Grundzüge des russischen Immobilienrechts

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1 Grundzüge des russischen Immobilienrechts Trotz der wirtschaftlich schwierigen Situation in der Welt zieht der russische Immobilienmarkt weiterhin Investoren an. Das aktuell geltende russische Immobilienrecht wurde im Jahr 1991 wieder ins Leben gerufen. In den "Grundlagen der bürgerlichen Gesetzgebung der Union der sozialistischen Sowjetrepubliken und -staaten" wurde das bewegliche und unbewegliche Vermögen als Objekt des bürgerlichen Rechts wieder eingeführt. Seit den 90er-Jahren wird das russische Immobilienrecht ständig weiterentwickelt und optimiert. Zurzeit vollzieht sich die Reform der russischen bürgerlichen Gesetzgebung unter anderem in Bezug auf die Optimierung der staatlichen Registrierung der Rechte an Immobilien und die Katastererfassung von Immobilienobjekten. Als Folge wird das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation wesentlich geändert. Rechtliche Grundlagen Die Grundlagen des gesamten Systems des Immobilienrechts in Russland sind in der Verfassung der Russischen Föderation vom Jahre 1993 festgelegt. Dabei handelt es sich um die wichtigsten Prinzipien, wie etwa Sicherstellung des Privateigentums an Grund und Boden, sowie anderen Immobilienobjekten, Festlegung der wesentlichen Garantien der Unversehrtheit des Privateigentums, Verteilung der Kompetenzen zwischen den föderalen, regionalen und lokalen Behörden usw. Diese grundlegenden Prinzipien sind in den weiteren gesetzlichen und untergesetzlichen Akten der Russischen Föderation, der jeweiligen Subjekte der Russischen Föderation und der Kommunen festgelegt. Neben der Verfassung der Russischen Föderation enthalten insbesondere folgende wichtigsten Föderale Gesetze wesentliche Regelungen für Immobiliengeschäfte: - Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation von (Teile I und II), - Bodengesetzbuch der Russischen Föderation von 2001, - Steuergesetzbuch der Russischen Föderation von (Teile I und II), - Städtebauliches Gesetzbuch der Russischen Föderation von 2004, - Föderales Gesetz "Über das staatliche Immobilienkataster" vom 24. Juli 2007, - Föderales Gesetz "Über die staatliche Registrierung der Rechte an Immobilien und Immobiliengeschäften" vom 21. Juli 1997, - Föderales Gesetz "Über die Wohnbaubeförderung" vom 24. Juli 2008, - Föderales Gesetz "Über die Hypothek" vom 16. Juli Diese Rechtsakte gelten auf dem gesamten Gebiet der Russischen Föderation. Die Subjekte der Russischen Föderation können ihrerseits weitere Gesetze und untergesetzliche Rechtsakte zur Regelung von Immobilieninvestitionen beschließen. Diese Bestimmungen gelten jeweils ausschließlich auf dem Gebiet des jeweiligen Subjektes der Russischen Föderation und dürfen den föderalen Gesetzen nicht widersprechen. Schließlich können auf lokaler Ebene durch die Selbstverwaltungsorgane weitere Rechtsakte erlassen werden, die bei Immobiliengeschäften beachtet werden müssen.

