Jahresrechnung Swiss GAAP FER. Allgemeine Baugenossenschaft Zürich

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1 Jahresrechnung 2015 Swiss GAAP FER Allgemeine Baugenossenschaft Zürich

2 Inhalt Jahresbericht 3 Bilanz 5 Erfolgsrechnung 6 Geldflussrechnung 7 Eigenkapitalnachweis und Sachanlagespiegel 8 Anhang zur Jahresrechnung 9 Allgemeine Baugenossenschaft Zürich ABZ Gertrudstrasse Zürich Unternehmens-Identifikationsnummer (UID) CHE

3 Allgemeiner Geschäftsverlauf Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) kann zum wiederholten Mal auf ein gutes Geschäftsjahr zurückblicken und die Herausforderungen werden erfolgreich bewältigt. Zu den geplanten Mindereinnahmen durch die Ersatzneubauten Balberstrasse 2, Toblerstrasse und Entlisberg 2 und 3 gesellen sich durch den Entscheid der Schweizerischen Nationalbank, das Zinsband des Libors negativ zu setzen, deutliche Zusatzkosten bei der Finanzierung der Hypotheken. Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt Die ABZ beschäftigt im Berichtsjahr 79 hauptamtliche Mitarbeitende, wovon 5 Auszubildende, mit insgesamt 6940 Stellenprozenten (im Vorjahr 6550 Stellenprozente). Der Stellenplan ist eingehalten. Risikobeurteilung Die Geschäftsleitung und der Vorstand überprüfen die wesentlichen Risiken periodisch und treffen notwendige Massnahmen. Die Risiken werden schriftlich dokumentiert und durch den Gesamtvorstand beurteilt und überwacht. Dabei kann festgestellt werden, dass aktuell keine grösseren Risiken bestehen. Internes Kontrollsystem (IKS) Die im Kontrollplan des IKS festgelegten Prozesse werden detailliert überprüft. Aufgrund der durchgeführten Kontrollen kann bestätigt werden, dass die Prozesse gut dokumentiert und nachvollziehbar sind. Es werden keine wesentlichen Schwachstellen identifiziert. Vermietungslage In den Ersatzneubauten der Siedlungen Balberstrasse 2 sowie in der ersten Etappe Toblerstrasse sind sämtliche neu erstellten Wohnungen per Ende Jahr vermietet. Auch bei den bestehenden Wohnungen sind kaum Leerstände zu verzeichnen. Die Leerstände beziehen sich wie in den Vorjahren auch auf die Autound Motorradparkplätze sowie auf die Nebenräume. Die kontinuierliche Umsetzung unserer Erneuerungsplanung garantiert, dass die ABZ auch künftig bestens unterhaltenen und attraktiven Wohnraum anbieten kann. Für jede Siedlung wird überprüft, welches die richtige Erneuerungsstrategie ist und wann diese umgesetzt werden soll. Wenn Bewohnerinnen und Bewohner bei tiefgreifenden Sanierungen oder Ersatzneubauten ausziehen müssen, sorgt die ABZ für Ausweich- und Ersatzwohnungen. Aussergewöhnliche Ereignisse Die Aufhebung der Eurountergrenze durch die Nationalbank und die damit verbundene Einführung von Negativzinsen führen dazu, dass unerwartete zusätzliche Zinskosten entstehen bei Swaps, die der Absicherung von Liborhypotheken dienen. Mit einer durchschnittlichen Verzinsung der verzinslichen Verbindlichkeiten von lediglich 1,85 % verfügen wir weiterhin über im langjährigen Schnitt moderate Finanzierungskosten. Der starke Zuwachs in der Depositenkasse von zuletzt rund 2 Mio. CHF pro Monat kann durch die Schliessung der Depositenkasse für Nichtmitglieder sowie durch eine leichte Anpassung der Verzinsung gestoppt werden. Zukunftsaussichten Die allgemeine Wirtschaftslage und insbesondere die Situation bei den Banken bleiben angespannt. Dies beeinflusst die Zinsen und somit auch unsere Finanzierungskosten. Der Finanzierung ist deshalb in nächster Zeit eine besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Der Finanzierungsbedarf für das Jahr 2016 ist durch den operativen Cashflow und durch die bestehenden Kreditrahmenverträge gesichert. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum wird an den Standorten der ABZ-Siedlungen unverändert hoch bleiben. Bauprojekte, Ersatzneubauten, Sanierungen In verschiedenen Siedlungen der ABZ wird gebaut und geplant das geht von einfachen Sanierungen über Ersatzneubauten bis hin zum Entscheid für den Neubau auf grüner Wiese im Opfiker Stadtteil Glattpark. 3

