Swiss Finance & Property Investment AG

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1 GESCHäftsbericht 2015 FINANZBERICHT Swiss Finance & Property Investment AG Swiss Finance & Property Investment AG

2 2 Finanzielle Berichterstattung

3 Finanzielle Berichterstattung 3 Inhaltsverzeichnis Teil 2 Finanzbericht Finanzielle Berichterstattung 4 Kennzahlen 4 Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS 6 Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 13 Bericht der Revisionsstelle 66 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 68 EPRA Performancekennzahlen 75 Handelsrechtliche Jahresrechnung nach OR 78 Anhang zur Handels rechtlichen Jahresrechnung nach OR 82 Antrag zur Gewinnverwendung 91 Bericht der Revisionsstelle zur handelsrechtlichen Jahresrechnung nach OR 92 Vergütungsbericht Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht 101 Corporate Governance 102 Portfolio 124 Renditeliegenschaften 124 Zum Verkauf bestimmte Liegenschaften 130 Kontakte & wichtige Daten 132

4 4 Kennzahlen 2015 Kennzahlen per 31. Dezember 2015 Erfolgsrechnung Einheit 1. Jan. bis 31. Dez Jan. bis 31. Dez Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF Neubewertungseffekte CHF Betriebsergebnis (EBIT) CHF EBIT Marge % Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte 1 / latenten Steuern CHF Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte 2 / latenten Steuern CHF Bilanz 31. Dez Dez Bilanzsumme CHF Eigenkapital CHF Eigenkapitalquote % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % Fremdfinanzierungsgrad % Fremdbelehnung der Liegenschaften und Entwicklungsliegenschaften 3 % Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekte 4 % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekte 5 % Portfoliokennzahlen 31. Dez Dez Anzahl Liegenschaften Anzahl Total Renditeliegenschaftenportfolio CHF Bruttorendite 6 % Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % Leerstandsquote Periodenende % Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % Entwicklungsbedingte Leerstandsquote Periodenende % Laufender Leerstand Berichtsperiode % Durchschnittlicher Zinssatz auf Finanzergebnis (netto) % Durchschnittliche Zinsbindung Jahre Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen 3 Zinspflichtiges Fremdkapital im Verhältnis zu Renditeliegenschaften inklusive zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 4 Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 5 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 6 Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value)

5 Kennzahlen Kennzahlen pro Aktie 31. Dez Dez Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF 6.93 / CHF 7.57 CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF / CHF CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 6.93 / CHF 7.57 vor latenten Steuern CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF / CHF vor latenten Steuern CHF Aktienkurs CHF Prämie (+) bzw. Discount ( ) gegenüber NAV % Jan. bis 31. Dez Jan. bis 31. Dez Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.93 / CHF 7.57 nominal inkl. Neubewertungseffekte 1 CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / CHF nominal inkl. Neubewertungseffekte 1 CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.93 / CHF 7.57 nominal exkl. Neubewertungseffekte 2 CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / CHF nominal exkl. Neubewertungseffekte 2 CHF Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen

6 6 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS Konsolidierte Bilanz Aktiven in CHF Dez Dez Anhang Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Steuerforderungen Übrige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende 45 Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Langfristige Forderungen Erneuerungsfonds Latente Steuerguthaben / 13 Total Anlagevermögen Total Aktiven

7 Finanzielle Berichterstattung 7 Passiven in CHF Dez Dez Anhang Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Nahestehende Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Vorauszahlungen Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Passive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Derivative Finanzinstrumente Hypotheken / Roll Over Kredite Vorsorgeverpflichtungen Latente Steuern / 13 Total langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Cash Flow Hedge Reserven Gewinnreserven Neubewertungsreserven 1 6 Total Eigenkapital Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

8 8 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Erfolgsrechnung Betriebsertrag in CHF Jan. bis 31. Dez Jan. bis 31. Dez Anhang Liegenschaftsertrag / 19 Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Ertrag aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Total Betriebsertrag vor Neubewertung Neubewertungseffekte Total Betriebsertrag nach Neubewertung Unterhalt und Reparaturen Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Betriebsaufwand Liegenschaften Personalaufwand Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Total Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Gewinn vor Steuern (EBT) Steuern Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Gewinn pro Aktie nominal (verwässert / unverwässert) Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal inkl. Neubewertung Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG

9 Finanzielle Berichterstattung 9 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung in CHF Jan. bis 31. Dez Jan. bis 31. Dez Anhang Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Veränderung Zinsabsicherungen Steuereffekt Zinsabsicherungen Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Personalvorsorge 6 7 Latente Steuern auf Personalvorsorge 1 2 Gesamtergebnis den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG

10 10 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Geldflussrechnung in CHF Jan. bis 31. Dez Jan. bis 31. Dez Anhang Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Finanzertrag Finanzaufwand Steuern / 13 Neubewertungseffekte Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige Forderungen Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung Veränderung in zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Kaufnebenkosten von Grundstücken und Liegenschaften im Bau Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Veränderung Vorauszahlungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Veränderung Vorsorgeverpflichtungen 4 9 Übrige Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Bezahlte Steuern Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit Kauf von Renditeliegenschaften Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Verkauf von Renditeliegenschaften Verkaufsnebenkosten von Renditeliegenschaften Veränderung Erneuerungsfonds Erhaltene Zinsen Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit Swiss Finance & Property Investment AG 2 Die Veränderung in zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften und die Kaufnebenkosten von Grundstücken und Liegenschaften im Bau werden im Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit dargestellt.

