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1 Thomas Janicki Berlin, den 29. August 2011 Mitglied im Beirat der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWOeV) Artikel für ukrainische Fachzeitschrift zum Themenkreis Förderinstrumente der Wohnungspolitik Hier: Besseres Wohnen zu erschwinglichen Preisen Wie sollen die Förderinstrumente der Wohnungspolitik aussehen? 1. In welche Richtung geht die Wohnungspolitik in Osteuropa? Die Wohnungspolitik in Osteuropa hat mit Illusionen begonnen: man glaubte in Anlehnung an Empfehlungen westlicher Marktwirtschaftsexperten, mit einer Privatisierung des Wohnungsbestandes zum Nulltarif könne man die Pflege des Wohnungsbestandes in die Hände des Marktes legen und das Bedürfnis nach höherem Wohnkomfort der Menschen mit wachsendem Einkommen vor allem durch den Neubau befriedigen. Das Ergebnis von 20 Jahren dieser Politik staatlicher Zurückhaltung ist eine Neubaurate, die erheblich hinter dem Verfall des Wohnungsbestandes zurückbleibt, und eine faktische Blockade von Modernisierungsinvestitionen in den vorhandenen Wohngebäuden. Dies wiegt umso schwerer, weil die Energieeffizienz des Neubaus nach wie vor unzureichend ist und die energetische Qualität des Wohnungsbestandes weit hinter den Erfordernissen der Gegenwart zurückbleibt, die mit steigenden Energiepreisen und einem technologischen Umbruch in Richtung erneuerbarer Energien konfrontiert ist. Die Frage ist, kann die Wohnungspolitik weiter abwarten und sich wie bisher mit kleineren Teilkorrekturen an der Wohnungs- und Baugesetzgebung begnügen sowie den Notstand verwalten oder muss sie vielmehr versuchen, aufgrund von Ursachenanalysen ein Gesamtkonzept für erschwingliche Finanzierungsmodelle zu erarbeiten, um damit vor allem die energetische Qualität der Wohnungen zügig an zeitgemäße Anforderungen heranzuführen. 2. Welches sind die Hauptursachen für den Verfall der Wohnungen in Osteuropa und in der Ukraine? Eine zentrale Ursache ist das Fehlen aufeinander abgestimmter Rahmenbedingungen zur Aktivierung der drei wichtigsten Finanzierungsquellen für den Wohnungsbestand, nämlich Eigenkapital, die Bereitstellung von Kreditkapital und eine staatliche Förderung, wie sie in westeuropäischen Ländern traditionell und zunehmend auch in vielen osteuropäischen Ländern der EU praktiziert werden. Außerdem fehlt es an ausreichenden Zwangsmitteln zur Durchsetzung der gemeinsam zu erfüllenden Investitionspflichten zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gebäudebewohner. Die Wohneigentumsgesetzgebung hat Bewohner mit völlig unterschiedlicher wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit in eine Gemeinschaft gezwungen, die keine Beschlüsse für grundlegende vor allem energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen fassen kann. Denn erhebliche Teile der Bewohnerschaft können das Geld für solche Investitionen nicht aufbringen, während möglicherweise eine Mehrheit besser verdienender Mitbewohner dies ohne Schwierigkeiten tun könnte. Springt der Staat hier nicht ein, so müssten die Investitionsbefürworter die Finanzierungslast für die nicht kooperationsfähigen Gruppen übernehmen. Das kann nicht funktionieren. 1

2 Schließlich kommen zu dieser schwierigen Gemengelage kommen die Unsicherheiten der Beteiligten im praktischen Umgang mit der Organisation und Finanzierung des Wohneigentums infolge fehlenden Know-hows und mangelnder Erfahrung hinzu. Wie kann die Wohnungspolitik aus dieser Sackgasse allmählich wieder herauskommen? 3. Wohnungsbestand und Neubau erfordern andere Prioritätensetzungen eine höhere Priorität für den Bestand ist dringlich Da der Neubau sich im Zuge wachsender Einkommen im wesentlichen Nachfragegerecht weiter entwickeln wird, kann sich die Wohnungspolitik auf diesem Gebiet darauf beschränken, die energetische Qualität durch zweckentsprechende Bauvorschriften und wirksamere Kontrollen zu verbessern. Im Übrigen müsste sie vor allem auf Kostensenkung gerichtet sein, indem eine wettbewerbsfördernde und eine die Bodenpreise senkende Städtebau- und Bodenplanung betrieben wird. Für die Senkung der Finanzierungskosten müsste vor allem eine stärker wettbewerblich