Berlin Quartal Marktbericht Gewerbe GERMAN PROPERTY PARTNERS. Bürovermietung

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1 Berlin Quartal 214 Marktbericht Gewerbe Bürovermietung Grossmann & Berger macht. Märkte transparent. GERMAN PROPERTY PARTNERS

2 Marktbericht Gewerbe Berlin Quartal 214 Bürovermietung Bürovermietung Kennzahlen Büro Q 1 4 Q Büroflächenumsatz in m² % Spitzenmiete in /m²/mtl... 22,...22,5 Durchschnittsmiete in /m²/mtl...12,2...13,2 Leerstandsquote in %... 5,3...4,8 Büroflächenbestand in Mio. m²...18, ,75 Flächenumsatz Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Flächenumsatz nach Mietgröße Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietverträge Jahres-Mittel (25 214): ca m² % 15% 16% 21% 28% ab 5.1 Flächenumsatz Bereits zum zweiten Mal nach dem Jahr 212 erzielte der Büroflächenumsatz in Berlin mit 63. m² ein Rekordergebnis. Damit fiel nach Berechnungen der Abteilung Immobilien-Research von Grossmann & Berger Berlin das Ergebnis des Jahres 214 um rund 21 % höher als im Vorjahr aus. Dabei war anders als im Jahr 212 eine Vielzahl von kleinen und mittleren Deals für das sehr gute Ergebnis verantwortlich, aber auch eine hohe Anzahl von Abschlüssen über der Marke von 5. m². Der Eigennutzeranteil bewegte sich dabei mit rund 8 % im langjährigen Mittel. Während in Berlin 213 im Flächensegment über 5. m² nur sieben Abschlüsse mit einem Gesamtflächenvolumen von rund 7.7 m² registriert wurden, waren es im Jahr 214 insgesamt 18 Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von 179. m², also rund 19. m² mehr. Gleichzeitig stieg der Anteil dieses Größensegments am Gesamtumsatz von 14 % auf 28 %. Insgesamt acht Umsätze im Flächensegment über 1. m² sorgten dafür, dass der Rekordumsatz aus dem Jahr 212 eingestellt wurde. Die Mietverträge mit dem größten Flächenvolumen in Berlin waren der Vertrag mit der Deutschen Bank / Postbank (Otto-Suhr-Allee 6, Charlottenburg) mit rund 24.7 m², der Eigennutzerbaustart von 5 Hertz (Jean-Monnet- Straße, Tiergarten) mit rund 2. m² und die Anmietung der Gewobag (Alt-Moabit 11, Tiergarten) mit rund 11. m². Hinzu kommen die Verträge mit Gazprom (Stresemannstraße ) und Idealo (Ritterstraße 11) beide in Kreuzberg sowie der Eigennutzerbaustart von biotronic mit rund 1. m² in der Oranienburger Straße 35 im Teilraum Mitte. Gleich gegenüber hat Delivery Hero (Lieferheld.de/ pizza.de) in der Tucholskystraße rund 1.76 m² im Stadtquartier Forum Museumsinsel angemietet. In Adlershof hat sich in die Flächen des insolventen Solarherstellers Solon Atos IT Solutions mit rund 1. m² eingemietet. Die übrigen zehn Verträge über der Marke von 5. m² wurden überwiegend in zentralen Lagen, also den Teilräumen Mitte, Mitte 1 a und Tiergarten verzeichnet. Nachdem im Vorjahr als Ausnahmefall der Teilraum Mitte 1 a der stärkste Markt gewesen war, entfiel der größte Anteil am Flächenumsatz im Jahr 214 mit rund 135. m² wieder auf den Teilmarkt Mitte. Rund 21,4 % des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf diesen Teilmarkt, gefolgt vom Teilmarkt Tiergarten mit einem Anteil von 12,2 %, was in absoluten Zahlen Seite 2

