Mietpreisbremse: So viel Miete können Sie verlangen. Mit dem Ein-Minuten-Schnelltest zur Mietpreisbremse

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1 Mietpreisbremse: So viel Miete können Sie verlangen Mit dem Ein-Minuten-Schnelltest zur Mietpreisbremse

2 Gilt die Mietpreisbremse überhaupt für mich? Von der Mietpreisbremse haben Sie sicherlich auch schon gehört. Die gilt eigentlich schon seit An dem kleinen Wörtchen eigentlich merken Sie es schon: Sie gilt nicht für alle Vermieter! Ich verspreche Ihnen: Innerhalb von einer Minute wissen Sie bereits, ob die Mietpreisbremse auch für Ihren Mietvertrag gilt! Dazu müssen Sie nur lediglich drei Punkte abhaken und schon können Sie wieder von Ihrem Mieter die Miete verlangen, die Sie wollen. 2 Mietpreisbremse

3 Der Ein-Minuten- Schnelltest zur Mietpreisbremse Bevor Sie den Taschenrechner zücken und im Internet nach dem Mietspiegel für die Stadt suchen, in der Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie erst einmal diese drei Fragen für sich beantworten. Erst, wenn Sie alle drei nachfolgenden Fragen mit einem klaren Ja beantworten konnten, müssen Sie sich überhaupt mit der Mietpreisbremse näher beschäftigen: Frage 1: Vermieten Sie Wohnraum? Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Einliegerwohnung neu vermieten. Sie gilt dagegen nicht, wenn Sie Gewerberaum vermieten! Frage 2: Wollen Sie nach dem einen neuen Mietvertrag abschließen? Die Mietpreisbremse betrifft nur Ihre künftigen Mietverträge und nicht solche, die Sie bereits vor dem abgeschlossen haben. Bei bereits vor dem bestehenden Mietverträgen müssen Sie dagegen nichts am Mietpreis ändern. Wichtig Ohne zusätzliche Verordnung gibt es keine Mietpreisbremse! Frage 3: Gilt für die Stadt, in der Sie Ihre Wohnung vermieten, eine Mietpreisbremsenverordnung? An die Mietpreisbremse müssen Sie sich nur halten, wenn es eine entsprechende landesrechtliche Verordnung für Ihre Stadt gibt und Sie einen Mietvertrag nach Inkrafttreten dieser Verordnung abschließen. Bisher war dies nur in den nachfolgenden Bundesländern der Fall: Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt immer nur für neue Wohnungsmietverträge, die Sie nach Inkrafttreten einer Mietpreisbremsenverordnung Ihres Bundeslandes abschließen. Es kommt also immer auf das Datum des Inkrafttretens der Verordnung an, obwohl das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse bereits seit dem gilt! 3 Mietpreisbremse

4 Bundesland Mietpreisbremse gilt ab/seit Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Schleswig-Holstein Beispiel: Sie haben am einen Mietvertrag für eine Wohnung in Potsdam abgeschlossen. Der Mietvertrag soll ab dem laufen. Am hat das Kabinett in Brandenburg die Einführung einer Mietpreisbremse u.a. auch für Potsdam zum beschlossen. Für diesen Mietvertrag gilt die Mietpreisbremse nicht, da er vor Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen wurde. Wann Mietbeginn war, spielt dagegen für die Anwendung der Mietpreisbremse keine Rolle. 4 Mietpreisbremse

