Techem Branchen-Treff: Fokus Immobilien am 21. Oktober 2014 bei Dresden

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1 Techem Branchen-Treff: Fokus Immobilien am 21. Oktober 2014 bei Dresden Wirtschaftliche Wärmeversorgung für Neubau und Modernisierung Rechtliche Anforderungen an die Vertragsgestaltung Rechtsanwalt Jörn Schnutenhaus Schnutenhaus & Kollegen Drakestraße 49, Berlin Tel.: (030) ; Fax: (030)

2 Drei Investitionskonzepte und Vertragsmodelle: 1. Hauseigentümer investiert selbst in ein BHKW 2. Pacht- und Betriebsführungsmodell (Eigenversorgung) (Hauseigentümer ist Betreiber des BHKW) 3. Anlagen-Contracting (Contractor ist Betreiber des BHKW) 2

3 1. Eigeninvestition in das BHKW Kaufvertrag über das BHKW Vollwartungsvertrag ggf. kaufmännischer Dienstleistungsvertrag Hauseigentümer 1) 2) BHKW Hersteller des BHKW / bzw. Energiedienstleister Gasliefervertrag Gaslieferant Anmerkungen: 1. Wärmeverbrauch im eigenen Haus 2. Stromverbrauch zum Teil im eigenen Haus; Einspeisung des Überschussstroms beim Netzbetreiber gemäß KWKG oder Vermarktung an einen Energiedienstleister 3

4 Steuerliche Probleme bei Eigeninvestition in das BHKW Bei Eigeninvestition in das BHKW durch eine Wohnungsgesellschaft bzw. Wohnungsgenossenschaft drohen gewerbe- und umsatzsteuerliche Probleme; siehe dazu GDW Arbeitshilfe 71 Wohnungsunternehmen als Energieerzeuger, Kapitel 6 Steuerliche Fragen der Energieerzeugung, Seite DW - Die Wohnungswirtschaft 08/2012 Steuerliche Benachteiligung der Energieerzeugung durch Wohnungsunternehmen, Seite 54 ff. Keine entsprechenden steuerrechtlichen Probleme beim Anlagen- Contracting, da Lieferbeziehungen 4

5 2. Pacht- und Betriebsführungsmodell (Eigenversorgung) Energiedienstleister Pachtvertrag über das BHKW ggf. kaufmännischer Dienstleistungsvertrag Hauseigentümer 1) 2) BHKW technischer Betriebsführungsvertrag Gasliefervertrag Gaslieferant Anmerkungen: 1. Wärmeverbrauch im eigenen Haus 2. Stromverbrauch zum Teil im eigenen Haus (Eigenversorgung); Einspeisung des Überschussstroms beim Netzbetreiber gemäß KWKG oder Vermarktung an einen Energiedienstleister 5

6 Vertragsgestaltung bei Pacht- und Betriebsführungsmodell Betreiber der KWK-Anlage ist, wer die unternehmerischen Risiken des BHKW-Betriebs trägt: Ausfallrisiko (Instandhaltung, Reparaturen etc.) Brennstoffbeschaffung (Mengenprognose, Verfügbarkeit, Preisentwicklung) kaufmännische Abwicklung des BHKW-Betriebs: (BAFA, Hauptzollamt, etc.) Beschaffung Zusatzstrom (Mengen, Preise, Lieferstruktur) Vermarktung von Überschussstrom (Preise) Wärmeerzeugung (Reserve und Spitzenlast) 6

7 Pacht- und Betriebsführungsmodelle in der Praxis vor allem bei Objekten, die zugleich einen hohen eigenen Wärmebedarf und Strombedarf haben (Krankenhäuser, Hotels, Schwimmbäder, Industrie- und Gewerbebetriebe) Vorteile: nur anteilige EEG-Umlage auf eigen erzeugten und selbst verbrauchten Strom (Altprojekte vor dem 1. August 2014: keine EEG-Umlage) 7

8 Pacht- und Betriebsführungsmodelle in der Praxis bei vermieteten Wohngebäuden nur eingeschränkt: Nur geringer Anteil an Allgemeinstrom (Außenbeleuchtung, Keller, Treppenhaus, Fahrstuhl, Tiefgarage, Fassadenbeleuchtung, etc.) Stromverbrauch durch die Mieter: Stromlieferung mit voller EEG-Umlage (2014: 6,24 ct/kwh netto, 2015: 6,17 ct/kwh netto) 8