2 - 2 - Immobilienobjekte Das russische Recht fasst unter den Begriff "Immobilie" Grundstücke, Bodenschätze sowie sonstige eng mit der Erde verbundene Objekte. "Eng mit der Erde verbundene Objekte" sind Objekte, deren Verlagerung nicht ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihrer Zweckbestimmung möglich ist. Dazu gehören auch Gebäude, Anlagen sowie unvollendeten Bauobjekte. Hauptmerkmal der Immobilie ist eine unauflösliche Verbindung mit der Erde. Unabhängig davon zählt zu den Immobilien auch das registrierungspflichtige Vermögen, insbesondere Luft-, See-, Binnen- und Raumschiffe sowie Wohnraum, (z.b. Wohnungen) und gewerbliche Räumlichkeiten (z.b. Büro, Einzelhandelsfläche). Es ist zu betonen, dass das Grundstück und die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und Anlagen als jeweils eigenständiges Immobilienobjekt zu verstehen ist. Durch jüngste Änderungen ist ein neuer Begriff "des einheitlichen Immobilienkomplexes" in das Zivilgesetzbuch eingeführt worden. Unter dem einheitlichen Immobilienkomplex ist die Gesamtheit von Gebäuden, Anlagen und sonstigen Immobilienobjekten zu verstehen. Bei Immobilieninvestitionen sind in der Praxis zumeist Grundstücke, Gebäude und Anlagen sowie Räumlichkeiten betroffen. Grundstücke Ein Grundstück im Sinne des Bodenrechts ist ein Teil der Bodenoberfläche (einschließlich einer Bodenschicht), dessen Grenzen beschrieben und nach dem gesetzlich festgelegten Verfahren durch die zuständigen staatlichen Behörden festgestellt sind. Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, alles was sich unter (ausschließlich des Erdinneren) und über der Grundstücksfläche befindet, zu nutzen, soweit gesetzlich nichts anders bestimmt ist. Die erlaubte Nutzung eines Grundstückes richtet sich nach Bodenkategorie, der das jeweilige Grundstück zugeordnet ist. Das Gesetz unterscheidet sieben Bodenkategorien: - Grundstücke landwirtschaftlicher Nutzungsart; - Siedlungsgrundstücke; - Grundstücke der Industrie-, Energie-, Transport-, Verkehrs-, Rundfunks- TV-, Telekommunikationsunternehmen, Grundstücke zur Versorgung der Weltraumtätigkeit, Grundstücke der Sicherheits- und Verteidigungsindustrie, sowie Grundstücke sonstiger zweckgebundener Bestimmung; - Grundstücke besonders geschützter Territorien und Objekte; - Grundstücke des Waldfonds; Grundstücke des Wasserfonds; Vorratsgrundstücke. Innerhalb einer Bodenkategorie werden bestimmte Arten der erlaubten Nutzung, und nämlich spezielle Anweisungen zu den bestimmten Arten der Tätigkeit oder den Arten der Objekte, die man auf dem Grundstück bauen darf, festgelegt. Dabei ist dem künftigen Investor auch zu empfehlen, sich aus praktischer Sicht mit den städtebaulichen Dokumenten, welche den Bestimmungszweck und die Rechtsordnung der Grundstücke definieren, also dem Generalplan und den Bebauungs- und Bodennutzungsbestimmungen, vertraut zu machen.

3 - 3 - Der Generalplan ist ein Dokument der territorialen Planung, welche den Bestimmungszweck des Territoriums einer Stadt oder Siedlung mit dem Ziel der langfristigen Entwicklung definiert. Im Generalplan werden die Grenzen einer Siedlung und die Funktionszonen eines Territoriums abgebildet und Nutzungsbeschränkungen für das Territorium sowie die Infrastrukturobjekte festgehalten. Eben unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Generalplans werden die Bebauungsund Bodennutzungsbestimmungen erarbeitet und Änderungen an diesen vorgenommen. Die Bebauungs- und Bodennutzungsbestimmungen definieren die Rechtsordnung der Grundstücke und beinhalten unter anderem das städtebauliche Reglement. Das städtebauliche Reglement definiert die Arten der erlaubten Nutzung der Grundstücke innerhalb einer bestimmten territorialen Zone (hauptsächlich, bedingt gestattet, ergänzend), die