Verkehrswert - Marktwertermittlung

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1 . Bernd K. Bernau Familie NN Musterstraße Musterstadt Dipl. Betriebswirt WA Dipl. Inh. Fachgebiet Immobilienwirtschaft Dipl. Sachverständiger DIA bebaute und unbebaute Grundstücke- Mieten und Pachten Bautechniker Hochbau Kapellenstr.12a Rastatt Telefon: Internet: bernd-k-bernau@arcor.de Datum: Az.: Aktenzeichen Verkehrswert - für das mit einem Zweifamilienwohnhaus und Garage bebaute Grundstück in Musterstadt, Musterstraße 1 Verkehrswert-Marktwert ,00 (Stichtag )

2 Inhaltsverzeichnis 1 -Verkehrswert Zusammenfassung Wertermittlungsergebnis Verkehrswert-Marktwert Kenngrößen Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Grundstück Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Gebäude Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Ausführung und Ausstattung Nebengebäude Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 2 von 35

3 1 -Verkehrswert 1.1 Zusammenfassung Wertermittlungsergebnis Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Grundstücksdaten Bezeichnung Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand Fläche relativer Bodenwert Bodenwert Gesamtfläche baureifes Land frei 620,00 m² 200,00 /m² ,00 Gebäudedaten Gebäudeart Brutto- (BGF) Brutto- (BRI) Wohn-/ Nutzfläche (WF/NF) BRI:WF/NF tats. Baujahr Gesamtnutz. (GND) (rd.) Restnutzung (RND) 2 Fam. Haus 967 m³ 193 m² 5, Jahre 43 Jahre Garage 85 m³ Jahre 40 Jahre Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Sachwertfaktor (Marktanpassung) , , ,60 (24,00 %) 2,75 % 0,95 Wertermittlungsergebnisse Sachwert: ,00 Ertragswert: , Verkehrswert-Marktwert Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Verkehrswert-Marktwert abgeleitet. Der Verkehrswert-Marktwert für das mit einem Zweifamilienwohnhaus und Garage bebaute Grundstück in Musterstadt, Musterstraße 1 wird zum Stichtag geschätzt mit: , Kenngrößen Aus dem ermittelten Marktwert ergeben sich die nachstehenden Kenngrößen zur Ergebniskontrolle. relativer Marktwert: rd /m² WF/NF relativer Bodenwert: rd. 642 /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Marktwert/Rohertrag: rd. 22,8 Rohertrag/Marktwert: 4,4 % Marktwert/Reinertrag: rd. 30,0 Reinertrag/Marktwert: 3,3 % Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 3 von 35

4 2 Allgemeine Angaben 2.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Zweifamilienwohnhaus - Garagen Objektadresse: Musterstraße Musterstadt Grundbuchangaben: Amtsgerichtsbezirk Musterstadt Grundbuchamt Musterstadt Grundbuchbezirk Musterstadt mit 6 a 20 m² Katasterangaben: Nr. 2.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: NN Musterstraße Musterstadt Auftrag vom Eigentümer: NN und dessen Ehefrau, siehe GBA 2.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag Verkehrswertermittlung - Vermögensfeststellung Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Gutachtenerstellung: Herr NN, Frau NN, Herr Klose und der Sachverständige Grundbuchauszug liegt vor Grundriss-Pläne, vollständig Wohnflächenberechnung, Umbauter Raum Berechnung Bodenrichtwerte Stadt Stand Angaben zur Bebauung und Baunutzung Angaben von Eigentümer Eigene Erhebungen des Sachverständigen Die Dachgeschoss-Wohnung ist vermietet Diese Wohnung konnte nicht besichtigt werden Direkt vom Unterzeichner erstellt. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 4 von 35