5 Was die Mietpreisbremse für Ihren nächsten Mietvertrag bedeutet Bisher ist war es immer so: Zog der bisherige Mieter aus und ein neuer Mieter ein, konnten Sie im neuen Mietvertrag die Miethöhe mit dem neuen Mieter praktisch frei vereinbaren. Das war besonders dann schön, wenn Ihr bisheriger, langjähriger Mieter nur eine geringe Miete bezahlt hat. Oder wenn das Stadtviertel, in dem Sie Ihre Wohnung vermietet haben, sich zu einem echten Szeneviertel gemausert hat, in dem jetzt jeder gerne wohnen will. Deswegen stiegen in Ballungszentren die Mieten immer mehr und wurden für Normalmieter immer schwerer bezahlbar. Diesen Mietpreistrend wollte der Gesetzgeber stoppen. Deswegen darf künftig Ihre neue Miete bei einer Wiedervermietung nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese 10%-Grenze nach oben ist gemeint, wenn von der Mietpreisbremse die Rede ist. Beispiel: Ihr bisheriger Mieter hat bisher für Ihre Wohnung nur 5,50 EUR pro m² bezahlt. Mietpreisbremse heißt: Sie dürfen vom neuen Mieter nicht mehr nehmen als 110% des Ortsüblichen Sie vermieten diese Wohnung neu. Die ortsübliche Miete liegt bei 6,00 EUR pro m². Zudem wurde für das Gebiet, in dem Ihre zu vermietende Wohnung liegt, gerade eine Mietpreisbremse erlassen. Deswegen dürfen Sie von einem neuen Mieter maximal 6,60 EUR/m² (= Mietpreisbremse 10%) verlangen. Das gilt selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist, dass Ihnen die Mieter auch 9,00 EUR pro m² zahlen würden. Vorsicht: Verwechseln Sie die Mietpreisbremse bitte nicht mit der Kappungsgrenze! Die Mietpreisbremse von 10% gilt nur für den Neuabschluss von Mietverträgen, während Sie auf die verringerte Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung von 15% statt der üblichen 20% innerhalb von drei Jahren) nur stoßen, wenn Sie in einem bestehenden Mietverhältnis von Ihrem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach 558 BGB Gebrauch machen wollen. 5 Mietpreisbremse

6 Drei wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die Sie kennen müssen Kein Gesetz ohne Ausnahme: So ist das auch bei der Mietpreisbremse! Dort gibt es drei Ausnahmen, wann Sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten müssen: Ausnahme 1: Der Vormieter hat schon mehr bezahlt Lag die Vormiete, die Ihr bisheriger Mieter zuletzt zahlte, höher als die nach 556d Abs. 1 BGB zulässige gebremste Miete von 110% des Ortsüblichen, dürfen Sie vom neuen Mieter als Mindestmiete die bisher bezahlte höhere Miete verlangen. Ausnahme 2: Sie vermieten einen Neubau Die Wohnung, die Sie vermieten, wurde erstmals nach dem genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt leider bereits als erstmalige Nutzung!) und vermietet. Die Mietpreisbremse trifft damit grundsätzlich nur Bestandswohnungen. Ausnahme 3: Sie vermieten eine umfassend modernisierte Wohnung Sie haben Ihre Wohnung umfassend modernisiert und vermieten sie jetzt erstmalig wieder an einen neuen Mieter. Als umfassend modernisiert zählt Ihre Wohnung, wenn Sie diese nicht nur verbessert, sondern auch noch mindestens ein Drittel an Aufwand in sie investiert haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten zahlen müssen. 6 Mietpreisbremse

7 Miethöhen-Check: Erst mal schauen, wie viel der Vormieter bezahlt hat Die Sache mit der Mietpreisbremse können Sie ganz schnell vergessen, wenn Ihr bisheriger Mieter schon mehr als 110% des Ortsüblichen gezahlt hat. Dann nämlich genießt diese höhere Miete des Vormieters Bestandsschutz gegenüber der eigentlich nach der Mietpreisbremse zulässigen, niedrigeren Miete. Im Gesetz liest sich das so: 556e BGB - Berücksichtigung der Vormiete (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Im Klartext heißt das: Sie müssen als Vermieter nicht wegen der Mietpreisbremse eine frei gewordene Wohnung billiger vermieten als bisher! Hat also Ihr bisheriger Mieter schon mehr als die laut Mietpreisbremse zulässigen 10% über der ortsüblichen Miete gezahlt, muss auch Ihr neuer Mieter mindestens so viel zahlen. Je höher die Vormiete, umso besser für Sie! Beispiel: Ihre Wohnung liegt in einem Gebiet, für das gerade eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. Ihr bisheriger Mieter, der eine Miete von 720 Euro gezahlt hat, zieht aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 620 EUR. Wegen der Mietpreisbremse dürften Sie vom neuen Mieter eigentlich nur 682 EUR (= 110% von den ortsüblichen 620 EUR) verlangen. Weil der Vormieter jedoch schon 720 EUR bezahlt hatte, dürfen Sie mit dem neuen Mieter trotz Mietpreisbremse eine Miete in Höhe von 720 EUR plus der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren. Wer jetzt allerdings denkt, er könnte noch schnell vor Inkrafttreten einer Mietpreisbremsenverordnung die Miete anheben, um der Mietpreisbremse zu entgehen und vom nächsten Mieter mehr als nur die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern zu können, dem könnte 556 e Abs. 1 Satz 2 2. Alternative BGB einen Strich durch die Rechnung machen! 7 Mietpreisbremse

