MEDIENMITTEILUNG. 4. November 2008 Zur sofortigen Veröffentlichung. Wachsende Substanz, hohe Rendite. Quartalsbericht per 30.

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1 MEDIENMITTEILUNG 4. November 2008 Zur sofortigen Veröffentlichung Quartalsbericht per 30. September 2008 Wachsende Substanz, hohe Rendite Olten, 4. November 2008 Swiss Prime Site konnte per 30. September 2008 die Mieteinnahmen um 1.3% auf CHF Mio. erhöhen. Die Ertragsausfallquote blieb mit 4.7% deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Der Reingewinn (vor Neubewertungseffekten) belief sich auf sehr gute CHF 70.9 Mio. und liegt damit 5.3% über der Vorjahresperiode. Der Wert des Immobilienportfolios hat innert Jahresfrist um 3.4% auf CHF 3.75 Mrd. zugenommen. Für das Jahr 2008 geht Swiss Prime Site unverändert von einem respektablen Gewinnwachstum von rund 10% aus. Dank der hohen Qualität ihres Portfolios sieht sich die Gesellschaft für das sich veränderte konjunkturelle Umfeld gut gewappnet. Ungeachtet der Krise an den Finanzmärkten und den allgemeinen Kurseinbrüchen an den Börsen hat die Swiss Prime Site AG im dritten Quartal 2008 ihre hohe Ertragsqualität und ihre operative Stetigkeit bewiesen. Der Mietertrag konnte in den ersten neun Monaten 2008 gegenüber der Vorjahresperiode um 1.3% auf CHF Mio. gesteigert werden. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) erreichte beachtliche CHF Mio. Darin enthalten ist auch der bereits per 30. Juni 2008 ausgewiesene Neubewertungserfolg von CHF 32.9 Mio., welcher aus der halbjährlich stattfindenden Bewertung der Immobilien resultiert. Wenn der EBIT trotzdem unter dem Vorjahresniveau liegt (-26.9%), ist dies auf den Umstand zurückzuführen, dass der EBIT der vergleichbaren Vorjahresperiode unter anderem dank dem Investment Sihlcity einen relativ hohen Einwertungsgewinn von CHF 94.8 Mio. enthielt. Als Folge dieses Effekts reduzierte sich der Reingewinn in den ersten drei Quartalen 2008 um 27.8% auf CHF 88.7 Mio. Ohne Neubewertungseffekte erhöhte sich der EBIT um 4.8% auf CHF Mio. (CHF Mio.) und ermöglichte eine Zunahme der EBIT-Marge von 74.5% auf 76.7%. Der Reingewinn vor Neubewertungen nahm um 5.3% auf CHF 70.9 Mio. (CHF 67.3 Mio.) zu. Seite 1/5 Swiss Prime Site AG, Froburgstrasse 15, 4601 Olten, Tel. +41 (0) , Fax +41 (0) ,

