Generationenübergreifendes Wohnen in Berlin. Wünsche Perspektiven Erfordernisse

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1 Generationenübergreifendes Wohnen in Berlin Wünsche Perspektiven Erfordernisse

2 by LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover Postfach 2 63, Hannover, Telefon Postfach , Berlin, Telefon Internet: Berliner Sparkasse Niederlassung der Landesbank Berlin AG Fachbereich Private Kunden Badensche Str Berlin ag Wirtschaftsforschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel , Fax berlin@-institut.de Herstellung: Ruth Printmedien Hannover Printed in Germany 2012 Alle Rechte vorbehalten, insbesondere die des öffentlichen Vortrags, der Rundfunksendung und der Fernsehausstrahlung, der fotomechanischen Wiedergabe, auch einzelner Teile.

3 Forschung und Beratung Kurfürstendamm Berlin Tel. (030) Fax (030) Generationenübergreifendes Wohnen in Berlin Wünsche, Perspektiven, Erfordernisse im Auftrag der Berliner Sparkasse und LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover Ansprechpartner: Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Meike Heckenroth, Jonathan Franke, Annamaria Schwedt Projektnummer: Berlin, September 2012

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5 Inhaltsverzeichnis Vorwort 1 1. Hintergrund und Untersuchungsdesign 2 2. Lebenssituation der zukünftig Älteren in Berlin Höchste Haushaltseinkommen und hohe Wohneigentumsquote Bevölkerungsentwicklung und räumliche Verteilung Wanderungsverhalten 7 3. Pläne der zukünftig Älteren für das Wohnen in Berlin Geplante Umzüge Präferierte Wohnobjekte und -lage Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnformen Innovative Wohnformen in Berlin Gemeinschaftliche Wohnformen in Berlin Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin Baugemeinschaften in Berlin im Vergleich zum sonstigen Bundesgebiet Beispiele für Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin Nachbarschaftsgemeinschaften in Berliner Bestandsquartieren Nachbarschaftsgemeinschaften für Jung und Alt in Berlin Beispiele für Nachbarschaftsgemeinschaften für Jung und Alt in Berlin Finanzielle Rahmenbedingungen für das Wohnen in Berlin Monatliches Haushaltseinkommen im Ruhestand Finanzielle Rahmenbedingungen auf der Angebotsseite Entwicklung der Angebotsmieten Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser Zusammenfassung und Empfehlungen Bericht - i -

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7 Vorwort Vorwort Gesellschaftlicher und demografischer Wandel führen zu veränderten Familien- und Lebensstrukturen und zu einem stetig ansteigenden Anteil älterer Menschen. Nach einer Prognose des Berliner Senats wird sich die Zahl der 80-Jährigen bis 2030 in Berlin nahezu verdoppeln. Daraus entstehen völlig neue Herausforderungen für den Wohnungsmarkt, denn die meisten Älteren möchten so lange wie möglich selbstbestimmt und eigenverantwortlich leben. Um das zu ermöglichen, müssen Wohnungswirtschaft und Politik Ansätze und Lösungen finden, die generationsübergreifendes Wohnen im Quartier möglich machen. Die Nachfrage ist groß, aber noch ist das Angebot gering. Dabei haben zunehmend mehr Menschen in Deutschland - vor allem in Berlin - Interesse an Alternativen zum konventionellen Wohnen alleine oder mit dem Partner. In Berlin gibt es aktuell rund 140 Baugemeinschaften und Wohnprojekte. Mittlerweile haben auch einige Berliner Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften reagiert. Dabei ist die Bereitschaft der zukünftig Älteren (45- bis unter 65-Jährige), noch einmal umzuziehen, durchaus groß: Gut die Hälfte kann sich das vorstellen. Zwei Drittel will nach einem Umzug zur Miete wohnen, davon jeder Fünfte in einer Genossenschaft. Die wenigsten möchten in einer Seniorenresidenz wohnen. Um diese Problematik näher zu beleuchten, haben die Berliner Sparkasse und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin Hannover (LBS Nord) das Forschungsinstitut beauftragt, die Lebenssituation und Pläne der zukünftig Älteren in Berlin sowie innovative Wohnangebote zu recherchieren. Da Berlin nach wie vor eine Mieterstadt ist, in der 86,3 % aller Bürger zur Miete wohnen, sind vor allem Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften aufgerufen, gezielt die Entwicklung ihrer Bestandsquartiere in Richtung generationenübergreifende Nachbarschaften zu steuern. Das beinhaltet die Ausstattung der Wohnungen, die Gestaltung des Wohnumfeldes sowie auch die Infrastruktur, die soziales, nachbarschaftliches Miteinander fördert. Einige positive Beispiele sind in dieser Studie aufgeführt. Die Studie richtet sich an die Vertreter der Wohnungswirtschaft und der Politik, aber auch an Architekten und private Immobilienbesitzer. Die Berliner Sparkasse und die LBS Nord möchten hiermit zur Diskussion anregen und dazu beitragen, Ideen und Lösungen für eine generationenübergreifende und zukunftsweisende Quartiersentwicklung in Berlin zu finden. Frank Speckmann Regionaldirektor Berlin LBS Nord Heinz Helmut Müller Direktor im Fachbereich Private Kunden Berliner Sparkasse 1

8 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote 1. Hintergrund und Untersuchungsdesign hat 1999 im Auftrag der Landesbausparkassen die Studie Wohnprojekte für Jung und Alt Generationen übergreifende Baugemeinschaften 1 durchgeführt. Im Rahmen dieser Studie wurden bundesweit verschiedene Ansätze des generationenübergreifenden Wohnens aufgezeigt. Dabei wurde deutlich, dass es eine relevante Nachfrage, aber zu wenig entsprechende Angebote gibt. Um die aktuelle Situation in Berlin zu prüfen, haben die Berliner Sparkasse und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover beauftragt, die Lebenssituation und Pläne der zukünftig Älteren sowie innovative Wohnangebote zu recherchieren. Wenn im Rahmen dieser Studie von den zukünftig Älteren die Rede ist, dann sind damit die 45- bis unter 65-Jährigen gemeint. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden verschiedene Methoden angewandt: Zur Ermittlung der Lebenssituation der zukünftig Älteren wurden statistische Analysen durchgeführt (vgl. Kapitel 2). Datenbasis: Statistisches Landesamt Berlin- Brandenburg, Statistisches Bundesamt, eigene Berechungen Zur Ermittlung der Pläne der zukünftig Älteren für das Wohnen wurde eine repräsentative Online-Befragung bei den 45- bis unter 65-Jährigen durchgeführt (vgl. Kapitel 3) 2. Innovative Wohnangebote in Berlin wurden mit Hilfe von Expertengesprächen ermittelt (vgl. Kapitel 4). Datenbasis: Expertengespräche mit Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Wohnungsgesellschaften/-genossenschaften, Netzwerkagentur GenerationenWohnen, Initiatoren und Bewohner innovativer Wohnprojekte Zur Klärung der Rahmenbedingungen für das Wohnen in Berlin wurden Neuvertragsmieten und Kaufpreise in Berlin ermittelt (vgl. Kapitel 6). Datenbasis: -Preisdatenbank 2. Lebenssituation der zukünftig Älteren in Berlin 2.1 Höchste Haushaltseinkommen und hohe Wohneigentumsquote Das monatliche Haushaltseinkommen 3 ist in Berlin in den letzten fünf Jahren kontinuierlich von Euro um 7,4 Prozentpunkte auf Euro angestiegen (vgl. Abbil Download der Studie unter Der Rücklauf beträgt 817 Personen. Die Stichprobe ist repräsentativ, da es sich um eine Zufallsauswahl der befragten Personen handelt und die Antworten hinsichtlich wichtiger Merkmale, wie z.b. Einkommen, Altersverteilung gewichtet wurden. Hier ist vom Median die Rede, d.h. 50 % der Haushalte haben ein höheres Haushaltseinkommen und bei 50 % der Haushalte liegt das Haushaltseinkommen unter dem Medianwert. 2

