Ratgeber So realisieren Sie Ihren Wohntraum

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1 Editorial Ratgeber So realisieren Sie Ihren Wohntraum Wohntraum realisieren Das wichtigste über die Eigenheimfinanzierung Sie möchten ein Einfamilienhaus kaufen oder bauen? Oder Sie beabsichtigen eine Eigentumswohnung zu erwerben? Die Berner Kantonalbank hilft Ihnen gerne als kompetente Partnerin mit grosser Erfahrung in der Finanzierung, Ihre persönlichen Vorstellungen zu verwirklichen. Nachfolgend finden Sie wichtige Tipps und Informationen, die Sie im Vorfeld Ihres Eigenheimerwerbs berücksichtigen sollten. Im Zusammenhang mit Ihrer neuen oder bestehenden Eigenheimfinanzierung beraten Sie unsere erfahrenen Kundenberaterinnen und Kundenberater gerne. Family-net offeriert eine attraktive und flexible Finanzierungslösung, bei der Sie von Zinsvorteilen und Absicherungsmöglichkeiten zu Vorzugskonditionen profitieren. Partner Berner Kantonalbank AG / Banque Cantonale Bernoise SA SEITE 2

2 Die Entscheidung Mieten oder Kaufen? Ob Sie eine Liegenschaft mieten oder Eigenheimbesitzer werden, ist einerseits abhängig von finanziellen Grundlagen, andererseits entscheiden emotionale Beweggründe. Vor dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sollten die Vor- und Nachteile genau abgewägt werden. spricht dafür Miete - Kein Eigenkapital erforderlich - Flexibilität, jederzeit kündbar - Kalkulierbares Budget, da keine Unterhalts- und Verwaltungskosten spricht dagegen Miete - Eingeschränkter Gestaltungsfreiraum in den eigenen vier Wänden - Möglichkeit der Kündigung durch Vermieter wegen Eigenbedarf - Allfällige Mietzinsaufschläge - Kaum Einfluss auf Nebenkosten Finanzierbarkeit Wie wird Ihr Eigenheim finanziert? Bei der Ermittlung des tragbaren Kaufpreises Ihres Eigenheims sind zwei Dinge zu beachten. Als Eigenkapital sollten Sie 20 % des Kaufpreises einbringen. Gleichzeitig dürfen die jährlichen Liegenschaftskosten nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Für die Berechnung des Richtwertes gibt es zwei Faustregeln: Erste Regel 5 x Ihre Eigenmittel = Maximalkaufpreis Zweite Regel 5.5 x Ihr Bruttoeinkommen = Maximalkaufpreis Kauf - Solide Geldanlage - Steuerliche Vorteile - Gestaltungsfreiraum in den eigenen vier Wänden - Mietfreies Wohnen im Alter Kauf - Langfristige finanzielle Verpflichtung - Ausgaben für Unterhalt und Renovationen - Mögliches Verkaufsrisiko oder Wertverlust beispiel Angenommen, Sie verfügen über Franken Eigenkapital und Ihr jährliches Bruttoeinkommen beträgt Franken. 5 x CHF = CHF x CHF = CHF In dieser Beispielrechnung würde das bedeuten, dass Sie sich ein Eigenheim im Wert von rund Franken leisten könnten. Ihre ganz persönliche Situation berechnen wir gerne anhand Ihrer individuellen Angaben. SEITE 3 SEITE 4