2 Gesamtrendite in den ersten drei Quartalen über 17% Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern betrug am 30. September 2008 CHF 58.08, er lag 7.1% über dem Vorjahresstand (CHF 54.23). Vor latenten Steuern übertraf der NAV mit CHF den Vergleichswert des Vorjahres (CHF 60.18) um 7.7%. Der Gewinn je Aktie ging um 23.1% auf CHF 3.79 zurück. Beim Gewinn pro Aktie vor Neubewertungseffekten konnte demgegenüber im Periodenvergleich eine markante Steigerung um 12.2% auf CHF 3.03 (CHF 2.70) verzeichnet werden. Auf der Basis des Aktienkurses von CHF per 30. September 2008 betrug die Gesamtrendite (Kursentwicklung und Ausschüttung) in den ersten neun Monaten %; sie schnitt damit besser ab als der Vergleichsindex SWX Real Estate Sektor Index (-1.2%) und der SPI (-19.7%). Allerdings wurden auch die Titel der Swiss Prime Site im Oktober 2008 von einer Verkaufswelle erfasst. Diese wurde unter anderem durch einen sehr undifferenzierten Bericht aus dem Ausland über den schweizerischen Immobilienmarkt ausgelöst. Gemäss CEO Markus Graf ist der Discount, also die Differenz zwischen dem Börsenkurs (Schlusskurs : CHF 53.30) und dem NAV nach latenten Steuern (CHF 58.08) von CHF 4.78 oder 8.2%, nicht mit der unternehmerischen Leistung, sondern mit dem ausserordentlich hektischen Börsenumfeld zu begründen. "Wir sind zuversichtlich, dass sich die Marktteilnehmer wieder auf den Substanzcharakter der Aktie sowie das intakte Ertragspotenzial der Swiss Prime Site AG besinnen und sie die tiefen Kurse als Kaufgelegenheit nutzen", erklärt Graf. Stetige Optimierung des Immobilienbestands Das Immobilienportfolio ist in den ersten drei Quartalen 2008 um 2.6% oder CHF 94.1 Mio. auf CHF 3.75 Mrd. gewachsen. In diesem Zuwachs sind die Neubewertungen per 30. Juni 2008 von CHF 32.9 Mio. sowie die Investitionen in die Neubauprojekte in Zürich und Bern von insgesamt CHF 90.8 Mio. enthalten. In die bestehenden Objekte wurden rund CHF 5.4 Mio. investiert. Weiter beinhaltet diese Entwicklung den Kauf des Geschäftsgebäudes Froburgstrasse 1 in Olten zum Preis von CHF 3.5 Mio. und die Verkäufe von sieben Liegenschaften zum Preis von CHF 42 Mio. (Marktwert CHF 38.5 Mio.). Im dritten Quartal 2008 wurden die Objekte Nidaugasse in Biel und Obstmarkt in Herisau veräussert. Die Ertragsausfallquote von 4.7% liegt deutlich unter der durchschnittlichen schweizerischen Leerstandsquote von rund 8%. Bei der Dauer der Mietverhältnisse hat es innert Jahresfrist keine Verschiebungen gegeben. Gemessen am Mietertrag weisen rund 45% der Verträge eine Laufzeit von vier bis zehn Jahren auf. Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten betrug bei einer mittleren Restlaufzeit von 4.5 Jahren 3.0%. Die Eigenkapitalquote stieg innert Jahresfrist von 34.1% auf 36.3%. Seite 2/5

3 Erfolgreiche Projektentwicklungen in Zürich und Bern Auf dem Maag-Areal in Zürich West wird am 19. November 2008 der Grundstein für den Bau des Prime Tower und seiner zwei Nebengebäude Cubus und Diagonal gelegt. Dabei handelt es sich beim Diagonal um die Umnutzung eines Industriebaus. Der Baustart für das Geschäftsgebäude Platform, das vollumfänglich durch Ernst & Young gemietet wird, ist für Anfang 2009 terminiert. Der Vermietungsstand der vier Gebäude, die ein Investitionsvolumen von CHF 355 Mio. auslösen, stieg inzwischen auf 52% (gemessen am Soll-Mietertrag). Ankermieter im Prime Tower sind die Wirtschaftsanwaltskanzlei Homburger und die Citibank (Switzerland). Zudem wird die Zürcher Kantonalbank im Erdgeschoss eine Filiale einrichten. In Bern wird am 14. November 2008 die Aufrichte der PostFinance-Arena stattfinden. Swiss Prime Site hatte das Berner Eishockeystadion im Sommer 2007 gekauft, einem Totalumbau unterzogen und um ein fünfgeschossiges Büro- und Dienstleistungsgebäude erweitert, das zwischenzeitlich voll vermietet ist. Während im Bürogebäude die Schweizerische Post einziehen wird, bleibt der SC Bern der Hausherr des rundum sanierten und modernisierten Stadions. Markteinschätzung Aufgrund der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen Situation sind Prognosen schwierig. Die sich abzeichnende schwächere Wachstumsdynamik wird sich auch auf die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen auswirken. Das Neubauvolumen an Büroflächen hat sich in den letzten Jahren gesamtschweizerisch bereits seitwärts bewegt. Im Unterschied zur übermässigen Ausweitung zu Beginn des Jahrtausends, die stark auf die Region Zürich konzentriert war, ist im Raum Zürich von einem erneuten Investitionsboom wenig zu spüren. Die Neubautätigkeit war in den vergangenen Jahren breit abgestützt, so dass die Regionen relativ tiefe Leerstände aufweisen. In den kommenden Monaten erwartet die Gesellschaft einen leichten Anstieg der Leerstände im gesamtschweizerischen Büroimmobilienmarkt. Swiss Prime Site ist in diesem Marktumfeld ausgezeichnet positioniert, da sie sich im Markt erstklassiger Liegenschaften an privilegierten Standorten bewegt. Diese Immobilienanlagen haben sich auch in schwächeren Konjunkturphasen als werthaltig und ertragsstark bewährt. Stabiler Ausblick Im Geschäftsjahr 2008 rechnet Swiss Prime Site, wie bereits im März 2008 kommuniziert, mit einer Ertragsausfallquote von etwa 5%, einer Steigerung des Reingewinns um rund 10% und einer weiterhin hohen EBIT-Marge. Seite 3/5