8 Danach zählen bei der Vormiete nämlich keine Mieterhöhungen, die Sie mit Ihrem Mieter im letzten Jahr vor Ende Ihres Mietvertrags vereinbart haben. Mal eben noch schnell die Miete erhöhen? Nicht jede Mieterhöhung nützt Ihnen was! Darunter fallen nicht nur einvernehmliche Mieterhöhungen, sondern auch solche nach dem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach 558 BGB, also wenn Sie Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben und vom Mieter dazu seine Zustimmung verlangt haben. Ihre Mieterhöhungsforderung und die Zustimmungserklärung des Mieters werden dann als vereinbarte Mieterhöhung im Sinn von 556 e Abs. 1 Satz 2 2. Alternative BGB gesehen. Damit müssen Sie beim Bestimmen der Vormiete den Mieterhöhungsbetrag wieder abziehen. Beispiel: Ihr Mieter zahlt eine Monatsmiete von 650 EUR. Sie schicken ihm ein Mieterhöhungsschreiben nach 558 BGB zu. In dem erhöhen Sie die Miete auf 730 EUR. Sie begründen Ihre Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen. Ihr Mieter stimmt der Mieterhöhung auf 730 EUR zu. Sieben Monate später zieht der Mieter aus. Sie wollen jetzt vom nächsten Mieter die 730 EUR Monatsmiete haben, obwohl für das Gebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile eine Mietpreisbremse gilt und die ortsübliche Miete bei 660 EUR liegt. Zulässig wäre deswegen nur eine Miete von 726 EUR (= 110% der ortsüblichen Miete von 660 EUR). Da die letzte Mieterhöhung mit Ihrem Ex-Mieter noch kein Jahr zurück liegt, zählt sie nicht beim Ermitteln der Vormiete mit. Sprich: Sie können vom nächsten Mieter deswegen nur die 726 EUR fordern. Würde die Mieterhöhung dagegen schon länger als ein Jahr zurück liegen, könnten Sie vom neuen Mieter die erhöhten 730 EUR verlangen. Nach 556 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB bleiben beim Ermitteln der Vormiete auch Mietminderungen unberücksichtigt. 8 Mietpreisbremse

9 Wann Ihre Wohnung als Neubau gilt Es gibt eine gute Nachricht für alle, die eine neue Wohnung erstmalig vermieten: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Sie! 556f BGB Ausnahmen von der Mietpreisbremse 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem erstmals genutzt und vermietet wird. Die 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Als Neubau im Sinne dieser Vorschrift gelten Wohnungen, die seit dem erstmals genutzt und vermietet wurden. Ob sie schon vorher fertiggestellt wurden oder erst hinterher, spielt keine Rolle: Es kommt auf den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung an! Beispiel: Ihre Wohnung wurde bereits am fertiggestellt. Bis zum haben Sie die Neubauwohnung selbst genutzt und dann erstmals vermietet. Dummerweise wurde zum auch eine Mietpreisbremse eingeführt. An die müssen Sie sich leider halten, weil auch eine Eigennutzung schon als erstmalige Nutzung zählt, mit der Folge, dass Sie die 10%-Grenze einhalten müssen. Es gilt dann für Sie das Gleiche, als wenn Sie eine ältere Wohnung in einem zuvor festgelegten wohnungsknappen Gebiet neu vermieten wollten: Mehr als 10% über dem Ortsüblichen können Sie wegen der vorherigen Eigennutzung nicht fordern! 9 Mietpreisbremse

