Vorwort der 3. Auflage... V Inhaltsverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XXI Literaturverzeichnis... XXV

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1 Vorwort der 3. Auflage... V Inhaltsverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XXI Literaturverzeichnis... XXV 1. Teil. Anbahnung des Mietverhältnisses Teil. Vertragsabschluss Teil. Vollzug des Mietverhältnisses Teil. Beendigung des Mietverhältnisses Teil. Abwicklung des Mietverhältnisses Teil. Verjährung und Verwirkung Teil. Schlichtungsverfahren Teil. Mietprozess Teil. Zwangsvollstreckung und Insolvenz Teil. Mietrechtliche Sonderformen Teil. Querschnittsmaterien im Mietrecht Sachverzeichnis

2 1. Teil. Anbahnung des Mietverhältnisses Abschlussfreiheit... 1 I. Zweckentfremdungsverbot und Wohnnutzungsgebot... 1 II. Mieterschutz durch das BGB... 2 III. Hoheitliche Eingriffe Auswahl des Vertragspartners... 2 I. Selbstauskunft... 3 II. Auskunfteien und Schufa-Eigenauskünfte... 5 III. Sonstige Erkenntnismöglichkeiten... 6 IV. Einbezug und Aufnahme Dritter Ehepaare, Kinder Eingetragene Lebenspartner Eheähnliche oder nichteheliche Lebensgemeinschaften Haushaltsgemeinschaften Wohngemeinschaften Vorlage des Energieausweises Vorvertrag Vormiete Mietoption I. Begründungsoption II. Verlängerungsoptionen III. Anmietrecht Vorzeitiger unentgeltlicher Einzug des Mieters Abredewidrige Vermietung an Dritte Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs-, Fürsorgeund Obhutspflichten (culpa in contrahendo) I. Abbruch von Vertrags Verhandlungen II. Verletzung von Aufklärungspflichten III. Haftung des Vermieters aus falschen Angaben im Energieausweis IV. Verletzung der Verkehrssicherungspflicht V. Umfang des Schadensersatzes VI. Prozessuales Teil. Vertragsabschluss Abgrenzung zu anderen Vertrags typen und -formen der Nutzungsüberlassung I. Leihe II. Pacht III. Verwahrung IV. Gestattung V. Schenkung von Gebrauchsrechten VI. Familienrechtliche Verhältnisse VII. Wohnrecht Schuldrechtliche Wohnrechte Dingliche Wohnrechte Nießbrauch... 22

3 11 Zustandekommen von Mietverträgen I. Wirksames Zustandekommen des Mietvertrags Allgemeine Vertragsregeln Form des Mietvertrags II. Wirksam gebliebener Mietvertrag Verhältnis zu Rücktrittsvorschriften Widerrufsrechte in der Wohnraummiete ( 312 ff. BGB) Grenzen inhaltlicher Vertragsfreiheit I. Gesetzliche Verbote II. Zwingende wohnraummietrechtliche Vorschriften III. Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht Geltungsumfang des AGB-Rechts im Mietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen Abgrenzung zu Individualabreden Einbezug in den Mietvertrag Auslegung der Klauseln Inhaltskontrolle Rechtsfolgen der Unwirksamkeit Umgehungsverbot Verfahrensrechtliche Durchführungen und Umsetzung der Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen IV. Verfassungsrechtliche Kontrolle Regelungsmöglichkeiten und Notwendigkeiten I. Mietgegenstand II. Mietzweck Wohnraum Wohnung und Garage Gewerbliche Weitervermietung Mischmietverhältnisse III. Parteien des Mietvertrags Vermieter Mieter Vermieterwechsel und Rechtsfolgen Mieterwechsel IV. Übergabe der Mietsache V. Laufzeit des Vertrags Unbefristete Mietverträge Zeitmietverträge Sonstige Vereinbarungen Umwandlung der Vertragslaufzeiten VI. Mietvereinbarungen Gesetzliche Grenzen Fälligkeit der Mietzahlung Mietzahlung unter Einschaltung der Sozialbehörden Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte Abtretung Staffelmietvereinbarung Mietanpassungsklauseln (Indexmiete) VII. Mieterhöhungen Unbefristete Mietverträge Zeitmietverträge VIII. Abwälzung von Betriebskosten Betriebskostenarten Verteilungsschlüssel Betriebskostenvorauszahlungen Einzelabrechnungen Pauschale... 70

