Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Abnahme des Gemeinschaftseigentums"

Frank Kappel
vor 7 Jahren
Abrufe

1 12. Weimarer Baurechtstage 21./ Abnahme des Gemeinschaftseigentums - Systematische Darstellung der Rechtslage RA Dr. Andreas Ott Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachwanwalt für Bau- und Architektenrecht

2 Ausblick Was kommt auf Sie zu? 1. Grundsätzliches: Abnahme was ist das? 2. Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen 3. Abnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 2

3 Abnahme was ist das? 640 Abnahme. (1)Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. (2)Nimmtder Bestellerein mangelhaftes Werk gemäßabsatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei Abnahme vorbehält 3

Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

4 Abnahme was ist das? o Begriff Körperliche Entgegennahme und Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Erfüllung o Doppelnatur Hauptpflicht bei Abnahmereife Recht des Bestellers 4

5 Abnahme was ist das? o Willenserklärung oder o geschäftsähnliche Willensäußerung (geschäftsähnliche Handlung bzw. Willensmitteilung)? Was ist notwendiger Bestandteil einer Abnahmeerklärung? (potentielles Erklärungsbewusstsein?) Sind Vorschriften über Willenserklärungen entsprechend anwendbar? Ist die Abnahmeerklärung anfechtbar? 5

6 Abnahme was ist das? Thesen: Keine Willenserklärung: Rechtsfolgen treten kraft Gesetzes ein Kein rechtsgeschäftliches Erklärungsbewußtsein In welchem Umfang sind Vorschriften über WE anwendbar? keine schematische Lösung; bei jedem Handlungstyp ist der Eigenart und der Interessenlage Rechnung zu tragen Rechtserhaltende Wirkung ist Charakteristikum (BGH, NJW 2001, 289 (290): Anmeldung reisevertraglicher Ansprüche) Keine Anfechtung wegen Erklärungsirrtums Auslegung vom Empfängerhorizont nach Treu und Glauben: Empfänger darf nicht einfach ihm günstigen Sinn beilegen 6

7 Abnahmewirkungen Fälligkeit der Vergütung ( 641 BGB) Gefahrübergang ( 644, 645 BGB) Übergang Darlegungs- und Beweislast (str.) Beginn Verjährungsfrist für Mängelrechte ( 634a Abs. 2 BGB) Ausschluss verschuldensunabhängiger Ansprüche bei Kenntnis ( 640 Abs. 2 BGB) Ausschluss des Anspruchs auf Vertragsstrafe ( 341 Abs. 3 BGB) Zäsur Anwendung allgemeiner Vorschriften / Mängelrechte (str.) 7

2 BGB) Ausschluss verschuldensunabhängiger Ansprüche bei Kenntnis ( 640 Abs.

8 Abnahmewirkungen Typische Interessenlage Die Werkleistung des Bauträgers ist zu beurteilen o Bauträger Primär: kurze Haftung Einheitlicher Abnahmezeitpunkt Geringer Verwaltungsaufwand o Erwerber Eigene Billigungserklärung Nachteilige Wirkungen der Abnahme I.d.R. kein Einfluss auf Vertragsgestaltung Keinen Einfluss auf Bauausführung 8

Geringer Verwaltungsaufwand o Erwerber Eigene Billigungserklärung Nachteilige

9 Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen o Regelmäßig Verbrauchervertrag o Häufige Unwirksamkeitsgründe Intransparenz ( 307 Abs. 1 S. 2 BGB) Unangemessene Benachteiligung Abs. 2 Nr. 1 BGB: Unvereinbarkeit mit wesentlichen Grundgedanken Abs. 2 Nr. 2 BGB: vertragszweckgefährdende Einschränkung wesentlicher Rechte Fingierte Erklärungen Nr. 5 BGB: ohne Erklärungsfrist und gesonderten Rechtsfolgenhinweis Verkürzung Verjährungsfristen ( 309 Nr. 8 ff. BGB) Änderung Beweislast -z.b. 309 Nr. 12 b BGB: Bestätigung von Tatsachen 9

1 BGB: Unvereinbarkeit mit wesentlichen Grundgedanken - 307 Abs. 2 Nr.

10 Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen Widersprechende Klauseln in verschiedenen BTV: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter, M. Grundbesitz GmbH, die vom Käufer hierfür ausdrücklich bevollmächtigt wird. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter, L. Consulting GmbH & Co. KG, die vom Käufer hierfür ausdrücklich bevollmächtigt wird. 10

Grundbesitz GmbH, die vom Käufer hierfür ausdrücklich bevollmächtigt wird.

11 Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen Klausel: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wird durch den Verkäufererklärt. Der Käufer wird über den Abnahmetermin informiert und kann an diesem teilnehmen. 11

12 Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen Klausel: Verkäufer erklärt, dass eine bauliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verkäufer am im Beisein des Bausachverständigen J. stattgefunden hat. Käufer bevollmächtigt vorsorglich den Verkäufer sowie vorgenannten Sachverständigen etwa noch erforderliche Abnahmen für ihn zu erklären. 12

2012 im Beisein des Bausachverständigen J. stattgefunden hat.

