OLIVER JANSSEN DIPL. SACHVERSTÄNDIGER (DIA) FÜR DIE BEWERTUNG VON BEBAUTEN UND UNBEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN; MIETEN UND PACHTEN GUTACHTEN

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1 FÜR DIE BEWERTUNG VON BEBAUTEN UND UNBEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN; MIETEN UND PACHTEN Firma Muster AG Telegrafenstraße Bad Musterbach Datum: Az.: SH NE-TE13 166/2003 GUTACHTEN über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) für das Hinterhaus (drei Einheiten) des bebauten Grundstück in Bad Musterbach, Musterstrasse 13 Flur Flurstück /0815 Grundbuch: Bad Musterbach Blatt 9467 zum Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert ,00 Simulation der Umnutzung von drei Büroeinheiten in Wohnungen (anonymisiert) Poststrasse Heidelberg Telefon Telefax Frankenbachstrasse Bad Breisig Telefon Telefax WEB:

2 Seite: 2 Gliederung 1. Allgemeine Angaben Definition des Verkehrswertes Lagen Makrolage Mikrolage Nachbarschaft Grundstücksbeschreibung Gestalt und Form Erschließungszustand Rechtliche Gegebenheiten Gebäudebeschreibung Ausführung und Ausstattung Dach Zustand Verkehrswertermittlung Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Die Wertermittlungsverfahren Methodik Einflussfaktoren Ertragsverhältnisse Rohertrag Mietansätze Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Liegenschaftszinssatz Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Wohnung EG (Hinterhaus) 136,49 / anteilige Bodenwertermittlung (136,49/1000) Ertragswertermittlung Ertragswert Sachwertermittlung Wohnung EG (Hinterhaus) 136,49 / Zusammenfassung der Sachwerte Wert des Teilgrundstücks Plausibilitätskontrolle Vergleichswerte (Zeitwerte) Verkehrswert der Wohnung EG (Hinterhaus) Wohnung 1.OG (Hinterhaus) 155,61 / anteilige Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Ertragswert Sachwertermittlung Wohnung 1.OG (Hinterhaus) Zusammenfassung der Sachwerte Wert des Teilgrundstücks Plausibilitätskontrolle Vergleichswerte (Zeitwerte) Verkehrswert der Wohnung 1.OG (Hinterhaus)...38

3 Seite: Wohnung 2.OG (Hinterhaus) 147,00 / anteilige Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Ertragswert Sachwertermittlung Wohnung 2.OG (Hinterhaus) Zusammenfassung der Sachwerte Wert des Teilgrundstücks Plausibilitätskontrolle Vergleichswerte (Zeitwerte) Verkehrswert der Wohnung 2.OG (Hinterhaus) Übrige/s Einheiten/Grundstück: 560,90 / Verkehrswert Verzeichnis der Anlagen Bodenrichtwertauskunft Grundrisse Lageplan Flächenberechnung Umbaukalkulation Fotos...53

4 Seite: 4 1. Allgemeine Angaben Auftraggeber: Eigentümer 1 : Eigentümer: Muster AG Telegrafenstraße Bad Musterbach Muster AG Telegrafenstraße Bad Musterbach Max Muster Testweg Sinzig Auftrag vom: Ortsbesichtigung: Uneingeschränkte Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Wertermittlungszweck: Szenario der Wertermittlung: nein. Herr Gaudian Herr Janssen Ermittlung des Teilverkehrswertes für das Hinterhaus (drei Einheiten) unter Simulierung einer angenommenen Wohnnutzung. Zum Wertermittlungsstichtag ist die tatsächliche Nutzung der drei bewerteten Einheiten im Hinterhaus eine reine gewerbliche Büronutzung. Bei der hier vorliegenden Bewertung wird auf Bitte des Auftraggebers eine reine Wohnnutzung des Hinterhauses unterstellt. Die notwendigen Arbeiten zur Nutzungsänderung (Umbauten) wurden auf Veranlassung des Auftraggebers von Herrn Dipl. Ing. (FH) K. Meier quantifiziert und finden in diesem Gutachten ungeprüft Verwendung. Die Miteigentumsanteile wurden vom Sachverständigen im Verhältnis der sich ergebenden Wohnfläche neu bestimmt: Hinterhaus EG = 136,49 / 1000 Hinterhaus 1.OG = 155,61 / 1000 Hinterhaus 2.OG = 147,00 / 1000 Der übrige Teil (560,90 / 1000) wurde nicht bewertet 1 Aktuelle Grundbücher lagen dem Sachverständigen nicht vor

5 Seite: Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre. Gemeint ist der Handel auf einem freien Markt (ohne Preisstop etc.). wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind. Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf der Grundlage der 192 bis 199 des BauGB und der hierzu erlassenen Werdermittlungs- Verordnung mit den Wertermittlungsrichtlinien abgeleitet. Er ist eine zeitabhängige Größe, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (=stichtagsbezogener Wert). Auch wenn der Verkehrswert damit eine Momentaufnahme (Zeitwert) ist, wird seine Höhe maßgeblich von einer längeren Zukunftserwartung der Erwerber bestimmt. Die für die Wertermittlung zugrunde gelegten Rechts- und Verwaltungs- Vorschriften, sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind im beigefügten Literaturverzeichnis aufgeführt. Des weiteren sind zur Wertermittlung die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus der von Ihnen geführten Kaufpreissammlung abgeleiteten wesentlichen Daten (- soweit erstellt und verfügbar-) herangezogen worden. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und dgl. Die vorliegende Verkehrswertermittlung erfolgte unter Berücksichtigung der Grundstücksmarktlage zum Zeitpunkt der Wertermittlu ng und gibt in etwa den Wert wieder, der unter der Prämisse von Angebot und Nachfrage im freien Grundstücksmarkt erzielbar erscheint.

