Die Berufshaftpflicht von Immobilienmaklern. Anlass der SMK vom 28. Juni 2007 RA lic. iur. Florence Braun

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Alexander Böhler
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1 Die Berufshaftpflicht von Immobilienmaklern Anlass der SMK vom 28. Juni 2007 RA lic. iur. Florence Braun 1

2 Inhalt 1. Beispielfall: Bierliefervertrag 2. Mögliche Berufshaftpflichtversicherungen für Immobilienfachleute 2.1 Modul Immobilientreuhänder 2.2 Modul Immobilienverwalter 2.3 Modul Immobilienschätzer 3. Versicherungsumfang 3.1 Versicherte Haftpflicht 3.2 Versicherte Person 3.3 Versicherte Leistungen 3.4 Einschränkungen 3.5 Zeitliche Geltung 4. Haftungsvoraussetzungen 4.1 Schaden 4.2 Pflichtverletzung 4.3 Kausalzusammenhang 5. Weitere Schadenbeispiele 6. Schlussbemerkungen 2

1 Versicherte Haftpflicht 3.2 Versicherte Person 3.3 Versicherte Leistungen 3.4 Einschränkungen 3.5 Zeitliche Geltung 4.

3 1. Beispielfall: Bierliefervertrag Brauhaus AG Bierliefervertrag Klage Herr Wirt Verkäufer Kaufvertrag Käufer Maklervertrag Schadenersatz -forderung Immobilienmakler X Versicherungsvertrag AXA Winterthur 3

Kaufvertrag Käufer Maklervertrag Schadenersatz

4 2. Mögliche Berufshaftpflichtversicherungen für Immobilienfachleute 2.1 Modul Immobilientreuhänder Versicherte Tätigkeit typische berufliche Tätigkeit als Immobilientreuhänder: kaufmännische und technische Immobilienverwaltung Treuhandfunktionen im Zusammenhang mit Immobilien Baubegleitung und Bauherrenbetreuung Maklertätigkeit (Nachweis und Vermittlung von Immobiliengeschäften) Immobilienschätzer 4

technische Immobilienverwaltung Treuhandfunktionen im Zusammenhang mit Immobilien Baubegleitung und

5 2. Mögliche Berufshaftpflichtversicherungen für Immobilienfachleute nur aufgrund einer besonderen Vereinbarung: die Tätigkeit als Generalunternehmer die Tätigkeit als Planer und Bauleiter vom Versicherungsnehmer geführte gewerbliche Betriebsteile oder Nebenbetriebe nicht versichert sind Ansprüche: aus der Überschreitung von Voranschlägen, aus mangelhafter Bauabrechnung oder mangelhafter Kontrolle von Bauabrechnungen aus der finanziellen Beratung im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf und Vermittlung von Immobilien 5

Nebenbetriebe nicht versichert sind Ansprüche: aus der Überschreitung von Voranschlägen, aus mangelhafter Bauabrechnung oder

6 2. Mögliche Berufshaftpflichtversicherungen für Immobilienfachleute Berufliche Voraussetzungen entweder Inhaber des eidg. Diploms als Immobilien-Treuhänder oder gleichwertige Ausbildung (z.b. eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer, lic. iur, etc.) und mind. 6-jährige Erfahrung als Immobilien-Treuhänder Möglich ist auch mind. 6-jährige Erfahrung als Immobilien-Treuhänder und Handelsmatura oder Diplom einer vom Bund anerkannten Handelsmittelschule oder Diplom einer vom Bund anerkannten höheren technischen Lehranstalt (HTL) mit zusätzlichem Abschluss als kaufmännischer Angestellter oder Lehrabschluss als Hoch- oder Tiefbauzeichner mit zusätzlichem Abschluss als kaufmännischer Angestellter. 6

6-jährige Erfahrung als Immobilien-Treuhänder Möglich ist auch mind.

7 2. Mögliche Berufshaftpflichtversicherungen für Immobilienfachleute 2.2 Modul Immobilienverwalter Versicherte Tätigkeit berufliche Tätigkeit als Immobilienverwalter aus kaufmännischer und technischer Immobilienverwaltung nicht versichert sind Ansprüche: aus der Beratung in und Besorgung von Immobiliengeschäften (Kauf oder Verkauf, Vermittlung von Immobilien, Vermittlung der Finanzierung von Immobilien) aus der Überschreitung von Voranschlägen, aus mangelhafter Bauabrechnung oder mangelhafter Kontrolle von Bauabrechnungen Berufliche Voraussetzungen eidgenössischer Fachausweis 7

von Immobiliengeschäften (Kauf oder Verkauf, Vermittlung von Immobilien, Vermittlung der Finanzierung von Immobilien) aus der Überschreitung von

