Modulabschlussklausur Z I (Wiederholungstermin) Sachverhalt. Fragestellungen und Bearbeitervermerk. Unruhiger Papagei

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1 Modulabschlussklausur Z I (Wiederholungstermin) Unruhiger Papagei Sachverhalt Manfred Marder (M) ist im September 2010 in eine von Valentin Vogel (V) vermietete 3 Zimmer Wohnung eingezogen. Der Vertrag kam dadurch zustande, dass V dem M ein von ihm (V) unterschriebenes Exemplar eines Mietvertragsformulars zugesandt und M daraufhin dem V in einem Brief schriftlich mitgeteilt hatte, dass er mit den Bedingungen des Mietvertrages einverstanden sei. Der Formularvertrag enthielt folgende Bestimmungen: 3.1. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in der Wohnung auf seine Kosten ausführen zu lassen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge: Küche, Bad, Toilette: 3 Jahre Alle übrigen Räume: 5 Jahre Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters. Bereits einige Monate nach dem Einzug des M kam es zu Beschwerden, weil der ohne Zustimmung des V in der Wohnung des M gehaltene Papagei durch sehr lautes Geschrei auch zu den in der Hausordnung bestimmten Ruhezeiten zwischen Uhr abends und 6.00 Uhr morgens für Unruhe sorgte. Als V von dem Papageienlärm erfuhr, stellte er M zur Rede und verlangte von M, dass dieser unverzüglich für eine Beendigung der Störung sorge. Als sich nach Wochen immer noch nichts an dem Papageiengeschrei änderte, kündigte V dem M fristgerecht zum Fragestellungen und Bearbeitervermerk 1. M ist empört über die Kündigung, da selbst eine fristlose Kündigung nicht ohne Abmahnung erfolgen dürfe und ihm keine ausreichende Frist zur Abhilfe gesetzt worden sei. Er beuge sich zwar der Macht des Großgrundbesitzes und ziehe fristgemäß aus, möchte aber von V jedenfalls die Umzugskosten ersetzt haben, weil es für die Kündigung keinen triftigen Grund gebe. Der Papagei sei schließlich als Ziervogel erlaubnisfrei. 2. V verlangt seinerseits von M, dass dieser wie im Mietvertrag vereinbart die Schönheitsreparaturen ausführen lasse. Mit Recht? 3. Um Kosten zu sparen, lässt M die Schönheitsreparaturen in Schwarzarbeit durch den Malermeister Schlau (S) zum Freundschaftspreis von Euro durchführen. Da er gegenüber V keine Rechnung vorweisen kann, überlegt er, ob er dadurch kostengünstig aus der Sache herauskommen könnte, dass er sich weigert, S eine Vergütung für die geleistete Schwarzarbeit zu bezahlen. Hat sein Plan Aussicht auf Erfolg? Bearbeitervermerk: Beantworten Sie die aufgeworfenen Fragen in einem Rechtsgutachten in der vorgegebenen Reihenfolge! Es ist davon auszugehen, dass Papageien Ziervögel sind. Verträge über Dienst- und Werkleistungen, die in Schwarzarbeit durchgeführt werden, verstoßen gegen das Schwarzarbeitsgesetz. 1

2 Frage 1: Schadensersatzanspruch M V Schuldverhältnis Wirksamer Mietvertrag gem. 535 BGB Schriftform des 550 BGB nicht erforder-lich, da hier ohnehin kein befristeter Miet-vertrag Pflichtverletzung unberechtige Kündigung - der Vermieter hat Gebrauchsüberlassungspflicht Wirksamkeit der Kündigung? Maßstab = 573 Abs. 1 BGB, da ordentliche Kündigung berechtigtes Interesse des Vermieter erforderlich 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzungen der Pflichten des Mieters? 2