11 Finanzielle Berichterstattung 11 in CHF Jan. bis 31. Dez Jan. bis 31. Dez Anhang Aufnahme Fester Vorschuss Aufnahme Darlehen Aufnahme Hypotheken Amortisation von Hypotheken Amortisation Rollover Kredit Amortisation Fester Vorschuss Aktienkapitalrückzahlung Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen Bezahlte Zinsen Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

12 12 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierter Eigenkapitalnachweis in CHF Eigene Aktien Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Reserve für Cash Flow Hedges Neu - bewertungsreserven Total Eigen - kapital Bestand am 1. Januar Gesamtergebnis Anhang Total im EK erfasste Gewinne / Verluste GJ Ausschüttung aus Kapitaleinlagen Bestand am 31. Dezember Bestand am 1. Januar Retrospektive Anwendung IFRS Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne / Verluste GJ Nennwertreduktion Bestand am 31. Dezember Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

13 Finanzielle Berichterstattung 13 Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 1. Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht und hat ihren Sitz an der Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich (Schweiz). Ihre Aktivitäten umfassen hauptsächlich die Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Sie investiert dabei in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften. Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und reine Baulandentwicklungen sind bis zu einem Anteil von 15 % des Eigenkapitals möglich. 2. Rechnungslegungsgrundsätze Allgemeines Die Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsentationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX SWISS Exchange erstellt und entspricht dem Schweizerischen Gesetz. Die Jahresrechnung basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip. Der Verwaltungsrat genehmigte die Jahresrechnung am 29. Februar Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die für die Jahresrechnung 2015 anwendbar geworden sind, sind grundsätzlich unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Für den Jahresabschluss 2015 hat die Swiss Finance & Property Investment AG folgende neue oder überarbeitete IFRS Standard / Interpretation erstmals vorzeitig angewendet: IFRS 15: Revenue Recognition (zwingend anwendbar ab: 1. Januar 2018) IFRS 15 führt einen neuen konzeptionellen Ansatz ein, nach welchem Umsatz zu erfassen ist, wenn der Kunde die Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erlangt. Dieser Ansatz ersetzt das bisherige Erfordernis des Übergangs von Nutzen und Gefahr. Die Kontrolle ist definiert als die Möglichkeit, die Verwendung des Vermögenswertes zu bestimmen und den Nutzen daraus zu erhalten. Damit folgt der revidierte Standard den wirtschaftlichen Gegebenheiten und stützt nicht mehr nur auf den rechtlichen Eigentumsübergang ab. Die Gesellschaft wendet IFRS 15 erstmals in der Jahresrechnung beginnend am 1. Januar 2015 an, wobei die kumulierten Effekte der Vorjahre nach der modifizierten, retrospektiven Methode mit den Gewinnreserven verrechnet werden. In Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien auf eigene Rechnung und dem Verkauf der entwickelten Objekte an Dritte sind für die Gesellschaft folgende, kumulativ zu erfüllende Kriterien für eine proportional

14 14 Finanzielle Berichterstattung zum Baufortschritt zulässige Erfassung der Gewinne nach der Percentage of Completion Methode (POC) ausschlag gebend und permanent einzuhalten: Eine alternative Nutzung der entwickelten Objekte durch die Gesellschaft muss rechtlich oder faktisch nicht möglich oder vertragswidrig sein. Die Gesellschaft muss ein durchsetzbares Recht auf Bezahlung des Kaufpreises in der Höhe der erbrachten Leistung haben. Die Gesellschaft geht davon aus, dass diese Kriterien erfüllt sind, wenn ein rechtlich bindender, öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, welcher, gestützt auf die geltenden gesetzlichen Bestimmungen, durch eine Partei nur unter Schadloshaltung der Gegenpartei nicht erfüllt werden könnte. Zudem muss die Finanzierung im Zeitpunkt der Erstanwendung der POC-Methode durch den Käufer gesichert sein und die geleisteten Anzahlungen respektive bindenden Zahlungsversprechen oder Bankgarantien mindestens die aufgelaufenen Baukosten der verkauften Einheiten decken. Ferner muss das Management der Gesellschaft hinreichende Kenntnisse haben, dass der Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen der Vereinbarung mit dem Käufer beidseitig erfüllt wird. Im Rahmen der Anwendung der POC-Methode werden die gesamten Anlagekosten im Verhältnis der Wertquoten auf die verkauften Einheiten alloziert. Die erwarteten, gesamthaften Gewinne (Umsatz und Kosten) auf den verkauften Einheiten werden nach dem prozentualen Anteil des in der Berichtsperiode realisierten Projektfortschrittes als Ertrag bzw. Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften realisiert. Spätere Verzögerungen sowie nicht gedeckte Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft werden im Rahmen der laufenden Anwendung der POC-Methode berücksichtigt und als Wertbeeinträchtigungen aus Verträgen unter IFRS 15 separat offengelegt. Die folgenden Standards treten nach dem Berichtszeitpunkt in Kraft oder werden überarbeitet: Standard Interpretation Auswirkung Inkraftsetzung IFRS 5 Non Current Assets held for sale and discounted operations keine 1. Januar 2016 IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures keine 1. Januar 2016 IAS 19 Employee Benefits keine 1. Januar 2016 IAS 34 Interim Financial Reporting gering 1. Januar 2018 IFRS 9 Classification and Measurement (2009) and Hedge-Accounting (2013) gering 1. Januar 2018 IFRS 9 Financial Instruments: Impairments gering 1. Januar 2018 IFRS 16 Leases gering 1. Januar 2019 Mit Ausnahme von IFRS 15 werden die neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen nicht vorzeitig angewendet. Allfällige Auswirkungen werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme berücksichtigt.