5 2.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Die Wertermittlung wurde von den Eheleuten NN in Auftrag gegeben und dient den Auftraggebern zur Feststellung des Vermögenswertes zum Wertermittlungsstichtag. Die Veräußerung der Liegenschaft ist geplant. 3 Grund- und Bodenbeschreibung 3.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Baden-Württemberg Kreis Musterstadt ca EW nächstgelegene größere Stadt: Offenburg, ca. 20,0 km entfernt; Landeshauptstadt: Stuttgart, ca. 125,0 km entfernt; Bundesstraße: B3, ca.3,0 km entfernt; Autobahnzufahrt Achern ca.4,0 km entfernt; Bahnhof: Achern ca.2,5 km entfernt; Flughafen: Baden-Airpark ca.30,0 km entfernt Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: Musterstadt Ortslage Ortsteil Ein und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser Kleine Mehrfamilienhäuser Keine Grundstück mit leichter Hanglage 3.2 Gestalt und Form Grundstück Gestalt und Form: Rechteckiges Grundstück 3.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Erschließungsstrasse Ortsstraße Zufahrt zum Grundstück über öffentlichen Weg Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 5 von 35

6 Straßenausbau: Voll ausgebaut mit Gehwege, Öffentliche Parkflächen sind keine ausgewiesen. Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Anmerkung: Vorhanden Musterstraße 1 bzw. unter öffentlicher Zufahrtsfläche Hausgrundstück mit Zaun, Hecken, Mauer Grundstücksgrenze zu den Nachbargrundstücken, Zufahrt über öffentlichen Weg von Straße zum Haus Keine Abweichungen zur Norm bekannt Keine 3.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Ein Eintrag konnte nicht geprüft werden Grundbuchauszug liegt vor. Baureifes Land Keine bekannt 3.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Kein Eintrag im Baulastenverzeichnis. Kein Denkmalschutz Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Baugebiet Festsetzungen im Bebauungsplan: Baugebiet ( lt. Definition der Stadt Achern ) Innenbereichssatzung: Erhaltungs- und Gestaltungssatzung: Verfügungs- und Veränderungssperre: Keine Anmerkungen Keine Anmerkungen Keine Anmerkungen Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 6 von 35

7 3.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Baureifes Grundstück bebaut mit Zweifamilienwohnhaus Garagen und ein Garagenvorplatz Beitrags- und Abgabenzustand: Anmerkung: erschließungsbeitragsfrei keine 3.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die vorgenannten Daten beruhen im Wesentlichen auf die dem Sachverständigen überlassenen Unterlagen und auf eigene Recherchen und Erhebungen 3.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Die Wohnung im Erdgeschoss und die Garage sowie die Gartenanlage werden durch die Eigentümer selbst genutzt. Ein Mietvertrag für die Wohnung im Dachgeschoss ist vorhanden. 4 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 4.1 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden bzw. eingesehenen Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro-, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 7 von 35

8 4.2 Gebäude Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Art des Gebäudes: Zweifamilienwohnhaus (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung) Baujahr: 1972 Die Restnutzungsdauer wird aufgrund eines überwiegenden Modernisierungsgrades erhöht ( + 3 Jahre ). Die Restnutzungsdauer wird auf 43 Jahre festgelegt. Modernisierung: Sanierung Erweiterungsmöglichkeiten: Außenansicht: Überwiegender Modernisierungsgrad, Sanierungen sind vorgenommen worden. Möglich Außenwände mit Putz Ausführung und Ausstattung Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Konstruktionsart: Fertighaushersteller: Fertighaustyp: Fundamente: Kellerwände: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Dach: Hauseingang:: Treppen: Treppe zum Dachgeschoss: massiv nein nein Streifenfundamente Schalbeton, Mauerwerk Mauerwerk Mauerwerk Betonfertigteildecke Holzsatteldach mit Betondachsteinen Rinnen, Fallrohre und Kaminverwahrungen aus Kupfer Das teilweise ausgebaute Dach konnte nicht eingesehen werden. Es wird davon ausgegangen, dass der Dachstuhl bei ordnungsgemäßer Instandhaltung für die angenommene Restnutzungsdauer noch brauchbar ist. Stufen und Eingangspodest massiv, mit Geländer Eingangsbereich mit Hausdachvorsprung überdacht Massivtreppe zum Untergeschoss Fertigteiltreppe mit Metallgeländer zum Dachgeschoß Fertigteiltreppe wie vor. Treppe zum Dachraum: Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 8 von 35