ausgerichtete Stabilitäts- und Finanzpolitik sorgen, die natürlich auch für den Wohnungsbestand zu fordern wäre. Die Wohnungspolitik für den Wohnungsbestand ist demgegenüber wesentlich komplexer und sollte gegenüber dem Neubau eine höhere Priorität bekommen. Denn über die Verbesserung der vorhandenen Wohngebäude lässt sich mit sehr viel geringeren Kosten als im Neubau - in Deutschland etwa ein Drittel der Neubaukosten- zeitgemäßer Wohnraum schaffen. Außerdem lassen sich durchaus Sanierungsraten von 3 % des Wohnungsbestandes erzielen. Demgegenüber sind Neubauraten von mehr als 1 % selten erreichbar, weil die entsprechenden Einkommen nicht so schnell wachsen. Eine Erneuerungsrate von 1 % durch Neubau wäre völlig unzureichend. Denn es würde 100 Jahre dauern, ehe der Bestand modernisiert wäre. 4. Wie könnten Finanzierungsmodelle für die energieeffiziente Sanierung ukrainischer Wohnungen aussehen? - Umrisse eines Finanzierungskonzepts Die Antwort auf diese Frage kann auf der Grundlage von Modellrechnungen versucht werden, in dem die Sanierungskosten den Finanzierungskosten gegenübergestellt werden und daraus die monatliche Belastung für die Wohneigentümer abgeleitet wird. Ein umfassendes Sanierungspaket, mit dem die Gebäudehülle, die Technische Gebäudeausrüstung und das Wohnumfeld im Treppenhaus und Eingangsbereich an moderne Erfordernisse angepasst wird, kostet einschließlich der Nebenkosten für Planung und Controlling nach Erfahrungen in Ostdeutschland, die durch ähnliche Ergebnisse in osteuropäischen EU-Ländern bestätigt werden, rund bis In der Ukraine könnten sich vor allem wegen der niedrigeren Löhne niedrigere Sätze ergeben. Legt man in der Ukraine einem Kostenansatz von 8000 zu Grunde, so müsste dieser Kostenblock durch Eigenkapital und Fremdkapital, d.h. vor allem durch langfristige Bankkredite finanziert werden, wie sie in Westeuropa üblich sind. Unterstellt, es ist wie vielfach- kein Eigenkapital vorhanden, so ergeben sich die Finanzierungskosten aus der Verzinsung des Fremdkapitals. In Deutschland gibt es derzeit z.b. Baukredite für etwa 4 % bei einer Inflationsrate von rund 2%.Wenn die Rahmenbedingungen im ukrainischen Bankenbereich verbessert würden, wären auch in der Ukraine Kredite mit einem Realzins von 2% denkbar. Beispielsweise wäre bei einer Inflationsrate ca. 10% ein 2

3 Annuitätendarlehen mit 12 % Zins, das bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 1,2 % laufend getilgt würde, wäre nach 20 Jahren zurückgezahlt. Für einen 8000 Kredit müssten dann 88 pro Monat aufgebracht werden. Bei durchschnittlichen monatlichen Wohnkosten der unsanierten Wohnung von 40 würden diese also auf 128 steigen. Geht man wie in Westeuropa üblich davon aus, das durchschnittlich 30 % des Haushaltseinkommens sozialverträglich getragen werden können, so könnte sich alle Haushalte mit einem Monatseinkommen von 427 eine sanierte energieeffiziente Wohnung mit zeitgemäßem Komfort leisten. In Kiev, aber auch in den anderen großen Städten mit vielen sanierungsbedürftigen Plattenbauten sind Haushalteinkommen in dieser Größenordnung, insbesondere wenn es zwei Verdiener gibt, durchaus verbreitet. Was aber kann man tun, um auch den vielen anderen Haushalten mit durchschnittlichen Einkommen oder sogar sozial schwachen Haushalten eine Finanzierung zu ermöglichen? 5. Tragbarkeit der Finanzlasten Beitrag der Geldpolitik : sie kann Finanzierungskosten entscheidend senken Würde eine konsequentere Politik der Geldwertstabilität betrieben, könnte die monatliche Kreditbelastung sich deutlich verringern. Würde die Inflationsrate auf 5 % fallen, so betrüge die monatliche Kreditbelastung bei 7 % Zins und einer anfänglichen Tilgung von 2,3 % für einen Zwanzigjahreskredit nur noch 62 gegenüber 88 in unserem Ausgangsbeispiel. Das ergäbe eine Gesamtbelastung im Monat von 102. Schon Haushalte mit einem Einkommen von 340 Euro monatlich könnten eine solche Belastung verkraften. Es würden sich aber nicht nur die Zinsen verringern, sondern zugleich würden auch wirksamere Sparanreize gesetzt, weil das Ansparen von Kapital für Sanierungsinvestitionen oder andere Bauinvestitionen nicht mehr durch Geldentwertung bedroht wäre. Die Frage ist, wie die Haushalte durch Vorsparen die Kreditbelastung weiter senken könnten. 