Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Lüdenscheid

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Lüdenscheid

2 Wohn- und Geschäftshäuser Lüdenscheid Residential Investment Lüdenscheid Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Lüdenscheid ist durch Stabilität und nachhaltige Kalkulierbarkeit geprägt. Überraschungen sind kaum zu erwarten. Mit rund Einwohnern (Fortschreibung auf der Basis des Zensus 2011) ist Lüdenscheid ein bedeutendes Mittelzentrum im Sauerland. Die Stadt ist durch mittelständische Industrieunternehmen geprägt wurden 54 Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt, im Vorjahr waren es 48. Das Umsatzvolumen blieb mit etwa 14 Mio. EUR aber nahezu unverändert. Der Durchschnittspreis pro Immobilie lag mit knapp EUR rund EUR unter dem Vorjahresniveau. Keine schnellen Verkäufe Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bleibt ausgeglichen. Die Investoren prüfen die gehandelten Objekte genau. Schnelle Verkäufe sind nicht an der Tagesordnung. Lediglich in den guten und sehr guten Lagen ist die Nachfrage lebhafter, insbesondere dann, wenn qualitativ hochwertige Objekte angeboten werden. Mittlere Lagen sind für die Anleger interessant, wenn das Umfeld bzw. die Mikrolage stimmt und die Immobilien keinen größeren Sanierungsstau aufweisen. Auch Objekte in einfachen Lagen werden gehandelt, allerdings mit deutlichen Preisabschlägen. Schwierig sind die infrastrukturell benachteiligten Randlagen. Objekte mit größerem Sanierungsstau rechnen sich in Anbetracht des Mietniveaus kaum. Sofern die Lage und das Grundstück attraktiv sind, denken die Investoren eher über einen Abriss nach, um dort neuen attraktiven Wohnraum zu schaffen. Allerdings geschieht dies eher im Bereich Wohneigentum als im Mietwohnungssektor. The market for residential investment in Lüdenscheid is characterised by stability and sustainable predictability. Surprises can hardly be expected. With a population of around 73,100 (projection based on the Census 2011), Lüdenscheid is a significant, regional-sized town in the Sauerland that is characterised by its small and mediumsized industrial businesses. In 2013 a total of 54 residential investments were transacted, in comparison with 48 during the previous year. However, the turnover volume of around 14 million euros remained almost unchanged. With just under 260,000 euros the average price per property was about 30,000 euros below the previous year s level. No spontaneous sales The ratio of demand and supply stayed well-balanced. Investors tend to scrutinise properties thoroughly before buying. Spontaneous sales are seldom. Demand is only lively in good and prime locations, in particular when high-quality properties are being offered. Average locations are of interest to investors if the surrounding area or the micro-location is right and the properties have no considerable backlog of modernisation work. Even properties in basic locations are successfully negotiated, but only with clear price reductions. The outlying areas with their unfavourable infrastructure, are more difficult. Properties in great need of refurbishment are hardly profitable in view of the low rental level. As long as the location and the site are attractive, investors tend to consider demolition in order to create new attractive homes, but this can be observed more in home ownership than in the rental sector. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 76,6 75,9 75,5 73,6 73,3 73,1 71,3 68,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 40,5 40,3 40,3 39,3 39,2 39,1 38,3 37,2 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,88 1,87 1,87 1,87 1,87 1,86 1,85 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Lüdenscheid