Nutzungsbeschränkungen sowie die Grenzabmessungen der Grundstücke und die Grenzdaten des erlaubten Baus. Gebäude, Anlagen und Räumlichkeiten Gebäude und Anlagen weisen als individuell bestimmbare Objekte besondere Merkmale auf, insbesondere: Adresse (Lage), Bezeichnung, Fläche, Geschosszahl, Zweckbestimmung. Räumlichkeiten im Sinne des russischen Immobilienrechts teilen sich begrifflich in Wohnräume und gewerbliche Räumlichkeiten auf. Der Wohnraum ist ein isolierter Raum, der für Wohnzwecke von Menschen bestimmt ist und der den in der Russischen Föderation festgelegten sanitären und technischen Regelungen und Normen sowie sonstigen Anforderungen der Gesetzgebung entspricht. Gewerbliche Räumlichkeiten sind Räumlichkeiten, deren Nutzungszweck nicht die ständige Bewohnung durch Menschen ist. In einem Gebäude können Wohnräume und gewerbliche Räumlichkeiten vorhanden sein. Da gewerbliche Räumlichkeiten eigenständige Immobilien sind, können diese unabhängig von der Zweckbestimmung des Gebäudes, in dem sie sich befinden, genutzt werden, sofern diese der erlaubten Nutzung entspricht. Inhaber von Rechten an Immobilien: Allgemein. Inhaber von Rechten an Immobilien können privat- und öffentlich-rechtliche Personen sein. Privat-rechtliche Personen sind natürliche Personen (russische und ausländische Staatsbürger und Staatenlose) und juristische Personen (russische und ausländische). Öffentlichrechtliche Personen sind die Russische Föderation, die Subjekte der Russischen Föderation und die Kommunen. Beschränkungen für Ausländer. Ausländische Staatsbürger, Staatenlose und ausländische juristische Personen können grundsätzlich wie russische Staatsbürger und juristische Personen Rechte an Immobilien erwerben, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Ausnahmen gelten insbesondere in folgenden Fällen: - Ausländische Staatsbürger, ausländische juristische Personen, Staatenlose sowie russische juristische Personen, deren Stammkapital zu mehr als 50% ausländischen Staatsbürgern, ausländischen juristischen Personen oder Staatenlo-

4 - 4 - sen gehört, dürfen Grundstücke aus der Bodenkategorie landwirtschaftlicher Zweckbestimmung nur anpachten. Ein Eigentumserwerb ist untersagt. - Ausländische Staatsbürger, Staatenlose und ausländische juristische Personen dürfen kein Eigentum an Grundstücken erwerben, die sich in Grenz- sowie in anderen einzeln festgelegten Gebieten befinden. - Nach dem Bodengesetzbuch dürfen staatliche und kommunale Grundstücke in das Eigentum ausländischer Staatsbürger, Staatenloser und ausländischer juristischer Personen nur entgeltlich übertragen werden, während solche Grundstücke an russische Staatsbürger und juristische Personen in bestimmten Fällen unentgeltlich übertragen werden können. Erfassung von Immobilienobjekten und -Rechten. In Russland wurde bis vor kurzem zwischen der technischen Erfassung von Immobilien (getrennt nach Gebäuden und Grundstücken) und der rechtlichen Erfassung und Registrierung der Rechte an Immobilien und von Immobiliengeschäften unterschieden. Der im Jahr 2009 eingeleitete Reformprozess der Bildung eines einheitlichen Systems der Registrierung von Immobilienrechten und des Katasterwesens wurde 2012 beendet. Derzeit 1 erfüllt der Föderale Dienst für staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie insbesondere folgende Funktionen: а) staatliche Registrierung von Immobilien und Immobilienrechtsgeschäften; b) Durchführung des Immobilienkatasterwesens. Am 1. Januar 2013 ist das föderale Gesetz über das staatliche Immobilienkataster in vollem Umfang in Kraft getreten. Die technische Erfassung der Gebäude, Anlagen und Räumlichkeiten wird vom Katasterwesen abgelöst und diese Befugnisse werden vom Föderalen Dienst für staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie ausgeführt. Insgesamt sollte erwähnt werden, dass sich das Verfahren zur Einreichung von Dokumenten zur staatlichen Registrierung von Rechten und das Verfahren zur Katastererfassung vereinfacht haben, die Fristen zur Registrierung der Rechte und zur Katastererfassung sich verkürzt haben und die Möglichkeit zur elektronischen Führung des EGRP (staatliches Einheitsregister für Immobilienrechte und Rechtsgeschäfte) vorgesehen ist. Als individuell bestimmtes Objekt verfügt ein Grundstück über charakteristische Merkmale, die in das staatliche Immobilienkataster einzutragen sind. Der Investor ist berechtigt, sich mittels Erlangung von Angaben über das Grundstück im Immobilienkataster mit den wesentlichen Merkmalen (Grenzen, Größe (Fläche), Lage und Katasternummer), sowie auch mit zusätzlichen Merkmalen (erlaubte Nutzung, Katasterwert, Informationen über das Eigentum am Grundstück, seine Beschreibung) des Grundstücks bekanntzumachen. Zu betonen ist ebenfalls, dass der Katasterwert von Immobilienobjekten in der Regel als Basis für die Bestimmung der Vermögenssteuer (mit Ausnahmen) oder der Bodensteuer genutzt wird. 1 Im Juli 2015 begann eine neue Reform der Erfassung von Immobilienobjekten und - rechten. Mit dem Föderalen Gesetz Nr. 218-FZ "Über die staatliche Registrierung von Immobilien" vom wird ein staatliches Einheitsregister für Immobilien (EGRN) eingeführt, welches bis zum 01. Januar 2017 das derzeit existierende staatliche Einheitsregister für Immobilienrechte und Rechtsgeschäfte (EGRP) mit dem staatlichen Immobilienkataster (GKN) zusammenführen soll.

5 - 5 - Staatliche Registrierung der Immobilienrechte und -geschäfte. Die Rechte an jeder Immobilie werden durch Eintragung in das Einheitliche Staatliche Register der Immobilienrechte und -geschäfte festgehalten. Durch die staatliche Registrierung der Immobilienrechte und -geschäfte erfolgt die staatliche Anerkennung und Bestätigung des Rechts an der individuell beschriebenen Immobilie. Die Registrierung der Immobilienrechte hat eine große Bedeutung, da die Registrierung grundsätzlich die rechtliche Voraussetzung für die Entstehung, Änderung oder Aufhebung eines Rechtes an Immobilien bildet. Die Angaben in dem Staatlichen Register der Immobilienrechte und -geschäfte haben keinen "öffentlichen Glauben", d. h. diese Angaben gelten Dritten gegenüber nicht als richtig und die Eintragung von Rechten an Immobilienobjekten in das staatliche Register der Immobilienrechte und -geschäfte kann gelöscht werden, falls die Ungültigkeit des Geschäftes, das der Registrierung des Rechtes an Immobilien zugrunde lag, nachgewiesen wird. Dritte dürfen sich nicht auf die Informationen aus diesem Register verlassen. Das hat Bedeutung für jeden Investor, der Rechte an Immobilien erwerben möchte. Vor dem Abschluss von Erwerbsgeschäften muss jeder Investor prüfen, ob der Vertragspartner in dem Staatlichen Register der Immobilienrechte und -geschäfte entsprechend eingetragen ist und ob der Verkäufer diese Rechte fehlerfrei erworben hat. Existieren frühere Rechtsinhaber, muss diese Prüfung auch bezüglich des Erwerbs der fraglichen Rechte durch die früheren Rechtsinhaber durchgeführt werden. Erwerb von Immobilien Im russischen Recht sind insbesondere die folgenden Rechte an Immobilien vorgesehen, die für Investoren von Bedeutung sind: - Eigentum; - Miete / Pacht; - Immobilienleasing; - Hypothek; - Servitut. Nachdem der Investor eine Immobilie lokalisiert hat, die für die Umsetzung seines Projektes geeignet scheint, müssen unbedingt Due Diligence Prüfungen durchgeführt werden. Dieses betrifft nicht nur den Rechtsstatus der Immobilie und des Eigentümers, sondern auch den Zustand der Immobilie (technische Due Diligence) und alle