3 Marktbericht Gewerbe Berlin Quartal 214 Bürovermietung Ausgewählte TOP Deals Quartal Neubau Postbank... Otto-Suhr-Allee 6... ca m² 2. Konzernzentrale 5Hertz.. Jean-Monnet-Straße... ca. 2. m² 3. Stresemannspitze... Stresemannstr ca m² 4. Spreebogen... Alt-Moabit 11 a...ca. 11. m² 5. Forum Museumsinsel... Tucholskystraße 6... ca m² 6. Bürogebäude... Am Studio 16...ca. 1.1 m² 7. Ritterhof Pelikanhaus... Ritterstraße ca. 1. m² 8. Altes Postfuhramt... Oranienburger Str ca. 1. m² 9. Krausenhöfe... Krausenstraße ca m² 1. Bürogebäude... Kaskelstraße... ca. 6.2 m² Spitzen- und Durchschnittsmieten Q. 214 (in /m²/mtl. nettokalt) Spitzenmiete 2,5 21,5 22, 22, 22,5 rund 77. m² entspricht. Am guten Ergebnis in Tiergarten waren vor allem die Eigennutzerbaustarts und Vermietungen rund um den Hauptbahnhof maßgeblich beteiligt. Mit Abstand folgten im einstelligen Prozentbereich die Teilmärkte Charlottenburg mit einem Anteil von 9, % am Flächenumsatz (56.7 m²) und Mitte 1 a mit 8,9 % (56.1 m²). Im Teilmarkt Kreuzberg wurden Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von 39.7 m² (6,3%) und in der 1 a-lage Ku damm von 34. m² (5,4%) erfasst. Mit einem Anteil von 6,1% und einem Flächenvolumen von 38.4 m² belegte der Teilmarkt Peripherie Süd den ersten Platz unter den außerhalb der Hauptstadt gelegenen Teilmärkten. Die Informations- und Telekommunikationsbranche mit den zugehörigen internetaffinen Dienstleistern und Startups entwickelt sich in Berlin immer mehr zum Nachfragemotor für Büroflächen. Die traditionell stärkste Nachfragegruppe nach Büroflächen in Berlin, die Branche Öffentliche Verwaltung / Verbände / Kirchen wurde 214 von der IuK-Branche mit einem Anteil von mehr als 24 % am Gesamtflächenumsatz (152. m²) abgelöst. Für dieses hervorragende Abschneiden waren nicht nur große Einzel abschlüsse ausschlaggebend, vielmehr hat sich in Berlin eine nachhaltige Nachfrage nach Büroflächen aus diesem Segment in Größenordnungen zwischen 25 m² und 2. m² etabliert. Insgesamt wurden von Grossmann & Berger hierzu mehr als 7 Verträge erfasst. Mit weitem Abstand folgen Beratungsunternehmen bzw. die Öffentliche Hand mit 9,5 % bzw. 9,2 % (59.9 m² bzw m²). Auf den Plätzen vier, fünf und sechs folgen die Branchen Bau und Immobilien (8,7%, 54.8 m²), Banken und Finanzen (8,6%, 54.2 m²) und Verarbeitendes Gewerbe (8,1 %, 51. m²). Alle weiteren Branchen erreichten nur Anteilswerte unter 7 %. 15 Mieten , ,8 13,2 12,2 13,2 Durchschnittsmiete Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Umsatzsteigerung im hochpreisigen Segment und der Flächenverknappung von 12,2 /m²/monat auf 13,2 /m²/monat. Die Spitzenmiete legte im Vergleich zum Vorjahr dank der großen Anzahl von Vertragsabschlüssen in Top-Objekten zu Spitzenpreisen auf 22,5 /m²/monat zu. Flächenangebot und Leerstand Leerstand Q. 214 (in 1. m²) und Leerstandsrate (in %) ,6% 7,% 5,9% 5,3% 4,8% In Berlin sind aktuell nur noch rund 9. m² Bürofläche kurzfristig verfügbar 1, % weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote liegt bei einem Büroflächenbestand in Höhe von 18,76 Mio. m² derzeit bei 4,8 % (inklusive Untermietflächen) gegenüber 5,3 % im Vergleichszeitraum. Damit verringerte sich der Leerstand, der bereits seit dem Jahr 24 eine sinkende Tendenz aufweist, im fünften Jahr in Folge. Lediglich von 28 auf 29 stieg der Leerstand leicht um rund 5. m² Bürofläche an. Der anhaltende Leerstandsrückgang ist auf den hohen Flächenumsatz bei gleichzeitig geringem spekulativen Fertigstellungsvolumen zurückzuführen. Dieses fiel im Jahr 214, wie bereits in den beiden Vorjahren, mit insgesamt rund 1.75 m² (8,9%) bei einem Gesamtfertigstellungsvolumen in Höhe von rund m² Bürofläche extrem niedrig aus. Für die nächsten zwei Jahre ist zwar ein deutlich erhöhtes Fertigstellungsvolumen zu erwarten, allerdings wird das Ergebnis im Jahr 215 von der Fertigstellung des BND-Neubaus mit 11. m² stark beeinflusst. Aufgrund der anhaltenden restriktiven Finanzierungspolitik der Banken bleibt ein niedriges Fertigstellungsvolumen an spekulativen Flächen zu erwarten. Seite 3

4 Marktbericht Gewerbe Berlin Quartal 214 Bürovermietung Flächenumsatz nach Preisgruppen Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Eigennutzer Flächenumsatz Q. 214 nach Branchen 6,4% Sonstige Unternehmen 8,1% Verarbeitendes Gewerbe Banken und Finanzen 8,6% Versicherungen 24,1% Information und Telekommunikation 9,5% Freizeit und Sport Gesundheits- und Sozialwesen Handel und Gastronomie 2,3% Tourismus und 3,5% Verkehr 2,5% 1,4% Bildungseinrichtungen 4,2% 5,6% Forschung/ Entwicklung 5,9% Beratungsunternehmen 9,2% Öff. Verwaltung, 8,7% Verbände, Kirche, Lobbyisten Bau und Immobilien Fertigstellungen (in 1. m²) davon vorvermietet/eigengenutzt (in 1. m²) % 26% 15% 16% 14% 15% 8% 1 /m² ,5 /m² 15 /m² 17,5 /m² 2 /m² 79% ab 2 /m² 58% * * davon entfallen 11. m² auf den Neubau des BND Die Vorvermietungsquote liegt bei einem erwarteten Fertigstellungsvolumen von rund 429. m² in den Jahren 215 / 216 bei rund 33 %. Die Verknappung des Flächenangebotes bei zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5. m² in zentralen Lagen bleibt angespannt. Am ehesten können solche Gesuche noch in Neubauten bei einer Vorlaufzeit von Monaten bedient werden. Ausblick Die deutsche Konjunktur wurde in 214 von außenwirtschaftlichen Effekten gebremst. Nach Angaben des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) schwächte sich die Wachstumsdynamik im Jahresverlauf deutlich ab. Als tragende Säulen der deutschen Wirtschaft erwiesen sich erneut der Export und die Binnenwirtschaft. Insbesondere der private Konsum leistete aufgrund der weiterhin günstigen Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt und steigender Einkommen einen nachhaltigen Beitrag zum Wachstum. Angesichts der wirtschaftlichen Entwicklungen revidierte das HWWI seine Konjunkturprognose leicht nach unten. Für 214 wird aktuell mit einem Anstieg des realen Bruttoinlandprodukts von 1,5 % (Vorquartal: 1,6 %) gerechnet. Insgesamt sieht das Institut die deutsche Wirtschaft in solider Verfassung. Im Zuge der erwarteten Belebung der Weltwirtschaft prognostizieren die Forscher für 215 ein Wachstum von 1,3 %. Dabei stellen die sich verzögernde Erholung der europäischen Wirtschaft sowie die möglichen Eskalationen der bestehenden geopolitischen Krisen erhebliche Risiken für das Wachstum dar. Trotz der abgeschwächten Dynamik im Jahresverlauf sind die Geschäftserwartungen deutlich optimistischer ausgefallen als in den Vormonaten. Im Dezember verbesserte sich der ifo-geschäftsklimaindex für das Dienstleistungsgewerbe gegenüber dem Vormonat von 19,4 auf 25,6 Saldenpunkte. Zudem beurteilten viele Dienstleister den weiteren Geschäftsverlauf optimistisch. Die positiven Einschätzungen zur aktuellen Geschäftslage sind angesichts der fallenden Ölpreise und dem sinkendem Eurokurs unverändert geblieben. Der ifo-geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft in Deutschland stieg im Dezember von 14,7 im Vormonat auf 15,5 Saldenpunkte. Flächenumsatz: Die derzeitige Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt sowie die positive Konjunkturprognose für 215 bilden exzellente Rahmenbedingungen für ein gutes Vermietungsjahr. Zudem lässt die gute Stimmungslage insbesondere bei den Unternehmen aus dem Dienstleistungsbereich eine weitere