G U T A C H T E N. über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem
|
|
- Joachim Krause
- vor 7 Jahren
- Abrufe
Transkript
1 Dipl.-Ing. Ingolf Becker Immobilienbewertungen Dipl.-Ing. Ingolf Becker-Rieslingweg Bad Kreuznach Herrn Hans Mustermann Beispielstraße Musterhausen Rieslingweg Bad Kreuznach Tel.: (0671) becker-immobilienbewertung.de Datum: Az.: G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück In Musterhausen, Beispielstraße 1 Ausfertigung Nr. 1 Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten besteht aus 40 Seiten (exkl. 8 Anlagen mit insgesamt 23 Seiten). Das Gutachten wurde in einer Ausfertigung erstellt.
2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Ausgebautes Kellergeschoss Erdgeschoss Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Bodenwertermittlung Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 2
3 4.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen Auszug aus der Übersichtskarte (ADAC) mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus dem Stadtplan mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus der Katasterkarte mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Grundrisse und Schnitte Volumen- und Wohnflächenberechnungen Reparatur- und Instandsetzungskosten Fotos Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 3
4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit Einfamilienhaus Objektadresse: Beispielstraße Musterhausen Grundbuchangaben: Grundbuch von Musterhausen, Blatt 1234, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Musterhausen, Flur 22, Flurstück 24 (568 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Herr Hans Mustermann Beispielstraße Musterhausen Auftrag vom (Datum des Sachverständigenvertrags) Eigentümer: Frau Marianne Mustermann Am Rain Unbekannt 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Erwerb Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc. Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Herr Hans Mustermann und der Sachverständige Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug vom ; Auszüge aus der Bauakte (Bauzeichnungen, Baubeschreibung u.a.); Auflistung letztjähriger Modernisierungsmaßnahmen, Bauschadensliste Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Aktuelle Version der Liegenschaftskarte; Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflächen; Auskunft zur baurechtlichen Situation; Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 4
5 Auskunft zur erschließungsbeitrags- und sonstigen beitragsu. abgabenrechtlichen Situation; Bodenrichtwertauskunft; Sonstige Lagedaten (Übersichtskarten, Marktübersichten, Mietansätze u.a.); Auskunft zum Denkmalschutz. 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwert) des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Hessen Landkreis Beispiel Beispiel (ca Einwohner); Stadtteil Kleinstadt (ca. 420 Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Unbekannt (46 Km); Schönstadt (58 Km); Landeshauptstadt: Wiesbaden Bundes-, Landes- u. Kreisstraßen B 500; L 300 Autobahnzufahrt: A 55 AS Ausfahrt Bahnhof: Musterhausen Flughafen: Frankfurt (ca. 100 km entfernt) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße: Beeinträchtigungen: Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 2 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs in Nachbarstadt Schulen: alle Schulformen in Nachbarstadt Ärzte: in Nachbarstadt öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung Verwaltung (Stadtverwaltung) in Nachbarstadt mittlere Wohnlage ausschließlich wohnbauliche Nutzungen; abweichende, II geschossige Bauweise Etwas erhöhter Verkehr morgens und abends Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 5
6 Topografie: starke Hanglage; von der Straße ansteigend; Garten mit Nordausrichtung 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 10,5 m an der Beispielstraße; mittlere Tiefe: ca. 44 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: Größe: m² insgesamt: 568 m² Bemerkungen: rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Durchgangsstraße; Straße mit leicht zunehmendem Verkehr im Berufsverkehr Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege einseitig vorhanden, befestigt mit Bitumen; Parkstreifen teilweise vorhanden elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Fernsehkabelanschluss; Telefonanschluss einseitige Grenzbebauung des Wohnhauses; eingefriedet durch Maschendrahtzaun gewachsener, normal tragfähiger Baugrund In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als altlastenfrei unterstellt. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Musterhausen, Blatt 1234, lfd. Nr. 1 keine wertbeeinflussende Eintragung. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht be- Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 6
7 rücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Sonstige nicht eingetragene Lasten, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers und nach Befragung im Ortstermin nicht vorhanden. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz besteht nach telefonischer Auskunft der Denkmalschutzbehörde nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen Bauordnungsrecht Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): abgabenrechtlicher Zustand: baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden telefonisch eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 0 Stellplätze und Garagenplätze. Das Objekt wird vom Eigentümer und seiner Familie bewohnt. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 7
8 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Insbesondere wurde geprüft, ob die Heizungsanlage gem. den Anforderungen des 10 Abs. 2 EnEV ausgetauscht werden muss und ob Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen sowie die obersten Geschossdecken gem. 10 Abs. 2 EnEV gedämmt werden müssen. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus; eingeschossig; teilunterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss, der Dachraum ist ausbaufähig (baurechtlich aber nicht abgeklärt) einseitig angebaut Baujahr: Modernisierung(en): (Angaben nach Bauakte und Auftraggeber) Energieeffizienz: Erweiterungsmöglichkeiten: 1898 (gemäß Angaben des Auftraggebers) 1930 Erneuerung Vorderfront des Hauses 1957 Erneuerung giebelseitige Erdgeschossmauer 1957 Erneuerung der Hauseingangstreppe 1957 Erneuerung der Dacheindeckung 1970 Verlegung der Eingangstreppe 1972 Hofabschluss 1989 Erneuerung Küchenfenster 1991 ff. Überwiegende Erneuerung der Fenster 1991 Einbau Heizungsanlage 1995ff. Modernisierung von 2 Bad/WC (Keller- u. Erdgeschoss) 1998 Modernisierung Schlafzimmer Mutter im EG 2008 Modernisierung Innenausbau Wohnzimmer KG Energieausweis liegt nicht vor Das Dachgeschoss ist ausbaufähig. Eine diesbezügliche Baugenehmigung liegt nicht vor. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 8
9 Außenansicht: Straßenseite verputzt; Gartenseite Sichtmauerwerk; Kellergeschoss Bruchstein; Mit Fenster- und Türeinfassungen Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: 1 Flur, 1 Wohnzimmer, 1 Bad/WC, mit insgesamt ca. 32 qm Wohnfläche sowie 1 Heizungsraum, Lagerraum, Werkstatt Erdgeschoss: 1 Flur, 4 Zimmer, 2 Küchen, 1 Bad/WC mit insgesamt ca. 106 qm Wohnfläche Dachgeschoss: Speicher 1 provisorischer Wohnraum Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Flachgründung Bruchsteinmauerwerk Bruchsteinmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk Mauerwerk Keller mit ausbetonierten T-Trägern Erdgeschoss Holzbalkendecke; Dämmung der obersten Geschossdecke nicht vorhanden Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist im Falle eines Eigentümerwechsels innerhalb von zwei Jahren vorzunehmen. Begründung: Begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume sind gemäß 10 Abs. 4 und Abs. 5 EnEV erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer zu dämmen. Die Frist beträgt ab dem ersten Eigentumsübergang (nach dem 1. Februar 2002) zwei Jahre und läuft frühestens am 31. Dezember 2011 ab. Bei dem zu bewertenden Objekt ist eine oberste Geschossdecke vorhanden, die bisher nicht gedämmt und demzufolge nach 10 EnEV zu dämmen ist. Die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke ist mit einem Wertabschlag (auf der Grundlage der hierfür erforderlichen Kosten) berücksichtigt. Treppen: dem Baujahr entsprechend, renovierungsbedürftig; Geschosstreppe: Holzkonstruktion mit Stufen aus Holz; einfaches Holzgeländer Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 9
