IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE

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1 IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER DAS UND LEITBILD BERLIN DER 12 DG 13 HYP EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP NOVEMBER 12 WACHSTUM IN BERLIN OSTDEUTSCHE STÄDTE STABILISIERT

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3 Inhalt Vorwort 2 Summary 3 IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER UND BERLIN 4 Zehn Standorte aus sechs Bundesländern Ostdeutsche Bundesländer im Überblick Exkurs: Demographische Entwicklung 9 Wohnimmobilien 12 Büroimmobilien 15 Handelsimmobilien 1 BERLIN UND POTSDAM 21 Bundesland Berlin 21 Bundesland Brandenburg 22 Immobilienmarkt Berlin und Potsdam 24 CHEMNITZ, DRESDEN UND LEIPZIG 31 Bundesland Sachsen 31 Immobilienmarkt Chemnitz 32 Immobilienmarkt Dresden und 35 ERFURT 42 Bundesland Thüringen 42 Immobilienmarkt Erfurt 43 HALLE (SAALE) UND MAGDEBURG 4 Bundesland Sachsen-Anhalt 4 Immobilienmarkt Halle (Saale) 47 Immobilienmarkt Magdeburg 50 ROSTOCK UND SCHWERIN 53 Bundesland Mecklenburg-Vorpommern 53 Immobilienmarkt Rostock 54 Immobilienmarkt Schwerin 57 STANDORTE IM ÜBERBLICK 0 Impressum 2 Disclaimer Ansprechpartner DG HYP/VR WERT 3 1

4 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, als Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsaktivitäten und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchführen. In der vorliegenden Studie untersuchen wir die Immobilienmarktsegmente Wohnen, Büro und Handel in der Bundeshauptstadt Berlin und neun weiteren ostdeutschen Großstädten. Außerdem betrachten wir die wirtschaftliche Entwicklung der fünf ostdeutschen Bundesländer und gehen zudem auf die für die Zukunft wichtigen demographischen Trends ein. Immobilien in Deutschland stehen bei in- und ausländischen Investoren hoch im Kurs. Ganz besonders trifft dies auf Berlin zu, wo insbesondere der Wohnungsmarkt, aber auch Büro und Handel im Blickpunkt der Anleger stehen. Auch die beiden sächsischen Metropolen Dresden und haben sich überdurchschnittlich positiv entwickelt. Viele ostdeutsche Großstädte haben die Talsohle durchschritten und befinden sich im Aufwind. Für Ostdeutschland insgesamt gilt das aber nur beschränkt. Wie ist heute also die Lage am ostdeutschen Immobilienmarkt? Sind die Aussichten noch düster oder überwiegen die Chancen? Diesen Fragen gehen wir in dem vorliegenden Bericht nach. Mit dieser Publikation ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die Regionalen Immobilienzentren sowie den Immobilienmarkt Deutschland, die wir regelmäßig im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Darüber hinaus sind Marktberichte über die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen erschienen. Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter Martin Gimber Leiter Immobilienzentrum Berlin Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 2

5 SUMMARY» Immobilien in Deutschland stehen bei in- und ausländischen Investoren hoch im Kurs. Für Ostdeutschland gilt das aber nur beschränkt. Viele Investoren haben nach der Wiedervereinigung mit dem Kauf von Wohnungen oder Immobilienfonds Geld verloren, wodurch das Image von Ostimmobilien belastet wurde. Für die Verluste aus hohen Leerständen, rasch sinkenden Mieten und fallenden Immobilienpreisen sind insbesondere drei Ursachen verantwortlich.» Erstens wurden im ostdeutschen Immobilienboom nach der Wende in erheblichem Umfang über den Bedarf hinaus Wohn- und Gewerbeimmobilien gefördert durch Sonderabschreibungen gebaut. Zweitens hat der Strukturwandel die ostdeutsche Wirtschaft viel stärker als erwartet getroffen und ließ die Arbeitslosenquote auf Prozent steigen. Und drittens als Folge davon kam es zu einer enormen Abwanderungswelle in Richtung Westdeutschland.» Doch wie ist heute die Lage am ostdeutschen Immobilienmarkt? Sind die Aussichten noch düster oder überwiegen die Chancen? Jedenfalls wurde in den letzten Jahren das Angebot durch Neubau kaum ausgeweitet, die Abwanderung in den Westen ist gestoppt und die Arbeitslosigkeit stark zurückgegangen. Aber konnten alle Regionen profitieren? Oder gibt es eindeutige Gewinner?» Wir gehen diesen Fragen in diesem Bericht nach und untersuchen neben der Bundeshauptstadt Berlin die Immobilienmarktsegmente Wohnen, Büro und Handel in neun weiteren ostdeutschen Großstädten. Außerdem betrachten wir die wirtschaftliche Entwicklung der fünf ostdeutschen Bundesländer und gehen zudem auf die für die Zukunft wichtigen demographischen Trends ein. Wohnen» Bevölkerungsrückgang und niedrige Einkommen haben für hohe Leerstände und niedrige Mieten gesorgt. Heute ist die Zahl der Einwohner in den meisten der betrachteten Großstädte dagegen entweder stabil oder das ist überwiegend der Fall nimmt wieder zu. Während der hohe Leerstand in unsanierten Wohnungen noch durch Rückbau bekämpft wird, werden gleichzeitig attraktive kleinere und seniorengerechte Wohnungen allmählich knapp. Die anziehende Nachfrage bei kaum noch ausgeweitetem Angebot hat sich zuletzt in kräftig anziehenden Mieten niedergeschlagen. Dieser Trend dürfte sich auch noch fortsetzen. Büro» Die starke Flächenausweitung Anfang der 1990er Jahre und der starke Rückgang der Bürobeschäftigung haben zu einer weit überdurchschnittlichen Leerstandsquote und unterdurchschnittlichen Mieten geführt. So liegt die Spitzenmiete für Büroflächen Berlin ausgenommen lediglich bei rund 10 Euro je Quadratmeter. Trotz einer positiven Entwicklung bei der Beschäftigungssituation geht zudem das Leerstandsniveau nur allmählich zurück. Dadurch werden die ostdeutschen Büromieten vorerst wenn überhaupt nur marginal zulegen. Handel» Nach der Wiedervereinigung wurden in fast jeder ostdeutschen Stadt ein oder mehrere Einkaufszentren gebaut. Während die verfügbare Einzelhandelsfläche pro Kopf heute viel höher als im Bundesdurchschnitt ausfällt, ist die Kaufkraft dagegen deutlich unterdurchschnittlich. Einen gewissen Ausgleich bietet aber das zum Teil hohe Touristenaufkommen. Positiv ist auch die zurückgegangene Arbeitslosigkeit. Wir erwarten insgesamt ausgehend vom niedrigen Mietniveau einen leichten Anstieg für das nächste Jahr. Mietentwicklung in ostdeutschen Großstädten und Berlin Wohnen: Durchschnittsmiete Erstbezug Euro/m² Berlin e Büro: Spitzenmiete in Euro/m² Berlin e Handel: Spitzenmiete Euro/m² Berlin e Quelle: BulwienGesa 3