9 Lebenssituation der zukünftig Älteren in Berlin dung 1). Bei der Altersgruppe der unter 20-Jährigen ist das Haushaltseinkommen am stärksten gestiegen, allerdings liegt dieses auf einem deutlich niedrigeren Niveau als die Einkommen aller anderen Altersgruppen. Die zukünftig Älteren (45- bis unter 65- Jährige) verfügen mit Euro (45- bis unter 55-Jährige) bzw Euro (55- bis unter 65-Jährige) über die höchsten Haushaltseinkommen. Bei beiden Altersgruppen ist das Haushaltseinkommen in den letzten fünf Jahren gestiegen, dies trifft insbesondere auf die Gruppe der 45- bis unter 55-Jährigen zu. Abbildung 1: Entwicklung des monatlichen Haushaltseinkommens in Berlin nach Alter des Haupteinkommensbeziehers Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in Euro (Median) ,4 % 3,1 % 3,2 % 6,8 % 5,3 % 7,3 % 22,2 % Relative Entwicklung (2006 = 100%) Insgesamt unter 20 Jahre 20 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 55 Jahre 55 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Bemerkung: Es handelt sich um den Median, d.h. 50 % der Haushalte haben ein höheres Einkommen und bei 50 % der Haushalte liegt das Haushaltseinkommen unter dem Median. Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Bei den zukünftig Älteren ist das Haushaltseinkommen in den letzten fünf Jahren bei allen Haushaltstypen gestiegen (vgl. Abbildung 2). Der höchste Anstieg in der Gruppe der 45- bis unter 55-Jährigen war bei den Einpersonenhaushalten zu beobachten (um 11,9 Prozentpunkte). Bei den 55- bis unter 65-Jährigen gab es den höchsten Einkommenszuwachs bei den Haushalten mit drei und mehr Personen (Steigerung um 21,6 Prozentpunkte). 3

10 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Abbildung 2: Entwicklung des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens bei den zukünftig Älteren in Berlin (Euro) ,2 % +21,6 % Haushalte mit 3 oder mehr Personen ,8 % +13,6 % Haushalte mit 2 Personen ,9 % +2,3 % Einpersonenhaushalte bis unter 55 Jahre 55 bis unter 65 Jahre Bemerkung: Es handelt sich um den Median, d.h. 50 % der Haushalte haben ein höheres Einkommen und bei 50 % der Haushalte liegt das Haushaltseinkommen unter dem Median. Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Berlin ist eine Mieterstadt. 86,3 % der Berliner wohnen zur Miete. Die Wohneigentumsquoten unterscheiden sich deutlich nach Alter des Haupteinkommensbeziehers (vgl. Abbildung 3). Während der Anteil der Wohneigentümer bei jungen Haushalten (unter 30-Jährigen) verschwindend gering ist, beträgt er bei der Altersgruppe der 50- bis unter 60-Jährigen 18,2 % und bei den 60- bis unter 65-Jährigen 20,8 %. Die Wohneigentumsquote ist mit 21,8 % bei den 65-Jährigen und älteren am höchsten. 4

11 Lebenssituation der zukünftig Älteren in Berlin Abbildung 3: Wohneigentumsquote in Berlin nach Altersgruppen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 99,1% 98,9% 93,3% 86,5% 81,8% 79,2% 78,2% 86,3% 40% 30% 20% 10% 0% 18,2% 20,8% 21,8% 13,5% 13,7% 0,9% 1,1% 6,7% unter bis bis bis bis bis und älter Insgesamt Eigentümer Mieter Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, Mikrozensus Zusatzerhebung Bevölkerungsentwicklung und räumliche Verteilung In Berlin ist die Bevölkerungsentwicklung in den letzten fünf Jahren je nach Altersgruppe unterschiedlich verlaufen, es gab zeitgleich schrumpfende und wachsende Altersgruppen (vgl. Abbildung 4). Am stärksten gewachsen ist die Gruppe der 45- bis unter 55-Jährigen (um 11,6 Prozentpunkte). Die 55- bis unter 65-Jährigen hingegen haben leicht abgenommen. Eine starke Zunahme gibt es auch bei den 65-Jährigen und Älteren (um 8,4 Prozentpunkte). Die Verteilung der Altersgruppen ist räumlich verschieden. Relativ jung ist die Bevölkerung in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow (vgl. Abbildung 5). Der höchste Anteil der zukünftig Älteren wohnt in Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Marzahn-Hellersdorf (vgl. Abbildung 5). 5

12 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen Anzahl der Personen ,7% +8,4% -2,6% +11,6% +5,6% -1,9% bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 55 Jahre 55 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abbildung 5: Altersstruktur in den Berliner Bezirken Anteil der Bevölkerung in % ,9 10,0 15,9 22,1 22,4 7,6 24,3 20,4 17,7 16,5 20,2 24,6 24,0 9,5 8,6 14,1 11,0 14,5 14,7 14,3 12,8 13,1 11,9 14,9 13,5 10,7 13,3 14,9 16,6 16,1 16,8 19,1 15,7 16,1 15,9 15,5 68,4 61,9 60,6 56,4 47,0 48,6 46,3 49,7 48,6 49,9 52,2 47,2 Mitte Friedrichshain/Kreuzberg Pankow Charlottenburg/Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof/Schöneberg Neukölln Treptow/Köpenick Marzahn/Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf unter 45 Jahre 45 bis unter 55 Jahre 55 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, 2010, eigene Berechnungen 6

