PROCIMMO AG. Beethovenstrasse 49. CH-8002 Zürich Telefon

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1 PROCIMMO AG Beethovenstrasse 49 CH-8002 Zürich Telefon

2 Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2015

3 Impressum 2 IMPRESSUM Redaktion Procimmo AG, Le Mont-sur-Lausanne GAM Investment Management (Switzerland) AG (vormals Swiss & Global Asset Management AG) Fotos Procimmo AG, Le Mont-sur-Lausanne Grafik m3 gmbh, Wetzikon Druck Copyspeed Schmucki, Wetzikon PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II 2015

4 Index 3 INDEX Portrait 4 Verwaltung und Organe 5 Informationen über Dritte 6 Geschäftsbericht 2014/ Grundsätze für die Bewertung und Berechnung des Nettoinventarwertes 10 Bewertungsmethode 10 Angaben zu Geschäften von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung 11 Geschäfte zwischen Fonds und dem Fonds nahestehenden Personen 14 Kennzahlen 15 Vermögensrechnung 16 Erfolgsrechnung 17 Immobilieninventar 18 Aufstellung der Käufe und Verkäufe 20 Hypothekarschulden 20 Effektiver Prozentsatz der Entschädigungen 21 Relevante steuerliche Vorschriften 22 Bericht der Revisionsstelle 23

5 Portrait 4 PORTRAIT Der PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II (Valor-Nr. CH ) ist ein vertraglicher Anlagefonds der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger im Sinne der Artikel 25 und 58ff. des Bundesgesetzes für kollektive Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 («KAG»). Der Fonds ist qualifizierten Anlegern im Sinne von Artikel 10 KAG vorbehalten und ausschliesslich in der Schweiz zum Anbieten und Vertreiben zugelassen. Fondsleitung ist die GAM Investment Management (Switzerland) AG, Hardstrasse 201, 8037 Zürich, Depotbank die Banque Cantonale Vaudoise, Place St.- François, 1001 Lausanne. Die Procimmo AG, En Budron H11, 1052 Le Mont-sur-Lausanne, handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich, Beehoven strasse 49, 8002 Zürich, ist von der Fondsleitung mit der Verwaltung des Fonds beauftragt. Der Anlagefondsvertrag wurde von der GAM Investment Management (Switzerland) AG als Fondsleitung mit Zustimmung der Banque Cantonale Vaudoise als Depotbank erstellt, der FINMA unterbreitet und von dieser am 11. Februar 2014 genehmigt. Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger im Verhältnis zu den von ihm erworbenen Fondsanteilen am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag unabhängig und in eigenem Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag teil. Der Fondsvertrag mit Anhang kann kostenlos bei der Fondsleitung in Zürich oder bei der Depotbank in Lausanne bezogen werden. Im Einklang mit dem Fondsvertrag ist die Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank und der Aufsichtsbehörde dazu berechtigt, jederzeit unterschiedliche Anteilsklassen zu schaffen, diese aufzulösen oder zusammenzulegen. Die Angaben in diesem Dokument dienen lediglich zum Zwecke der Information und stellen keine Anlageberatung dar. Die in diesem Dokument enthaltenen Meinungen und Einschätzungen können sich ändern und geben die Ansicht der Fondsleitung wieder. Die vergangene Performance ist kein Indikator für die laufende Wertentwicklung.

6 Verwaltung und Organe 5 VERWALTUNG UND ORGANE Fondsleitung GAM Investment Management (Switzerland) AG Hardstrasse 201, 8037 Zürich Verwaltungsrat der Fondsleitung Roman Aschwanden, Präsident des Verwaltungsrates Head of Portfolio and Product Management GAM (Schweiz) AG, Zürich Martin Jufer, Mitglied des Verwaltungsrates, Mitglied Group Management Board GAM Gruppe Michele Porro, Mitglied des Verwaltungsrates bis 18. August 2015 Mitglied Group Management Board GAM Gruppe bis 30. Juni 2015 Andrew Hanges, Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied Group Management Board GAM Gruppe Geschäftsleitung der Fondsleitung Rolf Aeberhard, Geschäftsführer Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung bis 27. Januar 2015 Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung Dirk Spiegel, Mitglied der Geschäftsleitung Thomas van Ditzhuyzen, Mitglied der Geschäftsleitung Depotbank Banque Cantonale Vaudoise, Place Saint-François 14, 1001 Lausanne Vermögensverwalterin Procimmo AG, En Budron H11, 1052 Le Mont-sur-Lausanne handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich Beethovenstrasse 49, 8002 Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Badenerstrasse 172, 8026 Zürich