9 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Erdgeschoss: Wohnung 1 Kellerräume für Lagerung, Heiz- bzw. Installationsraum, Bad Ausgang zum Garten Kellerabgang Mehrzweckraum mit Ausgang Sitzplatz Überdachter Sitzplatz, offener Kamin Hauszugang mit Diele, Küche, Bad Gäste-WC, Einbaumöbel, Flur, Wohnen-Essen mit Zugang zum Balkon, Kinderzimmer und Schlafzimmer Dachgeschoss: Wohnung 2 Flur, Bad, Gäste-WC, Küche, Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon Kind und Schlafzimmer mit Zugang zum Balkon Räume mit Dachschrägen 4.3 Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Besondere Einrichtungen: Belichtung und Besonnung: Grundrissgestaltung: Bauschäden und Baumängel: Wirtschaftliche Wertminderungen: sonstige Besonderheiten: Drei Balkone und eine Terrasse Kelleraußentreppe, Offener Kamin außen, Zisterne ltr. Hauswasserwerk gut Baujahrestypische Bauweise Keine wesentlichen Baumängel und Bauschäden Berücksichtigung bei den Sachwertfaktoren. Ein Energiepass wurde nicht erstellt Maßnahmen im Rahmen der EnEV wurden getätigt. Ausstattung des Hauses Heizungsanlagen: Sanitäraussstattung: Das Haus ist mittel ausgestattet. Heizungsanlage Gasheizung, Wärmepumpe Die Warmwasser-Versorgung erfolgt über WW-Boiler angeschlossen an Gasheizung. Bad Erdgeschoss-modernisiert Badewanne, Waschbecken, WC wandh. Bodenfliesen, Wandfiesen raumhoch Holzdecke Bad Dachgeschoß Bad konnte nicht besichtigt werden. Küche: Wohn.-Schlafräume Hauseingangstür: Fliesenspiegel, PVC-Boden Laminat-Echtholz, Fliesen, Element aus Metall, weiß lackiert mit Glasausschnitt, Klingeln und Briefkastenanlage in Türelement. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 9 von 35

10 Zimmertüren: Fenster: Rollladen: Einbruchsicherung Elektroinstallation: Holzfertigteil Türblatt und Zargen Kunststoff-Fenster mit ISO-Glas teilweise Holzfenster, Dachfenster Holz Kunststoff mit Gurtwickler Keine Sicherung normale Ausstattung, SAT. Anschluss- Dachschüssel Zustand des Gebäudes Zustand der Innenräume Wohnflächenberechnung Das Gebäude befindet sich in einem, dem Alter des Hauses entsprechenden normalen Zustand und ohne wertmindernden Instandhaltungsstau. Die Innenräume sind mittel ausgestattet und ohne wertmindernden Instandhaltungsstau Die Wohnflächenberechnung zu dem Haus wurde aus den Unterlagen zur Baugenehmigung entnommen. Pläne standen zur Überprüfung der Angaben nicht zur Verfügung. Eine Plausibilitätsprüfung wurde beim Ortstermin vorgenommen. Berechnungen befinden sich in der Anlage zum Gutachten. 4.4 Nebengebäude Garagen vor dem Wohnhaus auf gleichem Grundstück als massiv gebaute Garage. Flachdach massiv mit Kiesschüttung, Garagenaußenseiten Putz gestrichen, Garagen- Tore und Zugangstür Metall, Tore mit automatischen Öffnern. 4.5 Außenanlagen Gartenfläche mit Rasen und Sträuchern. Einfriedung mit Zaun und Hecke, Wege mit Natur- und Kunststeinplatten, 5 Ermittlung des Verkehrswerts 5.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienwohnhaus und Garage bebaute Grundstück in Achern, Musterstraße 1 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Musterstadt Blatt Gemarkung Flur Fläche NN 6 a 20 m² Das Grundstück ist nicht in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 10 von 35

