Schlagworte: Bebauungszusammenhang, wohnbauliche Nutzung, Kasernengelände, Angemessenheitsgebot, Koppelungsverbot, Grundabtretung

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1 VGH München, Beschluss v ZB Titel: VGH München: Planungskosten, Zöllner, Greve, Bebauungszusammenhang, Abriss, Rechtsquelle, Wohnnutzung, Innenbereich, Bereicherungsanspruch, Decker, Antragsverfahren, Spielplatz, ohne mündliche Verhandlung, Zulassungsgrund, Parzellierung, Bebauungsplangebiet, Teilfläche, Übereignung, Rechtsanspruch Normenketten: VwGO 124 II Nr. 1 BauGB 11 I 2 Nr. 3, II 2, 34 I, 35, 37 II 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB 34 Abs. 1 BauGB 34 BauGB 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Leitsatz: 1. Die seit langem aufgegebene militärische Nutzung und damit zusammenhängende wohnbauliche Nutzung eines früheren Kasernengeländes kann nach Abriss der betreffenden Gebäude keinen Bebauungszusammenhang im Hinblick auf eine beabsichtigte zivile Wohnnutzung mehr vermitteln. (amtlicher Leitsatz) Schlagworte: Bebauungszusammenhang, wohnbauliche Nutzung, Kasernengelände, Angemessenheitsgebot, Koppelungsverbot, Grundabtretung Tenor I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Augsburg vom 8. Dezember 2011 (Az. Au 5 K ) wird abgelehnt. II. Die Klägerin hat die Kosten des Antragsverfahrens zu tragen. III. Der Streitwert wird für das Antragsverfahren auf ,-- Euro festgesetzt. Gründe 1 Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Der allein geltend gemachte Zulassungsgrund des 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegt nicht vor. 2 Aus den Darlegungen der Klägerin ergeben sich ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils nicht. Solche Zweifel sind anzunehmen, wenn der Rechtsmittelführer substantiiert rechtliche oder tatsächliche Umstände aufzeigt, aus denen sich die gesicherte Möglichkeit ergibt, dass die erstinstanzliche Entscheidung im Ergebnis unrichtig ist (vgl. BVerfG, B.v BvR 2011/10 - NVwZ 2011, 546/548). Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Das Verwaltungsgericht hat vielmehr zutreffend entschieden, dass der den mit der Klage zurückgeforderten Leistungen der Klägerin an die Beklagte (Übernahme der Planungskosten, Errichtung eines Klettergerüstes auf einem öffentlichen Spielplatz,

2 Übereignung einer Teilfläche von 452 m² zur Nutzung als Außenspielfläche für den bereits bestehenden Kindergarten und Übernahme der Einzäunungskosten) zugrunde liegende öffentlich-rechtliche Vertrag vom 9. Oktober 2006 wirksam ist und daher der geltend gemachte öffentlich-rechtliche Bereicherungsanspruch wegen rechtsgrundloser Leistung nicht besteht Die Klägerin macht zur Begründung ihres Zulassungsantrags geltend, die vertraglich vereinbarte Übernahme der Planungskosten in Höhe von ,26 Euro sei wegen eines Verstoßes gegen das in 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB gesetzlich normierte Koppelungsverbot nichtig, da die von der Klägerin auf dem jetzigen Bebauungsplangebiet nach ihrem früheren Strukturkonzept geplanten Vorhaben (Errichtung von 71 Einzel- und Doppelhäusern nach vorheriger Parzellierung des insgesamt ca. 2,7 ha großen Areals) auch ohne Bebauungsplan nach 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig gewesen seien. Diese Auffassung trifft indessen nicht zu. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass als Gegenleistung im Sinne des 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB nach der getroffenen Vereinbarung nicht die Erteilung von Baugenehmigungen anzusehen ist, sondern die Fortführung einer bestimmten städtebaulichen Planung, auf deren positiven Abschluss die Klägerin nach 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB in keinem Fall einen Rechtsanspruch hatte. Darüber hinaus trifft es aber auch nicht zu, dass die beabsichtigten Vorhaben bereits vorher bauplanungsrechtlich zulässig gewesen wären. Das betreffende Areal nahm vielmehr zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (6. Oktober 2006) nicht mehr am Bebauungszusammenhang teil und war daher - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - dem Außenbereich ( 35 BauGB) zuzuordnen. 