6 IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER UND BERLIN Nur die Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion bietet die Chance und die Gewähr dafür, dass sich die Lebensbedingungen rasch und durchgreifend bessern. Durch eine gemeinsame Anstrengung wird es uns gelingen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Sachsen und Thüringen schon bald wieder in blühende Landschaften zu verwandeln, in denen es sich zu leben und zu arbeiten lohnt. Fernsehansprache von Bundeskanzler Dr. Helmut Kohl zur Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion am 1. Juli 1990 Die Erwartungen an die wirtschaftliche Entwicklung der ostdeutschen Bundesländer waren im Anschluss an die Wiedervereinigung der beiden Teile Deutschlands hoch gesteckt. Zusätzlich befeuert von den Subventionen für Investitionen im Rahmen des Aufbau Ost und den bis 199 geltenden Sonderabschreibungen für den Neubau von Wohnungen sowie die Sanierung von Altbauten wurde in den Neuen Ländern ein gewaltiger Bauboom von Wohn- und Gewerbeflächen entfacht. So wurden im Rekordjahr 1997 in Ostdeutschland mehr Wohnungen gebaut als in den Jahren 0, 09 oder 10 in Deutschland insgesamt. Hohe Erwartungen, Subventionen und Sonderabschreibungen haben ostdeutschen Bauboom angefacht OSTDEUTSCHER WOHNUNGSBAU ERREICHT 1997 DEN HÖHEPUNKT Fertigstellungen in Tsd. Fertigstellungen (links) kumuliert (rechts) 4, 4, 4,4 4,2 4,0 3, 3, 3,4 3,2 3,0 Kumuliert seit 1949 in Mio. SPANISCHE VERHÄLTNISSE IM OSTDEUTSCHEN WOHNUNGSBAU Fertigstellungen je 0 Einwohner Ost West Quelle: Destatis Quelle: Destatis, eigene Berechnungen Die tatsächliche Entwicklung der Wirtschaft in den Neuen Bundesländern blieb jedoch trotz Nettotransferzahlungen aus Westdeutschland von geschätzten 1,5 Billionen Euro hinter den hohen Erwartungen zurück. Statt einer raschen Angleichung der Lebensbedingungen führte der wirtschaftliche Strukturwandel in Kombination mit steigenden Löhnen und dem weggebrochenen Absatzpotenzial in Osteuropa zu einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit, wodurch die Arbeitslosenquote auf rund Prozent anstieg. Ohne die daraufhin einsetzende starke Abwanderung von Ostnach Westdeutschland insgesamt fast 10 Prozent der Bevölkerung in den fünf Neuen Länder hätte sich die Lage am Arbeitsmarkt noch dramatischer entwickelt. Der erhoffte Aufschwung nach der Wende blieb jedoch aus 4