7 Informationen über Dritte 6 INFORMATIONEN ÜBER DRITTE Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Gino Fiorentin, dipl. Architekt HTL, NDS ETHZ BWI, Bremgarten Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Daniel Hammer, Dipl. Architekt HTL, Olten unabhängiger Schätzungsexperte Delegation von Anlageentscheiden und Liegenschaftsverwaltung Die Fondsleitung hat Procimmo AG, mit Sitz in Le Mont-sur-Lausanne, handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich, als Anlage-, Liegenschafts- und Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen Procimmo AG die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Liegenschaftstransaktionen, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftsbuchhaltung delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regelt ein Immobilienvermögensverwaltungsvertrag. Delegation weiterer Teilaufgaben Der RBC Investor Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, Zweignieder lassung Zürich, wurden Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert. Die Liegenschaftsbewirtschaftung wurde von der Procimmo AG an die Privera AG, mit Sitz in Bern-Gümligen, delegiert.

8 Geschäftsbericht 2014/ GESCHÄFTSBERICHT 2014/2015 PER 30. SEPTEMBER 2015 a) Kurz zusammengefasst Der (PSCF 2) hat seit seiner Lancierung im Mai 2014 für das erste und bis zum 30. September 2015 ver längerte Geschäftsjahr eine Gesamtperformance (bei Wiederanlage der Dividende) von 15,38% realisiert. Die Anlagerendite belief sich per 30. September 2015 auf 10,17%, die Ausschüttungsrendite lag bei 4,55%. Dank der Kapitalerhöhung, die im September 2015 erfolgreich durch geführt wurde (Liberierung am 1. Oktober 2015), konnten zusätzliche finanzielle Mittel von CHF 38 Mio. für den Immobilienfonds aufgenommen werden. Wegen der Kapitalerhöhung wurde bereits vorgängig per 8. September 2015 eine Dividende von CHF 5. ausgeschüttet. Die Fremdfinanzierung beim lag Ende September bei 26,53%. b) Rückblick auf das Jahr 2014/2015 Seit der Lancierung des Fonds konnten acht Liegenschaften erworben werden. Es sind dies die Immobilien in Dietikon (ZH), Kirchberg (BE), Wallbach (AG), Spreitenbach (AG), Root (LU), Oberentfelden (AG), Biel (BE) und Murten (FR). Wie bereits im ersten Halbjahresbericht erwähnt wurden die von den Investoren zur Verfügung gestellten finanziellen Mittel rasch in Immobilien investiert. Der erste und bisher grösste Kauf über knapp CHF 50 Mio. erfolgte bereits Ende Mai 2014: Es wurde eine Liegenschaft in Dietikon an der Riedstrasse erworben. Weitere Käufe wurden Anfang Juli 2014 in Kirchberg im Industriegebiet Neuhof, anfangs August 2014 in Wallbach an der Rheinstrasse, Anfang Oktober 2014 in Root (Oberfeld), im November 2014 in Spreitenbach an der Härdlistrasse, Anfang März 2015 in Oberentfelden an der Industriestrasse, im Juni 2015 in Murten an der Bahnhofstrasse und ebenfalls im Juni 2015 in Biel an der Mattenstrasse getätigt. Obwohl gemäss Fondsstrategie auch grössere Leerstände eingekauft werden, befindet sich das Portfolio des Procimmo Swiss Commercial Fund II auch in der zweiten Jahreshälfte in einer sehr guten Vermietungssituation. Schon im ersten Halbjahr konnten in Dietikon mit der Duagon AG ein neuer Mietvertrag über fünf Jahre abgeschlossen und gleichzeitig die Mietflächen um ca. 640 m² erweitert werden. Mit der Curaden AG erfolgte eine Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere fünf Jahre, wobei die Mietflächen reduziert wurden. Die Fondsvertreter schlossen auch mit anderen Mietern langfristige Verträge über kleinere Flächen der Liegenschaft in Dietikon mit gesamthaft über 690 m² ab. Das Mietverhältnis mit der TAT-KO GmbH, dem zweitgrössten Mieter in der Liegenschaft in Spreitenbach, wurde um weitere fünf Jahre verlängert. Auch in Oberentfelden konnte mit der WEZ Kunststoffwerk AG das Mietverhältnis um weitere zwei Jahre verlängert werden, so dass ohne Kosten für eine allfällige Zwischenvermietung und ohne Leerstandsrisiko wertvolle Zeit für die Entwicklung des Areals gewonnen wurde.