umweltbezogenen Fragen. Ein Investor kann grundsätzlich Eigentum an einer Immobilie erwerben, die bisher im staatlichen bzw. kommunalen oder im privaten Eigentum lag. Die Erwerbsmöglichkeiten unterscheiden sich. Erwerb von Eigentum an Immobilien im staatlichen / kommunalen Eigentum Für Grundstücke im staatlichen bzw. kommunalen Eigentum gilt, dass grundsätzlich Eigentum nur aufgrund von Versteigerungen erworben werden kann. Die Möglichkeit der Bereitstellung von Grundstücken ohne die Durchführung einer Versteigerung ist in bestimmten Fällen möglich, die im Bodengesetzbuch der Russischen Föderation ausdrücklich aufgeführt sind. Beispielsweise betrifft dies die Bereitstellung für eine umfassende Geländeerschließung, die Bereitstellung an Eigentümer von Gebäuden/Anlagen, die Bereitstellung an in Sonderwirtschaftszonen ansässige Personen, die Bereitstellung gemäß Verfügung des obersten Amtsträgers des jeweiligen Subjekts der Russischen Föderation zur Errichtung von

6 - 6 - Objekten für soziale, kulturelle oder kommunale Zwecke oder die Umsetzung großer Investitionsprojekte, die Bereitstellung für die Erfüllung internationaler Verpflichtungen der Russischen Föderation, die Bereitstellung an juristische Personen für die Errichtung von Objekten der Strom-, Wärme-, Gas- und Wasserversorgung, der Wasserableitung, der Kommunikation usw. und die Bereitstellung für die Errichtung von Objekten föderaler, regionaler oder lokaler Bedeutung. Eigentum an Gebäuden kann aufgrund des Verfahrens der Privatisierung des staatlichen oder kommunalen Eigentums erfolgen. In der Praxis findet die Privatisierung von Gebäuden hauptsachlich im Wege der Versteigerung statt. Von der Gesetzgebung sind bestimmte Verfügungsbeschränkungen bzgl. einiger Grundstückskategorien vorgesehen; diese betreffen: 1) Grundstücke, die sich in föderalem Besitz befinden und auf denen sich bestimmte Objekte befinden (wie z.b. Nationalparks), 2) im staatlichen oder kommunalen Besitz befindliche Grundstücke z.b. auf denen sich Wasserobjekte befinden, 3) Verfügungsbeschränkungen auf Grundlage besonderer Gesetze u.a.: durch die Regierungsverordnung Nr. 234 vom 3. April 2008 wurde den russischen Behörden bis zum 1. Januar 2016 untersagt, Geschäfte mit bestimmten föderalen Grundstücken und darauf befindlichen föderalen Immobilien zu tätigen. Das Verbot gilt für die Grundstücke, (i) die an Wohnsiedlungen angrenzen bzw. sich in deren Nähe (von 5 bis 30 Kilometer, abhängend von der Einwohnerzahl) befinden und (ii) den föderalen Einrichtungen, föderalen Staatsunternehmen, der Russischen Akademie der Wissenschaften, den Fachakademien oder deren Organisationen gehören bzw. den juristischen oder natürlichen Personen nicht zugewiesen wurden. Das Verbot betrifft auch die auf solchen Grundstücken befindlichen Immobilien, die im föderalen Eigentum stehen und den föderalen Staatsunternehmen zugewiesen wurden; in Übereinstimmung mit dem Föderalen Gesetz vom 24. Juli 2002 "Über den Verkehr mit Ländereien von landwirtschaftlicher Bestimmung" sind Grundstücke mit landwirtschaftlicher Bestimmung im Verkehr eingeschränkt; in Übereinstimmung mit dem Wassergesetzbuch der Russischen Föderation ist die Privatisierung von Ländereien innerhalb der festgelegten Küstenzonen sowie von Grundstücken, auf denen sich Teiche und/oder Wasserstätten befinden, innerhalb öffentlicher Territorien verboten. Erwerb von Eigentum an Immobilien im privaten Eigentum In der Praxis weitaus häufiger ist der Erwerb von Immobilien, die im privaten Eigentum liegen. Der Eigentumserwerb erfolgt aufgrund des Abschlusses eines Kaufvertrages oder eines anderen Vertrages und der Registrierung des Eigentumsübergangs im Einheitlichen Staatlichen Register. Grundsätzlich unterliegt der Abschluss eines