4 In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist hinreichend geklärt, nach welchen Kriterien die Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs i. S.v. 34 Abs. 1 BauGB zum Außenbereich ( 35 BauGB) zu erfolgen hat. Danach ist ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört (vgl. BVerwG, B.v B Rn. 5 m. w. N.). Zu berücksichtigen sind dabei grundsätzlich nur äußerlich erkennbare Umstände, d. h. mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse (BVerwG, U.v C Buchholz BauGB Nr. 138). Da es bei der Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich darum geht, inwieweit sich aus dem tatsächlich Vorhandenen ein hinreichend verlässlicher Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gewinnen lässt, kann im Regelfall lediglich die vorhandene Bebauung einen Zusammenhang darstellen. Der Bebauungszusammenhang endet daher regelmäßig am letzten Baukörper (vgl. BVerwG, B.v a. a. O. Rn. 6 m. w. N.), wobei die Frage, wie weit der Bebauungszusammenhang im Einzelfall reicht, stets nur das Ergebnis einer Bewertung des konkreten Sachverhaltes sein kann. Hierbei ist zu fragen, ob sich tragfähige Argumente finden lassen, mit denen sich die Anwendbarkeit der Vorschriften über den unbeplanten Innenbereich rechtfertigen lässt. Fehlt es hieran, so liegt - deshalb - Außenbereich vor (BVerwG, U.v C Buchholz BBauG Nr. 30 = juris Rn. 29). Lassen sich mithin im Anschluss an eine die Merkmale des 34 Abs. 1 BauGB erfüllende Bebauung keinerlei Merkmale ausmachen, die eine zum Außenbereich hin abgrenzbare Fläche markieren und diese deshalb als noch zum Bebauungszusammenhang gehörig erscheinen lassen, dann endet der Bebauungszusammenhang mit dem letzten Haus (BVerwG, B.v B juris Rn. 1). Die sich anschließenden selbstständigen und unbebauten Flächen gehören zum Außenbereich. 5 Unter Anwendung dieser Grundsätze ist mit dem Verwaltungsgericht davon auszugehen, dass das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbebaute Gelände, das nunmehr mit dem Bebauungsplan Nr. 285 Östlich der Columbusstraße überplant ist, entgegen der Auffassung der Klägerin nicht mehr zum Innenbereich zu rechnen war. Es stellte weder eine Baulücke dar, noch kam dem streitgegenständlichen

3 Areal eine Innenbereichsqualität etwa durch eine nachprägende Wirkung der abgebrochenen Wohnblöcke zu Ein unbebautes Grundstück unterbricht als Baulücke den Bebauungszusammenhang nur dann nicht, wenn es nach der Verkehrsanschauung Bauland ist. Das ist der Fall, wenn die bebauten Grundstücke in der Umgebung einen derart prägenden Einfluss auf die Art und Weise der Bebauung ausüben, dass dadurch die städtebauliche Ordnung gewährleistet wird. Demgemäß ist eine Baulücke dann nicht mehr gegeben, wenn die Fläche so groß ist, dass sie in den Möglichkeiten ihrer Bebauung von der vorhandenen Umgebungsbebauung nicht mehr geprägt wird. Mit ansteigender Größe der unbebauten Fläche wird die Annahme einer Baulücke immer weniger wahrscheinlich (BayVGH, B.v ZB juris Rn. 4 m. w. N.). 7 Unabhängig davon, dass das Areal vorliegend nicht von allen Seiten von Bebauung umschlossen ist, wies es mit 2,7 ha eine solche Größe auf, die eine Anwendung des 34 BauGB jedenfalls auf das gesamte Grundstücksareal verbot. Wegen der Größe der Fläche handelte es sich um ein eigenes fiktives Plangebiet, das zu einer von der Umgebung unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Bebauung fähig war. Das lässt sich anhand der vorliegenden Luftbilder und Pläne ohne weiteres erkennen. Eine derartige Freiheit von einer Prägung durch die vorhandene Bebauung entzieht der Anwendbarkeit des 34 BauGB den Boden (vgl. VGH BW U.v S 2309/05 - ZfBR 2006, 784 bis 788, juris Rn. 25) Entgegen der Auffassung der Klägerin konnten auch die früher auf dem Grundstück befindlichen und im Jahr 2005 durch die Klägerin abgerissenen Gebäude nicht derart fortwirken, dass dieses auch nach dem Abriss der bisherigen Bebauung seine Innenbereichsqualität behalten hätte. Es ist zwar in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt, dass ein Altbestand, der vernichtet worden ist, nicht automatisch die prägende Kraft verliert, von der 34 Abs. 1 BauGB es abhängen lässt, wie weit der Bezugsrahmen reicht. Die Prägung dauert jedoch nur solange fort, wie mit der Wiederbebauung oder einer Wiederaufnahme der bisherigen Nutzung zu rechnen ist (vgl. VGH BW, U.v S 2309/05 - ZfBR 2006, , juris). 