Herzlich Willkommen. Neues aus der WEG- Rechtsprechung

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1 Herzlich Willkommen Neues aus der WEG- Rechtsprechung Rechtsanwalt und Notar Jörg Baehrens Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Rechtsanwälte Betten, Baehrens & Petereit

2 Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten ( 16 Abs. 3 WEG) Verteilung der Betriebskosten kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden Verursacher- bzw. verbrauchsabhängige Abrechnung Oder nach einem anderen Maßstab Muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 2

3 Rechtsprechung zu 16 Abs. 3 WEG BGH, Urteil vom BGH, Urteil vom Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 3

4 BGH, Urteil vom Bei der Änderung eines Umlageschlüssels für Betriebskosten nach 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Beispiel: Änderung des Umlageschlüssels für Schornsteinfeger/Emissionsmessung, Reinigung der Tiefgarage und Gehwege, Betriebskosten Tiefgarage, Kabelfernsehen und Verwaltungskosten von Wohnfläche auf Wohneinheiten. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 4

5 BGH, Urteil vom Die Änderung kann jedenfalls mit Rückwirkung für das laufende Kalenderjahr rückwirkend ab dieses Jahres beschlossen werden. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 5

6 BGH, Urteil vom Beispielsfall: Ein WE baut einen ihm zugewiesenen Spitzboden zu Wohnraum aus. Die Kosten der Anlage werden nach MEA verteilt. Die Fläche der Spitzbodens wurde bei der Berechnung der MEA nicht berücksichtigt. Nach 10 Abs. 2 S. 3 WEG besteht ein Änderungsanspruch, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,., unbillig erscheint. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 6

7 BGH, Urteil vom Bei einer Kostenmehrbelastung für die verbrauchsabhängigen Kosten besteht ein Änderungsanspruch, wenn die Wohn- oder Nutzfläche vom für die Kostenverteilung maßgebenden MEA um mehr als 25 % abweicht. Dieser Wert ist eine Orientierungsgröße. Maßgebend ist auch nur die Kostenmehrbelastung des WE, der die Änderung verlangt, nicht die Kosteneinsparung des WE der DG-Wohnung mit dem Spitzboden. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 7

8 Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung und Instandsetzung ( 16 Abs. 4 WEG) Abweichung vom Gesetz / Teilungserklärung im Einzelfall möglich Abweichender Maßstab muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs entsprechen Erforderlich ist ¾ Mehrheit nach Köpfen und mehr als 50% der Miteigentumsanteile Ausschluss nicht möglich Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 8

9 Rechtsprechung zu 16 Abs. 4 WEG Im Einzelfall ist Kompetenz begründend. Beschlüsse über eine generelle Kostentragungspflicht sind nichtig! BGH, Urteil vom Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 9

10 BGH, Urteil vom Wortlaut der GO: Die Eigentümerversammlung kann mit 2/3 Mehrheit eine Änderung des Umlageschlüssels für die Instandsetzungskosten beschließen. Enthält die GO eine Öffnungsklausel mit diesem Wortlaut, können die WE beschließen, dass die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern objektbezogen von dem einzelnen WE getragen werden müssen. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 10

11 BGH, Urteil vom Bei der Änderung eines Umlageschlüssels für die Instandsetzungskosten auf der Grundlage einer Öffnungsklausel in der TE steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Achtung: Bei einer Klausel mit diesem Wortlaut ist die 2/3 Mehrheit aller WE nicht nur die 2/3 Mehrheit der in der Versammlung anwesenden WE erforderlich. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 11

12 Instandsetzung, Modernisierung, bauliche Veränderung Beschlüsse zur Instandsetzung mit einfacher Mehrheit Das gleiche gilt für modernisierende Instandsetzung Beschlüsse zur Modernisierung mit qualifizierter Mehrheit Bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 12

13 Modernisierungsmaßnahmen durch Mehrheitsbeschluss ( 22 Abs. 2 WEG) ¾-Mehrheit nach Köpfen 50% der Miteigentumsanteile Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 13

14 Rechtsprechung zu Instandsetzung, baulicher Veränderung und Modernisierung OLG Karlsruhe, Beschl. v BGH, Urt. v AG München, Beschl. v OLG Frankfurt, Beschl. v BGH, Urt. v BGH, Urt. v Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 14

15 OLG Karlsruhe, Beschluss vom Die in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass Fenster Sondereigentum sind, ist nichtig. Denn Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Diese nichtige Regelung ist umzudeuten in eine (zulässige) Übertragung der Instandsetzungspflicht. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 15

16 BGH, Urteil vom Heizkörper, dazugehörige Leitungen und Thermostatventile können durch Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Die Kommentierungen weisen darauf hin, dass Gemeinschaftseigentum nicht durch Vereinbarung zum Sondereigentum werden kann. Deshalb sei die BGH-Entscheidung so zu verstehen, dass Heizkörper, Zuleitungen und Thermostatventile in der Regel Sondereigentum sind. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 16

17 AG München, Beschluss vom Bauliche Veränderungen sind wegen Verstoßes gegen das Vorbefassungsgebot bereits dann (formell) rechtswidrig, wenn sich der umbauende Eigentümer nicht zuvor an die Wohnungseigentümerversammlung gewandt hat. Die Verwalterin kann ohne Zuweisungsbeschluss den Anspruch auf Unterlassung im Namen der Gemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung geltend machen. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 17

18 OLG Frankfurt, Beschl. v Wird in einem Gutachten festgestellt, dass die Schimmelbildung in den Wohnungen an dem Nordgiebel eines Hauses auf Mängel der Fassade beruht, dann handelt es sich bei der Vollwärmedämmung der Fassade um eine modernisierende Instandsetzung. Die WE können also mit einfacher Mehrheit die Vollwärmedämmung aller Außenwände beschließen. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 18

19 OLG Frankfurt, Beschl. v Wärmedämmung aller Außenwände ist keine bauliche Veränderung; wegen der Mängel liegt eine modernisierende Instandsetzung vor Einfache Mehrheit reicht, qualifizierte Mehrheit für Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG nicht erforderlich Keine Verpflichtung zur Auswahl des mildesten oder kostengünstigsten Mittels Stichwort Nachhaltigkeit Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 19

20 BGH, Urteil vom Der Begriff der Modernisierung ist weit auszulegen. Ausreichend ist, dass die Maßnahme eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 20

21 BGH, Urteil vom Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gemäß 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 21

22 BGH, Urteil vom Kann ein einzelner WE den Einbau einer Videoanlage verlangen, dann kann dies jedenfalls auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 22

23 Entscheidungen zu anderen Themen BGH, Urt. v BGH, Urt. v LG Saarbrücken, Beschl. v OLG Frankfurt, Beschl. v Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 23

24 BGH, Urteil vom Für Schadensersatzansprüche der WEG gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gilt nicht die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten. Beispiel: Der ausziehende Mieter beschädigt das Treppenhaus oder den Aufzug. Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 24

25 BGH, Urteil vom Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Hausgeld in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Dies gilt selbst dann, wenn die TE ausdrücklich den Ausschluss des WE vorsieht. Eine entsprechende Regelung in der TE ist nichtig! Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 25

26 LG Saarbrücken, vom Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung in ein Beschlussbuch erforderlich ist, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht eingetragenen Beschlusses Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 26

27 OLG Frankfurt, Beschl. v Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist mit Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht korrekt protokollierten Beschlusses Neues aus der WEG-Rechtsprechung RA Jörg Baehrens 27

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Jetzt können Sie gerne Fragen stellen. Rechtsanwalt und Notar Jörg Baehrens Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Rechtsanwälte Betten, Baehrens & Petereit

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