6. Geringere Finanzlasten durch mehr Eigenkapital und mehr Energieeffizienz Würden die Wohneigentümer 20 % der Investitionssumme von 8000 als Eigenkapital ansparen, so würde der Kreditbedarf auf 6400 fallen. Um 1600 in zwei Jahren anzusparen, müssten jeden Monat rund 65 zurückgelegt werden. Diese Belastung ist kaum höher als die Kreditbelastung, die bei einem Kredit über die volle Bausumme von 8000 fällig würde. Die Kreditbelastung bei einer Kreditsumme von nur noch 6400 betrüge jedoch nur noch knapp 50 Euro/Monat. Eine weitere Senkung ergäbe sich durch die in aller Regel erreichbare Energiekosteneinsparung von 50% und die Einsparung künftiger Instandsetzungskosten. Rechnet man diese mit angenommenen Einsparungen von insgesamt 10 gegen, so verbleibt eine monatliche Belastung von rund 40 im Monat und unter Berücksichtigung der laufenden Wohnkosten eine Gesamtbelastung von ca. 80. Das würde bei Haushaltseinkommen von 267 /Monat sozialverträglich zu verkraften sein. Aus dieser Rechnung wird ferner deutlich, wie wichtig es wäre, die Heizungs- und Warmwasser - kosten nach Marktpreisen abzurechnen und die Mehrbelastung nur noch denjenigen Haushalten durch Wohngeld zu erstatten, die aufgrund ihrer geringen Einkommen darauf angewiesen sind. Dann würden die Einsparungen an Energie bei den besser Verdienenden kalkulatorische auf 20 und mehr ansteigen, wenn man die künftigen unausweichlichen Energiepreissteigerungen berücksichtigt. Derzeit leistet sich die Ukraine umfangreiche volkswirtschaftliche Verluste, in dem sie von Russland Gas zu Preisen bezieht, die sich immer mehr dem Weltmarktniveau annähern und diese hohen Preise 3

4 sodann für alle Verbraucher, also auch für die wohlhabenden, mit Riesensummen oder indirekt über Preisvorschriften herunter subventioniert. 7. Langfristige und günstige Sanierungskredite sind unerlässlich Derzeit gibt es allenfalls für Neubauwohnungen mittelfristige Kredite zu hohen Zinsen. Um die Finanzierungsengpässe zu beseitigen, bedarf es daher eines besseren Kreditangebotes zu Sanierungszwecken. Nötig wären Annuitätendarlehen über 20 Jahre Laufzeit mit einer Verzinsung, die nur moderat über die Inflationsrate hinausgeht. Für solche Kredite gewähren viele Länder in Westeuropa, aber inzwischen auch einige osteuropäische Länder durch staatliche Förderbanken Bürgschaften, um die hohen Risiken der Banken für solche Baukredite zu vermindern. Ein weiteres Problem sind die häufig relativ hohen Bankenmargen, die in die Verzinsung eingerechnet werden. Ursache hierfür ist wiederum zumeist, dass die Kapitalmärkte in Osteuropa noch nicht so weit entwickelt sind und der Wettbewerb daher zu wünschen übrig lässt. Bei dieser Sachlage haben Deutschland und auch andere Länder nach dem Krieg staatliche Banken oder Wohnungsbauförderanstalten damit beauftragt, Kredite mit begrenzten Zinsen zu vergeben. Dies wäre ein weiterer Finanzierungsanreiz für sanierungswillige Wohneigentümer und würde die Finanzierungslasten für viele Haushalte erschwinglicher machen. Eine Herabsetzung der Zinsen um 2 % kann erfahrungsgemäß wesentlicher Anstoßwirkungen entfalten. Würde für einen Zwanzigjahreskredit von 8000 bei Marktzinsen von 14 % auf 12 % herunter subventioniert würde dies etwa 2500 pro Wohnung (WE) kosten, also im Jahr durchschnittlich etwa 125 /WE. Bei einer Halbierung der Inflationsrate auf 5 % und einem dadurch ermöglichten Marktzinsniveau von etwa 7 % würde eine entsprechende Zinssubventionen von 2 % etwa 2300 pro Wohnung erfordern, d.h. 115 /WE. Für ein Pilotprogramm der Zinsförderung für Sanierungskredite für Wohnungen wären daher Jahressubventionen von durchschnittlich 1,25 Mio bzw.1,15 Mio erforderlich. Mit solchen Programmen könnte der Kreditaufwand pro Wohnung um gut 10 pro Monat gesenkt werden. Vor diesen Hintergrund erscheint eine staatliche Stützung langfristiger Kredite durch Bürgschaften, die bei tragfähigen Finanzierungsm odellen erfahrungsgemäß kaum Kosten verursachen, sowie darüber hinaus durch begrenzte Zinssubventionen auch für ein enges staatliches Budget tragbar, wenn man bedenkt, dass sanierte Wohnungen eine Investition von bedeuten würden. Dabei entstünden 19 % Mehrwertsteuer und 15 % Einkommensteuer, die geschätzte staatliche Einnahmen mehr als nach sich ziehen würden. 