Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz Begriffe Werte aktuelle Entwicklungen
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- Elke Keller
- vor 7 Jahren
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1 Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz Begriffe Werte aktuelle Entwicklungen Universität Zürich, Rechtswissenschaftliches Institut Kolloquium Immobiliarsachenrecht, Andreas Bleisch Wüest & Partner: Historie und Eckwerte Geschichte Kernkompetenz Eigentümer Hauptsitz Wüest & Partner AG: gegründet 1985, seit 1999 eine Aktiengesellschaft Deutsche Tochtergesellschaft W&P Immobilienberatung GmbH seit 2007 Tochtergesellschaft Datahouse AG: Akquisition 2014 Wüest & Partner bedient die Akteure der Immobilienwirtschaft mit erstklassigen Entscheidungsgrundlagen 17 Partner, alle aktiv im Tagesgeschäft Alte Börse Zürich Weitere Standorte Genf, Frankfurt und Berlin / NEU: Bern ab Umsatz 2015 Positionierung Immo-Monitoring 41.7 Mio. CHF (konsolidiert), total rund 130 Mitarbeit (VZÄ) Führend in Immobilienbewertung, -beratung, -marktbeobachtung Halbjährliche Publikation über den Schweizer Bauund Immobilienmarkt (seit 1992) 2
2 Wüest & Partner: Dienstleistungen und Produkte 1 Markt Beratung Bewertung Applikationen Daten Strategie und Management Transaktionsbewertung WUPNET Indizes Entwicklung Bilanzerstellung Bewertungsserver Modelle Transaktion Projektbewertung WUPRIS Ratings Finanzierung Finanzierungsbewertung GeoInfo Studien und Berichte Immobilien und Steuern Spezialbewertung Steuertool Referate Nachhaltigkeit Bewerternetzwerk Rating-Plattform Bewertung weltweit Entwicklungsatlas Applikationen der Datahouse AG 3 Ziel der Veranstaltung Einblick in die Grundlagen des Schweizer Immobilienmarktes geben Verschiedene Teilmärkte und Marktakteure kennen lernen Gefühl für Liegenschaftswerte entwickeln Bewertungsmethoden kennenlernen Aktuelle Marktentwicklungen benennen und besprechen 4
3 Einleitung 5 Immobilienmarkt Schweiz: Terra incognita? Bis vor einigen Jahren nur wenig Forschung in der Schweiz (z.b. NFP 22 «Boden» 1991, NFP 54 «Nachhaltige Siedlungsentwicklung» 2011), Immobilien-Lehrgänge haben sich erst in den letzten paar Jahren etabliert Erste Bauzonenstatistik Schweiz (ARE, 2007) Grundbuch ist zwar öffentlich, Transaktionen jedoch nicht Publikationsdichte hat in den letzten Jahren markant zugenommen Immobilien- und Bodenmarkt sind in der Schweiz stark reguliert und vor allem auch emotional besetzte Themen: - Hohe Gewichtung der Eigentumsrechte (Sachenrecht) - Spekulation (Bäuerliches Bodenrecht, Grundstückgewinnsteuer) - Zersiedelung (Zweitwohnungsinitiative, Revision RPG) - Ausverkauf der Heimat (Lex Koller) - Wohnungsknappheit (Mietrecht) - Immobilienblase (Bankenregulierung) 6
4 Bedeutung der Immobilien für die CH Volkswirtschaft 4'000 Werte der Schweizer Immobilien im Vergleich zur Börsenkapitalisierung (Mrd. CHF) 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Bösenkapitalisierung (SPI) Marktwert aller Schweizer Immobilien Quellen: Kantonale Gebäudeversicherungen, Modell Wüest & Partner, Daten SIX Group 7 Immobilienvermögen der privaten Haushalte Bruttovermögen der privaten Haushalte (Mrd. CHF) 4'500 4'000 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Immobilien weitere Vermögenswerte Ansprüche PK/Versicherungen Bargeld und Einlagen Aktien Quellen: BFS, SNB, Wüest & Partner 8
5 Akteure im Schweizer Immobilienmarkt 9 Akteure im Schweizer Immobilienmarkt Staat Regulator Public Real Estate Baurechtsgeber Investor PPP Institutionelle Anleger Vorsorgeeinrichtungen Versicherungen Immobilienfonds Kotierte Immobilien-AG s Banken Finanzierungspartner Recovery Unternehmungen Corporate Real Estate Mieter Genossenschaften & Stiftungen Baugenossenschaften Stiftungen für gemeinnützigen Wohnungsbau Private Investoren Familiengesellschaften Privatpersonen Erbengemeinschaften Private Equity Formen Bauträger Entwickler Bauunternehmungen 10