15 Finanzielle Berichterstattung 15 Wesentliche Schätzungen Im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management Schätzungen zur Bestimmung von Schlüsselannahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen und Unsicherheiten am Bilanzstichtag vorgenommen. Solche Schätzungen haben insbesondere einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte bei der Ermittlung von Marktwerten der Renditeliegenschaften, wo die künftigen Ertrags- und Kostenströme geschätzt und mit einem risikogerechten Zinssatz abdiskontiert werden. Auch bei laufenden Entwicklungsprojekten erfordert die kontinuierliche Beurteilung der Baukostenentwicklung sowie die Identifikation möglicher Verlustprojekte die Vornahme von Schätzungen. Zudem fliessen bei der Bewertung von Rück stellungen und Eventualschulden, bei der erforderlichen Überprüfung auf nachhaltige Wertminderung und bei der Überprüfung auf Werthaltigkeit der latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen im wesentlichen Umfang Schätzungen ein. Gruppengesellschaften Die Swiss Finance & Property Investment AG hat im Jahr 2010 die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug und im Jahr 2013 die SFPI Managment SA in Ascona gegründet. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug war erstmals per 31. Dezember 2010 und die SFPI Management SA war erstmals per 31. Dezember 2013 in der konsolidierten Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG enthalten. Sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100 % übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert. Fremdwährungen Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung. IAS 21 ist daher nicht anwendbar. Bereiche Die Aufteilung in Bereiche, nach welcher das Portfolio strukturiert und geführt wird, ist gegliedert nach Nutzungsarten der Immobilien. Dabei werden die Bereiche Wohnliegenschaften, Wohn- und Geschäftsliegenschaften, Geschäftsliegenschaften und Entwicklungsliegenschaften unterschieden. Liegt der Wohn- resp. Gewerbeanteil in einer gemischten Liegenschaft über 60 %, wird die Liegenschaft dieser Nutzung zugeordnet. Zudem erfolgt eine Gliederung nach geographischen Kriterien und unterscheidet die geographischen Schwerpunkte der gehaltenen Immobilien in Zürich, Basel, Bern, Romandie und Übrige. Die einzelnen Objekte werden den Bereichen gesamthaft zugewiesen. Die Allokation der Kosten und Erträge zwischen den Bereichen erfolgt objektbezogen.

16 16 Finanzielle Berichterstattung Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5 ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Geschäftsliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften». Die Offenlegung erfolgt im Anhang der Halb- bzw. Jahresrechnung unter dem Titel «Bereichsinformationen». Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag umfasst den Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen, Mietzinsverlusten und den übrigen Erfolg. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.b. mietfreie Perioden oder Staffelmieten) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Mietertrags erfasst. Umsatzbezogene Mieterträge können bis zum Tag der Bilanzerrichtung nicht verlässlich bestimmt werden. Sie werden daher nicht abgegrenzt. Der Liegenschaftenertrag des laufenden Jahres enthält daher die effektiv bezahlten Umsatzmieten basierend auf den definitiven Abrechnungen der Umsätze des Vorjahres. Unterhalt und Reparaturen Der laufende Unterhalt und die anfallenden Reparaturen bis TCHF 5 an vermieteten Objekten gelten nicht als wertvermehrende Investitionen. Sie werden der Erfolgsrechnung belastet. Unterhalt und Reparaturen grösser als TCHF 5 gelten als teilweise wertvermehrend und werden fallbezogen aktiviert. Bei Projekten werden die Investitionskosten zu 100 % aktiviert. Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen entspricht der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Immobilien. Der Erfolg wird im Zeitpunkt des Eintrages im Grundbuch (Übergang Nutzen / Gefahr) erfasst. Verwaltungsaufwand Der Verwaltungsaufwand umfasst alle Kosten der strategischen und operativen Verwaltung des Vermögens sowie der Administration der Gesellschaft.