9 Geschäftsbericht 2014/ In Wallbach schliesslich wurden einerseits mit der Novoplast AG die Mietverträge für Teilflächen verlängert, andererseits weitere Flächen zwischen 30 m² und m² an zusätzliche Mieter vermietet. Das Single-tenant-Gebäude wandelt sich durch den Zuzug von diversen kleineren Unternehmen (KMU) so allmählich zu einem Multi-tenant-Gebäude. Im September führte die Fondsleitung zusammen mit der Depotbank und der Vermögensverwalterin Procimmo AG erfolgreich eine erste Kapitalerhöhung durch (Liberierung am 1. Oktober 2015). Dabei wurden über CHF 38 Mio. für den am Kapitalmarkt aufgenommen, was neuen Fondsanteilen entspricht. Zwei bestehende Fondsanteile berechtigten zum Bezug eines neuen Fondsanteils. Die Emission war deutlich überzeichnet. Das zeigt, dass das Interesse nach Fondsprodukten auch im Industrie- und Gewerbebereich hoch ist. Der grösste Teil der zusätzlichen finanziellen Mittel wird praktisch nahtlos in weitere Liegenschaften der Deutschschweiz investiert werden, die über ein hohes Renditepotenzial im Bereich von Industrie- und Gewerbeimmobilien verfügen. Dadurch dass das Liberierungsdatum der Kapitalerhöhung bereits nicht mehr im abgelaufenen Geschäftsjahr lag, ist das Ergebnis der Kapitalerhöhung in der vorliegenden Jahresrechnung noch nicht enthalten. c) Vermögens- und Erfolgsrechnung per 30. September 2015 Per 30. September 2015 lag das Total der Erträge bei CHF und das Total der Aufwendungen bei CHF Der Reingewinn im ersten Geschäftsjahr betrug CHF Das Nettofondsvermögen (Eigenkapital) bezifferte sich auf CHF und der Marktwert sämtlicher Immobilien auf CHF Per Ende September 2015 machte die Fremdfinanzierungsquote 26,53% aus, die Betriebsgewinnmarge (EBIT- Marge) betrug 77,09%. Der Nettoinventarwert (NIW) lag schliesslich per 30. September 2015 nach Ausschüttung der Dividende bei CHF (im Vergleich zu CHF per Ende März 2015). Die Mietzinseinnahmen beliefen sich per Ende September 2015 auf CHF Dabei betrug die gesamte vermietbare Fläche aller Immobilienobjekte über m². Die Mietzinsausfallquote (auf CHF) lag bei 9,70%. Die Hypothekarzinsen betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr CHF