13 Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen Klausel: Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50% aller Wohnungen verkauft sind. Die Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum hat mit dem (Datum der Abnahme früherer Erwerber) zu laufen begonnen. (LG Hamburg, IMR 2010, 458 (Karczewski)) o Müssen Nachzügler abnehmen? o Besteht eine werkvertragliche Herstellungspflicht? 13

Die Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum hat mit dem (Datum der Abnahme früherer Erwerber) zu

14 Abnahme aufgrund Ermächtigung Klausel: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den ersten Verwalter. (OLG Brandenburg v Wx 10/07 (unveröff.)) o Wirksamkeit? o Besteht eine Verpflichtung des Verwalters und wie ist diese durchsetzbar? o Abnahme nach Ausscheiden aus dem Amt oder durch Nachfolgeverwalter? 14

2007-13 Wx 10/07 (unveröff.)) o Wirksamkeit?

15 Abnahme aufgrund Ermächtigung Klausel: Das Gemeinschaftseigentum wird, soweit es nicht zur Sondernutzung zugewiesen ist, an die Wohnungseigentümergemeinschaft gesondert übergeben und von ihr abgenommen. Die Gemeinschaftwird hierbei vertreten durch den Verwalter und einen auf Kosten des Verkäufers zu beauftragenden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. o Vertrag zu Lasten Dritter? o Kumulative Erklärung von Untervertretern? 15

Die Gemeinschaftwird hierbei vertreten durch den Verwalter und einen auf Kosten des Verkäufers zu

16 Abnahme aufgrund Ermächtigung Klausel: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen auf Kosten des Verkäufers zu beauftragenden Sachverständigen (OLG München, IMR 2009, 1033 (Vogel); OLG Karlsruhe, IBR 2011, 641, 642(Basty)) Das Gemeinschaftseigentum wird durch die TÜV GmbH im Beisein des Verwalters abgenommen. Der Erwerber ist rechtzeitig über die Abnahmebegehung zu informieren (OLG Dresden, IBR 2013, 82 (Vogel)) o Technische oder rechtsgeschäftsähnliche Abnahme? o Wirksamkeit? o Beseitigt ausdrückliche Widerruflichkeit unangemessene Benachteiligung? 16

durch die TÜV GmbH im Beisein des Verwalters abgenommen.

17 Abnahme durch die WEG 10 WEG. Allgemeine Grundsätze (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Sie übt die gemeinschaftsbezogenenrechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 17

gemeinschaftsbezogenenrechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die

18 Abnahme durch die WEG Ausübungsbefugnis der WEG und Beschlusskompetenz? o Abnahme ist gemeinschaftsbezogenes Recht ( 10 Abs. 6 S. 3 Var. 1 WEG) (Klein in: Bärmann, Anh. 10 Rn. 57; Rapp, MittBayNot 2012, 169 (173)) o Abnahme ist sonstiges Recht/ Pflicht ( 10 Abs. 6 S. 3 Var. 2 WEG) Wenn Mängelrechte vergemeinschaftet werden können, dann auch die Abnahme. (BayObLG, NZM 2000, 344 (346): zu bestandskräftiger Beschluss vor BGH v ; OLG Brandenburg v Wx 10/07 (unveröff.); AG München, BauR 2010, 1813; AG Tettnang, IMR 2011, 510 (Schneider); Hügel, ZMR 2008, 855, 857; Timme/Elzer, 21 Rn. 489; v. Oefele, DNotZ 2011, 249 (251)) o Abnahme ist Individualrecht Keine Ausübungsbefugnis; Keine Beschlusskompetenz 18

(BayObLG, NZM 2000, 344 (346): zu bestandskräftiger Beschluss vor BGH v. 20.09.2000; OLG Brandenburg v. 9.8.2007-13 Wx 10/07 (unveröff.

19 Abnahme durch die WEG o Abnahme ist Individualrecht Nur nachteilige Auswirkung auf Individualvertrag Kein einheitlicher Herstellungsanspruch Häufig unterschiedliche Verträge Doppelnatur Betroffen sind nicht Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern Keine Schutzbedürftigkeit des BT kein Gemeinschaftsinteresse (F. Schmidt, FS Deckert, 443 (462) Basty, BTR 2006, 150 (153); ders. FS Wenzel, 103 (109); Pause/Vogel, ZMR 2007, 577 (581); Pause, BauR 2012, 305 (314); Vogel, NZM 2010, 377 (380); ders. in Riecke/Schmid, Anh. 8 Rn. 29; Ott, ZWE 2010, 157 (162); ders. in Harz/Riecke/Schmid, 27. Kap. Rn. 108 ; Schmid, NZM 2010, 683 (686); Pauly, ZMR 2011,532 (536); ders. ZfBR 2013, 3 ff.) Handlungsempfehlung: vorbeugender Rechtsschutz 19

Schmidt, FS Deckert, 443 (462) Basty, BTR 2006, 150 (153); ders. FS Wenzel, 103 (109); Pause/Vogel, ZMR 2007, 577 (581); Pause, BauR 2012, 305 (314); Vogel, NZM 2010, 377 (380); ders.

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 20

Ähnliche Dokumente

Ausübung von Mängelrechten aus Bauträgerverträgen durch die Gemeinschaft

42. Fachgespräch Wohnungseigentumsrecht 26. bis 28.10.2015 Ausübung von Mängelrechten aus Bauträgerverträgen durch die Gemeinschaft RA Dr. Andreas Ott Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt