Mehr Rechte für die WEG-Gemeinschaft 6. Abkürzungen 7 Das Wichtigste in Kürze 9. Die Änderung des WEG 17. Die Forderungen der GdW 21

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2 Schnellübersicht Mehr Rechte für die WEG-Gemeinschaft 6 Abkürzungen 7 Das Wichtigste in Kürze 9 Die Änderung des WEG 17 Die Forderungen der GdW 1 Der Umfang des Privilegs 7 Die Durchsetzung der Forderung 35 Die Insolvenz eines Wohnungseigentümers 49 Der Eigentumswechsel 67 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung 77 Die Zwangshypothek 85 Die Entziehung der Eigentumswohnung 91 Verfahrensfragen und Rechtsbehelfe 99 Beschluss- und Antragsmuster 109 Stichwortverzeichnis

3 1 Mehr Rechte für die WEG-Gemeinschaft Nach langen Diskussionen und mehreren Entwürfen trat am 1. Juli 007 das neue WEG in Kraft. Ein Anliegen war unter anderem auch, die wirtschaftliche Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) in finanzieller Hinsicht gegenüber dem Realkredit zu stärken, wenn ein Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dass dieser Wunsch bei den Banken nicht gerade auf Begeisterung stieß, war abzusehen und hat wohl zusätzlich zu den langen Beratungen beigetragen. Dennoch hat der Gesetzgeber eine für die GdW wirksame und für den Realkredit erträgliche Lösung gefunden. Es erstaunt, wie wenig diese Neuregelung bei den damit befassten Stellen verstanden worden ist, wozu auch Aufsätze in der Fachliteratur beigetragen haben, welche die Bedeutung der Änderung klein-reden wollten. Vielleicht lag es auch daran, das mit den Fragen der dinglichen Haftung ohne Grundbucheintrag bisher überwiegend Fachjuristen, das heißt Rechtspfleger befasst waren, dass ich noch 009 erleben musste, wie wenig die Regelung bei Amtsgerichten als Prozessgericht, bei Rechtsanwälten und Notaren durchschaut wurde. Erst eine Entscheidung des BGH scheint für die Zukunft die Wende zu bringen. Das hat mich dazu bewogen, die wichtigsten neuen Regeln auch für WEG-Verwalter verständlich darzustellen. Dieses Fachbuch richtet sich zunächst an alle WEG-Verwalter, besonders jene, die keine juristische Ausbildung haben, sowie an alle Mitglieder eines WEG-Beirats, um die Kontrolle über die wirksame Verwaltung richtig ausüben zu können. Wohnungseigentümer, die keine Beiratsmitglieder sind, können mithilfe dieses Buches prüfen, ob der Verwalter die Hausgeldausstände konsequent einzieht und Ausfälle vermeidet. Schließlich werden auch auf dem Gebiet des WEG tätige Juristen, besonders Rechtsanwälte, wichtige Hinweise finden. Ich bedanke mich bei meinen Kollegen Michael Schüller (AG Mayen) und Rainer Goldbach (AG Frankfurt) für die Hinweise zum richtigen Ausfüllen des Formblatts Antrag auf Mahnbescheid. Günter Mayer 6

