G U T A C H T E N. über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem

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1 Dipl.-Ing. Ingolf Becker Immobilienbewertungen Dipl.-Ing. Ingolf Becker-Rieslingweg Bad Kreuznach Herrn Hans Mustermann Beispielstraße Musterhausen Rieslingweg Bad Kreuznach Tel.: (0671) becker-immobilienbewertung.de Datum: Az.: G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück In Musterhausen, Beispielstraße 1 Ausfertigung Nr. 1 Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten besteht aus 40 Seiten (exkl. 8 Anlagen mit insgesamt 23 Seiten). Das Gutachten wurde in einer Ausfertigung erstellt.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Ausgebautes Kellergeschoss Erdgeschoss Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Bodenwertermittlung Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 2

3 4.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen Auszug aus der Übersichtskarte (ADAC) mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus dem Stadtplan mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus der Katasterkarte mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Grundrisse und Schnitte Volumen- und Wohnflächenberechnungen Reparatur- und Instandsetzungskosten Fotos Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 3

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit Einfamilienhaus Objektadresse: Beispielstraße Musterhausen Grundbuchangaben: Grundbuch von Musterhausen, Blatt 1234, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Musterhausen, Flur 22, Flurstück 24 (568 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Herr Hans Mustermann Beispielstraße Musterhausen Auftrag vom (Datum des Sachverständigenvertrags) Eigentümer: Frau Marianne Mustermann Am Rain Unbekannt 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Erwerb Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc. Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Herr Hans Mustermann und der Sachverständige Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug vom ; Auszüge aus der Bauakte (Bauzeichnungen, Baubeschreibung u.a.); Auflistung letztjähriger Modernisierungsmaßnahmen, Bauschadensliste Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Aktuelle Version der Liegenschaftskarte; Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflächen; Auskunft zur baurechtlichen Situation; Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 4

5 Auskunft zur erschließungsbeitrags- und sonstigen beitragsu. abgabenrechtlichen Situation; Bodenrichtwertauskunft; Sonstige Lagedaten (Übersichtskarten, Marktübersichten, Mietansätze u.a.); Auskunft zum Denkmalschutz. 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwert) des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Hessen Landkreis Beispiel Beispiel (ca Einwohner); Stadtteil Kleinstadt (ca. 420 Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Unbekannt (46 Km); Schönstadt (58 Km); Landeshauptstadt: Wiesbaden Bundes-, Landes- u. Kreisstraßen B 500; L 300 Autobahnzufahrt: A 55 AS Ausfahrt Bahnhof: Musterhausen Flughafen: Frankfurt (ca. 100 km entfernt) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße: Beeinträchtigungen: Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 2 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs in Nachbarstadt Schulen: alle Schulformen in Nachbarstadt Ärzte: in Nachbarstadt öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung Verwaltung (Stadtverwaltung) in Nachbarstadt mittlere Wohnlage ausschließlich wohnbauliche Nutzungen; abweichende, II geschossige Bauweise Etwas erhöhter Verkehr morgens und abends Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 5

6 Topografie: starke Hanglage; von der Straße ansteigend; Garten mit Nordausrichtung 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 10,5 m an der Beispielstraße; mittlere Tiefe: ca. 44 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: Größe: m² insgesamt: 568 m² Bemerkungen: rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Durchgangsstraße; Straße mit leicht zunehmendem Verkehr im Berufsverkehr Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege einseitig vorhanden, befestigt mit Bitumen; Parkstreifen teilweise vorhanden elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Fernsehkabelanschluss; Telefonanschluss einseitige Grenzbebauung des Wohnhauses; eingefriedet durch Maschendrahtzaun gewachsener, normal tragfähiger Baugrund In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als altlastenfrei unterstellt. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Musterhausen, Blatt 1234, lfd. Nr. 1 keine wertbeeinflussende Eintragung. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht be- Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 6

7 rücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Sonstige nicht eingetragene Lasten, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers und nach Befragung im Ortstermin nicht vorhanden. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz besteht nach telefonischer Auskunft der Denkmalschutzbehörde nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen Bauordnungsrecht Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): abgabenrechtlicher Zustand: baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden telefonisch eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 0 Stellplätze und Garagenplätze. Das Objekt wird vom Eigentümer und seiner Familie bewohnt. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 7