13 Lebenssituation der zukünftig Älteren in Berlin 2.3 Wanderungsverhalten Berlin ist in den letzten 5 Jahren kontinuierlich gewachsen. Ausschlaggebend für das Wachstum ist die Zuwanderung. In den letzten fünf Jahren war der Außenwanderungssaldo immer positiv (vgl. Abbildung 6). 4 Es gab vor allem Wanderungsgewinne bei den Jüngeren (20- bis 30-Jährigen). Bei den zukünftig Älteren gab es in den letzten fünf Jahren Verluste verlor Berlin bis unter 65-Jährige im Saldo. Abbildung 6: Außenwanderungssaldo von Berlin nach Altersgruppen Anzahl der Personen bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 55 Jahre 55 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Die Hälfte der Berliner Bezirke profitiert von der Binnenwanderung der zukünftig Älteren (vgl. Abbildung 7 und Abbildung 8). Die Bezirke mit Wanderungsgewinnen liegen ausschließlich in den Randbereichen von Berlin. Steglitz-Zehlendorf und Treptow- Köpenick haben in den letzten fünf Jahren die höchsten Gewinne bei den zukünftig Älteren. Positive Wanderungsgewinne bei den 45- bis unter 55-Jährigen gibt es in den Bezirken Reinickendorf, Spandau, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf (vgl. Abbildung 7). Die Bezirke Treptow-Köpenick und Spandau haben die größten Wanderungsgewinne bei den 55- bis unter 65-Jährigen (vgl. Abbildung 8). 4 Der Rückgang des Außenwanderungssaldos 2009 ist teilweise auf einen statistischen Effekt in Folge einer Registerbereinigung zurückzuführen, da die Statistik erheblich mehr Abwanderungen ins Ausland aufgenommen hat als zuvor. 7

14 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Abbildung 7: Binnenwanderungssaldo der 45- bis unter 55-Jährigen in den Berliner Bezirken Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abbildung 8: Binnenwanderungssaldo der 55- bis unter 65-Jährigen in den Berliner Bezirken Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 8

15 Pläne der zukünftig Älteren für das Wohnen in Berlin 3. Pläne der zukünftig Älteren für das Wohnen in Berlin 3.1 Geplante Umzüge Für die Hälfte der im Rahmen dieser Studie befragten zukünftig Älteren (45- bis unter 65-Jährige) kommt ein Umzug in Frage. In Berlin leben insgesamt bis unter 65-Jährige. 5 Von diesen planen rd. 20 % (rd Personen) einen Umzug, weitere 30 % (rd Personen) ziehen einen Umzug in Erwägung (vgl. Abbildung 9). 6 Die bevorzugten Standorte sind Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf sowie Orte außerhalb Berlins (vgl. Abbildung 10). Die präferierten Standorte Charlottenburg- Wilmersdorf sowie Steglitz-Zehlendorf sind Bezirke, in denen auch heute schon der Anteil der zukünftig Älteren relativ hoch ist. An zweiter Stelle werden die Bezirke Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick bevorzugt. Die übrigen Bezirke sind im Vergleich dazu weniger attraktiv für die zukünftig Älteren. Abbildung 9: 50% 45% Planung eines Umzugs: 45- bis unter 65-Jährige in Berlin 47% 40% Prozent der Befragten 35% 30% 25% 20% 15% 20% 30% 10% 5% 3% 0% Ja Umzug in Erwägung gezogen Nein Weiß nicht Anteil aller Nennungen Quelle: Repräsentative Online-Befragung 5 6 Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg 2010 Die Fallzahl ist für die hier vorgenommene Hochrechnung ausreichend, weil der relative Standardfehler für die wichtigsten Merkmale (z.b. Eigentum) weniger als 10 % beträgt. 9

16 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Abbildung 10: Präferierte Wohnstandorte: 45- bis unter 65-Jährige in Berlin Orte außerhalb Berlins Quelle: Repräsentative Online-Befragung 3.2 Präferierte Wohnobjekte und -lage Etwa zwei Drittel (rd Personen) der zukünftig Älteren wollen nach einem Umzug zur Miete wohnen, immerhin ein Drittel (rd Personen) bevorzugt das Wohnen im Eigentum. Für fast jeden Fünften (rd Personen) der zukünftig Älteren kommt das Wohnen in einer Genossenschaft in Betracht. Ein relativ geringer Anteil (rd Personen) stellt sich eine Wohn-/Seniorenresidenz als alternative Wohnform vor (vgl. Abbildung 11). Entsprechend dem Wunsch der meisten zukünftig Älteren zur Miete zu wohnen, bevorzugen zwei Drittel (rd Personen) den Geschosswohnungsbau und etwa ein Drittel (rd Personen) das Einfamilienhaus (vgl. Abbildung 12). Knapp zwei Drittel (rd Personen) der zukünftig Älteren bevorzugen Wohnen im Grünen, während sich gut ein Drittel (rd Personen) für das städtische Wohnen interessiert (vgl. Abbildung 13). 10

17 Pläne der zukünftig Älteren für das Wohnen in Berlin Abbildung 11: Präferierte Rechtsform für das Wohnen: 45- bis unter 65-Jährige in Berlin Zur Miete 66,3% Im Eigentum 31,8% In einer Genossenschaft 18,8% In einer Wohn- /Seniorenresidenz 6,2% Sonstiges 1,1% Weiß nicht 3,1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Anteil aller Nennungen (Mehrfachnennungen) Quelle: Repräsentative Online-Befragung Abbildung 12: Präferierte Objektform: 45- bis unter 65-Jährige in Berlin Geschosswohnung 62,9% Einfamilienhaus 30,8% weiß nicht 6,2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Anteil der Nennungen Quelle: Repräsentative Online-Befragung 11

18 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Abbildung 13: Präferiertes Wohnumfeld: 45- bis unter 65-Jährige in Berlin Wohnen im Grünen 61,8% Städtisches Wohnen 35,1% weiß nicht 3,1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Anteil der Nennungen Quelle: Repräsentative Online-Befragung 3.3 Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnformen Fast zwei Drittel der im Rahmen der vorliegenden Untersuchung befragten zukünftig Älteren in Berlin bevorzugen eine gemeinschaftliche Wohnform (vgl. Abbildung 21). Gut ein Drittel (rd Personen) der zukünftig Älteren präferiert die eher konventionelle Wohnform alleine bzw. mit Partner. Bei den gemeinschaftlichen Wohnformen sind folgende zu unterscheiden: Etwa jeder Vierte (rd Personen) spricht sich für das Zusammenwohnen mit Freunden bzw. Gleichgesinnten aus. Bei dieser gemeinschaftlichen Wohnform ist zwischen gemeinsam in einem Haus bzw. gemeinsam in einer Nachbarschaft zu unterscheiden, wobei letztere Form bevorzugt wird. Vergleichbar groß (rd Personen) ist die Gruppe, die generationenübergreifend wohnen möchte, wobei auch hier die Nachbarschaft im Vergleich zum Mehrgenerationenhaus auf höhere Akzeptanz stößt. Rund 15 % (rd Personen) wünschen sich das Wohnen im Familienverbund, wobei gut die Hälfte von ihnen das Zusammenleben der Eltern mit der Kinderfamilie in der Nachbarschaft und nicht im gleichen Haus wünscht. 12