9 3. Anlagen - Contracting Contractor 1) 2) Gasliefervertrag Contracting-Vertrag (mit Wärmelieferung) Hauseigentümer BHKW Gaslieferant Anmerkungen: 1. Wärmelieferung aus BHKW durch Contractor an Hauseigentümer 2. Entweder Stromeinspeisung durch Contractor beim Netzbetreiber gemäß KWKG oder Lieferung des BHKW-Stroms an einen Kooperationspartner (Stromlieferanten); Modell: Direkt-Strom 9

10 Vertragsgestaltung beim Anlagen-Contracting Hauseigentümer wollen in aller Regel einen Energiedienstleister, der ihnen die Investition, den Aufwand und die Risiken des BHKW-Betriebs abnimmt. Beim Anlagen-Contracting übernimmt der Energiedienstleister die Risiken des BHKW- Betriebs (Contractor ist der Kümmerer ): Einkauf des Brennstoffs Erdgas: Risiko der Beschaffung (Mengenprognose, Verfügbarkeit, Abnahmestruktur) Risiko des Ausfalls des BHKW (Wartung und Instandhaltung, Ersatz wesentlicher Komponenten bzw. der gesamten BHKW-Anlage) Effizienter und wirtschaftlicher Anlagenbetrieb Genehmigung der BHKW-Anlage (BImSchG, Baurecht) Aber: Kunde trägt Preisrisiken über Preisgleitklausel und übliche Steuer- und Abgabenklausel im Contracting-Vertrag 10

11 Das wirtschaftliche Eigentum an der KWK-Anlage Beim Anlagen-Contracting sollte die KWK-Anlage beim Contractor bilanziert werden. Dazu muss der Contractor der wirtschaftliche Eigentümer der KWK-Anlage sein ( 246 HGB): Besitz: Zugang zur KWK-Anlage, Genehmigung und Betrieb Gefahr (des Untergangs der KWK-Anlage), Versicherungsschutz Lasten: Betriebskosten, Wartung und Instandhaltung Nutzen: Lieferung von Strom und Wärme aus der KWK-Anlage, Verwertungsrecht bei Vertragsablauf Empfehlung: Eindeutige vertragliche Regelungen im Contracting-Vertrag 11

12 KWK-Anlage auf Grundstück des Kunden Regelfall: Eine Heizungsanlage ist regelmäßig wesentlicher Bestandteil des Wohngrundstücks. Deshalb droht die KWK-Anlage mit Einbau in das Eigentum des Kunden/Grundstückseigentümers überzugehen (ständige Rechtsprechung). Wie sichert der Contractor sein Eigentum an der KWK-Anlage? wenn die KWK-Anlage nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingebaut ist oder bei Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit oder bei Bestellung eines Erbbaurechts 12

13 KWK-Anlage auf Grundstück des Kunden Wenn die KWK-Anlage nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingebaut ist, liegt ein Scheinbestandteil vor. Der Contractor ist dann rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Scheinbestandteils KWK-Anlage. Wann liegt ein vorübergehender Zweck vor? wenn die Nutzungsdauer der KWK-Anlage länger ist als die Laufzeit des Contracting-Vertrages wenn eine Verpflichtung des Contractors zum Ausbau der KWK- Anlage bei Ablauf des Contracting-Vertrages besteht wenn die KWK-Anlage bei Ausbau noch einen gewissen Wiederverwendungswert hat (höher als der Schrottwert) 13

14 Die Endschaftsklausel Was geschieht mit der KWK-Anlage bei Ablauf des Contracting-Vertrages? Grundsatz: Vertragsfreiheit; es gibt mehrere Gestaltungsmöglichkeiten: Kaufverpflichtung des Kunden Kaufoption des Kunden Rückbauverpflichtung des Contractors offene Sprech- bzw. Verhandlungsklausel Empfehlung: Wenn der Kunde bei Ablauf des Contracting-Vertrages zur Übernahme der KWK-Anlage berechtigt oder verpflichtet sein soll, benötigt der Contractor zur Absicherung seines rechtlichen Eigentums eine Dienstbarkeit zu seinen Gunsten. 14

15 Laufzeit von Contracting-Verträgen Vertragsfreiheit auch hinsichtlich der Vertragslaufzeit bei Fernwärmeversorgung: Höchstlaufzeit des Wärmeversorgungsvertrages 10 Jahre; danach Vertragsverlängerungen um jeweils 5 Jahre Bei Contracting-Verträgen ist eine längere Vertragslaufzeit als 10 Jahre rechtlich zulässig (Individualvereinbarung). Achtung: Eine zu lange Vertragslaufzeit bzw. eine automatische Vertragsverlängerung kann das wirtschaftliche Eigentum des Contractors an der KWK-Anlage gefährden, wenn die Vertragslaufzeit die Nutzungsdauer der KWK-Anlage überschreitet und keine Dienstbarkeit zugunsten des Contractors bestellt worden ist. 15