17 Finanzielle Berichterstattung 17 Finanzaufwand Der Zinsaufwand wird auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und direkt der Erfolgsrechnung belastet. Steuern Der Steueraufwand enthält laufende und latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst mit Ausnahme von Ertragssteuern auf direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen, wie z.b. Cash Flow Hedges im Rahmen des Hedge Accountings. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im Eigenkapital verbucht. Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf erfolgten Liegenschaftsverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre. Laufende Steuerguthaben und Steuerverbindlichkeiten beinhalten Ertragssteuern (aus Vorjahren und dem Berichtsjahr), die im Rahmen des Abschlusses kalkuliert und abgegrenzt werden. Laufende Steuerguthaben werden im Umlaufvermögen und laufende Steuerverbindlichkeiten unter dem kurzfristigen Fremdkapital bilanziert. Latente Steuern werden nach der Balance-Sheet-Liability-Methode ermittelt. Latente Steuern werden überall dort gebildet, wo temporäre Differenzen zwischen den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten und den konsolidierten Bilanzwerten bestehen. Die Berechnung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage von lokalen Steuersätzen und Steuergesetzen, die am Bilanzstichtag in Kraft waren oder rechtskräftig verabschiedet worden sind und für die erwartet wird, dass sie im Zeitpunkt der Realisierung eines latenten Steuerguthabens oder der Auflösung einer latenten Steuerverpflichtung anwendbar sein werden. Latente Steuerguthaben werden im Anlagevermögen und latente Steuerverpflichtungen unter den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert. Die angewandten latenten Steuersätze auf den unrealisierten Gewinnen (Verlusten) auf dem Liegenschaftsbestand berücksichtigen die beabsichtigte Haltedauer der Liegenschaften, sofern der Steuersatz durch die Haltedauer der Liegenschaften beeinflusst wird. Für Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren ab Kaufdatum. Für die übrigen Liegenschaften gilt eine solche von 20 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 20 Jahre beträgt. Steuerlich verwendbare Verlustvorträge werden nur dann in den latenten Steuerguthaben ausgewiesen, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft durch Verrechnung von steuerbarem Gewinn wahrscheinlich ist. Der anwendbare Steuersatz wird auf Basis der gewichteten, pauschal berechneten Steuersätze für jeden einzelnen Kanton, in welchem eine Steuerpflicht besteht, berechnet. Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zu Anschaffungskosten bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Gesamtlaufzeiten von höchstens 90 Tagen.

18 18 Finanzielle Berichterstattung Forderungen Forderungen werden zu amortisierten Kosten ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden einzeln beurteilt und entsprechend wertberichtigt. Als Beurteilungskriterien gelten die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive Portfolio-Managers. Die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen daher weitgehend dem Fair Value. Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften Im Umlaufvermögen werden die zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften bilanziert. Diese umfassen Liegenschaften die nach IAS 2 abgerechnet werden. Dabei werden jene Liegenschaften bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen, die objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht erfolgt ist. Zudem werden in dieser Position Liegenschaften bilanziert, die nach IFRS 15 (Revenue recognition) abgerechnet werden. Die Bilanzierung dieser Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettowert bewertet werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung (Impairment) würde im direkten Aufwand berücksichtigt werden. Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften Anlageliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Anlageliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung der Marktwerte wird halbjährlich durch eine externe, unabhängige Liegenschaftsbewertungsfirma durchgeführt. Die Bewertungen erfolgen anhand der Discounted-Cash-Flow-Methode. Die Veränderung des Marktwerts bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung wird erfolgswirksam verbucht. Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften befinden sich im Prozess der Entwicklung (Umbau, Umnutzung, etc.). Sie werden mit Projektbeginn von den Anlageliegenschaften in die Liegenschaften in Entwicklung umgegliedert. Die anfallenden Kosten der Entwicklung werden im Umfang der Anschaffungs- und Herstellkosten aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass daraus zusätzlicher wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Die Bewertung erfolgt

19 Finanzielle Berichterstattung 19 auch während der Entwicklung weiterhin nach IAS 40 zum Fair Value, sofern der Verwaltungsrat der Projektrealisierung zugestimmt hat, diese mit hoher Wahrscheinlichkeit umgesetzt werden kann und der Fair Value ausreichend bestimmbar ist. Die Liegenschaft wird danach wieder in die Kategorie Anlageliegenschaften umgegliedert. Wertminderungen von Vermögenswerten (Impairment) Die Werthaltigkeit von finanziellen und materiellen Vermögenswerten, die nicht zum Fair Value bilanziert werden, sowie von immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer wird halbjährlich auf Hinweise überwacht, die das Vorliegen einer nachhaltigen Wertminderung vermuten lassen. Bei Hinweisen wird das betroffene Aktivum einem Impairment-Test unterzogen. Wenn ein Buchwert den realisierbaren Wert übersteigt, erfolgt eine Wertminderung. Diese wird erfolgswirksam erfasst. Mit Ausnahme der Mietzinsforderungen, auf welchen ein dem identifizierten Ausfallrisiko angemessenes Delkredere gebildet wurde, bestehen per 31. Dezember 2015 keine Bilanzpositionen, bei welchen ein Impairment-Bedarf besteht. Fremdkapitalzinsen Fremdkapitalzinsen werden bei der Finanzierung von Liegenschaften in Entwicklung sowie Renovationen von Anlageliegenschaften nach IAS 23 dann aktiviert, wenn ein entsprechender Ertragsausfall durch das Projekt anfällt und das Projekt nicht zum Fair Value nach IAS 40 bilanziert wird. Bei zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften nach IAS 2 werden Fremdkapitalzinsen aktiviert. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zu amortisierten Kosten bilanziert. Die ausgewiesenen Buchwerte der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen weitgehend deren Fair Value. Langfristige Finanzverbindlichkeiten mit Drittparteien (Hypotheken) Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten eine Fixhypothek, die im Zeitpunkt des Abschlusses zum Fair Value bewertet wurde (Initialbewertung). Alle anderen langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominalwert ausgewiesen.