3 Eine Eigentumswohnung erwerben? Oder ein Haus kaufen oder bauen? Stockwerkeigentum Wer eine Wohnung kaufen will, sollte sich bewusst sein, dass er sich als Stockwerkeigentümer in eine Gemeinschaft von Nachbarn begibt, welche sich an ein Reglement halten müssen. Das schränkt die völlige Freiheit in den eigenen vier Wänden ein. Spricht dafür - Selbstbestimmung des Innenausbaus - Je nach Marktlage eine rentable Vermögensanlage - Unkündbar im Gegensatz zur Mietwohnung - Günstigerer Bodenpreis als beim Einfamilienhaus dank Mehrfachnutzung des Grundstücks Spricht dagegen - Keine alleinige Entscheidungsfreiheit (Mehrheit entscheidet an der jährlichen Eigentümerversammlung über Nutzung gemeinsamer Bereiche und grössere Sanierungen) - Meist kleinere Nebenräume, gemeinsam nutzbare Umgebung - Rücksichtnahme auf Nachbarn (Aussenbereiche, Emissionen wie Schall etc.) Je nach Ihren persönlichen Vorstellungen und Verhältnissen bieten sich für den Bau oder den Kauf eines Einfamilienhauses verschiedene Möglichkeiten. Wer selbst baut - Sucht das geeignete Grundstück selbst oder mit einem Makler und übernimmt die Kosten für die Erschliessung, den Bau, den Notar und das Grundbuch vollumfänglich selbst. - Geniesst die Freiheit, den Architekten und die Handwerker sowie Grundriss und Zimmeraufteilung selbst zu bestimmen. Allerdings sollte er sich vorgängig eingehend informieren und Referenzobjekte besichtigen. - Tut gut daran, einen detaillierten Architekturvertrag abzuschliessen, der die Rechte und Pflichten beider Seiten festhält. Darin sollte eine Ausführungsgarantie vereinbart sein, welche in den meisten Fällen auch Schutz vor Bauhandwerkerpfandrechten im Grundbuch bietet. - Trägt das Risiko sowie teuerungsbedingte Zuschläge und Mehrkosten durch baubedingte Änderungen selbst. Wer ein schlüsselfertiges Objekt kauft - Hat eine Ansprechperson für sämtliche Belange und muss sich nicht selbst um Bauabläufe, Handwerker und Termine kümmern. - Erhält ein Eigenheim mit vertraglich vereinbartem Ausbau zu einem fixen Preis (Kostendach). - Bezahlt für Änderungen am vorgegebenen Standart Aufpreise und Mehrkosten. SEITE 5 SEITE 6

4 Finanzierungsgrundsätze Immobilien werden mit eigenen Mitteln und Fremdkapital in Form von Hypothekarkrediten finanziert. Idealerweise wird ein Mix definiert, der auf Ihre individuelle Situation und Ihre weiteren finanziellen Pläne zugeschnitten ist. Eigenkapital Ein finanzieller Grundstock bildet die Basis, wenn Sie bald Eigenheimbesitzerin oder -besitzer sein möchten. Die Berner Kantonalbank finanziert selbst bewohntes Wohneigentum ohne Zusatzsicherheiten bis maximal 80% des Verkehrswertes. Ihre Eigenmittel sollten deshalb mindestens 20% des Kaufpreises oder der Anlagekosten betragen. Das können Sparguthaben, Wertschriften oder Gelder aus der Vorsorge 3. Säule, einer Lebensversicherung oder einem Erbvorzug etc. sein. Fremdkapital Der Hypothekarkredit finanziert die Kosten, welche die Eigenmittel übersteigen. Er wird im Laufe der Jahre zurückbezahlt. Dafür bietet die Berner Kantonalbank die nachfolgend erläuterten Hypothekar-Modelle an. Regulatorische Rahmenbedingungen - Seit 2014: Die Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren in regelmässigen Tranchen auf 2/3 des Belehnungswertes reduziert werden. - Seit 2012: Mindestens 10% des Eigenkapitals von insgesamt 20% müssen aus privat gesparten Mitteln erbracht werden (z.b. Sparkonto, 3. Säule). Der Rest kann aus der Pensionskasse stammen. - Die Belehnung der Immobilie mit einer 1. Hypothek darf maximal 67% des Kaufpreises betragen. - Die gesamten Liegenschaftskosten dürfen 35% des Bruttolohns nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5% auf der Hypothekarschuld zuzüglich der Amortisationsraten der 2. Hypothek und ca. 1% des Kaufpreises für Nebenkosten. Hypothekar-Modelle Welches Finanzierungsmodell passt zu Ihrer ganz persönlichen Lebenssituation? Unser Angebot für Sie Sobald das Traumhaus oder die Wunschwohnung gefunden ist, geht es um die konkrete Finanzierung. Bei der Berner Kantonalbank steht eine breite Palette von Hypothekar-Modellen zur Verfügung, um den verschiedenen Bedürfnissen und unterschiedlichen Lebensphasen unserer Kunden gerecht zu werden. Unterschiede gibt es vor allem in Bezug auf Sicherheit und Flexibilität. Grundsätzlich existieren Hypotheken mit einem festen und solche mit einem variablen Zinssatz. Festzinshypotheken haben gleichzeitig auch eine fixe Laufzeit, während variable eine flexible Rückzahlung ermöglichen. Die Berner Kantonalbank bietet zusätzlich ein Modell an, bei der Sie in Tiefzinsphasen profitieren und gegen allzu hoch steigende Zinsen abgesichert sind. Spezielle Varianten existieren für verschiedene Bauvorhaben, wenn Sie beispielsweise Ihr Haus selbst erstellen oder Ihre Wohnung sanft renovieren wollen. Ausserdem profitieren Sie bei unserer family-net Hypothek von einer grosszügigen Zinsreduktion. Welches Produkt für Sie das Richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihren individuellen Wünschen ab. Machen Sie den Test auf den folgenden Seiten. SEITE 7 SEITE 8