4 Kostenvergleich ABZ-Kostenvergleich zu Branchen-Durchschnittzahlen, wobei die ABZ als mit Abstand grösste Baugenossenschaft nicht absolut vergleichbar ist * WBG Schweiz 2014 Anzahl Wohnungen Durchschnittswert Mietzinseinnahmen pro Wohnung Mietzinseinnahmen Total CHF pro Wohnung Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten CHF pro Wohnung in % der Mietzinseinnahmen 23,7 % 21,0 % Fremdkapitalzinsen Fremdkapitalzinsen 1) CHF pro Wohnung in % der Mietzinseinnahmen 22,3 % 18,1 % Cashflow Cashflow CHF pro Wohnung in % der Mietzinseinnahmen 33,0 % 43,7 % Verschuldungsgrad 3) 50,8 % 58,3 % (Hypotheken/Darlehen/Anleihen in % Anlagekosten) in % Gebäudeversicherungswert 35,5 % 45,6 % in % Gebäudeversicherungswert (inkl. Darlehenskasse) 56,6 % 53,4 % Eigenfinanzierungsgrad 4,4 % 4,7 % (Eigenkapital in % der Bilanzsumme netto) *) Wohnbaugenossenschaft Schweiz 1) abzüglich Finanzertrag 4

5 Bilanz Aktiven Anhang Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen B Übrige kurzfristige Forderungen B Aktive Rechnungsabgrenzung B Umlaufvermögen Immobile Sachanlagen B Mobile Sachanlagen B Finanzanlagen B Anlagevermögen Total Aktiven Passiven Anhang Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Dritte Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten B Passive Rechnungsabgrenzungen B Kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten B Rückstellungen B Langfristige Verbindlichkeiten Fremdkapital Anteilkapital Nicht einbezahltes Anteilkapital Gewinnreserven Jahresverlust 141 Eigenkapital Total Passiven

6 Erfolgsrechnung Anhang Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen (Liegenschaftenertrag) E Übrige betriebliche Erträge E Betriebsertrag Liegenschaftenaufwand E Bruttoergebnis nach Liegenschaftenaufwand Personalaufwand E Bruttoergebnis nach Personalaufwand Übriger betrieblicher Aufwand E Abschreibungen auf Sachanlagen E Betriebsergebnis (EBIT) Finanzaufwand E Finanzertrag 19 Ordentliches Ergebnis 675 Ausserordentliches Ergebnis 488 Jahresverlust vor Ertragssteuern 187 Ertragssteuern E 8 46 Jahresverlust 141 6

7 Geldflussrechnung 2015 Jahresverlust 141 Abschreibungen auf immobile Sachanlagen Abschreibungen auf mobile Sachanlagen 314 Einlagen in Erneuerungsfonds Abnahme Rückstellung latente Steuern 46 Cashflow vor Veränderung Nettoumlaufvermögen Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 44 Veränderung übrige kurzfristige Forderungen 198 Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung 318 Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Dritte Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 143 Veränderung passive Rechnungsabgrenzung 589 Geldfluss aus Betriebstätigkeit Immobile Sachanlagen Mobile Sachanlagen 67 Finanzanlagen 285 Geldfluss aus Investitionstätigkeit Veränderung Depositen Veränderung Darlehen/Hypotheken/Bankkredite Veränderung Anleihen EGW Veränderung Subventionsdarlehen Kanton Zürich 145 Veränderung Anteilkapital 343 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung der flüssigen Mittel Veränderung Fonds flüssige Mittel Anfangsbestand der flüssigen Mittel per 1. Januar Veränderung Endbestand der flüssigen Mittel per 31. Dezember

8 Eigenkapitalnachweis Anteilkapital Nicht einbezahltes Anteilkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital per zu Buchwerten Neubewertungen nach Swiss GAAP FER Sachanlagen Solidaritätsfonds Latenten Steuern Eigenkapital per nach Swiss GAAP FER Veränderung Anteilkapital Jahresverlust Eigenkapital per nach Swiss GAAP FER Sachanlagespiegel Nettobuchwerte Anschaffungswerte Grundstücke und Gebäude Fotovoltaik Anlagen Mobile Sachanlagen Total Stand Zugänge Abgänge Stand Kummulierte Abschreibungen Stand Planmässige Abschreibungen Abgänge Stand Nettobuchwerte