19 Innovative Wohnformen in Berlin Abbildung 14: Präferierte Wohnformen: 45- bis unter 65-Jährige in Berlin 45% 40% Konventionelle Wohnform Anteil der Nennungen (Mehrfachnennungen) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 37,3% 15,9% Gemeinschaftliche Wohnformen 13,4% 7,3% 5% 9,5% 9,7% 6,9% 0% Alleine bzw. mit Partner mit Freunden bzw. Gleichgesinnten generationenübergreifend im Familienverbund im Haus in der Nachbarschaft Quelle: Repräsentative Online-Befragung 4. Innovative Wohnformen in Berlin 4.1 Gemeinschaftliche Wohnformen in Berlin Bei der 1999 durchgeführten Studie Wohnprojekte für Jung und Alt Generationen übergreifende Baugemeinschaften 7 wurde bundesweit nach generationenübergreifenden Baugemeinschaften gesucht. Im Rahmen der damaligen Studie hat sich gezeigt, dass es zunehmend mehr Menschen in Deutschland gibt, die Interesse an Alternativen zum konventionellen Wohnen (alleine bzw. mit einem Partner) haben. In jeder größeren Stadt fand man Gruppen mit dem Wunsch, mit anderen gemeinsam Häuser im Bestand zu erwerben, in eigener Regie umzubauen oder entsprechende Neubauten zu planen. Viele von ihnen wollten generationenübergreifend nach eigenen Regeln und mit gegenseitiger Unterstützung leben. Während es vor 10 Jahren nur wenige gemeinschaftliche Wohnprojekte gab und viele privat initiierte Projekte wegen mangelnden professionellen Know-hows (finanzielle und rechtliche Fragen) gescheitert sind, hat sich die Situation in der Zwischenzeit verändert. So gibt es in Berlin aktuell rd. 140 Baugemeinschaften und Wohnprojekte Im Auftrag der Landesbausparkasse, Download der Studie unter Expertengespräch mit der Netzwerkagentur GenerationenWohnen 13

20 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote In Berlin hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 9 die STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbh mit der Einrichtung einer Beratungsstelle für generationenübergreifendes Wohnen beauftragt. Die Netzwerkagentur unterstützt seit 2008 generationenübergreifende Wohnprojekte. Sie berät Privatpersonen, die sich für gemeinschaftliche Wohnprojekte interessieren und ist auch Vermittler zur Wohnungswirtschaft, zu Wohnungsgenossenschaften und privaten Haus- und Grundstückseigentümern. Die größte Gruppe, die gemeinschaftliche Wohnprojekte in Berlin realisiert, sind eigentumsorientierte Privatpersonen, die so genannten Baugemeinschaften (vgl. Kapitel 4.2). Derzeit machen sie knapp 15 % des Neubauvolumens aus. 10 Neben den privat initiierten Baugemeinschaften gibt es in Berlin einige Wohnungsgesellschaften und genossenschaften, die ihre Bestandsquartiere als Nachbarschaftsgemeinschaften für Jung und Alt profilieren (vgl. Kapitel 5.1). Um nur einige zu nennen: GESOBAU AG, Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg, degewo AG, Baugenossenschaft IDEAL eg. Fazit: Laut Repräsentativbefragung haben in Berlin etwa zwei Drittel der zukünftig Älteren den Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen, sei es mit Freunden/Gleichgesinnten, generationenübergreifend oder im Familienverbund. Diesem Wunsch wird durch die vielseitigen Ansätze gemeinschaftlicher Wohnformen Rechnung getragen. 4.2 Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin Die gemeinschaftlichen Wohnprojekte in Berlin decken ein weites Spektrum ab: Eigentum und Miete sowie Neubau und Bestandsumstrukturierungen. Bei den eigentumsorientierten Wohnprojekten ist von Baugemeinschaften die Rede, die mietorientierten Gemeinschaftsprojekte werden Wohnprojekte genannt. Die Nachfrage nach gemeinschaftlichem Wohnen zur Miete ist höher als die Angebote, weil es hier oft an Investoren fehlt. Im Unterschied zum klassischen Bauträgergeschäft ist die Motivation bei Baugemeinschaften (in Berlin und auch in anderen Städten) nicht auf die Erzielung einer hohen Rendite ausgerichtet. Im Vordergrund steht vielmehr der Wunsch nach einem gemeinschaftlichen Wohnen, nach einem innerstädtischen Standort, bei dem sich das individuelle Wohnen nicht realisieren lässt (z.b. zu große Grundstücke), der Wunsch nach einem ökologischen Wohnen und einem möglichst hohen Einfluss auf die Gestaltung des Objektes. Bei der Standortwahl spielt vor allem die ruhige und grüne Lage eine Rolle. 11 Ähnlich sind die Ergebnisse der Repräsentativbefragung. Knapp zwei Drittel der zukünftig Älteren bevorzugen das Wohnen im Grünen. Die Gruppen legen i.d.r. großen Wert auf eine aktive Mitwirkung am Planungsprozess, um ihre eigenen Zielvorstellungen über das Wohnen in der Stadt verwirklichen zu können. In den Gruppen werden gemeinschaftlich Inhalte (z.b. besonders familienfreundlich, umweltbewusst/autofrei, behinderten- und altengerecht) erarbeitet und Kom Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung heißt in der Zwischenzeit Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Quelle: Bericht Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin, Hrsg. Netzwerkagentur GenerationenWohnen im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ( ) Ebda. 14

21 Innovative Wohnformen in Berlin promisse (Budget) abgewägt. Unter den Bewohnern sind Personen mit Fach-/Hochschulabschluss mit 84 % deutlich überproportional vertreten. 12 Aufgrund des i.d.r. hohen Anspruchs an die selbst genutzte Immobilie und der intensiven Auseinandersetzung mit dem Bauprozess entstehen meist Objekte mit einem qualitativ und ökologisch hohen Anspruch. Dies gilt insbesondere für Berlin im Vergleich zu anderen Städten, weil in Berlin viele Baugemeinschaften professionell initiiert und umgesetzt werden. Laut einer Befragung von 100 Berliner Wohnprojekten, die nach dem Jahr 2000 verwirklicht wurden oder Aussicht auf Verwirklichung haben, haben bei gut der Hälfte der Projekte Architekten oder Projektentwickler die Initiative zur Gründung übernommen. 13 In der Regel werden die gemeinschaftlichen Bauprojekte in Berlin im Geschosswohnungsbau realisiert. Waren die ersten Objekte noch stark auf zentrale Lagen fokussiert, erweitert sich mit den Jahren der Aktionsradius der Gruppen zunehmend (vgl. Abbildung 15). Mittlerweile erreichen die Baugemeinschaftsprojekte auch den Innenstadtrand oder überschreiten diesen sogar. Nicht selten realisieren Baugemeinschaften auch solche Mikrolagen und Grundstücke, die für Investoren nicht lukrativ genug sind. Die Baugemeinschaften setzen oftmals auch in weniger marktgängigen Lagen erfolgreiche Projekte um und nehmen damit eine Pionierstellung ein. Abbildung 15: Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin 2004/ in Bau / in Planung Quelle: OpenStreetMap - veröffentlicht unter CC-BY-SA 2.0, eigene Bearbeitung Quelle: Eigene Recherchen Ebda. Ebda. 15

