Die rechtssichere Formulierung von Eigentümerbeschlüssen

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1 NWB Nr. 20 vom Seite 1671 Die rechtssichere Formulierung von Eigentümerbeschlüssen Anfechtungssichere Beschlussfassung Dr. Olaf Riecke 1) Kapitelübersicht ein/ausblenden Kapitelübersicht I. Einführung II. Nichtige Beschlüsse Fallgruppen III. Ordnungswidrige Beschlüsse Fallgruppen IV. Beschlussempfehlungen Die anfechtungssichere Beschlussfassung von Eigentümerbeschlüssen fällt weitgehend in den Verantwortungsbereich des Verwalters. Er muss beispielsweise die Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung so genau formulieren, dass der eingeladene Wohnungseigentümer erkennen kann, worüber in der Versammlung beschlossen werden soll. Bei nicht mehr in der Versammlung zu korrigierenden Ladungsfehlern (z. B. unzureichende Bezeichnung eines TOP) bleiben der Gemeinschaft nur zwei Möglichkeiten: bloße Diskussion eines wichtigen Themas (z. B. Sanierung), aber keine Beschlussfassung, sondern neue Ladung zur außerordentlichen für alle Betroffenen weitere Kosten verursachenden Eigentümerversammlung oder Fassung eines anfechtbaren Zitterbeschlusses, bei dessen gerichtlicher Ungültigerklärung den Verwalter alle Verfahrenskosten treffen können (s. 49 Abs. 2 WEG). I. Einführung Nach oben Es gibt zwei Arten von Beschlussmängeln, solche, die zur Nichtigkeit, und andere, die nur zur Fehlerhaftigkeit/Ordnungswidrigkeit führen: Nur Letztere können mangels erfolgreicher gerichtlicher Anfechtung in Bestandskraft erwachsen. Bestandskraft bewirkt, dass ein solcher Beschluss für jedermann gültig ist. Bei Ersteren die von einem Profi-Verwalter gar nicht verkündet werden dürfen kann sich jedermann unbefristet auf die Unwirksamkeit berufen. Ist das Verhalten des Verwalters ursächlich für einen erfolgreich anfechtbaren oder gar nichtigen Beschluss, haftet er schon bei leichter Fahrlässigkeit auf Ersatz der Folgekosten (zumindest für das gerichtliche Anfechtungsverfahren); hat er grob fahrlässig agiert, kann das Gericht dem Verwalter auch direkt die Kosten des Verfahrens (s. 49 Abs. 2 WEG) auferlegen (vgl. z. B. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom T 359/11, ZWE 2011 S. 227). NWB Nr. 20 vom II. Nichtige Beschlüsse Fallgruppen Nach oben Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (vgl. 134, 138 BGB), ist nichtig ( 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist ( 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Diese gesetzliche Regelung ist unglücklich. Wörtlich genommen wären unbestimmte und deshalb nicht vollzugsfähige Beschlüsse, da sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen, bis zur rechtskräftigen Entscheidung wirksam. Dem ist aber nicht so (vgl. Drabek, in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht (Kommentar), 3. Aufl., 2010, 23 Rn. 60a). Die häufigsten Nichtigkeitsgründe werden nachstehend behandelt. Seite 1 von 9

2 1. Unbestimmtheit Wenn ein Beschluss derart unbestimmt ist, dass er nicht vollzogen werden kann, ist er nichtig. Für die Frage der objektiven und normativen Auslegung eines Wohnungseigentümerbeschlusses ist zu beachten, dass Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, z. B. aus dem Versammlungsprotokoll (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom T 84/00, ZMR 2001 S. 480) Ein künftiger Erwerber, der an den Beschluss gebunden ist (s. 10 Abs. 4 WEG), kann nicht darauf verwiesen werden, der für ihn maßgebliche Beschlussinhalt ergebe sich aus irgendwelchen Anlagen (auf die auch in der Beschluss-Sammlung präzise zu verweisen wäre). Unbestimmtheit ist lediglich dann unschädlich, wenn es sich explizit um einen