9 Vorliegend dienten die abgerissenen Gebäude bis Anfang der 90er Jahre als Wohnungen für die hier stationierten amerikanischen Soldaten und ihre Familien und damit der Landesverteidigung i. S.v. 37 Abs. 2 BauGB (BVerwG, U.v C 24/90 - BVerwGE 91, juris Rn. 17ff). Nach dem Abzug der amerikanischen Truppen wurde die militärische Nutzung der Wohngebäude endgültig aufgegeben. Die damit funktionslos gewordene Bebauung übte deshalb bereits vor ihrem Abriss im Jahr 2005 auf ihre Umgebung keine prägende Kraft mehr aus (vgl. VGH BW v a. a. O. juris Rn. 24). Denn eine tatsächlich beendete bauliche Nutzung verliert jedenfalls dann ihre den Rahmen mitbestimmende prägende Kraft, wenn sie endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsanschauung mit ihr nicht mehr gerechnet werden kann. Das war vorliegend der Fall. Die bereits in den 90er Jahren bestehenden Pläne der Beklagten, das Areal zu überplanen und einer neuen (zivilen) Nutzung zuzuführen, belegen die Endgültigkeit der Aufgabe der militärischen Nutzung. 10 Die militärische Nutzung war auch nicht etwa als Wohnnutzung anzusehen, weil die Gebäude der wohnungsmäßigen Versorgung der US-Soldaten und ihrer Familien dienten. Vielmehr ist das Zurverfügungstellen von Wohnraum für Soldaten und ihre Angehörigen Teil der militärischen Nutzung (vgl. BVerwG U.v , a. a. O. juris Rn. 18; OVG Sachsen Anhalt, B.v M 43/11 - juris Rn. 10); es änderte die militärische Zweckbestimmung des streitbefangenen Grundstücks mithin nicht. Nach Abriss der Wohnblöcke im Jahr 2005 handelte es sich daher bei dem Areal um eine brachliegende Fläche, der die ehemalige Bebauung keine Innenbereichsqualität mehr vermitteln konnte.

4 11 Damit steht fest, dass das Vorhaben der Klägerin bauplanungsrechtlich im Außenbereich lag und dort nach 35 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB wegen des bestehenden bebauungsrechtlichen Planungserfordernisses nicht genehmigungsfähig war. Die Bebauung des streitgegenständlichen Areals setzte daher eine entsprechende Bauleitplanung voraus. Daraus folgt, dass die vertraglich vereinbarte Übernahme der Planungskosten nicht gegen 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB verstoßen hat und der öffentlichrechtliche Vertrag (insoweit) wirksam war. Die entsprechenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts in der angegriffenen Entscheidung sind daher nicht zu beanstanden Soweit die Klägerin zur Begründung ihres Zulassungsantrags weiter ausführt, das Verwaltungsgericht habe übersehen, dass die von der Klägerin übernommenen Folgelasten nicht unmittelbare Folge der Planung bzw. des Vorhabens gewesen seien, weil die Beklagte zur Errichtung eines gemeinschaftlichen Spielplatzes oder einer erweiterten Freifläche des vorhandenen Kindergartens vorliegend nicht verpflichtet gewesen sei, kann dem nicht gefolgt werden. 13 Wie bereits oben ausgeführt, ergibt sich eine Unzulässigkeit des Folgekostenvertrages zwischen den Parteien nicht bereits daraus, dass der Klägerin bereits Baurecht zugestanden hätte ( 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Ob die Kosten einer städtebaulichen Maßnahme im Sinne von 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens sind, hängt von der planerischen Konzeption der Gemeinde ab. Städtebauliche Maßnahmen sind daher als Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens anzusehen, wenn eine Gemeinde nachvollziehbar davon ausgehen darf, dass durch die weitere Überplanung von bisher nicht bebauten Grundstücken Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen entstehen, die sie zu tragen hätte, und sie im Hinblick auf diese Kosten abwägungsfehlerfrei von einer derartigen Überplanung absehen dürfte. 