10 Geschäftsbericht 2014/ d) Ausblick Im zweiten Geschäftsjahr (2015/2016) sind bereits weitere Käufe getätigt worden oder stehen kurz vor Unterzeichnung. In Münsingen (BE) konnte eine Liegenschaft mit einer vermietbaren Fläche von m² und einem Marktwert von fast CHF 11 Mio. erworben werden. In Villmergen (AG), Würenlingen (AG), Pratteln (BL) und weiteren Standorten waren die Verhandlungen per Ende September 2015 weit vorangeschritten. Die vermietbaren Flächen betragen in Villmergen m² und in Würen lingen m². In Niderbuchsiten (SO) stand zu diesem Zeitpunkt zudem ein Kauf eines Grundstücks mit rund m² kurz bevor. Gemäss Fondsstrategie soll die Leerstandsquote fortlaufend gesenkt werden, um das Renditepotenzial der Liegenschaften optimal ausschöpfen zu können. Per Ende September 2015 lag sie zwar noch wie oben erwähnt bei 9,70%, doch das Ziel bleibt nach wie vor, die durchschnittliche Leerstandsquote aller Immobilien mittel- bis langfristig auf zwischen 6% und 8% zu senken. Das sollte einerseits durch das Angebot von Mietflächen mit attraktiven Preisen möglich sein, andererseits aber auch mit nutzerflexibler Raumaufteilung von Mietflächen, die so eher kleinere und mittelgrosse Unternehmen (KMU) als Mieter anziehen und positiv zu deren Zufriedenheit beitragen. Das Agio des lag per Ende September 2015 bei 5,27%. Im Verhältnis zum gesamten Markt der Schweizer Immobilienfonds ist das Agio des somit relativ tief. Mit Blick auf das weitere Jahr ist davon auszugehen, dass sich allgemein im Immobilienmarkt eher weniger Opportunitäten für gute Käufe als in vergangenen Jahren eröffnen werden. Da der Fonds jedoch in einer Nische aktiv ist und im Zentrum der Investitionsphilosophie gut erreichbare Standorte stehen, die nahe an Autobahnen liegen und zudem in peripheren, aber wirtschaftsaktiven Lagen vorzufinden sind, dürften auch in der aktuellen Berichtsperiode weitere Industrie- und Gewerbeliegenschaften gekauft werden. Trotz eines schwierigen Marktumfelds mit negativen Zinsen und unter der Annahme von weiteren Immobilienkäufen ist davon auszugehen, dass in der Berichtsperiode 2015/2016 eine weitere Kapitalerhöhung anstehen wird.

11 Grundsätze für die Bewertung und Berechnung des Nettoinventarwertes Bewertungsmethode 10 GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG UND BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTES Der Nettoinventarwert ergibt sich aus dem Verkehrswert des Vermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um bei Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern und Abgaben, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Der Nettoinventarwert wird jeweils bei Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie am Ende des Rechnungsjahres aufgrund des neu berechneten Verkehrswertes neu berechnet. Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen nach dem Komma gerundet. BEWERTUNGSMETHODE Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die Verkehrswerte per nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) von Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswert methode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von den Schätzungs experten neu überprüft werden. Der Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fonds liegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durchschnittliche marktwertgewichtete reale Diskontierungssatz aller Liegenschaften per 30. September 2015 wird mit 4,92% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 4,8% bis 5,5% reicht.

12 Angaben zu Geschäften von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung 11 ANGABEN ZU GESCHÄFTEN VON BESONDERER WIRTSCHAFTLICHER ODER RECHTLICHER BEDEUTUNG 1. Angelegenheiten von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung 1.1 Firmenänderung der Fondsleitung Die Swiss & Global Asset Management AG, Zürich, hat den Anlegern angezeigt, dass die Generalversammlung mit Statutenänderung vom 17. April 2015 beschlossen hat, ihre Firma in GAM Investment Management (Switzerland) AG zu ändern. Die Firmenänderung wurde per 28. April 2015 rechtswirksam und im Schweizerischen Handelsamtsblatt vom 1. Mai 2015 publiziert. 1.2 Fondsvertragsänderungen Die GAM Investment Management (Switzerland) AG als Fondsleitung und die Banque Cantonale Vaudoise als Depotbank haben am 28. August 2015 folgende Fondsvertragsänderungen publiziert: Mitteilung an die Anleger des PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Die Fondsleitung GAM Investment Management (Switzerland) AG, Zürich, und die Depotbank Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne, beabsichtigen beim oben erwähnten vertraglichen Anlagefonds der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger (der «Immobilienfonds»), Fondsvertragsänderungen vorzunehmen. Die betroffenen Anleger des Immobilienfonds werden mittels dieser einmaligen Publikation auf die Änderungen und auf die damit verbundene Einsprachefrist aufmerksam gemacht. A) Fondsvertragsänderungen 3 Die Fondsleitung / 4 Die Depotbank 3 Ziffer 2 und 4 Ziffer 4 werden um einen Satz betreffend die Offenlegungspflicht der Fondsleitung bzw. der Depotbank bezüglich die Gebühren und Kosten und deren Verwendung ergänzt. In 3 und 4, je Ziffer 9, werden für den Fall von Ausnahmen vom Verbot von Geschäften (Immobilientransaktionen) mit nahestehenden Personen die Voraussetzungen und das Vorgehen präzisiert und an den Wortlaut des Musterfondsvertrags angepasst. 5 Die Anleger In Ziffer 1 wird festgehalten, dass die Kontrolle des Anlegerkreises Aufgabe der Fondsleitung zusammen mit der Depotbank ist. 4 Ziffer 10, welche die Anlegerkreiskontrolle allein der Depotbank überbürdete, wird gestrichen.

