Perspektive für Wohnen. Das kommunale Wohnungsbauprogramm in München

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1 Perspektive für Wohnen Das kommunale Wohnungsbauprogramm in München

2 Perspektive für Wohnen Das Kommunale Wohnungsbauprogramm in München An Outlook On Housing The Munich Municipal Housing Development Programme

3 Inhalt Vorwort 3 1 Entwicklungen auf dem Münchner Wohnungsmarkt 4 2 Wohnungspolitisches Handlungsprogramm Wohnen in München 6 3 Das Kommunale Wohnungsbauprogramm Einführung Kommunales Wohnungsbauprogramm Allgemeines Programm KomPro/A Kommunales Wohnungsbauprogramm Programm für Benachteiligte am Wohnungsmarkt KomPro/B Zielsetzung und Zielgruppen Leitlinien Die sozialorientierte Hausverwaltung Die sozialpädagogische Integrationsunterstützung Wohnen Belegung der KomPro/B-Wohnungen Kommunales Wohnungsbauprogramm Programm für Clearinghäuser KomPro/C Zielsetzung und Zielgruppen Leitlinien Soziale und hauswirtschaftliche Rahmenbedingungen Realisierung eines KomPro/B- oder KomPro/C-Projektes Städtebauliche und bauliche Rahmenbedingungen Ausschreibung von Grundstücken und Trägerauswahl Projektbetreuung und Unterstützung der Bauträger Wohnungsbauförderung Kommunales Wohnungsbauprogramm Ankauf von Belegungsrechten KomPro/BR Exkurs: Beteiligung am Forschungsvorhaben ExWoSt Zielsetzung und Zielgruppen Förderrichtlinien und -verfahren Richtwerte für Förderbeträge und Mietpreise 44 4 Klimaschutz und Energieeinsparung im Münchner Wohnungsbau 46 5 Aktueller Entwicklungsstand und Perspektiven für KomPro/B, KomPro/C und KomPro/BR 49 Kontaktadressen 55 Impressum 56 2

4 Vorwort Angesichts der angespannten Situation am Münchner Wohnungsmarkt sind viele Mitbürgerinnen und Mitbürger nicht mehr in der Lage, eine passende, bezahlbare Wohnung zu finden. Die Ursachen sind sehr individuell und häufig ohne persönliches Verschulden. Die Landeshauptstadt München sieht es als wichtige Aufgabe allen Bürgerinnen und Bürgern zu helfen dauerhaften Wohnraum zu finden. Um sozial gebundenen Wohnraum für untere Einkommensgruppen zu schaffen, hat der Stadtrat im Jahr 2001 das Kommunale Wohnungsbauprogramm (KomPro) als Teil des wohnungspolitischen Handlungsprogramms Wohnen in München III verabschiedet wurde es bis zum Jahr 2011 mit Wohnen in München IV fortgeschrieben. Jedes Jahr sollen 150 Wohneinheiten geschaffen werden. Zusätzlich sollen Belegungsrechte angekauft und dadurch günstiger Wohnraum im Wohnungsbestand gewonnen werden. Seit August 2008 wurden für 104 Wohneinheiten die Belegungsrechte angekauft. Von 2005 bis 2009 wurden 24 Wohnhäuser mit insgesamt 474 geförderten Wohnungen für Benachteiligte am Wohnungsmarkt (KomPro/B) und 4 Clearinghäuser mit 118 Wohneinheiten zur Entwicklung von Wohnperspektiven (KomPro/C) geschaffen. Die Standorte sind kleinteilig, ausgewogen belegt und stadtweit verteilt. Damit leistet das Programm einen Beitrag zur Münchner Mischung mit einer vielfältigen Bevölkerungsstruktur und zum sozialen Frieden in unserer Stadtgemeinschaft. In der vorliegenden Broschüre stellen wir Ihnen das Kommunale Wohnungsbauprogramm der Landeshauptstadt München vor: Was soll mit dem Programm und seinen Teilprogrammen erreicht werden? Welche Konzepte sozial, baulich, finanziell stehen dahinter? Was wurde bisher erreicht und welche Perspektiven auch im Hinblick auf die ehrgeizigen Klimaschutzziele der Landeshauptstadt München sehen wir? Wo Sie sich weiter informieren können, entnehmen Sie dem Kontaktteil. Friedrich Graffe Sozialreferent 3

5 1 Entwicklungen auf dem Münchner Wohnungsmarkt Trends on the Munich residential property market Summary Munich continues to grow. The strong economic position of Bavaria s state capital makes it an attractive area to live and work in, but the drawback of this trend is the enormous pressure on the residential property market. Low-income families, in particular, are frequently no longer able to afford the going prices and this development goes hand in hand with the expiration of rent control schemes; the city s options of intervention through sponsoring housing accommodation are becoming scarce. This means that the number of inexpensive rented flats that the municipal authorities could take over is falling. The homeless often have to be allocated to emergency accommodation facilities or are given rooms in guesthouses. There was even a period ( ) when temporary housing had to be erected. München wächst weiter. Die wirtschaftlich starke Landeshauptstadt ist ein beliebter Arbeits- und Wohnstandort. Die Einwohnerzahl Münchens stieg von 1,24 Mio. Personen im Jahr 2000 auf 1,36 Mio. im Jahr Die Arbeitslosenquote lag unter dem Bundesdurchschnitt und betrug 5,2 % im Jahr Die Schattenseite der Entwicklung ist ein enormer Druck auf den Wohnungsmarkt. Die Mieten liegen im bundesdeutschen Vergleich auf einem Spitzenniveau von 12,80 Euro/m² bei Erst- bzw. 11,55 Euro/m² bei Wiedervermietung. 1 Nach einer städtischen Expertenbefragung von 2007 wird der Münchner Wohnungsmarkt insgesamt, insbesondere aber für Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment, in den nächsten Jahren angespannt bleiben. 2 Einkommensschwache Haushalte sind häufig nicht in der Lage, sich auf dem freien Wohnungsmarkt zu versorgen. Zum Jahresende 2008 gab es Vormerkungen für geförderte Wohnungen, davon waren in der Dringlichkeitsstufe 1. Belegen konnte das Sozialreferat Wohneinheiten. 3 Der Bedarf an gesichertem günstigem Wohnraum ist dementsprechend nach wie vor hoch. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die Bundesrepublik Deutschland seit Ende der 1990er Jahre aus dem geförderten Wohnungsbau immer mehr zurückgezogen hat. Zugleich laufen mehr Belegungsbindungen aus als neue geförderte Wohnungen gebaut werden. Als Folge dieser Entwicklungen reduzierte sich bis 2009 die Anzahl der klassisch geförderten Wohnungen auf (1993: ). Die städtische Eingriffsreserve mit sonstigen Belegungsrechten und einkommensorientiert geförderten Wohnungen verringert sich 1 Wohnungsmarktbarometer 2008, 2 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2007, 3 München Sozial Entwicklungen , 4