7 STARKER ANSTIEG DER OSTDEUTSCHEN ARBEITSLOSIGKEIT Arbeitslosenquote in % Ost West Deutschland Arbeitslosenquote bezogen auf abhängige zivile Erw erbspersonen TROTZ ABWANDERUNG VON OST- NACH WESTDEUTSCHLAND Einwohner 1991 = Ost (links) West (links) Anteil Ost (rechts) Anteil NBL+Berlin an % der deutschen Bevölkerung Quelle: BA Quelle: Destatis, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer Die gespaltene wirtschaftliche und soziale Entwicklung in Ost- und Westdeutschland spiegelte sich auch deutlich in der Immobilienpreisentwicklung wider. Im Anschluss an den kurzen Immobilienboom nach der Wende gingen die Immobilienpreise in der folgenden Grafik sind Eigentumswohnungen dargestellt in den Neuen Ländern auf Talfahrt. Während die Preise in westdeutschen Großstädten Mitte des vergangenen Jahrzehnts auf gleichem Niveau oder sogar höher lagen als zehn Jahre zuvor, gingen sie in diesem Zeitraum in den ostdeutschen Großstädten in erheblichem Umfang zurück. Gespaltene Entwicklung, auch am Immobilienmarkt GEGENLÄUFIGER PREISTREND BEI EIGENTUMSWOHNUNGEN Euro je Quadratmeter Bremen 1.00 Essen Karlsruhe Münster Nürnberg IN OST- UND WESTDEUTSCHLAND Euro je Quadratmeter Chemnitz Dresden Magdeburg Rostock Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Heute ist die wirtschaftliche Lage in Ostdeutschland und damit auch die Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt besser. Aber trotz aller erzielten Erfolge ist der Abstand zwischen Ost- und Westdeutschland auch über Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch groß. So fällt die Wirtschaftsleistung je Einwohner in den alten Bundesländern mehr als 40 Prozent höher aus als in den neuen Ländern. Die Arbeitslosenquote ist zwar auch in Ostdeutschland erheblich zurückgegangen, liegt aber immer noch rund 4 Prozentpunkte über dem westlichen Landesteil. Kleiner ist Dem Osten mangelt es heute an einer soliden wirtschaftlichen Basis 5

8 dagegen der Unterschied bei den Löhnen. Hier erreichen die ostdeutschen Bundesländer inzwischen etwas über 0 Prozent des Westniveaus. Die relativ rasche Angleichung des Lohnniveaus hat allerdings erhebliche negative Auswirkungen für die wirtschaftliche Entwicklung hervorgerufen. Dadurch verstärkt gingen nicht nur viele Arbeitsplätze, sondern auch ein erheblicher Teil der industriellen Basis verloren. Heute liegt der Anteil des verarbeitenden Gewerbes mit seinen Exporterfolgen und einem relativ hohen Lohnniveau an der Wirtschaftsleistung in Ostdeutschland spürbar niedriger als in Westdeutschland. Die Wirtschaftsstruktur ist ganz im Gegenteil zur Situation vor der Wende kleinteilig, ostdeutsche Großunternehmen gibt es kaum noch. Große Konzerne haben ihren Sitz in der Regel in Westdeutschland und sind im Osten allenfalls mit Produktionsstätten vertreten. Neben der im Osten schwächeren wirtschaftlichen Basis leidet der ostdeutsche Immobilienmarkt zusätzlich unter dem rapiden Bevölkerungsrückgang siehe Exkurs: Demographische Entwicklung ab Seite 9. Hinzu kommt der schlechte Ruf von Ostimmobilien bei Investoren. Fallende Mieten und hohe Leerstände haben dafür gesorgt, dass viele Immobilienkäufer sowohl mit Wohnungen als auch mit gewerblichen Objekten empfindliche Verluste erlitten. Das Image Ostdeutschlands ist zwar als Urlaubsregion sehr gut, das als Wirtschaftsstandort ist jedoch noch ausbaufähig. Insofern ist es wenig verwunderlich, dass Immobilien in Ostdeutschland in den vergangenen Jahren von Investoren gemieden wurden. Dies gilt heute allerdings immer weniger für ostdeutsche Großstädte. So sind ostdeutsche Wohnungsportfolios zunehmend gefragt. Dafür gibt es gute Gründe. Die positive wirtschaftliche Entwicklung konzentriert sich gerade in den Großstädten. Außerdem steigt hier im Gegensatz zum insgesamt rückläufigen Bevölkerungstrend die Einwohnerzahl an oder ist zumindest stabil. Hinzu kommt das immer noch vergleichsweise günstige Preisniveau für ostdeutsche Immobilien. Sind ostdeutsche Immobilien besser als ihr Ruf? Es gibt also gute Gründe, sich den Immobiliensektor in den ostdeutschen Großstädten genauer anzusehen. In dieser Publikation betrachten wir neben dem Wohnungsbereich die Marktsegmente Büro und Handel an insgesamt zehn Standorten. Das sind neben Berlin und Potsdam acht ostdeutsche Städte von knapp unter.000 bis über Einwohnern. Die jeweiligen Bundesländer werden ebenfalls kurz vorgestellt. Studie untersucht die Marktsegmente Wohnen, Büro und Handel Zehn Standorte aus sechs Bundesländern Die neben Berlin betrachteten Standorte Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle,, Magdeburg, Rostock und Schwerin sind jeweils bedeutende Oberzentren in ihrer Region. Außerdem haben wir die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam berücksichtigt, deren Immobilienmarkt allerdings stark von der direkten Nachbarschaft Berlins geprägt ist und die daher in unserem Vergleichsindex nicht mit berücksichtigt wurde. Die Abbildungen und Tabellen auf den folgenden beiden Seiten geben einen ersten Überblick. Ab Seite 21 werden die Immobilienstandorte und die Bundesländer einzeln dargestellt. Berlin, Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle,, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin

9 OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER UND BERLIN IM BERICHT ANALYSIERTE STÄDTE Mecklenburg- Vorpommern Berlin Rostock Schwerin Sachsen- Anhalt Brandenburg Berlin Thüringen Sachsen Magdeburg Potsdam Halle Dresden Erfurt Chemnitz Quelle: DZ BANK Quelle: DZ BANK STANDORTE IM VERGLEICH Daten von 11 Strukturdaten Wohnen Büro Handel Haushalte BIP pro Kopf * Einwohner Arbeitslosenquote Wohnungsbestand Durchschnittsmiete Erstbezug Fläche Spitzenmiete Fläche Spitzenmiete in in in Euro in % in in Euro/m² in m² in Euro je m² in m² in Euro je m² Deutschland , ,5** *** 1,7** ** Westdeutschland , *** Neue Länder/Berlin , *** davon Standorte 3 % 39 % % - 4 % 34 % - Berlin , , , Potsdam ,9 4 9, , Chemnitz , ,2 1.0, Dresden ,0 27 7, , Erfurt , , , 54 5 Halle , , , ,0 314, ,0 1 1 Magdeburg , 141 5, , Rostock , , , Schwerin ,4 5,2 2 7, Durchschnittswerte obiger Standorte und Vergleichswerte für Oberzentren und Top-Standorte Standorte ohne Berlin/Potsdam , 7, , Regional-12 Oberzentren ,3 212, , Top-7 Top-Standorte , , , Regional-12 Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe,, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 Top-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen * in Preisen von 00, ** 125 Städte, *** geschätzt 7

10 Ostdeutsche Bundesländer im Überblick Anteil 'Ost' *) Deutschland insgesamt Westdeutschland Ostdeutschland mit Berlin Thüringen Sachsen- Anhalt Sachsen Mecklenburg- Vorpommern Berlin Brandenburg Größe und Einwohner Fläche in km² % Einwohnerzahl in Mio. 3,5 2,5 1, 4,1 2,3 2,2 1,3 5,5 1, % Entwicklung in % 0,4-1, -13,2-11,3-17,3-13,1-9,1 5,0 1, - Entwicklung in % -3, -9, -14,0-12,4-19,7-17,5-12,1-3, -5,4 - Bevölkerungsdichte Einwohner/km² % Hauptstadt (Einwohner in Tsd.) Berlin (3.513) Potsdam (159) Schwerin (95) Dresden (530) Magdeburg (232) Erfurt () - - Berlin - weitere Großstädte (Einwohner in Tsd.) - Cottbus (102) Rostock (4) (532) Halle (234) Jena (105) Chemnitz (243) Wirtschaft BIP 11 Mrd. Euro 101,4 55,1 35,0 95,1 51, 4,1 3,5 2.14, , 15% gegenüber Vorjahr in % 2,3 2,4 1,3 2,7 2,4 3,4 2,5 3,1 3,0 - Anteil Deutschland in % 3,9 2,1 1,4 3,7 2,0 1,9 15,0 5,0,0 - pro Kopf in Euro % Anteil Bruttowertschöpfung Verarbeitendes Gewerbe in % 10,2 14,5 10, 19,5 21,1 23, 1,3 23,0 22,0 - Dienstleistungen in % 2, 9,5 7,0 7,1 3,9 4,3 71,, 9,0 - Bruttolöhne und Gehälter je Arbeitnehmer in Euro % je Arbeitsstunde in Euro 21,5 1,9 1,0 17,0 1,0 1,4 17, 23,2 22,1 0% Arbeitslosenquote BA in % (Aug. 12) 12,2% 9,7% 11,0% 9,5% 11,3%,3% 10,3%,0%,% - Politik Christine Lieberknecht (CDU) Reiner Haseloff (CDU) Stanislaw Tillich (CDU) Erwin Sellering (SPD) Matthias Platzeck (SPD) Klaus Wowereit (SPD) Ministerpräsident Regierung SPD/CDU SPD/Die Linke SPD/CDU CDU/FDP SPD/CDU CDU/SPD - - CDU/FDP - Landtagswahl Datum Sep 11 Sep 09 Sep 11 Aug 09 Mrz 11 Aug Bildung Hochschulen Anzahl ca. ca. 300 ca. 400 ca. 25% Studierende in Tsd % Quelle: Destatis, Stat. Landesämter, Wikipedia, eigene Berechnungen *) Anteil Ost vergleicht den jeweiligen Indikator mit dem landesweiten Durchschnitt

11 Exkurs: Demographische Entwicklung Ostdeutschland hat Berlin eingeschlossen seit der Wiedervereinigung über 9 Prozent seiner Einwohner verloren. Diese Entwicklung ist insbesondere dem wirtschaftlichen Strukturwandel geschuldet, der als Folge der geringen Produktivität vieler ostdeutscher Produktionsstandorte und der raschen Lohnangleichung zu einem erheblichen Arbeitsplatzabbau führte. Die regionalen Unterschiede hinsichtlich der Abwanderung sind im Unterschied zum Westen Deutschlands eher gering ausgefallen. Lediglich Berlin konnte den Bevölkerungsstand in etwa halten. Dies gilt auch für Brandenburg, das jedoch stark vom Hauptstadteffekt profitieren konnte. Ostdeutschland hat inklusive Berlin nach der Wende mehr als 9 Prozent seiner Einwohner verloren BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG (30-5 JAHRE) AUF KREISEBENE IN % Quelle: BiB Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung 9

