Brachflächenmarketing als Strategie der Innenentwicklung
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- Josef Heintze
- vor 7 Jahren
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1 V-Prof. Dr. Carlo W. Becker Becker Giseke Mohren Richard bgmr Landschaftsarchitekten Berlin / Leipzig Brandenburgische Technische Universität Cottbus Lehrstuhl Landschaftsplanung und Freiraumgestaltung
2 1. Brachflächenmarketing Was ist das? 2. Beispiele für Brachflächenmarketing 3. Conclusion
3 Brachflächenmarketing Was ist das? Wir fragen Wikipedia. Wikipedia schweigt!
4 Marketing Was ist das? Marketing = Vermarktung von Waren, Dienstleistungen, Immobilien oder Flächen
5 Marketing Was ist das? Marketing = umfassender Prozess von der Idee bis zur Realisierung Einkauf von Rohstoffen und Vorprodukten Einbringen von Fachwissen und Erfahrungen Produktion von Gütern und Dienstleistungen Vertrieb und Vermarktung
6 Marketing Was ist das? Marketing = Managementprozess Produkt/Objektanalyse Markt- und Wettbewerbsanalyse Zielentwicklung in Alternativen Strategieentwicklung/Vertrieb Vernetzung Akteurs Instrumente Werbung und Kommunikation Was biete ich an (Qualitäten, Mängel)? Welche Nachfrage besteht? Wie kann ich mein Angebot profilieren? Welche Strategie wird benötigt? Wer unterstützt? Welche Instrumente stehen zur Verfügung/werden benötigt? Welche begleitenden Prozesse sind notwendig?
7 Marketing Was ist das? Marketingstrategien gewinnen an Bedeutung wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage! (1969 erster Lehrstuhl für Marketing in Deutschland) Marketing für die Immobilienentwicklung ist zwingend, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt wenn die Rahmenbedingungen komplex und kompliziert sind
8 Brachflächen Gewerbe Flächengröße, Gebäudesubstanz, Altlasten, Denkmalpflege
9 Brachflächen Wohnen Konkurrenz Umland, Vorprägung/Image
10 Brachflächen Dienstleistung Grundstückspreise, Finanzierung, Baukultur
11 Brachflächen Verkehrsinfrastruktur Lärm, Naturschutz, Erschließung
12 Status Quo Brachflächenrecycling durch eine erneute bauliche Nutzung! Die Hoffnung vieler Flächeneigentümer und Kommunen Zentrale Frage: Bis wann und zu welchen Konditionen wird eine bauliche Nachnutzung realistisch eintreffen?
13 Strategien Mit Strategien des Marketing Antworten für Brachen finden: Produkt/Objektanalyse Markt- und Wettbewerbsanalyse Zielentwicklung in Alternativen Strategieentwicklung/Vertrieb Vernetzung Partner Instrumente Werbung und Kommunikation
14 Hauptstrategien des Brachflächenmarketings: Aktivieren Konservieren Renaturieren Nebenstrategien: Umorganisieren Extensivieren Demontieren, Engagieren Experimentieren (siehe auch: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Flächenrecycling in suburbanen Räumen Akteursbezogene Handlungsstrategien und Arbeitshilfen)
15 Hauptstrategien des Brachflächenmarketings: Aktivieren Konservieren Renaturieren Grundsatz: Marketingstrategien für Brachflächen müssen ergebnisoffen sein Marketingstrategien müssen in Varianten und Alternativen entwickelt und bearbeitet werden