6 damit von Wohneinheiten im Jahr 2008 auf Wohneinheiten im Jahr Entwicklung der Eingriffsreserve in München (Prognose bis 2015) Wohnungen ab 2008 rund 1300 fertiggestellte geförderte Wohnungen pro Jahr Bestand geförderte Wohnungen nicht (mehr) sozial gebunden bei Kommunalreferat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Von 1999 bis 2003 verdoppelte sich die Zahl der wohnungslosen Haushalte auf Akut wohnungslose Menschen wurden seit 2002 in zahlreichen Containeranlagen sowie in Notunterkünften behelfsmäßig untergebracht. Diese Unterbringung ohne zeitnahe Wohnperspektive ist kostenintensiv und kann zur Überforderung der Quartiere rund um den Standort sowie zum Abbau der Fähigkeit einer eigenständigen Lebensführung der Bewohnerinnen und Bewohner führen. 4 Die Eingriffsreserve ist die Summe aller Wohnungen, die der Stadt u. a. dem Sozialreferat zur Belegung zur Verfügung stehen. 5

7 2 Wohnungspolitisches Handlungsprogramm Wohnen in München Living in Munich a housing policy that addresses the need for action Summary On 13 December 2006 the Munich City Council approved the introduction of a new housing programme for the years Living in Munich IV and consequently this meant that Germany s most comprehensive municipal sponsored housing programme was extended for a further five years (the housing programme Living in Munich III had been approved by the city council on 24 July 2001). This action programme initiated by the municipal authorities complements German federal and state policies of subsidizing the construction of residential property. The long-term aim of the Munich authorities is to create permanent housing accommodation by initiating a number of development programmes for subsidized housing for various target groups and housing needs families, single parents, senior citizens etc. Those people, in particular, who are not in a position to finance their own housing are intended to benefit from this measure. Under the guiding principle of Living instead of lodging it is planned to reduce the number of rooms or beds in emergency facilities 1,800 subsidized apartments are planned for each year. Mieterfest in einem KomPro/B-Wohngebäude in Milbertshofen-Am Hart 6

8 Blick über Haidhausen Mit dem Beschluss des Stadtrates vom zum wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen in München IV wurde das umfangreichste kommunale Wohnungsbauförderprogramm in Deutschland aktualisiert und fortgeschrieben (Programm Wohnen in München III , Beschluss des Stadtrats am ). Das Handlungsprogramm der Landeshauptstadt München ergänzt den durch Bund und Land geförderten Wohnungsbau. Langfristiges Ziel der Landeshauptstadt München ist es, dauerhaften Wohnraum zu schaffen und zur Verfügung zu stellen. Besonders diejenigen Personen sollen mit Wohnraum versorgt werden, die aus wirtschaftlichen Gründen alleine nicht dazu in der Lage sind. Gemäß dem Motto Wohnen statt Unterbringen schafft die Stadt vorrangig dauerhaften Wohnraum, statt Zimmer oder Betten in Notquartieren und Unterkünften bereitzustellen. Die in diesem Rahmen entstehenden Wohnungen sollen dem Sozialreferat langfristig und mit gesicherten Belegungsrechten zur Verfügung stehen. Ziel ist es, so wie in Wohnen in München IV festgelegt, jährlich geförderte Wohnungen zusätzlich zu bauen. Aufgrund begrenzter Flächenpotenziale kann der hohe Bedarf an geförderten Wohnungen jedoch mittel- bis langfristig nicht mehr allein durch Neubaumaßnahmen befriedigt werden. Deshalb sollen Belegungsrechte in Bestandswohnungen erworben werden. 7

9 Darüber hinaus ist es auch Aufgabe der kommunalen Wohnungspolitik, den sozialen Frieden zu stärken. Deshalb setzt sich die Landeshauptstadt München dafür ein, Wohnviertel zu erhalten und zu schaffen, in denen einkommensstarke und einkommensschwache Bevölkerungsgruppen zusammenleben und gemeinsam an der Gesellschaft teilhaben. Die verschiedenen wohnungspolitischen Förderprogramme und Instrumente tragen dem Rechnung. Sowohl die kommunalen als auch die staatlichen Förderprogramme sollen angemessenes und familiengerechtes Wohnen für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen sichern. Die folgende Tabelle gibt eine knappe Übersicht über die im Handlungsprogramm Wohnen in München IV enthaltenen Förderprogramme sowie die zuständigen Referate der Landeshauptstadt München. Wohnungspolitische Förderprogramme (Überblick, Stand 2009) Abkürzung Förderprogramm Zuständigkeit KomPro/A KomPro/B KomPro/C KomPro/BR EOF München Modell Kommunales Wohnungsbauprogramm Allgemeines Programm Kommunales Wohnungsbauprogramm für sozial Benachteiligte am Wohnungsmarkt Kommunales Wohnungsbauprogramm für Clearingzwecke Kommunales Wohnungsbauprogramm Ankauf von Belegungsrechten Einkommensorientierte Förderung (seit 2001: Ersatz für den sog. 1. Förderweg) München Modell Miete, Eigentum, Genossenschaft Referat für Stadtplanung und Bauordnung Sozialreferat Sozialreferat Sozialreferat Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referat für Stadtplanung und Bauordnung Weitere Informationen zur einkommensorientierten Förderung und München Modell erhalten Sie beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung. 5 Das Kommunale Wohnungsbauprogramm, im Speziellen die Teilprogramme KomPro/B, KomPro/C und Kom- Pro/BR werden auf den folgenden Seiten vorgestellt. 5 Siehe auch Kontaktadressen, Seite 55 8