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half ,0 mittlere Lage/average location in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 gute Lage/good location Umlaufrendite */ current yield * Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** 45 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 13 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Lüdenscheid, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Lüdenscheid, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Während reine Mehrfamilienhäuser zügig vermarktet werden, gestaltet sich der Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern mit einer Gewerbeeinheit wegen des höheren Nachvermietungsrisikos der gewerblichen Flächen schwieriger. Dies gilt insbesondere für die peripheren Lagen. Investoren suchen Objekte, die von Beginn an nachhaltige Renditen erwirtschaften, ohne dass größere Baumaßnahmen erforderlich sind. Nicht nur der überwiegende Anteil der potenziellen Verkäufer, sondern auch der Käufer kommt aus Lüdenscheid oder der näheren Region. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um eigenkapitalstarke Privatinvestoren, aber auch um kleinere Unternehmen, die schon eigene Immobilien besitzen. Institutionelle Investoren und ausländische Käufer treten nur in Erscheinung, wenn Blockverkäufe am Markt gehandelt werden. Relativ stabile Mieten Die Rahmenbedingungen für Mietwohnungen sind differenziert zu betrachten. Die tendenziell leicht sinkende Bevölkerungszahl bewirkt vordergründig einen entspannten Wohnungsmarkt. Allerdings ist das Angebot an qualitativ hochwertigen Wohnungen begrenzt. Außerdem ist der Bedarf an altengerechten Wohnungen durch die wachsende Zahl älterer Menschen nachhaltig gestiegen. Die Nachfrage nach Wohnungen in den sehr guten Citylagen sowie in den verteilt liegenden guten Lagen ist relativ stabil, wenn die Wohnungen zeitgemäß saniert sind. Dementsprechend sind auch die Mieten stabil und liegen in den guten Lagen zwischen 6,50 und 8,00 EUR/m² und können in den sehr guten Lagen 10,00 EUR/m² erreichen. Denkfabrik soll neue Impulse geben Die Attraktivität des Stadtbildes und die Bedeutung des Standortes sollen durch verschiedene Aktivitäten aufgewertet werden. Besonders das Projekt Denkfabrik soll neue Impulse geben, um die Wettbewerbsfähigkeit der lokalen Wirtschaft zu stärken. Dazu gehört die städtebauliche Entwicklung im Bereich des Bahnhofs bis hin zur Knapper Straße, wo auf einer ehemaligen Bahnfläche ein lebendiges, urbanes Viertel für Bildung, Forschung und Dienstleistungen entstehen soll. Verkaufszahl nahezu unverändert Im laufenden Jahr wird sich die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser in einer ähnlichen Größenordnung wie 2013 bewegen. Das Umsatzvolumen wird ein Niveau zwischen 13 und 15 Mio. EUR erreichen. Whereas pure apartment dwellings are sold quickly, the sale of residential investments with a commercial unit is proving to be more difficult due to the higher re-letting risk of commercial spaces. This particularly applies to locations on the periphery. Investors are looking for properties that bring sustainable yields from the very beginning, and without larger investments in modernisation activity being necessary. Not only the major proportion of potential sellers, but also buyers come from Lüdenscheid or the local region. These are usually private investors with a high amount of equity, but also smaller businesses who already own some properties. Institutional investors and foreign buyers only appear if block sales are being negotiated on the market. Relatively stable rents The basic conditions for rental homes require a more differentiated approach. The tendency towards slightly decreasing population figures apparently leads to a relaxed residential market. However, the range of topquality apartments is restricted. In addition, the demand for homes suitable for the elderly has risen sustainably due to the growing number of older people. The demand for homes in prime city locations and in the scattered good locations is relatively stable if the apartments are refurbished to modern standards. Consequently the rents are also stable and lie in good locations between 6.50 and 8.00 euros/m² and can even reach euros/m² in prime locations. Denkfabrik is said to give new impulses It is intended to enhance the attractiveness of the townscape and the significance of the location through various activities. In particular, the innovative Denkfabrik project should give new impulses in order to improve the competitiveness of the local economy. This includes urban development in the Central Station area as far as Knapper Straße where a whole lively, urban quarter is to be devoted to education, research and services. Sales figures almost unchanged In the course of the current year, the number of residential investments sold will be similar to that of The turnover volume is expected to reach a level between 13 and 15 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Lüdenscheid

5 Lüdenscheid - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Lüdenscheid - Residential Investment locations Parkstr. Schumannstr. Wagnerstr. Lösenbacher Landstr. Stadtpark B229 Engel & Völkers Commercial Freisenbergstr. Oenekinger Weg Heedfelder Str. Buckesfelder Str. Gevelndorf Im Olpendahl Bahnhofstr. Winkhauser Str. Kölner Str. City Sauerfelder Str. Talstr. Vogelberg Buschhauser Weg Vogelberger Weg Wiesenstr. Staberger Str. Hochstr. Grenzweg Lennestr. Saarlandstr. Bierbaum Eichholz Bräuckenstr. Am Hang Kalver Str. Bremecketal Hellersen Herscheider Landstr. Werdohler Landstr. A45 Piepersloh Buschweg Wettringhof Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 12,0 13,5 12,0 14,0 12,0 13,5 11,5 13,5 Multiplier 10,8 12,0 10,8 12,0 10,0 12,0 10,5 11,5 9,2 10,5 9,0 10,8 9,0 10,0 9,5 10,5 8,0 9,0 7,5 9,0 8,0 9,0 8,0 9,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 7,50 9,00 7,50 9,50 8,50 10,00 8,65 10,00 Residential rents in EUR/m 2 6,50 8,00 6,50 8,00 6,50 8,50 6,50 8,50 5,20 6,20 5,20 6,20 5,00 6,50 5,00 6,50 3,70 5,00 3,70 5,00 3,50 5,00 3,40 5,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Lüdenscheid

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