13 Angaben zu Geschäften von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung 12 8 Anlagepolitik In Ziffer 2/a) wird spezifiziert, dass unter dem Begriff «Baurechtsgrundstücke» diese inklusive Bauten und Baudienstbarkeiten zu verstehen sind. In Ziffer 2 wird ergänzt, dass die Fondsleitung unter Vorbehalt von 19 auch sog. verbundene Zielfonds erwerben darf. Dies war aufgrund von 19 Ziffer 7 (neu Ziffer 8) schon bisher möglich, wird nun aber analog dem neuen Musterfondsvertrag auch ausdrücklich in der Anlagepolitik vorgesehen. 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten In Ziffer 2 wird die Bestimmung bezüglich die Schätzung von Grundstücken bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken dem neuen Musterfondsvertrag der SFAMA angepasst. In Ziffer 7 wird für die Bewertung der Grundstücke neu auf die aktuelle SFAMA-Richtlinie für die Immobilienfonds verwiesen. In Ziffer 8 wird ergänzt, dass ab dem 1. Januar 2016 angefangene Bauten zum Verkehrswert bewertet werden müssen. 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie Handel Es wird eine neue Ziffer 4 hinzugefügt, gemäss welcher die Fondsleitung die Ausgabe von Anteilen jederzeit einstellen und Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen kann. Dadurch verschiebt sich die Numerierung der nachfolgenden Ziffern. 19 Vergütungen und Nebenkosten zu Lasten des Fondsvermögens Ziffer 1: Es wird spezifiziert, dass die Entschädigung der Depotbank zu Lasten der Fondsleitung geht und dass die Kosten für die Aufbewahrung des Fondsvermögens durch Dritt- und Sammelverwahrer dem Immobilienfonds überdies separat belastet werden. Ziffer 3: Die Bestimmungen betreffend die dem Immobilienfonds belastbaren Nebenkosten werden dem Wortlaut des neuen Musterfondsvertrags der SFAMA angepasst. Weiter kann die Fondsleitung im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV dem Fondsvermögen die folgenden Nebenkosten belasten: Marktübliche an Dritte bezahlte Courtagen im Zusammenhang mit Erstvermietungen von Immobilien; Kosten für die Verwaltung der Liegenschaften durch Dritte; Liegenschaftsaufwand (Heiz-, Betriebs- und Nebenkosten); Honorare der unabhängigen Schätzungsexperten sowie allfälliger weiterer Experten für den Interessen der Anleger dienende Abklärungen; Beratungs- und Verfahrenskosten im Zusammenhang mit der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger.