10 Dach: Dachkonstruktion: Holzdach Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton); Dachraum begehbar (besitzt Ausbaupotenzial); Dachflächen ungedämmt Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz einfache Ausstattung, technisch überaltert; je Raum ein Lichtauslass; je Raum mehrere Steckdosen; einfache bis bessere Beleuchtungskörper, Klingelanlage, Telefonanschluss Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1991; 3 Kunststofftanks à 1000 Liter, Baujahr 1991 keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Ausgebautes Kellergeschoss Bodenbeläge Wohnzimmer: Laminat Bad/WC: Kellerräume: Wandbekleidungen Wohnzimmer: Bad/WC: Fliesen Beton einfache Tapeten Fliesen, raumhoch Deckenbekleidungen Wohnzimmer: Paneele Bad/WC: Paneele Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 10
11 Fenster Wohnzimmer: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Bad/WC: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Türen Wohnzimmer: einfache glatte Holztüren Bad/WC: einfache glatte Holztüren Sanitäre Installation Bad/WC: gute Wasser- und Abwasserinstallation; Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Handwaschbecken; gute Ausstattung und Qualität besondere Einrichtungen Kellerräume: 3 Kunststofftanks Baumängel/Bauschäden Wohnzimmer: Unbündigkeiten Bodenbelag Bad/WC: Kellerräume: keine gartenseitig feuchte Wand Decke muss tlw. abgefangen werden Erdgeschoss Bodenbeläge Flur: Linoleum/Stragula Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: PVC PVC/Stragula Laminat Laminat PVC PVC Fliesen Wandbekleidungen Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 11
12 Flur: einfache Tapeten Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: einfache Tapeten gute Tapete einfache Tapeten einfache Tapeten einfache Tapeten einfache Tapeten, Fliesen an Objektwand Fliesen, raumhoch Deckenbekleidungen Flur: Pressplatten Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: Paneele Profilholz Paneele Paneele Hartschaumplatten Hartschaumplatten Paneele Fenster Schlafzimmer Eltern: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Fenster aus Holz mit Isolierverglasung; Rollläden Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Fenster aus Aluminium mit Isolierverglasung Türen Schlafzimmer Mutter: Bessere Holztür mit fehlender Füllung (Glas) Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 12
13 Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren einfache glatte Holztüren bessere Holztür Sanitäre Installation Bad/WC: gute Wasser- und Abwasserinstallation; Bad: 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Handwaschbecken; Entlüftung über Fenster Küchenausstattung Küche 1: nicht in Wertermittlung enthalten Küche 2: nicht in Wertermittlung enthalten Baumängel/Bauschäden Flur: keine Schlafzimmer Mutter: Schlafzimmer Eltern: Kinderzimmer Wohnen: Kinderzimmer Schlafen: Küche 1: Küche 2: Bad/WC: Türe fehlt Verglasung kleinerer Feuchtigkeitsschaden Balkonseite keine keine Hinter Verkleidung feuchte Wand gartenseitig Wandfeuchtigkeit, Schimmelflecken Türe fehlt Verglasung. Gartenseitig vermutlich feuchte Wand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: nicht überdachter Balkon, überdachte Terrasse besondere Einrichtungen: 3 Heizöltanks à 1000 Ltr., 1991 Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Rückseitig nur ausreichend vgl. Auflistung im Anhang zu diesem Gutachten gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu errei- Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 13
14 chen): Schlafzimmer neben Küche Schlafzimmer hinter Kinderzimmer, straßenseitig Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend bis ausreichend. Es besteht ein größerer Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Nebengebäude 2 abbruchreife Gartenhäuschen 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz Wegebefestigung Stützmauern Einfriedung (Zaun) Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 14
15 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterhausen, Beispielstraße 1, zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Musterhausen Gemarkung Flur Flurstück Fläche Musterhausen m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Wertermittlungsobjekts ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) mehrere Verfahren an. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen ( 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland - wie in den Abschnitten 2 und 3 noch ausgeführt wird - grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse. Die Begründung der Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren basiert auf der Beschreibung und Beurteilung der für marktorientierte Wertermittlungsverfahren verfügbaren Ausgangsdaten (das sind die aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Vergleichsdaten für marktkonforme Wertermittlungen) sowie der Erläuterung der auf dem Grundstücksteilmarkt, zu dem das Bewertungsgrundstück gehört, im gewöhnlichen (Grundstücks)Marktgeschehen bestehenden üblichen Kaufpreisbildungsmechanismen und der Begründung des gewählten Untersuchungsweges. Die in den noch folgenden Abschnitten enthaltene Begründung der Wahl der angewendeten Wertermittlungsverfahren dient deshalb vorrangig der Nachvollziehbarkeit dieses Verkehrswertgutachtens. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 15
16 Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind: Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten mindestens zwei möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden ( 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses (unabhängige Rechenprobe; Würdigung dessen Aussagefähigkeit; Reduzierung der Risiken bei Vermögensdispositionen des Gutachtenverwenders und des Haftungsrisikos des Sachverständigen). Hauptaufgabe dieser Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 BauGB, d. h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, möglichst zutreffend zu ermitteln. Die Bewertung inkl. Verfahrenswahl ist deshalb auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzung nach dem nächsten (nötigenfalls fiktiv zu unterstellenden) Kauffall abzustellen (Prinzip: Orientierung am gewöhnlichen Geschäftsverkehr im nächsten Kauffall). Die einzelnen Verfahren sind nur Hilfsmittel zur Schätzung dieses Wertes. Da dieser wahrscheinlichste Preis (Wert) am plausibelsten aus für vergleichbare Grundstücke vereinbarten Kaufpreisen abzuleiten ist, sind die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (ihre sachrichtige Anwendung vorausgesetzt) verfahrensmäßige Umsetzungen des Preisvergleichs. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d. h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen. Für die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren werden nachfolgend die den Preisvergleich (d. h. die Marktkonformität ihrer Ergebnisse) garantierenden Größen sowie die in dem jeweiligen Verfahren die Preisunterschiede am wesentlichsten bestimmenden Einflussfaktoren benannt. Vergleichswertverfahren: Marktanpassungsfaktor: Vergleichskaufpreise, Einflussfaktoren: Kenntnis der wesentlichen wertbestimmenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte und des Bewertungsobjekts, Verfügbarkeit von diesbezüglichen Umrechnungskoeffizienten - Vergleichskaufpreisverfahren oder geeignete Vergleichsfaktoren (z. B. hinreichend definierte Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen) - Vergleichsfaktorverfahren; Ertragswertverfahren: Marktanpassungsfaktor: Liegenschaftszinssätze, vorrangige Einflussfaktoren: ortsübliche und marktüblich erzielbare Mieten; Sachwertverfahren: Marktanpassungsfaktor: Sachwertfaktoren, vorrangige Einflussfaktoren: Bodenwerte/Lage und (jedoch nachrangig) ein plausibles System der Herstellungskostenermittlung. Hinweis: Grundsätzlich sind alle drei Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertige verfahrensmäßige Umsetzungen des Kaufpreisvergleichs; sie liefern gleichermaßen (nur) so marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung der vorgenannten Daten eine hinreichend große Zahl von geeigneten Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung standen Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z. B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen ( 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 16