12 Neben dem Rückgang der Bevölkerung hat sich durch die Abwanderung auch die Struktur der Bevölkerung verschoben. Abgewandert sind vor allem Jüngere und darunter auch viele gut qualifizierte Frauen. Dadurch hat sich der Anteil an Älteren sowie an Männern entsprechend erhöht. Insbesondere im ländlichen Raum in Ostdeutschland führt das zu einem erheblichen Defizit jüngerer Frauen. In einer Reihe von Landkreisen gibt es dadurch bei den unter Dreißigjährigen ein Viertel mehr Männer als Frauen. Daraus leiten sich erhebliche Implikationen für die weitere Bevölkerungsentwicklung ab, weil diese ohnehin rückläufig durch die ein Drittel unter der Selbsterhaltungsrate liegende durchschnittliche Geburtenziffer von weniger als 1,4 Kindern je Frau durch die abgewanderten potenziellen Mütter noch verstärkt wird. Insofern wird sich der Bevölkerungsrückgang selbst bei gestoppter Abwanderung weiter dynamisch fortsetzen. Demzufolge weist die Bevölkerungsprognose auch einen anhaltenden Rückgang der Einwohnerzahl in den ostdeutschen Flächenländern auf. Die prognostizierten Daten des Statistischen Bundesamtes bis 0 sind in der folgenden Tabelle und Grafik dargestellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Berechnungen trotz aller Sorgfalt aufgrund der langen Zeitspanne mit erheblichen Unsicherheiten behaftet sind. Die Bevölkerungsstruktur verschiebt sich: Viele Alte, wenig Frauen BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN DEN OSTDEUTSCHEN BUNDESLÄNDERN UND BERLIN BIS 0 Bevölkerung 1991 = Berlin Quelle: Destatis, eigene Berechnungen Brandenburg Mecklenb.- Vorpommern Sachsen Sachsen- Anhalt Thüringen Ostdeutschland Westdeutschland Berlin Brandenburg Mecklenb.-Vorp. Sachsen Sachsen-Anhalt Thüringen Deutschland Bevölkerung in Millionen ,4 2,5 1,9 4,7 2, 2, 1,0 2,3 0,3 10 3,5 2,5 1, 4,1 2,3 2,2 1,3 5,4 1, 30 3,3 2,3 1,4 3, 1,9 1, 14,4 3,0 77,3 0 2,9 1, 1,1 2,9 1,3 1,3 11,1 53,5 4, Veränderung der Bevölkerung in Prozent ,4-1, -13,2-11,3-17,3-13,1-9,1 5,0 1, , -9, -14,0-12,4-19,7-17,5-12,1-3, -5, ,1-2,0-25,2-21,3-2,2-2,2-22, -15,1-1,5 Deutschland Durch den starken prognostizierten Bevölkerungsrückgang wirkt sich der demographische Wandel überproportional aus. Danach steigt der Anteil der über Sechzigjährigen in den nächsten Jahren in Ostdeutschland auf deutlich über 40 Prozent an. Dementsprechend nimmt die Zahl der -0 Jährigen der Aktiven zugleich rasch ab. Bis 50 dürfte sie sich sogar halbieren und einen erheblichen Rückgang des Arbeitskräftepotenzials und damit auch der möglichen Wirtschaftsleistung bewirken. Allerdings würde sich in dem Maße, in dem sich die Lebensarbeitszeit verlängert, dieser Effekt abschwächen. Immer weniger Aktive 10

13 OSTDEUTSCHLAND: ÄLTERE BEVÖLKERUNG WÄCHST STARK WÄHREND DIE ZAHL DER AKTIVEN DEUTLICH ZURÜCK GEHT Anteil in Prozent Ost Flächenländer 30 West Flächenländer Altersgruppe -0 Jahre 10 = Ost Flächenländer West Flächenländer Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 0+ Jahre Quelle: Destatis, eigene Berechnungen Aktive = Altersgruppe -0 Jahre Die Abwanderungsbewegung in den Westen hat sich in den letzten Jahren jedoch stark verlangsamt. Zum einen ist durch den Bevölkerungsschwund die abwanderungsaktive Altersgruppe verkleinert worden, zum anderen hat sich die wirtschaftliche Situation mit einer gegenüber dem Höchststand fast halbierten Arbeitslosenquote verbessert. Allerdings verlassen die jüngeren Einwohner und auch hier sind es vor allem gut ausgebildete Frauen auch weiterhin den ländlichen Raum. Heute ziehen sie allerdings vor allem in die nahegelegenen Großstädte mit ihren besseren wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Angeboten. Bezogen auf die in diesem Bericht enthaltenen Städte ist ersichtlich, dass sich der Trend des Bevölkerungsrückgangs zum Teil verlangsamt und stabilisiert, überwiegend aber sogar gedreht hat. Dadurch ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren in der Mehrzahl der betrachteten Städte wieder angestiegen. Besonders deutlich ist diese Entwicklung in den beiden größten Städten der Neuen Bundesländer Dresden und ausgefallen. Aber: In den Städten hat sich der Bevölkerungstrend gedreht BEVÖLKERUNGSENTWICKUNG IN DEN ANALYSIERTEN STÄDTEN Index 1993 = Berlin Regional-12 Top Quelle: Feri, eigene Berechnungen 11