14 Angaben zu Geschäften von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung 13 Die Fondsleitung kann zudem für ihre eigenen Bemühungen im Zusammenhang mit den folgenden Tätigkeiten im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV zu Lasten des Fondsvermögens die folgenden Kommissionen erheben: Transaktionskommission im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken bzw. bei Übernahme von Liegenschaften anstelle von Bareinzahlungen im Umfang von maximal 2% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises; Baukommission im Zusammenhang mit der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten im Umfang von maximal 3% der Baukosten; Liegenschaftsverwaltungskommission im Zusammenhang mit der Verwaltung der einzelnen Liegenschaften im Umfang von maximal 5% der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen. Ziffer 4: Es wird hinzugefügt, dass der Immobilienfonds im Weiteren die Kosten für die Überprüfung und Aufrechterhaltung von Qualitätsstandards bei physischen Anlagen trägt. Es werden neue Ziffern 5, 6 und 7 mit dem folgenden Wortlaut eingefügt: 5. Die Leistungen von Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen anzurechnen, auf welche die Fondsleitung nach diesem 19 Anspruch hat. 6. Die Fondsleitung und deren Beauftragte können gemäss den Bestimmungen im Anhang Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen bezahlen. Sie bezahlen keine Rabatte, um die auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren. 7. Die Verwaltungskommission der Zielfonds, in die investiert wird, darf unter Berücksichtigung von allfälligen Retrozessionen und Rabatten höchstens 3% betragen. Im Jahresbericht ist der maximale Satz der Verwaltungskommission der Zielfonds, in die investiert wird, unter Berücksichtigung von allfälligen Retrozessionen und Rabatten anzugeben.

15 Angaben zu Geschäften von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung Geschäfte zwischen Fonds und dem Fonds nahestehenden Personen 14 B) Änderungen im Anhang Delegation weiterer Teilaufgaben: Fondsbuchhaltung (Ziffer III.) Per 1. Oktober 2015 werden Teile der Fondsbuchführung, welche bisher durch die RBC Investor Services Bank S.A., Esch-sur-Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wahrgenommen wurden, neu an die State Street Bank GmbH, München, Zweigniederlassung Zürich, delegiert. Retrozessionen und Rabatte (Ziffer IX.) Es werden die Regelungen betreffend die Bezahlung von Retrozessionen spezifiziert. Rabatte werden keine bezahlt. In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und 2bis i.v.m. Art. 35a Abs. 2 KKV werden die Anleger darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA ausschliesslich auf die in dieser Publikation aufgeführten Änderungen von 8 des Fondsvertrags erstreckt. Die Anleger des Immobilienfonds werden in Übereinstimmung mit Art. 27 KAG darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Veröffentlichung bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA (Laupenstrasse 27, 3003 Bern) Einwendungen gegen die vorstehenden Fondsvertragsänderungen erheben oder die Auszahlung ihrer Anteile in bar verlangen können. Die vollständigen Fondsvertragsänderungen im Wortlaut sowie den aktuellen Fondsvertrag mit Anhang des Immobilienfonds können kostenlos bei der Fondsleitung bezogen werden. Es wurden keine Einwendungen erhoben. Mit Verfügung vom 30. September 2015 sind die vorgenannten Änderungen von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA bewilligt worden und per 5. Oktober 2015 in Kraft getreten. GESCHÄFTE ZWISCHEN FONDS UND DEM FONDS NAHESTEHENDEN PERSONEN Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten von bzw. an nahestehenden Personen stattgefunden hat. (Art. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFAMA vom 2. April 2008).

16 Kennzahlen 15 KENNZAHLEN per 30. September 2015 in CHF Gesamtvermögen Nettofondsvermögen Geschätzter Verkehrswert fertiger Bauten Geschätzter Verkehrswert angefangener Bauten (einschl. Bauland) Anteile im Umlauf Nettoinvetarwert pro Anteil (nach Ausschüttung) in CHF Ausschüttung des Reingewinns (Ausschüttung per ) in CHF Ausschüttung des Kapitalgewinns in CHF Nettofonds vermögen in CHF NACH DEN SFAMA-RICHTLINIEN BERECHNETE KENNZAHLEN (SEIT LANCIERUNG) per 30. September 2015 Mietzinsausfallquote (Ertragsausfallquote) 9,70% Fremdfinanzierungsquote 26,53% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 77,09% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF (NAV)) 2 1,42% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF (GAV)) 2 1,17% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 10,87% Agio per ,27% Anlagerendite 10,17% Ausschüttungsrendite 4,55% Ausschüttungsquote 70,30% PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II PERFORMANCE (REINVESTIERTE DIVIDENDE) Seit Bestehen des Fonds 1 In der Berichtsperiode ,02% 15,38% 15,38% 1 vom bis (kumulierte Performance) 2 annualisierte Werte