10 3 Das Kommunale Wohnungsbauprogramm The municipal housing development programme 3.1 Einführung Summary The municipal housing development programme ( municipal programme ) is part of the housing policy Living in Munich III/IV that addresses the need for action. The sharp increase in the number of homeless people from 1,100 to 3,000 between 1999 and 2003 triggered the initiation of this programme. Within a short period of time 1,738 emergency beds had to be found in 25 different locations. The municipal housing development programme comprises four sub-programs: municipal programme A, municipal programme B, municipal programme C and municipal programme BR. Sub-programmes A and B are oriented towards the subsidizing of new housing construction and the modernisation of housing for low-income single people, couples, single parents and families with children. Inexpensive rent will be secured through long-term fixed occupancy. Anyone who has become homeless will be offered accommodation for a limited time in the housing classified under sub-programme C while their prospects on the housing market are reviewed. The number of new buildings cannot meet the demand as the land available is limited, so consequently sub-programme BR is oriented towards the acquisition of occupancy rights in existing housing. In addition to securing inexpensive, permanent housing, specific municipal integration projects aim to help the new occupants adjust to their new environment. Guidelines and measures have been developed to support this integration process with a focus on educational, building and townplanning aspects. Die konzeptionelle Grundlage des Kommunalen Wohnungsbauprogramms ist der Münchner Gesamtplan I bzw. II Soziale Wohnraumversorgung-Wohnungslosenhilfe. 6 Die Teilprogramme KomPro/A, KomPro/B und KomPro/C des Kommunalen Wohnungsbauprogramms wurden im Rahmen von Wohnen in München III am vom Stadtrat beschlossen. Im Rahmen der einzelnen Teilprogramme (KomPro/A, KomPro/B und KomPro/C) wird von der Landeshauptstadt München der Bau von Wohnungen für geringverdienende Einzelpersonen, Paare, Alleinerziehende und Familien mit Kindern gefördert und 6 Vom Sozialreferat veröffentlicht sind der Münchner Gesamtplan, I Soziale Wohnraumversorgung-Wohnungslosenhilfe. Ziele und Handlungsprogramme ab 2002, Stadtratsbeschluss vom , zusammen mit einer Dokumentation der vorbereitenden Fachtagung sowie der Münchner Gesamtplan, II Soziale Wohnraumversorgung-Wohnungslosenhilfe. Erfahrungsbericht und Fortschreibung 2003 und 2004, Stadtratsbeschluss vom

11 Untergiesing-Harlaching dauerhaft durch langfristige Belegungsbindungen gesichert. Bauherren und Immobilieneigentümer, die Wohngebäude bauen oder sanieren und den genannten Personengruppen zu festgelegten Konditionen zur Verfügung stellen, werden mit Fördermitteln unterstützt. Da der Neubau bzw. die Modernisierung von gefördertem Wohnraum aufgrund begrenzter Flächen und Grundstücke nicht ausreichen, wurde bei der Fortschreibung von Wohnen in München III das Kommunale Wohnungsbauprogramm um das Teilprogramm KomPro/BR ergänzt ( Wohnen in München IV , Beschluss des Stadtrates am ). Damit stehen der Landeshauptstadt München finanzielle Mittel zur Verfügung, um Belegungsrechte in Bestandswohnungen zu kaufen. Darüber hinaus ist ein weiteres bedeutendes Ziel von KomPro, die Bewohnerinnen und Bewohner zu unterstützen und in ihr neues Umfeld zu integrieren. Zu diesem Zweck wurden Leitlinien und Instrumente zur Umsetzung in vier Teilprogrammen KomPro/A, KomPro/B, KomPro/C und KomPro/BR entwickelt. 3.2 Kommunales Wohnungsbauprogramm Allgemeines Programm KomPro/A General municipal housing development programme Summary Sub-programme A creates rented property for low-income households (the Bavarian law governing the subsidizing of housing accommodation (BayWoFG, Art. 11). This sub-programme supplements income-oriented assistance by the state and is geared to the former first subsidized housing scheme under the German law governing the construction of housing and family accommodation II (WoBauG) which was replaced by the law regarding the promotion of living space. 10

12 Interested builders or property owners apply to the Munich city department of town planning and building regulations, housing promotion and urban renewal. Das Allgemeine Programm KomPro/A wurde im Rahmen von Wohnen in München III eingeführt und schafft Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz, Art. 11). Das BayWoFG ergänzt die staatliche Einkommensorientierte Förderung (EOF). Es orientiert sich am früheren 1. Förderweg des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (WoBauG), das durch das BayWoFG ersetzt wurde. Die Federführung für den Bau von KomPro/A-Wohnungen liegt beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Details zum Förderprogramm erhalten interessierte Bauherren oder Immobilieneigentümer beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Wohnungs- und Städtebauförderung Kommunales Wohnungsbauprogramm Programm für Benachteiligte am Wohnungsmarkt KomPro/B Municipal housing development programme for people who are disadvantaged on the housing market Zielsetzung und Zielgruppen Summary Sub-programme B was designed to supplement the dwindling number of state-subsidized flats and to give the many people in emergency accommodation the prospect of finding a home in the near future. Each year 125 flats are to be made available to the Social Services Department on a long-term basis with guaranteed rights of direct occupancy. This programme is, like the former first social housing subsidy scheme, based on the sole promotion of housing objects. The programme is oriented towards disadvantaged households that have either become homeless for various reasons or are threatened with homelessness. Tenants of housing under the sub-programme B are within the income limits laid down in the German law governing subsidized housing (BayWoFG, Art. 11). Im Rahmen des KomPro/B sollen jährlich 125 Wohneinheiten für alle Bürgerinnen und Bürger geschaffen werden, die eine Wohnung suchen und unter die Einkommensgrenzen des geförderten Wohnraums fallen (BayWoFG, Art. 11). Diese Wohnungen sollen dem Sozialreferat langfristig und mit gesicherten Direktbelegungsrechten zur Verfügung stehen. Es wurde eine reine Objektförderung analog dem früheren 1. Förderweg beschlossen. 8 7 Siehe Kontaktadressen, Seite 55 8 Bis wurde der Wohnungsbau im sogenannten 1. Förderweg für die nach 25 II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (WoBauG) begünstigten Personenkreise gefördert, und zwar mit öffentlichen Mitteln (Baudarlehen) im Sinne des 6 Abs. 1, II. WoBauG. 11

13 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Sendling-Westpark Zielgruppe sind Benachteiligte am Wohnungsmarkt. Als Benachteiligte am Wohnungsmarkt werden Bürgerinnen und Bürger bezeichnet, die aus dem städtischen und verbandlichen Wohnungslosensystem kommen, die in Pensionen und pensionsähnlichen Unterkünften untergebracht sind, die sich in Situationen des Wohnungsnotstands oder sozialen Schwierigkeiten befinden und von Vermieterinnen und Vermietern im Rahmen von Auswahlvorschlägen wiederholt abgelehnt wurden. Vorrang bei der Vermittlung haben akut wohnungslose, mietfähige Personen, denen mit Hilfe von KomPro/B möglichst zeitnah dauerhafter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Weiteres Merkmal der vermittelten Haushalte ist, dass deren Einkommen überwiegend unter die Gruppe 1 des Artikels 11, Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) fällt. 9 9 Vgl. Einkommensgruppen, Seite 39 12

14 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Sendling-Westpark Leitlinien Summary Guidelines were drawn up to promote the swift, successful integration of people in their new environment. The residential buildings are located at various sites in the city with preference being given to areas that have already matured and established a sense of community, as well as having good infrastructure. The buildings generally comprise 10 to 30 flats. The mix of tenants should be as evenly balanced as possible with both families and single households. Areas for communal use are planned in the buildings. Occupancy of the flats is under the supervision of the Social Services Department. Mit KomPro/B sollen die betroffenen Haushalte in ihrem Wohnumfeld und im Quartier möglichst schnell und erfolgreich integriert werden. 13