6 Wesentliche Aufteilung Investment-Markt Selbstnutzer Wohneigentum Public Real Estate Corporate Real Estate Vermietung Vermietung der Liegenschaften an Dritte WOHNEN Schweiz: rund 40% Wohneigentum Trend rund 60% Mietwohnungen BÜRO Schweiz: Rund 1/3 Public Real Estate Rund 1/3 Coporate Real Estate Trend rund 1/3 Büros zur Miete 11 Eigentumsanteile im Investmentmarkt Eigentümer im Investmentmarkt Nicht-institutionelle Anleger: Private, Privat Equity, Genossenschaften etc. Institutionelle Anleger CHF 903 Mia. = 79% Anlagestiftungen, CHF 34 Mia. 14% Kotierte Immobiliengesellschaften, CHF 33 Mia. 14% Pensionskassen, CHF 81 Mia. 34% CHF 238 Mia. = 21% Quelle: Div. Geschäftsberichte, Erhebungen Wüest & Partner (Stand 2014) Kotierte Immobilienfonds, CHF 38 Mia. 16% Versicherungen, CHF 52 Mia. 22% 12
7 Werte und Bewertung 13 Was gibt es überhaupt zu bewerten? Klassische Wohnliegenschaften Geschäftsliegenschaften Spezialliegenschaften Bauland / Projekte Mietwohnungen Büro Einkaufszentren Bauland Gewerbe / Industrie Hotel Projektentwicklungen Verkauf Freizeit / Event Gastro Parking Einfamilienhäuser Logistik Baurechte Reihenhäuser Spital Landwirtschaftsland Stockwerkeigentum Schulen Infrastrukturen etc. etc. 14
8 Grössenordnung Wohn- und Geschäftsflächen Wohnen Total Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Bestand 2013 Marktwert 4. Q Ohne Parkplätze Einheiten Wohnungen EWG EFH ~ Mia. CHF ~ 896 Mia. CHF ~ 694 Mia. CHF ~ 914 Mia. CHF Geschäftsflächen Total Büroflächen Verkaufsflächen Lagerflächen Mio. m 2 BGF Mio. m 2 BGF Mio. m 2 BGF Mio. m 2 BGF ~ 734 Mia. CHF ~ 267 Mia. CHF ~ 146 Mia. CHF ~ 30 Mia. CHF Gewerbe / Industrie 119 Mio. m 2 BGF ~ 291 Mia. CHF Quellen: Kantonale Gebäudeversicherung und Hochrechnung von Wüest & Partner (2014) 15 Unterschiedliche Voraussetzungen pro Teilmarkt hoch Wohneigentum Homogenität tief gross Eigennutzer ohne Cashflows Transaktionsvolumen Renditeliegenschaften gering Rendite mit Cashflows 21
9 Schematischer Überblick Bewertungsmethoden Verbindendes Element: Vergleichswertmethode in irgendeiner Form als Hintergrund Realwertmethode Hedonische Bewertung Ertragswertmethode DCF- Methode (= Sachwert) (= Substanzwert) Einfamilienhäuser Stockwerkeigentum (= Kapitalisierungsmethode) Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften Heute nur noch bei Spezialliegenschaften oder für Plausibilisierungen anderer Methoden von Relevanz Statistisch fundierte Vergleichswertmethode Heute Hauptmethode bei Banken zur Vergabe von Wohneigentumshypotheken Statische Ertragswertmethode Dynamische Ertragswertmethode 22 Realwertmethode Realwert = Neubauwert Gebäude minus Altersentwertung + Landwert Beispiel: Preisdifferenzen für EFH an guter oder an einfacher Lage Substanzwert Gebäude CHF Landwert ~64% CHF ~17% Substanzwert Gebäude CHF Landwert CHF Gute Lage: CHF Einfache Lage: CHF
10 Hedonische Immobilienbewertung Die hedonische Methode ist eine statistisch basierte Vergleichswertmethode. Aus einer Stichprobe wird versucht, Rückschlüsse auf die zu bewertenden Objekte zu ziehen. Ein klassischer Immobilienschätzer wendet im Grundsatz dasselbe Vorgehen an. Wesentlich ist die Grösse der Stichprobe, damit eine statistisch fundierte Aussage möglich ist (Signifikanz). Genügend Transaktionsdaten finden sich insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Grundidee: Zahlungsbereitschaften Die Eigenschaften einer Liegenschaft haben implizite Preise, da die Marktteilnehmer nicht Beton, Backsteine, Ziegel, Holz und Glas sowie den Untergrund an sich kaufen, sondern ein Nutzenbündel (Hedonismus-Gedanke; vergl. griech. hedone, «Lust»). Die Messung von Transaktionen erlaubt den Rückschluss (Regression) auf die Preise von anderen Objekten mit anderen Qualitäten. Übliche erklärende Variablen in der hedonischen Bewertung für EFH-Transaktionspreise: - Makrolage (Gemeinde innerhalb der Schweiz) - Mikrolage (Lage in der Gemeinde: Quartierprestige, Exposition, Aussicht, Nähe Infrastruktur, Lärm...) - Grundstücksgrösse, Gebäudevolumen, Nutzflächen, Parkplätze - Standard und Zustand 24 Ertragswertmethode Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft. Der Mietwert entspricht dem erzielbaren, marktkonformen Mietertrag. Der Mietwert entspricht nicht unbedingt dem aktuellen Mietertrag. Der Kapitalisierungssatz ist der Prozentsatz/Zinssatz, mit welchem der Mietwert kapitalisiert wird. Es handelt sich um eine Bruttokapitalisierung. Der Kapitalisierungssatz muss markt- und objektgerecht festgelegt werden und neben der eigentlichen Kapitalverzinsung auch die mit der Liegenschaft verbundenen Kosten und Risiken abdecken. Ertragwert = Mietwert in CHF p.a. (x 100) Kapitaliserierungssatz in % Beispiel: CHF 600'000.- p.a. (x 100) 6.00 % bzw. CHF 600'000.- p.a = CHF 10'000'
11 DCF-Methode (Discounted Cashflow Methode) Der Wert eines Vermögensbestandteils entspricht der Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen erwarteten Nettonutzleistungen bzw. Nettocashflows. Modellierung der zukünftig erwarteten Zahlungsströme (Cashflows) analog einem Businessplan Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto tiefer ist deren heutiger Wert (Barwert) Da s Bil d ka Barwert Bruttoertrag Cashloss Kosten Betrieb / Unterhalt Nettoertrag 26 DCF-Methode: Umgekehrter Zinseszinseffekt 1' Barwert von CHF nach X Jahren in CHF Bei 3% Diskontierungssatz Bei 5% Diskontierungssatz Bei 7% Diskontierungssatz Zeitachse in Jahren Bei 3%: Bei 5%: Bei 7%: 27.0% 38.9% 62.2% 62.0% 77.4% 94.6% 81.4% 92.0% 99.2% 100.0% 100.0% 100.0% 27
12 DCF-Methode: Wesentliche Werttreiber Aktueller Mietertrag Referenzzinssatz (volumengewichteter Durchschnittszinssatz für inländische Hypotheken) Von 3.5% (2008) auf 1.75% (2015)! Senkungspotenzial bei den Mieten: % Inflation (insgesamt seit 2008: 0%) Fluktuation Überwälzung Investitionen Marktmiete Schweizweiter Anstieg seit 2008: 17% Kaufkraft, Beschäftigung, Zuwanderung Haushaltsbildung: Anzahl und Grösse Konkurrenz von Wohneigentum Demografische und technologische Veränderungen Neu erstellte Flächen, Leerstände Kosten Baupreise Zustand der Liegenschaften Rationalisierung in der Branche Diskontierungssatz «Risikoloser» Zinssatz Risikozuschläge Anlagealternativen Marktliquidität 28 Immobilienpreisentwicklung Schweiz: Überhitzung? 30
13 Top-Wohnungspreise international 31 Preisentwicklung Schweiz Wohneigentum: Transaktionspreise (nominal) 200 Index 1. Quartal 2006 = Frankreich Norwegen USA Singapur Ungarn Schweiz MS-Region Oberes Emmental (Flop) MS-Region Genf (Top) 33
14 «Blasenindikator» - UBS Swiss Real Estate Bubble Index Quelle: UBS 34 Auslöser einer Immobilienkrise Einbruch bei der Nachfrage, z.b. Zuwanderung dreht in Abwanderung Angebotsüberhang: Überschiessende Neubautätigkeit Scharfe Rezession (Nachfrageeinbruch für Wohn- und Büroflächen vs. langer Bremsweg bei der Bauproduktion), exogener Schock Starker Anstieg der Inflation und daraus folgend starker Zinsanstieg Verschärfung der Kreditvergabe der Banken Spekulative Preisentwicklung und Anlegerverhalten (Irrationalität, Flucht in «sichere Anlagen», Einstieg unerfahrener Akteure im Immobilienmarkt, fehlende Investitionsalternativen etc.) Veränderung Regulierungsrahmen (Bankenregulierung, Veräusserungssperrfristen, Zweiwohnungsinitiative, steuerliche Rahmenbedingungen etc.) 35