22 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Laut Experten sind etwa zwei Drittel der Berliner Projekte generationenübergreifend. 14 Der Anteil der Kinder und Jugendlichen liegt bei den 100 befragten Berliner Wohnprojekten 15 bei 37 % (Berlin im Durchschnitt 15 %). Bei der Zusammensetzung der Gruppe der Erwachsenen nach dem Alter gibt es einen Schwerpunkt bei den 31- bis 45- Jährigen. Die zukünftig Älteren und die über 65-Jährigen sind zusammen mit 41 % vertreten (vgl. Abbildung 16). Die Durchschnittsgröße der Berliner Projekte liegt bei 21 Bewohnern, die Bandbreite ist allerdings sehr groß. So werden z.b. im Möckernkiez, wenn er bezugsfertig ist, etwa Bewohner leben (vgl. Kapitel 4.4). Abbildung 16: Zusammensetzung der Gruppe der Erwachsenen nach Alter 15% 8% 26% 51% > 60 Quelle: Netzwerkagentur GenerationenWohnen Bewohner gemeinschaftlicher Wohnprojekte engagieren sich i.d.r. stärker für die Nachbarschaft. So kommt die 2010 veröffentlichte Studie Quartiere für Jung und Alt 16 zu dem Ergebnis, dass sich gemeinschaftliche Wohnprojekte positiv auf die Nachbarschaftsentwicklung auswirken. Insbesondere Personengruppen mit hohen Anforderungen an die Alltagsorganisation, wie Familien und Ältere, unterstützten sich gegenseitig und engagieren sich für die gesamte Nachbarschaft. Die Gruppen leisten somit häufig einen aktiven Beitrag zu einem intakten Quartier und geben spürbare Impulse in die Nachbarschaft. 4.3 Baugemeinschaften in Berlin im Vergleich zum sonstigen Bundesgebiet Der Bundesverband Baugemeinschaften e.v. hat eine Städteumfrage zum Thema Baugemeinschaften durchgeführt, bei der alle deutschen Großstädte (über Einwohner) sowie die Universitätsstädte befragt wurden. hat den Bundesverband Baugemeinschaften e.v. bei der Auswertung der Umfrage unterstützt. Von den insgesamt 85 angeschriebenen Kommunen haben 49 geantwortet. In rd. zwei Dritteln der befragten Städte gibt es Baugemeinschaften. Mehr als die Hälfte der befragten Kommunen unterstützen Baugemeinschaften aktiv (vgl. Abbildung 17) Expertengespräch: Netzwerkagentur GenerationenWohnen Quelle: Bericht Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin, Hrsg. Netzwerkagentur GenerationenWohnen im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ( ) Hrsg.: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ( Die Befragung wurde 2011 durchgeführt. Die Ergebnisse der Umfrage werden voraussichtlich 2012 veröffentlicht. 16

23 Innovative Wohnformen in Berlin Abbildung 17: Baugemeinschaften in den teilnehmenden Kommunen Insgesamt Aktive Unterstützung von Baugemeinschaften Umfrageteilnehmer Existierende Baugemeinschaften, jedoch keine Unterstützung Keine Erfahrungen mit Baugemeinschaften absolut relativ 100% 55% 12% 33% Quelle: Städtebefragung Bundesverband Baugemeinschaften e.v. Die meisten Wohneinheiten in Baugemeinschaften gibt es in Berlin (3.000 Wohneinheiten, vgl. Abbildung 18), gefolgt von Freiburg (1.900 Wohneinheiten) und Hamburg (1.603 Wohneinheiten). In der vergleichsweise kleinen Stadt Tübingen gibt es relativ viele Wohneinheiten in Baugemeinschaften: Wohneinheiten in 200 Baugemeinschaftsprojekten (Abbildung 18). Die durchschnittliche Größe einer Baugemeinschaft liegt bei 12,5 Wohneinheiten. Abbildung 18: Die zehn Städte mit den meisten Wohneinheiten in Baugemeinschaften Anzahl WE in Baugemeinschaften Berlin Freiburg Hamburg Tübingen Leipzig München Karlsruhe Kiel Stuttgart Dresden Quelle: Städtebefragung Bundesverband Baugemeinschaften e.v. Laut Befragung gibt es insgesamt 784 realisierte Baugemeinschaftsprojekte und Wohneinheiten, weitere 153 Projekte oder fast Wohneinheiten sind geplant (vgl. 17

24 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Abbildung 19). 18 Auch bei den geplanten Projekten dominieren die Großstädte wie Berlin (1.200 geplante Wohneinheiten) und Hamburg (590 geplante Wohneinheiten) (vgl. Abbildung 20). Insgesamt sind in 18 der 27 Kommunen, die Baugemeinschaften aktiv unterstützen, (weitere) Baugemeinschaften geplant. Abbildung 19: Die Anzahl realisierter und geplanter Baugemeinschaften Projekte Wohneinheiten Bereits realisierte Baugemeinschaftsprojekte Geplante Baugemeinschaftsprojekte Gesamt Quelle: Städtebefragung Bundesverband Baugemeinschaften e.v. Abbildung 20: Die zehn Städte mit den meisten Wohneinheiten bei geplanten Baugemeinschaften Anzahl WE in geplanten Baugemeinschaften Berlin Hamburg Stuttgart Tübingen Karlsruhe München Heidelberg Mannheim Dresden Leipzig Quelle: Städtebefragung Bundesverband Baugemeinschaften e.v. 18 Die Stadt Leipzig hat keine Angabe über die Anzahl der Baugemeinschaftsprojekte gemacht, sondern lediglich zur Anzahl der Wohneinheiten. Es kann daher nicht gesagt werden, dass es Wohneinheiten in 784 Baugemeinschaftsprojekten in den teilnehmenden Städten gibt, da die Anzahl der Baugemeinschaftsprojekte wohl etwas höher liegt. 18

25 Innovative Wohnformen in Berlin 4.4 Beispiele für Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin Projekt: Möckernkiez Quartier für Jung und Alt Sozial, interkulturell, ökologisch, barrierefrei Berlin-Kreuzberg Initiator Privatinitiative Hintergrund Quelle: Das Baufeld (3,0 ha Bruttobauland) ist Teil ehemaliger Bahnanlagen inmitten von Kreuzberg. Das städtebauliche Ziel ist es, dort ein Wohnquartier zu entwickeln. Im Jahr 2007 entstand aus einer privaten Initiative die Idee für ein neues gemeinschaftliches Wohnquartier auf dem Baufeld. Lage des Grundstücks an der Yorckstraße Nachbarbebauung Möckernstraße Quelle: Die Initiative ging an die Öffentlichkeit und warb für ihre Idee. Die Resonanz war erheblich beschloss die Bezirksverordnetenversammlung die Unterstützung des Modellvorhabens. Seitdem schreitet das Projekt fort. Ziele Oberstes Ziel der Initiatoren ist es, Grundstücke für Wohnraum aus der Spekulation herauszunehmen. Das Grundstück soll nicht als profitorientierte Investition entwickelt werden, sondern als ein gemeinschaftliches Wohnprojekt für die Bewohner zu mög- 19

