K U R Z G U T A C H T E N

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1 Meier Wertermittlungs-GmbH Am Turnplatz Borchen Telefon: Telefax: Internet: meier-wertermittlung.de info@meier-wertermittlung.de Datum: Az.: I-76b_ K U R Z G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Wohn- und Gaststättengebäude, einer Kegelbahn, einem Saalanbau und einer Garagenanlage bebaute Grundstück in, Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 25 Seiten inkl. einer Anlage mit insgesamt 6 Seiten. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Beschreibung der Außenanlagen Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Erläuterung zur Ertragswertberechnung Sachwertermittlung Sachwertberechnung Erläuterung zur Sachwertberechnung Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen...19 Seite 2 von 25

3 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Grundbuchangaben: Grundstück, bebaut mit Wohn- und Gaststättengebäude, Kegelbahn, Saalanbau und Garagen Katasterangaben: Gemarkung Rünthe, Flur 4, Flurstück 152 (2.046 m²) Gemarkung Rünthe, Flur 4, Flurstück 148 (52 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Eigentümer: 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Wertermittlungsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: der Sachverständige Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflächen Marktdatenableitungen des örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremiums für Immobilienwerte Auskunft aus dem Sprengnetter-Marktdatenshop 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Die Verkehrswertermittlung wurde auf der Grundlage einer Teilinnenbesichtigung durchgeführt. Der Saal und die Obergeschosse konnten nicht besichtigt werden. Die Flächenermittlung erfolgte auf der Grundlage des Aufmaßes des Herrn Dipl.-Ing. F. Afsin vom Seite 3 von 25

4 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs keine wertbeeinflussende Eintragung. 2.2 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind deshalb zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nach Auskunft des Eigentümers nicht Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht geprüft. 2.3 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 3 Beschreibung der Außenanlagen 3.1 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung, Gartenanlagen und Pflanzungen sind völlig verwahrlost. Seite 4 von 25

5 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Gaststättengebäude, Kegelbahn, Saalanbau und Garagenanlage bebaute Grundstück in,, zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Bergkamen Blatt Gemarkung Flur Flurstücke Fläche Rünthe m² Rünthe m² Fläche insgesamt: m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem ImmoWertV) zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung der marktüblich erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswerts (auch zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, Seite 5 von 25

6 wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 100,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 2.098,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 100,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 100,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 100,00 /m² Fläche (m²) 2.098,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 100,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 100,00 /m² Seite 6 von 25

7 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 100,00 /m² Fläche 2.098,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt , Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete Nutzung/Lage (m²) Stück ( /m²) bzw. /Stück monatlich ( ) jährlich ( ) Wohn- und Gaststättengebäude Gaststätte EG 205,00-0,00 0,00 Wohnung 1. OG 81,00-0,00 0,00 Wohnung 2. OG 31,00-0,00 0,00 Wohnung 2. OG 25,00-0,00 0,00 Wohnung DG 80,00-0,00 0,00 Wohnung DG 40,00-0,00 0,00 Garage Garagen 5,00-0,00 0,00 Kegelbahn Kegelbahn 47,00-0,00 0,00 Saal Wohnung 189,00 3,50 661, ,00 Summe 698,00 5,00 661, ,00 Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 7.938,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (28,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 2.222,64 jährlicher Reinertrag = 5.715,36 Reinertragsanteil des Bodens 2,00 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 4.196,00 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 1.519,36 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,00 % Liegenschaftszinssatz und n = 2 Jahren Restnutzungsdauer 1,942 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 2.950,60 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,60 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = ,60 rd ,00 Seite 7 von 25

8 4.4.2 Erläuterung zur Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis üblichen Nutzflächenermittlung. Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden, aus gemeinsamen Mietableitungen im örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremium, aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete für ein Standardobjekt und/oder aus anderen Mietpreisveröffentlichungen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohnoder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der verfügbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschäftsstelle, des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d. h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie der gemeinsamen Ableitungen im örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, und/oder eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze und/oder des Sprengnetter-Liegenschaftszinssatzes bestimmt. Seite 8 von 25

