7. Verwalterforum. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach WEG. RA Dr. Georg Jennißen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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1 Aachener Str Köln Tel Fax Verwalterforum Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach WEG RA Dr. Georg Jennißen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Änderung des Betriebskostenschlüssels Fall: Nur ein Haus einer Mehrhausanlage verfügt über einen Aufzug. Nach der GO werden alle Kosten nach MEA verteilt. Die Wohnungseigentümer beschließen en mehrheitlich, dass zukünftig die Aufzugskosten von den Wohnungseigentümern des betreffenden Hauses allein, und zwar nach sog. Haltepunkten verteilt werden. Der Beschluss wird angefochten.

3 Änderung des Betriebskostenschlüssels Lösung: Nicht erfolgreich: Der Beschluss entspricht dem Verursachungsprinzip des 16 Abs. 3. Er ist inhaltlich auch nicht willkürlich und führt f zu einer höheren heren Kostengerechtigkeit.

4 Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 3 (Betriebskosten) Fall: Im Objekt sind 15 Wohnungen und 14 Pkw-Einstellplätze vorhanden. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Kosten nur von den Wohnungseigentümern zu tragen sind. Jetzt beschließen die Wohnungseigentümer eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung, wonach zukünftig die Betriebskosten über alle Miteigentumsanteile unter Einbeziehung der Pkw-Stellplatzeigentümer verteilt werden. Der Beschluss wurde angefochten.

5 Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 3 (Betriebskosten) Lösung: AG Bremen ZMR 2010, 322 hebt den Beschluss auf. Die Wohnungseigentümer besäßen nach 16 Abs. 3 nur die Kompetenz zur Änderung der Kostenverteilung nicht jedoch zur Begründung einer Kostentragungspflicht. A.A. LG München I NZM 2010, 248, wonach 16 Abs. 5 WEG verdeutlicht, dass 16 Abs. 3 nicht nur die Abänderung von Kostenverteilungsschlüsseln zulässt.

6 Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 WEG Fall: Die Wohnungseigentümer beschließen mit doppelt qualifizierter Mehrheit bei einer Mehrhausanlage, dass die Kosten einer konkreten Sanierung des Daches eines Hauses einer Mehrhausanlage nur von den Eigentümern des betreffenden Hauses zu tragen seien.

7 Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 WEG Lösung: Der Beschluss wurde durch das LG München I ZMR 2010, 150 aufgehoben, weil als Verteilungsschlüssel nur die Gebrauchsmöglichkeit in Betracht kommt. Diese setze eine exklusive Nutzungsmöglichkeit voraus. Das Dach eines Hauses präge aber den optischen Gesamteindruck und sei daher keine exklusive Gebrauchsmöglichkeit der jeweiligen Hauseigentümer.

8 Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 Fall: Durch eine schadhafte Fassade dringt Feuchtigkeit in eine Wohnung ein. Die Wohnungseigentümer beschließen die Durchführung der Sanierungsmaßnahme und die Zuordnung dieser Kosten ausschließlich zu Lasten des betreffenden Eigentümers der Wohnung, wo der Schaden aufgetreten ist. Der Beschluss wird angefochten.

9 Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 Lösung: Herstellungsmängel oder Schäden am Gemeinschaftseigentum, die nur zufälligerweise im Bereich eines Sondereigentums auftreten, erfüllen den Gebrauchsmaßstab des 16 Abs. 4 nicht (KG ZMR 2009, 135; a.a. AG Oldenburg, NZM 2008, 495).

10 Positive Beispiele für Kostenverteilung nach 16 Abs. 4 Streichen von Fenstern Sanierung von Balkonen Sanierung von Stellplätzen, soweit nicht Betonteile saniert werden, die der Statik des gesamten Hauses dienen (vgl. hierzu LG München I ZMR 2010, 150; Spielbauer/Then, WEG, 16 Rz. 62).

11 Zusammenfassung Die Wohnungseigentümer können nach 16 Abs. 3 auch eine erstmalige Kostenlast begründen. Für die Zuordnung von Instandsetzungskosten ist eine exklusive Gebrauchsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums notwendig. Über 16 Abs. 4 können Herstellungsmängel oder zufällige Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht einzelnen Wohnungseigentümern kostenmäßig zugeordnet werden.

12 Aachener Str Köln Tel Fax Thesen zur BGH-Entscheidung v V ZR 44/09 und ihre Folgen

13 Aussage des BGH: Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Gesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.

