Arbeitsmaterial (4): Informationen zum Gebäude- und Wohnungsbestand und zur Bautätigkeit im Wohnungsbau

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1 Arbeitsmaterial (4): Informationen zum Gebäude- und Wohnungsbestand und zur Bautätigkeit im Wohnungsbau

2 - 2 - A. Gebäude- und Wohnungsbestand der Gemeinde 1 In der Gemeinde Wedemark gab es Ende 2010 insgesamt Wohngebäude. Hiervon waren Einfamilienhäuser (EFH), Zweifamilienhäuser (2-FH) und 616 Mehrfamilienhäuser (MFH; Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen). Somit waren annähernd 3/4 der Wohngebäude Einfamilienhäuser. Ein Vergleich der Anteile der verschiedenen Typen von Wohngebäuden mit verschiedenen Nachbarkommunen sowie dem Regionsdurchschnitt und jenem Niedersachsens ergibt folgendes Bild [die höchsten Werte sind jeweils grau hinterlegt]: Anteile der Wohngebäudetypen in ausgewählten Gebietseinheiten in % (2010) EFH 2-FH MFH Niedersachsen 70,17 18,13 11,70 Region Hannover 59,84 17,38 22,79 Burgwedel 73,12 17,96 8,91 Garbsen 63,12 17,68 19,20 Isernhagen 74,89 16,00 9,10 Langenhagen 62,94 15,62 21,44 Neustadt 69,81 21,03 9,16 Wedemark 73,01 19,48 7,51 In den Werten spiegelt sich die Struktur des Gemeindegebietes mit vielen kleineren Ortsteilen und ohne großes städtisches Zentrum wider; dies wird besonders an Hand des geringen Anteiles an Mehrfamilienhäusern deutlich. Dies schlägt noch deutlicher im Bestand an Wohnungen in Wohngebäuden durch: Anteile der Wohnungen nach Wohngebäudetypen 2 in % (2010) EFH 2-FH MFH Niedersachsen 39,39 20,35 40,26 Region Hannover 22,23 12,91 64,85 Burgwedel 46,51 22,85 30,64 Garbsen 28,36 15,94 55,75 Isernhagen 46,60 19,92 33,48 Langenhagen 25,58 12,69 61,73 Neustadt 42,81 25,80 31,39 Wedemark 48,58 25,92 25,50 Mit im Durchschnitt 5,1 Wohnungen je MFH hat von den aufgeführten Kommunen die Wedemark auch die kleinsten Mehrfamilienhäuser. 1 Quelle: Abfragedaten des LSKN (Landesbetr. f. Statistik und Kommunikationstechnol. Nds.), Berechnung daraus 2 ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden

3 - 3 - Zu den insgesamt Wohnungen in Wohngebäuden (Bestand 2010) kamen zusätzlich 270 Wohnungen in Nichtwohngebäuden. Die Wohnungsgröße ist stark abhängig von der Art der Bebauung. Die durchschnittliche Größe der Wohnungen für die bereits oben betrachteten Gebietseinheiten stellt sich wie folgt dar: Durchschnittliche Wohnungsgröße in Wohngebäuden (2010) Niedersachsen 95,79 Region Hannover 83,98 Burgwedel 107,29 Garbsen 88,93 Isernhagen 108,13 Langenhagen 84,05 Neustadt 102,33 Wedemark 108,16 B. Gebäude- und Wohnungsbestand der Ortsteile 3 Innerhalb des Gemeindegebietes unterscheiden sich die Anteile der einzelnen Wohngebäudetypen. Die folgende Grafik zeigt die Anteile der unterschiedlichen Wohngebäudetypen - absteigend geordnet nach dem Anteil an Einfamilienhäusern im Jahre Wohngebäude - Anteile der Gebäudetypen 100% 80% Anteil 60% 40% 20% 0% Resse Duden-Rodenbostel Gailhof Berkhof Wennebostel Hellendorf Bissendorf Brelingen Bennemühlen Mellendorf Abbensen Scherenbostel Elze Oegenbostel Meitze Negenborn Mehrfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Einfamilienhäuser 3 Datenquelle: Stat. Vierteljahresberichte, Region Hannover