9 Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 4,97 % Einflussfaktor Objektgröße x 1,00 Einflussfaktor Lage x 1,00 Einflussfaktor Anbauart x 1,00 Einflussfaktor Region x 1,00 ermittelter Liegenschaftszinssatz = 4,97 % Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Garage Das 1955 errichtete Gebäude wurde nicht modernisiert. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 60 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (50 Jahre 60 Jahre =) 0 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 2 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (2 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (50 Jahre 2 Jahre =) 48 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Garage in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 2 Jahren und ein fiktives Baujahr 1967 zugrunde gelegt. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Kegelbahn Das 1977 errichtete Gebäude wurde nicht modernisiert. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 38 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 38 Jahre =) 0 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 2 Jahren. Seite 9 von 25

10 Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (2 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (30 Jahre 2 Jahre =) 28 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Kegelbahn in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 2 Jahren und ein fiktives Baujahr 1987 zugrunde gelegt. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Saal Das 1996 errichtete Gebäude wurde nicht modernisiert. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 19 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 19 Jahre =) 11 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 2 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (2 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (30 Jahre 2 Jahre =) 28 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Saal in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 2 Jahren und ein fiktives Baujahr 1996 zugrunde gelegt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Seite 10 von 25

11 4.5 Sachwertermittlung Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Wohn- und Gaststättengebäude Garage Kegelbahn Saal Brutto-Grundfläche (BGF) 720,00 m² 240,00 m² 60,00 m² 205,00 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) Normalherstellungskosten 110,9 110,9 110,9 110,9 NHK im Basisjahr (2010) 673,00 /m² BGF 245,00 /m² BGF 200,00 /m² BGF 850,00 /m² BGF Herstellungskosten 746,36 /m² BGF 271,71 /m² BGF 221,80 /m² BGF 942,65 /m² BGF Normgebäude , , , ,25 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen NHK am Wertermittlungsstichtag Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) Alterswertminderung , , , ,25 Modell linear linear linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 63 Jahre 2 Jahre 50 Jahre 2 Jahre 30 Jahre 2 Jahre 30 Jahre 2 Jahre prozentual 96,83 % 96,00 % 93,33 % 93,33 % Betrag , , , ,93 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) besondere Bauteile besondere Einrichtungen , ,42 887, ,32 Gebäudewert (inkl. BNK) , ,42 887, ,32 Gebäudesachwerte insgesamt ,30 Sachwert der Außenanlagen + 668,41 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,71 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,71 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,85 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,40 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = ,40 rd ,00 Seite 11 von 25

12 4.5.2 Erläuterung zur Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF oder Wohnflächen WF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987 bzw. WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI z. B. nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone); bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen; bei der WF z. B. Nichtanrechnung der Terrassenflächen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Gebäude: Wohn- und Gaststättengebäude Ermittlung des Gebäudestandards: Bauteil Wägungsanteil Standardstufen [%] Außenwände 23,0 % 1,0 Dach 15,0 % 1,0 Fenster und Außentüren 11,0 % 1,0 Innenwände und -türen 11,0 % 1,0 Deckenkonstruktion 11,0 % 0,5 0,5 Fußböden 5,0 % 1,0 Sanitäreinrichtungen 9,0 % 1,0 Heizung 9,0 % 1,0 Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 1,0 insgesamt 100,0 % 42,5 % 57,5 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Seite 12 von 25

13 Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände Standardstufe 2 Dach Standardstufe 2 Fenster und Außentüren Standardstufe 1 Innenwände und -türen Standardstufe 1 Deckenkonstruktion Standardstufe 1 Standardstufe 2 Fußböden Standardstufe 2 Sanitäreinrichtungen Standardstufe 1 Heizung Standardstufe 2 Sonstige technische Ausstattung Standardstufe 1 ein-/zweischaliges Mauerwerk, z.b. Gitterziegel oder Hohlblocksteine; verputzt und gestrichen oder Holzverkleidung; nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995) einfache Betondachsteine oder Tondachziegel, Bitumenschindeln; nicht zeitgemäße Dachdämmung (vor ca. 1995) Einfachverglasung; einfache Holztüren Fachwerkwände, einfache Putze/ Lehmputze, einfache Kalkanstriche; Füllungstüren, gestrichen, mit einfachen Beschlägen ohne Dichtungen Holzbalkendecken ohne Füllung, Spalierputz Holzbalkendecken mit Füllung, Kappendecken Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und Ausführung einfaches Bad mit Stand-WC; Installation auf Putz, Ölfarbenanstrich, einfache PVC- Bodenbeläge Fern- oder Zentralheizung, einfache Warmluftheizung, einzelne Gasaußenwandthermen, Nachtstromspeicher-, Fußbodenheizung (vor ca. 1995) sehr wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen, kein Fehlerstromschutzschalter (FI-Schalter), Leitungen teilweise auf Putz Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Wohn- und Gaststättengebäude Nutzungsgruppe: Wohnhäuser mit Mischnutzung Gebäudetyp: Wohnhäuser mit Mischnutzung (25% gewerblicher Anteil) Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² BGF] [%] [ /m² BGF] 1 630,00 42,5 267, ,00 57,5 405, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 673,13 gewogener Standard = 1,6 Die NHK 2010 wurden von Sprengnetter um Kostenkennwerte für die Gebäudestandards 1 und 2 ergänzt. Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK. Seite 13 von 25