20 20 Finanzielle Berichterstattung Derivative Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente werden zum Erwerbszeitpunkt (Trade Date) und bei der Folgebewertung zu Marktwerten (Fair Value) bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken eingesetzt. Swiss Finance & Property Investment AG setzt seit 2010 derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Dabei wird «Hedge Accounting nach IAS 39» angewandt, d.h. es wird eine Hedge Dokumentation erstellt und die Effektivität der Absicherung überprüft. Sind die Anforderungen gemäss Hedge Accounting erfüllt, werden Marktwertveränderungen des für das Absicherungsgeschäft wirksamen Teils im Eigenkapital erfasst. Ein allfälliger unwirksamer Anteil wird in der Erfolgsrechnung unter dem Finanzertrag bzw. -aufwand ausgewiesen. Rückstellungen Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus bisherigen Ereignissen entstanden ist, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und verlässlich bestimmt werden kann. Die Bemessung der Rückstellung entspricht der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtung. Erkannte Risiken, die die genannten Erfassungskriterien für Rückstellungen nicht erfüllen, werden als Eventualschulden im Anhang ausgewiesen. Personalvorsorge IAS 19 Sämtliche Vorsorgepläne der Swiss Finance & Property Investment AG werden gemäss IAS 19 «Leistungen an Arbeitnehmer» als leistungsorientierte Vorsorgepläne behandelt. Der in der Bilanz auszuweisende Betrag entspricht der Differenz zwischen dem Fair Value des Planvermögens und dem Barwert der Vorsorgeverbindlichkeiten. Die Vorsorgeverpflichtung (Defined Benefit Obligation) wurde mit der Projected Unit Credit Methode per Stichtag 31. Dezember 2015 auf dem gemeldeten Bestand per 31. Dezember 2015 von einem externen Experten berechnet. Die verwendete Bewertungsmethode stellt auf die zum Berechnungszeitpunkt geleisteten Dienstjahre ab und berücksichtigt die zukünftige Entwicklung der Leistungen durch den Einbezug von: Diskontierung Lohnentwicklung und Austrittswahrscheinlichkeit bis zum Beginn der Leistungsauszahlung Rentenindexierung in den Jahren nach der erstmaligen Auszahlung von wiederkehrenden Leistungen Die Jahre der bisherigen Dienstzeit für jeden aktiven Versicherten (verwendet in der Project Unit Credit Methode) wurden mit einer Rückwärtsprojektion unter Einbezug des aktuellen Altersguthabens, des Gehalts,

21 Finanzielle Berichterstattung 21 dem aktuellen Vorsorgeplan und den Annahmen berechnet. Als Ergebnis ergibt die bisherige Dienstzeit jene Anzahl Jahre, welche ein Mitarbeiter theoretisch im Plan versichert gewesen wäre, um das aktuelle Vorsorgeguthaben zu erlangen. Die bisherige Dienstzeit berücksichtigt alle Anpassungen, wie Scheidung, Einkäufe, Ein- und Auszahlungen. Reserven Kapitalreserven stammen aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. Die Position Cash Flow Hedge Reserven umfasst die Wertveränderung der zu Zinsabsicherungszwecken gehaltenen derivativen Finanzinstrumente und deren latente Steuern. Gewinnreserven beinhalten zurückbehaltene Gewinne sowie realisierte Gewinne und Verluste aus der Gesamtergebnisrechnung. Die Position Neubewertungsreserve umfasst die versicherungtechnischen Gewinne und Verluste der Vorsorge - einrichtung gem. IAS 19. Neubewertungsreserven stehen den Aktionären der Gesellschaft nicht zur Verfügung.

22 22 Finanzielle Berichterstattung 3. Risikomanagement Die Geschäftsaktivitäten setzen die Gesellschaft verschiedenen Risiken aus. Die wesentlichen Risiken sind: Finanzielle Risiken Marktrisiken Immobilienrisiken Das Risikomanagement der Gesellschaft ist auf die Unsicherheiten der Finanz- und Immobilienmärkte ausgerichtet und zielt darauf ab, dass die möglichen negativen Effekte dieser Risikofaktoren minimiert werden. Der Asset Manager informiert den Verwaltungsrat regelmässig, mindestens quartalsmässig, über die aktuelle Risikosituation. Daraus werden Empfehlungen für Massnahmen zur Risikokontrolle abgeleitet. Es gilt dabei, ein angemessenes Verhältnis zwischen den möglichen resultierenden Verlusten und den potenziellen Gewinnen zu erzielen. Finanzielle Risiken Liquiditätsrisiken Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass die Gesellschaft in Zukunft nicht in der Lage ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Das Ziel des Risikomanagements besteht vor allem darin, dass genügend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um die Verpflichtungen abzudecken. Dies wird grundsätzlich durch eine vorausschauende Liquiditätsplanung (Sockelliquidität in Form von vorhandenen liquiden Mitteln und ungezogenen Kreditlinien) sichergestellt. Die Gesellschaft verfügt, analog dem Vorjahr, derzeit über keine Regelung zur Sockelliquidität. Nach erfolgter Investition von neu aufgenommenem Kapital und grenzwertiger Fremdverschuldung wird der Bedarf einer angemessenen Sockel liquidität neu beurteilt. Die untenstehende Tabelle analysiert die finanziellen Verpflichtungen der Gesellschaft. Diese sind nach Fälligkeiten der verbleibenden vertraglichen Geldabflüsse in verschiedene Gruppen eingeteilt.

