Aktuelle Rechtsprechung aus dem Wohnungseigentumsrecht

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1 Aktuelle Rechtsprechung aus dem Wohnungseigentumsrecht

2 Aktuelle Rechtsprechung aus dem Wohnungseigentumsrecht Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig Weststraße 21 Gartenstraße Chemnitz Düsseldorf Tel.: 0371/ Tel.: 0211/ Fax: 0371/ Fax: 0211/

3 Kammergericht, Beschluss vom , Az. 1 W 79/16 Sachverhalt: A und B verkaufen mit notarieller Urkunde Wohneigentum an C und ließen es an diesen auf. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters. A, B und C begehren die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Sie legen dabei eine Verwalterzustimmung, die von einem Herrn V unterzeichnet ist, vor. Zum Nachweis von dessen Verwalterstellung, beziehen sich die Herren A, B, C auf das zu den Grundakten gereichte Protokoll der Eigentümerversammlung. Darin heißt es, dass die Bestellung von Herrn V zum Verwalter und von Frau S zur stellvertretenden Verwalterin für die Zeit vom bis vorsorglich bestätigt wird. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung beanstandet, dass die gleichzeitige Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, die geltend machen, dass die Bestellung von Herrn V wirksam sei, auch wenn die Bestellung von Frau S unwirksam ist. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 3

4 Entscheidung: Das Kammergericht hat entschieden, dass die Zwischenverfügung aufzuheben ist, da das beanstandete Hindernis nicht besteht. Die WEG-Verwaltung kann nur einer einzelnen Person oder Personengesellschaft des Handelsrechts übertragen. Ein Eigentümerbeschluss, durch den mehrere Personen oder eine GbR zum Verwalter bestellt werden, ist nichtig, was jederzeit von Amts wegen zu berücksichtigen ist. Die Bestellung von Herrn V begegnet jedoch, nach Auffassung des Kammergerichtes, keinen rechtlichen Bedenken, denn ein Eigentümerbeschluss kann auch teilweise gültig sein. Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer die Wahl nur des Verwalters ohne Stellvertreter einem verwalterlosen Zustand vorgezogen hätten. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 4

5 LG Hamburg, Beschluss vom , Az. 318 S 81/15 Sachverhalt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger hat nur 2/7 Stimmen. Der Beklagte war bisher der Verwalter, bis es wegen einer Vergabe von Sanierungsarbeiten an sein Bauunternehmen zu einem Streit kam. Der Beklagte beschließt mit seiner Stimmenmehrheit, seine Tochter für eine verhältnismäßig geringe Vergütung für ein Jahr zur Verwalterin zu bestellen. Die Tochter ist Studentin und verwaltet 23 Mietwohnungen der Familie. Hiergegen geht der Kläger im Wege der Anfechtungsklage vor. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 5

6 Entscheidung: Das Landgericht Hamburg gibt der Anfechtungsklage statt. Die Tochter ist als Verwalterin ungeeignet. Gemessen an den allgemeinen anerkannten Anforderungen an den zu bestellenden Verwalter, auch unter Berücksichtigung des aus dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer abzuleitenden Verzeihungsermessens (BGH, IMR 2012, 378), erscheint die Verwalterauswahl hier objektiv nicht mehr vertretbar. Bestehen in einer WEG Interessensgegensätze, kommt die Bestellung einer der Mehrheit und ihrer Interessen einseitig verbundenen Person nicht in Betracht, sondern es bedarf eines neutralen Verwalters (BayObLG, Beschluss vom , Az. 2 ZBR 112/99). Zudem bestanden für das Landgericht Hamburg Bedenken hinsichtlich der ausreichend fachlichen Qualifikation der Tochter, denn auch diese WEG soll sich nicht mit eher geringem Aufwand quasi nebenbei verwalten lassen. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 6

7 Auch lässt sich die Bestellung nicht damit rechtfertigen, dass zu diesem Preis kein anderer Verwalter gefunden wurde. Es gibt keinen Anspruch auf den günstigsten Anbieter und natürlich muss man in der kleinen, noch dazu zerstrittenen WEG eine höhere Vergütung zahlen. Das geringe Verwalterhonorar spricht vielmehr für die Abhängigkeit vom Mehrheitseigentümer. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 7

