Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung

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Gerda Schuler
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1 Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung Verständlicher und praxisorientierter Ratgeber für Immobilienerwerber in Deutschland mit aktueller Darstellung der Rechtslage und Berechnungstool für Kreditfinanzierungen Bearbeitet von RA Guido Rennert 1. Auflage Buch. XI, 230 S. Hardcover ISBN Format (B x L): 15,5 x 23,5 cm Gewicht: 532 g Wirtschaft > Wirtschaftssektoren & Branchen: Allgemeines > Immobilienwirtschaft schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

Hardcover ISBN 978 3 642 22621 2 Format (B x L): 15,5 x 23,5 cm Gewicht: 532 g Wirtschaft > Wirtschaftssektoren & Branchen: Allgemeines > Immobilienwirtschaft schnell und portofrei erhältlich bei Die

2 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Zweck des Immobilienkaufes Eigennutzung oder Renditeobjekt Grundüberlegungen bei Immobilien als Renditeobjekt Kauf einer einzelnen Renditeimmobilie Kapitalisierungsfaktor und Bruttorendite Nettomietrendite Gesamtrendite und Nachsteuerrendite Beteiligung an Renditeobjekt Immobilienfonds Bauherren-Modell Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbes Langweilige aber sichere Rendite garantiert? Immobilie als Sachwertanlage und Inflation Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb Ersparte Miete contra Kreditzinsen und Instandhaltungskosten Kreditkosten Instandhaltungskosten Wertsteigerung Langfristige Wertentwicklung von Wohnimmobilien Wohneigentumsquoten in Deutschland und Europa Festlegung des Immobilientyps und Suche eines Geeigneten Objektes Eigentumswohnung oder Haus Kauf eines Altbaus oder Neubau in Eigenregie? Grundstückswahl (Volleigentum / Erbpacht) Standortwahl Bewertung der Immobilie und Kaufpreisfindung VII

.. 9 2.2.2.2 Bauherren-Modell...... 11 3 Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbes... 13 3.1 Langweilige aber sichere Rendite garantiert?...... 14 3.2 Immobilie als Sachwertanlage und Inflation.

3 VIII Inhaltsverzeichnis Ermittlung des Bodenrichtwertes bzw. des Marktrichtwertes EinsichtindenMietspiegel BewertungdesMikroumfeldes Prüfung der Baugenehmigung und der Baulasten Bausubstanz und Baumängel EinschaltungvonImmobilienmaklern Grundlagen des Immobilienrechtes Öffentliches Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht Bauplanungsrecht Baugenehmigung Zivilrechtliches Grundstücksrecht und Grundbuch Aufbau und Funktion des Grundbuches Grundstücksbegriff Struktur und Inhalt des Grundbuches Publizität und Gutglaubensschutz des Grundbuches Rechte an Grundstücken, Gebäuden und weiteren Bestandteilen Mehrheit von Eigentümern und Eigentumswohnungen Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Steuerrechtliche Behandlung und Staatliche Förderung der Immobilie Einkommensteuer Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung Funktionsweise der Besteuerung von Mieteinnahmen Abschreibung für Abnutzung (AfA) Instandhaltungskosten und anschaffungsnaher Aufwand Vermeintliche und tatsächliche Steuersparmodelle Steuerprivilegien bei Denkmalschutzimmobilien Veräußerungsgewinne Abgeltungssteuer Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen Freibeträge und Steuersätze Grunderwerbsteuer Grundsteuern

..... 56 5.1.2 Baugenehmigung...... 61 5.2 Zivilrechtliches Grundstücksrecht und Grundbuch... 63 5.2.1 Aufbau und Funktion des Grundbuches..... 63 5.2.1.1 Grundstücksbegriff...... 63 5.2.1.2 Struktur und Inhalt des Grundbuches.

4 Inhaltsverzeichnis IX 6.5 Staatliche Förderung des Immobilienerwerbs Eigenheimzulage Sonderausgabenabzug nach 10e EStG a.f Wohn-Riester Wohn-Rürup? Sonstige Förderung Finanzierungsformen und Auswahl der Richtigen Finanzierung Einleitung Ablauf einer Immobilienfinanzierung und Einholung von Angeboten Ermittlung des Kreditbedarfes Eigenkapital GesamtkostenfürdenKauf Errechnung des Kreditbedarfes Ermittlung des maximalen Kreditbetrages und der maximalenobjektkosten MaximalerKreditbetrag Errechnung der maximalen Objektkosten Eckdaten und Unterlagen für die Einholung von Kreditangeboten Allgemeine Unterlagen zum Kreditnehmer Unterlagen zur Immobilie Marktgängige Formen von Immobilienfinanzierungen Annuitätendarlehen mit Festzinssatzbindung NominalzinssatzundEffektivzinssatz Anfänglicher Tilgungssatz undmonatlichebelastung Länge der Zinsfestschreibung Vertragliche Sondertilgungsrechte VariablerZinssatz Forward-Darlehen Disagio Bauspardarlehen Förderkredite von Förderbanken Lebensversicherung als Darlehensgeber Pfandbriefbanken Direktbanken und Finanzmakler Kreditnebenkosten, Gebühren und Bankentgelte bei Immobilienkrediten Wertermittlungsgebühr für die Immobilie Vorfälligkeitsentschädigung Einführung Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.. 139