8 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Insbesondere wurde geprüft, ob die Heizungsanlage gem. den Anforderungen des 10 Abs. 2 EnEV ausgetauscht werden muss und ob Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen sowie die obersten Geschossdecken gem. 10 Abs. 2 EnEV gedämmt werden müssen. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus; eingeschossig; teilunterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss, der Dachraum ist ausbaufähig (baurechtlich aber nicht abgeklärt) einseitig angebaut Baujahr: Modernisierung(en): (Angaben nach Bauakte und Auftraggeber) Energieeffizienz: Erweiterungsmöglichkeiten: 1898 (gemäß Angaben des Auftraggebers) 1930 Erneuerung Vorderfront des Hauses 1957 Erneuerung giebelseitige Erdgeschossmauer 1957 Erneuerung der Hauseingangstreppe 1957 Erneuerung der Dacheindeckung 1970 Verlegung der Eingangstreppe 1972 Hofabschluss 1989 Erneuerung Küchenfenster 1991 ff. Überwiegende Erneuerung der Fenster 1991 Einbau Heizungsanlage 1995ff. Modernisierung von 2 Bad/WC (Keller- u. Erdgeschoss) 1998 Modernisierung Schlafzimmer Mutter im EG 2008 Modernisierung Innenausbau Wohnzimmer KG Energieausweis liegt nicht vor Das Dachgeschoss ist ausbaufähig. Eine diesbezügliche Baugenehmigung liegt nicht vor. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 8

9 Außenansicht: Straßenseite verputzt; Gartenseite Sichtmauerwerk; Kellergeschoss Bruchstein; Mit Fenster- und Türeinfassungen Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: 1 Flur, 1 Wohnzimmer, 1 Bad/WC, mit insgesamt ca. 32 qm Wohnfläche sowie 1 Heizungsraum, Lagerraum, Werkstatt Erdgeschoss: 1 Flur, 4 Zimmer, 2 Küchen, 1 Bad/WC mit insgesamt ca. 106 qm Wohnfläche Dachgeschoss: Speicher 1 provisorischer Wohnraum Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Flachgründung Bruchsteinmauerwerk Bruchsteinmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk Mauerwerk Keller mit ausbetonierten T-Trägern Erdgeschoss Holzbalkendecke; Dämmung der obersten Geschossdecke nicht vorhanden Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist im Falle eines Eigentümerwechsels innerhalb von zwei Jahren vorzunehmen. Begründung: Begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume sind gemäß 10 Abs. 4 und Abs. 5 EnEV erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer zu dämmen. Die Frist beträgt ab dem ersten Eigentumsübergang (nach dem 1. Februar 2002) zwei Jahre und läuft frühestens am 31. Dezember 2011 ab. Bei dem zu bewertenden Objekt ist eine oberste Geschossdecke vorhanden, die bisher nicht gedämmt und demzufolge nach 10 EnEV zu dämmen ist. Die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke ist mit einem Wertabschlag (auf der Grundlage der hierfür erforderlichen Kosten) berücksichtigt. Treppen: dem Baujahr entsprechend, renovierungsbedürftig; Geschosstreppe: Holzkonstruktion mit Stufen aus Holz; einfaches Holzgeländer Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 9

10 Dach: Dachkonstruktion: Holzdach Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton); Dachraum begehbar (besitzt Ausbaupotenzial); Dachflächen ungedämmt Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz einfache Ausstattung, technisch überaltert; je Raum ein Lichtauslass; je Raum mehrere Steckdosen; einfache bis bessere Beleuchtungskörper, Klingelanlage, Telefonanschluss Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1991; 3 Kunststofftanks à 1000 Liter, Baujahr 1991 keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Ausgebautes Kellergeschoss Bodenbeläge Wohnzimmer: Laminat Bad/WC: Kellerräume: Wandbekleidungen Wohnzimmer: Bad/WC: Fliesen Beton einfache Tapeten Fliesen, raumhoch Deckenbekleidungen Wohnzimmer: Paneele Bad/WC: Paneele Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 10

11 Fenster Wohnzimmer: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Bad/WC: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Türen Wohnzimmer: einfache glatte Holztüren Bad/WC: einfache glatte Holztüren Sanitäre Installation Bad/WC: gute Wasser- und Abwasserinstallation; Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Handwaschbecken; gute Ausstattung und Qualität besondere Einrichtungen Kellerräume: 3 Kunststofftanks Baumängel/Bauschäden Wohnzimmer: Unbündigkeiten Bodenbelag Bad/WC: Kellerräume: keine gartenseitig feuchte Wand Decke muss tlw. abgefangen werden Erdgeschoss Bodenbeläge Flur: Linoleum/Stragula Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: PVC PVC/Stragula Laminat Laminat PVC PVC Fliesen Wandbekleidungen Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 11

12 Flur: einfache Tapeten Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: einfache Tapeten gute Tapete einfache Tapeten einfache Tapeten einfache Tapeten einfache Tapeten, Fliesen an Objektwand Fliesen, raumhoch Deckenbekleidungen Flur: Pressplatten Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: Paneele Profilholz Paneele Paneele Hartschaumplatten Hartschaumplatten Paneele Fenster Schlafzimmer Eltern: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Fenster aus Holz mit Isolierverglasung; Rollläden Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Türen Schlafzimmer Mutter: Bessere Holztür mit fehlender Füllung (Glas) Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 12