8 Amtsgericht Neustadt/Rübenberge, Urteil vom , Az. 20 C 943/15 Sachverhalt: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Gemeinschaftsordnung ist das Stimmrecht nach Wohneinheiten verteilt. Zwei der sechs Wohnungseigentümer sind je zur Hälfte Eigentümer von fünf der neun Einheiten. Die übrigen vier Eigentümer besitzen je eine Einheit. Auf der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung stand eine Verwalterneuwahl auf der Tagesordnung. Die Mehrheitseigentümer wollten eine neue Hausverwaltung. Auf Nachfrage der damaligen Verwalterin, für welchen Zeitraum und für welche Konditionen die neue Hausverwaltung gewählt werden soll, teilten die Mehrheitseigentümer mit, dass wir diese erst einmal für zwei Jahre wählen. Weder konnte zu den Konditionen und Vertragsbedingungen Angaben gemacht werden, noch wurde ein Verwaltervertrag vorgelegt. Bei acht anwesenden Stimmen wurde die neue Hausverwaltung mit 5 zu 2 Stimmen bei einer Enthaltung gewählt. Ein unterlegener Wohnungseigentümer geht gegen diesen Beschluss vor, da die Beschlussfassung nach seiner Auffassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 8

9 Entscheidung: Dieser Auffassung folgt auch das Amtsgericht, da die Wahl der neuen Hausverwaltung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Der Verweis auf eine handelsübliche Vergütung im Sinne des 612 Abs. 2 BGB ist hierbei inhaltsleer, da es eine solche im Wohnungseigentumsgesetz nicht gibt. Demzufolge ist auch völlig unklar, worüber die Wohnungseigentümerversammlung abgestimmt hat. Des Weiteren hätten mehrere Angebote einholt werden müssen, damit die Wohnungseigentümer eine Vorauswahl treffen und sich über Leistungsangebote austauschen und die Einholung von Alternativangeboten hätten erwägen können. Diesen Beurteilungsspielraum konnten die Wohnungseigentümer nicht wahrnehmen, so dass keine ordnungsgemäße Verwaltung vorlag (vgl. BGH, Urteil vom , Az. V ZR 114/14). Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 9

10 Landgericht München I, Urteil vom , Az. 36 S 1809/14 WEG Sachverhalt: Der Verwalter hat für das Jahr 2011 eine Jahresabrechnung und einen Wirtschaftsplan für 2012 zur Abstimmung vorgelegt, die angenommen, jedoch auf Anfechtung hin wegen vieler, im Einzelnen vom Gericht genannter, gravierender Mängel aufgehoben worden waren. Daraufhin legte der Verwalter die Jahresabrechnung, nur in einem Punkt korrigiert, erneut zur Abstimmung vor. Die ebenfalls vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung 2012 enthält die gleichen Mängel, wie die schon einmal aufgehobene Abrechnung für das Jahr Der Verwalter legte diese Jahresabrechnung 2012 erst Ende der zweiten Jahreshälfte und erst nach anwaltlicher Mahnung vor. Auch die Wirtschaftspläne werden immer wieder auf Anfechtung hin aufgehoben. Die Eigentümer arbeiten nach wie vor mit dem Wirtschaftsplan von Einen Antrag des klagenden Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters setzt dieser ohne Begründung nicht auf die Tagesordnung. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 10

11 Auch den Beschluss des Jahres 2011, Kostenangebote für einen Fensteraustausch einzuholen, setzt der Verwalter nicht um. In der Eigentümerversammlung 2013 beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Wiederbestellung des Verwalters. Der Kläger geht gegen diesen Beschluss vor. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 11

12 Entscheidung: Der Wiederbestellungsbeschluss des Verwalters verstößt gegen die ordnungsgemäße Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben mit dem Wiederbestellungsbeschluss den Beurteilungsspielraum, den ihnen die Rechtsprechung hier einräumt, überschritten. Der Verwalter hat sich durch seine bisherige Amtsführung als vollkommen ungeeignet gezeigt. Er hat die wesentlichen Kernaufgaben des Verwalters über Jahre hinweg nicht ausgeübt, so dass Landgericht München I. Zwar ist die Schwelle im Falle der Anfechtung bei der Wiederbestellung des Verwalters im Vergleich zur mehrheitlichen Abberufung aus wichtigem Grund höher anzusetzen. Hier ist die Schwelle aber durch die offenbar gewordene Unfähigkeit des Verwalters überschritten. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die den seine Pflichten derart massiv verletzenden Verwalter aus Bequemlichkeit toleriert, muss hier unterliegen. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 12