4 1. Vorbemerkung Fachleute auf diesem Gebiet können dieses kurze einführende Kapitel gerne überschlagen. Doch für juristische Laien, die eine Eigentumswohnung besitzen und möglicherweise sogar im Verwaltungsbeirat sitzen, kann eine Grundinformation nicht schaden. Alle Wohnungseigentümer zusammen bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, im Folgenden abgekürzt mit GdW. Aber: Diese Abkürzung darf nicht verwechselt werden mit WEG, dem amtlichen Kürzel für das Wohnungseigentumsgesetz.. Warum gibt es Wohnungseigentum? Unsere Rechtsordnung hat in 93 BGB eine eiserne Vorschrift dahingehend, dass der Eigentümer eines Grundstücks auch zugleich der Eigentümer des Hauses sein muss, das auf seinem Grundstück steht. 1 Diese Vorschrift hatte bereits vor dem Ersten Weltkrieg zu Problemen geführt, da kaum jemand Grundbesitz besaß, die wenigen Eigentümer diesen nicht verkaufen wollten und deshalb kaum jemand bauen konnte. Da man die Vorschrift nicht aufheben wollte, musste man sie umgehen. Ein neuer Ansatz entstand mit dem Erbbaurecht (vgl. Ziffer 3). Aber besonders in Ballungsgebieten ließ sich das Problem damit allein nicht lösen, so dass eine neue Idee entstand: Das Grundstück wird in Bruchteile aufgeteilt. Darauf wird ein Haus mit Wohnungen erbaut. Jeder Wohnung wird ein Grundstücksbruchteil zugewiesen, so dass jedem Käufer einer Wohnung neben dieser auch ein Bruchteil des Grundstücks, auf dem das Haus steht, gehört und 93 BGB ist damit umgangen. Im Grundbuch hat somit jede Wohnung wie sonst nur ein Grundstück (oder ein Erbbaurecht) ein eigenes Blatt, worauf der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück und die dazu gehörige Wohnung gebucht ist. Wichtig: Bei der Verfolgung der Ansprüche einer GdW wie es in den folgenden Kapiteln geschildert wird die GdW wohl stets einen Grundbuchausdruck bezüglich der Wohnung benötigen. Hat sie be- 1 In der ehemaligen DDR war diese Vorschrift aufgehoben. Seit dem Beitritt können aber auch dort keine der alten Rechte mehr begründet werden. 10

5 Veräußerung und Verzicht reits einen Titel oder kann sie dem Grundbuchamt, bei welchem die Wohnung gebucht ist, glaubhaft machen, dass sie eine Forderung gegen den Eigentümer hat, wird ihr dort gegen eine Gebühr von 10 Euro ein einfacher Grundbuchausdruck erteilt. Gegen 18 Euro kann sie auch einen amtlichen Ausdruck erhalten, doch hat das keinen Sinn. 3. Was ist ein Erbbaurecht? Stellen wir uns folgendes Bild vor: Über das Grundstück wird ein unsichtbarer Rechtsteppich ausgebreitet. Dieser Teppich erhält ein Grundbuchblatt, als wäre er ein Grundstück. Der Grundstückseigentümer wird als Erbbaurechtsausgeber bezeichnet. Der Berechtigte des Teppichs ist der Erbbauberechtigte, der nun das Haus baut, rechtlich gesehen nicht auf das Grundstück, sondern auf den Teppich. Damit ist 93 BGB Genüge getan. Selbstverständlich muss der Erbbauberechtigte dem Eigentümer für den Teppich etwas zahlen, nämlich den Erbbauzins. Wohnungseigentum kann statt auf einem Grundstück auch auf einem Erbbaurecht begründet werden ( 30 WEG). In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer Erbbauberechtigte zu Bruchteilen. 4. Veräußerung und Verzicht Grundstück, Erbbaurecht und Eigentumswohnung sind verkehrsfähig, das heißt sie können belastet, verkauft oder auch zwangsversteigert werden. 3 Wird das (mit dem Erbbaurecht belastete) Grundstück verkauft (versteigert), bleibt das Erbbaurecht erhalten. Der Käufer (Ersteher) wird nur Eigentümer des Grundstücks, nicht des Teppichs, auf dem das Haus steht. Er hat somit künftig (nur) Anspruch auf den Erbbauzins, das Haus gehört ihm aber nicht. Wird das Erbbaurecht verkauft (versteigert), erwirbt der Käufer (Ersteher) den Teppich und damit wird er Eigentümer des Hauses, das auf dem Teppich steht. Er schuldet jetzt den Erbbauzins, das Grundstück gehört ihm aber nicht. Stand In dieser Kurzfassung bleiben Zustimmungserfordernisse und Fragen des Heimfalls außer Betracht. 11