16 Startegie 1: Aktivieren Strategie einer baulichen Wiedernutzung ist häufig verbunden mit: Änderung der Art der Nutzung (z.b. von Gewerbe zu Wohnen) Differenzierung des Nutzungsspektrums Verknüpfung mit Kultur Freizeit Lifestyle
17 Beispielprojekt Aktivieren Malzfabrik, Berlin Strategie: Aquaponic-Farm mit qm Gemüse-, Kräuterund Fischaufzucht >>> ultralokale Produktion Vertrieb im hauseigenen Shop und Kantine Aquaponic-Farm = Showcase Machbarkeitsstudie im Vorfeld Kommunikationstrategie Kreativteam Fotos: ECF I Efficient City Farming Containerfarm mit Rostlaube
18 Beispielprojekt Aktivieren Spinnerei, Leipzig Strategie: Wachsendes Konzept kleinteilige Nutzungsdifferenzierung Kunst, Kultur als Anker
19 Strategie 2: Konservieren Häufig passiv missverstanden als Liegenlassen (Einhaltung der Verkehrssicherung!) Strategie = aktive Begleitung Substanzsicherung Zwischennutzung
20 Beispielprojekt Konservieren Wächterhäuser, Leipzig Strategie: Substanzsicherung durch Nutzung (verhindert Vandalismus / grenzt Witterungsschäden ein) Eigentümer werden von Kosten und Sorgen entlastet Nutzer übernimmt laufende Betriebskosten, investiert handwerkliche Eigenarbeit, kontrolliert restliches Gebäudes Gestattungsvereinbarung Haus Gestattungsvereinbarung Raum Eigentümer HausHalten e.v. Vertragsverhandlung Aquise+Betreuung Öffentlichkeitsarbeit... Fördermitgliedschaft Nutzer Quelle: Betriebskosten
21 Beispielprojekt Konservieren Prinzessinnengarten, Berlin Strategie: urban Gardening in mobilen Elementen starke Kommunikatiosstrategie Vernetzung mit Jugend, Bildung, Soziales
22 Beispielprojekt Konservieren Dunkler Hain, Leipzig Strategie: Bäume zeichnen Baukante nach Bäume auf Zeit (es darf gefällt werden, wenn Bebaut wird!) Baumschutzverordnung außer Kraft gesetzt
23 Strategie 3: Renaturieren bedeutet: eine nicht bauliche Nutzung indirekte Wertschöpfung Inwertsetzung der Stadtquartiere durch Freiraumentwicklung
24 Beispielprojekt Renaturieren Stadtpark, Bad Hersfeld Strategie: Integrierte Entwicklung (Grün, Kultur, Bildung, Lifestyle, Vermietung Gebäude, Büro, Dienstleistung) neuer Park als Initial Erholung + Retentionsraum Quartiersbezogene Strategie Foto Hessen Agentur Referenz: Berliner Architekturwelt 2.9 (1900) Verlag: Robert Hügl, Berlin S.W. 47
25 Beispielprojekt Renaturieren Stadtteilpark, Rabet-Leipzig Strategie: Teil des Grünen Rietzschke Bandes park als Impulsgeber der Stadtentwicklung Imageaufwertung Stadtteil Stadtteilbezogene Strategie Lützow7, Berlin
26 Beispielprojekt Renaturieren Landschaftspark Herzberge, Lichtenberg Strategie: freiflächenentwicklungsplan mit Bestimmung des Investitionsbedarfs Gründung Förderverein für Standortmanagement (Marketingkonzept, Leitbild) Aufbau Akteursnetz Einwerbung Fördermittel Umsetzung Teilprojekte durch soziale Projekte Einrichtung Landwirtschaftsbetrieb + Schaffung Biotope >>> Neue Freiraumtypologie Berlin-Lichtenberg; Agrarbörse Deutschland Ost e.v. bgmr Landschaftsarchitekten Karl-Heiz Riedel, Agrarbörse Deutschland Ost e.v.
27 Beispielprojekt Renaturieren Marzahn-Hellersdorf, Berlin Strategie: Wohnen an der neuen Kulturlandschaft Imageaufwertung Pflege durch Beweidung >>> Der Brache eine Bedeutung geben!