26 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote lichst günstigen Konditionen und nach eigenen Vorstellungen. Geplant wird ein Stadtquartier mit rund 400 Wohnungen. Gemeinschaftliches, generationenübergreifendes, ökologisches und barrierefreies Bauen und Wohnen für breite Bevölkerungsschichten soll realisiert werden. Neben verschiedenen weiteren Ansprüchen (z.b. Ökologie, Integration) folgt das Projekt der Leitidee, ein Stadtquartier für Jung und Alt zu schaffen: Attraktiver Wohnstandort mit wohnungsnahen Versorgungseinrichtungen Förderung und Stärkung des sozialen Zusammenhalts im Kiez Entwicklung eines familien- und kindergerechten Umfeldes Inklusion von Menschen mit Beeinträchtigungen Selbstbestimmtes Wohnen und Leben im Alter Partizipation der zukünftigen Bewohner und Einbindung der Nachbarschaft Maßnahmen Für die Entwicklung bedurfte es einer professionellen Organisationsstruktur. Die Initiative hat daher eine Genossenschaft und einen Verein gegründet. Die Genossenschaft (zukünftige Bewohner) beplant und bebaut das Grundstück, verwaltet und bewirtschaftet die Flächen. Die Genossenschaft hat über Mitglieder und wirbt im Hinblick auf Folgeprojekte um weitere Mitglieder. Ein gegründeter Verein ist für jedermann offen (Nachbarn, Gewerbetreibende etc.) und fördert langfristig die nachbarschaftliche Unterstützung und das ehrenamtliche Engagement im Quartier. Ansicht Grundstückseingang Rückwärtiger Grundstücksbereich Quelle: 2010 kaufte die Genossenschaft das Grundstück. Aktuell ist der Bebauungsplan im Verfahren, Baubeginn ist Herbst Bauliche Maßnahmen im Sinne des Quartiersansatzes für ein gemeinschaftliches Wohnen für Jung und Alt sind vor allem: Zielgruppenspezifische Wohnungsgrößen und Grundrisslösungen, inkl. flexible Grundrisse für eine nachträgliche rollstuhlgerechte Gestaltung (siehe Grundrissbeispiel unten rechts) Barrierefreiheit ( Design für alle ) der Gebäude und des Umfelds 20

27 Innovative Wohnformen in Berlin Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühle in und an den Häusern Kommunikations- und Aufenthaltsflächen im Umfeld für verschiedene Altersgruppen Zentrale Gemeinschaftsfläche und räume Integration von ergänzenden Angeboten zur Stärkung des Quartiersansatzes (u.a. Kinder- und Jugendzentrum, Kita, Demenz-WG). Beispiele für Wohnungsgrundrisse Roedig.Schop Architekten 21

28 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Zukünftige Gebäude (Simulation) Benachbarter Park Baumschlager Eberle Quelle: Finanzierung Voraussichtlich wird das Gesamtfinanzvolumen bei 80 Mio. Euro liegen. Ehrenamtliches Engagement (vor allem Initiatoren, Planungsphase) Genossenschaftsanteile der Mitglieder Grundstückskauf aus Einlagen der Genossenschaftsmitglieder Bankkredit ab Baubeginn Erfolgskriterien und Übertragbarkeit Sehr hohes (ehrenamtliches) Engagement der Initiatoren und der Beteiligten Gemeinschaftliche Erarbeitung der Inhalte, Abwägung von Vor- und Nachteilen und Erarbeitung von erforderlichen Kompromissen (Budget) Hohe Transparenz im Planungsprozess Professionelle Begleitung bei der Steuerung Hohe Übertragbarkeit auf andere Quartiere/Initiativen. Die Initiative plant, weitere Grundstücke in Berlin zu entwickeln. Ansprechpartner: Möckernkiez eg Frau Aino Simon (Vorstandsmitglied) Möckernstr Berlin Tel:

29 Innovative Wohnformen in Berlin Projekt: AST 21 e.v., Alt-Stralau 21, Berlin-Friedrichshain Initiator Privatinvestor, ANMEKO Verwaltungs GmbH Hintergrund Quelle: 2006 hatte der Initiator die Idee, ein innovatives Mietwohnungsprojekt für das gemeinschaftliche Zusammenleben von drei Generationen zu schaffen. Der Grundstückskauf und die Planung des Hauses erfolgten durch den Initiator gemeinsam mit den beauftragten Architekten. Um die spätere Mieterschaft zusammenzustellen, wurde der Arbeitskreis Wohnprojekte angesprochen. Außerdem wurde auf dem Bauschild explizit auf die geplante Mehrgenerationennachbarschaft hingewiesen. Die Wohnungen waren Anfang 2009 bezugsfertig. Die Altersstruktur ist gemischt (etwa 1/3 Kinder). Ziele Bei diesem Investorenprojekt war es explizites Ziel, ein gemeinschaftliches Mietprojekt zu entwickeln. Das Projekt umfasst 22 Mietwohnungen. Wesentliche Ziele des Initiators und der Gruppe sind: Förderung eines gemeinschaftlichen Zusammenlebens von drei Generationen in einer Mehrgenerationennachbarschaft Schaffung einer stabilen Nachbarschaft und Mieterzusammensetzung im Haus Schaffung eines hohen Maßes an Identifikation der Bewohner mit ihrer Wohnung und dem Wohnumfeld, um einen achtsamen Umgang zu gewährleisten 23

30 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Attraktive Lage Wohngebäude Quelle: AST 21 Quelle: AST 21 Maßnahmen Ansprache von potenziellen Mietern auch über die Berliner Wohnprojekte-Szene Bau des Hauses in attraktiver Lage mit Grundrissen, die die Anforderungen unterschiedlicher Nachfragergruppen berücksichtigen Teilweise Mitsprache der zukünftigen Mieter bei der konkreten Gestaltung der Wohnungen (z.b. Wohnungszusammenlegung, um größere Familienwohnungen zu erhalten) Schaffung von Gemeinschaftsräumen im Haus: Gemeinschaftswohnung als Treffpunkt und Gästewohnung Werkraum (Basteln mit Kindern, Heimwerken) Waschküche (Waschmaschinen und Trockner) Garten (Tische, Bänke, Tischtennis, Trampolin, Mieterbeete) Gründung eines Mietervereins (Treffen 1x pro Monat) mit folgenden Aufgaben: Verwaltung und Ausstattung der Gemeinschaftsräume Mitsprache bei Neubelegung der Wohnungen Öffentlichkeitsarbeit Pflege der Gemeinschaft Gartenpflege 24