14 NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 673,13 /m² BGF rd. 673,00 /m² BGF Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Garage Nutzungsgruppe: Garagen Gebäudetyp: Einzelgaragen/ Mehrfachgaragen Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² BGF] [%] [ /m² BGF] 1 0,00 0,0 0,00 2 0,00 0,0 0, ,00 100,0 245, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 245,00 gewogener Standard = 3,0 Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK. NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 245,00 /m² BGF rd. 245,00 /m² BGF Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Kegelbahn NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 200,00 /m² BGF rd. 200,00 /m² BGF Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Saal NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 850,00 /m² BGF rd. 850,00 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Seite 14 von 25

15 Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden in Abhängigkeit von den verwendeten NHK entweder prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt (siehe [1], Kapitel ) oder sind unmittelbar in den NHK enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 2,00 % der Gebäudesachwerte insg. (33.420,30 ) 668,41 Summe 668,41 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Ertragswertermittlung. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Seite 15 von 25

16 Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der verfügbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschäftsstelle, des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamt- und Referenzsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie der gemeinsamen Ableitungen im örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren und/oder eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren und/oder des lage- und objektwertabhängigen Sprengnetter-Sachwertfaktors aus dem Sprengnetter-Marktdatenportal bestimmt. Ermittlung des Sachwertfaktors aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 0,85 Einflussgröße Region + 0,00 ermittelter Sachwertfaktor = 0,85 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Analog zu den Wertermittlungen im Ertragswertverfahren. Seite 16 von 25

17 4.6 Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der zur Stützung ermittelte Sachwert beträgt rd ,00. Der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Gaststättengebäude, Kegelbahn, Saalanbauten und Garagenanlage bebaute Grundstück in, Grundbuch Bergkamen Blatt Gemarkung Flur Flurstücke Rünthe 4 152, 148 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,00 in Worten: zweihunderteindreizehntausend Euro Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Borchen, Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Der Auftragnehmer haftet für die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen und Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung. Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird, deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In Seite 17 von 25

18 einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden begrenzt. Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden Einzelfall auf maximal ,00 EUR begrenzt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u. ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die Dauer von 6 Monaten. 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) Seite 18 von 25

19 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, 26.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter-ProSa Version 32.0 (Stand Mai 2015) erstellt. 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Fotos Seite 19 von 25

20 Anlage 1: Seite 1 von 6 Fotos Bild 1: Straßenansicht in den Ort Bild 2: Straßenansicht aus dem Ort Seite 20 von 25

21 Anlage 1: Seite 2 von 6 Fotos Bild 3: Dachflächen defekt (Pfannen fehlen) Bild 4: Putzabplatzungen Seite 21 von 25

22 Anlage 1: Seite 3 von 6 Fotos Bild 5: Putzabplatzungen im gesamten Sockelbereich Bild 6: Kellerzugang mit Unrat Seite 22 von 25

23 Anlage 1: Seite 4 von 6 Fotos Bild 7: Erker und Fenster Bild 8: Eindringende Feuchtigkeit durch defekte Fallrohre Seite 23 von 25

24 Anlage 1: Seite 5 von 6 Fotos Bild 9: Defekte und fehlende Regenrinnen Bild 10: Defekte Dacheindeckung und Regenrinnen Seite 24 von 25

25 Anlage 1: Seite 6 von 6 Fotos Bild 11: Putzabplatzungen durch Feuchtigkeit Bild 12: Saalanbau Seite 25 von 25