi für Wohngebäude ohne gewerbl. Anteil

36 Problembeschreibung Zonale Bodenrichtwerte Standard: jeder Bodenwert in der Zone weicht um max. ± 20% vom zonalen Wert ab. Für die städtebauliche Bewertung zu ungenau.

37 Problembeschreibung Zonale Bodenrichtwerte Große Zone Exakte Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks Angabe von Umrechnungskoeffizienten

38 Problembeschreibung Zonale Bodenrichtwerte kleine Zone

39 Resumée: GA dürfen auf Grund der neuen Aufgaben ihre angestammten Aufgaben, hoch belastbare Daten zur Beschreibung des örtlichen Marktes abzuleiten, nicht vernachlässigen. Die Aufgabe, zuverlässige Daten für den lokalen Markt für Sachverständige und Bürger abzuleiten ist mindestens gleichrangig anzusehen.

40 Problemlösung 1. Gutachterausschüsse erfüllen die Ableitung der Standardprodukte 2. Wenn erforderlich, werden zusätzliche lokale Daten ermittelt u. veröffentlicht Beispiel: Liegenschaftszinsermittlung

41 Quelle: Gutachterausschuss Hagen

42 Quelle: Gutachterausschuss Hagen

43 Ich wünsche Dir einen ganzen Korb voll Schwein bei allen Deinen Standardisierungsanstrengungen

44 Ich wünsche Dir auch, dass Du immer den richtigen Riecher für die lokalen Märkte hast...

45 Danke für Ihr Interesse

46 Lösungen zur Anforderung 1 Auswirkungen auf die Aufgabenerledigung der GA: Beseitigung von Organisationshindernissen Standardisierung der Begriffe und Meldungen! Vereinheitlichung der Kaufpreissammlungen regionale und bundesweite Auswertung der Daten

47 Lösungen zur Anforderung 3 Auswirkungen auf die Aufgabenerledigung der GA: Standardisierung der Wertermittlungsmodelle (gleiche Besteuerung verlangt nach gleichen Bewertungsmodellen) regionale und überregionale Auswertungen Bundesweit einheitliche Datenbereitstellung (Internet-Auftritt) Ansatz: VBORIS

48 3. Realität der Aufgabenerledigung 3.4 Verfügbarkeit erforderlicher Daten Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser (gewerbl. Rohertragsanteil bis 20 %) Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser 6,3 bis 7,6 6,0 bis 6,2 5,7 bis 5,9 5,3 bis 5,6 4,2 bis 5,2 Keine Angabe Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2011 Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen

49 Problembeschreibung Zonale Bodenrichtwerte Lagebezug in der Zone