9 Anhang zur Jahresrechnung per 31. Dezember 2015 (in ) 1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Jahresrechnung 2015 wurde erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage. Die dargestellte Währung ist Schweizer Franken (CHF). Die Liegenschaftenwerte nach Swiss GAAP FER wurden annäherungsweise ermittelt auf Basis von betriebswirtschaftlichen Abschreibungen und unter Berücksichtung des Alters der Liegenschaften und der letzten grösseren Sanierungen. Die vorgenommenen Anpassung sind nachstehend ersichtlich. Anpassung an Swiss GAAP FER Swiss GAAP FER OR Liegenschaften auf eigenem Land Liegenschaften auf Land im Baurecht Solidaritätsfonds Rückstellung latente Ertragssteuern Die latenten Steuern auf zeitlich befristeter Differenz aufgrund von Neubewertungen betragen CHF Mio. und sind erfolgsneutral als Steuerrückstellung ausgewiesen worden. 1.1 Bewertungsgrundsätze Die Bewertungsgrundsätze orientieren sich grundsätzlich an historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bewertungsgrundlage. Es gilt der Grundsatz der Einzelbewertung von Aktiven und Passiven. Die wichtigsten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sind nachstehend aufgeführt: 1.2 Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel umfassen Kassenbestände, Post- und Bankguthaben Diese sind zu Nominalwerten bewertet. 1.3 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen werden zu Nominalwerten ausgewiesen, abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen individuellen Einzelwertberichtigungen. Auf dem Restbestand werden pauschale Wertberichtigungen von 5% vorgenommen. 1.4 Finanzanlagen Die Finanzanlagen enthalten Wertschriften, langfristige Darlehen an Dritte. Die Bilanzierung erfolgt zum Nominalwert bzw. zum tieferen inneren Wert (Wertschriften). 1.5 Sachanlagen Die Bewertung der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich den betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen und dauerhaften Wertmiderungen. Die Abschreibungen erfolgen linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Immobile Sachanlagen Gebäude Gebäude auf Land im Baurecht Grundstücke Fotovoltaik-Anlagen Baukonti Mobile Sachanlagen 100 Jahre 100 Jahre bzw. gemäss Baurechtsvertrag keine Abschreibung 20 Jahre keine Abschreibung 3 8 Jahre Anlagegüter unter.00 werden grundsätzlich nicht aktiviert. 1.6 Aktivierte Eigenleistungen Eigenleistungen werden nur aktiviert wenn sie klar identifizierbar und die Kosten zuverlässig bestimmbar sind und dadurch der Nutzwert nachhaltig erhöht wird. 1.7 Verbindlichkeiten (kurz- und langfristiges Fremdkapital) Die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert. 9

