Die Auswirkungen der EnEV auf die Immobilienpreise

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1 Die Auswirkungen der EnEV auf die Immobilienpreise Fachkonferenz Wege aus dem energetischen Sanierungsstau Kalkscheune Berlin, 08. November 2010 Andreas Habath Vorstand IVD Berlin-Brandenburg vorsitzendes Mitglied des Wertermittlungsausschusses (WEA)

2 Darstellung der Energieeffizienz / Bandtacho Andreas Habath Folie 2

3 Beeinflusst die energetische Beschaffenheit die Kaufpreise bzw. Immobilienwerte? Sind Gebäude mit niedrigem Energiekennwert besser zu vermarkten? Lohnt sich immer die grüne Sanierung? Andreas Habath Folie 3

4 Gebäude Gebäude Wahl der Berechnungsgrun dlage für f r die Erstellung eines Energieausweises Nein Ja Bestandsgebäude Verkauf, Neuvermietung, -verpachtung oder -leasing? Ja Wohngebäude mit > 4 Wohnungen oder Nichtwohngebäude? Neubau (Wohn- und Nichtwohngebäude) Nein Nein Bauantrag vor Ja Gebaut oder modernisiert Ja nach Standard der WSchV 1977 Nein Kein Energieausweis erforderlich Wahlfreiheit zwischen Energieausweis auf Grundlage des Bedarfs oder Verbrauchs Energieausweis auf Grundlage des Bedarfs Andreas Habath Folie 4

5 Auswirkung des Energieausweises auf das Marktgeschehen Kennen die Käufer/ K Mieter die Vor- und Nachteile von verbrauchs- bzw. bedarfsorientierten Ausweisen und somit deren Aussagekraft? Unzureichende bzw. überdurchschnittlich gute Energieeffizienz bereits im Ertrags- und Sachwertverfahren berücksichtigt. Andreas Habath Folie 5

6 Energetische Sanierung: Möglich M aber auch wirtschaftlich sinnvoll? Die durchschnittliche selbst genutzte Wohnimmobilie hat einen Wert von Euro Die Restschulden betragen im Schnitt Euro Die energetische Sanierung eines Einfamilienhauses kostet im Schnitt über Euro Die Investitionen für f r energetische Sanierungen rechnen sich nicht sofort, sondern zumeist erst nach mehreren Jahrzehnten! Quelle: Haus & Grund Deutschland Andreas Habath Folie 6

7 Mietrecht und Energieeinsparung Mietminderungen bei energetischen Sanierungen Reduzierung der Modernisierungsumlage Begrenzung der Mieten Kaltmiete versus Warmmiete Andreas Habath Folie 7

8 Berücksichtigung in der Wertermittlung Abwägung: Welche Maßnahmen würden w tatsächlich von einem wirtschaftlich handelnden Markteilnehmer umgesetzt? Sowieso-Kosten Zustand des Objekts Gebäudeart (EFH oder MFH) Angebot und Nachfrage Kosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog( bog) ) in Abzug bringen Andreas Habath Folie 8

9 Direkte und perspektivische Kosten Direkte Kosten Energieausweis (Kosten trägt der Verkäufer/Vermieter) Maßnahmen nach den 10 EnEV 2009, die direkt durchgeführt hrt werden müssen. m Perspektivische Kosten Maßnahmen nach 10 EnEV 2009 (Austausch der Heizungsanlage etc.), die erst im Falle eines Eigentümerwechsels innerhalb einer 2-Jahresfrist 2 durchgeführt hrt werden müssen. m Ggf. Maßnahmen nach 10a EnEV 2009 (Austausch elektr.. Speicherheizsysteme), die in absehbarer Zeit durchgeführt hrt werden müssen. m Andreas Habath Folie 9

10 Auszug aus dem Ökologischen Mietspiegel Darmstadt Beispiel: zwei identische Wohnungen; erste Wohnung in Gebäuden mit einfacher wtb, zweite Wohnung in Gebäude mit guter wtb Andreas Habath Folie 10

11 regionale Unterschiede Angebot und Nachfrage Andreas Habath Folie 11

12 Beispiel modernisierter Altbau Andreas Habath Folie 12

13 Berliner Bezirksreports (Beispiel) Berücksichtigung der energetischen Qualität eines Gebäudes! 1. WärmeschutzVO von WärmeschutzVO von 1995 Andreas Habath Folie 13

14 Andreas Habath Folie 14

15 Andreas Habath Folie 15

16 Fazit Aktuell: Die energetische Beschaffenheit spielt eine eher untergeordnete Rolle (Energieausweis, Nachrüstpflichten etc.) auf dem Immobilienmarkt Perspektivisch: Die energetische Beschaffenheit wird zukünftig wesentlichen Einfluss auf die Miet- und Kaufpreisgestaltung ausüben Politik: Wesentlicher Aspekt ist die Reformierung des Mietrechts sowie steuerliche Anreize für f r energetische Modernisierungsmaßnahmen nahmen zu schaffen (Amortisierungszeit) Andreas Habath Folie 16

17 Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2010 Andreas Habath Folie 17

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