10 Wie eine umfassend modernisierte Wohnung aussehen muss Sie müssen sich nicht an die Mietpreisbremse halten, wenn Sie erstmalig eine Wohnung vermieten, die Sie zuvor umfassend modernisiert haben. Das regelt 556f Satz 2 BGB. Damit eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt, müssen zwei Tatsachen vorliegen. Zum einen der Aufwand, den Sie in die Modernisierung gesteckt haben: Der muss mit dem eines Neubaus vergleichbar sein. Die Mindestgrenze beträgt hier rund ein Drittel der Kosten, die Sie in eine vergleichbare Neubauwohnung hätten investieren müssen. Zum anderen muss die Wohnung auch verbessert worden sein. Dabei können Sie sich an den Modernisierungstatbeständen des 555 b Nr.1 oder 3-6 BGB orientieren. Als Modernisierung i.s.v. 556f Satz 2 BGB gelten diese fünf baulichen Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 3. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 4. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 5. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind. Nicht als Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse gelten Arbeiten, durch die Primärenergie eingespart wurde ( 555 b Nr. 2 BGB) und neuer Wohnraum geschaffen wurde ( 555 b Nr. 7 BGB). Haben Sie also in der Wohnung eine neue Heizung und neue Fenster eingebaut sowie die Fassade gedämmt, gilt das als Modernisierung. Ob das allerdings schon von der Aufwandsgrenze her reicht, bleibt fraglich. Eventuell müssen Sie dazu schon ein wenig mehr Geld in die Hand nehmen und z.b. noch die Fußböden oder Sanitärgegenstände erneuern und die Elektroinstallationen auf den neusten Stand bringen. 10 Mietpreisbremse

11 Keine Ausnahme greift? Jetzt müssen Sie rechnen! Für das Gebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, gilt eine Mietpreisbremse und leider ist die auch schon zu dem Zeitpunkt in Kraft getreten, zu dem Sie und Ihr Mieter den Mietvertrag unterschreiben. Die Ausnahmen zur Mietpreisbremse, nämlich Neubauwohnung und umfassend modernisierte Wohnung, haben Sie bereits geprüft: Beide treffen auf Ihre Wohnung nicht zu! Außerdem hat auch der Vormieter keine höhere Miete bezahlt, sodass Sie darauf zurückgreifen könnten. Und jetzt? Tja, dann gehören Sie zu den wenigen Vermietern, die sich jetzt tatsächlich an die Mietpreisbremse halten müssen. Das heißt: Ihre Anfangsmiete im Mietvertrag darf höchstens 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Rechnen Sie mit der Nettogrundmiete Beim Berechnen der Mietpreisbremse dürfen Sie nur die 10% auf die monatliche Nettogrundmiete aufschlagen. Das ist der Betrag ohne die gesonderten Heizkosten- bzw. Betriebskostenvorauszahlungen. Zahlt Ihr Mieter jedoch eine Inklusivmiete bzw. Teilinklusivmiete, rechnen Sie von dieser Miete (also der Miete einschließlich der Betriebskosten) 10% hoch. Dann haben Sie die gebremste Maximalmiete, die Sie von Ihrem Neumieter verlangen dürfen. Vermieten Sie ein Einfamilienhaus bzw. eine Wohnung mit Garage oder Stellplatz, zählt zur Miete auch die Garagenmiete. 11 Mietpreisbremse