.. 109 7.2.1 Ermittlung des Kreditbedarfes..... 109 7.2.1.1 Eigenkapital.... 109 7.2.1.2 GesamtkostenfürdenKauf... 109 7.2.1.3 Errechnung des Kreditbedarfes.... 110 7.2.2 Ermittlung des maximalen Kreditbetrages und der maximalenobjektkosten.

5 X Inhaltsverzeichnis Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung Objekttausch ohne Vorfälligkeitsentschädigung Abschlussgebühren für Kreditvertrag Kontoführungsgebühren für Kreditkonto Gebühr für Übertragung von Sicherheiten Bereitstellungszinsen Abschluss Darlehensvertrag und Grundschuldbestellung Erwerbsvorgang und Abschluss der Verträge Phasen des Erwerbsvorgangs Abschluss des notariellen Kaufvertrages Umfang der Beurkundungspflicht Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen Vollzug des Immobilienkaufvertrages Besitzübergang Kauf einer Immobilie vom Bauträger Kaufvertrag über unbebautes Grundstück und Errichtung einer Immobilie in Eigenregie Kauf des Grundstückes Planung der Bebauung AbschlussderBauverträge Vergabe von Einzelgewerken Generalunternehmervertrag Totalunternehmervertrag Preisgestaltungsmodelle Einbeziehung der VOB/B Sicherung und Durchsetzung der Rechte des Bauherrn Schlussabnahme Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung Phasen des Versteigerungstermins Bekanntmachungen (1. Teil) Versteigerungszeit (2. Teil) Entscheidung über den Zuschlag (3. Teil) Besonderheiten beim Eigentumsübergang durch Zuschlagsbeschluss Ansprüche des Käufers bei mangelhafter Immobilie und Beratungsfehlern Einleitung Rechte des Käufers gegenüber dem Verkäufer bei mangelhafter Immobilie Sach- oder Rechtsmangel Inhalt der Mängelgewährleistungsansprüche

... 146 8 Erwerbsvorgang und Abschluss der Verträge... 147 8.1 Phasen des Erwerbsvorgangs.... 148 8.1.1 Abschluss des notariellen Kaufvertrages.... 149 8.1.1.1 Umfang der Beurkundungspflicht... 149 8.1.1.2 Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen.

6 Inhaltsverzeichnis XI Begrenzung und Erweiterung der Gewährleistungsrechte Vertraglicher Ausschluss der Käuferrechte Gesetzlicher Ausschluss der Käuferrechte Vertragliche Erweiterung der Käuferrechte Verjährung der Ansprüche Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Beratung durch Bank, Makler oder Anlageberater Schadensersatzansprüche gegen die Bank ImRegelfallkeineHaftungderBank Ausnahmsweise Haftung der Bank Schadensersatzansprüche gegen Makler und Berater HaftungdesImmobilienmaklers Haftung des Anlagevermittlers Haftung des Anlageberaters Verjährung der Ansprüche Rechtsmängel beim Abschluss der Verträge Unvollständige Pflichtangaben beim Verbraucherkreditvertrag Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung bei Verbraucherkredit Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung bei Haustürsituation Vertretungsmängel bei Treuhandmodellen Berechnungstool Der Autor Sachverzeichnis

... 193 9.3.1 Schadensersatzansprüche gegen die Bank.... 193 9.3.1.1 ImRegelfallkeineHaftungderBank... 194 9.3.1.2 Ausnahmsweise Haftung der Bank...... 196 9.3.2 Schadensersatzansprüche gegen Makler und Berater.

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Inhaltsverzeichnis. 1 Einleitung 1 1 Einleitung 1 2 Zweck des Immobilienkaufes 3 2.1 Eigennutzung oder Renditeobjekt 4 2.2 Grundüberlegungen bei Immobilien als Renditeobjekt 6 2.2.1 Kauf einer einzelnen Renditeimmobilie 6 2.2.1.1 Kapitalisierungsfaktor