Marktstudie. Fokus Dubai Analyse und Ausblick Februar 2010

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1 Marktstudie Fokus Dubai Analyse und Ausblick Februar 2010

2 Sehr geehrte Vertriebspartnerinnen, sehr geehrte Vertriebspartner, mit dieser Studie haben wir die Ergebnisse der jüngsten Untersuchungen und Reports namhafter Analysehäuser, Banken und renommierter Wirtschaftszeitungen, wie Jones Lang LaSalle, Colliers International, Asteco, Dubai Statistics Centre, HSBC Financial i Times u.a. für Sie zusammengetragen und aufgearbeitet. t Das Ergebnis ist eine fundierte und prägnante Studie über den Immobilienmarkt Dubais, die die Meinung namhafter Experten widerspiegelt. Während in den vergangenen Monaten von deutlichen Preiskorrekturen des Immobilienmarkts berichtet wurde, scheint sich derzeit eine Trendwende abzuzeichnen. Aktuelle Untersuchungen zeigen, dass eine Bodenbildung stattgefunden hat und sich das Investitionsklima in Dubai deutlich aufhellt. Mit dieser aktualisierten Studie stellen wir Ihnen die jüngsten Analyseergebnisse zum Immobilienmarkt der VAE zur Verfügung. Auch wenn sich der Standort Dubai nicht von den globalen wirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln konnte, hat er keinen seiner Standortvorteile t t verloren. Die fundamentalen Stärken Dubais als regionales Drehkreuz für Logistik, Dienstleistungen, i t Arbeit und Handel sowie Kapital sind geblieben und werden beim Anziehen der Weltwirtschaft positiv und nachhaltig auf alle Wirtschaftsbereiche des Emirats durchschlagen. Ihr Team der World of Fonds 2

3 Wirtschaftskennzahlen 2010 VAE Deutschland Durchschnittsalter 27,9 43,4 Bevölkerungsentwicklung 7,2% 0,05% Verschuldungsgrad (BIP) 47,2% 77,2% Reales BIP Wachstum 4,0% 1,2% Ø Pro-Kopf-Einkommen in USD Quelle: Institut f. Weltwirtschaft, Standars Chartered, CIA World Fsctbook 3

4 Wo sind wir im Zyklus? 5. Die Weitervermarktung von Immobilien kommt zum Erliegen 4. Projektentwickler stoppen Projekte / Zahlungen 6. Banken stoppen Finanzierungen Abwärtsspirale getrieben von Angst und Misstrauen Übergang g Off-plan Käufer verschwinden 1. Preise & Mieten durchschreiten die Talsohle 6. Nachfrage von Endverbrauchern und Investoren steigt Erholung bedingt durch rationalesx Verhalten und un Vertrauencvvv 5. Transaktionsvolumina und Preise steigen nachhaltig 4. Fremdkapital käufer investieren 3. Projektentwickler können den Bau nicht finanzieren 2. Preise und Verkäufe gehen zurück 2. Finanzinvestoren und Cash-Käufer investieren 3. Immobilienfinanzierungen sind wieder möglich Die ersten Monate des Jahres 2010 bestätigen den Stabilisierungstrend des Immobilienmarktes. Mit einer merkliche Erholung rechnen Experten in