23 Finanzielle Berichterstattung 23 Finanzielle Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 in CHF < 3 Monate 3 12 Monate 1 5 Jahre > 5 Jahre Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus vertraglichen Werkverträgen Amortisation und Rückzahlung Hypotheken / Rollover Kredite Verzinsung Hypotheken Verzinsung Swaps Mietverpflichtungen Baurechtszinsen Total finanzielle Verbindlichkeiten Die Werte entsprechen den Nominalbeträgen Finanzielle Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 in CHF < 3 Monate 3 12 Monate 1 5 Jahre > 5 Jahre Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus vertraglichen Werkverträgen Amortisation und Rückzahlung Hypotheken / Rollover Kredite Verzinsung Hypotheken Verzinsung Swaps Mietverpflichtungen Baurechtszinsen Total finanzielle Verbindlichkeiten Zinsrisiken Das Zinsrisiko der Gruppe entsteht primär von den langfristigen Schulden. Variabel verzinsliche Schulden setzen die Gesellschaft einem Geldflussrisiko und fix verzinsliche Schulden setzen die Gesellschaft einem Fair Value Risiko aus. In der Vergangenheit hat die Gesellschaft das Zinsrisiko der Libor-Hypotheken überwiegend mittels Zinsswaps gesteuert. Im ersten Quartal 2015 hat die Gesellschaft, die mit Swaps abgesicherten Libor- Hypo theken durch Festhypotheken ersetzt und die zur Absicherung dienenden Swaps glattgestellt. Ziel der Gesellschaft ist es, einerseits die Investitionen maximal 66 % fremd zu finanzieren und andererseits eine ausgewogene Finanzierung betreffend Fristigkeit und Zinssensitivität zu haben. Die Gesellschaft überwacht die Zinsrisiken laufend mittels Sensitivitätsanalysen, wobei jeweils verschiedene Szenarien analysiert werden, welche die Refinanzierung, die Erneuerung der bestehenden Positionen und alternative Finanzierungen wie Absicherungsstrategien berücksichtigen.

24 24 Finanzielle Berichterstattung Wenn am 31. Dezember 2015 die Zinskurve parallel um 30 Basispunkte + / verschoben würde, verändert sich der geschätzte Fair Value der Swaps um TCHF (Vorjahr: TCHF 6 360). Bei einer Veränderung des Zinssatzes auf den nicht abgesicherten Libor-Hypotheken um + / 30 Basispunkte würde sich der Finanzaufwand im Berichtsjahr um TCHF 260 (Vorjahr: TCHF 148) anpassen. Fremdwährungsrisiken Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung weshalb die Gesellschaft keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt ist, analog dem Vorjahr. Kreditrisiken Ein Kreditrisiko entsteht bei den liquiden Mitteln, derivativen Finanzinstrumenten mit positivem Fair Value, den ausstehenden Forderungen gegenüber Mietern und übrigen Forderungen. Das maximale Ausfallrisiko entspricht den jeweiligen Buchwerten am Bilanzstichtag. Flüssige Mittel und derivative Finanzinstrumente werden nur mit Gegenparteien, die über ein Rating von mindestens «A» verfügen, gehalten. Am Bilanzstichtag waren die wesentlichen Forderungen gegenüber einzelnen Bankinstituten wie folgt: Forderungen gegenüber Bankinstituten in CHF Dez Dez UBS AG Rating S&P A / Moody's Aa Zürcher Kantonalbank Rating S&P AAA / Moody's Aaa Credit Suisse AG Rating S&P A / Moody's A Basler Kantonalbank Rating S&P AA 93 Raiffeisenbank Zürich Moody's Aa2 32 Neue Aargauer Bank Nicht im Rating Total Forderungen gegenüber Bankinstituten