11 5.2 Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 Abs. 1 Satz 1 ImmWertV). Die Verfahren sind nach der der Art des Wertertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen ( 8 Satz 2 ImmoWertV) Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind: Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten mindestens zwei möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden. ( 8 Abs.1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses. Hauptaufgabe dieser Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 BauGB, d.h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, möglichst zutreffend zu ermitteln. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i.s.d. 193 Abs.5 BauGB i.v.m- 8 Abs.1 Satz2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Verkaufsfällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre ( 16 Abs.1 Satz 1 ImmoWertV). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden. ( 16 Abs.1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt, mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind und die Merkmale des Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 11 von 35

12 Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen ( 16 Abs.1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs.5 BauGB i.v.m. 196 Abs.1 Satz 1 BauGB).Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i.d.r. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs.1 Satz4 ImmoWertV). Für die durchzuführende Bewertung liegt ein i.s.d. 16 Satz 2 ImmoWertV i.v.m. 196 Abs 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d.h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d.h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (Vgl. 15 Abs.1 Satz 4 ImmoWertV und den nachfolgenden Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anwendbare Verfahren Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet (vgl. 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Vergleichswertverfahren Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung des bebauten Grundstücks ist im vorliegenden Fall nicht möglich, weil eine hinreichende Anzahl zum Preisvergleich geeigneter Vergleichskaufpreise nicht verfügbar ist und auch hinreichend differenziert beschriebenen Vergleichsfaktoren des örtlichen Grundstücksmarkts zur Bewertung des bebauten Grundstücks nicht zur Verfügung stehen. Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. 1) Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück ebenfalls nicht zu, da es nicht vorrangig als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 12 von 35

13 Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, deshalb ist es als Sachwertobjekt anzusehen. Demnach wird auch das Sachwertverfahren angewendet. Die ist wie folgt begründet: Für die zu bewertende Grundstücksart stehen die für marktkonforme Sachwertermittlungen erforderliche Daten (Normalherstellungskosten, Bodenwerte, Sachwertfaktoren) zu Verfügung. Ein zweites Verfahren ist grundsätzlich zur Ergebnisstützung unverzichtbar. Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer überlegt alternativ zur Anmietung bzw. Kaufpreisermittlung über den Ertrag auch, welche Kosten (Grunderwerb, Baukosten) und welche Vorteile (Mietersparnisse, steuerliche Abschreibungen, eigenbedarfsorientierte Gebäudekonzeption) ihm bei der Realisierung eines vergleichbaren Vorhabens entstehen. Zu bedenken ist hierbei auch, dass eine solide Rendite nur auf einer gesunden Sachwertbasis erzielbar ist und dass der richtig verstandene Substanzwert oftmals den Wert einer Immobilie nachhaltiger bestimmt als die (aktuell) zu erzielende Miete. Die Substanz ist wie die Geschichte gezeigt hat- krisenfester als der Ertrag. Eine Sachwertermittlung (d.h. der Kaufpreisvergleich mittels Substanzwertvergleich) ist demnach grundsätzlich auch für Ertragsobjekte sachgemäß. Denn: Nur bei einer guten Substanz ist ein nachhaltiger Ertrag gesichert. 5.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks (gute Lage) allgemeines Wohngebiet 200,00.- /m² zum Stichtag Auskunft Musterstadt Frau NN vom Bodenrichtwertgrundstücke werden in Achern nicht näher definiert; daher erfolgt nur die Beschreibung des zu bewertenden Grundstückes nach Lagekriterien. Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschoßflächenzahl GFZ = 0,30 ( Annahme ) Anzahl der Vollgeschosse = 1 + Dachausbau Bauweise = offen Grundstücksfläche = 620 m² Der Bodenwert wird auf /m² festgelegt. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 13 von 35