4 IX. Überwälzung kleinerer Instandhaltungen und Instandsetzungen Kleinreparaturen Wartung von Thermen X. Kaution Kautionsarten Sicherungsumfang Kautionshöhe Sonstige Sicherheitsleistungen XI. Vereinbarung anlässlich baulicher Veränderungen, Verbesserungen und Modernisierungen Mieterseite Vermieterseite XII. Überwälzung von Schönheitsreparaturen XIII. Gebrauchsrechte und Pflichten des Mieters XIV. Hausrecht des Mieters und Besichtigungsrecht des Vermieters XV. Vereinbarungen zur Gewährleistung bei Sach- und Rechtsmängeln XVI. Beendigung des Vertrags XVII. Vorkaufsrechte des Mieters Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte Gesetzliche Vorkaufsrechte XVIII. Vertragsstrafe XIX. Übergabeprotokoll XX. Bearbeitungsgebühren, Kosten des Vertrags Leistungsstörungen vor Übergabe der Mietsache nach Vertragsabschluss I. Anspruchsschema Mangel der Mietsache Unmöglichkeit Verzug Positive Vertragsverletzung Culpa in Contrahendo Wegfall der Geschäftsgrundlage II. Leistungsstörungen beim Vermieter Verweigerung der Übergabe Mangelnde Fertigstellung Mangelnde Räumung des Vormieters Nicht ordnungsgemäßer Zustand Auswirkungen des Energiepasses auf die Soll-Beschaffenheit der Mietsache Behördliche Nutzungshindernisse III. Leistungsstörungen beim Mieter Verweigerte Übernahme Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit Teil. Vollzug des Mietverhältnisses Mietpreisrecht und Mieterhöhung I. Mietpreisbildung Freifinanzierter Wohnungsbau Mietstrukturen Zuschläge II. Umsatzsteuer III. Mieterhöhung Schriftform und Textform Preisfreier Wohnraum IV. Reaktionen des Mieters im Zusammenhang mit Mieterhöhungen Mietminderungen als Reaktion nach Erhöhung der Miete Rückforderungsansprüche wegen überhöht gezahlter Miete Sonderkündigung Betriebskosten I. Schriftform und Textform

5 II. Änderungen der Mietstruktur III. Umlage von Betriebskosten Neu entstandene Betriebskosten Änderungen des UmlageVVerteilungsschlüssels Änderungen von Pauschalvereinbarungen in Einzelabrechnungen Betriebskosten bei Leerstand Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung Nachbesserungsmöglichkeiten unvollständiger oder fehlerhafter Abrechnungen Erhöhung der Vorauszahlungen Rückerstattungen Ermäßigung der Vorauszahlungen Unterlassene oder verspätete Abrechnung Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Mietkaution I. Zahlungsanspruch II. Rechtsfolgen unterlassener oder nur teilweiser Zahlung III. Rechtsstellung des Mieters Kautionsleistung Anlageform Zinsen Kapitalertragsteuer IV. Aufrechnung und Befriedigungsrecht des Vermieters V. Wiederauffüllungsanspruch des Vermieters VI. Aufstockungsanspruch des Vermieters VII. Veruntreuung der Kaution VIII. Grundstücksveräußerung Schönheitsreparaturen I. Begriff der Schönheitsreparaturen II. Gestaltungsspielraum bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen III. Vertragliche Überwälzung Renovierung zu Beginn des Mietverhältnisses Renovierung während des Mietverhältnisses Renovierung bei Auszug Freizeichnungsklauseln IV. Altverträge V. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen VI. Umfang der Schönheitsreparaturen VII. Durchsetzung des Anspruchs auf Vornahme der Schönheitsreparaturen Vornahmeanspruch Vorschussanspruch Kein Schadensersatzanspruch in laufenden Mietverhältnissen VIII. Umbauarbeiten und Schönheitsreparaturpflicht IX. Schönheitsreparaturen als Sozialhilfe und Arbeitslosengeld II X. Folgen unwirksamer Klauseln Instandhaltung und Instandsetzung I. Allgemeine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht II. Überwälzung von Kleinreparaturen Begriff der Kleinreparatur Gegenständliche Beschränkung Vertragliche Überwälzung Wartungspflicht bei Thermen III. Anteilige Haftung bei Rohrverstopfungen Verbesserungsmaßnahmen und Sanierungen I. Begriff der Modernisierung und Sanierung II. Duldungspflicht des Mieters