6 Das Wichtigste in Kürze Wird die Eigentumswohnung verkauft (versteigert), bleiben Wohnung und der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück untrennbar zusammen. Getrennte Veräußerung ist nicht möglich ( 6 WEG). Wichtig: Entgegen 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) kann kein Miteigentümer die GdW zerstören, indem er die Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft GdW verlangt ( 11 Abs. 1 WEG). Aber: Versteigert werden kann die Eigentumswohnung zusammen mit dem Grundstücksbruchteil, auf dem sie rechtlich gesehen ruht. Das kann der Fall sein, wenn der Eigentümer Schulden hat, mehrere gemeinsame Eigentümer zum Beispiel Eheleute als Miteigentümer je zur Hälfte sich über die Wohnung etwa nach Ehescheidung nicht einigen können, der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung betreibt. Gemäß 98 BGB kann auf das Eigentum an einem Grundstück verzichtet werden. Dies geschieht durch eine öffentlich beglaubigte Erklärung des Verzichts und dessen Eintragung im Grundbuch. Damit erlischt das Eigentum und das Grundstück wird herrenlos. Mit Verzicht auf das Erbbaurecht 4 erlischt dieses. Die Folge ist, dass der bisherige Eigentümer beziehungsweise Erbbauberechtigte keine Grundstückslasten mehr tragen muss, die nur auf dem Eigentum (Erbbaurecht) ruhen und für welche er nicht gleichzeitig persönlich haftete. Aber: Auf eine Eigentumswohnung beziehungsweise auf den Grundstücksbruchteil, auf welchem sie ruht kann nicht verzichtet werden. 5 4 Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich nach 6 ErbbauRG 5 BGH Rpfleger 007/

7 Vollstreckbarer Titel 5. Insolvenz Gegen die GdW als solche kann kein Insolvenzverfahren (bis vor einigen Jahren noch Konkurs genannt) stattfinden ( 11 Abs. 3 WEG). Aber: Jeder einzelne Eigentümer einer Eigentumswohnung kann insolvent werden. Alle Rechte werden dann vom Insolvenzverwalter (den das Gericht bestellt hat gemäß 56 InsO) ausgeübt. Dieser hat zudem Pflichten gegenüber der GdW zu erfüllen. Die Forderungen gegen den Insolvenzschuldner, auch Gemeinschuldner 6 genannt ( 38 InsO), nennt man Insolvenzforderungen. Sie sind vom Insolvenzgläubiger beim Insolvenzverwalter anzumelden. Ein Titel (siehe dazu Ziffer 6) ist dazu nicht notwendig. Hat man für die Forderung eine dingliche Sicherheit (siehe dazu Kapitel 3), handelt es sich um eine Insolvenzforderung mit Absonderungsrecht ( 49 InsO). Muss der Insolvenzverwalter aufgrund seiner Verwaltungspflicht Zahlungen leisten, tilgt er eine Masseverbindlichkeit ( 54, 55 InsO), manchmal auch Masseforderung genannt. 6. Vollstreckbarer Titel Unter einem vollstreckbaren Titel (oft nur kurz Titel genannt), versteht man eine gerichtliche Entscheidung 7, welche die GdW berechtigt, gegen einen Miteigentümer die Zwangsvollstreckung zu betreiben, das heißt ihm zum Beispiel den Gerichtsvollzieher zu schicken, seinen Lohn zu pfänden oder die Zwangsversteigerung der Wohnung zu beantragen. Als Titel kommen für die GdW insbesondere in Betracht: der vollstreckbare Mahnbescheid (Vollstreckungsbescheid) ein Urteil der Kostenfestsetzungsbeschluss Dazu später mehr. 6 Dieser ist nicht besonders gemein, sondern Schuldner einer Gläubigergemeinschaft. Die InsO verwendet diesen seit dem 19. Jahrhundert üblichen Ausdruck nicht, wohl aber die Literatur. 7 Natürlich gibt es auch andere Titel, jedoch spielen diese für die GdW kaum eine Rolle. 13

