Wohnen und Vorsorge bilden eine feste Einheit. Die Finanzierung des Eigenheims ist wie jedes Finanzgeschäft

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1 30. Oktober 2009 Wohnen und Vorsorge bilden eine feste Einheit Die Finanzierung des Eigenheims ist wie jedes Finanzgeschäft ein Strategiespiel. Wer an den entscheidenden Punkten die richtige Wahl, kommt mit begrenztem Aufwand ans Ziel. Umgekehrt muß teuer bezahlen, wer an den Knotenpunkten in die falsche Richtung abbiegt. Bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen zum Beispiel spielt die Frage, wie das Objekt finanziert werden soll, gar nicht die entscheidende Rolle, wie viele Privatleute meinen. Viel wichtiger ist die Entscheidung, wie der Aufbau des Vermögens mit Hilfe von Sparplänen gestaltet werden soll. Konkret geht es bei diesem Ansatz um die optimale Verwendung der monatlichen Gesamtrate für Wohnen und Vorsorgen. Die Gedanken, die hinter diesem Konzept stecken, werden in folgendem Beispiel deutlich. Ein Ingenieur ist 35 Jahre alt. Er ist mit einer Steuerberaterin verheiratet, die zwei Jahre jünger ist. Das Ehepaar hat zwei Kinder, die fünf und drei Jahre alt sind. Die Eltern sind beide berufstätig und verdienen pro Jahr knapp Euro. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern etwa Euro übrig, so daß die Familie monatlich Euro ausgeben kann. Die Eltern haben in den letzten Jahren ungefähr Euro angespart. Bei der Frage, ob Eigenheim oder Miete, schwankt die Familie. Sie interessiert sich zwar für ein Haus, das Euro kosten soll und einen monatlichen Mietvorteil von Euro abwerfen würde, doch ob sich die Geschichte lohnt, kann die Familie nicht sagen. Sie kann sich 1

2 auch vorstellen, weiterhin zur Miete zu wohnen und die Überschüsse in einen ordentlichen Spartopf zu stecken. Das eigene Haus kann, das ist der entscheidende Punkt, eine Säule der Altersversorgung sein, sollte es darf nicht der Eckpfeiler der Rente sein, weil er unter der Last zusammenbrechen würde. Im Ruhestand ist über das Haus hinaus Kapital notwendig, weil die gesetzliche Rente nicht ausreichen wird. Wenn dieses Kapital nicht zur Verfügung steht, muß das Haus versilbert werden, und das ist allen Unkenrufen zum Trotz mit hohen Risiken verbunden. Folglich geht es beim Eigenheim also nicht allein um die Frage, wie finanziert werden soll, sondern es geht um die Überlegung, wie Eigenheim und Vorsorge unter einen Hut gebracht werden. Im Detail sind zwei Aspekte wichtig. Wie hoch ist die höchstmögliche Monatsrate für Wohnen und Vorsorgen, und wie wird dieses Kapital eingesetzt? Im vorliegenden Fall muß zuerst geklärt werden, wieviel Geld von dem monatlichen Nettoeinkommen (5.000 Euro) für Wohnen und Vorsorgen abgezweigt werden soll, und dann geht es um die Frage, wie dieser Betrag in den nächsten 30 Jahren für Wohnen und Vorsorge eingesetzt wird. Soll das Kapital zum Beispiel in eine Kombination aus Miete und Sparvertrag eingesetzt werden? Wieviel dürfte das Haus kosten, wenn der Betrag in voller Höhe in einen Kredit fließt? Gibt es vernünftige Mischungen aus Wohnen und Vorsorge? Bei der Klärung der Frage, wieviel Geld für Wohnen und Vorsorge eingesetzt werden soll, gibt es weder richtige noch falsche Antworten. Das ist und bleibt Ansichtssache. Denkbar sind beispielsweise 50 Prozent, so daß monatlich Euro 2

3 zur Verfügung stünden. Von diesem Betrag können Euro für das Wohnen und Euro für die Vorsorge reserviert werden. Wenn von Euro weitere 20 bis 25 Prozent abgezogen werden, kommt die Kaltmiete zum Vorschein. Die Euro pro Monat erlauben - je nach Region und Lage - unterschiedlichste Objekte. In München sind für diesen Betrag vielleicht 80 Quadratmeter zu bekommen, und in Magdeburg sind für denselben Preis leicht 150 Quadratmeter vorstellbar. So vielfältig die Angebote sind, die für denselben Preis zu bekommen sind, so eindeutig ist der Ratschlag, von diesem Budget nicht abzuweichen, da sonst das Kartenhaus zusammenbricht. Davon sind vor allem Privatleute im Süden betroffen. Wer die Gesamtrate für Wohnen und Vorsorge in die Miete steckt, steht im Alter mit leeren Händen da. Die Taschen werden sind leer sein: kein Haus, kein Kapital, keine Rente! Der Mieter muß damit mit steigenden Ausgaben für sein Dach über dem Kopf rechnen. Daher wird die Rate für die Vorsorge von Jahr zu Jahr kleiner werden wird. Bei einer Inflation von 2 Prozent pro Jahr ist damit zu rechnen, daß die Miete in ähnlichem Maße steigen oder die Vorsorge sinken wird. Folglich wird nur die erste Rate bei Euro liegen. Im letzten Jahr werden noch 563 Euro in den Spartopf fließen. Wenn die Sparraten zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien angelegt werden, sind über 30 Jahre hinweg Renditen von 4 und 6 Prozent pro Jahr denkbar. Davon geht in beiden Fällen noch die Abgeltungssteuer weg, so daß unter dem Strich etwa 4 Prozent pro Jahr übrigbleiben. Die Rendite beschert dem Ehepaar für das Eigenkapital von Euro und die 360 3

