Das Zinshaus Ein lang bewährtes Anlagekonzept nicht nur für Unternehmer

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1 Das Zinshaus Ein lang bewährtes Anlagekonzept nicht nur für Unternehmer 9. Mitteldeutscher Unternehmertag

2 :11: DB Blue template Das Zinshaus Was hieß das damals? Unternehmer erwarb Wohn- und Geschäftshaus in dem er seinen oder seine Werkstatt betrieb Ziel (betrieblich): Standortsicherung und Geldanlage Ziel (privat): Altersvorsorge für Firmeninhaber unabhängig vom Geschäftsbetrieb Mieteinnahmen überwiegend aus Wohnen (=Grundbedürfnis) 1

3 :11: DB Blue template Das Zinshaus Was heißt das heute? Ursprünglicher Geschäftsbetrieb wurde zumeist aufgegeben oder verkauft Immobilie existiert nach wechselvoller Geschichte immer noch Eigentümer ist eine Erbengemeinschaft, an die regelmäßig Ausschüttungen erfolgen Zwischenzeitlich Modernisierung/Sanierung aus Instandhaltungsrücklagen 2

4 12/10/ DB Blue template Agenda 1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld 2 Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 3 Kapitalanlagen Assetklassen im Vergleich 4 Das Zinshaus Wohnimmobilien als Alternative 5 Strategien zur langfristigen Zinssicherung 6 Schlussbemerkungen 3

5 Wirtschaftswachstum in der Welt nimmt 2012 ab Gesamtwirtschaftliches Umfeld Welt-BIP insgesamt von 3,8% (2011) auf 3,3% (2012) Deutschland BIP, in % p.a. USA BIP, in % p.a. Quellen: ifo Institut, Destatis, Gemeinschaftsdiagnose Quellen: ifo Institut, Destatis, Gemeinschaftsdiagnose EU-27 BIP, in % p.a. China BIP, in % p.a. Quellen: ifo Institut, Destatis, Gemeinschaftsdiagnose Quellen: ifo Institut, Destatis, Gemeinschaftsdiagnose 4

6 Notenbanken haben weitreichende und richtungsweisende Entscheidungen gefällt EZB entscheidet unbegrenzten Ankauf von Staatsanleihen Bundesverfassungsgericht genehmigt ESM und Fiskalpakt Offenmarktausschuss der US-Notenbank beschließt MBS- Programm Mario Draghi Präsident der Europäischen Zentralbank Andreas Voßkuhle Vorsitzender des zweiten Senats des BVerfG Ben Bernanke Präsident der Federal Reserve Quelle:, Stand:

7 EZB beschließt unbegrenzten Ankauf von Staatsanleihen und verhindert den Zusammenbruch der Eurozone Zinsstrukturkurven ausgewählter Euro-Länder im Zeitvergleich (Angaben in %) Angaben in Prozent Angaben in Prozent 0 3M 1J 3J 5J 7J 9J 15J 30J 0 3M 1J 3J 5J 7J 9J 15J 30J Abnehmender Druck auf die Politik könnte zu einer Verlangsamung der Reformbemühungen führen Quelle: Bloomberg LP, Stand: Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Wertentwicklungen 6

8 Deutsche Unternehmen erwarten Wachstumspause Gesamtwirtschaftliches Umfeld Lage noch gut - Erwartungen getrübt Saldo aus positiven und negativen Antworten, saisonbereinigt, geglättet Die deutschen Unternehmen bewerten ihre Lage noch überwiegend positiv auch wenn es in den letzten Monaten eine leichte Korrektur gab Allerdings werden die Aussichten für die nächsten Monate bereits als überwiegend negativ bewertet Eine Entwicklung wie 2009 ist jedoch unwahrscheinlich Erhebliche Risiken aber weiterhin vorhanden Quelle: ifo Index 7

9 12/10/ DB Blue template Agenda 1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld 2 Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 3 Kapitalanlagen Assetklassen im Vergleich 4 Das Zinshaus Wohnimmobilien als Alternative 5 Strategien zur langfristigen Zinssicherung 6 Schlussbemerkungen 8

10 :11: DB Blue template Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 9

11 :11:22 Konservative Sparer werden schleichend an der Bewältigung der Finanzkrise beteiligt Welche Kapitalanlagen sind aktuell noch rentabel & sicher? 10

12 12/10/ DB Blue template Agenda 1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld 2 Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 3 Kapitalanlagen Assetklassen im Vergleich 4 Das Zinshaus Wohnimmobilien als Alternative 5 Strategien zur langfristigen Zinssicherung 6 Schlussbemerkungen 11

13 :11: DB Blue template Bruttovermögen privater Haushalte 12

14 :11: DB Blue template Wie verteilt sich das Geldvermögen in Deutschland Festverzinsl. Wertpapiere, Beteiligungen Aktien 8,2 4,7 Von Finanzrepression betroffen Sonstiges 9,2 37,9 Spar-, Sicht-, Termineinlagen & Bargeld Investmentfonds 11,9 28,5 Geldanlagen bei Versicherungen Quelle: Bundesbank