6 Seite: 6 2. Lagen 2.1. Makrolage 2.2. Mikrolage Ort und Einwohnerzahl: Kreis: Bundesland: Musterbach (ca Einwohner) Ahrweiler Rheinland-Pfalz

7 Seite: 7 Verkehrslage: Entfernungen Wohn- bzw. Geschäftslage Art der Bebauung: Immissionen: Topographische Grundstückslage: Stadtkern Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 1 Minute. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in unmittelbarer Nähe. mittelgute Wohnlage gute Geschäftslage überwiegend gewerbliche Nutzungen keine: eben Nachbarschaft Anrede Vorname Name Straße Zusatz Mesner/Masseur u. Firma Dietfried Lorenz Musterstr. 4A med. Bademeister Raumausstattung Werkstatt f. textiles Firma Hans -Josef Fuchs Musterstr. 5 Wohnen Herr Heinz Relles Musterstr. 5 Fouad Sarkis Musterstr. 5 Herr Michael Steinhauer Musterstr. 5 Firma Rolf Berk Musterstr. 6 Twenty 1st Financial Consulting Firma Marthel Kessel-Lauber Musterstr. 6 Modehaus Firma Commerzbank AG Musterstr. 7 Frau Scholastika Fritz Musterstr. 7 Firma Langen Musterstr. 7 u. Neumann Steuerberatung Firma Jürgen Ebinger Musterstr. 8 Antiquitäten Frau Maria Pohl Musterstr. 8 Firma Gregor Lersch Musterstr. 9 Blumenhaus Herr Dietmar Felten Musterstr. 10 Firma Hotels - Union-Hotel Dietmar Felten Musterstr. 10 Firma Debeka Versichern Bausparen Musterstr. 11 Gundolf Bauer, Torsten Grassmann Geschäftsstelle Herr Werner Kelm Musterstr. 11 Frau Maria Meuser Musterstr. 11 Herr Axel Ritter Musterstr. 11 Herr Eugen Kunz Musterstr. 12 Firma Ley Musterstr. 12 Firma Ley, Geschw. Musterstr. 12 Frau Daniela Nachtsheim Musterstr. 12 Frau Susanne Lucius Musterstr. 13 u. Perk Wolfgang Herr Armin Schwarz Musterstr. 13

8 Seite: 8 Firma Werbeagentur Muster AG Musterstr. 13 Frau Ingeborg Felten Musterstr. 14 Firma Köttgen Hörgeräte KG, Karl Musterstr. 14 Firma Christian Becker Musterstr. 15 Goldschmiedeatelier Firma Monreal-Lützig Musterstr. 15 Immob. J. Hedel Musterstr. 16 Firma Woll-Atelier Musterstr. 16 Firma Christiane-Moden Musterstr. 17 Herr Helmut Feder Musterstr. 17 Frau Josefine Klöckner Musterstr. 17 Firma Maria Simon-Neufeind Musterstr. 17 Reisebüro Frau Tamara Wassmer Musterstr. 17 Herr Peter Richter Musterstr. 18 Frau Nadja Rick Musterstr. 18 Frau Gerda Schomer Musterstr. 18 D. Aengenheyster Musterstr. 19 Lotto-Toto Tabakwaren Frau Roswitha Ali Musterstr. 19 Firma Erich Stadtfeld Musterstr. 19 Friseursalon Frau Pia Steinborn Musterstr. 19A u. Müller Martina Herr Hans -Peter Stommel Musterstr. 19A Herr Georg Jeub Musterstr. 20 Frau Annemarie Müller-Feldmann Musterstr. 21 Antiquariat Herr Richard Schnabel Musterstr. 21 Firma Kreissparkasse Ahrweiler Musterstr. 22 Hpt.Gesch.St. Dujo Roguljic Musterstr. 22 Frau Gerda Abel Musterstr. 23 Firma ARE Buchhandlung GmbH Musterstr. 23 Frau Cornelia Rösgen Musterstr. 23 Herr Oliver Rösgen Musterstr. 23 Herr Peter Auel Musterstr. 24 Firma Haar Atelier Schneider Musterstr. 24 Firma Karl Jochemich Musterstr. 24 MalerGesch. Firma Keienburg Inh. Monika Auel Musterstr. 24 Mieder u. Wäsche Frau Silke Olesen Musterstr. 24 Firma Reinert Musterstr. 24 Malerbetrieb Reinert Malermeister/Restaurator Herr Dietmar Musterstr. 24 Frau Ruth Breisig Musterstr. 25A Herr Hans Schneider Musterstr. 25A Firma Wolfgang Schumacher Musterstr. 25A Frau Karla Seggermann Musterstr. 25A Frau Brigitte Neuefeind Musterstr. 26 H. Pfaff Musterstr. 26 Herr Volker Ullrich Musterstr. 26 Firma DAK Musterstr. 27 Herr Günther Kolibius Musterstr. 27 Firma Schmickler Musterstr. 27 M. Baumgardt Musterstr. 28 Frau Edith Bethmann Musterstr. 28 Herr Rolf Figge Musterstr. 28 Firma Gaststätten, Restaurants - Ristorante Pizzeria Sale e Musterstr. 28

9 Seite: 9 Pepe Herr Egon Lawin Musterstr. 28 Frau Maria Nückel Musterstr. 28 Herr Erich Wischnewski Musterstr. 28 Firma K. Sonntag Musterstr. 29 Zahnärztin Herr Werner Adenacker Musterstr. 3 Firma Ernsing Musterstr. 30 Uhren SchmuckGesch. Firma Haus Ernsing Betriebs GmbH Musterstr. 30 Hotel Firma Hotel - Haus Ernsing Betriebs GmbH Musterstr. 30 Firma Hotels - Ernsing Musterstr. 30 Kur-Pension Herr Otto Beißel Musterstr. 31 Frau Anja Beißel-Bartling Musterstr. 31 u. Bartling Carsten Dr. Firma Wissen Immobilien- und Hausverwaltungs- GmbH Musterstr. 31 Aengenheyster Musterstr. 32 Firma Apotheken - Adler- Apotheke Musterstr. 32 Jamitzky Katharina Firma Ellen van Dijk Musterstr. 34 Seidenblumenhaus Firma Gaststätten, Restaurants - Ascona Musterstr. 34 Café Herr Wilhelm Paul Musterstr. 34 Herr Josef Scheid Musterstr. 34 Frau Brigitte Schroer Musterstr. 34 Frau Emmi Wolter Musterstr. 34 Herr Manfred Zahn Musterstr. 34 Frau Hildegard Böckmann Musterstr. 35 Firma Caltagirone Musterstr. 35 Café Eissalon Frau Gabriele Juzavac Musterstr. 35 Frau Christel Löffler Musterstr. 35 Frau Amalie Sachtler Musterstr. 35 Firma Schaab Musterstr. 37

10 Seite: Grundstücksbeschreibung 3.1. Gestalt und Form Grundstücksgröße : 334,00 m² Bemerkungen: unregelmäßige Grundstücksform 3.2. Erschließungszustand Straßenart: Straßenausbau: Höhenlage zur Straße: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Wohn- und Geschäftsstraße mit regem Verkehr voll ausgebaut beiderseitig Gehwege Parkstreifen normal Elektr. Strom Wasser Gas Kanalanschluss Telefonanschluss mehrseitige Grenzbebauung des Hauptgebäudes Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen durchgeführt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.