17 Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anwendbare Verfahren Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet. Dies ist insbesondere darin begründet, weil die Anwendung dieser Verfahren in der ImmoWertV vorgeschrieben ist (vgl. 8 Abs. 1 ImmoWertV); und demzufolge (nur) für diese klassischen Wertermittlungsverfahren die für marktkonforme Wertermittlungen erforderlichen Erfahrungswerte ( erforderliche Daten der Wertermittlung i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. ImmoWertV, Abschnitt 2) durch Kaufpreisanalysen abgeleitet verfügbar sind. Hinweis: (Nur) Beim Vorliegen der verfahrensspezifischen erforderlichen Daten ist ein Wertermittlungsverfahren ein Preisvergleichsverfahren (vgl. nachfolgende Abschnitte) und erfüllt die Anforderungen, die von der Rechtsprechung und der Bewertungstheorie an Verfahren zur Verkehrswertermittlung gestellt werden. Andere Verfahren scheiden i. d. R. wegen Fehlens hinreichender Erfahrungswerte zur Anpassung deren Ergebnisse an den deutschen Grundstücksmarkt aus. Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. 1) 1) Vgl. auch BGH, Urteil vom VII ZR 189/68 (WF-BIB); BGH, Urteil vom VII ZR 2/76 (WF-BIB) und BFH, Urteil vom III R 173/86 (WF-BIB). Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 17
18 Dies gilt für die hier zu bewertende Grundstücksart nicht, da es sich um kein typisches Renditeobjekt handelt. Dennoch wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dies ist wie folgt begründet: Auch bei mit dem Bewertungsobjekt vergleichbaren Grundstücken kalkuliert der Erwerber die Rendite seines Objekts, z. B. die eingesparte Miete, die eingesparten Steuern oder die möglichen Fördermittel. Für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Grundstücksarten stehen die für marktkonforme Ertragswertermittlungen erforderlichen Daten (marktüblich erzielbare Mieten, Liegenschaftszinssätze) zur Verfügung. Die Anwendung eines zweiten Wertermittlungsverfahrens ist grundsätzlich zur Ergebnisstützung unverzichtbar. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden. Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, deshalb ist es als Sachwertobjekt anzusehen. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 40,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anzahl der Vollgeschosse = II Bauweise = offen Grundstücksfläche = 600 m² Grundstückstiefe = 30 m Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anzahl der Vollgeschosse = II Bauweise = geschlossen Grundstücksfläche = 568,00 m² Grundstückstiefe = 44 m Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 40,00 /m² E1 abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 40,00 /m² Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 18
19 II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 E2 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 40,00 /m² E3 Fläche (m²) ,02 E4 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 Vollgeschosse II I 1,00 E5 Bauweise offen abweichend 0,90 E6 Tiefe (m) ,00 E7 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 36,72 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 36,72 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 36,72 /m² Fläche 568 m² abgabenfreier Bodenwert = ,96 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt , Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Das Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Hessen, Frankfurt, weist in seiner online gestellten Bodenrichtwertkarte für die Lage des Bewertungsobjekts einen Bodenrichtwert in Höhe von 40,00 /m 2 aus. Stichtag für den Bodenrichtwert ist der Das Bodenrichtwertgrundstück ist dabei wie folgt definiert: Bodenrichtwertzone 0123; erschließungskostenbeitragsfrei; baureifes Land; allgemeines Wohngebiet; offene Bauweise; zweigeschossig; 30 m Grundstückstiefe; 600 m 2 Grundstücksfläche. E2 Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich. E3 Auf diesen an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts (Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. E4 Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute Bodenwert. Damit steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen höheren relativen Bodenwert zur Folge hat. D. h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 19
20 Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel mitgeteilten nicht GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. E5 Die abweichende Anzahl der Vollgeschosse ist in der vorstehenden GFZ-Umrechnung bereits hinreichend berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen. E6 Das Bodenrichtwertgrundstück ist mit offener Bauweise definiert. Da das Bewertungsgrundstück jedoch in abweichender Bauweise bebaut bzw. bebaubar ist (einseitiger Anbau), bestehen Nachteile gegenüber einem freistehenden Objekt (z. B. schlechtere Belichtung, Einschränkungen in der Grundrissgestaltung, weniger private Freiflächen und fehlender Sozialabstand). Diese Nachteile sind durch einen Bodenwertabschlag zu berücksichtigen. E7 Die abweichende Grundstückstiefe ist in der vorstehenden Flächenanpassung bereits hinreichend berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen. 4.4 Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 20
21 aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Bau- Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 21
22 durchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen o- der auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Dipl.-Ing. I. Becker, Immobilienbewertungen, Bad Kreuznach Az.: Seite 22
K U R Z G U T A C H T E N
Dipl.Ing.Architekt Max Mustermann Mustermannstraße 1 10000 Musterstadt Wigbertstraße 8 36251 Bad Hersfeld Telefon: 06621-3242 Telefax: 06621-64842 Internet: www.klos-architekt.de email: norbert.klos-klos.architekt
MehrRehlingen 4137 Gemarkung Flur Flurstück Rehlingen 15 33/7 Eigentümer. X. und Y. Mustermann Musterstrasse 9 66xxx Musterstadt
Dipl.-Ing. Stephan Klein Dipl.-Ing. S. Klein,, Eheleute X. und Y. Mustermann Musterstrasse 9 66xxx Musterstadt 66780 Rehlingen - Siersburg Telefon: 06835-93751 Telefax: 06835-93752 Internet: www.buero-klein.de
MehrBenjamin Nolte MARKTWERTSCHÄTZUNG
Eheleute x Benjamin Nolte Geprüfter Immobilienbewerter (Sprengnetter Akademie) Hubertusstraße 38 32429 Minden Telefon: +49(0)151-165 Internet: www.immobilienbewertung.haus Email: info@immobilienbewertung.haus
MehrK U R Z G U T A C H T E N
Meier Wertermittlungs-GmbH Am Turnplatz 8 33178 Borchen Telefon: 05292 931432 Telefax: 05292 931434 Internet: meier-wertermittlung.de E-Mail: info@meier-wertermittlung.de Datum: 24.09.2015 Az.: I-76b_
MehrM a r k t w e r t e r m i t t l u n g
Eheleute Mathilde und Max Mustermann Musterstr.1 23456 Musterdorf Datum: 26.08.2013 M a r k t w e r t e r m i t t l u n g für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 23456 Musterdorf, Musterstr.