8 Das Wichtigste in Kürze Wichtig: Die folgenden Ausführungen gehen davon aus, dass nur eine Person als Eigentümer eingetragen ist und somit gegen diese der Titel vorliegt. Es können aber auch mehrere Personen (z. B. Eheleute) eingetragen sein. Ist dies der Fall, benötigt man einen Titel gegen alle, soweit nicht (wie bei der Erbfolge) etwaige Ausnahmen vorgesehen sind. 7. Das Vollstreckungsgericht Die Versteigerung einer Eigentumswohnung 8 erfolgt durch das Vollstreckungsgericht normalerweise beim Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet ( 1 Abs. 1 ZVG). Es kann aber auch ein Amtsgericht (oft am Sitz des Landgerichts) für mehrere Amtsgerichtsbezirke zuständig sein ( 1 Abs. ZVG). Sachbearbeiter ist dort weder ein Richter noch ein Notar, sondern ein Rechtspfleger, ein besonders hierfür ausgebildeter Fachjurist. Da Rechtspfleger zumeist freundliche Leute sind, kann man bei einer höflichen Anfrage meist auch mit einer freundlichen und fachkundigen Antwort rechnen. Unsere Rechtsordnung sieht verschiedene Formen eines Zwangsversteigerungsverfahrens vor: Zwangsversteigerung wegen einer Geldforderung Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft Diese kommt beispielsweise nach einer Ehescheidung in Betracht, wenn sich die Partner über das gemeinsame Haus nicht einigen können, oder wenn mehrere Personen ein Grundstück geerbt haben und keine gemeinsame Lösung zustande kommt. Zwangsversteigerung auf Antrag eines Insolvenzverwalters (vgl. Kapitel 7) Für die GdW ist dieser Unterschied ohne Belang. In allen Fällen kann sie im Rahmen der nachfolgenden Ausführungen ihren Anspruch geltend machen. Einzelheiten zum Verfahren finden Sie in nachfolgenden Kapiteln, insbesondere in den Kapiteln 6 und 1. 8 Wer eine Eigentumswohnung ersteigern will, findet sachkundigen Rat in Immobilien günstig ersteigern (Mayer), ebenfalls erschienen im Walhalla Fachverlag (ISBN ). 14

9 Die Erstreckung 8. Die Rangklassen Hat ein Eigentümer, dessen Grundstück zwangsversteigert wird, mehrere Gläubiger, bestimmt 10 ZVG deren Rangfolge. Diese sogenannten Rangklassen sind nicht nur für die Verteilung des Versteigerungserlöses maßgebend (wie viele, auch juristisch ausgebildete Leute meinen), sondern bestimmen das gesamte Verfahren. Es ist somit von Anfang an von großer Wichtigkeit, zu welcher Rangklasse eine Forderung gehört, die in der Zwangsversteigerung geltend gemacht werden soll. Zuerst kommen die Gerichtskosten, die manchmal als Rangklasse 0 bezeichnet werden. Die Rangklassen 1 und 1a kommen nur in Betracht, wenn gleichzeitig ein Zwangsverwaltungsverfahren oder ein Insolvenzverfahren anhängig ist und bleiben deshalb hier außer Betracht. Bereits in der nächsten und somit besonders günstigen Rangklasse stehen neuerdings Ansprüche der GdW. Dazu befassen sich die folgenden Kapitel. In der Rangklasse 3 und somit hinter der GdW stehen gewisse Ansprüche der Gemeinde, die auf Bundesrecht (z. B. Grundsteuer) oder Landesrecht beruhen können. Erst dann folgen die Grundschulden und Hypotheken, die (meist zugunsten einer Bank) im Grundbuch eingetragen sind. Anschließend kommen die Gläubiger, die zwar einen Titel, aber keine eigene Rangklasse haben und deshalb meist nichts mehr bekommen. Zu diesen gehörte bis zum 1. Juli 007 die GdW. Die weiteren Rangklassen sind für die GdW ohne Interesse. 9. Die Erstreckung Die in den folgenden Kapiteln genannten Regeln gelten nicht nur für das eigentliche Wohnungseigentum, sondern entsprechend auch für das Teileigentum ( 1 Abs. 6 WEG) und das Wohnungserbbaurecht beziehungsweise Teilerbbaurecht ( 30 Abs. 1 WEG). Hat ein Eigentümer in einer Anlage mehrere Wohnungen, von denen nur eine (oder einige) zwangsversteigert werden, gelten diese Regeln nur für die Beiträge, welche bei der jeweils zu versteigernden Wohnung angefallen sind. 15

