Büromarkt Berlin MarketView

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1 Büromarkt Berlin MarketView Q3 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q ,2 % Q/Q BIP Q ,7 % Q/Q IFO INDEX 14,7 Sept. 214 BA-STELLENINDEX 17 Sept. 214 ALQ BERLIN 1,8 % Sep Quick Stats Q3 214 Hot Topics Flächenumsatz steigt um 11 % auf m² Leerstandsquote geht auf 8,3 % zurück Höchstes kumuliertes Investmentvolumen seit 27 Spitzenrenditen auch in den Nebenlagen weiter unter Druck Q/Q Umsatz m² Leerstand 1,48 Mio. m² Spitzenmiete 22, /m² Spitzenrendite 4,6 % Fertigstellungen 92.7 m² ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Berlins Wirtschaft befindet sich in einem ungebrochenen Aufholprozess. Wie die Investitionsbank Berlin (IBB) schreibt, ist das ehemalige Sorgenkind [ ] in vielen Bereichen ein dynamischer Vorreiter geworden. In den letzten zwölf Monaten entstanden in Berlin rund 4. neue Arbeitsplätze. (+ 3,3 %). Die Entwicklung zu Deutschlands Zentrum für die Digitale Wirtschaft, mit mittlerweile rund 6. Beschäftigten, zieht weiter Unternehmen aus diesem Bereich an und schafft stetig mehr Arbeitsplätze und Einkommen. Die Dienstleistungsumsätze und Betriebsgründungen stiegen, unter anderem auch dieser Entwicklung geschuldet, gegenüber letztem Jahr um 4,1 % bzw. 7,6 %. Die Arbeitslosenquote sank binnen der vergangenen zwölf Monate um, %- Punkte fünf Mal so stark wie im Bundesdurchschnitt auf aktuell 1,8 %. Die anhaltende Dynamik der Hauptstadt und eine daraus resultierende verstärkte Binnennachfrage erklärt zumindest teilweise auch die Zunahme an Auftragseingängen in Industrie und Bau um 2,3 % beziehungsweise 1,8 %. Der IBB zufolge generiert auch der Tourismus weiter zunehmende Einkünfte durch mehr Besucher (+ 4,7 %), mehr Übernachtungen (+ 6,4 %) und längere Aufenthaltsdauern pro Besucher als im selben Vorjahreszeitraum. Büromarkt In den ersten drei Quartalen übertraf der kumulierte Büroflächenumsatz mit m² das Vorjahresergebnis um 11 %. Die Leerstandsrate sank in diesem Zeitraum um,6 %-Punkte und liegt nun bei 8,3 %, was neben der weiter steigenden Nachfrage auch Umnutzungen und dem noch relativ geringen Anteil spekulativer Fertigstellungen geschuldet ist. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 1,7 % auf 12,84 /m²/monat, während die Spitzenmiete stabil bei 22, /m²/monat geblieben ist. Investmentmarkt Das Transaktionsvolumen am Berliner Investmentmarkt belief sich zum Ende des dritten Quartals auf insgesamt 2,7 Mrd.. Damit wurde das höchste Neunmonatsergebnis seit 27 erzielt und auch das solide Vorjahresergebnis wurde um 1 % übertroffen. Einen erheblichen Anteil tragen hierzu, nach verhaltener Aktivität in den letzten Quartalen, großvolumige Verkäufe von Projektentwicklungen und Grundstücken in Toplagen bei. Mit knapp 7 % des kumulierten Investitionsvolumens bleiben Büroimmobilien weiterhin die meist gehandelte Assetklasse, gefolgt von Hotelimmobilien mit knapp 9 %. Den größten Sprung machten gegenüber dem Vorjahr Berliner Industrieimmobilien (Lager/Logistik/Produktion). Mit einem Volumen von über 126 Mio. wurde das beste Ergebnis der letzten fünf Jahre in dieser Assetklasse registriert. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q3 213 Q3 214 J/J Bestand, in Mio. m² 17,89 17,87,1 % Umsatz, kum. in 1. m² ,7 + 1,7 % Leerstand, in Mio. m² 1,9 1,48 6,9 % Leerstandsrate, in % 8,9 8,3,6 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 22, 22,, % Spitzenrendite, in % 4,9 4,6,3 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,4 % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Berlin MarketView 2 UMSATZ Nachdem im dritten Quartal m² Büroflächen neu vermietet wurden, summierte sich der kumulierte Umsatz zum Quartalsende auf m². Somit wurde das Ergebnis der ersten neun Monate 213 um 11 % überboten. Das ist nach den Jahren 212 und 211 das drittstärkste Neumonatsergebnis der letzten zehn Jahre. Maßgeblich dazu beigetragen haben Großtransaktionen von Unternehmen aus dem TMT-Bereich, bestehend aus Unternehmen aus den Branchen Technologie, Medien und Telekommunikation sowie Onlinehandel, der auf Grund von Expansionen und Neuansiedlungen unaufhaltsam wächst. Auf diesen Sektor entfielen fast 32 % des Gesamtumsatzes. So stammen fünf der sieben Neuvermietungen über. m² in diesem Jahr aus diesem Wachstumsbereich. Die drei größten Mietabschlüsse am Markt waren ATOS IT Solutions, Idealo Internet GmbH sowie der Online-Händler mytoys.de GmbH. Als zweit- bzw. drittstärkste Branche folgten Industrie/Bau (36.2 m² oder 9 % des Gesamtumsatzes) und Berater (27.9 m²). Eigennutzer verbuchten bisher mit den Neubauten für Hertz Transmission GmbH, das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, die BIMA und HGHI GmbH einen Umsatzanteil von fast 7 % gegenüber 11 % im Vorjahr. Die aktivsten Teilmärkte waren City-Ost und City-West mit einem aggregierten Umsatz von m² bzw. fast 61 % zum Quartalsende. Hier spielten sich die meisten großen Transaktionen über. m² ab. Der Teilmarkt Berlin Ost folgte mit 2. m² oder 7 %. Der Teilmarkt AAA City-West war die stärkste Toplage mit einem kumulierten Umsatz von 21.1 m² oder %. Neben einer Vielzahl von kleineren Transaktionen lag dies an Vermietungen über 1. m² wie beispielsweise in der Projektentwicklung Upper West, in der die Anwaltskanzlei Görg über 4. m² Bürofläche anmietete. LEERSTAND Um die Jahrtausendwende führte rege und disperse, spekulative Bautätigkeit zunächst zu einem erheblich Anstieg des Leerstands in Berlin. Auf Grund der dynamischen Entwicklung des Büromarktes wird das Angebot an leerstehenden Flächen seit einigen Jahren sukzessive abgebaut. Innerhalb der letzten zwölf Monate fand hier ein konsequenter Rückgang von um über 1. m² auf 1,48 Mio. m² und somit erstmals auf unter die 1, Millionen-Quadratmetermarke seit Beginn der Leerstandserhebung statt. Die Leerstandsrate sank entsprechend um,6 %-Punkte auf 8,3 %. Selbst ein kumuliertes Fertigstellungsvolumen von 11. m² in den ersten drei Quartalen 214 hatte kaum Auswirkungen auf den Leerstand. Hinzu kommt der weiter zunehmende Wettbewerb um leerstehende, verfügbare Flächen durch andere Nutzungsarten, insbesondere Wohnen. Das Flächenvolumen von Umnutzungen beläuft sich bis dato auf fast 44. m², die vom Bestand bzw. dem Leerstand abgehen. Unter anderem planen Unternehmen wie die Bauwert Investment Group oder die Profi Partner AG Umnutzungen kürzlich akquirierter ehemaliger Büroobjekte in Wohnungen. Auch für den Südwestriegel des Spreebogens ist eine künftige Umnutzung in rund 1.7 m² Wohnen geplant. Durch den resultierenden Rückgang von leerstehenden, veralteten Büroflächen ging deren Anteil in den letzten zwölf Monaten von 27 % auf 23 % zurück. Auf Teilmarktebene verbuchten in diesem Zeitraum die Teilmärkte City-Ost und City-West mit einem Rückgang um 71.1 m² bzw. 1.7 m² auf aktuell 242. m² bzw m² den größten Leerstandsabbau. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Restl. Branchen 2% 1-Jahresdurchschnitt: 49. m² Q1 Q2 Q3 Q4 *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q3 214 Leerstand Neue Medien, Internet 13% Berater 7% Handel 1% EDV 9% Industrie, Bau 9% 1-Jahresdurchschnitt: 9,4 % Leerstandsrate 1, 1, 9, 9, 8, 8, 7, 7, 6, 6, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete / Gewichtete Durchschnittsmiete Q3 214 Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die Spitzenmiete hält sich nach wie vor bei 22, /m²/monat. Neben AAA City-Ost geht die Tendenz auch in den Teilmärkten AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz sowie AAA City-West langsam aber sicher auf dieses Niveau zu. In den letzteren beiden Teilmärkten liegt die Spitzenmiete aktuell bei 22, /m²/monat bzw. stieg sie auf 2, /m²/monat. Während die gewichtete Durchschnittsmiete in AAA City-West leicht gegenüber dem Vorjahr auf 16,2 /m²/monat gesunken ist, zeichnet sich eine klare Tendenz zu steigenden Spitzenmieten bei Vermietungen von Flächen in hochwertigen neuen bzw. sanierten Büroobjekten ab. Die Durchschnittsmiete des gesamten Büromarktes stieg in den letzten zwölf Monaten hingegen um 2 % auf 12,84 /m²/monat. Die stärksten Mietpreisanstiege erfolgten in den Randmärkten Ost um 36 % auf 1,8 /m²/monat und im Teilmarkt Nord um 2 % auf aktuell 8,36 /m²/monat. Hauptgrund hierfür sind größere Anmietungen in Objekten mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und den motorisierten Individualverkehr. Für Unternehmen, die nicht unbedingt repräsentative Flächen in den Innenstadtlagen brauchen ist das derzeit noch größere Angebot an verfügbaren Büroflächen zu deutlich günstigeren Mieten eine interessante Alternative. In den Toplagen stieg die durchschnittliche Miete am stärksten im Teilmarkt AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz um 8 % auf 19,84 /m²/monat. In den umsatzstärksten Teilmärkten City-Ost und City-West erhöhte sich die Durchschnittsmiete im gleichen Zeitraum unter anderem auf Grund von Vermietungen in Projektentwicklungen oder in Sanierungsobjekten auf 13,6 /m²/monat (+ 9,1 %) bzw. 12,8 /m²/monat (+ 8,7 %). Beispielhaft hierfür steht die Vermietung an mytoys.de in dem Sanierungsobjekt der ehemaligen BVG Zentrale am Kleistpark in Schöneberg. Q3 214 Büromarkt Berlin MarketView 3 Grafik 6: Büroflächenpipeline Deutschland 1-Jahresdurchschnitt: m² Berlin fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer PIPELINE Im dritten Quartal konnten mehrere Projektentwicklungen abgeschlossen werden. Somit stieg das Gesamtvolumen der fertiggestellten Projekte im Jahr 214 auf 11. m². Die größte Fertigstellung war mit ca m² die Eigennutzungsentwicklung für das Bundesministerium für Bildung und Forschung im Teilmarkt Berlin Hauptbahnhof/Europacity. Zu den weiteren Fertigstellungen zählten unter anderem Projektentwicklungen wie der Hotel & Office Campus von Strauss und Partner mit einer Bürofläche von rund 21. m². Zalando bezog als Ankermieter ca m². Zeitgleich zur Fertigstellung der Mall of Berlin konnte dessen Entwickler HGHI GmbH auch das Büroobjekt am Leipziger Platz 16 mit rund 4.8 m² fertigstellen. Im Laufe des Jahresabschlussquartals werden voraussichtlich weitere