Lübeck 2015/2016. Soziodemografie. Lübeck auf einen Blick
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1 3,90 Euro [DE] Lübeck 2015/2016 Die Hansestadt mit den sieben Türmen, der UNESCO-Altstadt und der Ostsee vor der Tür begeistert nicht nur Touristen. Kein Wunder, dass es auch immer mehr Wohnungssuchende und Kapitalanleger in die Wohlfühlhauptstadt zieht. Alexander Weißbach Leiter Immobilienvertrieb, Lübeck Soziodemografie Lübeck ist mit über Einwohnern die zweitgrößte Stadt Schleswig-Holsteins. Nach zwischenzeitlichen Rückgängen ist die Einwohnerzahl seit 2008 wieder ansteigend und durch Zuwanderung getragen. Bis 2030 wird Lübeck gemäß aktuellen Prognosen ca Einwohner verlieren. Trotz der stetigen Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße wird bis 2030 ein Minus von rund Haushalten prognostiziert, was sich aber erst ab etwa 2025 wirklich bemerkbar machen wird und dann zu rückläufiger Wohnungsnachfrage führt. Der demografische Wandel ist nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Lübecker Wohnungsmarkt. Lübeck auf einen Blick Lage an der Ostsee in der Region Schleswig- Holstein Ost, Oberzentrum und zweitgrößte Stadt in Schleswig-Holstein Historische Altstadt als UNESCO Weltkulturerbe Langfristig gesicherte Wohnungsnachfrage aufgrund stabiler Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Lübeck in Bezug auf die verfügbaren Einkommen günstig Kapitalanleger schätzen an Lübeck die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,9 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 92,1 1
2 STADTMARKTBERICHT LÜBECK EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 102% 1,85 Haushaltsstruktur Lübeck % 1, = 100% 98% 96% 1,75 1,70 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur SH Altersstruktur Lübeck < % ,65 Altersstruktur SH < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Wirtschaft Die kreisfreie Hansestadt Lübeck ist Oberzentrum in der Region Schleswig-Holstein Ost. Sie kann auf eine lange Tradition als Handelsstadt und bedeutender Wirtschaftsstandort für die Region zurückblicken. Aufgrund der günstigen geographischen Lage an der Ostsee und dem größten deutschen Ostseehafen bildet Lübeck einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt für den gesamten Ostseeraum. Die überörtliche Verkehrsinfrastruktur wird vom ICE-Haltepunkt (Verbindung Hamburg-Kopenhagen) sowie den Bundesautobahnen 1 und 20 gebildet. Lübeck profitiert zudem von der Nähe zu Hamburg. Lange Zeit durch Handel und Werftindustrie geprägt, hat sich das Wirtschaftsgeschehen seit den 1970er Jahren zunehmend hin zu modernen Dienstleistungen, Zukunftsindustrien sowie Forschung und Lehre entwickelt. Der größte Arbeitgeber mit Sitz in Lübeck ist die Drägerwerk-AG. Weitere bekannte Unternehmen sind Nordischer Maschinenbau Rud. Baader, Niederegger, Campbell s Germany, Hawesta sowie H. & J. Brüggen. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt Lübeck spiegelt sich in der stetig steigenden Zahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten trotz des Krisenjahres 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit Ende 2009 um 7 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Quote im Jahr 2009 noch bei 12,3 % lag, ist sie seitdem bis auf 10,1% in 2014 zurückgegangen. Sie liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Lübeck arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 35,8% 20,5% 0,2% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 17,5% 26,1% In Lübeck werden pro Jahr etwa 419 Wohnungen gebaut, davon die Hälfte in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt ging die Bautätigkeit wieder zurück. Die Wohnungsnachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der mittelfristig weitgehend stabilen Haushaltsentwicklung nach wie vor gegeben. 2
3 WOHNUNGSNEUBAU IN LÜBECK Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Lübeck) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Ein leicht eingeschränktes Interesse am Wohnungsmarkt Lübeck wird jedoch durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (2,8 je Einwohner) dokumentiert, die unterhalb von vergleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro Fertigstellungen je Einwohner Die Wohnungsnachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der mittelfristig weitgehend stabilen Haushaltsentwicklung nach wie vor gegeben. Die Mieten und Preise am Lübecker Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen, wenn sich auch der Preisanstieg in 2014 gegenüber den Vorjahren etwas ermäßigt hat. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohnerund Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 9,00 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,50 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 7,00 Euro/qm und erreichen im Maximum 9,50 Euro/qm. Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 30 % im Neubau als auch 30 % im Bestand einen starken Anstieg erfahren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und reichen 3
4 STADTMARKTBERICHT LÜBECK im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 31 % angestiegen und damit deutlich stärker als die Bestandskaufpreise mit 12 %. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zu Eigentums- und Mietwohnungen entwickelten sich die Hauspreise seit 2000 mit -2 bis 16 % deutlich moderater. Die Grundstückspreise verzeichneten hingegen deutliche Zuwächse von 17 bis 28 %. Wohneigentum in Lübeck zu erwerben ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 reichte in Lübeck das 5,5-fache des jährlich verfügbaren Einkommens aus, während in den Vergleichsstädten das 6,2-fache in Wohneigentum investiert werden musste. Im historischen Vergleich zeigt sich jedoch, dass die Wohnimmobilienpreise in Lübeck in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 2,6 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Lübecker Wohnimmobilien etwas über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gegebene Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Lübecker Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 140% 130% 120% 130% 125% 120% 115% 2000 = 100% 110% 100% 2000 = 100% 110% 105% 100% 90% 95% 90% 80% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT LÜBECK IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,30 9,00 11, % +45 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 5,30 7,00 9, % +43 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +39 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +22 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +10 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +17 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +16 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +11 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4
5 WOHNLAGEN IN LÜBECK Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Lübeck sind: St. Jürgen (Dichterviertel sowie alle Wasserlagen), St. Gertrud (Wakenitzlage/alle Wasserlagen, Stadtpark) und Travemünde. 5
6 STADTMARKTBERICHT LÜBECK Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6
7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7
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