15 :11: DB Blue template Regionen und Anlageklassen sind von verschiedenen Parametern abhängig und entwickeln sich unterschiedlich Liquidität Renten (RK 1-2) Immobilien Renten (RK 3-5) Aktien Rohstoffe Stabile Erträge Volatile Erträge 14

16 :11: DB Blue template Zinserwartung

17 Realrendite auf deutsche Bundesanleihen weiterhin negativ Renditestrukturkurve deutscher Bundesanleihen und Realzins nach Abzug der Inflation und der Steuer 3% 2% Renditestrukturkurve 1% 0% -1% -2% "reale" Rendite nach 25% Abgeltungsteuer und 1,8% Inflationsrate 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre Quellen: Global Markets, Bloomberg LP, Stand

18 :11: DB Blue template Die lautlose Entschuldung 17

19 12/10/ DB Blue template Agenda 1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld 2 Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 3 Kapitalanlagen Assetklassen im Vergleich 4 Das Zinshaus Wohnimmobilien als Alternative 5 Strategien zur langfristigen Zinssicherung 6 Schlussbemerkungen 18

20 Pressespiegel 19

21 20 Das Zinshaus - Immobilie nicht nur als Eigenheim, sondern auch als Assetklasse attraktiv Immobilienmarkt: Insbesondere in Metropolregionen attraktives (preisliches) Wachstum Wichtig, gesamtes Marktvolumen dabei nahezu konstant! Verdrängungswettbewerb! Der deutsche Grundstücks- und Immobilienmarkt ist eine Versicherung (Prof. Dr. Tobias Just, Leiter des Branchen- und Immobilienmarktresearch der Research (bis Oktober 2011) Bausektor Wohnimmobilien: Baugenehmigungen 2008: 148 tsd. vs. 2012e 235 tsd. (Statistisches Bundesamt) Anstieg seit 2008 um über +60% Der Bausektor gewinnt derzeit dramatisch an Fahrt. Kapitalanleger investieren ihr Geld endlich wieder zu Hause, anstatt es in der weiten Welt zu verteilen (Hans-Werner Sinn Ifo-Präsident im Handelsblatt vom 28. April 2012)

22 Expertenbefragung signalisiert günstiges Umfeld für Wohnungsinvestitionen Wohnungsmärkte entziehen sich dem Abwärtstrend Immobilienklima, Umfragewerte; Indexwerte>100 signalisieren Wachstum Alle Immobilienmärkte erholten sich in der Einschätzung der befragten Experten seit 2009 deutlich Seit Mitte 2011 kühlen die Gewerbeimmobilienmärkte wieder ab Die Einschätzung für die Wohnungsmärkte bleibt auf sehr hohem Niveau => Geringe Volatilität Quelle: King Sturge, BulwienGesa Es wurden Immobilienmarktakteure befragt. 21

23 :11: DB Blue template Deutscher Wohnimmobilienmarkt Risiko einer Preisblase bis 2020?? 22

24 :11: DB Blue template Entwicklung Wohnimmobilienpreise Aktuell keine Preisblase Gefahr einer zukünftigen Blasenbildung ist gering Deutscher Wohnimmobilienmarkt bietet ideales Investitionsumfeld 23

25 :11: DB Blue template Entwicklung privates Hypothekenvolumen 24

26 Niedrige Zinsen halten deutsche Wohnungen erschwinglich Hauspreise, Einkommen, Erschwinglichkeit: 1991=100 (links) Hypothekenzinsen in % (rechts) Allerdings gibt es nennenswerte regionale Unterschiede. Am schwierigsten stellt sich die Erschwinglichkeit für die Menschen in Berlin und München dar gemessen an ihrem jeweiligen Einkommen. Daher sind dort die Eigenheimquoten auch sehr niedrig. Quellen: BulwienGesa 25

27 26 Deutsche Wohnimmobilien im internationalen Vergleich sehr erschwinglich

28 Praktisches Beispiel für die Bedeutung des Zinssatzes zur Bestimmung eines fairen Hauspreises Erwerb eines Mehrfamilienhauses in 2008 Kaufpreis (=Finanzierung) Euro Mieteinnahmen Euro (9% Rendite) Zinsen für 20 Jahre festgeschrieben: 6,35 p.a. Entschuldung vollständig innerhalb von 20 Jahren Ratenbelastung p.a. Was darf dieses Haus heute kosten? 27

29 Vergleich Darlehen über 20 Jahre: 2008 zu heute 2008: : Zinssatz: 6,35 p.a. Zinssatz: 3,35 p.a. Ein Haus darf bei selben Gesamtkosten heute ggü knapp 29% mehr kosten. 28