13 Amtsgericht Laufen, Urteil vom , Az. 2 C 565/15 WEG Sachverhalt: Ein Eigentümer besitzt eine Eigentumswohnung von ca. 92 qm. Diese vermietet er an den Freistaat Bayern, der die Wohnung für die Unterbringung von maximal acht Erwachsenen Asylbewerbern nutzt. Hiermit waren die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht einverstanden. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen sie, die Nutzung der Wohnungen zur Unterbringung von Asylanten zu untersagen. Ebenso beschlossen sie, dass andere Wohnungen zur Nutzung von Asylbewerbern nicht vermietet werden dürfen. Dagegen zog der betroffene Wohnungseigentümer vor Gericht. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 13

14 Entscheidung: Das Amtsgericht Laufen teilt die Auffassung des Wohnungseigentümers und erklärt die getroffenen Beschlüsse für ungültig. Dies begründet das Gericht damit, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässige Wohnungsnutzung darstellt. Die ordnungsgemäße Nutzung einer Wohnung beschränkt sich nicht allein auf die Nutzung als Lebensmittelpunkt. Hierfür spricht auch, dass der BGH die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste normalerweise als zulässige Wohnungsnutzung angesehen hat. Der BGH hat hierbei die Ansicht vertreten, dass der häufige Wechsel des Mieters gewöhnlich zu keinen besonderen Beeinträchtigungen führt. Sollte es zu konkreten Beeinträchtigungen kommen, können die Eigentümer hiergegen im Wege der Unterlassungsklage vorgehen. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 14

15 In diesem Zusammenhang sei auch noch die Entscheidung des Amtsgerichtes Traunstein, Beschluss vom , Az. 319 C 1083/15, erwähnt. Hier ging es darum, dass Wohnungseigentümer gegenüber einen anderen Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die Unterlassung der Überlassung einer 80 qm Wohnung an 11 Asylbewerber begehrte. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 15

16 Hier entschied das Amtsgericht Traunstein, dass ein Unterlassungsanspruch aus 1004 BGB nicht besteht. Die Zweckbestimmung Wohnung schließt eine Überlassung zum dauernden Bewohnen durch Asylbewerber nicht aus. Abzustellen sei darauf, ob im Einzelfall Beeinträchtigungen vorliegen oder aufgrund bestimmter Tatsachen zu befürchten sind, die mehr stören als bei einer normalen Vermietung. Mutmaßungen reichen hierzu nicht aus. Aufgrund des Rücksichtnahmegebots ( 14 Nr. 1 WEG) ist aber nur ein Wohngebrauch zulässig, wie er unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Größe der Wohnung noch im Rahmen des Üblichen liegt. Auch wenn eine Belegung die Belegungsgrundsätze - 2 Personen je Zimmer und für jede mindestens sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 qm - übersteigt, können, so das Amtsgericht Traunstein, diese Werte derzeit nicht herangezogen werden, da die aktuelle Wohnraumsituation dies nicht mehr zulässt. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 16

17 Praxishinweis: Es können jedoch, wegen 14 Nr. 2 WEG zumindest einzelne, besonders störende Handlungen Unterlassungsbegehren tragen, die man gerichtlich geltend machen kann. Zudem kann einem Vermieter auch etwaiges Fehlverhalten seiner Mieter über 278 BGB zugerechnet werden und dieser mit Ersatzansprüchen gem. 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB konfrontiert werden. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 17

18 LG Gera, Urteil vom , Az. 5 S 225/15 Sachverhalt: Der Kläger wendet sich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümer zur Genehmigung der Rechnung des Verwalters, die auf eine Stundenerstattung für die Begleitung eines WEG-Prozesses der Gemeinschaft auf der Passivseite beruht und die dem Kläger als Verursacher in der Abrechnung alleine belastet wurde. Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgegeben hat, gehen die Beklagten in Berufung. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 18