15 Sendling, links: Vorderansicht, rechts: Treppenhaus Untergiesing-Harlaching Für die erfolgreiche Integration wurden folgende Leitlinien aufgestellt: Stadtweite Verteilung in gewachsenen Quartieren Die Standorte der Wohnhäuser werden über die verschiedenen Stadtviertel Münchens verteilt. Die Wohngebäude werden vorrangig in gewachsenen Quartieren angesiedelt, in denen die öffentliche und soziale Infrastruktur bereits vorhanden ist. Eine gut ausgebildete Infrastruktur hilft den Mieterinnen und Mietern, sich vor Ort zu bewegen und zu versorgen Um die Zielzahlen zu erreichen, können geförderte Wohnungen auch in neu entstehende Wohnquartiere eingefügt werden, sofern eine verträgliche Mischung an freifinanziertem Wohnungsbau, Eigentumswohnformen und gefördertem Wohnungsbau möglich ist und die Größenordnung begrenzt bleibt. 14

16 Berg am Laim Bogenhausen Kleinteilige Bebauung Die Bebauung soll möglichst kleinteilig sein. Die Wohnhäuser haben in der Regel zwischen 10 und 30 Wohnungen, um eine schnelle Integration der Mieterinnen und Mieter in das neue Wohnumfeld sowie eine stabile Nachbarschaft zu fördern. 15

17 Feldmoching-Hasenbergl Gemischte Haushaltszusammensetzung Die Zusammensetzung der Haushalte soll möglichst gemischt sein. Das Sozialreferat setzt sich im Rahmen des Belegungsverfahrens für eine ausgewogene Mieterstruktur von Familien- und Einzelhaushalten ein. Dadurch soll der Grundstein für eine stabile Hausgemeinschaft gelegt werden. Raum für Gemeinschaft Allen Bewohnerinnen und Bewohnern zugängliche Gemeinschaftsräume sind ein wesentlicher Bestandteil zur Förderung der Hausgemeinschaft. Hier können gemeinsame Aktivitäten von der Mieterversammlung über die Hausaufgabenbetreuung bis zum Nachbarschaftsfest stattfinden. Sozialorientierte Hausverwaltung Die sozialorientierte Hausverwaltung fördert den Aufbau einer stabilen Hausgemeinschaft und die Integration der Mieterinnen und Mieter in den Stadtteil. Sie wird konzeptionell zu einer sozial- und ökologisch orientierten Hausverwaltung weiterentwickelt. Sozialpädagogische Integrationsunterstützung Wohnen (SIW) Die individuelle Unterstützung der Haushalte übernimmt die SIW. Für maximal ein Jahr begleitet sie beim Übergang aus der Wohnungslosigkeit in die neue Wohnsituation sowie bei der Integration in das neue Wohnumfeld. In den nachfolgenden Kapiteln werden die wesentlichen Akteure vorgestellt, die das KomPro/B-Konzept erfolgreich in die Praxis umsetzen. Dabei spielen die sozialorientierte Hausverwaltung und die sozialpädagogische Integrationsunterstützung Wohnen eine besondere Rolle Die sozialorientierte Hausverwaltung Summary The management of the buildings is oriented towards the social needs of the people and acts as a support service for the occupants. For three to five years it supports and promotes the development of a stable community within the building and the integration of the tenants in the relevant areas of the city. This form of socially oriented management bases its actions on participation of the occupants in the management of the building, responsibility for management being in the hands of one person/company, and support for the tenants where social difficulties arise. It is not intended to offer individual help but to work hand in hand with the regular social services. 16

18 Milbertshofen-Am Hart Die Landeshauptstadt München fördert eine spezifische, an die Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner angepasste Unterstützung durch die Hausverwaltung. Die sozialorientierte Hausverwaltung kümmert sich nicht nur um tropfende Wasserhähne. Sie setzt sich für den Aufbau und das Wohl einer stabilen Hausgemeinschaft ein. Die sozialorientierte Hausverwaltung orientiert sich an drei wesentlichen Handlungsprinzipien. Handlungsprinzipien der sozialorientierten Hausverwaltung: Beteiligung der Mieterinnen und Mieter an der Hausverwaltung Verwaltung aus einer Hand sowie Unterstützung der Mieterinnen und Mieter bei sozialen Schwierigkeiten Beteiligung der Mieterinnen und Mieter an der Hausverwaltung Die Bewohnerinnen und Bewohner sollen sich an Aufgaben der Hausverwaltung, ihren Möglichkeiten entsprechend und die Interessen des Trägers berücksichtigend, beteiligen. Sie entwickeln einen engeren Bezug zum Haus und zum Vermieter, wenn sie bestimmte Teilbereiche des Hauses selber beeinflussen bzw. verantworten. Mögliche Bereiche für eine Beteiligung sind: Freiflächengestaltung und -pflege Verwaltung von Gemeinschaftsräumen Mitgestaltung der Hausordnung Bildung einer Bewohnervertretung Das Sozialreferat hat sehr positive Erfahrungen mit der Bewohnerbeteiligung als Aufgabe der sozialorientierten Hausverwaltung gemacht: Es gibt wenig Mieterfluktuation, keine nennenswerten Mietausfälle und die Instandhaltungskosten halten sich im üblichen Rahmen. Verwaltung aus einer Hand Die Mieterinnen und Mieter sollen eine Ansprechperson für Fragen haben, die die Wohnung betreffen: vom Vertragsabschluß über die Mängelbehebung, die Klärung von Konflikten mit den Nachbarn, Bewohneraktivitäten bis hin zur Vertragsauflösung bei Auszug. Bewährt hat sich, dass die sozialorientierte Hausverwaltung zuständig ist und dadurch Reibungsverluste vermieden werden können. 17

19 Milbertshofen-Am Hart, Vorderansicht Milbertshofen-Am Hart, Rückansicht Unterstützung bei der Überwindung sozialer Schwierigkeiten In der Regel sind die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner zusätzlich zur Wohnungslosigkeit mit Problemen belastet, die mit dem Einzug in eine neue Wohnung nicht gelöst sind. Die Hausverwaltung begleitet die Mieterinnen und Mieter wohlwollend, vernetzt mit den sozialen Regeldiensten und orientiert an den Ressourcen der einzelnen Person. 18