31 Innovative Wohnformen in Berlin Gemeinsamer Garten Quelle: AST 21 Finanzierung Das Projekt wurde als frei finanzierter Wohnungsbau errichtet. Die Wohnungen werden zur Miete angeboten. Die gemeinschaftlichen Flächen (Einrichtungen für Wohnung und Garten) werden über den Mieterverein finanziert (Einlage in Höhe von 600 Euro und monatlicher Vereinsbeitrag von 35 Euro). Erfolgskriterien und Übertragbarkeit Sehr professionelle Projektentwicklung bei gleichzeitiger Einbindung der späteren Bewohner Gute, nachfragegerechte Wohnqualität in einem Projekt, welches zusätzlich das gemeinschaftliche Wohnen fördern will Mieterverein als Träger der Hausgemeinschaft und als Verantwortlicher für die gemeinschaftlichen Flächen und Aufgaben Engagement und Initiative von Personen, die in der Hausgemeinschaft als Motor fungieren und das gemeinschaftliche Leben mittragen und fördern. Geduld und Achtsamkeit bei der Annäherung der sehr unterschiedlichen Bewohner. Großzügige Freiflächen, die Begegnungen der Bewohner ermöglichen und Tätigkeiten erfordern Nachbarschaftliche Unterstützung und offenes Ohr für Kinder, Pflegebedürftige und Rollstuhlnutzer. Konkrete Anlässe zum nachbarschaftlichen Zusammenhalt beim Car- und Bootssharing. Ansprechpartner: Ast21 e.v. Heidemarie Cramer Alt-Stralau Berlin 25

32 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Projekt: Bremer Höhe, Gneiststraße/Buchholzer Straße, Berlin- Prenzlauer Berg Initiator Bewohnerinitiative Hintergrund Quelle: Die gut 500 Wohnungen der Bremer Höhe (Wohnblock zwischen den Straßen Schönhauser Allee, Gneiststraße, Buchholzer Straße, Greifenhagener Straße) sollten 1999 an einen Investor verkauft werden. 51 Interessierte gründeten Anfang 2000 die Genossenschaft Bremer Höhe eg und kauften mit eigenen finanziellen Mitteln und öffentlicher Unterstützung die Wohnungen bis 2003 wurden die Wohnungen saniert. Mittlerweile hat die Genossenschaft weitere Bestände gekauft. Die Altersstruktur ist gemischt. Wohnprojekt Panoramaansicht Quelle: Andreas Bachmann 26

33 Innovative Wohnformen in Berlin Ziele Langfristig bezahlbarer innerstädtischer Wohnraum Gewachsene Mieterstruktur und Nachbarschaft Gestaltung des unmittelbaren Wohnumfeldes entsprechend den Vorstellungen der Bewohner Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz Maßnahmen Nach Gründung der Genossenschaft konnten die Wohnungen gekauft werden. Alle Wohnungen wurden umfassend instandgesetzt und zeitgemäß auf hohem ökologischen Niveau modernisiert. Die individuellen Wohnwünsche der Bewohner wurden bei der Gestaltung und Ausstattung der Wohnungen berücksichtigt. Um auch den älteren Bewohnern angemessene Wohnbedingungen zu bieten, hat die Genossenschaft 22 altengerechte und behindertenfreundliche Wohnungen errichtet. Durch Grundrissänderungen wurden die Grundrisse so gestaltet, dass familiengerechter Wohnraum entstanden ist. Über 170 Wohnungen verfügen über mindestens drei und bis zu sechs Wohnräume. Die Wohnhöfe wurden unter Einbeziehung der Bewohner geplant und gestaltet. Zur Förderung des nachbarschaftlichen Zusammenlebens gibt es unterschiedliche Projekte (z.b. jährliches Sommerfest, Tauschbörse Bremer Höhe : Bewohner bieten persönliche Güter zur Mitnutzung an, Initiativenfonds, Geschichtswerkstatt, AG zur Verkehrsberuhigung, Schlichtungskommission, Filmclub) Sommerfest Programm für Kinder Quelle: Tino Kotte Quelle: Katalin Pöge Finanzierung Eigenmittel der Bewohner 27

34 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote Fördergelder vom Land Berlin Teilweise zinssubventionierte Darlehen der KfW-Bankengruppe und der Investitionsbank Berlin (IBB) Erfolgskriterien und Übertragbarkeit Genossenschaftsmodell als etabliertes und rechtssicheres Modell, um gemeinschaftliches Wohnen zur Miete zu ermöglichen Sicherheit bei gleichzeitiger persönlicher Flexibilität Hohes Maß an Engagement und Mitbestimmungsmöglichkeiten Intensive Kommunikation und größtmögliche Transparenz Genossenschaft als Anschauungsobjekt und zuweilen als Beraterin für weitere Vorhaben Nach ökonomischer Stabilisierung Planung der Übertragbarkeit: weitere Projekte, frei finanziert, das Modell wird als Dach für weitere Mitglieder genutzt. Ansprechpartner: Ulf Heitmann, Dr. Barbara König, Joachim Frank (Vorstand) Wohnungsbaugenossenschaft "Bremer Höhe" eg Schönhauser Allee 59 b Berlin 28

35 Nachbarschaftsgemeinschaften in Berliner Bestandsquartieren 5. Nachbarschaftsgemeinschaften in Berliner Bestandsquartieren 5.1 Nachbarschaftsgemeinschaften für Jung und Alt in Berlin In Berlin steuern einige Wohnungsgesellschaften und genossenschaften gezielt die Entwicklung ihrer Bestandsquartiere in Richtung generationenübergreifende Nachbarschaften. Neben einem ausdifferenzierten Wohnangebot für unterschiedliche Wohnansprüche und Altersgruppen spielt die Gestaltung des Wohnumfeldes und die Ausstattung mit sozialer Infrastruktur eine Rolle. Grundvoraussetzung für das Gelingen ist ein Wohnungsmix, der unterschiedliche Nachfragegruppen anspricht. Im Rahmen der vorliegenden Studie wurden zwei Wohnquartiere, das Märkische Viertel der GESOBAU AG und die Siedlung Spandau, die der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg gehört, vertiefend untersucht (vgl. Kapitel 5.2). Sowohl im Märkischen Viertel als auch in der Spandauer Siedlung sind die Voraussetzungen für eine Mehrgenerationennachbarschaft im Hinblick auf die Größe der Wohnungen günstig. In beiden Quartieren gibt es sowohl große wie auch kleine Wohnungen. Wenn es in einem älteren Wohnquartier (z.b. 50er-/60er-Jahre) nur kleine Wohnungen gibt und das Quartier generationenübergreifend gestaltet werden soll, so müssen durch Zusammenlegung von Wohnungen (z.b. als Maisonette) familiengerechte Angebote geschaffen werden. Im Märkischen Viertel und in der Siedlung in Spandau wurden verschiedene Arten von Maßnahmen ergriffen, um Familien und Ältere zu halten bzw. zu gewinnen. Familiengerechte Maßnahmen So gibt es z.b. im Märkischen Viertel den von der GESOBAU initiierten Runden Tisch Schule. Seit 2009 tagt diese Bildungslandschaft MV regelmäßig und entwickelt gemeinsame Projekte (z.b. Schulwegweiser Märkisches Viertel). Ein anderes Beispiel ist ein Bewegungsprogramm, das die GESOBAU in Kooperation mit der TSV Berlin- Wittenau 1896 e.v. für Kinder von eineinhalb bis sechs Jahren initiiert. Die Kinder können im Rahmen dieses Bewegungsprogramms ihre motorischen Fähigkeiten entwickeln, wobei sie aktiv von Eltern, Großeltern und Geschwistern begleitet werden. Somit werden Gesundheit und Leistungsfähigkeit, aber auch das Miteinander im Quartier gefördert. Die Genossenschaft 1892 hat ein Familien-Plus-Programm aufgelegt. Um Familien für die Siedlung zu gewinnen, gibt es ein monatliches Kindergeld in Form einer Mietreduktion. Ein anderes Beispiel für eine familienfreundliche Initiative ist die Hausaufgabenund Ferienbetreuung in Kooperation mit einem Partner. Um neben den Familien auch jüngere Haushalte zu gewinnen, gibt es in der Spandauer Siedlung ein spezielles Wohnstarterpaket für junge Leute. Altengerechte Maßnahmen Um ältere Bewohner auch im Fall der Hilfs- und Pflegebedürftigkeit im Quartier halten zu können, werden im Märkischen Viertel und der Spandauer Siedlung Sonderwohnformen angeboten. Es werden bauliche Veränderungsmaßnahmen durchgeführt und 29