14 Das hat das Verwaltungsgericht zutreffend bejaht. Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Kindergartenplätzen - wozu auch die Bereitstellung von ausreichenden Freiflächen zum Spielen gehört - gehört zu den Pflichtaufgaben der Gemeinden, die im eigenen Wirkungskreis und in den Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit gewährleisten sollen, dass die notwendigen Plätze in Kindertageseinrichtungen und der Tagespflege rechtzeitig zur Verfügung stehen (Art. 5 Bayerisches Kinderbildungs- und Betreuungsgesetz - BayKiBiG vom , GVBl 2005, S. 236). Es liegt auf der Hand, dass der von den Parteien angestrebte Bebauungsplan Nr. 285 mit der hierin vorgesehenen vergleichsweise dichten Bebauung auf einer insgesamt 3,1 ha großen Gesamtfläche einen (weiteren) Bedarf an öffentlichen Einrichtungen wie Kindergarten und öffentlichen Spielplätzen hervorruft. Dies ist anhand von Erfahrungswerten zu belegen und wurde daher zu Recht seitens der Beklagten in ihrem Planungskonzept (siehe Begründung des Bebauungsplans Nr. 285, D.4.) berücksichtigt. Es ist nicht zu beanstanden, dass nach der planerischen Konzeption der Beklagten mit der Erweiterung der Spielplatzfläche nordwestlich der Columbusstraße ein hochwertiges und erweitertes Freiflächenangebot bereitgestellt werden sollte. Es ist darüber hinaus auch nicht zu bezweifeln, dass die vertraglich durch die Klägerin übernommenen Kosten für ein Klettergerüst auf diesem öffentlichen Spielplatz innerhalb des Plangebietes und der Einzäunung der zusätzlichen größeren Spielfläche nicht über das hinausgehen, was von dem mit vergleichsweise dichter Bebauung geplanten Gebiet an Folgekosten ausgelöst wird. 15 Auch die Grundabtretung konnte im Rahmen des Folgelastenvertrages vereinbart werden ( 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB), da diese in unmittelbarem Zusammenhang mit der Baulandausweisung erfolgte. Die Pflicht zur Übertragung des Grundstücks führte nicht etwa zu einem Verstoß gegen das Gebot der Angemessenheit ( 11 Abs. 2 Satz1 BauGB). Der Wert des an die Beklagte übertragenen Grundstücks steht bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorganges keinesfalls außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Beklagten erbrachten Leistung und führte auch nicht etwa zu unzumutbaren Belastungen für die Klägerin. Ergänzend dazu ist zu bemerken, dass die Klägerin selbst offensichtlich von einem entsprechenden Bedarf an einer zusätzlichen Freifläche ausgegangen ist: In ihrem eigenen

5 Strukturkonzept, das Grundlage der Bebauung werden sollte, befindet sich auf der nun an die Beklagte übertragenen Fläche der Vermerk Ki.Ga- Spielplatz. 16 Soweit die Klägerin einwendet, die beseitigten Wohnblöcke auf dem Grundstück der Klägerin hätten ursprünglich 86 Wohneinheiten aufgewiesen, wohingegen das Konzept der Klägerin nur 71 Wohneinheiten vorgesehen hätte, so dass die Planung nicht zu einer Vermehrung der Wohneinheiten im Vergleich zum bisherigen Zustand geführt habe, übersieht sie, dass die frühere militärische Nutzung einen Bedarf an öffentlichen Kinderspielplätzen bzw. an der Erweiterung eines öffentlichen Kindergartens nicht ausgelöst hatte. Das ehemals bestehende Wohngebiet stand im Eigentum und in der Nutzung der amerikanischen Streitkräfte, die dort für ihre Beschäftigten u. a. auch Kindergärten unterhielten. Für die Beklagte bestand daher bisher gerade nicht die Aufgabe, für die dortige Bevölkerung Kindergartenplätze bereit zu stellen. Mit der Ausweisung eines Baugebietes mit ca. 71 zivilen Wohneinheiten geht aber ohne Zweifel ein Bedarf an Kindergartenplätzen und damit verbunden ein Bedarf an größeren Kindergartenaußenspielflächen einher Nach alledem war der Antrag auf Zulassung der Berufung mit der Kostenfolge aus 154 Abs. 2 VwGO abzulehnen. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG. 18 Dieser Beschluss ist unanfechtbar ( 152 Abs. 1 VwGO).