5 passende Finanzierungslösungen Auf finden Sie detallierte Informationen zu unseren Finanzierungslösungen. Ich bin budgetbewusst und möchte zumindest meine maximalen Kosten kennen. Was ich brauche ist volle Flexibilität. Zinsschwankungen lassen mich gelassen. Als risikobewusste Person lege ich viel Wert auf ein gewisses Mass an Sicherheit. Attraktive Konditionen beinhalten für mich mehr als nur günstige Zinssätze. Die variable Hypothek Sie richtet sich nach dem Kapitalmarkt und bietet grösstmögliche Flexibilität. Die Festzinshypothek Der feste Zinssatz gibt Sicherheit und ermöglicht das genaue Budgetieren. Die family-net Hypothek Zinsvergünstigung auf Fest- oder variablen Hypotheken. Die Hypothek mit Lohnausfallschutz Bei Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit werden die finanziellen Einbussen ersetzt. SEITE 9 SEITE 10

6 Rundum profitieren Amortisieren und Steuern optimieren Indirekte Amortisation - Im Gegensatz zur direkten Amortisation wird hier der Abzahlungsbetrag nicht unmittelbar zu Gunsten der Hypothek einbezahlt, sondern auf ein der Bank verpfändetes Vorsorgekonto der Säule 3a überwiesen. - Das so angesparte Guthaben kann alle fünf Jahre zur ausserordentlichen Amortisation der Hypothek, für Aus- und Umbauten oder Renovationen am Eigenheim eingesetzt werden. - Die Zinslast bleibt über die ganze Zeit unverändert und kann bei den Steuern in voller Höhe in Abzug gebracht werden. Eine Hypothek wird in regelmässigen Raten, so genannten Amortisationsbeträgen, schrittweise zurückgezahlt. Mit der richtigen Strategie können Sie dabei von Steuervorteilen profitieren. Direkte Amortisation - Die Rückzahlung erfolgt in fixen, vierteljährlich fälligen Beträgen, bis die 2. Hypothek amortisiert ist (in der Regel innert 15 Jahren, spätestens bis zum 65. Lebensjahr). - Die Rückzahlungsbeträge werden am Quartalsende mittels Dauerauftrag Ihrem Liegenschaftskonto belastet und Ihrer Hypothek gutgeschrieben. - Durch diese direkte Abzahlung verringert sich die Hypothekarschuld und somit die Zinsbelastung. - Ausserordentliche, also zusätzliche Amortisationen können unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist geleistet werden. - In der Folge sinkt die Zinslast, und es können in der Steuererklärung weniger Hypothekarzinsen und -schulden in Abzug gebracht werden. Jahre» Rückzahlungsbetrag Hypothek Jahre» Steuerliche Vorteile mit indirekter Amortisation Berufstätige haben die Möglichkeit, die vereinbarten Amortisationsbeträge mit einer Einzahlung in die gebundene Altersvorsorge der 3. Säule zu leisten. Anstatt das Hypothekardarlehen direkt abzubezahlen und dadurch das Fremdkapital und die abziehbaren Schuldzinsen zu reduzieren, wird der entsprechende Betrag bis zum gesetzlichen Maximum regelmässig auf ein Sparen 3-Konto einbezahlt. Steuerlich können diese Zahlungen direkt vom Einkommen abgezogen werden. Der Zinssatz für Sparen 3-Guthaben ist in der Regel höher als derjenige für Sparguthaben. Deshalb lohnt sich die Einzahlung zugunsten Sparen 3 Verpfändetes Kontoguthaben Sparen 3 Hypothek Einzahlung des maximal möglichen Betrages jeweils gleich zu Jahresbeginn. Die Erträge unterliegen nicht der Einkommenssteuer. Das über die Jahre angesparte Kapital samt aufgelaufener Zinsen wird erst zum Zeitpunkt des Bezugs besteuert und zur Amortisation der Hypothek eingesetzt. Der angewandte Steuersatz ist zudem bedeutend niedriger als bei der normalen Einkommenssteuer. Insgesamt ermöglicht die indirekte Amortisation so beträchtliche Steuereinsparungen und ist ein wesentliches Element der Steuerplanung. SEITE 11 SEITE 12