12 Wie Sie die ortsübliche Miete ermitteln Jetzt beginnt die eigentliche Schwierigkeit beim Berechnen der Mietpreisbremse: Sie müssen erst einmal herausfinden, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt ist! Der einfachste Weg ist ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. In den meisten Städten, in denen eine Mietpreisbremse erlassen wird, wird es einen amtlichen Mietspiegel geben. Verwechseln Sie einen amtlichen Mietspiegel nach 558c BGB bitte nicht mit den einfachen Mietpreisübersichten, wie sie im Internet kursieren. Ein amtlicher Mietspiegel wird von den Gemeinden oder Interessenverbänden in regelmäßigem Abstand (i.d.r. zwei Jahre) herausgegeben und gilt nur im Bereich des frei finanzierten Wohnungsbaus. So ein offizieller Mietspiegel setzt sich meist aus Tabellen und Anhängen zusammen. Zu den meisten gehört auch eine Erklärung, wo er überall gilt (Klassifizierung nach Wohnlagen, teilweise sogar mit Straßenverzeichnis und Karten) sowie eine Erläuterung zu den Erhebungsmethoden (zur Mietpreisermittlung uninteressant!). Wichtig sind vor allem die Tabelle mit den Grundpreisen und der Anhang, in dem die wohnwerterhöhenden und mindernden Zu- und Abschläge stehen, die Sie auf die Miete machen dürfen bzw. müssen. Von welchem Grundpreis Sie bei Ihrer Wohnung ausgehen dürfen, steht häufig in einer Tabelle und hängt in erster Linie vom Baujahr des Hauses und der Größe Ihrer Wohnung ab. Nur normale oder bereits gute Wohnlage? Das bestimmt der Mietspiegel! In manchen Städten hängt der Grundpreis zusätzlich von der Wohnlage ab: Je besser die Lage, umso höher die Grundmiete. Ob Ihr Haus laut Mietspiegel in einer normalen oder guten Wohnlage steht, lässt sich anhand einer beigefügten Straßenkarte oder eines Straßenverzeichnisses ermitteln. Die punktgenaue Vergleichsmiete gibt es nicht, sondern meist wird eine Mietpreisspanne angeben, also ein Ober- und Unterwert bzw. auch noch ein Mittelwert. Gehen Sie vom Mittelwert aus. Welche Zu- und Abschläge Sie machen müssen Jetzt können Sie noch Zu- und Abschläge auf den Mittelwert machen, um auf die für Ihre Wohnung letztlich passende ortsübliche Vergleichsmiete zu kommen. Was sich auf Ihre Miete als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmindernd auswirkt, ist von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Meist kommt es darauf an, wie das Bad ausgestattet ist (Größe, welche Sanitär- 12 Mietpreisbremse

13 gegenstände wie z.b. Wanne, Dusche, zweites Waschbecken usw.), die Küche (Herd, Spüle, Geschirrspülmaschine, Dampfgarer, Wärmeschublade, Mikrowelle) oder die Böden (Teppich, Parkett, Fliesen). Wie viel Sie für eine gehobene Ausstattung draufschlagen dürfen bzw. wegen einer einfachen Ausstattung abziehen müssen, wird meist in Cent- Beträgen angegeben. Es gibt aber auch Mietspiegel, in denen die Zu- und Abschläge mit einem Punktesystem errechnet werden. Überwiegen die Pluspunkte, hebt das die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen Wertes an. Haben Sie dagegen viele Minuspunkte gesammelt, wird Ihre Miete eher in den unteren Bereich der Preisspanne tendieren. In Mietspiegeln, die die wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in Eurobeträgen angeben, wird die Summe der Zu- und Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen bzw. hinzugezählt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen. Mietspiegel, die mit einem Punktesystem arbeiten, geben häufig auch nicht nur einen Mietpreis an, sondern Preisspannen. Überwiegen die Pluspunkte, tendiert die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen Wertes. Überwiegen die Minuspunkte, wird sich Ihre Miete eher in Richtung der unteren Preisspanne bewegen. Die Spannenobergrenze gibt den Maximalwert der Miete an. In strittigen Fällen klärt am Ende ein Gutachter oder sogar ein Richter, wie hoch Sie Ihre Miete ansetzen dürfen. Dieser Beweis kostet Sie nur 3,50 EUR Einen Mietspiegel bekommen Sie meist nur gegen eine Gebühr (z.b. 3,50 EUR in Köln). Das Geld müssen Sie jedoch investieren, weil Sie Ihrem Mieter den amtlichen Mietspiegel vorlegen müssen, wenn sich Ihr Mieter nicht selbst per Mietspiegel über die ortsübliche Miete informieren kann. Ihr Mieter hat dann einen Auskunftsanspruch gegen Sie, um prüfen zu können, ob die von Ihnen verlangte Miethöhe auch wirklich zulässig ist. Beim Auskunftsanspruch geht es in der Hauptsache um Beschaffenheitsbzw. Ausstattungsmerkmale, die der Mieter nicht kennen kann, wie z.b. das Baujahr oder die energetische Beschaffenheit. Allerdings könnte der Mieter das Baujahr auch beim Bauamt der Gemeinde erfragen. 13 Mietpreisbremse