5 Wo sind wir im Zyklus? 1. Offplan Käufer verschwinden Seit September 2008 liegen die Preise für Bestandsimmobilien erstmals über den Preisen für Bauprojekte. (Colliers International Houseprice Index 4.Q.2008) 1. Preise und Mieten durchschreiten die Talsohle Die Preise blieben im 4.Quartal stabil, die Mieten konnten im Vergleich zum 3. Quartal leicht um 3% zulegen. (Jones Lang LaSalle, Januar 2010) 2. Preise und Verkäufe gehen zurück Seit dem 3. Q sind die Immobilienpreise um 10% bis 20% gefallen. Die Verkaufspreise liegen bis zu 30% unter den Angebotspreisen. (JLL Dubai City Profile, February 2009) 2. Finanzinvestoren und Cash-Käufer beginnen zu investieren Verdopplung des Transaktionsvolumens im März (520 Mio USD ggü. 250 Mio USD im Vormonat) (JLL MENA House View March 2009) 3. Projektentwickler können den Bau nicht mehr finanzieren Es kommt zu Verzögerungen am Bau bis 2011 werden nur Einheiten it übergeben b werden. (JLL Dubai City Profil 2009) 3. Immobilienfinanzierungen sind wieder möglich HSBC Middle East erhöht den Fremdkapitalanteil bei Immobilienfinanzierungen i auf bis zu 75% des Kaufpreises. (HSBC ) 4. Projektentwickler stoppen Projekte 60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD sind gestoppt wurden. (HSBC, March 2009) 4. Fremdkapitalkäufer investieren Noch nicht eingetreten, Volumen der finanzierten Käufe beträgt im 4. Quartal 39%. (Jones Lang LaSalle, Januar 2010) 5. Weitervermarktung von Immobilien kommt zum Erliegen Die Zahl der veräußerten Wohneinheiten ging zwischen Oktober 2008 und Janauar 2009 um 40% zurück. (JLL City Profil February 2009) 5. Transaktionsvolum en und Preise steigen nachhaltig Die Anzahl der Immobilientransaktionen hat im 4. Quartal 2009 im Vergleich zum 3. Quartal 2009 um 15% zugenommen. (Colliers International House Price Index 4. Quartal 2009) 6. Banken stoppen Finanzierungen Banken erhöhen drastisch die Eigenkapitalquote bei Immobilienfinanzierungen und verschärfen Bonitätsund Kapitaldienstauflagen. (Asteco, Dubai Report 4. Q. 2008) 6. Nachfrage von Endverbrauchern und Investoren steigt Dubai zieht zunehmend die Aufmerksamkeit lokaler und ausländischer Investoren an. Hintergrund sind das günstige Preisniveau, die Immobilienqualität und nicht zuletzt die hohe Rechtssicherheit und gute Infrastruktur. (HSBC ) 5

6 10 Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes in den VAE Dez. `08 Juni `09 Feb Globale wirtschaftliche Stabilität 2. Erholung des Ölpreises 3. Verringerung der Kapitalkosten (Zinsniveau) 4. Rekapitalisierung des Bankensektors 5. Vermehrte Finanzierungsmöglichkeiten 6. Reduktion des zukünftigen Angebots an Immobilien 7. Zunehmende Nachfrage nach Immobilien 8. Zunahme der Immobilientransaktionen 9. Konsolidierung Immobilienbranche (Marktakteure) 10. Implementierung neuer Investitionsmodelle Die Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes haben sich in den vergangenen Monaten weiter stabilisiert. Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar

7 Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Dubai Index Points Growth Change 50% 40% 30% % 10% 0% 50 2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9% -10% +7% +1% 0 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q % INDEX POINTS GROWTH CHANGE 2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9% +7% +1% 4. Quartal bestätigt die Trendwende Transaktionsvolumen stieg im 4. Quartal um 15% Euro/qm ist durchschnittlicher Verkaufspreis Quelle: Colliers International House Price Index 4.Quartal

8 Bevölkerungsentwicklung Dubai 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 Bevölkerung Dubai 13,8% 12,0% 7,8% 7,4% 7,6% rliches Wachstu um in % Jähr 20% 15% 10% 5% 0% 500,000-5% -6,1% 61% 0-10% F F: Prognose Bevölkerung Jährliches Wachstum in % 2009 leben erstmals 1,7 Mio. Menschen in Dubai Die Bevölkerung wird auch in den kommenden Jahren steigen Die Wachstumsrate beträgt ca. 7% Bis zum Jahr 2012 wird mit einem Bevölkerungswachstum von ca Einwohnern und einer Gesamtbevölkerung von knapp über 2 Mio. Menschen gerechnet Quelle: Dubai Statistics Centre, Ministry of Economy, Tanmia

9 Stimulierung der Nachfrage nach Wohnraum Positiver Trend bei der Bevölkerungsentwicklung 2009 überschreitet die Bevölkerung der VAE erstmals die Fünfmillionengrenze Durch das rückläufige Mietniveau ist Dubai als Wohnort in den vergangenen Monaten für viele erschwinglich geworden Mieter aus anderen Emiraten, insbesondere Abu Dhabi und Sharjah, ziehen vermehrt nach Dubai Günstiges Preisniveau führt zur Auflösung vieler Wohngemeinschaften Mieter leisten sich vermehrt gehobene Wohnungen, bedingt durch gefallenes Preisniveau i Durch den Mangel an Finanzierungen sind weite Schichten der Bevölkerung gezwungen zu mieten Die Abwanderung von Blue Collar -Ausländern hat keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt in Dubai, da diese in anderen Emiraten oder in Arbeiterunterkünften untergebracht sind Kopplung des Residencestatus an Wohneigentum generiert vermehrt Nachfrage aus den Nachbarstaaten 9