Immobilienkaufvertrages keiner notariellen Beglaubigung. Mit Ausnahmen von einzelnen Geschäften in Bezug auf Wohnimmobilien ist es möglich, die Geschäfte in einfacher Schriftform abzuschließen. Obwohl die notarielle Beglaubigung beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags nicht obligatorisch ist, kann sie auf Wunsch beider Parteien erfolgen. Statistisch gesehen ist der Prozentsatz der Anfechtung von notariell beglaubigten Geschäften im Vergleich zu den nicht notariell beglaubigten Geschäften wesentlich niedriger. Zurzeit wird auch diskutiert, dass alle Immobiliengeschäfte der notariellen Beglaubigung unterliegen sollen.

7 - 7 - Neben den üblichen wesentlichen Vertragsinhalten, die ein Kaufvertrag enthalten muss (z.b. Angabe der Kaufvertragsparteien) muss der Kaufvertrag insbesondere eine genaue Bezeichnung der Immobilie sowie den vollständigen Kaufpreis enthalten. Die nicht vollständige Bezeichnung des Kaufpreises führt dazu, dass der Kaufvertrag nicht alle wesentlichen gesetzlich vorgesehene Kaufvertragsbestimmungen enthält und daher als nicht geschlossen gilt. Von der Gesetzgebung ist die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags bezüglich einer künftigen Sache, d.h. der Sache, an der das Eigentum des Verkäufers im Moment des Abschlusses eines Kaufvertrages noch nicht registriert ist, vorgesehen. Miete und Pacht von Immobilien Alle Miet- bzw. Pachtverträge werden erst mit deren staatlichen Registrierung wirksam. Es muss erwähnt werden, dass, falls die staatliche Registrierung fehlt, der Miet-/Pachtvertrag, welcher einer solchen Registrierung unterliegt, nur zwischen den Vertragsparteien verbindlich ist, Dritter und ihren etwaigen Rechten aber nicht entgegengehalten werden kann. Ausgenommen sind davon Miet- bzw. Pachtverträge, die eine Laufzeit von weniger als 1 Jahr oder eine unbestimmte Laufzeit haben. Aus diesem Grunde sind viele Vermieter oftmals nur dazu bereit, Miet- bzw. Pachtverträge über eine Laufzeit von weniger als 1 Jahr abzuschließen. In der Praxis wird häufig vereinbart, dass nach Ablauf dieser Laufzeit zu den gleichen Vertragsbedingungen ein neuer Vertrag mit gleicher Laufzeit automatisch als abgeschlossen gilt, wenn keine Partei ausdrücklich die Beendigung des Vertrages gegenüber der anderen Partei mitteilt. Eine solche Verlängerungsklausel führt nicht dazu, dass der Vertrag eine Laufzeit von über einem Jahr hat. Von der Gesetzgebung ist auch die Möglichkeit zum Abschluss eines Miet-/Pachtvertrags bezüglich einer künftigen Sache zugelassen. Bestellung einer Hypothek Bei der Bestellung einer Hypothek müssen nach dem russischen Recht insbesondere folgende Punkte beachtet werden: - Die Hypothek unterliegt der staatlichen Registrierung durch ein gesetzlich geregeltes Verfahren und tritt erst mit der Registrierung in Kraft. Der Hypothekenvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Einer notariellen Beurkundung bedarf der Hypothekenvertrag nicht; sie ist allerdings möglich. Die Gebühren liegen zwischen 0,1 und 0,3 % des Vertragswertes. Durch die freiwillige Beurkundung wird das Vertrauen von Registrierungsorganen, Gerichten und Dritten in der Wirksamkeit der Vereinbarung erhöht. Auch kann bei einer notariellen Beurkundung nur eine Partei die Registrierung der Hypothek veranlassen bzw. der Notar direkt die Registrierung beantragen. - Der Hypothekenvertrag muss den Hypothekengegenstand, den Wert, den Umfang sowie den Zeitrahmen für die Erfüllung der durch die Hypothek abgesicherten Forderung bestimmen. - Eine Hypothek kann an beliebigen Immobilien, u. a. an Grundstücken, Gebäuden und Anlagen bestellt werden, die als Immobilien registriert sind. Möglich ist auch die Bestellung einer Hypothek, wenn die Immobilie als im Bau befindlich registriert ist.