19 Entscheidung: Hinsichtlich der Begleitung des Passivprozesses durch den Verwalter ist die Berufung begründet. Auch für Passivprozesse kann dem Verwalter eine Sondervergütung ausbedungen werden. Die hier maßgebende Klausel des Verwaltervertrages, dass von der pauschalen Vergütung nicht weitere besondere Verwaltungsleistungen umfasst sind, die über den Rahmen der laufenden Verwaltertätigkeit hinausgehen, wie z.b. Unterstützung des Anwalts bei Rechtsstreitigkeiten der WEG, ist als AGB nicht zu beanstanden. Auch die Höhe der Vergütung von 43,00 /h zzgl. MwSt. ist nicht zu beanstanden. Lediglich die Rechtsauffassung des Landgerichtes Gera, dass diese Kosten als besonderer Verwaltungsaufwand dem Verursacher durch Mehrheitsbeschluss auferlegt werden können, dürfte zweifelhaft sein, da der BGH hierzu seit über 35 Jahren eine andere Rechtsauffassung vertritt (BGH, Entscheidung vom , Az. VIII ZR 276/79, Entscheidung vom , Az. V ZB 172/08 und Entscheidung vom , Az. V ZR 26/14). Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 19

20 Als nicht vergütungsfähig hat der BGH die Fahrtkosten, die abgerechneten Kosten für Telefon, Fax und Porto sowie den Aufwand des Verwalters bezüglich der Korrespondenz mit der Verwalterversicherung angesehen. Hierbei handelt es sich um Kosten des Verwalters und nicht der Gemeinschaft. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 20

21 LG München I, Urteil vom , Az. 1 S 14998/14 Sachverhalt: Die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnung wurden den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Versammlung übermittelt. Vier Tage vor der Versammlung erhielten die Wohnungseigentümer eine korrigierte Abrechnung, die eine Änderung der Heizkostenabrechnung enthielt, weil bei der Ablesung eine Wohnung nicht berücksichtigt worden war, worauf ausdrücklich hingewiesen wurde. Die Ermittlungsmethode hinsichtlich des Heizkosten- und Wärmeverbrauchs war hingegen gleich geblieben. Dabei wurde der Verbrauch nach den Regeln der VDI 2077 mit Hilfe des sogenannten Bilanzverfahrens ermittelt. Einen Beschluss zur Anwendung dieses Verfahrens war aber nicht gefasst worden. Das Amtsgericht hob den Beschluss wegen der zu kurzen Prüfungszeit der korrigierten Abrechnungszeit auf. Hiergegen richtet sich die Berufung. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 21

22 Entscheidung: Das Landgericht München I führt aus, dass auch wenn vier Tage vor der Versammlung eine korrigierte Abrechnung zugesandt wird, die die vorhergehende ersetzt, die Änderungen für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen jedenfalls überschaubar seien. Selbst bei einer komplizierten und für einen Laien nur schwer verständlichen Heizkostenabrechnung sei dieser Zeitraum ausreichend, um die Eigentümer zu informieren. Das Landgericht München gab aber der Vorinstanz dahingehend Recht, dass es die Einzelabrechnungen für unwirksam gehalten hat. Dies wird damit begründet, dass es an einem Beschluss der Eigentümer bezüglich der Anwendung der VDI 2077 und der Wahl des Bilanzverfahrens fehle. Gemäß 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung könne der Verbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Dabei handelt es sich aber um eine Kann-Vorschrift; die Anwendung sei nicht zwingend und liege im ausschließlichen Ermessen der Eigentümer. Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 22

23 Die Eigentümer haben im Wege des Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welcher Methode der Wärme- und Wasserverbrauch ermittelt wird. Dieser Beschluss sei auch nicht konkludent mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2012 gefasst worden. Auch hier wäre, wie im Falle der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, ein ausdrücklicher Beschluss erforderlich gewesen (BGH, Urteil vom , Az. V ZR 202/09). Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 23

24 Danke, für Ihre Aufmerksamkeit Referent: Rechtsanwalt Jörg Lässig 24