14 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgaben /abgabenfreien Zustand tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 200,00 /m² b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere = 200,00 /m² Anpassung) Erläuterung II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstü ck Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen alen lageangepasster b/a-freier BRW am Wertermittlungsstichtag = 200,00 /m² E04a angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 200,00 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 /m² relativer b/a-frei freier er Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis tbasis = 200,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer b/a-frei freier er Bodenwert = 200,00 /m² Fläche 620 m² b/a-frei freier er Bodenwert = , ,00 Erläuterung Der gesamte b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E04a Auf diesen lageangepassten b/a-freien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (dieser Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage). Die danach ggf. noch berücksichtigten Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts den Marktanpassungsfaktor. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 14 von 35

15 5.4 Sachwertermittlung Gebäudebezeichnung Zweifamilienhaus Garagen unterstellte Folgenutzung Zweifamilienhaus Garagen Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 967,00 m³ 85,00 m³ Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 124,7 124,7 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 248,00 /m³ BRI 93,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 309,13 /m³ BRI 115,92 /m³ BRI Herstellungskosten (ohne BNK) Normgebäude , ,20 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) , ,20 Baunebenkosten (BNK) prozentual 15,00 % 15,00 % Betrag , ,98 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) , ,18 Alterswertminderung Modell nach Ross nach Ross Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 80 Jahre 43 Jahre 80 Jahre 40 Jahre prozentual 33,82 % 37,50 % Betrag , ,19 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,99 besondere Bauteile , ,00 besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) , ,99 Gebäudesachwerte insgesamt ,67 Sachwert der Außenanlagen ,38 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,05 Bodenwert (nicht selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,05 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,90 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,35 Bodenwert (selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) + 0,00 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert = ,35 rd ,00 Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 15 von 35

16 5.4.1 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde auf der Grundlage der teilweise vorliegenden Bauzeichnungen durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI bzw. bei BGF z.b. nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone); bei der BGF z.b. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone), Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. Herstellungswert Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach WertR) für das Gebäude: Einfamilienhaus Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilien/Zweifamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Einfamilien / Zweifamilenhäuser freistehend Typ 1.01 KG + EG + SD (voll ausgebaut) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ Gebäudeart: Einfamilienhäuser Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 Baujahr: Zusätzlich sonstiges 1973 fiktives Baujahr Zweifamilienhaus Kellerausbau x x x 0,88 1,05 1,20 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Baden Württemberg x 1,04 Regionalfaktor Gemeindegröße Rastatt x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = Rd. 248,00 /m³ Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 16 von 35

17 Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach WertR) für das Gebäude: Garage Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Garage Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Parkhäuser, Tiefgaragen, Kfz- Stellplätze KFZ - Stellplätze Kleingaragen, Carport Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 95,00,00 /m³ Gebäudeart: KFZ Stellplätze Garage Ausstattungsstandard: mittel x 1,00 Baujahr: zusätzlich 1972 Anbauart X x 0,86 1,15 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Baden Württemberg x 1,04 Regionalfaktor Gemeindegröße Rastatt x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = Rd. 93,00 /m³ Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr 2000 (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Landesamt erfragt und mit den Angaben in [1], Kapitel verglichen. Zu-/Abschläge Hier werden Zu- bzw. Abschläge zum Herstellungswert des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Im vorliegenden Fall sind keine Anpassungen erforderlich Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungs- bzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Besonders zu veranschlagende Bauteile Gebäude: Wohnhaus und Garage Die besonders zu veranschlagenden Bauteile sind bereit über die bauteilbezogene NHK erfasst. Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihrem Herstellungsbzw. Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. Die besonderen Einrichtungen sind bereit über die ausstattungsbezogene NHK erfasst. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 17 von 35

18 Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Zeitwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 5,00 % der Gebäudewerte insg. ( ,67 ) ,38 Summe ,38 Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND für das Gebäude: Wohnhaus Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Austattungsstandard Tabellen bzw. Bauteilen geschätzt. Austattungs- übliche GND relativer Gebäudeanteil relativer GND-Anteil standard ( Jahre ) ( % ) ( Jahre ) mittel ,00 gehoben ,00 Summe ,00 Gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 80 Jahre Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND für das Gebäude: Garage Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Austattungsstandard Tabellen bzw. Bauteilen geschätzt. Austattungs- übliche GND relativer Gebäudeanteil relativer GND-Anteil standard ( Jahre ) ( % ) ( Jahre ) mittel ,00 einfach ,00 Summe ,00 Gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 80 Jahre Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 18 von 35