14 Wohnimmobilien Durch den eingangs beschriebenen Bauboom in den 1990er Jahren wurde das Wohnungsangebot in den Neuen Bundesländern spürbar ausgeweitet. Zugleich setzte jedoch die Abwanderungswelle nach Westdeutschland als Folge des Zusammenbruchs der ostdeutschen Wirtschaft und der daraus resultierenden hohen Arbeitslosigkeit ein. Der Wohnungsbau mit zum Teil mehr als 10fertig gestellten Wohnungen auf Einwohner ebbte zwar rasch wieder ab, aber die Relation von Angebot und Nachfrage war bereits erheblich aus dem Gleichgewicht geraten. Neubauaktivitäten und Bevölkerungsschwund führen zu Überangebot am Wohnungsmarkt DEM BOOM IM WOHNUNGSBAU IN DEN 1990ER JAHREN STAND Fertigstellung pro Jahr auf 0 Einwohner B C DD EF HAL L MD HRO SN Quelle: Feri, eigene Berechnungen ab 05 EIN MASSIVER RÜCKGANG DER BEVÖLKERUNG GEGENÜBER Index 1993 = 105 Berlin Chemnitz Dresden 95 Erfurt 90 Halle 5 Magdeburg Quelle: Feri, eigene Berechnungen Rostock Schw erin Dadurch kam es zu einem kräftigen und über zehn Jahre anhaltenden Rückgang des Mietniveaus in den ostdeutschen Großstädten. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete sank sogar unter Euro je Quadratmeter. Zwar sind die im Zuge des Wiedervereinigungsbooms in Deutschland gestiegenen Mieten in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre generell auf Talfahrt gegangen, doch durch die schlechteren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat der Abwärtstrend im Osten auch dann noch angehalten, als in Westdeutschland die Mieten bereits wieder anzogen. Anhaltender Rückgang des Mietniveaus SPITZENMIETE ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG Euro je Quadratmeter Berlin Regional-12 Top-7 Euro je Quadratmeter Berlin Regional-12 Top Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen 12

15 Inzwischen steigen die Mieten von einem relativ niedrigen Niveau aus aber auch in den ostdeutschen Großstädten wieder an. Die hier stabile und zum Teil sogar deutlich positive Bevölkerungsentwicklung, die sich vom generell rückläufigen Trend in den Neuen Bundesländern weitgehend abgekoppelt hat, wirkt sich spürbar positiv auf die Nachfrage aus. Zudem hat sich die schwierige wirtschaftliche Situation durch die allenthalben stark zurückgegangene Arbeitslosigkeit ein gutes Stück entspannt. Zwar stehen in den meisten ostdeutschen Städten noch in erheblichem Maße Wohnungen leer, doch hat sich das Angebot an attraktiven Wohnungen spürbar gelichtet und wird durch den stark zurückgegangenen Wohnungsneubau auch kaum noch ausgeweitet. Die Mieten im Osten ziehen an. MIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² (12E) MIETENTWICKLUNG GGÜ. VORJAHR IN % DURCHSCHNITT Durchschnittsmiete Spitzenmiete 5,0 4,0 10 3,0 2, ,0 0 C MD HAL SN L HRO DD EF B 0,0 SN MD HAL HRO C EF L DD B Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Durchschnittsmiete Erstbezug Attraktiv ist das Wohnen in den ostdeutschen Großstädten aber nicht nur durch die vielerorts hervorragend sanierten historischen Innenstädte, sondern insbesondere durch das immer noch niedrige Mietniveau mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von etwa,50 Euro je Quadratmeter. Die Spitzenmiete ist mit durchschnittlich etwas über Euro je Quadratmeter ebenfalls günstig. Im Mittel kann in deutschen Großstädten je Quadratmeter eine um jeweils rund 2 Euro höhere Miete kalkuliert werden. Eine zentrale Ursache für das niedrige Mietniveau dürfte neben dem umfangreichen Wohnungsangebot in Großwohnsiedlungen die in Ostdeutschland immer noch deutlich unterdurchschnittliche Einkommenssituation der privaten Haushalte sein. sind aber immer noch niedrig Auffällig ist die Mietmarktsituation in Berlin durch die auseinanderklaffende Entwicklung zwischen der durchschnittlichen Erstbezugsmiete und der Spitzenmiete. Während sich die Spitzenmiete eng an der Entwicklung der Top-Standorte orientiert, folgt der Verlauf der durchschnittlichen Erstbezugsmiete mehr der deutlich schwächeren Entwicklung der ostdeutschen Großstädte, obwohl Berlin kaum von Abwanderung betroffen war. Für diese gespaltene Entwicklung dürfte die schwache wirtschaftliche Lage vieler Haushalte in der Hauptstadt verantwortlich sein, von der die Nachfrager hochpreisiger Wohnungen aber nicht betroffen sind. In Berlin klaffen Spitzen- und Durchschnittsmiete weit auseinander 13