8 Die Bestellung einer Hypothek an Gebäuden und Anlagen ist nur mit gleichzeitiger Bestellung einer Hypothek an dem unterliegenden Grundstück oder an den Pachtrechten am unterliegenden Grundstück erlaubt. - Die durch eine Hypothek belastete Immobilie muss für ihren vollen Wert bzw. für die Kreditsumme (falls diese unter dem Immobilienwert liegt) versichert werden, soweit im entsprechenden Hypothekenvertrag nichts anderes vorgesehen ist. - Während der Laufzeit des Hypothekenvertrags darf der Hypothekengeber keine Verschlechterung der mit der Hypothek belasteten Gegenstände zulassen, soweit nicht durch den Vertrag etwas anderes bestimmt ist. Das Verfahren und die Besonderheiten der Bestellung einer Hypothek unterscheiden sich in jedem einzelnen Fall und sind von dem Umfang der Rechte an den Grundstücken und den auf diesen befindlichen Immobilien abhängig. Der Hypothekengläubiger ist berechtigt, das Vermögen, auf das sich die Hypothek erstreckt, zu vollstrecken, um die Befriedigung der abgesicherten Forderungen zu erlangen. Typische Fälle sind die Nichterfüllung oder Schlechterfüllung der durch die Hypothek abgesicherten Forderungen, etwa die Nichtzahlung oder nicht fristgemäße Zahlung des Schuldbetrages. Vollstreckt werden kann: - gerichtlich mittels Klage des Hypothekengläubigers, - außergerichtlich, soweit die Bedingung der Eintreibung in außergerichtlichem Verfahren im Hypothekenvertrag festgeschrieben ist. Diese Verträge müssen notariell beglaubigt sein. Die Verwertung des Vermögens, auf das sich die Hypothek erstreckt, wird durch Verkauf mittels öffentlicher Versteigerungen vorgenommen. Das Anfangsgebot bezüglich des mit der Hypothek belasteten Vermögens bestimmt das Gericht. In der Praxis wird das Anfangsgebot aufgrund eines unabhängigen Gutachtens festgelegt, wenn das Vollstreckungsverfahren bereits vom Vollstreckungsdienst eingeleitet wurde. Den Zuschlag erhält die Person, die bei der öffentlichen Versteigerung den höchsten Preis für das zu verwertende Vermögen geboten hat. Grundlagen der Bautätigkeit: Selbstverwaltungsorganisationen Die Kontrolle über die Bauunternehmen bei deren Projektierungs- und Bautätigkeit wird nur durch Selbstverwaltungsorganisationen ausgeübt. Solche Selbstverwaltungsorganisationen werden in einem speziellen Register registriert. Jedes Unternehmen, das Projektierungsoder Bautätigkeit ausüben will, muss einer Selbstverwaltungsorganisation beitreten, die ihren Mitgliedern Urkunden über die Zulassung zur Ausübung von Projektierungs- und Bautätigkeit erteilt. Die Selbstverwaltungsorganisationen haften solidarisch für die Verpflichtungen ihrer Mitglieder. Baugenehmigung Es besteht in Russland die Pflicht, eine Baugenehmigung für die Errichtung, Umgestaltung,

