Newsletter. Wohnungseigentumsrecht. Miet- und. Immobilien-, 26. Mai 2008

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1 Newsletter Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht 26. Mai 2008 herzlich Willkommen zu unserem heutigen Newsletter für Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht. LG München I, Beschluss vom T 22613/07 WEG-Recht: Sondernutzungsrecht und Dachausbau WEG-Recht: Werklohn und Eigentümerbeschluss Mietrecht: Schönheitsreparaturrechtsprechung und Vertrauensschutz Mietrecht: Austausch der Schließanlage auf Kosten des Mieters Mietrecht: Eigenmächtige Mängelbeseitigung Haus & Grund: Zentralverbandstag 2008 in Berlin WEG-Recht: Beschluss-Sammlung und vorsorgliche Beschlussanfechtung LG München I, Beschluss vom T 22613/07 Nimmt ein Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teil und erhält er auch vom WEG-Verwalter nicht unmittelbar danach das Protokoll über die Versammlung und vor allem über die dort gefällten Beschlüsse, blieb ihm in vielen Fällen schlichtweg nichts anderes übrig, als vorsorglich alle dort gefassten Beschlüsse beim Amtsgericht anzufechten. Er hatte hierfür schließlich nur die begrenzte Zeit von einem Monat ab der Beschlussfassung und konnte sich nicht darauf verlassen, dass alle Beschlüsse in seinem Sinne ausgefallen waren. Die Kosten des Anfechtungsprozesses sind in diesen Fällen oft deswegen dem Verwalter persönlich auferlegt worden, weil er die Beschlussanfechtung provoziert hat. Die durch das neue Recht eingeführte Beschluss-Sammlung soll jetzt zu einer anderen Beurteilung führen. Ein Verwalter in München erstellt zwar das Protokoll, verschickt es aber nicht, weil noch Unterschriften fehlen. Ein Wohnungseigentümer ficht sämtliche Beschlüsse mit der Begründung an, dass er ja nicht wisse, was beschlossen wurde. Als er später doch noch das Protokoll vom Verwalter erhält, erklärt er seine Anträge für erledigt und möchte, dass dem Verwalter die Kosten auferlegt werden.

2 Das Amtsgericht und in der Beschwerde das Landgericht haben dem klagenden Wohnungseigentümer die Kosten auferlegt, weil er auch ohne das Protokoll vor Ablauf der Anfechtungsfrist ausreichend Gelegenheit gehabt habe, sich über die gefassten Beschlüsse zu informieren. Der Wohnungseigentümer hat nämlich das Recht, sich unmittelbar nach der Versammlung durch Einsicht in die Beschluss-Sammlung darüber zu informieren, welche Beschlüsse welchen Inhalts gefasst worden sind. Einer vorsorglichen Anfechtung bedarf es daher nicht mehr. Das Gericht hat leider die Rechtsbeschwerde in diesem Fall nicht zugelassen. WEG-Recht: Sondernutzungsrecht und Dachausbau OLG Düsseldorf, Beschluss vom I-3 Wx 98/07 Der Dachboden einer kleinen Anlage stand im gemeinschaftlichen Eigentum. Einer Eigentümerin wurde durch die Teilungserklärung die ausschließliche Nutzung des Dachbodens zugewiesen. Mit Zustimmung der anderen Eigentümer brachte sie eine Wohnungstür am Eingang zum Dachboden an, zu dem nur sie Schlüssel besaß. In der Folge stattete sie den Raum mit Matratze und Tisch aus, ehemals vorhandenen Sanitäreinrichtungen wie WC und Waschbecken brachte sie wieder an. Zudem baute sie ein weiteres Dachfenster ein. Sie gab an, dass sie den Dachboden als Hobbyraum nutzte, gelegentlich auch als Gästezimmer. Andere Eigentümer beantragten jetzt bei Gericht, sie dazu zu verpflichten, das Dach in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen, die Sanitäreinrichtungen abzubauen und jegliche Nutzung zu Wohnzwecken zu verbieten. Das OLG Düsseldorf gab entgegen den Vorinstanzen jetzt nur noch dem Antrag auf Verpflichtung zum Rückbau des Dachfensters statt. Der Einbau eines weiteren Dachfensters bedarf mit Blick auf den erhöhten Instandhaltungsaufwand der Dachfläche und künftiges Streitpotential hinsichtlich der Einstandspflicht bei Schäden als bauliche Veränderung i. S. d. 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese liegt nicht vor. Im Übrigen weist das OLG die Anträge zurück. Wird einem Wohnungseigentümer ausschließliche Nutzung des Dachbodens ohne nähere Bestimmung zugewiesen, so schließt dies nicht eine gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken von vornherein aus. Die Nutzung als Hobbyraum ist zulässig, und ein solcher wird auch manchmal als Gästezimmer genutzt. WC und Waschbecken sind als Ausstattung eines Hobbyraums ebenfalls zulässig. Sie weisen nicht stets auf die Vorbereitung einer umfassenden Wohnnutzung hin und sind selbst bei einem Verbot deshalb nicht zwingend zu entfernen. WEG-Recht: Werklohn und Eigentümerbeschluss Kammergericht, Beschluss vom W 88/07 Die WEG beauftragte ein Unternehmen mit Sanierungsarbeiten. Nach Streitigkeiten hat die Verwalterin den Auftrag storniert. Das Unternehmen legte eine Schlussrechnung vor und verlangte Restlohnzahlung. Daraufhin beschloss die Eigentümergemeinschaft, einen Anwalt mit der Rückforderung der Anzahlung zu beauftragen, ein Gutachten eines Bauingenieurs wies