8. Ohne staatliche Förderung für Geringverdiener geht es nicht Um die Investitionsblockade zu lösen, muss der Staat über Bürgschaften und geringe Zinssubventionen hinaus für Geringverdiener die Lasten aus einer energetischen Wohnungssanierung übernehmen. Der Gesetzgeber hat sich selbst in ein Dilemma hinein manövriert: aus sozialen Gründen können Kreditgeber de facto ihre Forderungen auf Zins und Tilgung nicht gegenüber dem Wohneigentümer durch Wohnungsverkauf vollstrecken, weil damit Verdrängungswirkungen verbunden sein könnten. Selbst wenn daher eine Wohneigentümergemeinschaft mit einer qualifizierten Mehrheit eine umfassende Wohnungssanierung durchführen möchte, so kann sie dies 4

5 gegenüber den sozial schwächeren Mitbewohnern nicht durchsetzen. Dieses Dilemma kann realistischerweise nur dadurch aufgelöst werden, dass der Staat die Sanierungslast für die sozial Schwachen übernimmt. Dies könnte dadurch geschehen, dass er das Eigentum an der sanierten Wohnung zurücknimmt und die Wohnung sodann sozial verträglich an den bisherigen Bewohner vermietet oder dem Eigentümer andere Bedingungen auferlegt, z.b. dadurch dass er Rückzahlung verlangt, wenn die Wohnung veräußert oder an Nichtbewohner vererbt wird. Geht man davon aus, dass bei Wohnungssanierungen, die mit ¾ Mehrheit beschlossen werden, ein Viertel der Bewohner die Sanierungslast ganz oder teilweise nicht tragen kann, so müsste der Staat im Ergebnis maximal ein Viertel der Investitionssumme durch ein so genanntes investives Wohngeld aufbringen. Das wäre nach unseren Beispielen maximal weitere 8000 für ein Viertel der Wohnungen eines Gebäudes, also für einen Wohnungspilotprogramm 20 Mio. Löst der Staat die von ihm selbst zu verantwortende Investitionsblockade nicht auf, so werden sich nach und nach die zahlungskräftigen Bewohner Neubauwohnungen suchen, während sich im Wohnungsbestand immer mehr die sozial Schwachen konzentrieren und den Wohnraum dem Verfall preisgeben. 9. Stärkung der Wohneigentümergemeinschaften durch Rechts-und Kreditfähigkeit Assoziationen von Wohneigentümern sind - im Gegensatz zu den gesetzlichen Wohneigentümergemeinschaften - zwar bislang rechtsfähig, sie können aber in der Ukraine wie in Russland bei unzureichender Mitgliederzahl aufgelöst werden. Dadurch können sie gegenüber den Banken nicht die Rolle eines vertrauensvollen Schuldners übernehmen, zumal die Banken in die Forderungen der Gemeinschaft gegenüber den einzelnen Wohneigentümern auf Ersatz der Kreditraten nicht durch Wohnungsverkauf vollstrecken können. Insoweit muss durch die Gesetzgebung klargestellt werden, dass Wohneigentümergemeinschaften auf Dauer Kreditnehmer und damit auch Nehmer der staatlichen Bürgschaften sein können. Der Verwalter kann im allgemeinen nicht Adressat der staatlichen Bürgschaft sein, weil im Falle eines Not leidenden Kredits die Forderungen der Banken auf den Staat als Bürgschaftsgeber übergingen und damit letztlich der Wohnungsverwalter weiter in der Pflicht bliebe. 10. Weitere Perspektiven Die Darstellung macht deutlich, dass grundlegenden Energieeffizienzinvestitionen in den Wohnungsbestand gravierende Hindernisse entgegenstehen. Diese sind teils in der Gesetzgebung selbst begründet sind, wie etwa die unzureichende Regelung der Rechtsfähigkeit der Wohneigentümergemeinschaften und der problematische Ausschluss von Vollstreckungsmöglichkeiten in das Wohneigentum im Falle Not leidender Kredite, teils aber vor allem auch durch die unzureichende Absicherung und Förderung langfristiger Sanierungskredite durch den Staat sowie das Fehlen eines investiven Wohngeldes für die sozial schwachen Wohneigentümer. Ohne massive Anstrengungen des Staates, die rechtlichen sowie fördertechnischen Defizite zu überwinden und dem Wohnungswesen eine entsprechend hohe politische Priorität einzuräumen, werden sich wesentliche Fortschritte in der Ukraine wie in anderen Ländern Osteuropas nicht erreichen lassen. 5

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