4 Ausgewählte Unternehmenszahlen Angaben in Veränderung in % Immobilienbestand Mio. CHF Ertrag aus Vermietung Mio. CHF EBITDA Mio. CHF EBIT Mio. CHF Neubewertung Immobilien (IAS 40) Mio. CHF Periodengewinn Mio. CHF Eigenkapital vor Minderheiten Mio. CHF Eigenkapitalquote % Fremdkapital Mio. CHF Fremdkapitalquote % ROE (gewichtet) % ROIC (gewichtet) % Gewinn pro Aktie (gewichtet) CHF NAV vor latenten Steuern CHF NAV nach latenten Steuern CHF Angaben ohne Neubewertungseffekte* EBIT Mio. CHF EBIT-Marge % Periodengewinn Mio. CHF Gewinn pro Aktie (gewichtet) CHF ROE (gewichtet) % * Neubewertungen (IAS 40) und latente Steuern Seite 4/5

5 Kontaktpersonen der Swiss Prime Site AG: Markus Graf, CEO Tel. +41 (0) , Peter Wullschleger, CFO Tel. +41 (0) , Swiss Prime Site AG Die Swiss Prime Site AG ist die erste spezialisierte Immobilien-Investmentgesellschaft der Schweiz. Ihr Portfolio von rund CHF 3.7 Mrd. ist nach der Strategie des Immobilienpickings aufgebaut und umfasst erstklassige Geschäftsimmobilien an ausgewählten schweizerischen Wirtschaftsstandorten. Swiss Prime Site ist seit April 2000 an der SIX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von rund CHF 1.6 Mrd. auf. Swiss Prime Site zeichnet sich aus durch ein krisenresistentes Portfolio mit geringen Leerstands- und Mietausfallrisiken, ein professionelles Management mit schlanken Strukturen und tiefen Kosten, eine hohe Ertrags- und Kapitalkraft sowie ein hervorragendes Rendite-/Risikoprofil. SIX Swiss Exchange / Symbol SPSN / Valorennummer THIS PRESS RELEASE IS NOT BEING ISSUED IN THE UNITED STATES OF AMERICA AND SHOULD NOT BE DISTRIBUTED TO UNITED STATES PERSONS OR PUBLICATIONS WITH A GENERAL CIRCULATION IN THE UNITED STATES. THIS DOCUMENT DOES NOT CONSTITUTE AN OFFER OR INVITATION TO SUBSCRIBE FOR OR PURCHASE ANY SECURITIES. IN ADDITION, THE SECURITIES OF SWISS PRIME SITE AG HAVE NOT BEEN REGISTERED UNDER THE UNITED STATES SECURITIES LAWS AND MAY NOT BE OFFERED, SOLD OR DELIVERED WITHIN THE UNITED STATES OR TO U.S. PERSONS ABSENT FROM REGISTRATION UNDER OR AN APPLICABLE EXEMPTION FROM THE REGISTRATION REQUIREMENTS OF THE UNITED STATES SECURITIES LAWS. Seite 5/5