10 1.8 Depositenkasse Die Genossenschaft führt eine Depositenkasse. Mit der Depositenkasse soll eine möglichst günstige Fremdfinanzierung der ABZ erreicht werden. Im Weiteren sollen die Genossenschafter/innen und die Kontoinhaber/innen von einem Zinsvorteil profitieren können. Die Depositenkasse wird unter den langfristigen Finanzverbindlichkeiten bilanziert, da die Gelder faktisch mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen. Beträge bis CHF pro Kalendermonat können ohne Kündigung ausbezahlt werden. Beträge über CHF benötigen eine schriftliche Kündigung und eine Kündigungsfrist von drei Monaten, wobei in jedem Fall eine Minimaleinlagefrist von sechs Monaten beachtet werden muss. 1.9 Rückstellungen Rückstellungen werden bilanziert, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung besteht welche auf einem Ereignis in der Vergangenheit begründet ist. Die Rückstellungen wurden nach objektiven sowie betriebswirtschaftlichen Grundsätzen gebildet und bewertet, den Risiken wurden ausreichend Rechnung getragen Latente Ertragssteuern Die Abgrenzung der latenten Ertragssteuern basiert auf einer bilanzorientierten Sichtweise und berücksichtigt grundsätzlich alle zukünftigen ertragsstuerlichen Auswirkungen auf den Differenzen zwischen FER-Werten und den handelsrechltich bzw.steurrechtlich massgebenden Buchwerten. Die Berechnung erfolgt mit dem für die Genossenschaft massgebenden Steuersatz von 21.2 % (vor Steuern) Erneuerungsfonds Dem Erneuerungsfonds werden gemäss den Bestimmungen der Stadt Zürich jährlich 1 % des Gebäudeversicherungswertes zugewiesen. Dem Erneuerungsfonds werden nur die Kosten für werterhaltende Erneuerungen belastet. Die laufenden Kosten für Unterhalt und Reparaturen sind aus der Erfolgsrechnung zu decken Anteilkapital Das Anteilkapital besteht aus der Summe der gezeichneten Anteile. Die Anzahl der Pflichtanteile richtet sich nach dem Finanzierungsbedarf für die gemieteten Räumlichkeiten und gilt als maximale Einlage. Ausscheidende Mitglieder haben Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Genossenschaftsanteile zum Nennwert. Die Genossenschaft ist berechtigt, Ansprüche beziehungsweise Forderungen gegenüber einem Mitglied mit dessen Anteilen zu verrechnen Nettoerlös / Ertragsrealisation Der Nettoerlös beinhaltet merheitlich Erträge aus der Vermietung der Liegenschaften. Die Mietzinserträge werden mittels monatlicher Sollstellung der Mieten periodengerecht erfasst. Übrige Erträge werden in der Periode erfasst in welcher die Leistung erbracht wurde Derivative Finanzinstrumente Zur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Libor-Hypotheken werden Zinssatz-Swaps eingesetzt. Diese dienen der Absicherung künftiger Cashflows und werden daher nicht bilanziert sondern im Anhang offengelegt Pesonalvorsorge Die berufliche Vorsorge erfolgt durch die Pensionskasse der Stadt Zürich. Der Deckungsgrad der Vorsorgeeinrichtung beträgt per %. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Beiträge an den Vorsorgeträger. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt erst dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Genossenschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. 10

11 2. Weitere Angaben zur Jahresrechnung Nicht bilanzierte Leasingverpflichtungen Davon fällig im Folgejahr 42 0 Davon später fällig Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven Immobile Sachanlagen (Liegenschaften) zum Buchwert Bestehende Schuldbriefe Davon belastet mit Hypotheken / Darlehen Brandversicherungswerte der Sachanlagen Immobile Sachanlagen (Liegenschaften) Mobile Sachanlagen Eventualverbindlichkeiten Per Bilanzstichtag bestanden keine wesentlichen Eventualverbindlichkeiten 2.5 Transaktionen mit nahstehenden Personen und Gesellschaften Als nahe stehende Personen gelten der Vorstand und die Geschäftsleitungsmitglieder. Transaktionen mit nahestehenden Personen werden grundsätzlich zu marktkonformen Konditionen abgewickelt. Es haben keine Transaktionen, welche offengelegt werden müssen, stattgefunden. 2.6 Gesamtentschädigung Vorstandsmitglieder Davon Entschädigung Präsident (Personalaufwand) Davon Entschädigung für Bauprojekte Honorar der Revisionsstelle Revisionsdienstleistungen Andere Dienstleistungen Erläuterungen zu ausserordentlichen, einmaligen oder periodenfremden Positionen der Erfolgsrechnung Der ausserordentliche Ertrag von TCHF 488 entstand aus der Rückvergütung der Stadt Zürich für zuviel bezahlten Baurechtszins für die Jahre

12 2.9 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand am 25. Januar 2016 sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung beeinträchtigen könnten beziehungsweise an dieser Stelle offengelegt werden müssten Derivative Finanzinstrumente Zinssatz-Swap Swap Kontraktwert Swap Wiederbeschaffungswert Verpflichtungen aus langfristigen Baurechtsverträgen (Jahreszinsen) Liegenschaften Laufzeit bis Lommisweg Vogelsang Rütihof Allmend Wolfswinkel Total Jahreszins