11 Seite: Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Die aktuellen Grundbücher wurden dem Sachverständigen nicht vorgelegt! Das vorliegende Grundbuch (nur von zwei Einheiten) vom wies keine Eintragungen in Abteilung II auf. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht, oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen, bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Sonstige nicht eingetragene Lasten und Rechte, Wohnungsund Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Denkmalschutz des Hinterhauses besteht nach Auskunft Eigentümer nicht

12 Seite: Gebäudebeschreibung Art des Gebäudes : Wohn- und Geschäftshaus (Hinterhaus) - zur Zeit gewerblich genutzt - Keller vorhanden Baujahr: Ca Modernisierung: 1998 überwiegend renoviert 4.1. Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart: Innenwände: Massivbau USB - Leichtbauweise Treppen: Geschosstreppe: Holz einfaches Holzgeländer Fußböden: Allgemein: tlw. Holzfußböden tlw. USB Platten Innenansichten: tlw. verputzt mit Anstrich tlw. USB Platten Bad/WC: Holzverkleidung raumhoch Deckenflächen: Fenster: verputzt tlw. Holz, tlw. Kunststoff tlw. Doppelfenster tlw. Isolierverglasung Fensterbänke: Rollläden: Fensterbänke innen aus Holz Kunststoff ohne elektrischen Antrieb (nur tlw.) Türen: Elektroinstallation: einfache Türen einfache Ausstattung für wohnliche Nutzung

13 Seite: 13 Sanitäre Installation: Bad: in EG und 1.OG noch nicht vorhanden in 2.OG: - Dusche - WC - Waschbecken 2. Toilette: in EG und 1.OG jeweils: - WCs - Waschbecken Ausstattung: einfache Ausstattung und Qualität weiße Sanitärobjekte Küchenausstattung: Heizung: Anmerkung: Warmwasserversorgung: Aussenverkleidung: nicht in der Wertermittlung enthalten Etagenheizung - mit Gas Das EG und das 1.OG besitzen je eine Heizung. Die Heizung vom 1.OG versorgt auch die Wohnung in 2.OG! Durchlauferhitzer Hinterhaus, unverputztes Klinkermauerwerk 4.2. Dach Dachkonstruktion: Dachform: Dachrinnen und Fallrohre aus: Anmerkung: Holzdach ohne Aufbauten Pultdach wenig geneigt Zinkblech Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden Zustand Grundrissgestaltung: Belichtung und Besonnung: Baumängel und Bauschäden: Anmerkung: Allgemeinbeurteilung: nach Umbau zweckmäßig gut nicht erkennbar Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge, sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien, wurden nicht durchgeführt. Der bauliche Zustand ist normal. Es besteht kein Unterhaltungsstau.

14 Seite: Verkehrswertermittlung für das Hinterhaus auf dem bebauten Grundstück in Bad Musterbach, Musterstrasse 13 Flur Flurstück Größe / ,00 m² Grundstücksgröße insgesamt 334,00 m² zum Wertermittlungsstichtag: Begründung für die Aufteilung des Grundstücks Eine Aufteilung in Teil(grund)stücke ist insbesondere dann sachgemäß, wenn sich auf dem Bewertungsgrundstück Gebäude mit unterschiedlicher Restnutzungsdauer befinden und diese Gebäude mit zugehörigen Grundstücksteilflächen eigenständig verwertbar (abtrennbar und veräußerbar) sind. Teilgrundstück: bebaut mit: Größe: Teilgrundstück: bebaut mit: Größe: Teilgrundstück: bebaut mit: Größe: Teilgrundstück: bebaut mit: Größe: 136,49 / 1000 Wohnung EG (Hinterhaus) 46,00 m² 155,61 / 1000 Wohnung 1.OG (Hinterhaus) 52,00 m² 147,00 / 1000 Wohnung 2.OG (Hinterhaus) 49,00 m² 560,90 / 1000 (nicht bewertet!) 187,00 m² 334,00 m²

15 Seite: Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Nach 3 der Wertermittlungsverordnung i.d.f. von 1988 sind zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (= Wertermittlungsstichtag, vgl. Blatt 1 d. Gutachtens). Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, der sich nach der Gesamtheit der Verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks bestimmt. Hierzu gehören insbesondere:?? der Entwicklungszustand der Liegenschaft,?? die Art und das Maß der baulichen Nutzung,?? wertbeeinflussende Rechte und Belastungen,?? der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand,?? die sonstige Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks einschließlich seiner Lagemerkmale Das Wertermittlungsverfahren ist nach der Lage des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Gegebenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sorgfältig auszuwählen. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung für Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes der nachhaltig erzielbare Ertrag auch im Vordergrund steht. Der Vergleichswert wurde aus mangelnder Stichprobengröße nur zur Prüfung des Ergebnisses verwandt. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Zudem sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, wie z.b.: - Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge hinterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden. - Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der ortsüblichen Miete, missbräuchliche Nutzung, vertragliche falsch vereinbarte Mietflächen, usw.) - Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke - Abweichung in der Grundstücksgröße, wenn Teilgrundstücken selbstständig verwertbar sind - Eine evtl. Unter- oder Überbauung Das Sachwertverfahren basiert dabei im wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ( Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und dem Wert der sonstigen Anlagen ermittelt.

16 Seite: Die Wertermittlungsverfahren Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlugsverfahren Vergangenheit Zukunft Vergleichsverfahren Vergleichspreise (möglichst gegenwartsnah) Ertragsverfahren Absehbare Ertragsentwicklung gemäß - Mietrecht - Mietvertrag Sachwertverfahren Vergleichbare Ertragsverhältnisse (möglichst gegenwartsnah) Vergleichbare Herstellungskosten (möglichst gegenwartsnah) Zeitachse Abb.1 Wertermittlungsstichtag c W. Kleiber 2002

17 Seite: Methodik Das Ertragswertverfahren ist in den WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen) entfallenden Anteils ermittelt. Dabei kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung... das investierte Kapital in der Zukunft erbringt (vgl. Kleiber Simon Weyers). Das Ertragswertverfahren ist daher zukunftsbezogen (s. Abb. 3).... Den Kaufmann interessiert weniger, was gestern war... Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlungsverfahren Sachwertverfahren Vergeichswertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichspreise (möglichst gegenwartsnah) Vergangenheit VERKEHRSWERT aus - Vergleichswert - Ertragswert -Sachwert Zukunft Herstellungswert aus Vergangenheit Künftig erwarteter Nutzen Wertmittlungsstichtag W. Kleiber 97 Abb. 3: Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlungsverfahren Das kausale Schema des Ertragswertverfahrens ist in Abb. 4 ersichtlich.