9 - 9 - Umbau von Gebäuden, Anlagen, Bauwerken und nicht fertig gestellten Bauobjekten einzuholen. Daneben muss eine Baugenehmigung für eine Generalüberholung, durch die Konstruktions- und Bausicherheitscharakteristika geändert werden, eingeholt werden. Keine Genehmigungspflicht besteht für: - Errichtung von Garagen auf dem Grundstück, dessen Nutzungszweck nicht Geschäftstätigkeit ist, und Errichtung von Landhäusern auf dem Grundstück, dessen Nutzungszweck Gartenbau ist; - Errichtung von provisorischen Bauten, Kiosken oder Verkaufspavillons, Schutzdächern bzw. Vordachplatten und anderer Bauwerke solcher Art; - Errichtung von Behelfsbauten; - Renovierung von Gebäuden und Anlagen, durch die Konstruktions- und Bausicherheitscharakteristika nicht geändert werden; - Bau und Modernisierung von Bohrlöchern. Grundsätzlich kann eine Baugenehmigung auch für verschiedene Bauabschnitte beantragt und erteilt werden. Bei der Übertragung der Rechte am Grundstück und an Gebäuden, auf die sich die Bauarbeiten beziehen, erhält die Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung, erteilt zugunsten des ursprünglichen Bauherrn, mit Ausnahme von folgenden Fällen aufrecht: - Enteignung des Grundstücks und anderer Rechte in Bezug auf Grundstücke; - Verzicht auf das Eigentum an einem Grundstück und anderen Rechten in Bezug auf ein Grundstück; - Aufhebung des Mietvertrages und anderer Verträge, auf deren Grundlage die Rechte an Grundstücken bestanden. Bei der Übertragung der Rechte am Grundstück ist der neue Rechtsinhaber des Grundstücks berechtigt, den Bau auf diesem Grundstück gemäß den Bedingungen der Baugenehmigung, erteilt zugunsten des ursprünglichen Bauherrn, auszuüben. Abnahme Die Beendigung eines Bauprojektes erfolgt durch die Inbetriebnahme des Bauobjekts durch eine staatliche Abnahmekommission. Im Rahmen der Inbetriebnahme wird die Übereinstimmung der durchgeführten Bauarbeiten mit der Baugenehmigung, dem Bebauungsplan des Grundstücks, der städtebaulichen Planung und Projektdokumentation überprüft. Nach den Ergebnissen der Begutachtung des fertig gestellten Bauobjektes erteilt die Abnahmekommission eine Genehmigung über die Inbetriebsetzung des Objektes, auf dessen Grundlage die staatliche Anmeldung und die Registrierung des Eigentums des Investors an dem fertig gestellten Objekt erfolgen.

10 Kontakt: Florian Schneider, LL.M. Rechtsanwalt, Managing Partner Moskau, Dentons White Gardens Lesnaya Straße 7 RF Moskau Tel: Fax: florian.schneider@dentons.com Ihr Ansprechpartner bei der IHK Düsseldorf: Dr. Andrea Gebauer Leiterin des Russland Kompetenzzentrums Düsseldorf Industrie- und Handelskammer zu Düsseldorf Telefon: Fax: gebauer@duesseldorf.ihk.de, rkd@duesseldorf.ihk.de Postfachadresse: Postfach , Düsseldorf Hausadresse: Ernst-Schneider-Platz 1, Düsseldorf Hinweis: Dieses Merkblatt soll als Service Ihrer Kammer nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden. Stand: August 2015