7 Rundum vorsorgen Absicherung von Risiken Wenn finanzielle Sicherheit für Sie ganz oben steht, gibt es attraktive Möglichkeiten, sich und Ihre Nächsten gegen Schicksalsschläge abzusichern. Mit der richtigen Haushaltversicherung erhalten Sie zudem eine clevere Gesamtlösung. MobiCasa-Haushaltsversicherung Die MobiCasa-Haushaltversicherung bietet eine umfassende Gesamtlösung mit bis zu sechs Versicherungen für Hausrat, Wertsachen, Privathaftpflicht, Gebäude, Haustiere und Vertragsrechtsschutz in einer einzigen Police. Ihre Vorteile - Kunden mit einer family-net Hypothek erhalten Ende Jahr 10% der Jahresprämie der MobiCasa Haushaltsversicherung zurückvergütet. - Sie sind als Einzelperson, als Familie, zur Miete, mit Wohneigentum, in der Freizeit, beim Sport oder mit Haustieren richtig versichert. - Auf Familien mit Kindern warten zusätzlich attraktive Angebote. - Vom Vertragsrechtsschutz profitieren alle Versicherten. - Bei Veränderungen der Lebenssituation, z. B. nach einem Umzug oder wenn die Kinder ausziehen, gilt während drei Monaten eine vorsorgliche Deckung bei allfälligen Versicherungslücken. Mobilife Ein Erwerbsausfall in Folge eines Todes- oder Invaliditätsfalls kann die finanzielle Sicherheit einer Familie erschüttern und damit das Eigenheim gefährden. Die MobiLife bietet passende Lösungen, um für solche Schicksalsschläge oder auch fürs Alter vorzusorgen. Falls Ihr Wohneigentum mit Geldern der Pensionskasse finanziert ist, prüfen wir gerne für Sie, ob die Tragbarkeit auch im Alter gegeben ist. Tragbarkeit des Eigenheims nach der Pensionierung In der Regel reduziert sich das Einkommen nach der Pensionierung um 20 bis 40%. Diesem Umstand sollten Sie rechtzeitig Rechnung tragen, damit die eigenen vier Wände auch nach der Pensionierung auf einem soliden Fundament stehen. Ob es sich lohnt, seine Hypothekarschulden so weit als möglich zurückzuzahlen und damit einen substanziellen Teil des Vermögens zu binden, um die Zinslast niedrig zu halten, hängt von vielen persönlichen Faktoren ab. Wir helfen Ihnen gerne, die optimale Höhe für Ihre Hypothek zu finden. SEITE 13 SEITE 14

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