25 Finanzielle Berichterstattung 25 Die Mieter werden betreffend Bonität vorgängig zur Vertragsunterzeichnung einer Prüfung unterzogen. Zudem werden die Mieten in der Regel zu Beginn der Mietperiode im Voraus bezahlt. Im Weiteren bestehen üblicherweise Mietzinsdepots oder Bankgarantien zur Sicherstellung. Der Gesamtbetrag der bestehenden Mietzinsdepots und Bankgarantien am Bilanzstichtag ist TCHF (Vorjahr: TCHF 3 205). Vom gesamten Mietertrag entfielen per Ende Jahr auf folgende bedeutende Mieter: 31. Dez Dez Canton de Vaud 4.9 % 4.9 % Dipl. Ing. Fust AG 3.6 % 3.6 % Kanton Zürich 2.1 % 2.2 % SKV Immobilien AG 2.1 % 2.2 % Renova Management AG 2.1 % 2.1 % Desperado Basel AG 1.9 % 0.0 % 2B Visions AG 1.9 % 1.9 % Biosensors Europe SA 1.9 % 1.9 % Candrian Catering AG 1.8 % 1.9 % Dorfburger AG 1.8 % 1.8 % An dieser Stelle werden die zehn wichtigsten Mieter dargestellt. Desperado Basel AG ist ein neuer Mieter und wird per 31. Dezember 2015 zum ersten Mal aufgeführt (am 31. Dezember 2014 war J. Troxler (2 %) aufgeführt, dieser ist per 31. Dezember 2015 kein Mieter mehr). Für identifizierte, einzelne Ausfallrisiken auf Mieterforderungen wird ein angemessenes Delkredere gebildet. Kapitalrisiken Das von der Gesellschaft bewirtschaftete Kapital entspricht dem ausgewiesenen Eigenkapital. Der Verwaltungsrat strebt eine Fremdkapitalquote von maximal 66 % an. Per 31. Dezember 2015 war die Fremdkapitalquote 57.5 % (Vorjahr 56.4 %).

26 26 Finanzielle Berichterstattung Folgende Tabelle zeigt die Bilanzpositionen, für welche der Fair Value ermittelt wurde: Vermögenswerte per 31. Dezember 2015 in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften Derivative Finanzinstrumente Total Vermögenswerte Vermögenswerte per 31. Dezember 2014 in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften Derivative Finanzinstrumente Total Vermögenswerte Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Hypotheken / Roll Over Kredite Total Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Hypotheken / Roll Over Kredite Total Verbindlichkeiten Fair Value Risiken Entsprechend den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) werden FV-Risiken folgendermassen ermittelt: Level 1: Ermittlung auf Basis gestellter Preise an gehandelten Märkten Level 2: Ermittlung aufgrund von Angaben, welche keine fixen Marktpreise beinhalten, aber am Markt zu beobachten sind, dies entweder in direkter Form (als Preis) oder in indirekter Form (aus Preisen hergeleitet) Level 3: Angaben für Aktiven oder Passiven, welche nicht am Markt beobachtbar sind Die Fair Values der Renditeliegenschaften werden aufgrund der Anforderungen in der Richtlinie zur Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange, in Verbindung mit dem für Immobiliengesellschaften anwendbaren Schema C Immobiliengesellschaften (Ziff , Abs. 2), halbjährlich durch den externen Schätzungsexperten Wüest & Partner ermittelt. Die Wertermittlung erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3,

27 Finanzielle Berichterstattung 27 von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch angepasste Level 2 Inputparameter Anwendung finden (z.b. Marktmieten, Betriebs- / Unterhaltskosten, Diskontierungs- / Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Wüest & Partner bewertete die Immobilien der Swiss Finance & Property Investment AG mit Hilfe der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten, Nettoerträge bestimmt. Die marktgerechte Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken. Die Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2015, welche in der Erfolgsrechnung erfasst sind und sich auf die Renditeliegenschaften in Level 3 beziehen, werden in Anhang 5 Renditeliegenschaften auf den Seiten 124 bis 129 beschrieben. Bei den Swaps, welche unter Derivative Finanzinstrumente ausgewiesen werden, wird die Discounted-Cash- Flow Methode angewandt. Wesentliche Inputparameter sind hierbei die für die Laufzeit relevanten Zinssätze des Fix bzw. Floating Legs der Zinssatzswaps. Die derivativen Finanzinstrumente mit einem positiven Fair Value betrugen am 31. Dezember 2015 TCHF (Vorjahr: TCHF 0). Immobilienrisiken Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung und die Strukturänderungen sind ausschlaggebend für die generelle und die spezifische Angebots- und Nachfrageentwicklung auf dem Büro- und Gewerbeflächenmarkt, was wiederum Mietpreisniveau und Leerstandsrisiken beeinflusst. Die Zinsentwicklung hat einen wesentlichen Einfluss auf die Bestimmung der Marktwerte der Renditeliegenschaften. Steigende Zinsen können zu einer Erhöhung der anwendbaren Diskontsätze bei der Bewertung der Immobilien führen. Dies kann, alleine betrachtet, zu negativen Bewertungsdifferenzen bei der jährlichen Neubewertung führen. Gleichzeitig können steigende Zinsen zu positiven Bewertungsdifferenzen der zum Fair Value bilanzierten finanziellen Verpflichtungen mit fester Zinsbindung führen. Bei einem Kauf von Immobilien prüft die Gesellschaft zudem bestehende Umweltrisiken und Risiken in Bezug auf Altlasten. Bei erkennbaren Belastungen werden die zu erwartenden Kosten der Sanierung in die Berechnung des Kaufpreises einkalkuliert. Die Gesellschaft investiert zur Risikodiversifikation in verschiedene Nutzungsarten an guten Lagen und legt Wert auf eine diversifizierte Mieterstruktur mit hoher Bonität. Der Qualitätsstandard der Liegenschaften wird durch gezielte Investitionen in Modernisierung und Umbau erhalten, respektive gesteigert. Im Hinblick auf die potenzielle Veränderung des Marktumfeldes besteht Sensitivität insbesondere bezüglich der Diskontierungssätze, des strukturellen Leerstandes und bei der Marktmiete. Die Markwertveränderung aufgrund von Veränderungen beim Diskontierungssatz, beim strukturellen Leerstand und der Marktmiete präsentierte sich wie folgt (über das ganze Portfolio gemittelter Diskontierungssatz, näherungsweise Berechnung):