16 Direkt-Strom beim Betrieb eines BHKW Übersicht über Vertragsbeziehungen Contracting-Vertrag (mit Wärmelieferung) Gaslieferant Gasliefervertrag Liefervertrag über BHKW- Strom Contractor Stromliefervertrag Stromliefervertrag Stromliefervertrag Stromliefervertrag Stromliefervertrag Mieter 1 Mieter 6 Mieter 2 Mieter 7 Mieter 3 Mieter 8 Mieter 4 Mieter 9 Mieter 5 Mieter 10 Stromliefervertrag Stromliefervertrag Stromliefervertrag Stromliefervertrag Stromliefervertrag anderer Stromlieferant BHKW Strom- Vorlieferant Reststrom (Zusatzstrom)- Liefervertrag Stromlieferant 16

17 Direkt-Strom beim Betrieb eines BHKW Erläuterungen zu den Vertragsbeziehungen Der Stromlieferant ist Kooperationspartner des Anlagen-Contractors. Er liefert bundesweit Strom. Das Wohnungsunternehmen ist an der Stromlieferung nicht beteiligt. Es übernimmt keine Abnahmepflichten gegenüber dem Contractor oder dem Stromlieferant und keine Lieferpflichten gegenüber den Mietern. Es kann jedoch mit dem Stromlieferanten einen eigenen Stromliefervertrag über Direkt-Strom abschließen für den Allgemeinstrom (Treppenhäuser, Außenbeleuchtung, Fahrstuhl, Tiefgarage etc.) Jeder Mieter kann sich individuell für Direkt-Strom oder aber für eine Stromlieferung durch einen anderen Stromlieferanten (aus dem öffentlichen Netz des Netzbetreibers) entscheiden. 17

18 Direkt-Strom beim Betrieb eines BHKW Kostenvorteile bei der Lieferung von BHKW-Strom im Objekt Keine Stromnetzentgelte, da keine Lieferung des BHKW-Stroms durch das Netz des Strom-Netzbetreibers (ca. 4,5 bis 5,5 ct/kwh in Niederspannung) Keine Konzessionsabgaben an die Gemeinde, da Abrechnung durch den Netzbetreiber zusammen mit den Netzentgelten (je nach Gemeindegröße 1,32 2,39 ct/kwh; bei Sonderverträgen 0,11 ct/kwh) Keine Stromsteuer bei Anlagen bis 2 MW el (2,05 ct/kwh) Keine Umlagen, die der Stromnetzbetreiber abrechnet (insgesamt ca. 0,5 0,6 ct/kwh) Keine Umsatzsteuer auf diese Strompreiselemente Kostenvorteile insgesamt: ca ct/kwh netto bzw ct/kwh brutto Volle EEG-Umlage bei Lieferung von Direkt-Strom (2014: 6,24 ct/kwh, 2015: 6,17 ct/kwh), da Stromlieferung und keine Eigenversorgung. Alle Strompreisbestandteile beim Zusatzstrom (Reststrom) aus dem öffentlichen Netz des Stromnetzbetreibers. 18

19 Wirtschaftliche Konsequenzen bei Direkt-Stromlieferung Win-win-win-win-Situation Mieter des Hauses: Chance auf dauerhaft etwas günstigeren Strombezug: Stromkostensenkung (bei kwh pro Jahr und 2,5 ct/kwh Preisvorteil netto: Ersparnis 75 Euro pro Jahr netto bzw. ca. 90 Euro pro Jahr brutto) Wohnungsunternehmen: Contractor: Umstellung auf Wärmelieferung aus einem BHKW ermöglicht den Mietern des Hauses zusätzlich Kosteneinsparung beim Strombezug Kostensenkung bei Allgemeinstrom durch Direkt-Stromlieferung Vermarktung des BHKW-Stroms zu Gestehungskosten plus Vertriebsmarge Stromlieferant: Einfache Akquisition neuer Stromlieferkunden durch Kooperation mit Contractor Preisvorteil gegenüber allen anderen Stromlieferanten durch Einbindung des BHKW im Objekt des Wohnungsunternehmens 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Jörn Schnutenhaus Schnutenhaus & Kollegen Drakestraße 49, Berlin Tel.: (030) ; Fax: (030)