15 Bevölkerungsentwicklung 200' ' '000 50'000-50' '000 Wanderungssaldo Geburtenüberschuss Quelle: BFS 37 Hochbauinvestitionen Neubau nach Segmenten (in Millionen CHF); Prognose für 2015 gelb umrandet (Prov.) (Progn.) Wohnen Geschäft Übriger Hochbau Quelle: BFS (Baustatistik) 39
16 Baugesuche / Baubewilligungen Baugesuche Kosten der baubewilligten Objekte Index 1. Quartal 2005 = Baubewilligungen Kosten der baubewilligten Objekte Index 1. Quartal 2005 = Wohnen Geschäft übriger Hochbau Wohnen Geschäft übriger Hochbau Quellen: Baublatt, Wüest & Partner 40 Zinsen 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% jährige Bundesobligationen Spitzenrendite Mehrfamilienhäuser Zürich Quelle: SNB Monatsheft, Wüest & Partner 42
17 Hypothekarmarkt Eigentümer im Investmentmarkt Hypothekarvolumen: Wachstumsraten Anteil am Hypothekarvolumen 8% 7% 6% Alle Versicherungen 4% Alle Pensionskassen 2% 5% 4% 3% 2% Übrige Banken 9% Regionalbanken und Sparkassen 9% Grossbanken 28% 1% 0% Raiffeisenbanken 15% Zuwachsraten: Jahresendstand im Vergleich zum Vorjahresendstand Kantonalbanken 33% Quelle: SNB 2015, Monatsheft Quelle: BFS, FINMA, SNB, Div. Geschäftsberichte, Erhebungen Wüest & Partner (Stand 2013) 44 Entscheid SNB vom Auswirkung Immobilienwerte Reale Welt (Realwirtschaft) BIP-Entwicklung: Exporte/Importe Privatkonsum Staatskonsum Investitionen Zuwanderung Arbeitslosigkeit Löhne/Kaufkraft Konsumverhalten Flächennachfrage (Wohnund Geschäftsliegenschaften) Mietpreise Leerstände Entscheid SNB Aufhebung des Euro-Mindestkurses Senkung der Zinsen (Negativzinsen) Inflation/Deflation Veränderung Referenzzinssatz Marktwerte Liegenschaft Finanzwelt (Kapitalmarkt) Risikoloser Zinssatz Zinsstruktur Hypothekarzinsen Volatilität bzw. Risiken der anderen Anlagen Renditeanforderungen an Immobilienanlagen 47
18 Botschaften zum Schluss 1. Immobilienmärkte sind zyklisch. Es liegt in der Natur von zyklischen Märkten, dass die Preise steigen und fallen können. 2. Die Preissteigerungen und die Robustheit des Schweizer Immobilienmarktes sind bemerkenswert. Wir befinden uns im Jahr 18 eines mehr oder weniger kontinuierlichen Preisanstieges, wobei der Zenit bei Geschäftsliegenschaften und teurem Wohneigentum überschritten ist. 3. Die aktuellen Preissteigerungen haben grossteils handfeste Gründe. Die hohen Preise sind eher Resultat des Nachfragedrucks und der historisch tiefen Zinsen als der Spekulation. Der SNB-Entscheid vom hat den Anlagebereich zusätzlich befeuert. Es gibt zunehmend Projekte auf Halde. 4. Das realwirtschaftliche als auch das geldpolitische Umfeld präsentieren sich heute äusserst anspruchsvoll. Die gefühlte Unsicherheit ist wesentlich grösser als z. B. vor 10 Jahren. 5. Die Gefahr eines Preiseinbruchs bei Schweizer Immobilien besteht, wenn die Nachfrage wegbricht und insbesondere wenn die Zinsen schnell und stark ansteigen. 48 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Andreas Bleisch Wüest & Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 CH-8001 Zürich 49
19 Laufende Publikationen 50 Wesentliche Bewertungsstandards 51
20 Literaturverzeichnis: Tipps David M. Geltner, Norman G. Miller. Commercial real estate analysis and investments. South- Western Thomson Learning, University of Cincinnati, ISBN: Kurt M. Maier. Risikomanagement im Immobilienwesen. Fritz Knapp Verlag, Frankfurt a.m., ISBN: Junius, Piazolo (Hrsg.) Praxishandbuch Immobilien-Research. Immobilien Manager Verlag IMV GmbH & Co. KG, Köln. ISBN Raymond Trotz (Hrsg). Immobilien-Markt-und Objektrating. Ein praxiserprobtes System für die Immobilienanalyse. Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, Köln, ISBN: William C. Wheaton, Denise DiPasquale. Urban economics and real estate markets. Prentice- Hall, Inc, New Jersey ISBN:
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