16 Angesichts der überwiegend positiven Einwohnerentwicklung und dem oftmals recht knappen Angebot an attraktivem Wohnraum es fehlen vor allem kleinere Wohnungen für Singlehaushalte sowie seniorengerechte Objekte erwarten wir durchweg steigende Mieten im nächsten Jahr. Der zukünftigen Ausweitung des Mietniveaus sind allerdings durch die insgesamt schwachen Einkommensverhältnisse gewisse Grenzen gesetzt. Ältere und Singles: Bedarf an kleineren Wohnungen nimmt zu PROGNOSE WOHNEN Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro je m² (% ggü. Vorjahr) 11 12e 13e Berlin Top-Lage 14,0 (5,3) 14,5 (3,) 14,9 (2,) Durchschnitt 9,1 (10,3) 9,4 (3,7) 9,7 (2,) Chemnitz Top-Lage,5 (1,),7 (2,3), (2,0) Durchschnitt 5,2 (0,0) 5,3 (2,3) 5,4 (2,3) Dresden Top-Lage 9,3 (9,4) 9, (3,2) 9, (2,1) Durchschnitt 7,2 (10,) 7,4 (2,1) 7,5 (2,0) Erfurt Top-Lage,7 (,7) 9,0 (3,4) 9,3 (3,3) Durchschnitt 7,2 (9,1) 7,4 (2,) 7, (2,7) Halle Top-Lage 7,3 (2,) 7,5 (2,1) 7, (2,0) Durchschnitt 5,9 (3,5),0 (1,7),1 (1,7) Top-Lage,5 (,3),7 (2,7),9 (2,3) Durchschnitt,9 (,2) 7,0 (1,9) 7,1 (1,) Magdeburg Top-Lage 7,0 (4,5) 7,2 (2,9) 7,4 (2,) Durchschnitt 5,3 (3,9) 5,4 (1,9) 5,5 (1,9) Rostock Top-Lage,4 (2,4), (2,4), (2,3) Durchschnitt 7,0 (2,9) 7,2 (2,1) 7,3 (2,1) Schwerin Top-Lage, (0,7),9 (0,7),9 (0,7) Durchschnitt,2 (1,),2 (0,5),3 (0,5) Standorte ohne Berlin Top-Lage,1 (5,),4 (2,7),5 (2,3) Durchschnitt,5 (,1),7 (2,0), (1,9) Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 14

17 Büroimmobilien Wie im Wohnbereich wurde das Angebot an Büroflächen Anfang der 1990er Jahre massiv ausgeweitet. Noch ausgeprägter ist im Bürobereich aber der Rückgang fertig gestellter Flächen nach der Jahrtausendwende ausgefallen. Dadurch hat sich die Ausweitung des Flächenbestandes stark abgeflacht. Enorme Flächenausweitung Anfang der 1990er Jahre STARKE AUSWEITUNG DER BÜROFLÄCHEN IN DEN 1990ER JAHREN Büroflächenbestand 1993 = Berlin Regional-12 Top-7 Fertiggestellte Bürofläche in qm je 0 Einwohner (jährlich) ab B C DD EF HAL L MD HRO SN Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen Analog zum Bereich Wohnen hat sich gegenüber einem deutlich ausgeweiteten Flächenangebot auch hier die Nachfrage schwach entwickelt. Durch den Strukturwandel der ostdeutschen Wirtschaft nach der Wiedervereinigung stieg die Arbeitslosigkeit erheblich an, die Bürobeschäftigung ging demgegenüber deutlich zurück. Dadurch hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten in den von uns betrachteten Großstädten von 1995 bis 05 um rund Prozent verringert. Ingesamt dürfte der Büroflächenbedarf der ostdeutschen Standorte aber auch darunter leiden, dass hier in nur geringem Umfang größere Unternehmenszentralen ansässig sind. So hat von den 130 Unternehmen, die in den Aktienindizes DAX, MDAX und SDAX gelistet sind, kein einziges abgesehen von den in Berlin ansässigen Firmen Axel Springer, GSW Immobilien und Air Berlin seinen Sitz in den ostdeutschen Bundesländern. Strukturwandel der Wirtschaft dämpfte die Büroflächennachfrage ENTWICKLUNG DER BÜROBESCHÄFTIGUNG VON 1993 BIS 11 UND VON AN DEN EINZELNEN STANDORTEN IN % Bürobeschäftigte 1993 = Berlin Regional-12 Top HAL MD C SN EF L HRO DD B Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen 15

18 Als Folge von Flächenausweitung und rückläufiger Beschäftigung hat sich das Leerstandsniveau bei den Büroflächen erheblich ausgeweitet. In einigen Städten hat die Leerstandsquote Werte von weit über Prozent angenommen. Obwohl sich die Bürobeschäftigung, wie in Deutschland insgesamt auch, an den betrachteten Standorten spürbar positiv entwickelt, ist das Leerstandsniveau in den ostdeutschen Großstädten immer noch fast doppelt so hoch wie in deutschen Oberzentren insgesamt. Die höchsten Werte weisen heute Erfurt und Magdeburg auf. Hier bewegt sich die Leerstandsrate immer noch im Bereich der Prozent-Marke. Einstellige Leerstandsquoten können lediglich die beiden norddeutschen Standorte Rostock und Schwerin aufweisen. Weit überdurchschnittliches Leerstandsniveau LEERSTANDSQUOTEN IN OSTDEUTSCHEN STÄDTEN HABEN EIN WEIT ÜBERDURCHSCHNITTLICHES NIVEAU Leerstandsquote in % Berlin 4 2 Regional-12 Top Leerstandsquote in % C DD EF HAL L MD HRO SN Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen Anfang der 1990er Jahre führte die Wiedervereinigung zu einem erheblichen Aufschwung der deutschen Wirtschaft. Dadurch stieg das Bruttoinlandsprodukt 1990 gegenüber dem Vorjahr um fast Prozent; 1991 waren es noch knapp über 5 Prozent. Das als Folge dieser Boomphase hohe Niveau der Büromieten ging nach dem Abklingen der Nachwendeeuphorie allerdings rasch zurück. In Berlin und den ostdeutschen Großstädten ist die Entwicklung noch stärker ausgefallen. Durch das zunächst knappe Büroflächenangebot lagen die Büromieten hier anfangs auf einem weit überdurchschnittlichen Niveau. Die Schaffung von Überkapazitäten durch den einsetzenden Ausbau der Büroflächen in Kombination mit der einbrechenden Wirtschaft sorgte dann für einen überproportionalen Mietrückgang. Heute sind sowohl die Büromieten in Berlin als auch in den ostdeutschen Oberzentren unterdurchschnittlich. An einigen Standorten liegt die Bürospitzenmiete sogar deutlich unter 10 Euro je Quadratmeter. In Dresden,, Magdeburg, und Rostock ist die Spitzemiete mit etwa 11 Euro je Quadratmater am höchsten. Bürospitzenmiete reicht von bis 11 Euro je Quadratmeter 1