bloßen Grund-Beschluss handelt. Hierbei wird etwa bei einer komplexen Sanierungsmaßnahme über das Ob der Sanierung Beschluss gefasst; es muss aber nicht exakt über einzelne Maßnahmen und Kosten beschlossen werden, wenn auch für jeden Dritten deutlich wird, dass das konkrete Wie noch der weiteren Konkretisierung und Ausformung überlassen worden ist (also noch nicht verbindlich beschlossen wurde; vgl. LG Hamburg, Urteil vom S 208/09). a) Verteilungsschlüssel/Neuer Flächenmaßstab Es genügt nicht, bei einer Änderung des Verteilerschlüssels vom gesetzlichen Maßstab nach 16 Abs. 2 WEG (Miteigentumsanteile) auf den mietrechtlich gebräuchlichen Maßstab nach 556a Abs. 1 BGB (Quadratmeter) umzustellen (vgl. AG Oberhausen, Urteil vom C 7/10). Es soll erforderlich sein, Festlegungen im Beschluss zu treffen, welche Quadratmeterzahlen als Gesamtfläche und welche Quadratmeterzahlen als Einzelfläche für jedes einzelne Objekt für jeden Wohnungseigentümer künftig maßgeblich sind, wenn die Gemeinschaftsordnung hierzu keinerlei Vereinbarungen enthält und auch keine späteren Vereinbarungen oder Beschlüsse existieren, aus welchen sich die erforderlichen Daten ergeben. Der Änderungsbeschluss muss dann selbst die entsprechenden Daten enthalten und festlegen oder bestimmen, wie diese ermittelt werden sollen. Erst dann liegt ein vollzugsfähiger Beschluss vor. Das AG Charlottenburg (Urteil vom C 60/08, NJW-RR 2010 S. 90) nimmt Nichtigkeit an, wenn sich die Verteilung der Betriebskosten künftig nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche der Sondereigentumseinheiten richten sollte, jedoch weder die Fläche aller Wohnungen noch die Gesamtfläche des Objekts festgelegt oder bekannt waren. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf (Beschluss vom I-3 Wx 344/03, ZMR 2004 S. 848) ist ein Beschluss über die Abrechnung von Betriebskosten nach den NWB Nr. 20 vom vom Bauträger angegebenen Wohnflächen nichtig, wenn Letztere also die Wohnflächen weder feststehen noch mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung festgestellt werden können. Es genügt auch nicht, wenn mit der Einladung zur Versammlung jedem Wohnungseigentümer eine Vorlage übersandt wird, die die maßgeblichen Flächen enthält. Diese Anlage ist nur relevant, wenn sie für Dritte (z. B. Erwerber und nicht anwesende Eigentümer) erkennbar zum Beschlussinhalt gemacht wurde. Flächen sind nicht nur dann unklar und zu unbestimmt, wenn kein Wohnungseigentümer sie kennt, sondern auch wenn einige aber eben nicht alle Eigentümer übereinstimmende Vorstellungen hierüber haben. Der Beschluss sollte zumindest Vorgaben zur Berechnung enthalten. Ähnlich entschied das Kammergericht (Beschluss vom W 5414/95, NJW-RR 1996 S. 844): Eine mit bestandskräftigem Mehrheitsbeschluss bestimmte Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels von Miteigentumsanteilen auf anteilige Wohn- oder Nutzflächen ist unwirksam, wenn Zweifelsfragen (hier: Einbeziehung von Dachterrassenflächen) ausdrücklich offenbleiben und die Umstellung daher bereits rechnerisch nicht vollzogen werden kann. Seite 2 von 9

3 b) Kosten der Gartenpflege Einem Wohnungseigentümerbeschluss mangelt es an einem Mindestmaß inhaltlicher Bestimmtheit, wenn er auf eine vorangegangene tatsächliche Handhabung verweist, ohne den Regelungsgehalt zu konkretisieren (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom Wx 149/00, ZMR 2001 S. 725). Ein Beschluss, nach dem im Hinblick auf die Gartenanlage der Gemeinschaft einfache Pflegearbeiten wie Kehren, Unkrautjäten, Gießen etc. nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden sollen, ist unbestimmt, weil er nicht festlegt, wer wann welche Arbeiten in welchem Umfang zu erledigen habe (vgl. OLG Köln, Beschluss vom Wx 151/04, ZMR 2005 S. 229). 