19 Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer abzüglich tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt der linear entwickelten Funktion; vgl. [1], Kapitel , da in diesem Modell die zugrunde gelegten Sachwertfaktoren (s.u.) abgeleitet wurden. Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten bzw. der hierdurch (ggf. "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. Eine Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden ist nicht zu berücksichtigen. Marktanpassungsfaktor Der objektartspezifische Sachwert-Marktanpassungsfaktor k wird, da der örtlich zuständige Gutachterausschuss mangels geeigneter Kauffälle diesbezüglich keine eigenen Auswertungsergebnisse veröffentlicht hat, auf der Grundlage der in [1], Kapitel veröffentlichten Werte sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. In [1] sind die aufgrund einer bundesweiten Kaufpreisanalyse abgeleiteten Erfahrungswerte für Marktanpassungsfaktoren gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region (d.h. Bodenwertniveau) und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben, die nach eigenen stichprobenhaften Nachbewertungen bekannter Kauffälle auch für den örtlichen Grundstücksmarkt anwendbar sind. Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in Regionen mit vergleichbarer Wirtschaftskraft (d.h. mit gleichem Bodenwertniveau) bei einem Sachwertfaktor = 0,90; dies entspricht einem Wert der rd. 10 % unterhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts) liegt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Weitere Besonderheiten Berechnung anteilig saniert - unsaniert ,00 Heizung, neu in ,00 Dacherneuerung 2004 mit Dämmung u.a ,00 Summe ,00 Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 19 von 35

20 5.5 Ertragswertermittlung Gebäudeart lfd. Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete 2 Familienhaus 3 Garage EG Nr. monatlich jährlich 2 Wohnung DG 1 Wohnung EG (m²) (Stk.) m² / Stk ( ) ( ) 2,00 50,00 100, ,00 81,00 6,00 486, ,00 112,00 7,00 784, ,00 Summe 193,00 2, , ,00 Gebäudeart lfd. Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 2 Familienhaus 3 Garage EG Nr. monatlich jährlich 2 Wohnung DG 1 Wohnung EG (m²) (Stk.) M² / Stk ( ) ( ) 2,00 50,00 100, ,00 81,00 6,00 486, ,00 112,00 7,00 784, ,00 Summe 193,00 2, , ,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete entspricht der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) ,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (24,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 3.945,60 jährlicher Reinertrag = ,40 Reinertragsanteil des Bodens 2,75 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert (nicht selbständig nutzbar)) 3.410,00 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 9.084,40 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,75 % Liegenschaftszinssatz und n = 43 Jahren Restnutzungsdauer 25,038 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,21 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,21 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 Ertragswert = ,21 rd ,00 Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 20 von 35

21 5.5.1 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohnflächen Die Berechnungen der Wohnflächen wurde auf der Grundlage der Bauzeichnungen und der ergänzenden örtlichen Plausibilitätskontrolle überprüft. Sie orientiert sich an den von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen weichen demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und aus Mietspiegeln vergleichbarer Gemeinden unter Berücksichtigung erforderlicher Lageanpassungen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Bundesdurchschnittswerte sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. In [1] sind die bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben. Ermittlung des Liegenschaftzinssatzes aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 2,50 % Einflussfaktor Objektgröße + 0,25 % Einflussfaktor Lage + 0,00 % Einflussfaktor Anbauart + 0,00 % Einflussfaktor Region + 0,00 % ermittelter Liegenschaftszinssatz = 2,75 % Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 21 von 35