14 Aussage des BGH: In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

15 Schlussfolgerungen: Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage stellen keine Kosten dar; sind daher in der Jahresabrechnung abgesetzt von den Kosten darzustellen; die Rücklagenentwicklung ist von den tatsächlichen Zahlungen auf die Rücklagen abhängig;

16 Zuführung zur Instandhaltungsrücklage Die Zuführungsbeträge zur Rücklage, die im lfd. Wohngeld enthalten sind, unterliegen bereits der Zweckbindung. Der Verwalter darf diese Beträge nicht ohne Weiteres zur Deckung der Bewirtschaftungskosten liquiditätsmäßig verwenden.

17 Zuführung zur Instandhaltungsrücklage Liquiditätsverwendung Die Wohnungseigentümer können ihm allerdings hierzu durch Mehrheitsbeschluss eine Vollmacht erteilen. Dieser Beschluss sollte jährlich je Wirtschaftsplan gefasst werden.

18 Zahlungsrückstände Leistet ein Wohnungseigentümer Teilbeträge, sind diese quotal auf die Bewirtschaftungskosten und auf die Zuführungsbeträge zur Rücklage aufzuteilen. These: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Teilzahlungen immer zunächst auf die Bewirtschaftungskosten und erst dann auf die Zuführungsbeträge zur Rücklage verrechnet werden. Alternativ: Auch Beschluss möglich, Teilzahlungen zuerst auf die Rücklage und dann auf die Bewirtschaftungskosten zu verbuchen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann keine andere Tilgungsbestimmung vornehmen.

19 Darstellung der Rücklage in der Jahresabrechnung Erforderlich ist die Ermittlung des Betrages, den die Wohnungseigentümer tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklagenzuführung gezahlt haben. Dadurch ergibt sich m.e. eine dreifache Rücklagendarstellung Darstellung des Rücklagen-Bankkontos Darstellung der kumulierten Soll-Rücklage Darstellung der auf die Rücklage gezahlten Summe

20 Beispiel: Die WEG besteht aus A und B, die gleich hohe Miteigentumsanteile haben. Lt. WP hat jeder 4.000,- Bewirtschaftungskosten und 1.000,- Zuführung zur Rücklage zu leisten. A zahlt 5.000,- und B zahlt 20% zu wenig, nämlich nur 4.000,-. Die Eigentümer genehmigen dem Verwalter nicht die Zuführungsbeträge zur allgemeinen Kostendeckung zu verwenden. Am Jahresende beliefen sich die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten auf 9.000,-. Darstellung der Rücklage in der Jahresabrechnung: Soll-Rücklage 2.000,- tatsächlich auf die Rücklage gez ,- Bankkonten-Rücklage im Zweifel 1.800,- Bewirtschaftungskosten i.h.v ,- konnten nicht bezahlt werden. = Verbindlichkeiten

21 Abwandlung: Die WE genehmigen dem Verwalter die Verwendung der Zuführungsbeträge zur Deckung der Bewirtschaftungskosten. Ergebnis: Soll-Rücklage 2.000,- tatsächlich auf die Rücklage gez ,- Bankkonten-Rücklage im Zweifel 0,- Bewirtschaftungskosten i.h.v ,- bezahlt. keine Verbindlichkeiten mehr

22 Reparatur der Rücklagenentwicklung für die Vergangenheit Kein Problem, wenn alle Wohngelder ordnungsgemäß gezahlt haben. Problematisch, wenn über Jahre Wohngeldbeträge fehlen, M.E. nicht durch Hilfskonstruktionen umgehbar (z.b. Schätzung). M.E. können die WE aber einen Verzicht mehrheitlich beschließen, wenn Ermittlung unmöglich. Möglicherweise auch Beschluss zulässig, alle Fehlbeträge pauschal gegen die Rücklage auszubuchen.

23 Ausbuchung von Wohngeldfehlbeträgen gegen die Rücklage BayObLG NZM 2002, 531: Wohngeldausfälle dürfen nicht als Kosten in der Jahresabrechnung erscheinen (aber als Sonderumlage?) OLG München WuM 2008, 169: Wohngeldausfälle können gegen die Rücklage gebucht werden. Vorteil dieser Auffassungen: Die fehlenden Rücklagenanteile müssen für die Vergangenheit nicht mehr ermittelt werden.