17 Vermögensrechnung 16 VERMÖGENSRECHNUNG per 30. September 2015 in CHF Aktiven Bankguthaben Bankguthaben auf Sicht Grundstücke aufgeteilt in: Wohnbauten 0 Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten 0 Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 0 Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Verbindlichkeiten Hypothekarschulden Sonstige Verbindlichkeiten Total Passiven Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Veränderung des Nettovermögens Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 0 Saldo aus dem Anteilsverkehr Ausschüttungen Gesamterfolg Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode Anzahl der zurückgenommenen und ausgegebenen Anteile Entwicklung der umlaufenden Anteile Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 0 Ausgegebene Anteile Zurückgenommene Anteile 0 Stand am Ende des Geschäftsjahres Nettoinventarwert pro Anteil am Ende der Rechnungsperiode Zusätzliche Informationen (Art. 68 KKV-FINMA) Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0

18 Erfolgsrechnung 17 ERFOLGSRECHNUNG vom bis in CHF Erträge Erträge aus Bankguthaben 310 Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 Total Erträge Aufwand Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung: a) Liegenschaftsaufwand b) Verwaltungsaufwand Steueraufwand Schätzungs- und Revisionsaufwand Sonstige Aufwendungen Reglementarische Vergütungen an: die Fondsleitung die Depotbank den Immobilienverwalter Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 Realisierter Erfolg Nichtrealisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne 0 Vortrag des Vorjahres 0 Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung vorgesehener Erfolg (Ausschüttung erfolgte am ) Vortrag auf neue Rechnung

19 Immobilieninventar 18 IMMOBILIENINVENTAR Kommerziell genutzte Liegenschaften Gestehungskosten in CHF Geschätzter Verkehrswert 2 in CHF Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) in CHF Bruttorendite 1 Leerstände gesamt Zürich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, ,12% 8,85% Bern Kirchberg, Industrie Neuhof ,97% 0,00% Aargau Wallbach, Rheinstrasse ,65% 44,99% Aargau Spreitenbach 3, Härdlistrasse ,45% 1,64% Luzern Root, Oberfeld 2, ,18% 1,04% Aargau Oberentfelden, Industriestrasse ,79% 0,00% Freiburg Murten, Bahnhofstrasse ,41% 0,00% Bern Biel, Mattenstrasse ,97% 9,13% Total Total Brandversicherungswert der Liegenschaften: CHF Mieter, die mehr als 5% (CHF jährlich) der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (gemäss SFAMA Richtlinien für Immobilienfonds, Abschnitt 66) ausmachen: Saia Burgess Controls AG (Mieteinnahmen: CHF ) WEZ Kunststoffwerk AG (Mieteinnahmen: CHF ) 1 Beziehung zwischen dem theoretischen Mieterspiegel und dem Verkehrswert (für Liegenschaften mit fertiggestellten / in Betrieb genommenen Bauten) 2 Die Expertisen basieren auf dem reellen Mieterspiegel per Im Baurecht

20 Immobilieninventar Zürich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, 14 vermietbare Fläche: m² 02 Bern Kirchberg, Industrie Neuhof 25 vermietbare Fläche: m² 03 Aargau Wallbach, Rheinstrasse 74 vermietbare Fläche: m² 04 Aargau Spreitenbach, Härdlistrasse 17 vermietbare Fläche: m² Luzern Root, Oberfeld 2, 4 vermietbare Fläche: m² 06 Aargau Oberentfelden, Industriestrasse 8 vermietbare Fläche: m² 07 Freiburg Murten, Bahnhofstrasse 18 vermietbare Fläche: m² Bern Biel, Mattenstrasse 133 vermietbare Fläche: m²