14 556g BGB Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen ( 556e Absatz 2) gilt 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. 14 Mietpreisbremse

15 Was bei einer Staffelmiete gilt Eine Staffelmiete war bisher immer eine bequeme Sache: Einmal wirksam vereinbart, erhöhte sich die Miete immer automatisch. Also ohne kompliziertes Mieterhöhungsverfahren mit Mietspiegel. Gilt in Ihrer Stadt jedoch eine Mietpreisbremse, wird es künftig komplizierter! Schuld daran ist der neue 557 a Abs. 4 BGB, der die Staffelmiete regelt: (4) Die 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Kompliziert: Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel Der neue 557 a Abs. 4 BGB macht Vermietern das Leben schwer, denn jede neue Mietstaffel müssen Sie mit der Mietpreisbremse abgleichen: Sie darf nicht höher liegen als 110% des Ortsüblichen. Haben Sie also beispielsweise für jedes Jahr eine Mietpreissteigerung von 10 EUR vorgesehen, müssen Sie jedes Jahr prüfen, ob die Miete einschließlich der 10 EUR noch innerhalb der höchstzulässigen Miete (110% der ortsüblichen Vergleichsmiete) liegt. Beispiel: Sie haben am einen Mietvertrag mit einer Miete von 650 EUR abgeschlossen. Am soll sich die Miete um 50 EUR erhöhen. Zum gleichen Zeitpunkt tritt auch die Mietpreisbremsenverordnung für Ihre Stadt in Kraft, weswegen für Ihre Wohnung eine Mietpreisbremse gilt. Die ortsübliche Miete liegt bei 600 EUR. Die zulässige Obergrenze läge wegen der Mietpreisbremse bei 660 EUR. Folglich wäre die vereinbarte Anfangsmiete Miete von 650 EUR noch in Ordnung. Die 700 EUR zum wären jedoch wegen der Mietpreisbremse von 660 EUR zu hoch. 15 Mietpreisbremse

16 Sie müssen mit Ihrer Miete nicht runtergehen Da für Ihre bisherige Miete ein Vertrauensschutz nach 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, bleibt eine Mietstaffel, die bei Mietbeginn wirksam war, als Mindestbetrag erhalten ( 557 a Abs. 4 Satz 2 BGB). Das bedeutet: Es bleibt zumindest bei der ursprünglich vereinbarten Miete von 650 EUR. Die Mietstaffel von 50 EUR mehr könnten Sie zwar dennoch vom Mieter fordern. Allerdings könnte der Mieter nach 556 g den über die Mietspreisbremse überschießenden Betrag von Ihnen zurückverlangen. Beispiel: Ihr Mieter hat ursprünglich eine Miete von 650 EUR gezahlt. Nach der neuen Mietstaffel soll der Mieter 50 EUR mehr zahlen, also insgesamt 700 EUR. Weil eigentlich nur 660 EUR (110% über der ortsüblichen Miete) zulässig wären, könnte der Mieter den überschießenden Betrag von 40 EUR wieder von Ihnen zurückfordern, denn hinsichtlich des überschießenden Betrags liegt Teilnichtigkeit vor. TIPP Zu hoch? Dann entweder volles Risiko oder verzichten! Wer weiß, dass für ihn eine Mietpreisbremse gilt, und eine Staffelmiete vereinbart hat, müsste normalerweise bei jeder neuen Staffel prüfen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, und dann je nachdem auf die nächste Mietstaffel komplett bzw. nur auf den überschießenden Betrag verzichten.» Wenn der Vormieter schon mehr bezahlt hat Sie schließen einen neuen Mietvertrag mit einer Staffelmiete. Eigentlich dürften Sie jetzt wegen der geltenden Mietpreisbremse nicht mehr als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete als Anfangsmiete vom Mieter verlangen. Mehr Glück haben Sie, wenn bereits Ihr Vormieter eine höhere Miete als die 110% gezahlt hat. Nach 556e Abs. 1 BGB dürfen Sie vom neuen Mieter die zuletzt vom Vormieter gezahlte Miete verlangen. Auch dann, wenn diese höher liegt als die wegen der Mietpreisbremse zulässige Miete. 556 e Abs. 1 BGB gewährt Bestandsschutz für Mieten, die schon 110% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sogar für solche Mieten, die über der 20%-Grenze des 5 WiStrG liegen. 16 Mietpreisbremse

17 Allerdings: Nachfolgende höhere Mietstaffeln können Sie erst wieder fordern, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt und irgendwann wieder höher liegt als Ihre Anfangsmiete! Beispiel: Sie schließen einen neuen Mietvertrag ab. Wegen der Mietpreisbremse dürften Sie eigentlich nur 715 EUR (= 110% von der ortsüblichen Miete) von Ihrem Mieter verlangen. Allerdings hat Ihr letzter Mietvertrag mit einer Staffelmiete von 800 EUR geendet. Deswegen dürfen Sie vom neuen Mieter auch 800 EUR nehmen. Tragen Sie danach noch jährliche Mieterhöhungen von 10 EUR ein, werden diese erst wirksam, wenn die ortsübliche Miete und damit die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von 715 EUR für jede einzelne Staffel über die ursprünglichen 800 EUR gestiegen sind! Vermieten Sie eine umfassend modernisierte Wohnung, sollten Sie eine Staffelmiete vereinbaren. Endet nämlich der Mietvertrag mit dem Erstmieter nach der Modernisierung, gilt für den Folgemieter die letzte eingetretene Mietstaffel als zulässige Vormiete. Die ist deswegen für Sie vorteilhaft, weil bei der zweiten Vermietung nach einer Modernisierung ja wieder die Mietpreisbremse gilt, sofern Ihre Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Mietpreisbremse gilt. 17 Mietpreisbremse

18 Wie hoch Sie bei einer Indexmiete greifen dürfen Noch immer vereinbaren nur wenige Vermieter eine Indexmiete. Unverständlich, denn eine Indexmiete ist bis auf ein wenig Rechnerei unkompliziert. Zudem erhöht sich Ihre Miete fast automatisch und ist von einem unbeeinflussbaren Wertmesser abhängig: den monatlichen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes. Wegen der neuen Mietpreisbremse wurde eigens in den Indexmieten- Paragraf von 557 b BGB ein neuer Absatz 4 eingefügt. Danach müssen Sie die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete anwenden. Vermieten Sie also eine ganz normale, nicht modernisierte Wohnung in einem Gebiet, für das eine Mietpreisbremse gilt, und vereinbaren Sie eine Indexmiete, müssen Sie sich nur bei der Anfangsmiete an die 110%-Grenze halten. Hat jedoch schon Ihr Vormieter mehr bezahlt als die nach der Mietpreisbremse zulässigen 110% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie die Vormiete als Ausgangsmiete für Ihren neuen Mieter nehmen. Die ideale Kombination heißt Mietpreisbremse plus Indexmiete Doch nicht nur das: Auch in der Folgezeit dürfen Sie die Miete entsprechend dem (steigenden) Index anpassen. Selbst dann, wenn Ihre Ausgangsmiete schon höher lag, als die Mietpreisbremse erlaubt. Eine Indexmiete ist in einem Gebiet, in dem eine Mietpreisbremse gilt, immer praktischer als eine Staffelmiete. Noch dazu, wenn Ihre Vormiete schon höher lag, als die Mietpreisbremse an sich erlaubt. Während nämlich bei der Staffelmiete jede Mietstaffel an der 110%-Grenze gemessen wird, ist das bei einer Indexmieterhöhung nicht der Fall. 18 Mietpreisbremse