28 28 Finanzielle Berichterstattung Durchschnittlich gewichteter realer Diksontierungssatz 2015 Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in % 3.9 % % 3.8 % % 3.7% % 3.6 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) % 3.5 % % 3.4 % % 3.3 % % Durchschnittlich gewichteter realer Diskontierungssatz 2014 Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in % 4.2 % % 4.1 % % 4.0 % % 3.9 % (Bewertung per 31. Dezember 2014) % 3.8 % % 3.7 % % 3.6 % % Sensitivität struktureller Leerstand per 31. Dezember 2015 Struktureller Leerstand in % Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in % 6.0 % 9.8 % % 4.0 % 7.8 % % 2.0 % 5.8 % % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 3.8 % % 2.0 % 1.8 % % Sensitivität struktureller Leerstand per 31. Dezember 2014 Struktureller Leerstand in % Marktwert in CHF 1000 Veränderung Marktwert in CHF 1000 Veränderung Marktwert in % 6.0% 9.2 % % 4.0% 7.2 % % 2.0% 5.2 % % 0.0% (Bewertung per 31. Dezember 2014) 3.2 % % 2.0% 1.2 % %

29 Finanzielle Berichterstattung 29 Sensitivität Marktmiete per 31. Dezember 2015 Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in % 6.00 % % 4.00 % % 2.00 % % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) % 2.0 % % 4.0 % % 6.0 % % Veränderung Marktwert in CHF Veränderung Marktwert in % Marktwert Sensitivität Marktmiete per 31. Dezember 2014 in CHF % % 4.00 % % 2.00 % % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2014) % 2.0 % % 4.0 % % 6.0 % % 4. Vorsorgeverpflichtungen Seit dem 1. Januar 2014 berichtet die Swiss Finance & Property Investment AG über die Vorsorgeverpflichtungen ihrer Mitarbeitenden gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod in einer vom Arbeitgeber rechtlich und finanziell getrennten Vorsorgeeinrichtung. Die Swiss Finance & Property Investment AG ist für die Durchführung der beruflichen Vorsorge in der Schweiz der Swisscanto Sammelstiftung angeschlossen. Der Versicherungsplan kann dem entsprechenden Anschlussvertrag entnommen werden. Die Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge setzten sich zusammen aus Spar-, Risiko- und Kostenbeiträgen sowie Beiträgen für Teuerungsausgleich und Sicherheitsfonds. Die Risiko- und Kostenbeiträge sowie Beiträge für den Teuerungsausgleich werden gemäss den Tarifen der Swisscanto Sammel - stiftung berechnet. Die Beiträge für den Sicherheitsfonds werden vom Sicherheitsfonds festgelegt. Die Arbeitnehmer- und Arbeitgeberbeiträge betragen je 50 % der Gesamtbeiträge. Das zum Pensionierungsdatum vorhandene Altersguthaben wird mit dem jeweils gültigen Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Die Risikoleistungen sind in Prozent des versicherten Lohnes definiert.

30 30 Finanzielle Berichterstattung IAS 19 unterscheidet leistungsorientierte und beitragsorientierte Pläne. Diese Klassifizierung entspricht nicht den unterschiedlichen Finanzierungsverfahren von Leistungs- und Beitragsprimat, wie sie in der Schweiz bekannt sind. Das Schweizer Vorsorgesystem kennt verschiedene gesetzliche Garantien und Minimalbeträge, die eingehalten werden müssen. So muss beim Aufbau von Altersleistungen das BVG Minimum eingehalten werden. Dabei kommt eine gesetzliche Minimalverzinsung sowie bei der Berechnung der Altersrente ein Mindest umwandlungssatz zur Anwendung. Die gesetzlich verankerte Möglichkeit der Einforderung von Sanierungsbeiträgen beim Arbeitgeber bei Unterdeckungen zeigt, dass dieser neben den Versicherten ebenfalls als Risikoträger der Vorsorgeeinrichtung angesehen werden muss. In Übereinstimmung mit IAS 19 werden die Vorsorgepläne als leistungsorientiert qualifiziert. Unter Zugrundelegung der Project-Unit-Credit-Methode ergibt sich folgende Übersicht: Vorsorgeverbindlichkeiten in CHF Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) 1. Januar 22 Aktuarieller Vorsorgeaufwand Zinsaufwand 1 Arbeitnehmerbeiträge 6 9 Aktuarieller Erfolg 9 2 Ausbezahlte Leistungen 11 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) 31. Dezember Planvermögen in CHF Vorsorgevermögen zu Marktwerten 1. Januar 13 Rechnerischer Ertrag auf dem Planvermögen Aktuarieller Erfolg 3 5 Arbeitgeberbeiträge 6 9 Arbeitnehmerbeiträge 6 9 Ausbezahlte Leistungen 11 Vorsorgevermögen zu Marktwerten 31. Dezember 10 13