18 Seite: 18 Schema des Ertragsverfahrens Bodenwert ( 15 Abs. 2 WertV) Jahresrohertrag des Grundstücks ( 17 WertV) bei Übergröße Bodenwertanteil einer selbständigen verwertbaren Teilfläche ( 16 Abs. 2 Satz 2 WertV) Bewirtschaftungskosten (ohne Abschreibung) 18 WertV Bodenwertanteil ohne zusätzlich verwertbare Teilflächen Jahreseintrag des Grundstücks ( 16 Abs. 1 WertV) Bodenwertanteil einer selbständigen verwertbaren Teilfläche ( 16 Abs. 2 Satz 2 WertV) Bodenwertverzinsungsbetrag ( 16 Abs. 2 WertV) Reinertragsanteil der baulichen Anlage Vervielfältiger ( 16 Abs. 3 Wert V) Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände ( 19 WertV) Ertragswert der baulichen Anlage Freilegungskosten ( 20 Abs. 1 WertV) Ertragswert ( 15 Abs. 3 Wert) Heranziehung anderer Verfahrensergebnisse ( 7 Abs. 1 Satz 2 WertV) Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ( 7 Abs. 1 Satz 3 WertV) Verkehrswert ( 15 Abs. 3 WertV) Abb. 4: Schema des Ertragswertverfahrens Kleiber 2002

19 Seite: Einflussfaktoren Ertragsverhältnisse Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 16 Abs.1 WertV) Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde zu legen ( 17 Abs. 2 WertV). Im Gutachten wird von der ortsüblich erzielbaren, nachhaltigen Nettokaltmiete ausgegangen, d.h. die umlagefähigen Betriebskosten bleiben außer Betracht. Nachhaltig erzielbar heißt hier mit inhaltlichem Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, unabhängig von den tatsächlich erzielten Erträgen, dann, wenn diese im Rahmen der Ermittlungsgenauigkeit wesentlich nach oben oder unten abweichen sollten Mietansätze Um den Anforderungen der Wertermittlungsverordnung nachzukommen, wurde, bezogen auf die wohnwirtschaftliche Nutzung, zunächst der örtliche Mietpreisspiegel für die Entwicklung derartiger Wohnungsmieten als Ausgangswert bestimmt. Hinzu kamen verschiedene Umfragen bei örtlichen Maklern und Vergleiche mit ähnlichen Nutzungen aus dem unmittelbaren Umfeld (Radius: 800 m). Ein lokaler Mietspiegel existiert nicht. Folgende Vergleichsmieten für derartige Wohnflächen (Sanierter Altbau) wurden ermittelt: Wohnfläche einfacher Nutzungswert 5,00 6,00 /m 2 Bürofläche 5,00 9,00 /m 2 Es kann hierbei davon ausgegangen werden, dass die im Wege einer Befragung ermittelte Rangfolge auch für ihren Einfluss auf die Preisbildung steht. Neben den allgemeinen Lagemerkmalen, die die Rangfolge anführen, sind vor allem die Ausstattungsmerkmale von hoher Bedeutung. Gute Lagemerkmale mit guter Ausstattung des Gebäudes sind Vorraussetzung für Spitzenmieten und geringe Mieterfluktuation.

20 Seite: Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis ( 18 WertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. Mit Ausnahme der Verwaltungskosten sind in der Regel die sonstigen Bewirtschaftungskostenpositionen (z.b. Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten) tatsächlich unbekannt bzw. im jeweiligen Ergebnis des Wirtschaftsjahres ein oft zufälliges, empirisches Ereignis. Die WertV verlangt durchschnittliche und objektive empirische Ansätze, was auf die Systematik der Ertragswertermittlung in Form der Kapitalisierung des Reinertrages über mehrere Jahrzehnte zurückzuführen ist. Daher waren anzusetzen: Instandhaltungskosten Objekttypische Instandhaltungskosten für derartige Liegenschaften, basieren auf einem langjährigen Mittelwert in Höhe von rd. 11,- /m² der Wohnfläche (Altbau saniert) Mietausfallwagnis Das Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Dies beinhaltet auch die Kosten der Rechtsverfolgung auf Zahlung, Räumung, etc. Analog gilt dies auch für uneinbringliche Rückstände von späteren Betriebskostenabrechnungen. Das Mietausfallwagnis ist nach Erfahrungssätzen zu bewerten, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Die bisherigen Erfahrungssätze für das Mietausfallwagnis betrugen analog zur WertR: 2,0 4,0 % des Rohertrages bei Geschäftsgrundstücken Nach 29 der II. BV darf das Mietausfallwagnis für Wohnraum höchstens mit 2 / 100 der Erträge angesetzt werden. Aufgrund der aktuellen Erfahrung der letzten 10 Jahre hält der Sachverständige diese Sätze insbesondere in Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwunges auch für Wohnungen für überholt. Auf der Basis eines 5-Jahresvertrages (60 Monate) bedeuten jährliche Rückstellungen in Höhe von 2% (= Mietausfallwagnis), dass diese Rückstellungen bereits nach einem Monat Leerstand bis zur Neuvermietung aufgezehrt sind. Unter gleichen Voraussetzungen lässt eine Rückstellung für Mietausfallwagnis in Höhe von 5 % einen dreimonatigen Leerstand zu. 10 % Rückstellung für Mietausfallwagnis gewährleisten einen Zeitraum von 6 Monaten bis zur Neuvermietung. 15 % Rückstellung für Mietausfallwagnis gewährleisten einen Zeitraum von 9 Monaten bis zur Neuvermietung. Die Erfahrungen des letzten Jahrzehnts haben gezeigt, dass im gewerblichen Bereich, aber (neuerdings) auch im Wohnbereich Neuvermietungszyklen von 6-9 Monaten und mehr realistisch sind. Ausnahmen bilden hier lediglich die 1a-Lagen im Innenstadtkern. Daher hängt die Höhe des Mietausfallwagnisses weniger von der Nutzungsart als vielmehr von der Lage des Grundstückes ab. Aufgrund des mäßigen Hinterhauslage sind hier 3,5 4% % Mietausfallwagnis angemessen.