3 » Tierhaltung ohne Zustimmung des Vermieters» Vgl. jedoch Mietvertrag Ziffer Ziervögel sind erlaubt» Laut Bearbeitervermerk sind Papageien Ziervögel» Klausel wäre jedoch ohnehin unwirksam, da sie nur für Ziervögel und Zierfische besteht und nicht auch für andere Kleintiere (Hamster, etc.)» Lärmbelästigung der anderen Mieter?» Gem. 541 hat der Mieter die vertragliche Nebenpflicht Lärm zu unterlassen - Grenzen hier überschritten (vgl. SV)» Pflichtverletzung ist auch erheblich - entscheidend ist das Ausmaß nicht die Auswirkung - trotz Abmahnung nicht reagiert (vgl. BGH folgende Folie) Abmahnung erforderlich? Strittig:» h.m. (-)» Wortlaut des 573 Abs. 2 Nr. 1 sagt nichts von Abmahnung» Für den BGH hat eine Abmahnung lediglich Bedeutung für die Frage, ob die PV erheblich ist» Literatur (+)» Immer dann erforderlich, wenn auch für die fristlose Kündigung ( 543, 569) eine Abmahnung notwendig ist (vgl. 543 Abs. 3) Hier nach beiden Ansichten Abmahnung erforderlich: nach der Lit. weil es ein Fall des 543 Abs. 1gewesen wäre und nach dem BGH weil es sonst an einer erheblichen Pflichtverletzung mangeln würde Anforderungen an Abmahnung? Konkrete Pflichtverletzung muss genannt sein Frist für Abhilfe muss gesetzt worden sein Hier (+) Zwischenergebnis: die Kündigung war wirksam, mithin liegt keine Pflichtverletzung vor Ergebnis: Der V hat keinen Anspruch gegen M gem. 280 I, 241 II BGB 3

4 Frage 2: Anspruch V - M auf Durchführung der Schönheitsreparaturen Anspruch V - M auf Durchführung der Schönheitsreparaturen Anspruchsgrundlage: 535 BGB Problem: Wirksamkeit der Klausel Wirksam in den Vertrag gem. 305 ff einbezogen Inhaltskontrolle gem. 307 ff Eigentlich sind Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters, da dieser gem. 535 I 2 BGB zur Gebrauchserhaltung der Mietsache verpflichtet ist (Instandhaltungspflicht) BGH billigt jedoch unter gewissen VSS, dass Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden Gründe: Kosten der Schönheitsreparaturen einkalkuliert; müsste Vermieter Aufwendungen tragen, wäre Miete teurer, Abwälzung heutzutage verkehrsüblich Anspruch V - M auf Durchführung der Schönheitsreparaturen Klausel 3.1. Ist jedoch aus mehreren Gründen unwirksam Mindestfristenplan Renovierungspflicht bei Auszug ausführen lassen Ergebnis: Klausel unwirksam; M ist nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet 4

5 Frage 3: Anspruch S - M auf Bezahlung des Anspruch S - M auf Bezahlung des Aus 631, 632? Der Werkvertrag verstößt gegen das Schwarzarbeitergesetz und ist mithin gem. 134 nichtig Aus GoA? Problem: Rückabwicklung nichtiger Verträge über GoA fremdes Geschäft Fremdgeschäftsführungswill Aufwendungen erforderlich Anspruch S - M auf Bezahlung des Aus 817 S.1? Etwas erlangt: Werkleistung Durch Leistung: bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens Empfänger (M) hat durch die Annahme der Leistung gegen gesetzliches Verbot verstoßen Aber: Ausschluss gem. 817 S. 2 5

6 Anspruch S - M auf Bezahlung des Aus 812 I 1, Alt. 1? Etwas erlangt, durch Leistung (s.o.) ohne Rechtsgrund: Werkvertrag = nichtig RF: Herausgabe des Erlangten, da dies nicht möglich ist gem. 818 II Wertersatz Ausschluss gem. 817 S. 2 (gilt für alle Leistungskondiktionen) Bedenken: BGH verwehrt Leistungsempfänger, der Leistungen unter Verstoß gegen Schwarzarbeitergesetz erhalten hat die Berufung auf 817 S.2: Auftrageber idr wirtschaftlich stärker, Leistender = schutzwürdig Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 6