24 Ausbuchung von Wohngeldfehlbeträgen gegen die Rücklage: Kritik Zweifelhaft, da hierdurch die fehlende Liquidität nicht geschöpft wird. Mit der Ausbuchung des fehlenden Wohngeldes würden auch nicht zugeführte Rücklagenanteile ausgebucht. Die Rücklage dient der Instandsetzung (Zweckbindung) und nicht der Wohngelddeckung. Nicht mit OLG Hamm ZWE 2001, 446 vereinbar, wonach Liquiditätsrücklage unzulässig, da nicht im Gesetz vorgesehen.

25 Darstellung der Entnahme aus der Rücklage Wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage keine Kosten darstellt, können Entnahmen auch nicht als sog. Minus-Kosten gebucht oder mit den Kosten saldiert werden. Die Instandsetzungskosten sind auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn sie aus der Rücklage gedeckt werden. Die Entnahme aus der Rücklage ist unterhalb der Kostendarstellung im Zusammenhang mit der Zuführung auszuweisen.

26 Darstellung der Zinsen in der Rücklage Damit die Zinsen der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden können (abzüglich Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag), sollten die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss fassen, der m.e. Dauerwirkung hätte. Ist ein solcher Beschluss gefasst worden, erscheinen die Zinsen nicht mehr im Wirtschaftsplan, da sie nicht der Deckung der lfd. Bewirtschaftungskosten und der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage dienen (str.: a.a. OLG Köln NZM 2008, 652; OLG Hamburg ZMR 2004, 45).

27 Darstellung der Wohngeldforderungen Wohngeldforderungen sind in der Jahresabrechnung besonders kenntlich zu machen. Dies hat in einem Status zu geschehen, der gleichzeitig der Kontrollrechnung dient (BGH V ZR 44/09). Die Jahresabrechnung bewegt sich damit in Richtung einer umfangreicheren Darstellung (Bilanz?).

28 Beschlussvorschläge (Liquiditätshilfe) 1. Der Verwalter wird bevollmächtigt, lfd. Wohngeldzahlungen im Kalenderjahr 2010/2011 bis zum Beschluss über einen neuen WP in voller Höhe (einschließlich der Zuführungsbeträge zur Rücklage) für die lfd. Bewirtschaftung des Objektes zu verwenden (Liquiditätshilfe). Alternativ: Der Verwalter ist berechtigt, die Beitragsleistung zur bzw. Beträge aus der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Diese Liquiditätshilfe darf insg. einen Betrag von 3/12tel der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans nicht übersteigen.

29 Beschlussvorschläge (Ermittlung der tatsächlichen Rücklage) 2. Für die Ermittlung der tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Beträge in der Jahresabrechnung hat der Verwalter Teilzahlungen des Wohnungseigentümers Alternativ: a.) b.) c.) quotal im Verhältnis der Bewirtschaftungskosten zu den Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage aufzuteilen in voller Höhe zunächst gegen das Soll der Bewirtschaftungskosten und erst überschießende Beträge gegen das Soll der Zuführungsbeträge zur Rücklage zu buchen zunächst gegen das Soll der Zuführungsbeträge und überschießende Beträge gegen das Soll der Bewirtschaftungskosten zu buchen.

30 Beschlussvorschläge 3. Da der Verwalter dargelegt hat, dass sich die tatsächlich zugeführten Beträge zur Instandhaltungsrücklage für die Vergangenheit (vor dem ) nicht mehr ermitteln lassen, wird die Entwicklung dieser Beträge mit diesem Datum begonnen und auf dieser Basis ab jetzt weitergeführt.

31 Beschlussvorschläge Alternativ: Zur rechnerischen Angleichung des buchhalterischen Sollvermögens an die tatsächlich verfügbare Instandhaltungsrücklage sollen im Rahmen der Jahresabrechnung 2009 sämtliche offenen Abrechnungssalden aus der Vergangenheit aus dem buchhalterischen Vermögen ausgebucht werden. Der auszubuchende Betrag beläuft sich auf.. Mit der Ausbuchung ist kein Verzicht auf die Forderung gegenüber den betreffenden Eigentümern verbunden. Die Verwaltung wird angewiesen, die ausgebuchten Forderungen in einer Nebenbuchhaltung weiterhin zu führen und das Inkasso weiterzubetreiben. Sofern zukünftige Beitreibungserfolge auf diese Forderungen erzielt werden, sind die Beträge sowohl dem buchhalterischen Sollvermögen als auch der Ist-Rücklage zuzubuchen.

32 Beschlussvorschläge 4. Der Verwalter hat Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage dieser zuzubuchen. Die voraussichtlichen Zinserträge müssen im Wirtschaftsplan nicht berücksichtigt werden.