20 Mieterfeste, links: spielerische Abfalltrennung, rechts: gemütliches Beisammensein Grundprinzipien der sozialorientierten Hausverwaltung sind: Bewohner sind Mieter und keine Klienten Vernetzung mit den sozialen Regeldiensten, keine zusätzliche Einzelfallhilfe für die Mieter Unterstützung orientiert an den Ressourcen der Mieter Bewohnerinnen und Bewohner sind Mieter und keine Klienten Mieter und Vermieter sind Vertragspartner mit (miet-)vertraglich definierten Rechten und Pflichten. Erstes Kriterium für die Mietfähigkeit sind regelmäßige Mietzahlungen. Bei Zahlungsrückständen kann zwar auch sofort gemahnt werden, so schnell wie möglich werden aber die Gründe persönlich besprochen und gangbare Wege gesucht, wie die aufgelaufenen Verpflichtungen im Rahmen einer individuellen Vereinbarung abgebaut werden können. Denn das Ziel der sozialorientierten Hausverwaltung ist, das Mietverhältnis zu erhalten. Vernetzung mit den sozialen Regeldiensten Die sozialorientierte Hausverwaltung arbeitet vernetzend mit den in der Stadt bzw. dem Sozialraum zuständigen Hilfs- und Unterstützungsdiensten der sozialen Arbeit zusammen. Sie weist Mieterinnen und Mieter in Problemsituationen auf die vorhandenen Angebote hin und stellt somit kein zusätzliches Angebot der Einzelfallhilfe dar. Die Vermittlung findet in einer verbindlichen und den Möglichkeiten der Mieterinnen und Mieter gerecht werdenden Weise statt, zum Beispiel Benennung und eventuell Begleitung zu den zuständigen Kontaktpersonen. 19

21 Beispiele für Innenausstattung, oben: Beratungszimmer, unten: Gemeinschaftsraum Ressourcenorientierte Unterstützung Den Haushalten ist gleichzeitig deutlich zu machen, dass die Zuständigkeiten und Möglichkeiten der sozialorientierten Hausverwaltung begrenzt sind. Die besonderen Leistungen enden mit der weitgehenden Stabilisierung der Hausgemeinschaft und deren Integration in das neue Umfeld nach drei bis fünf Jahren. Danach werden die Häuser entsprechend den allgemeinen Rahmenbedingungen der kommunal geförderten Wohnungswirtschaft weitergeführt. Förderung der sozialorientierten Hausverwaltung In der Rahmenkonzeption der sozialorientierten Hausverwaltung wurde ein Zuschuss für die besonders zeitintensive, spezifische Unterstützung festgelegt. Diese Konzeption wurde gemeinsam mit den Hausverwaltungen erarbeitet und vom Stadtrat am beschlossen. 11 Der Hausverwalter erhält für die ersten drei bis fünf Jahre zusätzlich zur normalen Verwaltungspauschale für geförderte Wohnungen 250 Euro pro Wohneinheit und Jahr. Die zusätzliche Förderung wird entsprechend der Erhöhung der Verwaltungspauschale in den Beschlussvorlagen zu Wohnen in München angepasst. Zuständig für die Zahlung ist das Amt für Wohnen und Migration. 11 Die Rahmenkonzeption der sozialorientierten Hausverwaltung für Wohnhäuser nach dem Kommunalen Wohnungsbauprogramm für Benachteiligte am Wohnungsmarkt (KomPro/B) ist erhältlich beim Amt für Wohnen und Migration im Sozialreferat. 20

22 3.3.4 Die sozialpädagogische Integrationsunterstützung Wohnen Summary Individual support for households is offered for a maximum of one year by the socio-pedagogical integration support programme (Sozialpädagogische Integrationsunterstützung Wohnen SIW) which works in close cooperation with the relevant community centre. Haushalte, die aus der akuten Wohnungslosigkeit kommen, brauchen häufig im neuen Wohnumfeld eine besondere Unterstützung. Dies kann die Bezirkssozialarbeit eines Sozialbürgerhauses, in deren Zuständigkeit das Wohnhaus liegt, nicht alleine leisten. Daher werden nach Einzug der Haushalte bei Bedarf einige von Mitarbeiterinnen der SIW begleitet und unterstützt. Die sozialpädagogische Integrationsunterstützung Wohnen hat das Ziel, die Haushalte in der für sie neuen Wohnform sozial und persönlich zu stabilisieren und sie in das neue Wohnumfeld zu integrieren. Kooperation mit der sozialorientierten Hausverwaltung sowie den Regeldiensten im Sozialraum Die SIW arbeitet eng mit der jeweiligen sozialorientierten Hausverwaltung zusammen und führt in der Regel gemeinsam die erste Mieterversammlung durch. Sie vernetzt sich und die sozial orientierte Hausverwaltung mit den sozialen Regeldiensten des Sozialraums, insbesondere mit den Fachlichkeiten des zuständigen Sozialbürgerhauses (Schwerpunkte liegen bei der Bezirkssozialarbeit, SGB II und SGB XII Sachbearbeitung sowie den Beauftragten für Bürgerschaftliches Engagement). 12 Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern schnellstens adäquate Beratungs- und Hilfemöglichkeiten im neuen Wohnumfeld zu erschließen. In der Regel sind die Mieterinnen und Mieter nach 6 12 Monaten im neuen Sozialraum bzw. Stadtteil integriert. Die noch notwendige Beratung und Unterstützung übernimmt die Bezirkssozialarbeit des Sozialbürgerhauses und/oder entsprechende soziale Dienste vor Ort. Geregelte Zuständigkeiten für jeden Haushalt Auf einem Formblatt zur Übergabe hält der zuständige Bezirkssozialarbeiter wichtige Informationen und Unterstützungsbedarf für jeden Haushalt fest. Auf Basis dieser Haushaltsbeschreibungen entscheiden die Mitarbeiterin oder Mitarbeiter der Bezirkssozialarbeit und des SIW, wer für welchen Haushalt jeweils zuständig ist und in welcher Form miteinander kooperiert wird. Kurz nach dem Einzug findet die erste Mieterversammlung statt. Die Ansprechpersonen der Hausverwaltung, des SIW und der Bezirkssozialarbeit stellen sich ausführlich vor und erläutern, was ihre Aufgaben sind. Gegebenenfalls nimmt eine zuständige Person der ARGE an dieser Versammlung teil. 12 Sachbearbeitung für die Integration in Arbeit und das Arbeitslosengeld II nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs (SGB II), bzw. Sachbearbeitung für Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsunfähigkeit (SGB XII). 21

23 oben und unten: Ramersdorf-Perlach Umfassende Beratung und Stadtteilarbeit Die laufende Tätigkeit der SIW setzt sich zusammen aus: einer umfassenden, intensiven und zielorientierten Einzelfallarbeit wie Beratung in sozialen und wirtschaftlichen Belangen, Begleitung und Unterstützung im Umgang mit verschiedenen Behörden, Vermittlung und Anbindung an Sprachdienste, Gemeinwesenarbeit wie Teilnahme an Arbeitskreisen, Besuch von Einrichtungen im Stadtteil und dem laufenden Austausch mit den Fachbereichen des Sozialbürgerhauses, der ARGE oder sozialen und kulturellen Einrichtungen im Stadtteil. 22