21 Seite: Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( 11 Abs. 1 WertV). Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes, seiner Restnutzungsdauer und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse. Nach 193 (3) Baugesetzbuch sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gehalten, auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufpreissammlung Liegenschaftszinssätze für örtlich begrenzte Grundstücksteilmärkte zu ermitteln und zu veröffentlichen. I.S.d. 11 WertV ist grundsätzlich der vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte abgeleitete Liegenschaftszinssatz heran zu ziehen. Nach Maßgabe der Ausführung zu 11, sind Zu- oder Abschläge nicht nur zulässig sondern nach Lage des Einzelfalles zwingend und sachgerecht. Der Grundstücksmarktbericht der Stadt Bad Musterbach weist keine Liegenschafszinssätze aus. Die nahegelegene Stadt Montarbaur weist Liegenschaftszinssätze zwischen 3,75 und 4,5% (Kleiber S. 978) bei Eigentumswohnungen aus. Diese wurden vom Sachverständigen um + 0,25% aufgrund des ländlichen Bereichs gedämpft. 100 % wohnwirtschaftlichen Anteil = 4,00 4,75 %, (für ETW s in Montarbaur) Aufgrund guten Lagepotentials, jedoch Hinterhauslage (= geringes bis mittleres Risiko) im Rahmen der derzeitigen Stadtentwicklung hält der Gutachter. für angemessen. einen Liegenschaftszinssatz von 4,25 % Wirtschaftliche Restnutzungsdauer In der Bewertungspraxis muss zwischen der technischen und der wirtschaftlichen Lebensdauer eines Gebäudes unterschieden werden. Die Wertminderung eines Gebäudes wegen Alters bestimmt sich demnach nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Sie wird prozentual zum Herstellungswert ausgedrückt. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer gleichmäßigen (linearen) oder aber auch von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden (z.b. nach Ross oder Vogels). Es trifft nicht zu, dass die (technische) Restlebensdauer der (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer entspricht. Letzteres gilt sowohl für das Ertrags- wie auch für das Sachwertverfahren ( 16 WertV). Die technische Lebensdauer ist im Normalfall länger als die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist nur solange möglich, wie es die technische Lebensdauer zulässt (z.b. bei nicht modernisierten Altbauten). Die technische Lebensdauer beeinflusst aber die Wertminderung eines Gebäudes. Jedes Gebäude hat eine bestimmte durch die Wahl der Baustoffe und die Güte der Ausführung bestimmte Lebensdauer. So hat ein massiv errichtetes Gebäude in guter Ausführung oft eine mehr als doppelt so lange Lebensdauer wie ein einfacher gebautes Holzhaus in den U.S.A. Die innere Raumordnung kann jedoch bei beiden Gebäuden gleich sein und beide können einen gleichen oder ähnlichen Mietertrag erbringen. Daraus folgt, dass wirtschaftliche Faktoren keinen Einfluss auf die technische Lebensdauer eines Gebäudes haben.

22 Seite: 22 Demgegenüber ist die Nutzungsdauer ein Begriff der wirtschaftlichen Ertragswertbetrachtung/- rechnung. Hier spielen andere Faktoren wie z.b. Lage des Grundstückes, Ausstattung und Grundriss der Flächen, Nachbarschaftsstrukturen etc. eine große Rolle. Die verwendeten Ausbauteile haben eine wesentlich geringere Nutzungsdauer und unterliegen dem Wandel der Ansprüche an die Qualität der Büro- und Wohnungsausstattungen in starkem Maße. Gebäude aus den 50er und 60er Jahren (und früher) sind heute meist unmodern. Ausstattung und Flächen entsprechen nicht mehr den modernen Anforderungen an eine ergonomische Büro- und Wohnlandschaft. Somit ist die Nutzungsdauer heute, d.h. nach Jahren, bereits beendet. Insbesondere die Entwicklung der letzten beiden Jahrzehnte hat gezeigt, dass das Anforderungsprofil der Mieter stark schwankt und man zukünftig nur noch von einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 20 bis maximal 50 Jahren ausgehen kann. In diesem Zeitraum ist eine Revitalisierung erforderlich, um die Gebäude den neuen Qualitätsvorstellungen anzupassen. Da die technische Restlebensdauer dann in der Regel immer noch mit rund 40 Jahren und mehr angenommen werden kann, lohnen sich derartige Erneuerungsinvestitionen in fast allen Fällen. Allerdings können diese oft den Aufwand der ursprünglichen Herstellungskosten (im Baujahr) erreichen oder sogar überschreiten. Danach kann ein Gebäude auf diese Art und Weise z.b. nach 40 Jahren durch Revitalisierungsmaßnahmen auf eine verlängerte Restlebensdauer von 60+ Jahren gebracht werden. Fazit: Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. (Bei denkmalgeschützten Häusern wäre sie theoretisch unbegrenzt.) Dies entspricht im vorliegenden Bewertungsfalle einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 60 Jahren. Der Ansatz für die Restnutzungsdauer ist grundsätzlich wirtschaftlich zu betrachten, da es sich bei der Ertragswertermittlung primär nicht um die Beurteilung der technischen Restlebensdauer eines Gebäudes handelt. Das Baujahr/Entstehungsjahr ist zwar mit wertbestimmend jedoch nicht alleinentscheidend. Unter dem Gesichtspunkt der vorhandenen Ausstattung, Beschaffenheit und Nutzung sind die Zukunftserwartungen temporär zu quantifizieren.

23 Seite: Wohnung EG (Hinterhaus) 136,49 / anteilige Bodenwertermittlung (136,49/1000) Der Bodenrichtwert beträgt in der Lage des Bewertungsobjekts zum Stichtag in guter Lage = 650,00 /m² Der aktuelle Bodenrichtwert wurde vom Sachverständigen telefonisch am bei Frau Koehler vom zuständigen Gutachterausschuss bei der Kreisverwaltung in Ahrweiler erfragt. Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: Baufläche/Baugebiet Kerngebiet Grundstückstiefe 30,00 m Erschließungsbeitragsrechtlicher frei Zustand Anzahl der Vollgeschosse III Geschossflächenzahl (GFZ) 2,40 Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise, und unter Berücksichtigung des Verhältnisses des Maßes der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt, wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag wie folgt ermittelt: - erschließungsbeitragsfreies Bauland 46,00 m² * 669,00 /m² = ,00 (siehe differenzierte Berechnung in Nebenrechnung 1) Grundstücksanteil: 46,00 m² Bodenwertanteil: ,00 GFZ Umrechnung - Nebenrechnung 1) Die GFZ des Bewertungsobjekts beträgt 2,94. Im folgenden wird der Richtwert auf dieses Maß der baulichen Nutzung anhand der Umrechnungskoeffizienten aus Anlage 23 WertR umgerechnet: Bodenrichtwert: 650,00 /m² Umrechnungskoeffizient für GFZ 2,40 = 1,610 Umrechnungskoeffizient für GFZ 2,94 = 1, ,00 /m² * 1,840 / 1,610 = 742,85 /m² GFZ angepasster Bodenrichtwert: 743,00 /m² Abweichung Ab-/ Zuschläge bezüglich: - der Grundstückslage 2-10,0% -74,30 /m² Summe der Abweichungen: -74,30 /m² Quadratmeterpreis nach der Berücksichtigung der Abweichungen zum Richtwertgrundstück 669,00 /m² 2 Die Lageunterschiede im Richtwertbereich sind zu groß für eine direkte Übernahme