19 Zu viel verlangt: und jetzt? Verlangen Sie mehr, als Sie wegen der Mietpreisbremse eigentlich dürften, kommen Sie deswegen nicht gleich ins Gefängnis oder vor Gericht! Allerdings müssen Sie künftig kleinere Brötchen backen: Der Mieter muss nur die Miete bis zum gebremsten" Betrag zahlen. Das sind 110% der ortsüblichen Miete. Der überschießende Betrag ist unwirksam. 556g BGB Rechtsfolgen (auszugsweise) (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden. Allerding müssen Sie jetzt nicht gleich Ihre Miete auf die zulässige Höhe runterschrauben und dem Mieter sofort die überzahlte Miete freiwillig zurückzahlen. Da ist der Gesetzgeber sehr zum Leidweisen der Mietervereine! sehr großzügig! Sie müssen erst dann die überzahlte Miete zurückerstatten, wenn sich Ihr Mieter über die unzulässige Miete beschwert. Strafbar machen Sie sich erst, wenn Sie eine unangemessen hohe Miete fordern und dabei die Tatsache, dass Wohnraum knapp ist, beim Mietvertragsabschluss zu Ihrem Vorteil ausgenutzt haben. Erst dann wird ein Bußgeld nach 5 Wirtschaftsstrafgesetz (=WiStrG) fällig. In der Praxis kommt diese Variante allerdings höchst selten vor! Ihr Mietvertrag bleibt trotz zu hoher Miete wirksam Selbst wenn Sie mehr, als Sie laut Mietpreisbremse dürften, vom Mieter verlangen, bleibt Ihr Mietvertrag wirksam. Allerdings kann Ihr Mieter den über der Mietpreisbremse hinausschießenden Betrag von Ihnen zurückfordern. Beispiel: Sie haben Ihre Wohnung an den Mieter für 800 EUR vermietet. Zulässig wäre nur eine ortsübliche Miete plus 10% gewesen. Die ortsübliche Miete betrug 700 EUR plus 10%, also 770 EUR. Ihr Mieter kann folglich ab dem Zeitpunkt der Rüge die 30 EUR an zu viel bezahlter Miete von Ihnen zurückfordern. Das gilt allerdings nur für Mieten, die ab dem Zeitpunkt der Rüge fällig geworden sind. 19 Mietpreisbremse

20 556g BGB - Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Fristlos kündigen wegen überhöhter Miete? Ja, das geht! Manch ein Mieter ist wegen der überhöhten Miete vielleicht so verärgert, dass er am liebsten gleich kündigen möchte und am besten gleich fristlos! Ob der Mieter nach 543 Abs. 1 Satz 2 BGB fristlos aus wichtigem Grund kündigen darf, hängt vom Einzelfall ab, z.b. die wie hoch Sie bei der vereinbarten Miete gegriffen haben und wie weit Sie damit über die eigentlich zulässige Miete hinausgeschossen sind. Haben Sie absichtlich eine falsche Vormiete angegeben, um den Mietpreis nach oben zu treiben, reicht das sehr wahrscheinlich schon für eine fristlose Kündigung des Mieters aus aber wie will Ihnen Ihr Mieter das nachweisen? 20 Mietpreisbremse

21 Dicke Rüge vom Mieter: Wie die aussehen muss Sie haben bei der Miete zu hoch gegriffen und Ihr Mieter will verständlicherweise sein Geld zurück. Eröffnet Ihnen Ihr Mieter das mündlich im Treppenhaus, reicht das nicht, denn für eine solche Rüge schreibt das Gesetz Textform vor. Textform heißt: Es reicht schon eine oder sogar eine SMS. Ein bloßer Anruf wäre zu wenig. Ein förmlicher Brief mit Unterschrift muss es dagegen nicht sein. Bei mehreren Mietern einer Wohnung reicht es, wenn nur einer von ihnen die Miethöhe rügt, weil es sich dabei nur um eine rechtserhebliche Handlung handelt. Schreibt Ihnen Ihr Mieter nur, dass Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt oder die Miete viel zu hoch sei, reicht das noch nicht für eine Rüge. Laut Gesetzesbegründung muss der Mieter vielmehr anhand des Mietspiegels die seiner Meinung nach eigentlich zulässige, ortsübliche Miete mitteilen. Dazu reicht es, wenn er beispielsweise anhand der Wohnungsgröße und eventuell des Baujahrs (falls ihm bekannt) das konkrete Mietspiegelfeld nennt, in das er seine Wohnung einordnet. Nach 556 g BGB kann der Mieter nur solche Mieten von Ihnen zurückverlangen, die ab dem Zugang der Rüge beim Mieter fällig geworden sind. Beispiel: Die Miete für Monat Dezember 2015 ist am 3. Werktag im Dezember fällig. Das wäre Donnerstag, der Es reicht, wenn die Rüge einen Tag zuvor (das muss nicht unbedingt ein Werktag sein!), also am Mittwoch, den bei Ihnen eingeht. 21 Mietpreisbremse

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