13 3. Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz B 1 B 2 B 3 B 4 B 5 B Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Gegenüber Genossenschaftern Delkredere Total Übrige kurzfristige Forderungen Gegenüber Dritten Depot EWZ Sonstige kurzfristige Forderungen Total Aktive Rechnungsabgrenzung Zinsen Diverse Aufwendungen und Erträge Heiz- und Warmwasserkosten Total Immobile Sachanlagen Gebäude und Grundstücke Amortisationskonto Gebäude Gebäude auf Land im Baurecht Heimfallkonto Gebäude Fotovoltaik-Anlagen Amortisationskonto Fotovoltaik-Anlagen Baukonti Total Mobile Sachanlagen Total mobile Sachanlagen Abschreibungen auf mobile Sachanlagen Total Finanzanlagen Anteile Baugenossenschaft mehr als wohnen Genossenschaft Dreieck Habitat 8000 AG Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk Genossenschaft Kalkbreite Wohnbaugenossenschaft MCS Diverse kleine Genossenschaften Darlehen Darlehen Wohnbaugenossenschaft MCS Darlehen Stiftung Domicil Total

14 B 7 B 8 B Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Verrechnungssteuer Depositenkonti Übrige Verbindlichkeiten Total Passive Rechnungsabgrenzung Vorausbezahlte Mieten Bankzinsen Wassergebühren Diverse Abgrenzungen Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten Kurzfrisitge Rückstellungen für Ferien und Überzeit Total Langfristige Finanzverbindlichkeiten Depositen Darlehen und Hypotheken Anleihen EGW Total Fälligkeit langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten ohne Depositen Fällig innerhalb 1 5 Jahre Fällig nach 5 Jahren Total B 10 Rückstellungen Latente Ertragssteuern Erneuerungsfonds Total Buchwert Bildung Verwendung Auflösung Rückbuchung Buchwert

15 4. Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Erfolgsrechnung E 1 E Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen (Liegenschaftenertrag) Nettomieten Baurechtszins 17 Mietzinsertrag bei Vollvermietung Leerstand 344 Mietzinsverluste 30 Veränderung Rückstellung für Forderungsverluste 12 Total Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen (Liegenschaftenertrag) Übrige betriebliche Erträge Heizkostenpauschale 115 Erträge aus Fotovoltaikanlagen 279 Übrige Erträge 208 Total 602 E 3 Liegenschaftenaufwand Baurechtszins Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt/Reparaturen Liegenschaften Energie- und Entsorgungsaufwand Einlage in Erneuerungsfonds Total Betriebsaufwand Liegenschaften Fahrzeugaufwand 92 Gebäudeversicherung 420 Raumaufwand Stützpunkte 253 Telefon/EDV 161 Büroaufwand Stützpunkte 27 Sonstiger Betriebsaufwand 766 Nebenkosten zulasten der ABZ 10 Total Energie- und Entsorgungsaufwand Strom 203 Gas 11 Kehricht 407 Wasser/Abwasser Abfuhr/Entsorgung 253 Total

16 E Personalaufwand Gehälter hauptamtlicher Mitarbeitender Gehälter nebenamtlicher Mitarbeitender 606 Gehälter Sozialversicherungen Zusatzrente für Pensionierte 32 Veränderung Rückstellungen Ferien/Überzeit 39 Fremdpersonal 428 Entschädigungen an Mitarbeitende 316 Weiterbildungen 145 Personalsuche 24 Übriger Personalaufwand 147 Übriger Personalaufwand Total E 5 Übriger betrieblicher Aufwand 5.1 Übriger Betriebsaufwand Verwaltungsaufwand Kapitalsteuern 57 Total Übriger Betriebsaufwand WBG (Zeitschrift «Wohnen» und Beiträge) 136 Siko- und Mitgliederbeiträge 150 Ausgaben Vorstand/Kommissionen 74 ABZforum 93 Führungen/Besichtigungen/Marketing 44 Total Verwaltungsaufwand Entschädigung Vorstand 165 Beratungshonorare Revisionsstelle 46 Büroaufwand 354 Informatikaufwand 626 Fahrzeugaufwand 16 Raumaufwand Geschäftsstelle 325 Sachversicherungen 17 Spenden, Vergabungen und Beiträge 76 Generalversammlung und Jahresbericht 175 Sonstiger Verwaltungsaufwand 285 Total

17 E 6 E 7 E Abschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens Abschreibungen auf immobile Sachanlagen Abschreibungen auf mobile Sachanlagen 314 Total Finanzaufwand Hypothekarzinsen Zinsen Subventionsdarlehen 1 Zinsen Anleihen 254 Zinsen Depositen Post- und Bankgebühren 54 Total Ertragssteuern Laufende Ertragssteuern 0 Veränderung latente Steuern 46 Total 46 17