24 Seite: Ertragswertermittlung Ertragswert Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) Die tatsächliche momentane gewerbliche Vermietung bleibt bei dem gewählten Szenario (Wohnungen) unberücksichtigt. Nettokaltmiete (ortsüblich und nachhaltig erzielbare Miete) Nettokaltmiete Nutz- bzw. Wohnfläche Mieteinheit monatlich jährlich m 2 /m 2 Wohnung EG (Hinterhaus) 119,29 5,50 656, ,00 119,29 m² jährliche Nettokaltmiete insgesamt: 7 872,00 Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen (Angaben des Auftraggebers) wurde vom Sachverständigen geprüft. Betriebskosten (Anteil des Vermieters) 0,00 Verwaltungskosten 190,00 Instandhaltungsaufwendungen 1 300,00 Mietausfallwagnis 250,00 Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt ,00 jährlicher Reinertrag 6 132,00 Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz? Bodenwert 4,25 % * , ,00 Ertrag der baulichen Anlagen 4 824,00

25 Seite: 25 wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (ermittelt) 60 Jahre Vervielfältiger einschl. Abschreibung bei 60 Jahren Restnutzungsdauer und 4,25 % Liegenschaftszinssatz? 21,593 Ertragswert der baulichen Anlagen 21,593 * 4 824,00 = ,00 Bodenwert ,00 Vorläufiger Ertragswert des Grundstücks ,00 Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände: Umbau zur Wohnung ,00 Ertragswert insgesamt ,00 rd ,00 3 Die notwendigen Arbeiten zur Nutzungsänderung (Umbauten) wurden auf Veranlassung des Auftraggebers von Herrn Dipl. Ing. (FH) K. Bardiasteh quantifiziert und finden in diesem Gutachten ungeprüft Verwendung.

26 Seite: Sachwertermittlung Wohnung EG (Hinterhaus) 136,49 / 1000 (differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 1995 \ 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) Anteilige Bruttogrundfläche 4 (BGF) rd. 179,00 m² fiktives Baujahr des Gebäudes: 1998 Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Mehrfamilien-Wohnhäuser Mittelhaus,Typ 3.23 Kellergeschoss, Erdgeschoss, 2 Obergeschosse, Flachdach Zweispänner (= 2 WE je Geschoss) Durchschnittliche Wohnungsgröße 70 m² BGF/WE (= ca. 50 m² WF/WE) Ausstattungsstandard: Mittelhaus einfach Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 710,00 /m² Die dem Gebäudetypenblatt (Mehrfamilien- Wohnhäuser Mittelhaus,Typ 3.23) entnommenen 710,00 /m² werden auf die Eigenschaften des Wertermittlungsobjektes unter Einbeziehung der Baunebenkosten auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für die Wohnungsgröße (hier: 179,00 m² WF) Korrekturfaktor: 0,85 wie folgt ermittelt: 710,00 /m² BGF * 1,00 * 0,85 = 604,00 /m² BGF Die Regionalisierung der so ermittelten Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für die Ortgröße (hier: Einwohner) das Bundesland (hier: Rheinland-Pfalz) Korrekturfaktor: 0,95 Korrekturfaktor: 1,00 604,00 /m² BGF * 0,95 * 1,00 = 574,00 /m² BGF 4 Wurde anhand der Umrechnungskoefizienten der NHK 95 aus der WF abgeleitet

27 Seite: 27 Normalherstellungskosten im Basisjahr (ohne Baunebenkosten) Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (Basisjahr = 100) Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten) Wertermittlungsstichtag: ,00 /m² BGF * 100 / 100 = 574,00 /m² BGF 100,00 573,00 /m² BGF Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag (inkl. Baunebenkosten, hier: 14,00 %) Brutto-Grundfläche? Normalherstellungskosten? Baunebenkosten 179,00 m² BGF * 573,00 /m² BGF * 1, ,00 Wertminderung wegen Alters (nach Ross) Gesamtnutzungsdauer wirtschaftl. Restnutzungsdauer (ermittelt) 70 Jahre 60 Jahre 8% des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) ,00 Wertminderung wegen Baumängel und schäden (eine differenzierte Untersuchung und Kostenermittlung wird empfohlen) des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) Umbau zur Wohnung ,00 insgesamt ,00 Gebäudewert Wohn- und Geschäftshaus (inkl. Baunebenkosten) ,00 5 Die notwendigen Arbeiten zur Nutzungsänderung (Umbauten) wurden auf Veranlassung des Auftraggebers von Herrn Dipl. Ing. (FH) K. Bardiasteh quantifiziert und finden in diesem Gutachten ungeprüft Verwendung.

28 Seite: Zusammenfassung der Sachwerte Wert der baulichen und sonstigen Anlagen Wohnungswert (inkl. Baunebenkosten) ,00 Außenanlagen (Anteil) Herstellungskostenanteil des Gebäudes: ,00 (179,00 m² * 573,00 /m²) Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis zu 8% der Herstellungskosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden mit 4,00 % der Herstellungskosten bewertet. 4,00 % aus , ,00 Baunebenkosten 14,00 % + 574,00 Herstellungswert der Außenanlagen inkl. Baunebenkosten 4 677,00 Wertminderung wegen Alters Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer (ermittelt) 60 Jahre 50 Jahre 16,67% des Herstellungswertes (inkl. Baunebenkosten) - 780,00 Wert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) 3 897,00 Bodenwertanteil des bebauten Grundstücks ,00 Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) , ,00 rd ,00