6 III. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Vereitelung der Modernisierungsmaßnahme bei fehlender Duldungspflicht Mietminderung Aufwendungsersatz Anspruch auf Wiederherstellung und Schadensersatz Sonderkündigungsrecht Abweichende Vereinbarungen IV. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Einstweilige Verfügung Klage auf Duldung der Modernisierung Mietminderung bei Duldungspflicht V. Mietermodernisierungen VI. Energetische Sanierung und Modernisierung Anspruch des Mieters auf Modernisierung? Einschränkung des Handlungsermessens über das Gebot der Wirtschaftlichkeit? Anspruch des Mieters auf Durchführung gesetzlich vorgeschriebener energetischer Sanierungen? Durchführung energetischer Modernisierungen vom Vermieter Gebrauch der Mietsache I. Umfang der Gebrauchsrechte II. Einzelfälle Nutzung der Wohnung Nutzung der Nebenräume Nutzung des Treppenhauses und des Hausflurs Nutzung von Baikonen und Terrassen Nutzung der Außenanlagen Meinungsäußerungen, Beleidigungen, Verletzung des Persönlichkeitsrechts Bedrohung, Gefährdung und tätlicher Angriff unter Mitbewohnern III. Sanktionsmöglichkeiten des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch Übersicht Erfordernis der Abmahnung bei Unterlassung und Kündigung Unterlassungsklage auch bei Verpflichtung zu aktivem Handeln? Verhältnisse der Ansprüche auf Unterlassung, Kündigung und Schadensersatz IV. Ansprüche des beeinträchtigten Mieters gegen den Vermieter Leistungsstörungen nach Übergabe der Mietsache I. Anspruchsschema Nachträgliche Unmöglichkeit Verzug Positive Vertragsverletzung Anfechtung ex nunc Kündigung Verschulden bei Vertragsschluss Wegfall der Geschäftsgrundlage Gewährleistungsrecht II. Mietminderung Abgrenzungsfragen Eintritt der Minderung Verschulden des Vermieters Berechnung der Minderung Minderung nach beendetem Mietverhältnis Ausschluss der Minderung III. Erfüllungsanspruch IV. Zurückbehaltungsrecht V. Beseitigungsanspruch VI. Selbstbeseitigungsrecht - Aufwendungsersatz VII. Vorschussanspruch

7 VIII. Schadensersatz wegen Nichterfüllung IX. Kündigung X. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Besichtigungstermin Mangel der Mietsache Verwirkung Verjährung Rechtsfolgen unberechtigter Minderung Zurückbehaltungsrecht Genossenschaft Eigentumswohnung Darlegungs- und Beweislast XI. Leistungsstörungen beim Vermieter Gebrauchsbeschränkungen Gebrauchsentziehung Schadensersatz wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten Schadensersatz aus der Verletzung der Instandhaltungspflicht Unterbrechung der Energieversorgung XII. Leistungsstörungen beim Mieter Schäden durch Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache Falsches Wohnverhalten Verletzung der Mängelanzeigepflicht Verletzung der Verkehrssicherungspflicht Schäden durch Tiere des Mieters Beweislast Unberechtigte Untervermietung XIII. Überleitungsrecht Teil. Beendigung des Mietverhältnisses Mietaufhebungsvertrag I. Vorzeitige Beendigung des Mietvertrags II. Vorzeitiges Entlassen aus dem Mietvertrag III. Ersatzmieterklauseln Echte Ersatzmieterklausel Unechte Ersatzmieterklausel Kündigung I. Kündigungsgründe des Vermieters Ordentliche befristete Kündigung Wegfall des Kündigungsschutzes Teilkündigungen Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Außerordentliche fristlose Kündigung II. Kündigungsfristen Ordentliche fristgemäße Kündigung Außerordentliche befristete Kündigung Fristlose Kündigung (Geh- und Ziehzeit, Räumungsfrist) Kündigungssperrfrist bei Veräußerungen ( 577a BGB) Übergangsrecht III. Kündigungserklärung Schriftform und Textform Erklärender Erklärungsinhalt Erklärungsempfänger Zugang Kündigung im Rechtsstreit Dispositives Recht IV. Wegfall der Kündigungsfolgen Widerruf und Rücknahme der Kündigung