22 Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel beschriebenen Modell angewendet. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder von Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Weitere Besonderheiten Berechnung anteilig saniert - unsaniert ,00 Heizung, neu in ,00 Dacherneuerung 2004 mit Dämmung u.a ,00 Summe , Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Der Abschnitt Wahl der Wertermittlungsverfahren dieses Verkehrswertgutachtens enthält die Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erläutert, dass sowohl das Vergleichswert-, das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren auf für vergleichbare Grundstücke gezahlten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d.h. verfahrensmäßige Umsetzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren führen deshalb gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts. Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hängt dabei entscheidend von zwei Faktoren ab: a) von der Art des zu bewertenden Objekts (übliche Nutzung; vorrangig Rendite- oder substanzwertorientierte Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) und b) von der Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformität des Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden aus den bei der Wahl der Wertermittlungsverfahren beschriebenen Gründen als Eigennutzungsobjekt erworben. Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert sich deshalb vorrangig an den in die Sachwertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb vorrangig aus dem ermittelten Sachwert abgeleitet. Grundsätzlich sind bei jeder Immobilieninvestition auch die Aspekte des Ertragswertverfahrens (eingesparte Miete, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und demzufolge eingesparte Steuern) von Interesse. Zudem stehen die für eine marktkonforme Ertragswertermittlung (Liegenschaftszinssatz und nachhaltige Mieten) erforderlichen Daten zur Verfügung. Das Ertragswertverfahren wurde deshalb stützend angewendet. Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 22 von 35

23 5.6.3 Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Der Sachwert wurde mit rd ,00, der Ertragswert mit rd ,00 ermittelt Gewichtung der Verfahrensergebnisse Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung (d.h. Gewichtung) deren Aussagefähigkeit abzuleiten; vgl. 8 Abs.1 Satz 3 Immo WertV. Die Aussagefähigkeit (das Gewicht) des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt. Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um ein Sachwerteobjekt. Bezüglich der zu bewertenden Objektart wird deshalb dem Sachwert das Gewicht 1,00 (c) und dem Ertragswert das Gewicht 0,40 (a) beigemessen. Die zur marktkonformen Wertermittlung erforderlichen Daten standen für das Sachwertverfahren in guter Qualität (genauer Bodenwert, überörtlicher Sachwertfaktor) und für die Ertragswertermittlung in guter Qualität (ausreichend gute Vergleichsmieten, überörtlicher Liegenschaftszins) zur Verfügung. Bezüglich der erreichten Marktkonformität der Verfahrensergebnisse wird deshalb dem Sachwertverfahren das Gewicht 0,9 (d) und dem Ertragswertverfahren das Gewicht 1,00 (b) beigemessen. Insgesamt erhalten somit das Sachwertverfahren das Gewicht 1,00 (c) 0,90 (d) = 0,900 und das Ertragswertverfahren das Gewicht 0,40 (a) 1,00 (b) = 0,400. Das gewogene Mittel aus den im Vorabschnitt zusammengestellten Verfahrensergebnissen beträgt: [ ,00 0, ,00 0,400] 1,300 = ,85.-.= rd = , Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd ,00 Der Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienwohnhaus und Garage bebaute Grundstück in Achern, Musterstraße 1 Grundbuch Blatt Musterstadt wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 In Worten: dreihunderfünfundsiebzigtausend Euro geschätzt. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Rastatt, den Gutachten Nr Bernd K. Bernau Dipl. SV DIA Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 23 von 35

24 6 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 6.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 29.Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Immo WertV: Immobilienwertermittlungsverordnung Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (BGBI I s. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken vom 01. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 02 Januar 2002 (BGBI. I S 42,2909, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetztes vom 28. September 2009 (BGBI. I S WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 Wohnungen, Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962) obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) 6.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [2002] Kleiber Simon Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken [2008] Sprengnetter/Kierig u.a.: WF-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 20,0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig Verwendete fachspezifische Software Diese Wertermittlung wurde unter Verwendung des von Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig entwickelten Softwareprogramms "WF-Smart Value 2011, Version 16.0" (Stand Juni 2012) erstellt. Desweiteren Text mit MS Word und Berechnungsgrundlagen mit MS Excel Bernd K.Bernau Dipl. SV DIA Az.: Seite 24 von 35