MehrVERKEHRSWERT-BERICHT. Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus. Adresse: Hauptstraße Troisdorf. Wertermittlungsstichtag: 27.
VERKEHRSWERT-BERICHT Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus Adresse: Hauptstraße 29 53844 Troisdorf Wertermittlungsstichtag: 27. Juli 2016 Verfasser: youvalue GmbH Lambertusstraße 70 53844 Troisdorf Zusammenfassung
MehrDipl. Ing. Hermann Brenner 1 K 9/15 GA 15-31
2.9 Einfamilienhaus 2.9.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht siehe Fotos Gebäudeart: a,) EFH, Baujahr um 1957, als Massivhaus mit Massiv-und Holzbalken-decken Satteldach mit Ziegeleindeckung Fassade
Mehrhsp immowert Ermittlung
hsp immowert Ermittlung Steuerliche Wertermittlung über den Grundbesitzwert gemäß 189-191 Bewertungsgesetz des Objekts Bahnhofstr. 900, 98765 Westersund Einfamilienreihenhaus Objektfoto Grundbesitzwert:
MehrWERTERMITTLUNG - online Bewertung
WERTERMITTLUNG www.immotecc.de - online Bewertung für das Einfamilienhaus 14199 Berlin Musterstraße 1 Wertermittlungsstichtag: 17.02.2008 Seite 1/8 Verfahrenswahl: Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert
MehrVerkehrswert - Marktwertermittlung
. Bernd K. Bernau Familie NN Musterstraße 1 12345 Musterstadt Dipl. Betriebswirt WA Dipl. Inh. Fachgebiet Immobilienwirtschaft Dipl. Sachverständiger DIA bebaute und unbebaute Grundstücke- Mieten und Pachten
MehrOnline-Wertermittlung
Online-Wertermittlung Objekt: Einfamilienhaus in Musterstadt Datum: 03. 12. 2004 Auftrags-Nr.: 041203-OW-301 In der vorliegenden Schätzung ist es nicht möglich, Einflussgrößen wie die sonstige Beschaffenheit,
MehrKurzfassung des Gutachtens 1510-b45a vom Az. 12 K 166/15
Axel Weih, Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, zertifiziert nach DIN EN ISO 9001:2008 Untere Stadtgasse 20, 90427 Nürnberg, Tel.: 0911/300 08 04, http://www.weih-immobilienbewertung.de
MehrV e r k a u f s w e r t e r m i t t l u n g
Johannes Kornberger Eheleute Bertram und Lotte Mustermann Goethestraße 45 53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler Barbarossastraße 2 53489 Sinzig Telefon: 02642 9796 54 Telefax: 02642 9796 69 Internet: www.sprengnetter.de
MehrDipl.- Bauing. Elke März, Berliner Chaussee 156, Burg
Seite - 8-3. Gebäudebeschreibung 3.1 gesamtes Grundstück Die Bebauung des Grundstücks besteht aus einem Wohnhaus (Einfamilienhaus), bestehend aus Erdgeschoss und teilausgebautem Dachgeschoss. Das Wohnhaus
MehrWERTERMITTLUNG - online Bewertung
WERTERMITTLUNG www.immotecc.de - online Bewertung für das Reihenmittelhaus 14199 Berlin Musterstraße 1 Wertermittlungsstichtag: 17.02.2008 Seite 1/10 Verfahrenswahl: Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert
Mehr3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden
MehrM a r k t w e r t e r m i t t l u n g
Schöner Wohnen Bewertungen bebauter und unbebauter Grundstücke Reinigerstraße 4 54332 Wasserliesch Eheleute Max Mustermann Musterstraße XXXXX Musterstadt Telefon: +49 (0) 6501 / 9474400 Telefax: +49 (0)
MehrImmobilienbewertung im Landkreis Mansfelder Land
Immobilienbewertung im Landkreis Mansfelder Land Klaus Bechstein Arbeitskreis 1 : Erfassung und Bewertung des Vermögens Dezernat III Bauverwaltungsamt / Gebäudemanagement Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten
MehrM a r k t w e r t e r m i t t l u n g
Immobilien Carsten Grimm Carsten Grimm geprüfter IHK Handelsfachwirt und Immobilienmakler Buschgastweg 1 26316 Varel Telefon: 044511240100 Telefax: 044511240199 email: info@carsten-grimm.immobilien Datum:
MehrQualitätsmanagement Handbuch. Gutachtenanforderungen. Beispielhafter Aufbau einer Liegenschaftsbewertung
G-C-04 1/5 Beispielhafter Aufbau einer Liegenschaftsbewertung 1. ALLGEMEINE ANGABEN / GRUNDLAGEN Auftraggeber / Auftrag Verwendungszweck des Gutachtens Gegenstand, Objektart, Adresse Umfang der Wertermittlung
MehrM a r k t w e r t e r m i t t l u n g
Büro: Kontakt: Email: Internet: Bautzener Str. 2 03046 Cottbus Tel.: 0355 791555 Fax: 0355 4867898 menzel@immo-gutachten.org www.immo-gutachten.org Eheleute Mustermann Musterstr. 1 03333 Musterhausen Datum:
MehrEnergetische Bewertung von Immobilien welche Wertsteigerung lässt sich ermitteln?