10 Das Wichtigste in Kürze Wird eine Wohnung versteigert, für die der Eigentümer keine Rückstände hat und hat die GdW bereits einen Titel wegen Rückständen einer anderen Wohnung des gleichen Eigentümers, kann sie sich dieser Versteigerung anschließen. Aber nur wie auch schon nach bisherigem Recht in der meist aussichtslosen Rangklasse 5 und dem üblichen Ergebnis: Außer Spesen nichts gewesen. Hat sie wegen der Rückstände noch keinen Titel, kann sie nichts unternehmen. Sie kann ihre Forderung nicht anmelden, denn eine Anmeldung in Rangklasse 5 ist nicht zulässig. 16

11 1. Bisherige Regelung 3 Schon immer hatte die GdW gegen einen säumigen Miteigentümer einen Anspruch auf Zahlung der in Kapitel 4 genannten Geldbeträge. Dieser Anspruch war auch schon immer gerichtlich durchsetzbar (Mahnbescheid: Klage), so dass sich die Gemeinschaft einen Vollstreckungstitel verschaffen konnte. Aber jetzt begannen die Schwierigkeiten, die jeder kennt, der eine ausgeklagte Forderung beitreiben will, wenn bei seinem Schuldner nichts zu holen ist. Nicht selten war die Zwangsvollstreckung vergeblich (nicht umsonst, denn es sind hierfür Kosten entstanden, die der Gläubiger tragen musste) und es galt der alte Spruch: Außer Spesen nichts gewesen. Nun erhebt sich jedoch die berechtigte Frage, warum der schuldige Miteigentümer seine Wohnung behalten durfte, obwohl bei ihm nichts zu holen war und die anderen für ihn die Kosten tragen mussten. Dies beruhte auf dem bis zum 30. Juni 007 geltenden System, nämlich die GdW hatte nur einen persönlichen Anspruch gegen den Eigentümer und ein solcher persönlicher Anspruch konnte in einer Zwangsversteigerung nur die Rangklasse 5 ( 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) haben. Das hatte zwei für die GdW negative Folgen: Die GdW konnte eine Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung nur herbeiführen (oder sich ihr anschließen), wenn sie einen Vollstreckungstitel hatte und das kostete Zeit und Geld. Eine formlose Anmeldung der Forderung gab es nicht. Hatte die GdW endlich einen Titel, musste sie meist erfahren, dass für sie kein Geld aus dem Versteigerungserlös übrig blieb (oder dass die von ihr beantragte Versteigerung nicht durchgeführt werden konnte), weil die Banken abgesichert durch Grundschulden in einer solchen Zwangsversteigerung die Rangklasse 4 haben ( 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) und somit bisher der GdW im Range vorgingen, weshalb sie zunächst den Versteigerungserlös kassierten und der GdW nichts übrig ließen. Nach langem Zögern und gegen erheblichen Widerstand des Realkredits hat sich die Bundesregierung durchgerungen, anlässlich der 18