28 Beispielprojekt Renaturieren Green Infrastructure Strategie: Brachen als Retentionsraum umnutzen (Überflutungsvorsorge in der Stadt) Brachen als Kühlräume in der Urban-Heat-Stadt
29 Strategie 3 Renaturieren Mit Freiraum Stadt machen! Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung bgmr Landschaftsarchitekten/TU Berlin, im Auftrag des BBSR/BMVBS Werkstatt Praxis Heft 62, 2009
30 architekten 67 Projekte recherchiert 20 Fallstudien ausgewählt Grundlage: Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung 2008/2009 im Forschungsprogramm ExWoSt (Experimenteller Wohnungs- und Stadtbau) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und des Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bearbeitung: bgmr Landschaftsarchitekten / TU Berlin Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung 1
31 Die Gesamtschau der Fallstudien zeigt Vertraute Nutzungskategorien Erholung Wald Landwirtschaft Neue Nachnutzungsschwerpunkte Hochwasserschutz nachwachsende Rohstoffe Weitere Effekte Arbeit Bildung Kultur Naturschutz Durch Renaturierung entstehen neue Landschaften Freiräume mit mit bisher bisher ungewohnten Nutzungskombinationen und -überlagerungen Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung 9
32 architekten Renaturierungsprojekte zeichnen sich durch Mehrdimensionalität und Multifunktionalität aus erfordern neue Allianzen und Akteurskonstellationen in der Stadt benötigen neue Verfahren und Kommunikationsstrukturen brauchen eine Vision Landschaftsvision Daraus entstehen Neue Urbane Freiräume Landschaften Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung 10
33 architekten Mit den Renaturierungsprojekten entstehen Neue Freiraumtypologien Möglichkeitsräume Besondere Atmosphären mit neuen Nutzungsmischungen auf Stadtumbauflächen mitten in der Stadt Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung 11
34 architekten Handlungsempfehlungen Strategie Renaturierung Die Handlungsempfehlungen zielen darauf ab Neue Ideen und Flächennutzungsprofile zu entwickeln Neue Trägerschaften und Interaktionsformen zu schmieden Flächenbewirtschaftung dauerhaft abzusichern Kulturelle Programmatik zu verankern damit Renaturierung als Strategie einer nachhaltigen Stadtentwicklung gelingt. Forschungsprojekt Renaturierung als Strategie nachhaltiger Stadtentwicklung 12
35 architekten Handlungsempfehlungen Strategie Renaturierung Die Renaturierung Handlungsempfehlungen als Handlungs- zielen und darauf Lernprozess ab begreifen Mit Renaturierung neue Wertschöpfungsprozesse initiieren Neue Ideen und Flächennutzungsprofile zu entwickeln Renaturierung als eine baukulturelle Aufgabe kommunizieren Neue Trägerschaften und Interaktionsformen zu schmieden Formelle Instrumente sparsam und gezielt einsetzen Flächenbewirtschaftung dauerhaft abzusichern Die Verstetigungsfähigkeit der Projekte in der Konzeptionsphase Kulturelle Programmatik zu verankern mit denken damit Renaturierung als Strategie einer nachhaltigen Stadtentwicklung Kommunikationsstrategien erhöhen die Akzeptanz gelingt. = Managementformen des Brachflächenmarketings 12
36 Brachflächenmarketing Conclusion Brachflächenmarketing benötigt Visionen: Ideen und Leitbilder Szenarien für die Brachen der Stadt Entwicklungskorridore
37 Brachflächenmarketing Conclusion...und muss sich mit den Realitäten auseinandersetzen: Prüfung der Rahmenbedingungen: Welche Qualitäten hat die Brachfläche (Vorteile / Nachteile)? Wie ist die Marktentwicklung zu beurteilen? Ist eine bauliche Nutzung wirklich zu erwarten? Bis wann wird diese realistisch eintreffen? Welche Wirkung hat ein mittel- oder langfristiger Zwischenzustand oder Dauerzustand auf das Quartier / die Innenstadt?
38 Brachflächenmarketing Conclusion Visionen Realitäten Strategie Denken in Alternativen Instrumente Finanzen Akteure Partner Werbung und Kommunikation
39 Brachflächenmarketing Conclusion Brachflächenmarketing erfordert: Unkonventionelle Vorgehensweisen Projekte mit Alleinstellungsmerkmalen Aktuersvernetzung Experimente sind notwendig!
40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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