m² Bürofläche fertiggestellt. Das würde als Ergebnis zum Jahresende ein Fertigstellungsvolumen von insgesamt m² bedeuten. Lag der spekulative Anteil bei den bereits fertiggestellten Flächen in diesem Jahr zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellungen bei 19, %, so liegt dieser Anteil bei den noch ausstehenden Flächen bei nur,8 %. Somit läge der spekulative Anteil für alle Fertigstellungen in diesem Jahr aus heutiger Sicht bei lediglich 9,7 %. PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Bis Ende 216 werden in Berlin voraussichtlich 39.3 m² Bürofläche fertiggestellt. Hiervon entstehen nur 16 % spekulativ und 6 % für Eigennutzer primär aus dem öffentlichen Dienst. Mit m² ist der Teilmarkt City-Ost der mit den meisten neuen Büroflächen bis Ende , CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Berlin MarketView 4 PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN (Fortsetzung) Der Eigennutzeranteil beträgt hiervon 73 %. Die Teilmärkte Hauptbahnhof/Europacity und City-West folgen mit 14.3 m² bzw m² und Eigennutzeranteilen von 47 % bzw. 76 %. Die Eigennutzungsentwicklung für das Bundesministerium für Bildung und Forschung im Teilmarkt Berlin Hauptbahnhof/Europacity mit ca m² war die größte Fertigstellung bisher in diesem Jahr. Weitere größere Neubauten für den öffentlichen Dienst stehen unter anderem mit dem Bundesinnenministerium (4.3 m²) oder dem Bundesnachrichtendienst oder dem Erweiterungsbau für das Verteidigungsministerium noch bevor. Während die spekulative Bauaktivität derzeit noch eher verhalten ist, dürfte eine Zunahme in den nächsten 24 Monaten zu erwarten sein, da die Angebotsknappheit bei Neubauflächen und die hohe Nachfrage nach solchen zunehmend spekulative Projektentwicklungen begünstigt. Im vergangenen Quartal gingen unter anderem mit dem Baubeginn des Upper West-Ensembles in AAA City-West oder Bertha Berlin, einer weiteren Projektentwicklung im wachsenden Stadtquartier Hauptbahnhof/Europacity, rund 46.3 m² spekulative Projektentwicklungen neu in Bau. Angesichts derzeitige Angebots- und Nachfragesituation von modernen Büroflächen am Berliner Markt, ist davon auszugehen, dass solche Entwicklungen bis zur Fertigstellung hohe Vorvermietungsstände erreichen. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 1 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite INVESTMENT Das kumulierte gewerbliche Investitionsvolumen belief sich 2 6 zum Ende des dritten Quartals 214 auf 2,7 Mrd.. Somit nahm der Investmentmarkt zum Beginn der zweiten 2 Jahreshälfte an Dynamik zu und verbuchte das höchste Transaktionsvolumen im Laufe der ersten neun Monate seit 27. Primär trugen hierzu Verkäufe von Einzelobjekten bei, 1 4 die mit 2,28 Mrd. knapp 89 % des Gesamtvolumens ausmachten. Im Gegensatz zum Handel von Wohnportfolien 3 gingen gewerbliche Portfoliotransaktionen (inkl. Portfolioanteilen) 1 gegenüber dem Vorjahr um knapp 38 % auf Mio. zurück. Mit knapp 62 % (1,9 Mrd. ) dominierten inländische Investoren das Marktgeschehen. Amerikani- 1 sche und britische Investoren waren die bisher aktivsten ausländischen Käufer mit knapp 397 Mio. bzw. 217 Mio Q3 214 Sie kauften unter anderem das Entwicklungsgrundstück am Tacheles, das GSW Hochhaus oder auch das Rathaus Mitte. Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) Mit etwa 31 % (8 Mio. ) des kumulierten Investitionsvolumens schlugen Verkäufe von Assets in der Größenklasse 2 bis Mio. am stärksten zu Buche. Insbesondere in City-Ost konnten Käufer Objekte in dieser Größenklasse erwerben. Am stärksten nahmen gegenüber dem Vorjahr Transaktionen in der Größenordnung 1 bis 2 Mio. (+ %) auf 331 Mio. zu. Auch hier lagen die meisten erworbenen Objekte im Teilmarkt City-Ost. Value-add und opportunistische Investments verbuchten zu Beginn der zweiten Jahreshälfte unter anderem zwei der größten Tickets des Jahres bis dato. Dazu gehören die Käufe des Grundstücks des Tacheles- Areals (City-Ost), eines der letzten Grundstücke seiner Größe (rd. 26. m²) in zentraler Toplage und der Projektentwicklung Upper West (AAA City-West). Käufer waren Perella Weinberg Partners bzw. die RFR Holding GmbH. Das Beispiel des Upper West zeigt, dass angesichts der Angebotsknappheit im Core-Segment die Transaktionen von noch nicht fertiggestellten Projektentwicklungen befördert werden. Der Trend dürfte sich auch in den nächsten Quartalen fortsetzen. Angesichts des limitierten Angebots an Bestandsimmobilien sind in den letzten Monaten die Spitzenrenditen weiter gesunken. Zuletzt fiel die Spitzenrendite in den Core-Lagen im zweiten Quartal auf aktuelle 4,6 %. Die Ausweichstrategie traditioneller Core-Investoren, die aufgrund der schwierigen Nachfrage- und Angebotssituation und des Renditedrucks verstärkt Core-Objekte in den Nicht-CBD-Lagen erwägen, treibt die Aufwertung einzelner Bürolagen in diesen Teilmärkten voran. Ein passendes Beispiel hierfür sind die jüngsten Aufwertungsprozesse und Planungen durch Projektentwickler in City-West Standorten wie der Gegend um den Ernst-Reuter Platz und den Hardenberg Platz. Die starke Dynamik in den Nicht-CBD-Lagen City-Ost und City- West hat dazu geführt, dass die Kapitalwerte für Topobjekte stark anstiegen und die Spitzenrendite mittlerweile bei 4,9 % liegt. PROGNOSE Ein überdurchschnittliches Umsatzvolumen von etwa 2. m² ist angesichts größerer bevorstehender Abschlüsse sowie weiterer solider Rahmenbedingungen weiterhin realistisch. Von einem Anstieg des Leerstandes ist nicht auszugehen. Weiter steigende Durchschnittsmieten werden wahrscheinlich auch im vierten Quartal folgen, während die Spitzenmiete voraussichtlich frühestens im nächsten Jahr zulegen sollte. Auch am Investmentmarkt dürfte sich die Dynamik des bisherigen Jahresverlaufes im vierten Quartal fortsetzen. Wir gehen von einem Jahresendvolumen auf Vorjahresniveau und einer weiteren Renditekompression aus City-Ost Hauptbahnhof / Europacity City-West AAA City-Ost West spekulativ vorvermietet Eigennutzer 214, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsvolumen in m² Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat AAA City-Ost , 22, 18,39 AAA City-West , 2, 16,2 AAA Potsdamer Platz / Leipziger Platz , 22, 19,84 City-Ost , 19, 13,6 City-West , 19, 12,8 Hauptbahnhof / Europacity , 2, k. A. Nord , 9, 8,36 Ost , 12, 1,8 Süd , 9, 7,77 West , 9, 7,38 GESAMT , 22, 12,84 Q3 214 Büromarkt Berlin MarketView 214, CBRE GmbH

6 Q3 214 Büromarkt Berlin MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Nicolás Mercker-Sagué Analyst CBRE Hausvogteiplatz Berlin t: e: nicolas.mercker-sague@cbre.com Agency Berlin Matthias Hauff Managing Director Head of Agency Berlin CBRE Hausvogteiplatz Berlin t: e: matthias.hauff@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH