EINZELHANDELSREPORT BERLIN CBRE I JUNI 2012

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1 EINZELHANDELSREPORT BERLIN CBRE I JUNI 2012 C

2 Special Report Residential Einzelhandelsreport Market Germany Berlin Einzelhandelsreport Berlin von Andreas Malich, Leiter der Einzelhandelsvermietung, Berlin Veronika Tomas-Kelava, Einzelhandelsvermietung, Berlin Alexander Torwegge, Einzelhandelsvermietung, Berlin Sven Buchsteiner, Einzelhandelsberatung und Marktforschung, Frankfurt CBRE Inhalt Sold in Berlin Berlin als Hot Spot für internationale Marken und Einzelhändler... 2 Berlin kompakt Key Facts über den Berliner Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort... 3 Berlin mit einem ausgewogenen Mix aus Chancen und Risiken die Zeichen stehen auf Wachstum... 3 Shopping-Tourismus feste Größe des Berliner Einzelhandelsmarktes... 4 Fashion is Berlin s best friend Berlin als neue Modemetropole Deutschlands... 4 Sold in Berlin Berlin als Hot Spot für internationale Marken und Einzelhändler stellt sich vor... 8 City West nach langer Zeit im Westen wieder etwas Neues Investitionsstau aufgehoben mit Projektentwicklung auf dem Weg zurück zu altem Glanz Tauentzienstraße Top-Lage mit zwei Seiten Kurfürstendamm bis Ecke Fasanenstraße die zweite Top-Lage der City West Ein Kessel Buntes auf dem Kurfürstendamm Der Kurfürstendamm zwischen Fasanenstraße und Schlüterstraße Lageintegration durch Haus Cumberland und N 195 Ku damm der Kurfürstendamm zwischen Knesebeckstraße und Olivaer Platz Die City Ost die Lage mit den drei Gesichtern Friedrichstraße Business- und Tourismuslage in der City Ost Alexanderplatz neue Würfel für mehr Verkaufsfläche auf dem Alex Hackescher Markt Kosmopolitische Trendlage im Herzen Berlins Der Berliner Vermietungsmarkt Hohe Dynamik bei guter Handels-konjunktur Filialisierung nimmt weiter zu Modeanbieter dominieren die Nachfrage Berlin die Modemetropole der Modeeinzelhandel dominiert das Vermietungsgeschehen Die Stadtteillagen in Berlin vitale Kieze nicht nur für die Berliner Schloßstraße Hauptstraße der Shopping-Center Weitere Stadtteillagen Berlins zwischen Trading Up und Trading Down Berliner Shopping-Center-Markt Fluch oder Segen? Retail Investmentmarkt Berlin 2011/ Seite 1

3 Andreas Malich, Leiter der Einzelhandelsvermietung in Berlin bei CBRE verdeutlicht: Keine andere Metropole Deutschlands ist wohl so abwechslungsreich und dynamisch wie Berlin. Berlin bietet aufgrund seines Marktvolumens und den zahlreichen Touristen den regionalen bis internationalen Einzelhändlern eine Vielzahl an Expansionsmöglichkeiten, egal ob sie klare Massenmarkt- oder individuelle Trendkonzepte sind. Sold in Berlin Berlin als Hot Spot für internationale Mar-ken und Einzelhändler Hauptstadt für Mode und Trends für dieses Leitmotto steht Berlin mehr denn je. Berlin als deutsche Bundeshauptstadt (3,46 Mio. Einwohner) und größter Einzelhandelsmarkt Deutschlands besitzt einen besonderen Stellenwert unter den europäischen Shopping-Metropolen. Das facettenreiche kulturelle Angebot kombiniert mit den beinahe zahllosen Shopping-Möglichkeiten verleiht Berlin ein Alleinstellungsmerkmal unter den deutschen Großstädten. Doch steigen nicht nur die Übernachtungen, sondern auch die Ausgaben der Touristen im Einzelhandel. Der Shopping-Tourismus trägt rund ein Viertel zum Berliner Einzelhandelsumsatz bei. Diese Attraktivität zieht nationale und vor allem internationale Einzelhändler und Marken nachhaltig an. Berlin ist führend unter den deutschen Einzelhandelshandelsmetropolen was die Vermietungsaktivität betrifft, insbesondere bei der Eröffnung sogenannter Pilot-Stores. Dabei treffen die Einzelhändler auf zwei historisch bedingte Einzelhandelszentren: Die City West und die City Ost, letztere mit dem Quartier rund um den Hackeschen Markt als führende Trendlage Deutschlands. Damit aber nicht genug. Hinzu kommen noch die etablierten Stadtteillagen und Bezirkszentren, unter denen die Schloßstraße und die Wilmersdorfer Straße besonders hervorzuheben sind, wodurch die Stadt ihre polyzentrische Struktur unterstreicht. Dazu kommen noch insgesamt 38 Shopping-Center jüngste Eröffnung Boulevard Berlin in der Schloßstraße was Berlin auch zur Hauptstadt der Shopping-Center in Deutschland macht. Die Vielfältigkeit der Expansionsansätze vom Einkaufszentrum über die nahversorgende Stadtteillage bis zur etablierten Luxuslage machen Berlin zu einem sehr attraktiven, aber auch komplexen Einzelhandelsmarkt, der nach nunmehr 22 Jahren deutscher Wiedervereinigung nichts von seiner Dynamik verloren hat. Die Einzelhandelslagen Berlins wandeln und profilieren sich weiterhin und selbst die Projekt-Pipeline für neue Einkaufszentren scheint bis auf weiteres nicht geschlossen zu sein. Prime-Shopping-Center- Entwicklungen am Alexanderplatz und am Leipziger Platz befeuern die weitere Entwicklung Berlins. Seite 2

4 Berlin kompakt Key Facts über den Berliner Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort Key Facts Berlin im Überblick Marktdaten im Überblick Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Düsseldorf Bevölkerung ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung in % 5,8 7,2 14,8 2,6 7,3 4,5 Einpendler Kaufkraftindex* (2011) 90,7 110,2 134,3 108,7 112,3 120,0 Kaufkraft pro Kopf in (2011)** Zentralitätskennziffer (2011) 105,9 114,3 123,2 112,2 114,2 124,5 Marktpotenzial in Mrd. 18,7 10,4 8,7 5,9 4,0 3,9 Umsatzkennziffer (2011) 100,5 121,4 150,4 119,1 124,3 140,9 Arbeitslosenquote in % (2011)*** 15,5 9,0 5,8 10,6 8,4 10,0 100 = Ø Deutschland ** = Ø Deutschland, *** Jahresdurchschnitt; 7,1 % =Ø Deutschland CBRE 2012 Quelle: Bertelsmann Stiftung, BulwienGesa AG, Bundesagentur für Arbeit, diverse statistische Landesämter, MB Research Berlin mit einem ausgewogenen Mix aus Chancen und Risiken die Zeichen stehen auf Wachstum Auch der Prognos Zukunftsatlas bescheinigt Berlin eine positive Entwicklung. Gerade die Werte Dynamik, Demographie und Innovation haben sich gut entwickelt. Schwachpunkte bleiben die soziale Lage und der Wohlstand der Bevölkerung, die durch das teilweise erhebliche Gefälle zwischen den Berliner Stadtteilen beeinflusst sind. Prognos Zukunftsatlas Prognos Zukunftsatlas Trend Rang* Zukunftsranking Zukunftsranking Dynamik 42 Stärke 330 Andere Rankings: Trend Rang* Demographie 57 Seite 3

5 Prognos Zukunftsatlas Trend Soziale Lage und Wohlstand 411 Arbeitsmarkt 83 Wettbewerbsfähigkeit und Innovation 58 Ergebnis: (* von 412 Städten/Landkreisen) ausgeglichener Chancen- und Risikenmix Risk Rating (von 1 niedrig bis 8 hoch) Quelle: Prognos Zukunftsatlas 2007, Prognos AG CBRE 2012 Shopping-Tourismus feste Größe des Berliner Einzelhandelsmarktes Aufgrund des (europäischen) Shopping-Tourismus lassen sich wohl in keiner anderen Stadt Deutschlands trendige und ausgefallene Konzepte besser platzieren als in Berlin. Berlin hat seit der Wiedervereinigung permanent steigende Tourismuszahlen zu verzeichnen. Mittlerweile gilt Berlin neben Paris und London als das am häufigsten nachgefragte Städtereiseziel Europas. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt 2,2 Tage, mehr als in allen vergleichbaren Städten. Die steigenden Übernachtungszahlen im Hotelgewerbe (2009: 7,9 Mio. Ankünfte und 17,8 Mio. Übernachtungen; ,9 Mio. Ankünfte und 22,4 Mio. Übernachtungen) sowie die herausragende Bedeutung des Shopping- Tourismus, der ein Viertel des gesamten Berliner Einzelhandelsumsatzes ausmacht, untermauern diesen Trend. In 2011 wurden laut der Landesbank Berlin circa 10,8 Mrd. Euro Umsatz durch Touristen erzielt (Gastgewerbe, Einzelhandel und Dienstleistungen). Davon entfielen circa 40 % auf den Einzelhandel (Quelle: Handelsverband Berlin-Brandenburg e.v.). Rang* 5 Perspektivisch wird, bedingt durch die Eröffnung des neuen Großflughafens Berlin-Brandenburg International im März 2013, von einem weiteren Anstieg der absoluten Übernachtungszahlen ausgegangen. Dies alles spricht tendenziell für weiteren Flächenbedarf in Berlins hochklassigen 1A-Lagen. Fashion is Berlin s best friend Berlin als neue Modemetropole Deutschlands Die Metropole an der Spree ist auf dem besten Weg sich neben Düsseldorf und München als führende Mode-Hauptstadt Deutschlands zu etablieren und hat diesen inoffiziellen Titel gerade im Young- und Trend-Fashionbereich bereits inne. Drei der wichtigsten Trend-Modemessen die Bread and Butter, die Premium sowie die Mercedes Benz Fashion Week finden in den gewohnten Orderrhythmen halbjährlich und jeweils zeitgleich in Berlin statt. Die Bread and Butter besitzt mit dem ehemaligen Flughafen Tempelhof sicherlich die imposanteste Location im Vergleich zu anderen Messeevents. Hinzu kommen weitere Spezial- bzw. Spartenmessen wie zum Beispiel die IN FASHION BERLIN (Ökologische Mode) oder die Streetwear-Messe Bright sowie stationäre Mode-(Order-)zentren wie die Labels Berlin in Berlin-Friedrichshain, in denen teilweise Hausmessen veranstaltet werden. Durch das halbjährliche Stelldichein der internationalen Trendlabels gepaart mit der kreativen Berliner Modedesigner-Szene entsteht ein Phänomen, welches auch in Düsseldorf zu beobachten ist: Das Motto dort lautet Von der Messe auf die Kö(nigsallee). In Berlin heißt es Von der Messe ins Scheunenviertel. Das Scheunenviertel, also das Quartier rund um den Hackeschen Markt, mittlerweile als Deutschlands stärkste Trendlage bekannt, ist Seite 4

6 die erste Anlaufstelle für nationale und internationale Trendlabels, da man hier eine Retail-Szene vorfindet, die sich mit Londons Covent Garden oder dem Marais in Paris vergleichen lässt. Die unmittelbare Folge ist, dass Berlin nunmehr nicht nur rein quantitativ, sondern auch qualitativ die absolute Führungsrolle unter Deutschlands Modemetropolen beansprucht. Seit mehr als drei Jahren dominiert Berlin in Bezug auf die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse die Top 10 der deutschen Großstädte und lässt somit München und Hamburg hinter sich. Vermietungsaktivität der Top 10-Metroplen im Dreijahresvergleich ( ) 2011) Dabei ist Berlin nicht nur führend in der Gesamtanzahl der Vermietungen, sondern auch bei der Eröffnung von ersten Filialen in Deutschland, den sogenannten Pilot-Stores. Internationale Einzelhändler und Labels sehen Berlin klar als place to be und eröffnen hier ihren ersten Store in Deutschland. Im Drei-Jahres- Vergleich führt Berlin mit 22 Geschäften dieser Art klar vor der Rheinmetropole Köln mit 13 sowie Hamburg und Frankfurt mit jeweils 11 Stores. Der viel beschriebene Hauptstadtbonus kommt hier voll zum Tragen. Allein 2012 konnten in Berlin fünf weitere Pilot-Stores erfasst werden, zuletzt der erste Barbour Heritage Store im Quartier rund um den Hackeschen Markt (Alte Schönhauser Straße 39). Seite 5

7 Anzahl der Pilot-Stores tores nach Städten (2008 bis 2011) Bezüglich Ihrer Lagepräferenz folgen die internationalen Retailer den Anforderungen an Ihre jeweiligen genretypischen Profile: Führend sind dabei die einzelnen Trendlagen im Quartier rund um den Hackeschen Markt mit 15 Pilot-Stores seit dem Jahr Aber auch die Konsum- und Luxuslagen der City West standen mit sieben Stores hoch im Kurs bei den internationalen Einzelhändlern und Marken. Die Option, über Shopping-Center zu expandieren scheint sich in Berlin noch nicht durchgesetzt zu haben. Gerade bei Pilot-Stores ist die visuelle Wahrnehmung der Geschäfte für die Markeneinführung und - bekanntheit (brand awareness) von hoher Bedeutung, so dass in diesem Segment primär über Geschäftsund Einkaufsstraßen expandiert wird. Anzahl der Pilot-Store Stores s nach Einzelhandelslagen in Berlin ( ) Dass Berlin Lust auf mehr macht, zeigt folgende Grafik. Berlin ist demnach nicht nur führend bei den Erstniederlassungen, sondern auch bei den Zweit- und Drittfilialen. Mit 45 Eröffnungen seit 2008 liegt Berlin klar vor den anderen Metropolen Deutschlands. Seite 6

8 Eröffnung von Zweit- und Drittfilialen nach Städten ( ) Die internationalen Einzelhändler verdichten ihr Filialnetz demnach gezielt in den Metropolen Deutschlands, wobei Berlin aufgrund der Vielzahl an Expansionsmöglichkeiten (City West, City Ost, Shopping- Center, Quartier am Hackeschen Markt, Stadtteillagen wie Schloßstraße etc.) beste Möglichkeiten bietet. Die Bedeutung von Berlin als Expansionsziel für internationale Einzelhändler ist dabei auch über die Jahre hinweg gewachsen. War das Verhältnis der Top 6-Städte 2008 noch relativ ausgeglichen, konnte Berlin bis ins Jahr 2011 seine Rolle als führende Einkaufsdestination ausbauen. Für 2012 ist eine weitere positive Entwicklung abzusehen. Entwicklung der Top 6 Ziele für internationale Einzelhändler Seite 7

9 Sold in Berlin Berlin als Hot Spot für internationale Marken und Einzelhändler stellt sich vor Übersichtskarte Berliner Einzelhandelslagen City Ost, City West und Stadtteillagen Spandau Breite Straße, Carl-Schurz Schurz-Stra Straße Reinickendorf/Tegel Gorkistraße Charlottenburg/Wilmersdorf Wilmersdorfer Straße Mitte/Wedding Müllerstra llerstraße Pankow/Prenzlauer Berg Schönhauser Allee City Ost -Mitte Alexanderplatz/ Hackescher Markt/ Friedrichstraße City West Wilmersdorf, Charlottenburg Kurfürstendamm, rstendamm, Tauentzienstraße Neukölln Karl-Marx Marx-Stra Straße Steglitz-Zehlendorf/Steglitz Schloßstra straße Tempelhof-Sch Schöneberg/Tempelhof Tempelhofer Damm Steglitz-Zehlendorf/Zehlendorf Teltower Damm 1A-Lagen Stadtteillagen Quelle: CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 8

10 Übersichtskarte City West 1A-Lagen 1B-Lagen Quelle: CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 9

11 City West nach langer Zeit im Westen wieder etwas Neues Andreas Malich, Leiter der Einzelhandelsvermietung in Berlin bei CBRE: Gerade an der Tauentzienstraße und am Kurfürstendamm war in den letzten zwölf Monaten eine enorme Nachfrage nach Handelsflächen festzustellen. Insbesondere die ausländischen Retailer treiben diese Entwicklung voran, exemplarisch sind hier Cotton On, Urban Outfitters und Inditex mit Bershka zu nennen. Dieser Trend wird sich auch 2012 weiter fortsetzen. Es bleibt also spannend und ist besonders für die Eigentümer erfreulich, da von weiter steigenden Mieten auszugehen ist. Nach Jahren des Stillstands fließt wieder mehr Geld in Form von neuen Projektentwicklungen in die City West. Die verschiedenen Developments unterstreichen eindrucksvoll die gestiegene Bedeutung von Ku damm und Tauentzien. Vor allem an den Wochenenden werden in der City West die höchsten Passantenfrequenzen in Berlin gemessen. Es werden mit 270,- / m² die höchsten Ladenmieten erzielt und die Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler nach modernen Verkaufsflächen ist hier am höchsten. Begründet liegt die Stärke der City West zum einen im touristischen Potenzial (Zoologischer Garten, Gedächtniskirche, KaDeWe etc.), zum anderen aber auch im direkten Marktgebiet. In den westlichen Stadtbezirken konzentrieren sich rund zwei Drittel der Berliner Bevölkerung, die auch 23 Jahre nach der deutschen Wiedervereinigung über ein deutlich höheres Wohlstandsniveau verfügt (Kaufkraftindex für Berlin-Steglitz 2011: 109,6, für Gesamt-Berlin 91,3). Bedingt durch die Vielzahl der Touristen und insbesondere auch durch die klare Präferenz der Berliner Bevölkerung, in ihrem Kiez einzukaufen, ist auch weiterhin von einer konstanten Konsumnachfrage in der City West auszugehen. Die herausragende Bedeutung als Einzelhandelslage hatte die City West bereits zu wilhelminischer Zeit, (damals jedoch vorwiegend als Niveau- und Luxuslage) und behielt diese auch bis zur Wiedervereinigung bei. Durch die wendebedingte Neubauaktivität in der City Ost nach 1990 und dem Investitionsstau bei zentralen und lageprägenden Immobilienkomplexen im Westteil der Stadt (Zoobogen, Ku damm Karree, Haus Cumberland) war die City West in den vergangenen Jahren allerdings leicht ins Hintertreffen geraten. Erfreulicherweise hat sich dieser städtebauliche Nachholbedarf jedoch mittlerweile durch gezielte Projektentwicklungsmaßnahmen nivelliert. Die provokante These des CBRE Berlin Reports Jahre Aufbau Ost 20 Jahre Stagnation West lässt sich nahezu nicht mehr belegen. Die Baukräne drehen sich wieder und neue attraktive Einzelhandelsflächen werden geschaffen. Seite 10