4 Raten sinkenden Sparraten ein Endvermögen von Euro Protokoll 1. Wird dieser Betrag im Ruhestand zu 3 Prozent angelegt und im Laufe von 20 Jahren vollständig verbraucht, winkt eine monatliche Privatrente von ungefähr Euro Protokoll 2. Hinzu kommen die gesetzlichen und die betrieblichen Renten des Ehepaares. Wenn die Miete kein Thema ist, führt am Eigenheim kein Weg vorbei. Nur stellt sich die Frage, wie teuer das gute Stück werden darf. Die Obergrenze leitet sich aus dem vorhandenen Eigenkapital und den künftigen Maximalraten ab. Vorhanden sind Euro, hinzu kommen 360 Raten à Euro, weil die Betriebskosten und die Instandhaltung jeden Monat mindestens 500 Euro, verschlingen. Die Hypothek ist der Barwert der künftigen Raten. Entscheidend ist der Zinssatz. Bei einem Sollzins von 5 Prozent kann im Laufe von 30 Jahren eine Hypothek von Euro Protokoll 3 getilgt werden, und bei einem Sollzins von 6 Prozent können Euro bedient werden. Folglich darf ein Haus bei einem jährlichen Kreditzins von 5 Prozent darf das geplante Eigenheim höchstens Euro Protokoll 4 kosten, und in diesem Betrag müssen alle Nebenkosten enthalten sein. Fatal bei diesem Modell ist weniger die Ungerechtigkeit, wieviel Haus es für das Geld gibt, sondern die Folgen der Entscheidung. Wer über 30 Jahre hinweg die komplette Vorsorge - auf gut deutsch gesagt den letzten Knopf - ins Haus steckt, steckt am Ende in der Sackgasse stecken. Sie kann zur tödlichen Falle werden. Sollte keine Erbschaften winken, sollte das Haus im Alter gar nicht mehr verkaufbar sein, sieht es finster aus. Kann die Immobilie mit Abschlägen veräußert werden, 4

5 wird es dunkel, weil auf der einen Seite aus Eigentümern wieder Mieter werden und auf der anderen Seite sehr viel Geld vernichtet worden sein wird, das zur Finanzierung des Ruhestandes dringend benötigt werden würde. Die Beschreibung dieser Falle mag bei vielen Privatleuten großes Kopfschütteln auslösen, weil sie sich gar nicht vorstellen können, daß solche Strategien realistisch sind. Wer jedoch einen Blick hinter die Kulissen werfen kann, wird diese Gefahr in abgewandelter Form entdecken. Die meisten Leute sind, wenn sie Geld fürs Eigenheim aufnehmen, etwa Mitte 30. Sie tilgen ihre Kredite mit 1 Prozent pro Jahr, die Rate liegt am Limit, und für die Vorsorge steht kein Geld mehr zur Verfügung. Die drei Faktoren sind die beste Grundlage für den goldenen Hamsterkäfig im Alter, und da wird es in nächsten Jahrzehnten lautes Heulen und Zähneklappern geben. Bei solchen Perspektiven gibt es nur einen Ausweg, und diese Lösung heißt Augenmaß. Die nächsten 30 Jahre werden wie beim Fußball in zwei Hälften geteilt. In der ersten Halbzeit steht das Eigenheim auf dem Programm, und in der zweiten Halbzeit ist die Vorsorge an der Reihe. An der monatlichen Gesamtrate ändert sich nichts. Sie beträgt vom ersten bis zum letzten Monat jeweils Euro, und von diesem Betrag stehen für das Eigenheim und die Vorsorge jeweils Euro zur Verfügung, weil die Kosten des Eigenheims die gesamte Zeit durchlaufen. Wenn für die Tilgung der Hypothek nur 180 Raten à Euro auf den Tisch gelegt werden, kann die Bank nur Euro ausreichen Protokoll 5. Unter Berücksichtigung des Startkapitals von Euro kostet das Haus im 5

6 Sparmodell höchstens Euro. Das wird zwar in mancher Familie zu langen Gesichtern führen, weil bestimmte Träume nicht realisierbar sind, doch was nicht geht, kann auch nicht passend gemacht werden. Beim Geld sollte das Oberhaupt der Familie mit eiserner Faust regieren, da sonst die Altersvorsorge unter die Räder kommt. Wird die zweite Halbzeit für den Aufbau des freien Kapitals genutzt, stehen bei einem Anlagezins von 3 Prozent im Ruhestand weitere Euro Protokoll 6 zur Verfügung, so daß sich die Senioren entspannt zurück lehnen können. Sie haben ein kleines, aber schuldenfreies Haus, und sie können jeden Monat zusätzlich Euro Protokoll 6 für die schönen Dinge des Lebens ausgeben. Volker Looman ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Reutlingen und berät Freiberufler auf Honorarbasis in Vermögensfragen. Kontakt Herderstraße Reutlingen Telefon: / Fax: / Internet: 6

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