24 Ramersdorf-Perlach, Funktionsflächen Belegung der KomPro/B-Wohnungen Die Belegung der Wohnungen untersteht dem Sozialreferat. Sechs Monate vor Bezug des jeweiligen Objektes findet ein Planungsgespräch statt. Vertreterinnen und Vertreter des Amtes für Wohnen und Migration, des Bauherren, der sozialorientierten Hausverwaltung, des Sozialbürgerhauses sowie der SIW lernen sich kennen. Die Beteiligten stimmen Fertigstellungs- und Bezugstermine miteinander ab. Rund drei Monate später setzt sich eine Kommission zur Belegung der Wohnungen zusammen. Der Belegungskommission gehören das Amt für Wohnen und Migration, die SIW, die sozialorientierte Hausverwaltung und der Bauträger an, falls dieser nicht identisch mit der Landeshauptstadt München ist. Hier werden aus verschiedenen Vorschlägen die künftigen Mieterinnen und Mieter ausgewählt. Für die Vermittlung in eine Wohnung ist es eine wesentliche Voraussetzung, die mietvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen (Mietfähigkeit). Bei der Auswahl der Haushalte wird darauf geachtet, dass die Mieterinnen und Mieter zu den anderen Haushalten passen. Unter Anderem soll die Hausgemeinschaft aus einer ausgewogenen Mischung von Einzelpersonen, Paaren, Alleinerziehenden und Familien mit Kindern bestehen. Außerdem soll die zukünftige Bewohnerschaft in die Bevölkerungsstruktur des Wohnumfeldes passen. Die Mietverträge unterliegen den gleichen privatrechtlichen und gesetzlichen Regelungen wie die Mietverträge des geförderten Wohnungsbaus. Zieht ein Haushalt aus, belegt das Sozialreferat in Absprache mit dem Vermieter neu. 23

25 3.4 Kommunales Wohnungsbauprogramm Programm für Clearinghäuser KomPro/C Municipal housing development programme for clearing houses In Ergänzung zum Teilprogramm KomPro/B gibt es ebenfalls seit 2001 das Teilprogramm KomPro/C für sogenannte Clearingzwecke. Jedes Jahr sollen 25 Wohneinheiten bzw. ein Clearinghaus geschaffen werden Zielsetzung und Zielgruppen Summary Sub-programme C provides housing for a limited period for people who are already living in guesthouses and emergency accommodation, or who are likely to be transferred to such facilities. Each year it is planned to create approximately 25 flats in a so-called clearing house. The occupants receive support from social workers to help them establish a basis on which they can live independently. An occupancy period of six months is aimed at. The people living in the clearing house will be supported by a team of professionals comprising social workers, socio-pedagogical experts, the socially-oriented management of the building and, if necessary, education experts. The aim is, at the end of this period, to arrange for the occupants to live in their own long-term apartments with a tenancy agreement for example, sub-programme B. Das Programm KomPro/C wendet sich an Bürgerinnen und Bürger, die bereits wohnungslos sind bzw. in Pensionen oder Notquartieren untergebracht werden sollen. Das Clearinghaus stellt ihnen zeitweise möblierten Wohnraum und Unterstützung zur Trudering-Riem 24

26 Trudering-Riem, Treppenhaus Verfügung, um die Wohnperspektive zu klären. Nach einem halben Jahr Clearing- und Hilfeprozess sollen sie in eine eigene dauerhafte Wohnung mit Mietvertrag beispielsweise KomPro/B vermittelt werden. Falls dies nicht möglich sein sollte, werden die Betroffenen in eine andere passende Wohnform vermittelt und soweit notwendig begleitende sozialpädagogische bzw. therapeutische Maßnahmen ergriffen. Langfristig soll erreicht werden, dass Notquartiere entsprechend ihrer ursprünglichen Intention tatsächlich nur zeitlich begrenzte Notunterkünfte darstellen. 25

27 Sendling-Westpark Leitlinien Summary A clearing house has separate flats, each with its own bathroom and kitchenette. The flats are generally self-contained but can be linked to create larger living areas. Each building has a maximum of 30 units and functional areas such as a recreation room, communal kitchen, offices, laundry, storage room for furniture and an area for bicycles and prams. Ausgangslage ist, dass die Betroffenen in aller Regel umfassender Hilfe bedürfen und meist nicht in der Lage sind, ihre Wohn- und Lebenssituation selbst zu regeln. Eine wesentliche Zielsetzung des Gesamtkonzeptes zur sozialen Wohnraumversorgung und Wohnungslosenhilfe ist, wohnungslose Bürgerinnen und Bürger in die für sie passende Wohnform möglichst dauerhaft mit Mietvertrag zu vermitteln. Zielgenaue Clearingund Hilfeprozesse ergänzen das Konzept vor der Vermittlung in das Clearinghaus. Clearing und sozialpädagogische Beratung Der Clearing- und Beratungsprozess umfasst die Klärung der zukünftigen Wohnperspektive und die dazu erforderlichen begleitenden sozialpädagogischen bzw. therapeutischen Maßnahmen. Er geht dem Hilfeprozess voraus. In der sogenannten zentralen Wohnungslosenhilfe (ZEW) im Amt für Wohnen und Migration finden die Clearingprozesse statt. Die Bezirkssozialarbeit der ZEW klärt gemeinsam mit den wohnungslosen Bürgerinnen und Bürgern, welche Probleme ihrer Situation zugrundeliegen und erarbeiten Lösungswege. Clearinghaus als zentraler Ort für den Clearing- und Hilfeprozess Die sozialpädagogische Beratung besucht die wohnungslosen Bürgerinnen und Bürger im Clearinghaus. Gemeinsam wird eine ganzheitliche Problemanalyse erstellt. Eine wichtige Frage ist, welche sozialen und persönlichen Probleme die Mietfähigkeit bisher verhindert haben. Fähigkeiten und Kompetenzen sowie die Schwächen der Klienten bei der Alltagsbewältigung sollen erkannt und in die Suche nach individuellen Lösungsmöglichkeiten in den Hilfeprozess integriert werden. Die Qualität des Clearingprozesses hängt wesentlich davon ab, ob zwischen den Klienten, den Sozialpädagogen im Haus sowie den Verwaltungsfachkräften im Amt ein vertrauensvolles Miteinander entsteht. 26