4 - 4 - Beim Anteil der Einfamilienhäuser (EFH) ragt Resse mit fast 85 % deutlich heraus. Anteile zwischen 76 und 79 % erreichen dann eher kleinere Ortsteile, den geringsten Anteil mit unter 67 % weist Negenborn auf. Bei den Zweifamilienhäusern hat Oegenbostel (über 28 %) den höchsten Anteil, ebenfalls hohe Werte von 24 bis 26 % erreichen Elze, Meitze, Scherenbostel, Abbensen und Benne-mühlen. Den mit Abstand geringsten Anteil (11,5 %) an Zweifamilienhäusern hat Resse. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser (MFH) hat Mellendorf den deutlich größten Anteil (über 13 %); es folgen Negenborn mit etwa 10 und Elze mit knapp 8 %. Der geringste Wert (etwa 2 %) findet sich in Gailhof. Beim Wohnungsbestand der Ortsteile treten die Unterschiede deutlicher zu Tage. Auffällig ist insbesondere der mit etwas über 43 % (relativ) hohe Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Mellendorf; der nächsthöhere Wert wird mit knapp 29 % in Negenborn erreicht. Elze erreicht einen etwa 26 %-igen Anteil, Bissendorf liegt bei etwa 25 %. Der höchste Anteil an Wohnungen in Einfamilienhäusern (über 68 %) wird in Resse erreicht, Duden-Rodenbostel und Gailhof liegen ebenfalls noch bei EFH-Anteilen von über 60 %; den geringsten Anteil hat mit knapp 38 % Mellendorf. Mellendorf hat zugleich mit etwa 6 Wohnungen je Mehrfamilienhaus die größten MFH. Der Wohnungsbestand der einzelnen Ortsteile ist in der folgenden Grafik nach Wohngebäudetyp aufgegliedert. Wohnungen nach Gebäudetypen Wennebostel Scherenbostel Resse Oegenbostel Negenborn Mellendorf Meitze Hellendorf in Mehrfamilienhäusern in Zweifamilienhäusern in Einfamilienhäusern Gailhof Elze Duden-Rodenbostel Brelingen Bissendorf Berkhof Bennemühlen Abbensen 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 Anteil in %

5 - 5 - C. Entwicklung des Gebäude- und Wohnungsbestandes 4 Der Bestand an Wohngebäuden hat sich in der Vergangenheit stärker entwickelt als die Einwohnerzahl. Die Entwicklung bei den einzelnen Wohngebäudetypen lässt sich aus der folgenden Grafik ablesen; der Ausgangszeitpunkt 1986 bildet den Basiswert Gemeinde Wedemark - Entwicklung des Bestandes an Wohngebäuden und Wohnungen 1986 = Wohnungen EFH 2-FH MFH Jahr Die Zahl der Einfamilienhäuser erfuhr eine kontinuierliche Steigerung. Die Zahl der Mehrfamilienhäuser hat sich mit etwa der gleichen Steigerungsrate erhöht, die Entwicklung verlief aber deutlich unregelmäßiger mit Phasen stärkerer und schwächerer Entwicklung. Die Zahl der Zweifamilienhäuser hat sich unterdurchschnittlich entwickelt. Die größte Bedeutung im Wohnungsbau hat in der Wedemark traditionell der Neubau von Einund Zweifamilienhäusern. Die Anzahl der Baugenehmigungen zur Errichtung neuer Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich dabei wie folgt entwickelt: Zahl der genehmigten neuen Ein- und Zweifamilienhäuser 1997 bis 2010 Jahr EFH / 2-FH Datenquelle: Abfragedaten des LSKN bzw. Berechnungen hieraus

6 - 6 - Jahr EFH / 2-FH Die geringe Zahl der Genehmigungen 2008 / 2009 hängt z.t. möglicherweise mit Schwierigkeiten der statistischen Erhebung im Zuge der Übernahme der Bauaufsicht durch die Gemeinde Wedemark zusammen. Die Zahl der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser schwankte in dem betrachteten Zeitraum generell deutlich; insofern ist ein Vergleich mit verschiedenen Nachbarkommunen hilfreich. Die folgende Grafik zeigt, dass auch dort erhebliche Schwankungen auftreten - in der Summe der Kommunen war die Zahl der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser relativ stabil (Ausnahme: 2007 bis 2009). Deutlich ist der starke Zuwachs in Langenhagen, der im Wesentlichen auf das Baugebiet "Weiherfeld" zurückzuführen sein dürfte. Genehmigungen zum Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern Burgwedel Garbsen Isernhagen Langenhagen Neustadt Wedemark Anzahl Jahr D. Allgemeines zur Wohnungsversorgung: 1. Die Nachfrage nach Wohnraum ist nur zum Teil an die Bevölkerungsentwicklung gekoppelt; auch die durchschnittliche Haushaltsgröße und die Wohnungsbelegung spielen eine entscheidende Rolle. Allein durch die Verringerung der durchschnittlichen Belegungszahl je Wohnung entsteht ein Wohnraumbedarf von beachtlicher Größenordnung gab es in der Wedemark je Wohnung 2,60 Einwohner mit Hauptwohnsitz, bis 2010 sank dieser Wert auf nur noch 2,31. Bei einem gleich gebliebenen Wert von 2,60 Einwohner mit Hauptwohnung je Wohnung wären in der Gemeinde zur Bedarfsdeckung der Hauptwohnbevölkerung etwa Wohnungen weniger benötigt worden; entscheidender Einflussfaktor für die verringerte Belegungsziffer war die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße; eine Zunahme der Zahl der Neben- / Zweitwohnungen und eine Erhöhung der Leerstandquote dürften dagegen eher geringen Einfluss haben.

7 - 7 - Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz, der Wohnungen und deren Verhältnis zueinander 1987 bis 2010 Jahr Einwohner 5 Wohnungen Einwohner je Wohnung , , , , , , , , , , , , , ,31 Im beobachteten Zeitraum von 1987 bis 2010 entstand durch die Veränderung der Belegungszahl je Wohnung ein Wohnungsbedarf von umgerechnet jährlich etwa 59 Wohnungen; dies bedingt einen erheblichen Teil des Wohnungszuwachses. 2. Die Baulandausweisung steuert die Wohnungsbauentwicklung nur zu einem Teil. Gerade in einer Gemeinde wie der Wedemark sind auch ohne Baulandausweisung im Rahmen der sogen. Lückenbebauung größere Bauflächenreserven vorhanden. Die Gemeindeverwaltung hatte die Baugenehmigungen des Jahres 2004 exemplarisch ausgewertet 6 ; demnach wurden Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäusern zur knappen Hälfte im unbeplanten Innenbereich genehmigt und nur zu einem Drittel in klassischen Neubaugebieten; der Rest entfiel auf ältere Bebauungspläne. Darüber hinaus waren weitere Wohneinheiten (im Umfang von etwa 1/5 der Neubautätigkeit) durch Nutzungsänderungen und Um- oder Anbauten genehmigt worden; die genehmigten Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern (unter 10 % der Neubauquote) entfielen ebenfalls nicht auf Neubaugebiete. Auch in Jahren, in denen größere Neubaugebiete erschlossen wurden, entfiel ein nicht unerheblicher Anteil des Baugeschehens auf Baulücken. E. Faktoren der künftigen Nachfrageentwicklung Die hohen Neubauraten der Vergangenheit, gerade im Ein- und Zweifamilienhausbau der Gemeinde, werden in Zukunft nicht mehr zu erwarten sein. Folgende Entwicklungstendenzen lassen sich ausmachen: die durchschnittliche Haushaltsgröße wird sich in den nächsten Jahren weiter leicht verringern, hierdurch entsteht Nachfrage nach Wohnraum 5 Fortgeschriebene Wohnbevölkerung (Hauptwohnsitze) gem. Abfragedaten des LSKN 6 Erhebung anhand der Daten des gemeindeeigenen Bauaktenprogramms

8 - 8 - die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde stagniert seit 2004 in etwa, bereits die (negative) natürliche Bevölkerungsentwicklung musste durch eine (in der Regel) positive Wanderungsbilanz ausgeglichen werden; dies dürfte zunehmend schwerer fallen bei der im Ein- und Zweifamilienhausbau besonders nachfragerelevanten Altersgruppe 30 bis 45 verringern sich die Jahrgangsstärken, so dass deren Nachfrage sinkt inzwischen verfügen fast alle Kommunen über Baulandreserven, so dass ein Käufermarkt vorherrscht - für Grundstücks- und Immobilienerwerber wird somit die Angebotsqualität (Lage, Preis, Infrastruktur...) immer entscheidender

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