13 Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren bessere Holztür Sanitäre Installation Bad/WC: gute Wasser- und Abwasserinstallation; Bad: 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Handwaschbecken; Entlüftung über Fenster Küchenausstattung Küche 1: nicht in Wertermittlung enthalten Küche 2: nicht in Wertermittlung enthalten Baumängel/Bauschäden Flur: keine Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: Türe fehlt Verglasung kleinerer Feuchtigkeitsschaden Balkonseite keine keine Hinter Verkleidung feuchte Wand gartenseitig Wandfeuchtigkeit, Schimmelflecken Türe fehlt Verglasung. Gartenseitig vermutlich feuchte Wand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: nicht überdachter Balkon, überdachte Terrasse besondere Einrichtungen: 3 Heizöltanks à 1000 Ltr., 1991 Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Rückseitig nur ausreichend vgl. Auflistung im Anhang zu diesem Gutachten gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu errei- Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 13

14 chen): Schlafzimmer neben Küche Schlafzimmer hinter Kinderzimmer, straßenseitig Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend bis ausreichend. Es besteht ein größerer Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Nebengebäude 2 abbruchreife Gartenhäuschen 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz Wegebefestigung Stützmauern Einfriedung (Zaun) Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 14

15 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterhausen, Beispielstraße 1, zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Musterhausen Gemarkung Flur Flurstück Fläche Musterhausen m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Wertermittlungsobjekts ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) mehrere Verfahren an. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen ( 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland - wie in den Abschnitten 2 und 3 noch ausgeführt wird - grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse. Die Begründung der Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren basiert auf der Beschreibung und Beurteilung der für marktorientierte Wertermittlungsverfahren verfügbaren Ausgangsdaten (das sind die aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Vergleichsdaten für marktkonforme Wertermittlungen) sowie der Erläuterung der auf dem Grundstücksteilmarkt, zu dem das Bewertungsgrundstück gehört, im gewöhnlichen (Grundstücks)Marktgeschehen bestehenden üblichen Kaufpreisbildungsmechanismen und der Begründung des gewählten Untersuchungsweges. Die in den noch folgenden Abschnitten enthaltene Begründung der Wahl der angewendeten Wertermittlungsverfahren dient deshalb vorrangig der Nachvollziehbarkeit dieses Verkehrswertgutachtens. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 15

16 Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind: Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten mindestens zwei möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden ( 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses (unabhängige Rechenprobe; Würdigung dessen Aussagefähigkeit; Reduzierung der Risiken bei Vermögensdispositionen des Gutachtenverwenders und des Haftungsrisikos des Sachverständigen). Hauptaufgabe dieser Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 BauGB, d. h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, möglichst zutreffend zu ermitteln. Die Bewertung inkl. Verfahrenswahl ist deshalb auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzung nach dem nächsten (nötigenfalls fiktiv zu unterstellenden) Kauffall abzustellen (Prinzip: Orientierung am gewöhnlichen Geschäftsverkehr im nächsten Kauffall). Die einzelnen Verfahren sind nur Hilfsmittel zur Schätzung dieses Wertes. Da dieser wahrscheinlichste Preis (Wert) am plausibelsten aus für vergleichbare Grundstücke vereinbarten Kaufpreisen abzuleiten ist, sind die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (ihre sachrichtige Anwendung vorausgesetzt) verfahrensmäßige Umsetzungen des Preisvergleichs. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d. h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen. Für die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren werden nachfolgend die den Preisvergleich (d. h. die Marktkonformität ihrer Ergebnisse) garantierenden Größen sowie die in dem jeweiligen Verfahren die Preisunterschiede am wesentlichsten bestimmenden Einflussfaktoren benannt. Vergleichswertverfahren: Marktanpassungsfaktor: Vergleichskaufpreise, Einflussfaktoren: Kenntnis der wesentlichen wertbestimmenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte und des Bewertungsobjekts, Verfügbarkeit von diesbezüglichen Umrechnungskoeffizienten - Vergleichskaufpreisverfahren oder geeignete Vergleichsfaktoren (z. B. hinreichend definierte Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen) - Vergleichsfaktorverfahren; Ertragswertverfahren: Marktanpassungsfaktor: Liegenschaftszinssätze, vorrangige Einflussfaktoren: ortsübliche und marktüblich erzielbare Mieten; Sachwertverfahren: Marktanpassungsfaktor: Sachwertfaktoren, vorrangige Einflussfaktoren: Bodenwerte/Lage und (jedoch nachrangig) ein plausibles System der Herstellungskostenermittlung. Hinweis: Grundsätzlich sind alle drei Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertige verfahrensmäßige Umsetzungen des Kaufpreisvergleichs; sie liefern gleichermaßen (nur) so marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung der vorgenannten Daten eine hinreichend große Zahl von geeigneten Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung standen Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z. B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen ( 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 16