3 nämlich auf gravierende Mängel des Werks hin. Dennoch beschloss die WEG mehrheitlich, den Restlohn des Unternehmens zu begleichen. Gleichzeitig ist der Beschluss zur Beauftragung des Anwalts aufgehoben worden. Die Verwalterin zahlte den Restlohn aus. Ein Wohnungseigentümer erhob Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse und war damit erfolgreich. Die Beschlüsse haben nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Schon allein der Beschluss über die Zahlung habe sich nachteilhaft auf die Beweislast der WEG ausgewirkt, zudem sei die (Teil-)Werkleistung schon gar nicht abgenommen worden. Es war daher gerade nicht im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, das Geld auszuzahlen. Treten im Verlauf von Werkleistungen, die der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben hat, Probleme auf, empfiehlt es sich für den Verwalter, über den weiteren Verlauf die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen zu lassen. Auf diese Weise kann er jedenfalls sein eigenes Haftungsrisiko deutlich reduzieren. Mietrecht: Schönheitsreparaturrechtsprechung und Vertrauensschutz Die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln hat seit etwa 2004 erhebliche Änderungen erfahren. Hat die Rechtsprechung in früheren Zeiten auch sog. starre Fristenklauseln immer anerkannt, sind diese vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt worden. Nicht wirksam vereinbart werden können zum Beispiel Regelungen, dass der Mieter nach Ablauf von vorne herein bestimmter Zeiten (und damit ohne Rücksicht auf den Abnutzungszustand) Streicharbeiten durchzuführen hat. Hundertausende von Mietverträgen sind hiervon betroffen. In vielen weiteren Fällen hat der BGH entschieden, dass die Klauseln nicht transparent genug seien. BGH, Urteil vom VIII ZR 95/07 Der Kläger eines BGH-Verfahrens hat eine solche (jetzt als unwirksam angesehene) Klausel schon dann verwandt, als sie noch von der Rechtsprechung akzeptiert worden ist. Er beruft sich insoweit auf Vertrauensschutz. Auch damit scheitert aber der Vermieter: Der BGH spricht ihm den Vertrauensschutz ab. Klauselverwender, die eine gesetzlich eröffnete Gestaltungsmacht zum eigenen Vorteil nutzen, können nicht darauf vertrauen, dass eine Rechtsprechungslinie nicht wankt oder gar nicht fortgeführt wird. Mietrecht: Austausch der Schließanlage auf Kosten des Mieters Kammergericht, Urteil vom U 151/07 Ein Vermieter von Gewerberäumen nimmt seinen Mieter auf die Kosten der Auswechslung einer Schließanlage in Anspruch. Ein Mitarbeiter des Mieters hatte für knapp eine Viertel Stunde seinen Dienstwagen auf einer Straße abgestellt und den Schlüssel zu den Geschäftsräumen unter dem Sitz aufbewahrt. Das Gericht hat in diesem Fall eine (dem Mieter zuzurechnende)

4 Pflichtverletzung angenommen und verurteilte den Mieter auf Schadensersatz (über ,00 Euro). Der Vermieter sei auch berechtigt, die gesamte Schließanlage auszutauschen. Denn von dem Dienstwagen könne auf den Hauptsitz des Mieters geschlossen werden, so dass eine Missbrauchsgefahr anzunehmen sei. Mietrecht: Eigenmächtige Mängelbeseitigung BGH, Urteil vom VIII ZR 222/06 Ein immer wiederkehrender Fall: Der Mieter beauftragt ohne weitere Rücksprache (und Fristsetzung) einen Handwerker zur Beseitigung von Mängeln und verlangt vom Vermieter den Ersatz seiner Aufwendungen. Der Vermieter muss dem Mieter nichts hiervon erstatten. Im entschiedenen Fall schrieb der Vermieter zudem noch in den Mietvertrag: Heizung muss dringend kontrolliert werden. Ein knappes Jahr später es begann die Heizperiode beauftragte die Mieterin einen Installateur mit der Reparatur. Selbst beauftragen darf der Mieter einen Handwerker nur in zwei Fällen: Wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist, oder wenn der Mangel umgehend beseitigt werden muss (zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch). Auch der Vermerk im Mietvertrag, die Heizung müsse dringend kontrolliert werden, rechtfertigt nicht das Vorgehen des Mieters. Der Vermieter muss dem Mieter nichts von seinen Aufwendungen erstatten. Haus & Grund: Zentralverbandstag 2008 in Berlin Die Koffer sind noch nicht gepackt, aber der Flug gebucht. Zwischen dem 29. und findet Maritim proarte Hotel in Berlin der diesjährige Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland statt, zu dem rund 600 Gäste aus Politik und Immobilienwirtschaft erwartet werden. Die Staatsministerin im Bundeskanzleramt Hildegard Müller überbringt ein Grußwort der Bundeskanzlerin. Festredner ist in diesem Jahr Frank Schirrmacher. Als Mitherausgeber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung ist er unter anderem verantwortlich für das Feuilleton und die Wissenschaftsredaktionen von F.A.Z. und F.A.Z.-Sonntagszeitung.

5 Soviel für heute und viel Erfolg in den nächsten zwei Wochen Ihr Alexander Fuß --- Kanzlei Fuß Rechtsanwälte Alexander Fuß, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Waaghausstraße 5-7, Tuttlingen Telefon 07461/77330, Fax Sie können unseren Newsletter über die Internetseite natürlich jederzeit abbestellen.