Energetische Bewertung von Immobilien welche Wertsteigerung lässt sich ermitteln? Berlin, 06. Juni 2013 Falk Rüdiger Geschäftsführer der RB IMMO-EXPERTISE GmbH Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC
Mehr3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden
MehrDie Amtliche Immobilienbewertung in Deutschland
Die Amtliche Immobilienbewertung in Deutschland Christoph Jochheim-Wirtz Dipl.-Ing. Geodäsie Ambero-Icon Consulting Representative Office Belgrade on behalf of: GIZ Deutsche Gesellschaft für Internationale
MehrMarktwertermittlung. für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Bad Neuenahr-Ahrweiler, Schützenweg 28
Marktwertermittlung für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück 53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler, Schützenweg 28 Max Mustermann Immobilienstraße 2, Deutschland Max.Mustermann@MaierImmobilien.de 02043/4711
MehrM a r k t w e r t e r m i t t l u n g
immofranch24 GmbH Britzer Damm 201 12347 Berlin Max Mustermann Musterstraße 68 10199 Musterstadt Telefon: 030 490 80 527 Telefax: 030 490 80 529 Internet: www.immofranch24.de email: info@immofranch24.de
MehrEine Mehrfachnennung ist möglich, wenn die verwendeten Bauteile Merkmale mehrere Standardstufen aufweisen.
1 Sachwertermittlung Bodenwert Herstellungskosten Herstellungskosten der baulichen Anlage ( 22 ImmoWertV) - Alterswertminderung ( 8 III ImmoWertV) geminderter Sachwert der Herstellungskosten I. Ermittlung
MehrM a r k t w e r t e r m i t t l u n g
Andreas Hofer Immobilien Dobben 8 27711 Osterholz-Scharmbeck Frau Mustermann Musterstraße 1 27711 Osterholz-Scharmbeck Telefon: 04791-9029314 Telefax: 04791-980167 Internet: www.hofer-immo.de email: info@hofer-immo.de
Mehrvom (Werfermiffilyngsrichfciein) 2006 WertR 2006) Herausgegeben vom Bundesministerium der Justiz ISSN
Herausgegeben vom Bundesministerium der Justiz ISSN 0720-6100 G1990 Jahrgang 58 Ausgegeben am Sonnabend, dem 10. Juni 2006 Nummer 108a vom (Werfermiffilyngsrichfciein) 2006 WertR 2006) Vom 1. März 2006
Mehr1 Erläuterung zu den Bewertungsverfahren
1 Erläuterung zu den Bewertungsverfahren 1.1 Ertragswertermittlung 1.1.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den 17 20 ImmoWertV
MehrSprengnetter24 Immobilien-Wertauskunft
Sprengnetter24 Immobilien-Wertauskunft Bewertungsobjekt: Einfamilienhaus Musterstrasse 2 53489 Sinzig Wertermittlungsstichtag: 16.04.2012 Erstellt von: Max Mustermann Musterstrasse 2 53489 Sinzig Kundennummer:
MehrZwangsversteigerungsobjekt. Verkehrswert: ,
Amtsgericht Schönebeck Geschäfts-Nr.: 3 K 18/13 E G U Zwangsversteigerungsobjekt Verkehrswert: 30.000,00 21.10.2013 Kurz Exposé Az.: 13/Aug. 04 Territoriale Lage Bundesland : Sachsen Anhalt Landkreis :
MehrWertermittlung. Inhaltsübersicht 1)
Wertermittlung RA Benedikt Kröger, Sendenhorst WP, StB, RA Dipl.-Kfm. Ralf Bauerhaus, Münster www.kroeger-ra.de Inhaltsübersicht 1) A. Überblick B. Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, allg. Verfahrensgrundsätze
MehrZeitgemäße Grundstückswertermittlung gemäß neuer Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Zeitgemäße Grundstückswertermittlung gemäß neuer Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Gemeinsame Arbeitstagung der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen in Hessen Alsfeld, 30.09.2010
MehrExpose. Die postalische Bezeichnung ist Brauhausstraße 8 in Barby.
Digitale Ausfertigung Dipl.- Ing. Dipl. Wirtschaftsingenieur Eckart Reek Dr.- Tolberg- Str. 12 a 39218 Schönebeck Amtsgericht Schönebeck Zwangsvollstreckungsgericht Friedrichstraße 96 39218 Schönebeck
MehrExpertise. zum Objekt: Musterstr Musterstadt. Expertise Nr. E 01/ 04. Die Expertise umfasst 7 Seiten
Firmensitz: Werdauer Str. 1-3 01069 Dresden Tel 0351/ 475 66 20 Fax 0351/ 475 66 29 Internet: info@fartax.de www.fartax.de Expertise zum Objekt: Musterstr.1 44444 Musterstadt Expertise Nr. E 01/ 04 Die
MehrWettbewerbsanalyse Ihrer Immobilie
Wettbewerbsanalyse Ihrer Immobilie Sehr geehrte Verkäufer, die Ermittlung des Angebotspreises ist die wichtigste Aufgabe beim Verkauf der eigenen Immobilie. Oftmals lassen sich Privatpersonen von selbsternannten
MehrMarktwertermittlung. für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kurort Oberwiesenthal, Emil-Riedel-Straße 16 c. Marktwert 214.
Ihr Ansprechpartner: Rico Krämer Telefon: +49 371 450035-0 Fax: +49 371 450035-1 E-Mail: rico.kraemer@viafinanz.de VIA-FINANZ GMBH Zöllnerplatz 9 09111 Chemnitz Max Mustermann Musterstraße 1 09111 Chemnitz
Mehr3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
Heft 26.847 Leonberg BV Nr. 1: 120/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flst.Nr. 3184/1 Bahnhofstraße 56 375 qm Gebäude- und Freifläche verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
MehrERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
Seite 1 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN Bauvorhaben 1-Familienfertighaus freistehend mit Stellplatz. Das Haus verfügt über eine Wohnung im Erdgeschoss. Die Grundstücksfläche beträgt
MehrMarktpreisermittlung. Grauvogl Immobilien. für die Eigentumswohnung Landshut, Oberhoferstraße 12. Durch Herrn Ulrich Grauvogl
Grauvogl Immobilien Marktpreisermittlung für die Eigentumswohnung 84034 Landshut, Oberhoferstraße 12 Durch Herrn Ulrich Grauvogl marktdatenportal@sprengnetter.de Datum 04.02.2018 Stichtag 10.01.2018 Vorgangsnummer
Mehr1 Einführung 2. 2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen Normalherstellungskosten, Anlage 1 SW-RL Gebäudestandards, Anlage 2 SW-RL 5
Inhaltsverzeichnis 1 Einführung 2 2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen 3 2.1 Normalherstellungskosten, Anlage 1 SW-RL 4 2.2 Gebäudestandards, Anlage 2 SW-RL 5 2.3 Ermittlung eines gewogenen Kostenkennwerts
MehrAuftrag einer Marktwertermittlung
TÜV Rheinland Industrie Service GmbH Merkurstr. 45 Abt. Immobilienbewertung 67663 Kaiserlautern Tel. 0631 3545-3545 Fax 0631 3545-3540 e-mail: immobilienwert@de.tuv.com Auftrag einer Marktwertermittlung
MehrStudienbrief MARKTWERTERMITTLUNG. PROF. DR. MATTHIAS WEPPLER aktualisiert von THORE SIMON. 4. Auflage. Stand: März 2015
Stand: März 2015 Studienbrief MARKTWERTERMITTLUNG PROF. DR. MATTHIAS WEPPLER aktualisiert von THORE SIMON 4. Auflage vdppfandbriefakademie GmbH Georgenstraße 21 10117 Berlin Das Werk einschließlich aller
MehrSPRENGNE Immobilienbewertung. Sprengnetter / Kierig. ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht - Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung
SPRENGNE Immobilienbewertung ER Sprengnetter / Kierig ImmoWertV Das neue Wertermittlungsrecht - Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung 1 Vorwort, Ziele des Kommentars 10 2 Rechtsgrundlage der
MehrExposé zum Gutachten ,00
Amtsgericht Fulda Abt. 5 5 K 46/14 Königstr. 38 36037 Fulda Exposé zum Gutachten über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) für das mit einer denkmalgeschützen Gewerbeimmobilie (Fahrschule/ehemalige
MehrVergleichswert, Ertragswert, Sachwert Hilfen für Kauf, Verkauf, Erbfolge und Steuer Gutachten kontrollieren und professionell erstellen
Wilfried Mannek Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert Hilfen für Kauf, Verkauf, Erbfolge und Steuer Gutachten kontrollieren und professionell erstellen 10.,
MehrExpertise Ermitteltes Preisniveau ,00
Expertise Ermitteltes Preisniveau 151.000,00 Wertermittlungsstichtag 09.01.2013 Bewertetes Objekt Wohnung Stuttgarter Straße 50 Kornwestheim Im Auftrag von Max Mustermann Beispielstraße 15 71364 Ludwigsburg
MehrZertifizierung zum Sachverständigen Immobilienbewertung
Zertifizierung zum Sachverständigen Immobilienbewertung Darstellung der Anforderungen an Gutachten zur Marktwertermittlung für die: -Zertifizierungsstufe 1 (DEKRA Standard): Sachverständiger Immobilienbewertung
MehrSachwertfaktoren 2015 (NHK 2010) Bebaute Grundstücke
Sachwertfaktoren 2015 (NHK 2010) Objektart Bebaute Grundstücke Kauffälle 01.01.2014 31.12.2015 Mathematisches Modell Polynomische Regression (y = ax²+bx+c) nach vorgeschalteter polynomischer Regression
MehrG u t a c h t e n 162.000,00.
S a c h v e r s t ä n d i g e n b ü r o R o l f J o n a t Z e r t i f i z i e r t e r S a c h v e r s t ä n d i g e r f ü r G r u n d s t ü c k s b e w e r t u n g R. Jonat An der Niers 31 47608 Geldern
MehrMarktpreisermittlung. für das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück XXX XXXX, XXXX XXXX
Marktpreisermittlung für das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück XXX XXXX, XXXX XXXX Philipp Kuhn Dr.-Kübler-Straße, 85221 Dachau philipp.kuhn@immobilien-skp.de 017631201356 Datum 08.07.2018
MehrSachwertanpassungsfaktoren 2006 Ostteil
Sachwertanpassungsfaktoren 2006 Ostteil Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt im Ostteil Berlins für die Bezirke Marzahn-Hellersdorf,
MehrEXPOSÉ. für die landeseigene Liegenschaft in Eisenach, Mariental 33
EXPOSÉ für die landeseigene Liegenschaft in 99817 Eisenach, Mariental 33 1. Geografische Lage und Verkehrsanbindung Die Wartburgstadt Eisenach liegt eingebettet in die wunderschöne Natur des Thüringer
Mehr3.5 Sondereigentum an der Wohneinheit (Reihenhaus) Nr. 5 im Norden Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung
3.5 Sondereigentum an der Wohneinheit (Reihenhaus) Nr. 5 im Norden 3.5.1 Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Lage des Sondereigentums im Gebäude: Das Sondereigentum besteht an
MehrImmobilienbewertung. Vortrag für Haus- und Grund am 28. November 2013
Immobilienbewertung November 2013 1 Inhalt Anlässe für eine Verkehrswertschätzung Begrifflichkeiten Wahl der Wertermittlungsverfahren Beispiel für eine Sachwertermittlung Beispiel für eine Ertragswertermittlung
MehrBewertung von Resthöfen aus praktischer Sicht
Referat anlässlich der Informationsveranstaltung und Netzwerkbildung für Regionalleiter der Agrarboden GmbH & Co. KG Freitag, 18. Juni 2010, 14.00 Uhr Referent: Nico Wolbring von der Landwirtschaftkammer
MehrWolfram W. Wiedenbeck 0221 / 99 20 93 27 Paul-Nießen-Straße 54. 50969 Köln Datum: Auftrag
Auftraggeber: Name, Vorname: Straße: PLZ, Ort: Name, Vorname: Straße: PLZ, Ort: Name, Vorname: Straße: PLZ, Ort: Auftragnehmer: Sachverständigenbüro zurück per Post oder Fax: Wolfram W. Wiedenbeck 0221
MehrMuster - Marktpreisermittlung
LORENZ Immobilein Muster - Marktpreisermittlung für das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück Berlin, Musterweg 110!!! Ohne Grundbuch Akte / ohne Fotos / ohne Bodenwertkarte in diesem Muster!!!