28 Pasing-Obermenzing Bauliche Beschaffenheit des Clearinghauses Im Gegensatz zu Notunterkünften stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern eines Clearinghauses abgeschlossene Wohneinheiten zur Verfügung. Diese sind mit einer Küche ausgestattet und voll möbliert. Ein Gemeinschaftraum mit Küchenzeile, Büros für das Fachpersonal, Sanitäranlagen und Lagerräume im Keller ergänzen die individuellen Wohnbereiche. Dauerhafter Wohnraum für Wohnungslose als Perspektive Wesentlich für den Erfolg des Clearinghaus-Konzeptes ist, dass ausreichend dauerhafter Wohnraum oder alternativ dauerhafte Wohnplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner zur Verfügung stehen. Das heißt die Teilprogramme KomPro/A, KomPro/B, KomPro/C und KomPro/BR arbeiten Hand in Hand Soziale und hauswirtschaftliche Rahmenbedingungen Während der Aufenthaltsdauer werden die Bewohnerinnen und Bewohner im Clearinghaus von einem Fachteam beraten und unterstützt. Das Team setzt sich aus sozialpädagogischen Fachkräften, der sozialorientierten Hausverwaltung und bei Bedarf Erzieherinnen und Erziehern zusammen. Die sozialpädagogische Beratung erfolgt im Haus ambulant; es ist keine sozialpädagogische Heimleitung zusätzlich zur Hausverwaltung vorgesehen. Die untergebrachten Familien, Paare und alleinstehenden Menschen sollen sich möglichst selbständig in ihrer Wohnumgebung bewegen und handeln können. Sozialpädagogische Fachkräfte Die Sozialpädagoginnen und -pädagogen beraten und unterstützen die Bewohnerinnen und Bewohner bei der Entwicklung ihrer Wohnperspektive. Bei dem methodischen Ansatz handelt es sich um aufsuchende bzw. nachgehende Sozialarbeit. Das bedeutet: Abklären der persönlichen, gesundheitlichen, wirtschaftlichen, psychosozialen sowie beruflichen und familiären Situation sowie der daraus resultierenden Fähigkeiten und Möglichkeiten der Klienten, Einleiten von notwendigen Hilfen für die Klienten, z. B. Hilfe zur Arbeit, Regelung von Familienangelegenheiten, Erarbeiten der Wohnperspektive auf Grundlage eines Gesamt-/ Maßnahmenplanes, um festzustellen, welche dauerhafte Wohnform sowie begleitende Beratung für den Haushalt richtig und annehmbar ist, 27

29 Au-Haidhausen, links: Verbindungsflur, rechts: Zimmer mit Aussicht Unterstützen der Verwaltungsfachkräfte zur Vermittlung der Klienten in möglichst dauerhafte Wohnformen, bei Bedarf Nachsorge durch den sozialpädagogischen Fachdienst Intensivbetreuung Wohnen oder die Bezirkssozialarbeit des zuständigen Sozialbürgerhauses, Vermitteln einer begleitenden Hilfe durch eine/n Patin/Paten im Ehrenamt, ehrenamtliche Helfer bzw. Organisieren von Haushaltshilfen, Unterstützen durch Kinder- und Jugendsozialarbeit wie sozialpädagogische Gruppenarbeit nach 13 Kinder- und Jugendhilfegesetz (KJHG). Die Verantwortung für den Klientenhaushalt im Clearingprozess liegt bei den zuständigen sozialpädagogischen Fachkräften. Die mit dem Haushalt befassten sonstigen Kooperationspartner (Sachbearbeiter/ Sozialpädagogen) werden im Rahmen des Hilfeprozesses in Einzelgesprächen oder in Helferkonferenzen einbezogen. Darüber hinaus nehmen die sozialpädagogischen Fachkräfte alle gesetzlichen Aufgaben im Rahmen der Bezirkssozialarbeit wahr. Um die genannten Aufgabenbereiche qualifiziert, d. h. zielgerichtet, effektiv, zeitlich straff und erfolgreich wahrnehmen zu können, ist eine sozialpädagogische Fachkraft in der Regel für Haushalte (also ein Clearinghaus) erforderlich. Die sozialpädagogischen Fachkräfte haben Beratungszimmer vor Ort, die sie als Außensprechstelle 3 4 mal pro Woche mehrere Stunden für Gespräche und Beratungen mit den Klientinnen und Klienten sowie mit Kooperationspartnern nutzen. 28

30 Au-Haidhausen, Straßenansicht Au-Haidhausen, Innenhofansichten Träger der Hausverwaltung und der sozialpädagogischen Beratung Die Hausverwaltung sowie die sozialpädagogische Beratung eines Clearinghauses kann sowohl von einem freien als auch von einem öffentlichen Träger übernommen werden. In jedem Fall wird dem Stadtrat die favorisierte Variante, die sich nach dem Konzept für Clearinghäuser ausrichtet, mit dem jeweiligen Projektbeschluss zur Entscheidung vorgelegt. 29

31 3.5 Realisierung eines KomPro/B- oder KomPro/C-Projektes Project realization under sub-programmes B and C Das Kommunale Wohnungsbauprogramm hat aufgrund des Wohnraummangels in München eine hohe Priorität. Bis 2011 sollen jährlich 150 Wohneinheiten (davon 125 KomPro/B und 25 KomPro/C) geschaffen werden. Die Federführung für die Realisierung eines KomPro/B- bzw. KomPro/C-Projektes liegt beim Amt für Wohnen und Migration im Sozialreferat. Von der Auswahl des Bauträgers bis zur Fertigstellung des Gebäudes dauert der Realisierungsprozess erfahrungsgemäß vier Jahre. Die folgenden Ausführungen geben Grundstücks- und Immobilieneigentümern eine Übersicht über Rahmenbedingungen und Förderung der beiden Teilprogramme. Sendling 30

32 3.5.1 Städtebauliche und bauliche Rahmenbedingungen Summary The concept of a municipal housing development scheme includes a number of guidelines and criteria for the realization of a building project under subprogrammes B and C. The housing projects comprising small units are planned throughout the city and primarily in established areas that have developed gradually with a sense of community and good social infrastructure. It is hoped that this will promote the integration into the community and prevent development of a social hotspot. Das Sozialreferat definiert einige städtebauliche und bauliche Voraussetzungen, die für die erfolgreiche Umsetzung der sozialpolitischen Zielsetzung von Bedeutung sind. Da die in KomPro/C gebauten Clearinghäuser bei Bedarf auch als KomPro/B Wohnhäuser genutzt werden sollten, gelten die Anforderungen auch für den Bau von Clearinghäusern. Stadtweite Verteilung in gewachsenen Quartieren Bei der Grundstücksauswahl wird darauf geachtet, dass die Standorte stadtweit verteilt und keine Konzentration von KomPro-Gebäuden stattfindet. Vorrangig werden die Gebäude in gewachsenen Quartieren angesiedelt. Kleinteilige Bebauung Die Grundstücke werden möglichst kleinteilig bebaut; das Gebäude sollte in der Regel zwischen 10 und maximal 30 Wohneinheiten mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen haben. Nutzungsmischung Wenn aufgrund das Baurechtes mehr als 30 Wohneinheiten für Direktbelegungen des Amts für Wohnen und Migration erstellt werden können, strebt das Sozialreferat in Kooperation mit den beteiligten Referaten, den jeweiligen Bezirksausschüssen, Investoren und/ oder Betreibern eine Nutzungsmischung an. Gemeinsam wird überlegt, ob ein Anteil München Modell bzw. freifinanzierte Wohnungen, eine Belegung im Dreiervorschlag durch den Vermieter 13, Gewerberäume oder Räume für soziale oder kulturelle Infrastruktur im Stadtteil benötigt werden. Bei einigen Projekten besteht auch die Möglichkeit, eine Anwohnergarage unterzubringen. Gemeinschaftsraum Ergänzend zu den Wohnungen muss ein Gemeinschaftsraum mit ausreichenden sanitären Einrichtungen inklusive angemessener und ausreichender Erstausstattung vorgesehen werden. Die Größe des Gemeinschaftsraumes ist abhängig von der vorgesehenen Nutzung und der Zahl der Wohneinheiten. Spezifische Anforderungen für Clearinghäuser Clearinghäuser müssen neben den genannten baulichen Auflagen weitere räumliche und funktionale Voraussetzungen erfüllen. 13 Der Vermieter wählt aus drei Bewerbungen seinen zukünftigen Haushalt aus; der so genannte Dreiervorschlag wird vom Amt für Wohnen und Migration vorgegeben. 31