19 BÜROSPITZENMIETE IN OSTDEUTSCHEN STÄDTEN WEIST EIN SEHR NIEDRIGES NIVEAU AUF Euro je Quadratmeter Berlin Regional-12 Top-7 Euro je Quadratmeter SN HAL C EF MD DD L HRO B Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Werte für 12e Die zunehmende Bürobeschäftigung sorgt für einen steigenden Flächenbedarf. So konnte der Turm des 1995 gebauten Dresdner World Trade Centers in diesem Jahr erstmals komplett vermietet werden. Angesichts des zum Teil noch sehr hohen Leerstandsniveaus und der oftmals im öffentlichen Bereich angesiedelten Bürobeschäftigung erwarten wir auch vor dem Hintergrund des deutlich abgeschwächten Wirtschaftswachstums in Deutschland einen allenfalls geringen Mietanstieg im kommenden Jahr von rund einem Prozent. Kleiner Mietanstieg im kommenden Jahr möglich PROGNOSE BÜRO 11 12e 13e Berlin Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 21,5 (4,9) 22,1 (2,) 22,4 (1,3) Leerstandsquote in %,0 7, 7,7 Chemnitz Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr),5 (0,0), (1,2), (0,0) Leerstandsquote in % 11,9 11, 11, Dresden Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10, (2,9) 11,0 (1,9) 11,1 (1,3) Leerstandsquote in % 10, 10,9 10,7 Erfurt Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 9, (0,0) 9,9 (1,0) 10,0 (1,0) Leerstandsquote in %,2,1 19,9 Halle Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr),4 (1,2),5 (1,2), (1,2) Leerstandsquote in % 9,5 9,4 9,1 Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 11,0 (0,0) 11,1 (1,1) 11,2 (0,7) Leerstandsquote in % 15, 14, 14, Magdeburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10, (0,0) 10,7 (1,3) 10, (0,9) Leerstandsquote in % 19,3 19,2 19,0 Rostock Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 11,1 (0,9) 11,2 (0,9) 11,3 (0,9) Leerstandsquote in %,,,7 Schwerin Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 7, (1,3) 7,7 (1,3) 7, (1,3) Leerstandsquote in % 7,0 7,0,9 Standorte ohne Berlin Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10,1 (0,9) 10,3 (1,3) 10,4 (0,9) Leerstandsquote in % 12,9 12,7 12,5 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 17

20 Handelsimmobilien Auch im Einzelhandel ist nach der Wende das Flächenangebot erheblich ausgeweitet worden. In fast allen ostdeutschen Städten wurden im Verlauf der 1990er Jahren ein oder mehrere Einkaufszentren gebaut. Daraus resultierend überstieg die Verkaufsfläche pro Kopf an den untersuchten Standorten bereits wenige Jahre nach der Wiedervereinigung deutlich die für deutsche Oberzentren durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner. Verstärkt wurde der Anstieg noch durch die rückläufige Einwohnerzahl. Seit etwa 15 Jahren hat sich die Flächenausweitung zwar verlangsamt, aber dennoch nimmt die Verkaufsfläche immer noch im Rahmen des Trends für deutsche Großstädte zu. Dadurch haben die untersuchten Standorte Berlin ausgenommen heute mit rund 2,5 Quadratmetern je Einwohner rund ein Viertel mehr Verkaufsfläche als der Durchschnitt deutscher Oberzentren. Chemnitz und Schwerin haben sogar mehr als 3 Quadratmeter Verkaufsfläche je Einwohner. Einzelhandelsflächen schossen wie Pilze aus dem Boden ÜBERPROPORTIONALE AUSWEITUNG DER VERKAUFSFLÄCHE BEI GROSSEN REGIONALEN UNTERSCHIEDEN 2, 4,0 Handelsfläche pro Kopf in Quadratmetern 2,4 2,0 1, 1,2 Berlin 0, Regional-12 Top-7 0, Quadratmeter je Einwohner 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 L B DD HAL MD EF HRO C SN Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen Demgegenüber sind die finanziellen Möglichkeiten der Ostdeutschen zum Shoppen durch das deutlich niedrigere Einkommensniveau nur unterdurchschnittlich. Dabei kann auch das zum Teil hohe Touristenaufkommen der oft sehr attraktiven Städte nicht die geringe Kaufkraft der Einwohner ausgleichen. Das kommt in einer ausgesprochen niedrigen Flächenproduktivität Verkaufsumsatz je Quadratmeter Einzelhandelsfläche zum Ausdruck. Im Gegensatz zum Durchschnitt deutscher Oberzentren mit einem Quadratmeterumsatz von fast Euro erreichen mehrere der betrachteten ostdeutschen Standorte nur Werte von rund einem Drittel davon. Geringere Kaufkraft begrenzt allerdings die Shopping-Möglichkeiten 1

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