8 2. Aufrechnung und Zahlung Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses V. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Unterbleibender Auszug des Mieters Bestreiten des Kündigungszugangs Bestreiten der Kündigungsgründe Geltendmachung formeller Kündigungsmängel Widerspruch (Sozialklausel) VI. Kündigungsgründe des Mieters Ordentliche befristete Kündigung Außerordentliche befristete Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung Übergangsrecht VII. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Akzeptanz der Kündigung Nichtakzeptanz der Kündigung Sicherung offener Forderungen Beendigung durch Zeitablauf, auflösende Bedingung I. Zeitmietverträge II. Auflösende Bedingung III. Dispositives Recht Beendigung durch öffentliche Maßnahmen Teil. Abwicklung des Mietverhältnisses Räumung und Herausgabe der Mietsache I. Wegnahmepflicht bei Räumung II. Herausgabe Fortgesetzter Gebrauch der Mietsache I. Benutzungsrechte des Mieters II. Räumungsfrist III. Fortsetzung des Mietverhältnisses IV. Nutzungsentgelt Mietausfall bei verzögerter Räumung Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache ( 546a BGB) Vorzeitiger Auszug des Mieters I. Vorzeitiges Rückgaberecht II. Mietzahlungspflicht bei vorzeitiger Rückgabe III. Nachmieter (Ersatzmieter) IV. Betretungsrecht des Vermieters V. Verwahrung, Verwertung und Aneignung von zurückgelassenem Räumungsgut Wohnungsrenovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses I. Renovierungspflicht Einzelne Klauseln Ausgestaltung und Umfang der Renovierungspflicht Reinigungspflichten II. Quotenhaftungsklausel und Zahlungsanspruch III. Schadensersatz wegen Nichterfüllung IV. Anspruch auf Schadensersatz wegen schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen V. Darlegungs- und Beweislast VI. Mietaufhebungsvertrag und Anspruchsausschluss VII. Umbau und Abriss Mieterinvestitionen I. Wegnahme von Einrichtungen Einrichtungen

9 2. Inhalt des Wegnahmerechts Abweichende Vereinbarungen Verjährung des Wegnahmerechts II. Vermieterpfandrecht III. Vornahme von Notreparaturen IV. Bauliche Veränderungen vom Mieter Schadensersatzansprüche des Vermieters anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses I. Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache II. Schadensersatz wegen unterlassenen Rückbaus III. Schadensersatz bei Wegnahme von Mietereinbauten und Einrichtungen IV. Schadensersatz wegen unterlassener Rückgabe der Mietsache V. Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache VI. Schadensersatz bei fristloser Kündigung VII. Schadensersatz bei Einweisungen von der Ordnungsbehörde VIII. Aufrechnung Zahlungsansprüche des Mieters I. Zwischenabrechnung der Betriebskosten II. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution Abrechnungsbasis Gesicherte Forderungsarten Aufrechnung Zurückbehaltungsrecht des Vermieters Abrechnungsfrist Realisierung des Kautionssaldos Streitwert Kautionsklage nach Vertragsbeendigung Rechtsverlust III. Aufwendungs- und Verwendungsersatz für Einbauten und Investitionen des Mieters Mietrechtliche Regelungen Ersatzansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung IV. Rückerstattung von Mietvorauszahlungen, Baukostenzuschüssen, Mieterdarlehen und überzahlter Miete V. Schadensersatzansprüche des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz bei ungerechtfertigter Kündigung des Vermieters Schadensersatz bei Kündigung des Mieters Schadensersatz nach 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz für Einrichtungen und Einbauten des Mieters Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht Anspruchsbeziehungen zwischen Vermieter - Vormieter und Nachmieter Der verschwundene Mieter Abwicklung nach dem Tod des Mieters Teil. Verjährung und Verwirkung Verjährung I. Begriff der Verjährung II. Verjährung als Einrede III. Verzicht auf Verjährungseinrede IV. Abdingbarkeit kurzer Verjährungsfristen V. Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen VI. Sechsmonatige Verjährungsfrist Anspruchsinhalte Fristbeginn VII. Dreijährige Verjährungsfrist VIII. Zehnjährige Verjährungsfrist