12 Investitionsstau aufgehoben mit Projektentwicklung auf dem Weg zurück zu altem Glanz Bikini Berlin B neue Achse zwischen Bahnhof Zoo und Gedächtniskirche Zur größten Projektentwicklung in der City West zählt die Entwicklung des ehemaligen Zoobogens, heute bekannt unter dem Projektnamen Bikini Berlin. Die Bayerische Hausbau revitalisiert das prominente und denkmalgeschützte Gebäude an der Budapester Straße, welches unweit der Gedächtniskirche gegenüber den Top-1A-Lagen Tauentzienstraße und Kurfürstendamm liegt. Mit den Rohbauarbeiten wurde bereits im Dezember 2011 begonnen, die Fertigstellung ist für Herbst 2013 geplant. Insgesamt soll ein mischgenutzter Gebäudekomplex mit einer Nutzfläche von rund m² entstehen. Die Flächen für Einzelhandel, Gastronomie und Freizeit sind mit rund m² projektiert, wobei auch weiterhin eine Kinonutzung vorgesehen ist. Des Weiteren entstehen ca m² Hotel- sowie ca m² Büro- und m² Lagerflächen. Aus städtebaulicher wie auch aus Einzelhandelssicht ist das Projekt zu begrüßen, da es eine bis dato eher unterrepräsentierte Achse der City West zwischen dem Bahnhof Zoo und dem Kurfürstendamm aufwertet. Eine Stagnation oder ein Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Top-Lagen der City West ist nicht zu erwarten, da vielmehr mit einer Frequenzsteigerung aus Richtung des Bahnhofs Zoo zu rechnen ist, der in den letzten Jahren wieder ein erhöhtes Fahrgastaufkommen zu verzeichnen hat. Neues Leben im Bahnhof Zoo Die Impulswirkung des Bikini Berlins scheint auch die Deutsche Bahn als Eigentümerin des Bahnhofs Zoo erfasst zu haben. Die Deutsche Bahn möchte den doch sehr in die Jahre gekommenen Bahnhof mit einem neuen, verkehrsorientierten Einzelhandelskonzept revitalisieren. Im Fokus stehen hier im ersten Bauabschnitt die Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss des ehemaligen ICE-Bahnhofs. Ebenso soll eine neue gastronomische Nutzung für die sogenannten Zoo-Terrassen gefunden werden, die als Restaurant seit geraumer Zeit ungenutzt sind. Zoofenster ein Grand Hotel für die City West Das seit 2009 im Bau befindliche Grand Hotel Waldorf-Astoria der Hilton Gruppe wird nach dem Vernehmen der Entwicklungsgesellschaft Harvest United Enterprises im Mai diesen Jahres eröffnen, nachdem der Eröffnungstermin aufgrund schleppender Innenausbauarbeiten mehrmals verschoben wurde. Das Hotel, das im Erdgeschoss auch rund 800 m² Verkaufsfläche anbieten wird, ist mit 242 Zimmern auf 32 Etagen der Hauptmieter des 118 Meter hohen Zoofensters. Neue Impulse für das Schimmelpfeng-Areal Eine ähnlich positive Entwicklung zeigt auch das ehemalige Schimmelpfeng-Areal im Kreuzungsbereich von Kantstraße, Breitscheidplatz und Kurfürstendamm. Das markante Gebäude wird abgerissen und das Grundstück durch die STRABAG Real Estate neu entwickelt. Unter dem Namen Atlas Tower sind insgesamt ca m² Geschossfläche (Hotel, Büros und Einzelhandel) geplant, wobei auch ein mit der Höhe des neu entwickelten Grand Hotel Waldorf-Astoria vergleichbares, 119 m hohes Hochhaus auf 33 Etagen entstehen soll. Der Atlas Tower wird zusammen mit dem Waldorf-Astoria sicherlich stadtbild-prägend. Die Fertigstellung ist für 2015 geplant, das Gebäude wäre nach Fertigstellung das dritthöchste in Berlin. Seite 11

13 Neue Adressqualität durch das Haus Cumberland Ein weiteres Großprojekt, das lange auf seine Entwicklung warten musste, ist mittlerweile auch im Bau: Das Haus Cumberland. Das ehemalige Hotel und Verwaltungsgebäude mit der Adresse Kurfürstendamm zwischen Bleibtreu- und Schlüterstraße wird derzeit durch das Investorenkonsortium Dr. Thomas Bscher, Dirk Germandi und Detlef Maruhn neu entwickelt. Grundsteinlegung war im September Das Wohn- und Geschäftshaus mit rund m² Nutzfläche soll ab Ende 2012 schrittweise und bis Sommer 2013 komplett eröffnen. Insgesamt sind 180 Wohnungen und eine große Tiefgarage geplant. Hinzu kommen fünf Ladeneinheiten, 16 Büros sowie ein rund 500 m² großes Restaurant für das das Pariser Restaurant La Coupole als Vorlage diente. Die historische Front zum Kurfürstendamm soll wieder hergestellt werden. Bereits jetzt konnten die Entwickler zwei Einzelhandelsmieter bekannt geben. So werden im Spätsommer 2012 das Label 14 oz. auf einer Verkaufsfläche von 600 m² und der italienische Herrenausstatter Brunello Cucinelli auf eine Verkaufsfläche von rund 150 m² eröffnen. Die Revitalisierung des Haus Cumberland ist sowohl aus städtebaulicher als auch aus Einzelhandelssicht sehr zu begrüßen. Lange Zeit galt das historische Gebäude als Hindernis in der Einzelhandelslagenentwicklung des Kurfürstendamms. Durch den bereits jetzt zu erkennenden niveauvollen Mieterbesatz wird das Haus Cumberland gerade die Luxuslage rund um den Olivaer Platz ergänzen und stärken. Bühne frei für die Entwicklung des Ku damm Karrees Nach langen, teils hitzig geführten (politischen) Debatten kann nun endlich auch das Ku damm Karree neu entwickelt werden. Streitpunkt in der Vergangenheit war die Zukunft der beiden Theaterbühnen, die jetzt zu einer Bühne in den oberen Geschossen des geplanten Neubaus mit Ausrichtung zum Kurfürstendamm zusammengelegt werden sollen. Das Bürgerbegehren der Bürgerinitiative Rettet die Ku damm Bühnen war jedoch aufgrund zu geringer Beteiligung nicht rechtskräftig, so dass nun das mittlerweile mehrfach überarbeite Revitalisierungskonzept des Stararchitekten David Chipperfield umgesetzt werden kann. Voraussetzung ist jedoch die Erteilung des Baurechts. Dieses soll nach Aussagen der Investoren im Laufe dieses Jahres geschaffen werden. Danach sollen rund 500 Mio. Euro in den Abriss und Neubau des stark in die Jahre gekommenen Gebäudekomplexes investiert werden. Die Revitalisierung des Ku damm Karrees wird von Eigentümern und Einzelhändlern gleichermaßen begrüßt, da es allgemeinhin als Entwicklungsbremse für den Kurfürstendamm zwischen Joachimstaler Straße und Schlüterstraße gesehen wird. Das Ku damm Karree nimmt einen Großteil der Straßenfront des Kurfürstendamms ein und verhinderte bislang eine umfassende Aufwertung des schwächsten Teils dieses Abschnittes des Kurfürstendamms. Eine gezielte Revitalisierung wird hier sicherlich neue Impulse schaffen. Neue Mieter für das N 195 Kudamm K Auch eher kleinflächigere Projektentwicklungen geben der City West neue Entwicklungsimpulse. Allen voran ist die Projektentwicklung N 195 Kudamm zu nennen. Der Projektentwickler Freo Group entwickelt das rund m² Geschäftshaus am Kurfürstendamm Zu den jüngst gewonnenen Mietern zählen Seite 12