MehrImmobilien-Bewertung
Immobilien-Bewertung I Objekt/Lage: Tag der Begehung: Objektart: 19. Februar 2008, 11:00 Uhr 3,5-Zimmer Eigentumswohnung Anschrift: >>>-Str. 33, 80000 Obersch >>> Wohnlage: Verkehrsverbindung: Durchschnittlich
MehrBeispiel zur Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses. Wertermittlungsstichtag: Gebäude- und Grundstücksmerkale
Beispiel zur Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses Wertermittlungsstichtag: 01.06.2015 Gebäude- und Grundstücksmerkale - Art des Gebäudes Freistehendes Einfamilienhaus, teilunterkellert (KG),
MehrExpertise Ermitteltes Preisniveau ,00
Expertise Ermitteltes Preisniveau 349.000,00 Wertermittlungsstichtag 09.01.2013 Bewertetes Objekt Einfamilienhaus Franckstraße 24 Vaihingen an der Enz Im Auftrag von Max Mustermann Beispielstraße 15 71364
MehrERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
Seite 1 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN Bauvorhaben 1-Familienwohnhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Carport, mit einer Wohnung im Erd- und Dachgeschoss und eine Einliegerwohnung
MehrWertExpertise. ImmoWert Beier. für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Musterstadt, Musterstr. 16
ImmoWert Beier WertExpertise für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück 12345 Musterstadt, Musterstr. 16 ImmoWert Beier Theodor-Haubach-Weg 2, 21684 Stade info@immowert-beier.de 04141/78816-41
MehrWertermittlung für ein Doppelhaushälfte. Workshop am in Zrenjanin
Wertermittlung für ein Doppelhaushälfte Workshop am 07.06.2012 in Zrenjanin Workshop in Valjevo zum Thema: Bewertungsgrundlagen für die Besteuerung Zur Person: Name: Hans-Peter Link; Deutschland Ausbildung:
MehrAuftrag. Die Haftung des Sachverständigen ist auf grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz beschränkt.
Auftraggeber: Name, Vorname: Straße: PLZ, Ort: Auftragnehmer: Sachverständigenbüro zurück per Post oder Fax: Nico Gallandt 04158 881070 Roseburger Str. 10 21514 Güster Auftrag Datum: zur Erstellung einer
MehrVerkehrswertermittlung (Kurzgutachten)
Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. agr. Wilhelm Otten von der Ingenieurkammer Bau NRW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Essiger
MehrERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
Seite 1 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN Bauvorhaben 1-Familien-Doppelhaus als Flachdach-Bungalow mit einer Wohnung im Erdgeschoss, Grundstück 428 m². Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines
MehrExpos zur Zwangsversteigerung. für das Grundstück in Freyburg Kleine Brückenstraße 4
Expos zur Zwangsversteigerung für das Grundstück in 06632 Freyburg Kleine Brückenstraße 4 Verkehrswert 46.200,00 Aktenzeichen: 7 K 36/15 Art der Nutzung: DAS bebaute Grundstück befinden sich im südlichen
MehrEpp-Immobilienbewertung
Epp-Immobilienbewertung Kirsten Epp Dipl. Ing. (TH) AZ.: 03 K 40/2014 EXPOSEE zur VERKEHRSWERTERMITTLUNG (nach 194 BauGB) zum Zwecke der Zwangsversteigerung über ein Zertifizierte Sachverständige für die
Mehr5) Welche drei gesetzlich normierten Wertermittlungs-Verfahren gibt es? Nennen Sie je mind. ein Anwendungsgebiet.
1) Nennen Sie mind. drei gesetzliche Grundlagen, die im Rahmen der (Immobilien)-Wertermittlung eine Rolle spielen können. Bewertungsgesetz, Baugesetzbuch, Wertermittlungsverordnung, Wertermittlungsrichtlinien,
MehrERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
Seite 1 ERMITTLUNG DER ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN Bauvorhaben 1-Familien-Reihenmittelhaus mit einer Wohnung über Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss; Stellplatz vor dem Haus in 99999 Wertermittlungshausen.
MehrBaubeschreibung für das mit einem Einfamilien-Wohnhaus bebaute Grundstück in 63150 Heusenstamm, Schweitzerstraße 7
Baubeschreibung für das mit einem Einfamilien-Wohnhaus bebaute Grundstück in 63150 Heusenstamm, Schweitzerstraße 7 Baubeschreibung für das mit einem Einfamilien-Wohnhaus bebaute Grundstück in 63150 Heusenstamm,
MehrObjektbild. Der Kaufpreis des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag ermittelt mit rd ,00
Dipl.-Ing. Thomas Kneringer Kaufpreisermittlung für das mit einem Einfamilienhaus und Garage bebaute Grundstück in 87000 XXX, XXX-Str. Sachverständiger für Immobilienbewertung, GIS Sprengnetter Akademie
MehrGUTACHTEN. Einfamilienhaus bebaute Grundstück. über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem
GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 91541 Rothenburg o.d. Tbr., Musterstrasse 99 Auftraggeber Herr Max Mustermann
MehrMarkteinschätzung / Wertanalyse Eigentumswohnung. Musterweg Musterstadt
Markteinschätzung / Wertanalyse Eigentumswohnung Musterweg 35 12345 Musterstadt Wertermittlungsstichtag: 23.09.2016 Basisdaten Objektart: Bauweise: Baujahr: Grundstücksgröße: Fläche: Eigentumswohnung,
Mehr3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
Gutachten-Aktenzeichen 1547-2016-ONA 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung
MehrLeitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung (Fassung 2.2, Stand 21.10.2014) Vorbemerkung Der Flughafen Berlin-Schönefeld wird zum Verkehrsflughafen Berlin Brandenburg ausgebaut. Es wird
MehrSachverständigenbüro Gehastraße 4 Dipl.-Ing. Ingo Jonas. Muster-Wertexpertise. Musterstraße 1, Musterstadt. Muster WEX 001/2007 /
Sachverständigenbüro Gehastraße 4 Dipl.-Ing. Ingo Jonas 33161 Hövelhof Tel.: (05257) 937 442 Grundstücks- & Gebäudebewertung Fax: (05257) 934 78 27 Energieberatung E-Mail: info@sv-jonas.de Web: www.sv-jonas.de
MehrG U T A C H T E N. Grundbuch Blatt lfd. Nr. Frau Erika Musterlich Musterbahn 3 23333 Musterhausen
Frau Erika Mustermann Musterbahn 3 23333 Musterhausen Dipl.-Geogr. Christian Frick Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, gemäß DIN EN ISO/IEC 17024, ZIS Sprengnetter Zert (AI), Zertifikats-Nr.