2. Fehlende Beschlusskompetenz Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen. Diese Beschlusskompetenz kann sich auch aus sog. Öffnungsklauseln (richtig: Anpassungsvereinbarungen) ergeben, die sich bereits in moderneren Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen finden. Regelt eine solche Öffnungsklausel etwa, dass ein sonst vereinbarungsbedürftiger Gegenstand mit 2 / 3 -Mehrheit beschlossen werden darf, müssen 2 / 3 der Gesamtstimmenzahl erreicht werden, nicht nur 2 / 3 der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen (BGH, Urteil vom V ZR 2/ ; BGH, Urteil vom V ZR 162/10 UAAAD ). OAAAD- a) Sondernutzungsrechte Ein Sondernutzungsrecht, das über eine bloße Gebrauchsregelung weit hinausgeht, kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Aus der Kompetenz, den Gebrauch ( 15 WEG), die Verwaltung ( 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom V ZR 193/09 DAAAD ). NWB Nr. 20 vom b) Belastung Dritter Die Wohnungseigentümer dürfen nicht die Kosten einer Gesellschaft, welche die Anlage bewirtschaftet, durch Beschluss nach 28 Abs. 5 WEG auch auf Eigentümer umlegen, die nicht Gesellschafter sind ( BayObLG, Beschluss vom Z BR 26/01, ZMR 2001 S. 828, 829). Es fehlt die Beschlusskompetenz insoweit. Das gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einer in der Teilungserklärung begründeten Verpflichtung zum Beitritt oder zur Überlassung des Sondereigentums zur Vermietung durch den Verwalter zuwidergehandelt haben sollte. Für eine Vornahme eines solchen Schadensausgleichs ist in einer Abrechnung nach 28 Abs. 5 WEG kein Raum (vgl. BGH, Urteil vom V ZR 245/09 CAAAD ). c) Kostenverteilung Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grds. nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist ( 16 Seite 3 von 9

4 Abs. 3 WEG) oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll ( 16 Abs. 4 WEG; BGH, Urteil vom V ZR 33/09 RAAAD ). Bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern allerdings ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH V ZR 2/10). 3. Eingriffe in den Kernbereich des Sondereigentums Da den Wohnungseigentümern ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums verwehrt ist, können sie den wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum nicht durch Mehrheitsbeschluss einschränken. Der Eingriff in den Kernbereich führt zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses. Richtet sich der Eingriff gegen ein Individualrecht (etwa gegen das verzichtbare Recht auf Informationsfreiheit), das zwar nicht entziehbar ist, auf dessen Ausübung aber verzichtet werden kann, hat die fehlende Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers zunächst lediglich die schwebende Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge (BGH, Urteil vom V ZB 51/03 OAAAC ). a) Keine Beschränkung der Eigentümerrechte bei Zahlungsverzug Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden, und zwar nicht durch Vereinbarung und erst recht nicht durch Beschluss (BGH, Urteil vom V ZR 60/10 LAAAD ). b) Kein ausnahmsloses Verbot von Parabolantennen Der Kernbereich des Wohnungseigentums ist z. B. betroffen, wenn es um Parabolantennen geht. Dieser Gebrauch des Wohnungseigentums ist nicht nur sozial üblich und Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage, sondern nach allgemeinem Verständnis auch ein wesentliches Element der Nutzung einer Wohnung. In dieser Hinsicht wird der Gebrauch des Wohnungseigentums durch ein mit Mehrheit beschlossenes ausnahmsloses Verbot von Parabolantennen in erheblichem Umfang