21 Aufstellung der Käufe und Verkäufe Hypothekarschulden 20 AUFSTELLUNG DER KÄUFE UND VERKÄUFE Käufe Kommerziell genutzte Liegenschaften Zürich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, Bern Kirchberg, Industrie Neuhof Aargau Wallbach, Rheinstrasse Aargau Spreitenbach, Härdlistrasse Luzern Root, Oberfeld 2, Aargau Oberentfelden, Industriestrasse Freiburg Murten, Bahnhofstrasse Bern Biel, Mattenstrasse Total Käufe Verkäufe Keine Transaktion zwischen dem und dem HYPOTHEKARSCHULDEN Kapital in CHF Zinssatz jährlich Aufnahmedatum Verfallsdatum Hypothekarschulden im Detail ,48% ,71% ,70% ,70% ,70% ,78% (gewichteter, durchschnittlicher Zinssatz) Kapital in CHF Zinssatz jährlich Aufnahmedatum Verfallsdatum Detailangaben zu den im Laufe des Rechnungsjahres aufgenommenen und wieder zurückbezahlten Hypothekarschulden ,40%

22 Effektiver Prozentsatz der Entschädigungen 21 EFFEKTIVER PROZENTSATZ DER ENTSCHÄDIGUNGEN Entschädigung der Fondsleitung Maximaler Satz gemäss Fondsvertrag Angewandter Satz Für die Verwaltungskommission 19 des Fondsvertrags 1,50% 1,00% Für den Kauf oder Verkauf von Gebäuden 19 des Fondsvertrags 2,00% 1,00% 2,00% Für die Erstellung von Bauten und umfassenden Renovationen 19 des Fondsvertrags 3,00% Für die Verwaltung der Gebäude 19 des Fondsvertrags 5,00% 3,00% Entschädigung der Depotbank Für die Aufbewahrung nicht verpfändeter hypothekarischer Schuldscheine 19 des Fondsvertrags CHF 125. CHF 125. Für die Verwaltung, die Ausführung des Zahlungs - verkehrs und die Aufsicht der Fondsleitung (Teil der Verwaltungskommission) 19 des Fondsvertrags 0,0425% 0,0425% Für die Auszahlung des Jahresertrags an die Anleger 19 des Fondsvertrags 0,25% 0,25% Entschädigung der Fondsleitung und der Depotbank Für die Zeichnungskommission 18 des Fondsvertrags 5,00% 1,60%

23 Relevante steuerliche Vorschriften 22 RELEVANTE STEUERLICHE VORSCHRIFTEN Gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer und dem Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden werden die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz auf der Stufe des Fonds besteuert. Dabei profitiert der Fonds von reduzierten Steuersätzen von durchschnittlich 9% bis 19% für die Gewinnsteuer. Für in der Schweiz steuerpflichtige Anleger unterliegen Ausschüttungen des Fonds nicht der Einkommens- oder Gewinnsteuer, sofern es sich um Ausschüttungen von Ertrag aus direktem Immobilienbesitz handelt. In diesem Umfang erfolgt die Ausschüttung auch ohne Abzug der Verrechnungssteuer. Ebenso unterliegt der Vermögenswert der vom Anleger gehaltenen Fondsanteile nur in dem Umfang der Vermögenssteuer, welcher sich nicht auf den direkten Immobilienbesitz des Fonds bezieht. Die vorhin beschriebenen steuerlichen Vorschriften basieren auf den bisher bekannten juristischen und praktischen Anwendungen und erheben weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit. Jede Änderung der Gesetzgebung, Rechtsprechung und Praxis der Steuerbehörden bleibt ausdrücklich vorbehalten.

24 Bericht der Revisionsstelle 23 BERICHT DER REVISIONSSTELLE Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des Bericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Procimmo Swiss Commercial Fund II bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b h und Art. 90 (Seiten 5 6 sowie Seiten 10 21) des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das den Zeitraum vom 28. Mai 2014 bis 30. September 2015 umfassende Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Anhang verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Anhang. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. KPMG AG Astrid Keller Zugelassene Revisionsexpertin Leitende Prüferin Matthias Fuhrer Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 18. Januar 2016

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