17 Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anwendbare Verfahren Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet. Dies ist insbesondere darin begründet, weil die Anwendung dieser Verfahren in der ImmoWertV vorgeschrieben ist (vgl. 8 Abs. 1 ImmoWertV); und demzufolge (nur) für diese klassischen Wertermittlungsverfahren die für marktkonforme Wertermittlungen erforderlichen Erfahrungswerte ( erforderliche Daten der Wertermittlung i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. ImmoWertV, Abschnitt 2) durch Kaufpreisanalysen abgeleitet verfügbar sind. Hinweis: (Nur) Beim Vorliegen der verfahrensspezifischen erforderlichen Daten ist ein Wertermittlungsverfahren ein Preisvergleichsverfahren (vgl. nachfolgende Abschnitte) und erfüllt die Anforderungen, die von der Rechtsprechung und der Bewertungstheorie an Verfahren zur Verkehrswertermittlung gestellt werden. Andere Verfahren scheiden i. d. R. wegen Fehlens hinreichender Erfahrungswerte zur Anpassung deren Ergebnisse an den deutschen Grundstücksmarkt aus. Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. 1) 1) Vgl. auch BGH, Urteil vom VII ZR 189/68 (WF-BIB); BGH, Urteil vom VII ZR 2/76 (WF-BIB) und BFH, Urteil vom III R 173/86 (WF-BIB). Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 17

18 Dies gilt für die hier zu bewertende Grundstücksart nicht, da es sich um kein typisches Renditeobjekt handelt. Dennoch wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dies ist wie folgt begründet: Auch bei mit dem Bewertungsobjekt vergleichbaren Grundstücken kalkuliert der Erwerber die Rendite seines Objekts, z. B. die eingesparte Miete, die eingesparten Steuern oder die möglichen Fördermittel. Für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Grundstücksarten stehen die für marktkonforme Ertragswertermittlungen erforderlichen Daten (marktüblich erzielbare Mieten, Liegenschaftszinssätze) zur Verfügung. Die Anwendung eines zweiten Wertermittlungsverfahrens ist grundsätzlich zur Ergebnisstützung unverzichtbar. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden. Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, deshalb ist es als Sachwertobjekt anzusehen. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 40,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anzahl der Vollgeschosse = II Bauweise = offen Grundstücksfläche = 600 m² Grundstückstiefe = 30 m Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anzahl der Vollgeschosse = II Bauweise = geschlossen Grundstücksfläche = 568,00 m² Grundstückstiefe = 44 m Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 40,00 /m² E1 abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 40,00 /m² Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 18

19 II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 E2 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 40,00 /m² E3 Fläche (m²) ,02 E4 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 Vollgeschosse II I 1,00 E5 Bauweise offen abweichend 0,90 E6 Tiefe (m) ,00 E7 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 36,72 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 36,72 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 36,72 /m² Fläche 568 m² abgabenfreier Bodenwert = ,96 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt , Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Das Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Hessen, Frankfurt, weist in seiner online gestellten Bodenrichtwertkarte für die Lage des Bewertungsobjekts einen Bodenrichtwert in Höhe von 40,00 /m 2 aus. Stichtag für den Bodenrichtwert ist der Das Bodenrichtwertgrundstück ist dabei wie folgt definiert: Bodenrichtwertzone 0123; erschließungskostenbeitragsfrei; baureifes Land; allgemeines Wohngebiet; offene Bauweise; zweigeschossig; 30 m Grundstückstiefe; 600 m 2 Grundstücksfläche. E2 Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich. E3 Auf diesen an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts (Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. E4 Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute Bodenwert. Damit steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen höheren relativen Bodenwert zur Folge hat. D. h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 19

20 Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel mitgeteilten nicht GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. E5 Die abweichende Anzahl der Vollgeschosse ist in der vorstehenden GFZ-Umrechnung bereits hinreichend berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen. E6 Das Bodenrichtwertgrundstück ist mit offener Bauweise definiert. Da das Bewertungsgrundstück jedoch in abweichender Bauweise bebaut bzw. bebaubar ist (einseitiger Anbau), bestehen Nachteile gegenüber einem freistehenden Objekt (z. B. schlechtere Belichtung, Einschränkungen in der Grundrissgestaltung, weniger private Freiflächen und fehlender Sozialabstand). Diese Nachteile sind durch einen Bodenwertabschlag zu berücksichtigen. E7 Die abweichende Grundstückstiefe ist in der vorstehenden Flächenanpassung bereits hinreichend berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen. 4.4 Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 20

21 aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Bau- Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 21

22 durchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen o- der auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 22

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