eingeschränkt. Insbesondere wird es ausländischen Wohnungseigentümern im Allgemeinen unmöglich gemacht, Rundfunksendungen aus ihrer Heimat abgesehen von wenigen über Kabelanschluss NWB Nr. 20 vom erreichbaren Programmen zu empfangen. Trotz des vorhandenen Kabelanschlusses ist jedenfalls für sie der wesentliche Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum eingeschränkt. III. Ordnungswidrige Beschlüsse Fallgruppen Nach oben Wird ein bloß fehlerhafter/rechtswidriger Beschluss (sog. Zitterbeschluss) nicht frist- und formgerecht gerichtlich angegriffen, erwächst er in Bestandskraft. Bestandskraft bewirkt, dass ein solcher Beschluss für jedermann gültig ist. Der Verwalter kann/darf bloß ordnungswidrige Beschlüsse verkünden, ohne sich der Gefahr einer Haftung auszusetzen (vgl. 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). 1. Verweigerung der Beschlussverkündung Seite 4 von 9

5 Verweigert der Verwalter die Verkündung eines fehlerhaften/rechswidrigen Beschlusses, kann subsidiär das Gericht tätig werden (LG München I, Urteil vom S 19129/08, ZMR 2009 S. 874). Umstritten (AG Hamburg-Blankenese,Teilurteil vom C 27/08, ZMR 2008 S. 1001) ist noch immer, ob das Gericht nur ordnungsmäßige Beschlüsse verkündet (so wohl die h. M.; sog. Two-in-One-Verfahren) oder auch ordnungswidrige, die dann nur auf formell und materiell korrekte gerichtliche Anfechtung ggf. für ungültig zu erklären sind. Hier gilt es insbesondere bei Gericht darauf hinzuwirken, dass keine Unklarheit besteht, ob das Gericht Anfechtungsgründe sofort prüfen will (dann muss dazu vorgetragen werden) und vor Urteilserlass auch geprüft hat oder ob der nunmehr gerichtlich festgestellte Beschluss wie bei Verkündung durch den Versammlungsleiter/Verwalter als Zitterbeschluss (Urteil = bloße Nachholung der versäumten konstitutiven Verkündung) zum Leben erweckt wurde, aber noch der späteren nicht zwingend auch zu erwartenden/erfolgreichen Anfechtung unterliegt. 2. Bloß formelle Beschlussmängel Formelle Beschlussmängel, wie z. B. Mängel bei Durchführung der Eigentümerversammlung etc., und materielle Mängel, wie z. B. ein Beschluss über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung jeweils mit falschem Verteilerschlüssel, führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit ( 46 WEG), nur ganz selten zur Nichtigkeit (z. B. bei vorsätzlicher Nichtladung eines Stimmberechtigten). Fehler in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung sind Mängel, die grds. nur zur Anfechtbarkeit, aber nicht zur Nichtigkeit der angefochtenen Beschlüsse führen können. Wenn feststeht, dass ein solcher Ladungsfehler sich auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat, ist er ohne Bedeutung; anderenfalls droht bei Ungültigerklärung durch das Gericht eine Haftung des Verwalters auf die Verfahrenskosten ( 49 Abs. 2 WEG). 3. Unklare Beschlüsse Bloße Anfechtbarkeit ist anzunehmen, wenn der unglücklich formulierte unbestimmte Beschluss wenigstens eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt ( OLG Hamburg, Beschluss vom Wx 128/03, ZMR 2008 S. 225). 4. Vollzogene Beschlüsse Auch ein bereits vollzogener Beschluss ist anfechtbar, und zwar solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung z. B. auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind (BGH, Urteil vom V ZR 202/10 SAAAD ). NWB Nr. 20 vom Keine Bagatellgrenze Auch ein Beschluss mit geringfügigen Fehlern kann i. d. R. angegriffen werden ( OLG München, Beschluss vom Wx 1/11, ZMR 2011 S. 738), solange kein Rechtsmissbrauch nachgewiesen ist. Seite 5 von 9