10 Zukünftige Entwicklung des Angebots an Wohnimmobilien 2009 wurden nur Wohneinheiten fertig gestellt bis 2012 rechnen Experten mit je Einheiten pro Jahr. Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 sollten ursprünglich neue Einheiten übergeben werden, bzw. ca Einheiten pro Jahr. Tatsächlich werden im Zeitraum zwischen 2010 und 2012 nur neue Einheiten fertig gestellt, 35% der ursprünglich geplanten Einheiten. 60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD wurden abgesagt und verknappen das zukünftige Angebot. Qulle: Jones Lang LaSalle, Dubai City Profile, Januar

11 Die mittelfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller Marktprognosen 1. theoretischer Angebotsüberhang bei Realisierung aller in Planung befindlicher Projekte 2. leichter Nachfrageüberhang, aufgrund des rückläufigen Bauvolumens um 60% Angebotsrückgang von Einheiten auf ca Einheiten jährlich, JLL Dubai City Profile Jan Angebo ot und Nachfrage Bevölkerungswachstum neue Einwohner, Dubai Statistics Centre 1 2 Annahmen: Indexierung von Angebot und Nachfrage im Jahr 2009 Belegung der Wohneinheiten mit durchschnittlich 2,5 Personen. Bevölkerungswachstum bis zum Jahr 2012 von Einwohnern, Gesamtbevölkerung 2,08 Mio. in Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird sich bis zum Jahr 2012 weiter verbessern. Weitgehende Leerstände sind nicht zu erwarten. 11

12 Die mittelfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller Marktprognosen 80,000 60, , , ,000-40, ,000 inheiten Jährliches Bevölkerungswachstum 7% Angebot - Analystenerwartung , ,000 Anzahl der E Nachfrage 2,5 Einwohner pro Einheit Nachfrageüberhang kumuliert Im Jahr 2012 ist nach derzeitigen Prognosen von einem Unterangebot von bis zu Wohneinheiten auszugehen. 12

13 Presseartikel zu Dubai wirtschaftliche Lage Q4 / 09 Die Panik vom Ende des Jahres 2008 sowie Anfang 2009 scheint aus dem Markt gewichen zu sein, obwohl sich die Transaktionszahlen noch auf recht niedrigem Niveau bewegen. Eine stetig zunehmende Zahl von Marktteilnehmern kommt zu der Überzeugung, dass die Korrektur beendet ist, so dass einige Kaufinteressenten, die auf weiter fallende Kurse gesetzt hatten, auf falschem Fuß erwischt wurden. Emirates Business, Weniger dramatisch wirkt die Ankündigung des Zahlungsmoratoriums, wenn sie in den Rahmen der Volkswirtschaft der VAE gestellt wird. [ ] Die Volkswirtschaft der gesamten Föderation ist doppelt so groß wie ihre Auslandsverschuldung, von der ein Fünftel auf Dubai World entfällt. Verschuldet ist also nicht der Staat, sondern nur eine seiner drei Staatsholdings, die Dubai World. Mit dem weitaus größten Teil der Auslandsverschuldung wurden jedoch wirtschaftlich sinnvolle Projekte finanziert. Während andere Staaten Schulden aufnehmen, die sie in ihre maroden Sozialversicherungssysteme pumpen, haben in Dubai Konzerne, die dem Staat gehören, eine Schuldenlast aufgehäuft, der Wertschöpfung gegenübersteht. Der Hafenbetreiber DP World, eine Tochtergesellschaft von Dubai World, kaufte beispielsweise in 30 Staaten der Welt Seehäfen. FAZ, Obwohl das Emirat kaum über eigene Rohstoffreserven verfügt, ist seine Stellung als Finanz- und Handelszentrum in der Region unangefochten. Viele Firmen machen ihr Hauptgeschäft zwar in erster Linie i mit Wachstums-Stars wie den Öl-Imperien Saudi-Arabien und Abu Dhabi sowie der Gas-Großmacht Katar. Doch die meisten Unternehmen halten an ihrer Zentrale in Dubai fest. Handelsblatt,