30 29 Das Zinshaus - Immobilie nicht nur als Eigenheim, sondern auch als Assetklasse attraktiv Entwicklung durchschnittlicher Mietrenditen Differenz zwischen Mietrendite und Darlehenszins festschreiben

31 Ergebnis Neben den immobilienspezifischen Faktoren Lage Demografische Entwicklung des Makro- und Mikromarktes des Immobilienstandortes Mietrendite und Mietpreisentwicklung sind Zinssätze und deren Festschreibung maßgeblich für ein erfolgreiches Investment 30

32 12/10/ DB Blue template Agenda 1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld 2 Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 3 Kapitalanlagen Assetklassen im Vergleich 4 Das Zinshaus Wohnimmobilien als Alternative 5 Strategien zur langfristigen Zinssicherung 6 Schlussbemerkungen 31

33 :11: DB Blue template Wie werden sich die Zinsen langfristig entwickeln? Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen. Winston Churchill 32

34 :11: DB Blue template Wie werden sich die Zinsen langfristig entwickeln? Betrachtung der Zinsentwicklung (Jun.) 7,50 In den vergangenen 10 Jahren sind die Zinsen auf ein historisches Tief gefallen 5,00 2,50 4,17 5,20 4,23 3,17 Ø 4,49 Der Ø Effektivzins liegt bei ca. 4,49% p.a. (bzw. 6,85% bei 30 Jahre) DB Research prognostiziert für Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zinsbindung für 2013 ebenfalls einen Aufwärtstrend Jan Juli Juli Mai Juni Quelle: Deutsche Bundesbank EWU Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung 5 bis 10 Jahre (einschließlich Bauspardarlehen und Zwischenfinanzierungen) Jetzt die Chancen des historisch niedrigen Zinsniveaus nutzen! Jetzt Renditevorsprung der Miete ggü. Zinsen festschreiben! 2 Quelle: Marktausblick Baufinanzierung, Immobilienmarkt Deutschland Q4/2012, DB Research Management 33

35 :11:22 Langfristig gegen steigende Zinsen absichern! Wie viel kostet ein Zinsanstieg zusätzlich? Darlehenssumme Monatliche Mehrbelastung bei einem Zinsanstieg Um 0,5% p.a. Um 1,5% p.a. Um 2,5% p.a Hinweis: Das Rechenbeispiel weißt lediglich die Zinsrate aus. Ein Tilgungsanteil wurde nicht berücksichtigt. Ein Anstieg des Zinsniveaus um 2,5% p.a. - auf den heutigen Stand - führt bei einer Restschuld von zu einer Mehrbelastung von rd EUR p.a. Renditevorteil kann sich in Renditenachteil verwandeln Angemessener Eigenmitteleinsatz sollte zu selbsttragender Finanzierung ( nettokapitaldienstfähig ) führen Jetzt gegen steigende Zinsbelastungen absichern! 34

36 Strategien zur erfolgreichen Zinssicherung Variante 1: Volltilger Zinsentscheidung über die gesamte Laufzeit des Darlehens, z.b. 20 oder 25 Jahre Steile Zinskurve bedeutet deutliche Aufschläge ggü. 10-Jahreskonditionen Kein Zinsänderungsrisiko Ausstiegsmöglichkeit nach 10,5 Jahren 35

37 Strategien zur erfolgreichen Zinssicherung Variante 2: Zinsfestschreibung für 10 Jahre mit anschließender fester Zinsoption für 10 Jahre Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit gewährleistet Ausstieg nach 10 Jahren möglich, falls ein deflatorisches (japanisches) Zinsumfeld gegeben ist Volle Zinsabzugsfähigkeit in den ersten 10 Jahren Jederzeitige Tilgungs-/ Ablösungsmöglichkeit in der 2. Festschreibungsperiode bedeutet maximale Flexibilität Etwas geringere Gesamtbelastung ggü. Volltilger 36

38 12/10/ DB Blue template Agenda 1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld 2 Finanzrepression Die lautlose Entschuldung 3 Kapitalanlagen Assetklassen im Vergleich 4 Das Zinshaus Wohnimmobilien als Alternative 5 Strategien zur langfristigen Zinssicherung 6 Schlussbemerkungen 37

39 :11:22 Fazit Der Erwerb eines Zinshauses stellt eine langfristige Investition dar. Eine kurzfristige Korrektur dieser Investitionsentscheidung ist oft nur unter erheblichen Verlusten möglich. Daher muss der Kauf eines Zinshauses wohl überlegt sein. Neben der Finanzierung müssen zusätzlich folgende Parameter berücksichtigt werden: Kaufpreis Mietrendite und deren erwartete Entwicklung Kapitaldienstfähigkeit angemessener Eigenmitteleinsatz Standortperspektiven Objektverwaltung und natürlich 38

40 :11:22 Die Lage Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn - aber abends zum Kino hast dus nicht weit. Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit. 39

41 :11: DB Blue template Disclaimer 40