8 2. Mögliche Berufshaftpflichtversicherungen für Immobilienfachleute 2.3 Modul Immobilienschätzer Versicherte Tätigkeit berufliche Tätigkeit als Immobilienschätzer Der Versicherungsschutz erstreckt sich auch auf: Ratschläge und Empfehlungen im Zusammenhang mit Investitionen in Umbauten und Renovationen von Immobilien Bewertungen, Analysen und Expertisen, die durch anerkannte Analysemethoden und Wertberechnungen bestimmt werden Berufliche Voraussetzungen eidg. Diplom oder kantonaler Fähigkeitsausweis als Immobilientreuhänder, Immobilienschätzer, Architekt oder Ingenieur oder gleichwertige Ausbildung und mind. 4-jährige Praxis als Immobilienschätzer 8

1 Versicherte Tätigkeit berufliche Tätigkeit als Immobilienschätzer Der Versicherungsschutz erstreckt sich auch auf: Ratschläge und Empfehlungen im Zusammenhang mit

9 3. Versicherungsumfang 3.1 Versicherte Haftpflicht Versichert ist die Haftpflicht aus den genannten Tätigkeiten und Eigenschaften. Versicherungsschutz für Schadenersatzansprüche, die gegen die versicherte Person aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen europäischer Staaten erhoben werden bei Sachschäden Personenschäden Vermögensschäden Exkurs: Versicherungssumme Sach- und Personenschäden: standardmässig CHF 5 Mio. Vermögensschäden: während den ersten drei Jahren höchstens CHF 3 / 5 Mio. 9

Versicherungsschutz für Schadenersatzansprüche, die gegen die versicherte Person aufgrund gesetzlicher

10 3. Versicherungsumfang 3.2 Versicherte Personen Versicherungsnehmer Mitarbeiter und Hilfspersonen aus ihren dienstlichen Verrichtungen für den versicherten Betrieb nach Vertragsschluss neu hinzu kommende Personen (Vorsorgeversicherung) 3.3 Versicherte Leistungen Entschädigung begründeter Ansprüche Abwehr unbegründeter Ansprüche (passiver Rechtsschutz) einschliesslich Zinsen, Schadenminderungs-, Expertise-, Anwalts-, Gerichts-, Schiedsgerichts- und Vermittlungskosten, Parteientschädigungen falls vereinbart: - Rechtsschutz im Strafverfahren - Verzicht auf Einrede der Grobfahrlässigkeit 10

Vertragsschluss neu hinzu kommende Personen (Vorsorgeversicherung) 3.

11 3. Versicherungsumfang 3.4 Einschränkungen Schaden bei der Begehung von Verbrechen oder Vergehen verursacht wurde Schaden vorsätzlich herbeigeführt Schaden aus nicht abgeführten Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen etc. 11

12 3. Versicherungsumfang 3.5 Zeitliche Geltung Normalfall Beginn Vertrag Schaden verursacht Schadenersatzforderung 12

13 3. Versicherungsumfang Vorrisiko nur aufgrund besonderer Vereinbarung Schaden verursacht Beginn Vertrag Schadenersatzforderung 13

14 3. Versicherungsumfang Nachrisiko ohne besondere Vereinbarung, wenn Anspruch innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen erhoben Schaden verursacht Ende Vertrag Schadenersatzforderung 14

15 4. Haftungsvoraussetzungen 4.1 Schaden Jede unfreiwillige und damit ungewollte Vermögenseinbusse: Verminderung der Aktiven Vermehrung der Passiven entgangener Gewinn Schadensberechnung gemäss Differenztheorie: gegenwärtiges Vermögen hypothetisches Vermögen ohne schädigendes Ereignis 15

Verminderung der Aktiven Vermehrung der Passiven entgangener Gewinn

16 4. Haftungsvoraussetzungen 4.2 Pflichtverletzung Sorgfalts- und Treuepflichten nach Art. 398 OR (Auftrag), insbesondere: günstiger Vertragsabschluss Information des Auftraggebers über alle Umstände 16

17 4. Haftungsvoraussetzungen 4.3 Kausalzusammenhang Beziehung zwischen der Schadenursache und dem eingetretenen Schaden. Der Kausalzusammenhang wird dann bejaht, wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als durch die fragliche Tatsache allgemein begünstigt erscheint. 17

Der Kausalzusammenhang wird dann bejaht, wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge

18 5. Weitere Schadenbeispiele Fall "ausseramtlicher" Kaufvertrag Fall Nebenkosten Fall Einschleichdiebstahl 18

19 6. Schlussbemerkungen Fragen? Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 19

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