12 Neue Gesetzeslage zum 1. Juli 007 ohnehin beabsichtigten wichtigen Neuregelungen 9 auch dieses Problem zu lösen. Es ist geradezu grotesk, wie diese Ergänzung des ZVG in ihrem gesamten Umfang missverstanden wurde und immer noch missverstanden wird. Selbst in ansonsten sachkundigen Büchern wird diese Regelung nur am Rande erwähnt und so dargestellt, als handele es sich nur um eine Abrechnungsregel im Falle einer Zwangsversteigerung. Dabei geht das neue Recht weit darüber hinaus! Allerdings ist es sehr schwierig, dies einem juristischen Laien zu erklären, zumal es auch unter Juristen auf diesem Gebiet eine Grauzone des Fachwissens gibt. 3. Neue Gesetzeslage zum 1. Juli 007 Der Gesetzgeber hat das Problem wie folgt gelöst: Das ZVG beinhaltete seit dem 19. Jahrhundert eine Vorschrift, welche die Landarbeiter eines Bauernhofes davor schützen sollte, bei einer Zwangsversteigerung gegen den Bauer ihren Lohn (Litlohn genannt) zu verlieren. In einem bestimmten Umfang sollte dieser Lohn wie eine unsichtbare Hypothek auf dem Grundstück ruhen und somit (damals 10 Abs. 1 Satz ZVG) Rang vor den Schulden des Bauern auch vor dessen Hypotheken haben. Diese Vorschrift hatte seit Jahrzehnten ihre Bedeutung verloren und stand nur noch ohne jeden Sinn im Gesetz. Aus diesem Grund wurde sie einfach gestrichen und an ihrer Stelle (!) der Anspruch der GdW eingefügt. Wie man überhaupt auf die absurde Idee kommen konnte der Gesetzgeber wollte hiermit der GdW weniger Rechte einräumen als damals die Landarbeiter (Litlohn-Empfänger) hatten, obwohl die neue Forderung an der gleichen Gesetzesstelle steht und die nachfolgende (rangschlechtere) Forderung der öffentlichen Hand immer schon dingliches Recht hatte, ist für den Verfasser nicht nachvollziehbar. Jedoch wird diese Ansicht noch heute vertreten. Richtig ist aber Folgendes: Die GdW hat seit dem 1. Juli nicht nur eine Forderung gegen den jeweiligen Eigentümer, sondern gleichzeitig auch eine Forderung gegen die Wohnung als solche. Zugunsten der GdW besteht 9 So wurde beispielsweise richtigerweise das WEG-Verfahren nicht mehr der freiwilligen, sondern der streitigen Gerichtsbarkeit unterstellt. 10 Wohnungseigentumsgesetz vom 6. März 007 (BGBl. I S. 370) 19

13 Die Änderung des WEG eine unsichtbare Hypothek. Juristisch heißt das: Die GdW hat für ihre Forderungen ein dingliches Recht an der Wohnung! Inzwischen hat der BGH dieses dingliche Recht mit folgenden Worten bestätigt: BGH vom 1. Februar 009, Az. IX ZB 11/06, Rpfleger 009/407 3 Damit besteht für solche Ansprüche nunmehr ein Recht zur Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung vorausgesetzt wäre. 3. Bedeutung für die GdW Dieses dingliche Recht bringt für die GdW eine Reihe von Vorteilen mit sich: Betreibt beispielsweise eine Bank die Zwangsversteigerung, benötigt die WEG heute keinen Titel (vgl. Kapitel, Ziffer 6) mehr, um sich an dieser Zwangsversteigerung zu beteiligen. Es genügt Anmeldung beim Gericht (vgl. Kapitel 6). Da die Rangklasse den Grundpfandrechten vorgeht, wird die GdW regelmäßig ihr Geld erhalten, wenn sie ihre Rechte kennt und konsequent wahrnimmt. Hat sie einen Titel, kann sie auch selbst die Zwangsversteigerung betreiben (vgl. Kapitel 6) und in Rangklasse mit Rang vor den Banken kassieren. Da das dingliche Recht auf dem Grundstück ruht, geht es auf den Erwerber der Eigentumswohnung über, wenn diese verkauft oder sonstwie übertragen wird. Sie haftet somit auch in den Händen des neuen Eigentümers für alte Schulden (vgl. Kapitel 8). Sogar der Insolvenzverwalter wird für Ansprüche bluten müssen, die sonst nur einfache Insolvenzforderungen und damit ohne Aussicht auf Befriedigung wären (vgl. Kapitel, Ziffer 5). Die GdW hat jetzt ein Absonderungsrecht (dazu mehr in Kapitel 7). Schließlich gibt es Änderungen für den Fall, dass die Zwangsverwaltung der Eigentumswohnung beantragt worden ist (vgl. Kapitel 9). Der Zwangsverkauf der Wohnung erfolgt jetzt durch Zwangsversteigerung. Aber hat dies überhaupt eine praktische Bedeutung? (vgl. Kapitel 11) 0