Zunahme des Anfragevolumens erwarten. Unter der Voraussetzung, dass sich die Großunternehmen, die aktuell auf dem Berliner Markt auf der Suche nach neuen Büroflächen sind, in diesem Jahr entscheiden, wird sich der Flächenumsatz 215 leicht über dem langjährigen Durchschnitt von rund 54. m² bewegen. Mietpreise: Die gegenwärtige Lage lässt auf eine leicht überdurchschnittliche Umsatztätigkeit 215 schließen. Zudem stehen weitere großflächige Vermietungen in neu entwickelten zentralen Lagen wie zum Beispiel dem Hauptbahnhof an, welche hochpreisige Abschlüsse erwarten lassen. Vor diesem Hintergrund werden sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete 215 leicht zulegen. Flächenangebot: Der Rekordflächenumsatz im Jahr 214 hatte einen weiteren Abbau des Leerstands zur Folge, sodass in zentralen Lagen großflächige Angebote selten werden. 215 wird sich das Leerstandsvolumen vor dem Hintergrund einer geringen spekulativen Neubautätigkeit voraussichtlich weiter reduzieren. Es werden keine spekulativen Neubauten in relevantem Umfang erwartet, da nach wie vor restriktive Finanzierungsvorgaben eine Vermietungsquote von rund 5 % bedingen. Seite 4

5 Marktbericht Gewerbe Berlin Quartal 214 Bürovermietung Teilmärkte Büromarkt Berlin im Überblick Quartal 214 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt Fertigstellungen 215/216 in m² 1 KU DAMM + SEITENSTRASSEN 34. 1,5 22,25 17,3 2 MITTE 1 A ,5 25, 17, POTSDAMER-/ LEIPZIGER PLATZ ,5 23, 19, CHARLOTTENBURG , 18, 14,3 5.9 Birkenwerder 5 FRIEDRICHSHAIN , 19, 11, KREUZBERG ,5 19,9 14, MITTE ,5 23, 15, SCHÖNEBERG 3.2 5,8 15, 12, TIERGARTEN ,5 22, 14, WILMERSDORF 1.7 7,5 14, 1, ADLERSHOF ,5 12,5 1, Zepernick 12 PERIPHERIE-NORD ,5 17, 1, PERIPHERIE-OST ,25 12,75 9,3 14 PERIPHERIE-SÜD , 16,5 8,5 15 PERIPHERIE-WEST 22.1 Birkenwerder 5,8 19,5 9,15 16 REINICKENDORF 6.2 6, 1,34 8, GESAMT Velten 63. 3,5 25, 13, Hohen- Neuendorf Zepernick BERNAU BERNAU Hennigsdorf Teilmärkte Büromarkt Berlin Reinickendorf Brandenburg 16 Reinickendorf Berlin Brandenburg Tegel TXL Döberitz Falkensee 9 4 Charlottenburg- Wilmersdorf Spandau BERLIN 15 Mitte Pankow Tegel TXL 16 4 Charlottenburg- Wilmersdorf Hohen- Neuendorf Steglitz- 6 Zehlendorf Kreuzberg- Friedrichshain 9 BERLIN 8 Tempelhof- Schöneberg 12 Pankow Mitte Kreuzberg- Friedrichshain Lichtenberg Neukölln 14 Lichtenberg Treptow-Köpenick Neuenh 13 b. Berlin Marzahn-Hellersdorf 13 Berlin Marzahn-Hellersdorf POTSDAM 8 Kleinmachnow Neukölln Tempelhof- Teltow BabelsbergSchöneberg Stahnsdorf14 Brandenburg 11 Treptow-Köpenick Großziethen Schönefeld Berlin Steglitz- Zehlendorf Großbeeren Blankenfelde BER Seite 5Zeuthen

6 Marktbericht Gewerbe Berlin Quartal 214 Glossar / Definitionen Glossar / Definitionen Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) im Mai 212. Spitzenmiete Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Kontakt Ulrich Denk Diplom-Geograph Investmentberater / Research Potsdamer Platz Berlin Telefon: + 49 () 3 / grossmann-berger.de Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt. Bildnachweis: Titel: Berlin, Stadtmitte, Seite 2: Palais Behrens, Seite 5: Karte Büroteilmärkte Berlin, Seite 6: Potsdamer Platz. Alle Bilder Grossmann & Berger GmbH, Johs. Reese Immobilien Consulting GmbH. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Potsdamer Platz 9 D Berlin Tel.: + 49 () 3 / Fax: + 49 () 3 / grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinkner Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 6