33 oben und unten: Beispiel für behindertengerechtes Bad, getrennte Wohneinheiten, Küchenzeile, Schlafraum Das Clearinghaus hat im Gegensatz zum Notquartier separate Wohneinheiten mit eigenen sanitären Anlagen und Kochgelegenheit. Die grundsätzlich abgeschlossenen Wohneinheiten sollen flexibel variierbar sein. Zwei kleinere Wohnungen, getrennt durch eine schalldichte, flexibel zu öffnende Doppeltür, können zu einer größeren Wohnung verbunden werden. Die Häuser sollen insbesondere Funktionsräume wie Gemeinschaftsraum und -küche, Büroräume, Waschmaschinenraum und Lagerraum für Möbel vorweisen. Ein überdachter, eventuell im Gebäude vorzuhaltender, gut zugänglicher Fahrrad- und Kinderwagenbereich wird im Rahmen der Möglichkeiten empfohlen. 32

34 links: Sendling-Westpark, rechts: Pasing-Obermenzing Ausschreibung von Grundstücken und Trägerauswahl Summary Generally, the plots of land for this housing development could be municipal or privately owned if they fulfil the required criteria. In the planning stage preference is given to large areas where sufficient space is available for the building to be integrated into a larger complex. If plots of land are to remain in the possession of the city, then the municipal authorities appoint a project manager who is responsible for realization of the construction development project. When municipal plots of land that are eligible for subsidies are to be sold, they are advertised publicly in order to attract private investors. The Social Services Department works in close cooperation with the building contractor during the entire construction period of each of the projects. The investor can, but is not obliged to, appoint the socially-oriented house management company. Städtische und private Grundstücke, bei denen die im Kapitel genannten Anforderungen erfüllt sind, eignen sich grundsätzlich für die Verwirklichung eines KomPro- Projektes. Besondere Beachtung finden in der Planung befindliche größere Grundstücksareale in gewachsenen Quartieren, bei denen ein KomPro-Gebäude in das Gesamtbauvorhaben integriert werden kann. Die für solche Bauvorhaben ausgewählten städtischen Grundstücke werden nach Bedarf ausgeschrieben. Wenn sie ausgeschrieben werden, sollen geeignete private Investoren, Wohnungsbaugesellschaften o.ä. als Bauträger gewonnen werden. Bauträger, die ein besonderes energetisches Konzept vorlegen, werden bevorzugt ausgewählt. 33

35 Berg am Laim Wenn das Grundstück im städtischen Vermögen verbleibt, beauftragt die Landeshauptstadt München einen Projektsteuerer, der das Bauvorhaben in ihrem Namen umsetzt. Eine dritte Möglichkeit ist, dass ein Investor bzw. Bauherr ein privates Grundstück bebaut oder eine städtische Wohnungsbaugesellschaft auf eigenen Grundstücken ein KomPro-Projekt realisiert. Der Träger der Baumaßnahme und der Träger der sozialorientierten Hausverwaltung können identisch oder auch unterschiedlich sein. Für Projekte in KomPro/B also nicht für Clearinghäuser sind drei Modelle der Kombination von Trägerschaft der Baumaßnahme (Bauherr bzw. Bauträger) und Trägerschaft der Hausverwaltung möglich Projektbetreuung und Unterstützung der Bauträger Um bei der Entwicklung der KomPro-Konzepte die entstehenden Anforderungen zeitnah bewältigen zu können und eine Verzögerung beim Bau auszuschließen, betreut das Sozialreferat jedes KomPro-Projekt intensiv. Dies umfasst folgende Aufgaben: Beratung der Bauträger, insbesondere derjenigen, die erstmals ein Bauvorhaben im Rahmen von KomPro umsetzen, Vermittlung und Unterstützung der Bauträger bei der Überwindung von Hindernissen und Problemlagen beim Verkaufsbeschluss, gegebenenfalls beim Vorbescheid, bei der Bewilligung, bei der Baugenehmigung und beim Bau, Sicherstellung einer stringenten Projektumsetzung und eines zeitnahen Projektabschlusses, Sicherstellung der Kooperation im Verbund und die erfolgreiche Umsetzung der KomPro-Konzeption bis zur Fertigstellung. 34

36 Moosach Wohnungsbauförderung Summary Under sub-programmes B and C the buildings will be subsidized as in the first subsidized housing scheme under the former German law governing the construction of housing. Subsidies regarding sub-programme B will be approved and paid by the Municipal Department of Town Planning and Building Regulations; for subprogramme C the Social Services Department will be responsible for approval and payment. Provision of funding is based on a minimum of 25 % of the owner s capital, a first-rank loan from capital market funds, as well as the subsidy from the city of Munich. The investor undertakes to be bound by a 40-year occupancy commitment. The clearing houses under sub-programme C will generally be constructed and financed in such a way that they can be converted at any time into a residential building with controlled rent at a socially acceptable rate and with occupancy rights. Im Rahmen von KomPro/B und KomPro/C wird gemäß dem Beschluss Wohnen in München III vom eine reine Objektförderung analog dem 1. Förderweg der Einkommensorientierten Förderung (EOF) praktiziert. KomPro/B Die Wohnungsbaufördermittel im Programm KomPro/B werden vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung bewilligt nach Prüfung und ausgezahlt. Die Finanzierung eines Wohnungsbauvorhabens in KomPro/B erfolgt durch: Eigenkapital (ca. 25 %), ein erststelliges Darlehen aus Kapitalmarktmitteln sowie die Förderung durch die Landeshauptstadt München. 35