MehrExposé. Schöne Wohnung mit Balkon in Leipzig. Eigentumswohnung Nr. 12. Huygensstraße Leipzig
Exposé Schöne Wohnung mit Balkon in Leipzig Eigentumswohnung Nr. 12 Huygensstraße 17 04159 Leipzig Grundriss: Bilder: Hauseingang Hofansicht Wohnungsbeschreibung: Lage der Wohnung im Haus / Orientierung:
MehrDipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) des Bauwesens
IMMOBILIENBEWERTUNG BAUGUTACHTEN KAUFBERATUNG Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) des Bauwesens IMMOBILIEN- BEWERTUNG
MehrGrundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung
Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Sachwertverfahren: Folie 1 1. Grundlagen 2. Vergleichswertverfahren 3. Sachwertverfahren Gliederung
MehrMarktwertschätzung Einfamilienhaus
ARCHITEKTURBÜRO JÜRGEN WENZEL Verkehrswert 194 BauGB Beleihungswert 16 PfandBG Marktwertschätzung Einfamilienhaus PLZ, Ort 12345 Musterhausen Straße Musterweg 13 Bundesland Nordrhein-Westfahlen Auftraggeber
Mehr- kurze Vorstellung -
7. Die neue Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012 - kurze Vorstellung - Dipl.-Ing., Architekt von der IHK München und Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter
Mehr482.000,- (in Worten: vierhundertzweiundachtzigtausend Euro) Der ermittelte Verkehrswert entspricht ca. 3.090,- /m² Wfl.
Josef Mustermann (Objekteigentümer) Musterstraße 12 34567 Musterstadt Andreas Acker Taunusstraße 5 65719 Hofheim Telefon: 06122 / 3599647 freier Sachverständiger für Immobilienbewertung Erstellungsdatum:
MehrG U T A C H T E N. Der Verkehrswert wurde nach äußerem Anschein zum Stichtag 26.04.2013 ermittelt mit rd. 100.000,00
------ Amtsgericht Duisburg Abt.: 046 K Kardinal-Galen-Str. 124-132 47058 Duisburg Datum: 25.07.2013 Az.: 578/2013 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das
Mehr- kurze Vorstellung Herbert Schlatt
10. Die neue Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts Ertragswert-Richtlinie (EW-RL) vom 12.11.2015 - kurze Vorstellung Dipl.-Ing., Architekt von der IHK München und Oberbayern öffentlich bestellter
MehrStefan Pfaff Diplom-Betriebswirt (BA) Zertifizierter Immobilienberater Immobilien-Makler (IHK)
Marktpreisreport TREPTOW IMMOBILIEN Wohnimmobilie / Doppelhaushälfte 78244 Musterstadt, Musterstr. 11 erstellt am: 22.03.2018 erstellt durch: Stefan Pfaff Diplom-Betriebswirt (BA) Zertifizierter Immobilienberater
MehrFreistaat Thüringen. Sachwertfaktoren 2010 für Ein- und Zweifamilienhäuser. Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Thüringen
Berichte zum Grundstücksmarkt Heft 1 Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Thüringen Sachwertfaktoren 2010 für Ein- und Zweifamilienhäuser Freistaat Thüringen Seite 2 www.gutachterausschuss-th.de
MehrInhaltsverzeichnis 2 ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES 8
Inhaltsverzeichnis 1 DER GRUNDSTÜCKSMARKT IN KÜRZE 7 2 ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES 8 3 RAHMENDATEN ZUM GRUNDSTÜCKSMARKT 9 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen 9 4 ÜBERSICHT ÜBER
MehrGutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg Folie 1.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg Folie 1 www.gutachterausschuesse-sh.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg Folie 2 Aufgaben der Gutachterausschüsse
MehrImmobilienbewertung: Verkehrswertermittlung im Vergleich zur Immobilienbewertung nach BewG
Immobilienbewertung: Verkehrswertermittlung im Vergleich zur Immobilienbewertung nach BewG Dipl.-Ing. Dipl.-Immobilien-Ök. Jürgen Jacoby Inhaltsverzeichnis 1 Volltext Immobilienbewertung gem. BewG und
MehrG U T A C H T E N. über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) des / Miteigentumsanteil an dem Grundstück
G U T A C H T E N über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) des / 1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Haus gelegenen Wohnung im - jeweils des Aufteilungsplanes
MehrTabelle 2: Richtwertzone 1000: Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Grundstücke
Richtwertzone 1000 Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Zone Art des Kauffalls (KP), bogbereinigt Fläche beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Bodenpreisindex geschätzte Beiträge /m² /m²
MehrSchriftliche Zertifizierungsprüfung 10. November 2008. Immobilienbewertung, Wohnen und Gewerbe (W+G)
Schriftliche Zertifizierungsprüfung 10. November 2008 Fachgebiet: Teilklausur 1: Bearbeitungszeit: Hinweise: Immobilienbewertung, Wertermittlungsfälle 120 Minuten Lassen Sie auf der rechten Seite einen
MehrVerkehrswertermittlung
Verkehrswertermittlung 1. Allgemeine Angaben zum Bewertungsobjekt: Bewertungsobjekt: Einfamilienhaus Straße / Hausnummer: Wetscher Bruch 17 Postleitzahl / Ort: 49356 Wetschen Gemarkung: Wetschen Flur:
MehrWorkshop am in Subotica-Palic
Marktkonforme Wertermittlung Workshop am 28.03.2012 in Subotica-Palic Zur Person: Name: Hans-Peter Link; Deutschland Ausbildung: Beratender Ingenieur für Vermessungswesen; Fachhochschule München Studium
MehrDie ImmoWertV in der Praxis
Die ImmoWertV in der Praxis für Gutachterausschüsse und Sachverständige sowie ihre Auftraggeber, Träger und Verbände Bearbeitet von Jörn Freise 1. Auflage 2016. Buch. XII, 279 S. Softcover ISBN 978 3 17
Mehr