29 Seite: Wert des Teilgrundstücks Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Ertragswert orientieren. Der Sachwert hatte für die vorliegende Ermittlung kaum eine unterstützende Funktion, er wurde vorwiegend ermittelt, um auf evtl. bestehende Abweichungen zum Ertragswert aufmerksam zu machen. Maßstab für die Verkehrswertbeurteilung aus dem Ertragswert sind Vergleichswerte, die aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen je nach Lage, Größe und Ausstattung/Nutzung annähernd vergleichbarer Objekte ermittelt worden sind. Sie dienen zur Plausibilitätskontrolle. Zum einen ist dies das Vielfache des Rohertrages oder des Reinertrages, zum anderen der Vergleichswert /m² NF (bzw. Miet- und Nutzfläche). Zusammenstellung: Bodenwert Sachwert Ertragswert Verkehrswert ( ) ( ) ( ) ( ) Wohnung EG , , , , Plausibilitätskontrolle Der ermittelte Ertragswert entspricht hier (ein mängelfreies Objekt zwecks sachgerechtem Vergleich vorausgesetzt) in etwa dem 15,9-fachen des Rohertrages Vergleichswerte (Zeitwerte) Bezogen auf die vorhandene Wohnfläche von 119 m² ergeben sich Vergleichswerte von: 1 050,00 / m² Diese Werte liegen nach Kenntnis des Sachverständigen im Mittleren Bereich annähernd vergleichbarer Objekte. Unter Beachtung der im Ertragswertverfahren angewandten Faktoren a) objekttypische Bewirtschaftungskosten, b) marktüblicher Liegenschaftszins, c) wirtschaftlich sinnvolle Restnutzungsdauer, d) Abschlag für unterlassene Instandhaltung (Reparaturstau) war das gewählte Wertermittlungsverfahren korrekt.

30 Seite: Verkehrswert der Wohnung EG (Hinterhaus) sich vorrangig am Ertragswert orientieren ,00 Der Wert für das Wohnung EG (Hinterhaus) 136,49 / 1000 wird zum Wertermittlungsstichtag mit ,00 in Worten: Einhundertfünfundzwanzigtausend EURO ermittelt.

31 Seite: Wohnung 1.OG (Hinterhaus) 155,61 / anteilige Bodenwertermittlung Der Bodenrichtwert beträgt in der Lage des Bewertungsobjekts zum Stichtag in guter Lage = 650,00 /m² Der aktuelle Bodenrichtwert wurde vom Sachverständigen telefonisch am bei Frau Koehler vom zuständigen Gutachterausschuss bei der Kreisverwaltung in Ahrweiler erfragt. Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: Baufläche/Baugebiet Kerngebiet Grundstückstiefe 30,00 m erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand frei Anzahl der Vollgeschosse III Geschossflächenzahl (GFZ) 2,40 Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise, und unter Berücksichtigung des Verhältnisses des Maßes der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt, wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag wie folgt ermittelt: - erschließungsbeitragsfreies Bauland 52,00 m² * 669,00 /m² = ,00 (siehe differenzierte Berechnung in Nebenrechnung 2) Grundstücksgröße: 52,00 m² Bodenwert: ,00 GFZ Umrechnung - Nebenrechnung 2) Die GFZ des Bewertungsobjekts beträgt 2,94. Im folgenden wird der Richtwert auf dieses Maß der baulichen Nutzung anhand der Umrechnungskoeffizienten aus Anlage 23 WertR umgerechnet: Bodenrichtwert: 650,00 /m² Umrechnungskoeffizient für GFZ 2,40 = 1,610 Umrechnungskoeffizient für GFZ 2,94 = 1, ,00 /m² * 1,840 / 1,610 = 742,85 /m² GFZ angepasster Bodenrichtwert: 743,00 /m² Abweichung Ab-/ Zuschläge bezüglich: - der Grundstückslage -10,0% -74,30 /m² Summe der Abweichungen: -74,30 /m² Quadratmeterpreis nach der Berücksichtigung der Abweichungen zum Richtwertgrundstück 669,00 /m²

32 Seite: Ertragswertermittlung Ertragswert Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) Die tatsächliche momentane gewerbliche Vermietung bleibt bei dem gewählten Szenario (Wohnungen) unberücksichtigt Nettokaltmiete (ortsüblich und nachhaltig erzielbare Miete) Nettokaltmiete Nutz- bzw. Wohnfläche Mieteinheit monatlich jährlich m 2 /m 2 Wohnung 1OG (Hinterhaus) 136,00 5,50 748, ,00 Gesamt Wohn- und Nutzfläche: 136,00 m² jährliche Nettokaltmiete insgesamt: 8 976,00 Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen (Angaben des Auftraggebers) wurde vom Sachverständigen geprüft. Betriebskosten (Anteil des Vermieters) 0,00 Verwaltungskosten 190,00 Instandhaltungsaufwendungen 1 500,00 Mietausfallwagnis 359,00 in v.h. der Nettokaltmiete = 4,00 % Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt ,00 jährlicher Reinertrag 6 927,00 Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz? Bodenwert 4,25 % * , ,00 Ertrag der baulichen Anlagen 5 449,00

33 Seite: 33 wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (ermittelt) 60 Jahre Vervielfältiger einschl. Abschreibung bei 60 Jahren Restnutzungsdauer und 4,25 % Liegenschaftszinssatz? 21,593 Ertragswert der baulichen Anlagen 21,593 * 5 449,00 = ,00 Bodenwert ,00 Vorläufiger Ertragswert des Grundstücks ,00 Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände Umbau zur Wohnung ,00 Ertragswert insgesamt ,00 rd ,00 6 Die notwendigen Arbeiten zur Nutzungsänderung (Umbauten) wurden auf Veranlassung des Auftraggebers von Herrn Dipl. Ing. (FH) K. Bardiasteh quantifiziert und finden in diesem Gutachten ungeprüft Verwendung.

34 Seite: Sachwertermittlung Wohnung 1.OG (Hinterhaus) (differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 1995 \ 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) Anteilige Bruttogrundfläche 7 (BGF) rd. 203,00 m² fiktives Baujahr des Gebäudes: 1998 Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Mehrfamilien-Wohnhäuser Mittelhaus,Typ 3.23 Kellergeschoss, Erdgeschoss, 2 Obergeschosse, Flachdach Zweispänner (= 2 WE je Geschoss) Durchschnittliche Wohnungsgröße 70 m² BGF/WE (= ca. 50 m² WF/WE) Ausstattungsstandard: Mittelhaus einfach Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 710,00 /m² Die dem Gebäudetypenblatt (Mehrfamilien- Wohnhäuser Mittelhaus,Typ 3.23) entnommenen 710,00 /m² werden auf die Eigenschaften des Wertermittlungsobjektes unter Einbeziehung der Baunebenkosten auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für die Wohnungsgröße (hier: 203,00 m² WF) Korrekturfaktor: 0,85 wie folgt ermittelt: 710,00 /m² BGF * 1,00 * 0,85 = 604,00 /m² BGF Die Regionalisierung der so ermittelten Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für die Ortgröße (hier: Einwohner) das Bundesland (hier: Rheinland-Pfalz) Korrekturfaktor: 0,95 Korrekturfaktor: 1,00 604,00 /m² BGF * 0,95 * 1,00 = 574,00 /m² BGF Normalherstellungskosten im Basisjahr (ohne Baunebenkosten) Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (Basisjahr = 100) 574,00 /m² BGF 100,00 7 Wurde anhand der Umrechnungskoefizienten der NHK 95 aus der WF abgeleitet