36 Die zukünftig Älteren in Berlin Wohnungsnachfrage und Angebote hausnahe Dienstleistungsangebote organisiert. Die Wohnungsunternehmen arbeiten dabei mit professionellen Dienstleistungsanbietern zusammen. Die GESOBAU z.b. stellt geeignete Räumlichkeiten für die Integration ambulanter Dienste zur Verfügung. Die ambulanten Dienste reagieren mit einem erweiterten Angebotsspektrum auf die spezifischen Bedarfe im Quartier. Neben den klassischen Pflegeleistungen werden z.b. wohnungsnahe Dienstleistungen (Einkaufshilfe, Begleitservice, Fahrdienste, Haushaltshilfe etc.) angeboten. In der Spandauer Siedlung gibt es eine Senioren- Wohngemeinschaft, bei der eine 24-Stunden-Betreuung gewährleistet wird. Die GESOBAU hat Wohngebäude mit kleinen Wohnungen, bei denen eine günstige Nahversorgung gegeben ist (im Radius von 350 bis 500 m erreichbar), altengerecht gestaltet (z.b. barrierearme Grundrisse und Türbreiten von mindestens 80 cm). Aufzug und Wohnung sind stufenlos erreichbar und öffentliche Verkehrsmittel liegen in 250 m Entfernung. Generationenübergreifende Maßnahmen Viele Wohnungsunternehmen engagieren sich auch im sozialen Bereich, um das Leben in der Nachbarschaft für Alt und Jung attraktiv zu gestalten. Neben Kooperationen mit sozialen Trägern und Institutionen (z.b. Hausaufgabenbetreuung für Kinder, Seniorenfrühstück) werden oft auch Räumlichkeiten für die Selbstorganisation der Bewohner zur Verfügung gestellt. Um das generationenübergreifende Zusammenleben zu stärken, hat die Genossenschaft 1892 einen interkulturellen Treffpunkt und Kommunikationsraum eingerichtet. Sie hat eine Wohnung für ein Waschcafé (Waschmaschinen, Trockner und benachbarter Raum für das Café) zur Verfügung gestellt. Als Waschcafé wurde eine Wohnung ausgesucht, die unmittelbar gegenüber einem Spielplatz liegt. Die an das Waschcafé angrenzende Terrasse bietet einen beliebten Aufenthaltsbereich für Eltern, Kinder und ältere Bewohner. Im Märkischen Viertel werden eine Etage als Nachbarschaftsetage und Räumlichkeiten für ein Nachbarschaftscafé zur Verfügung gestellt. In dem Nachbarschaftscafé gibt es unterschiedliche Angebote für die verschiedenen Bewohnergruppen. Dieses zusätzliche Engagement der Wohnungsunternehmen fördert das Miteinander der Generationen im Quartier und führt zu einer überdurchschnittlichen Zufriedenheit der Bewohner. Für das generationenübergreifende Zusammenwohnen gibt es im Märkischen Viertel ein Servicenetzwerk, einen Verein, dessen Vereinsmitglieder (z.b. Dienstleistungsanbieter vieler Bereiche und Gewerke) jährlich einen Beitrag zahlen. Mit diesem Geld wird eine Ansprechpartnerin finanziert, die Beratungen in der Nachbarschaftsetage anbietet. Das Servicenetzwerk, das ursprünglich vor allem von älteren und pflegebedürftigen Bewohnern beansprucht wurde, wird in der Zwischenzeit von Familien genutzt, die Fragen zu Schul- und Freizeitangeboten oder Dienstleistungen haben. 30

37 Nachbarschaftsgemeinschaften in Berliner Bestandsquartieren 5.2 Beispiele für Nachbarschaftsgemeinschaften für Jung und Alt in Berlin Projekt: Märkisches Viertel Quartiersentwicklung für Jung und Alt im Bestand Initiator GESOBAU AG Hintergrund Quelle: Das Märkische Viertel liegt im Norden von Reinickendorf unweit der Landesgrenze zu Brandenburg. Zwischen 1963 und 1974 entstand hier ein neuer Stadtteil in industrieller Bauweise. Insgesamt verfügt das Märkische Viertel über rd Wohnungen für ca Bewohner. Die städtische GESOBAU AG bewirtschaftet einen Bestand von rund eigenen Wohnungen in der Siedlung. Eine gute Voraussetzung für ein Quartier für Jung und Alt ist die seit jeher bestehende Bandbreite von Wohnungsgrößen. Mit Ein- bis Sechs-Zimmerwohnungen gibt es Angebote für alle Haushaltstypen. Ziele Ziel der GESOBAU ist es, durch die Unterstützung von Bildungsinitiativen und Schulen sowie sozialräumliche Integration aller Menschen, die in ihren Beständen leben, attraktive Nachbarschaften in ihren Quartieren für alle Bewohnergruppen zu fördern. Dabei bezieht sich das Engagement nicht nur auf den Wohnungsbestand und ein ausdifferenziertes Angebot für Jung und Alt, sondern die GESOBAU übernimmt in hohem Maße soziale Verantwortung für ihre Bewohner. Maßnahmen Eine Vielzahl von Maßnahmen und Aktivitäten im Märkischen Viertel werden von der GESOBAU angestoßen. Dabei ist die Zusammenarbeit mit Kooperationspartnern und Bewohnern ein wichtiges Element, um nachhaltige Strukturen aufzubauen. 31