10 IX. Dreißigjährige Verjährungsfrist X. Fristberechnung Beginn Hemmung Unterbrechung Verwirkung I. Voraussetzungen der Verwirkung II. Einzelfälle Teil. Schlichtungsverfahren I. Obligatorische außergerichtliche Streitschlichtung II. Formen der Streitschlichtung III. Bedeutung für das Mietrecht Anwendungsbereich Tauglichkeit als Lösungsmodell Teil. Mietprozess Alternativen I. Leistungen von der Sozialbehörde statt Zahlungsklage II. Notarielle Urkunde als Räumungstitel Einstweilige Verfügung I. Zuständigkeit II. Verfügungsanspruch III. Verfügungsgrund IV. Glaubhaftmachung V. Keine Vorwegnahme der Hauptsache VI. Räumung der Mietsache Verbotene Eigenmacht oder Gefahr für Leib oder Leben Räumungsverfügung gegen besitzende Dritte ( 940a Abs. 2 ZPO) Räumungsverfügung nach Sicherungsanordnung ( 940a Abs. 3 ZPO) Mahnverfahren Sachurteilsvoraussetzungen I. Partei und Parteienwechsel II. Sachliche Zuständigkeit Ausschließliche Zuständigkeit in Wohnraummietsachen Klagehäufung III. Örtliche Zuständigkeit IV. Obligatorische Streitschlichtung Instanzenzug I. Erste Instanz Gerichtliche Güteverhandlung Sachvortrag Beweisantritt Erweiterte Hinweis- und Dokumentationspflicht II. Rechtsmittel Berufung Revision Sofortige Beschwerde III. Abhilfeverfahren (Gehörsrüge) Klage- und Verfahrensarten I. Räumungsklage II. Zahlungsklage III. Klage auf zukünftige Leistung IV. Mängelbeseitigungsklage V. Unterlassungsklage VI. Duldungsklage VII. Feststellungsklage

11 VIII. Negative Feststellungsklage IX. Zwischenfeststellungsklage X. Mieterhöhung XI. Fortsetzung des Mietverhältnisses XII. Räumungsfrist XIII. Urkundenprozess XIV. Selbständiges Beweisverfahren Teil. Zwangsvollstreckung und Insolvenz Vollstreckungsgrundlagen Räumungsvollstreckung I. Ablauf einer Räumungsvollstreckung Besitzentzug und Besitzeinweisung Entfernung des Räumungsgutes Beschränkter Vollstreckungsauftrag ( 885a ZPO) II. Vollstreckungsschuldner III. Vollstreckungsorgan IV. Verwirkung V. Räumungskosten VI. Rechtsbehelfe gegen ablehnende Entscheidungen des Gerichtsvollziehers Erinnerung Klage gegen den Justizfiskus VII. Beitreibung von Kostenvorschüssen VIII. Räumungsfrist IX. Vollstreckungsschutz X. Vollstreckungsgegenklage und negative Feststellungsklage Zwangsvollstreckung wegen Handlungen und Unterlassungen I. Handlung II. Unterlassung und Duldung Vollstreckungsabwehr und einstweilige Einstellung bei vorläufig vollstreckbaren Urteilen Insolvenz verfahren I. Eröffnung und allgemeine Rechts Wirkungen II. Mieterinsolvenz Grundlegende Auswirkungen Anfechtung von Mieterleistungen III. Vermieterinsolvenz Teil. Mietrechtliche Sonderformen Dauernutzungsverhältnisse in Wohnbaugenossenschaften Betreutes Wohnen und Heimvertrag bleibt einstweilen frei Vermietung von Wohnungseigentum Jugend- und Studentenwohnheim Möblierte Vermietung Vorübergehender Gebrauch Werkwohnungen Teil. Querschnittsmaterien im Mietrecht Verbraucherschutz I. Grundlagen II. Informationspflichten III. Abschluss des Mietverhältnisses

12 IV. Vertragsänderungen im laufenden Mietverhältnis V. Rechtsfolgen eines Widerrufs Grundlegende Widerrufsfolgen Fortsetzung des Mietgebrauchs nach erklärtem Widerruf VI. Vertragsgestaltung Datenschutz I. Grundlegende Pflichten II. Vorvertragliche Phase (Vertragsanbahnung) III. Laufendes Mietverhältnis (Vertragsdurchführung) IV. Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen Ausgewählte Fragen zu Digitalisierung, Mieterportalen und teilautomatisierten Verträgen - Smart Contracts I. Begriffe und Einsatzbereiche II. Ausgewählte Fallgestaltungen im Mietrecht Vertragsanbahnung und -abschluss Laufendes Mietverhältnis (Vertragsdurchführung) Sachverzeichnis