6 6. Jahresabrechnung Häufigster Fall ist die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung. Ist die Jahresabrechnung fehlerhaft, wird der Beschluss vom Gericht für ungültig erklärt (z. B. bei falschem Umlageschlüssel, OLG Düsseldorf, Beschluss vom Wx 046/07, ZMR 2009 S. 64). Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung sind objektiv und normativ auszulegen, was bedeutet, dass es nicht darauf ankommt, was die Abstimmenden sich gedacht haben, sondern wie dieser konkrete Beschluss aus Sicht eines redlichen Dritten (z. B. in der Rolle eines potenziellen Erwerbers) zu verstehen ist. Danach bestimmt sich auch, ob die Einzelabrechnungen jeweils mit umfasst sind. Eine ergänzende Beweiserhebung durch Zeugeneinvernahme zum Beschlussinhalt kommt nicht in Betracht, z. B. wenn der Beschluss für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht mehr nachvollziehbar ist (LG München I, Beschluss vom T 4472/08, ZMR 2009 S. 398). Das Rechenwerk ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn es für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer nicht mehr vollständig und nachvollziehbar ist ( OLG München, Beschluss vom Wx 065/07, ZMR 2008 S. 660: Einen wesentlichen Maßstab für die Abgrenzung zwischen vollständiger und teilweiser Ungültigerklärung von Jahresabrechnungen bildet die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Rechenwerks für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer. Im Regelfall ungeeignet erscheint eine quantitative Betrachtung, die darauf abstellt, wie viel Prozent der Gesamtjahreskosten fehlerbehaftet sind). IV. Beschlussempfehlungen Nach oben 1. Verwalterbestellung Als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage wird die Fa. GmbH, bestellt. 2. Verwaltervertrag Zwischen der Fa. GmbH und der Wohnungseigentümergemeinschaft soll der von der WEG-Verwaltung vorgelegte Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird ermächtigt, diesen Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen. Nach der im Wohnungseigentumsrecht herrschenden sog. Trennungstheorie (BGH, Urteil vom V ZB 30/02 SAAAC ) ist zwischen dem organschaftlichen Bestellungsakt ( 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) und dem schuldrechtlichen Anstellungsvertrag ( 675 BGB) zu unterscheiden. Der Verwalter hat schon durch die wirksame Bestellung und die Bereitschaft, das Amt anzunehmen, nicht nur die sich aus den 24, 25, 27, 28 WEG ergebenden Aufgaben und Befugnisse, sondern auch die Pflicht, diese Aufgaben wahrzunehmen. 3. Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan Für das (laufende) Wirtschaftsjahr werden der Gesamtwirtschaftsplan (Gesamtvolumen ) sowie die Einzelwirtschaftspläne gemäß Anlage genehmigt. Dieser Wirtschaftsplan gilt vorerst für das (laufende) Wirtschaftsjahr. Er gilt darüber hinaus fort für das künftige Wirtschaftsjahr..., solange es nicht zu einer Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan gekommen ist. NWB Nr. 20 vom Seite 6 von 9

7 Der Wirtschaftsplan müsste eigentlich im Vorjahr bereits beschlossen werden. Üblicherweise wird er jedoch erst im ersten Quartal des laufenden Jahres beschlossen. Durch die zulässige Fortgeltungsklausel (vgl. bereits Riecke/Schmidt/Elzer, ETV, 4. Aufl. 2006, Rn. 129 und 1237) wird verhindert, dass eine Liquiditätslücke am Jahresanfang entsteht. 4. Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Für das (abgelaufene) Wirtschaftsjahr werden die vom Beirat geprüfte Gesamtjahresabrechnung (Gesamtvolumen ) sowie die Abrechnungsspitzen der Einzelabrechnungen gemäß Anlage genehmigt. Der Beschluss ist bzgl. der Einzelabrechnungen nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze (Differenz zwischen Abrechnungsschuld und Soll-Vorauszahlungen) konstitutiv. Wenn einzelne Wohngelder noch nicht bezahlt sind, werden sie weiterhin aus dem Wirtschaftsplan geschuldet. Folge davon ist, dass dann der Abrechnungsfehlbetrag größer als die Abrechnungsspitze ist. 5. Beschlussfassung über Liquiditäts-Sonderumlage Zur (vorübergehenden) Kompensation von Wohngeldausfällen wird eine Sonderumlage in Gesamthöhe von beschlossen. Bis hat jeder Eigentümer einen Anteil in Höhe seiner Miteigentumsanteile auf das Konto der Gemeinschaft zu zahlen. Bei der Liquiditätsumlage ist der allgemeine Verteilerschlüssel ( 16 Abs. 2 WEG oder Sonderregelung in der Gemeinschaftsordnung) anzusetzen. Sie stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Bei der Bemessung der Gesamthöhe sind die zu erwartenden Nichtzahler zu berücksichtigen. 6. Beschlussfassung über die Verwalterentlastung Der Fa. Hausverwaltungsges. mbh wird für die Verwaltungstätigkeit im (abgelaufenen) Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt. I. d. R. hat der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung. Da die Entlastung wie ein negatives Schuldanerkenntnis wirkt, bringt sie wirtschaftlich lediglich der Versicherung des Verwalters Vorteile. Trotzdem kann sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BGH, Urteil vom V ZB 30/02 SAAAC ). Nach Auffassung des BGH (Beschluss vom V ZB 40/03 ZAAAC ) soll sogar ein ausgeschiedener Verwalter entlastet werden können. 7. Beschlussfassung über Instandsetzung Es soll eine neue Heizanlage gemäß Angebot der Fa.... GmbH durch dieses Unternehmen zum Gesamtpreis von eingebaut werden. Die Finanzierung erfolgt durch Entnahme aus der Rücklage. Seite 7 von 9

8 I. d. R. setzt eine solche Beschlussfassung die Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten voraus. Die Gemeinschaft hat ein Ermessen; sie muss nicht den billigsten Anbieter beauftragen. NWB Nr. 20 vom Beschluss über bauliche Veränderung Dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. wird erlaubt, auf eigene Kosten auf seiner Sondernutzungsfläche gemäß anliegender Skizze ein Gartenhaus (Grundfläche 2 x 3 m; Höhe 2,5 m) gemäß Anlage zu errichten. Hierzu bedarf es nach 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung der Benachteiligten. Bei Zustimmung ohne Kostenregelung droht aber Kostenhaftung. Deshalb sollte immer geregelt werden, wer die Kosten trägt (vgl. BGH, Urteil vom V ZR 65/11 HAAAD ). FAZIT Ein WEG-Verwalter muss eine Eigentümerversammlung akribisch vorbereiten. Tagesordnungspunkte müssen so eng wie nötig und so weit wie möglich gefasst werden, damit der Handlungsspielraum der Eigentümer nicht etwa auf einen bestimmten Beschlussantrag eingegrenzt ist, sondern im Anschluss an die Diskussion in der Versammlung ein Kompromissantrag auch formell korrekt zur Abstimmung gestellt werden kann. Bei jeder WEG-Anlage ist zuerst zu prüfen, ob z. B. Besonderheiten wie Öffnungsklauseln, abweichende Mehrheitserfordernisse, verlängerte Ladungsfristen o. Ä. existieren. Autor Dr. iur. utr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, ist Herausgeber und Autor mehrerer Bücher und Autor von Veröffentlichungen in juristischen Fachzeitschriften, schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Immobilienrechts. Er ist seit Jahren als Referent tätig im Rahmen der Schulung von Verwaltern, Beiräten und Wohnungseigentümern sowie bei der Fortbildung von Managern/ Geschäftsführern. Im Rahmen der Ausbildung der Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist er als Dozent u. a. für die Fernuniversität Hagen tätig. 1) Dr. Olaf Riecke ist Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese. Fundstelle(n): NWB 2012 Seite Seite 8 von 9

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