35 Seite: 35 Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten) Wertermittlungsstichtag: ,00 /m² BGF * 100 / 100 = 573,00 /m² BGF Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag (inkl. Baunebenkosten, hier: 14,00 %) Brutto-Grundfläche? Normalherstellungskosten? Baunebenkosten 203,00 m² BGF * 573,00 /m² BGF * 1, ,00 Wertminderung wegen Alters (nach Ross) Gesamtnutzungsdauer wirtschaftl. Restnutzungsdauer (ermittelt) 70 Jahre 60 Jahre 8% des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) ,00 Wertminderung wegen Baumängel und schäden (eine differenzierte Untersuchung und Kostenermittlung wird empfohlen) des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) Umbau zur Wohnung ,00 insgesamt ,00 Wohnung 1.OG (Hinterhaus) (inkl. Baunebenkosten) ,00 8 Die notwendigen Arbeiten zur Nutzungsänderung (Umbauten) wurden auf Veranlassung des Auftraggebers von Herrn Dipl. Ing. (FH) K. Bardiasteh quantifiziert und finden in diesem Gutachten ungeprüft Verwendung.

36 Seite: Zusammenfassung der Sachwerte Wert der baulichen und sonstigen Anlagen Gebäudewerte Wohnung 1.OG (Hinterhaus) ,00 anteilige Außenanlagen Herstellungskosten des Gebäudes: ,00 (203,00 m² * 573,00 /m²) Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis zu 8% der Herstellungskosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden mit 4,00 % der Herstellungskosten bewertet. 4,00 % aus , ,00 Baunebenkosten 14,00 % + 651,00 Herstellungswert der Außenanlagen inkl. Baunebenkosten 5 304,00 Wertminderung wegen Alters Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer (ermittelt) 70 Jahre 60 Jahre 14,29% des Herstellungswertes (inkl. Baunebenkosten) - 758,00 Wert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) 4 546,00 Bodenwert des bebauten Grundstücks ,00 Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) , ,00 rd ,00

37 Seite: Wert des Teilgrundstücks Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die in der Nähe des Ertragswertes liegen. Der Sachwert hatte für die vorliegende Ermittlung kaum eine unterstützende Funktion, er wurde vorwiegend ermittelt, um auf evtl. bestehende Abweichungen zum Ertragswert aufmerksam zu machen. Maßstab für die Verkehrswertbeurteilung aus dem Ertragswert sind Vergleichswerte, die aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen je nach Lage, Größe und Ausstattung/Nutzung annähernd vergleichbarer Objekte ermittelt worden sind. Sie dienen zur Plausibilitätskontrolle. Zum einen ist dies das Vielfache des Rohertrages oder des Reinertrages, zum anderen der Vergleichswert /m² BGF (bzw. Miet- und Nutzfläche). Zusammenstellung: Wohnung 1.OG (Hinterhaus) Bodenwert Sachwert Ertragswert Verkehrswert ( ) ( ) ( ) ( ) , , , , Plausibilitätskontrolle Der ermittelte Ertragswert entspricht hier (ein mängelfreies Objekt zwecks sachgerechtem Vergleich vorausgesetzt) in etwa dem 15,93-fachen des Rohertrages Vergleichswerte (Zeitwerte) Bezogen auf die vorhandenen Wohnflächen von 136 m² ergeben sich Vergleichswerte von: 1 052,00 / m² Diese Werte liegen nach Kenntnis des Sachverständigen im Mittleren Bereich annähernd vergleichbarer Objekte. Unter Beachtung der im Ertragswertverfahren angewandten Faktoren e) objekttypische Bewirtschaftungskosten, f) marktüblicher Liegenschaftszins, g) wirtschaftlich sinnvolle Restnutzungsdauer, h) Abschlag für unterlassene Instandhaltung (Reparaturstau) war das gewählte Wertermittlungsverfahren korrekt.

38 Seite: Verkehrswert der Wohnung 1.OG (Hinterhaus) sich vorrangig am Ertragswert orientieren ,00 De Der Wert für die Wohnung 1.OG (Hinterhaus) 155,61 / 1000 wird zum Wertermittlungsstichtag mit in Worten: Einhundertdreiundvierzigtausend EURO ermittelt ,00

39 Seite: Wohnung 2.OG (Hinterhaus) 147,00 / anteilige Bodenwertermittlung Der Bodenrichtwert beträgt in der Lage des Bewertungsobjekts zum Stichtag in guter Lage = 650,00 /m² Der aktuelle Bodenrichtwert wurde vom Sachverständigen telefonisch am bei Frau Koehler vom zuständigen Gutachterausschuss bei der Kreisverwaltung in Ahrweiler erfragt. Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: Baufläche/Baugebiet Kerngebiet Grundstückstiefe 30,00 m erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand frei Anzahl der Vollgeschosse III Geschossflächenzahl (GFZ) 2,40 Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise, und unter Berücksichtigung des Verhältnisses des Maßes der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt, wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag wie folgt ermittelt: - erschließungsbeitragsfreies Bauland 49,00 m² * 669,00 /m² = ,00 (siehe differenzierte Berechnung in Nebenrechnung 3) Grundstücksgröße: 49,00 m² Bodenwert: ,00 GFZ Umrechnung - Nebenrechnung 3) Die GFZ des Bewertungsobjekts beträgt 2,94. Im folgenden wird der Richtwert auf dieses Mass der baulichen Nutzung anhand der Umrechnungskoeffizienten aus Anlage 23 WertR umgerechnet: Bodenrichtwert: 650,00 /m² Umrechnungskoeffizient für GFZ 2,40 = 1,610 Umrechnungskoeffizient für GFZ 2,94 = 1, ,00 /m² * 1,840 / 1,610 = 742,85 /m² GFZ angepasster Bodenrichtwert: 743,00 /m² Abweichung Ab-/ Zuschläge bezüglich: - der Grundstückslage -10,0% -74,30 /m² Summe der Abweichungen: -74,30 /m² Quadratmeterpreis nach der Berücksichtigung der Abweichungen zum Richtwertgrundstück 669,00 /m²