14 Escada sowie der Schweizer Modeanbieter Philipp Plein. Ebenfalls unterzeichneten Boggi Milano, Shan Rahimkan und Strenesse Mietverträge für die repräsentativen Ladenflächen. Weitere Entwicklungen sind zudem die Revitalisierung der sogenannten Mini City zu einem modernen Geschäftshaus an der Tauentzienstraße 8 (das Berliner Vermietungsteam von CBRE ist hier exklusiv beratend tätig), der Umbau des denkmalgeschützten Gebäudes Tauentzienstraße 6 sowie nach Auszug von Hugendubel die Renovierung und Neuvermietung des Gebäudes Tauentzienstraße 13/Ecke Rankestraße. Diese zahlreichen Projektentwicklungen zeigen weitere Potenziale der City West auf. Die bereits vermeldeten Mietvertragsabschlüsse verdeutlichen, dass moderne Einzelhandelsflächen in den verschiedenen Lagen der City West stark nachgefragt werden. Durch die Fertigstellung der Großprojekte ist eine noch stärkere Integration der bis dato teilweise recht unterschiedlich erscheinenden Abschnitte am Kurfürstendamm und der Tauentzienstraße zu erwarten. Tauentzienstraße Top-Lage mit zwei Seiten Die klare Top-1A-Lage der City West und Gesamtberlins bilden die Tauentzienstraße zusammen mit dem Abschnitt des Kurfürstendamms bis zum Kreuzungsbereich Fasanenstraße. Hier befindet sich die höchste Dichte an Flagship-Stores nationaler und internationaler Einzelhändler, die mit ihren Geschäften um die Gunst der Berliner sowie der Kultur- und Shoppingtouristen buhlen. Der Magnet in diesem Bereich ist das Warenhaus Kaufhaus des Westens (KaDeWe), das Flaggschiff des Karstadt Warenhauskonzerns und europäisches Benchmark für Warenhäuser im Luxussegment. Das KaDeWe ist mit m² Verkaufsfläche nicht nur größer als die meisten Shopping-Center auf dem Berliner Markt, sondern zudem auch das größte Warenhaus Kontinentaleuropas. Im Untersuchungszeitraum von April 2011 bis April 2012 konnten in der Top-Lage der City West vier (veröffentlichte) Vermietungen registriert werden, wobei es sich bei zweien der dort angemieteten Flächen jeweils um den Pilot-Store des jeweiligen Konzeptes handelt. Das zur spanischen Inditex-Gruppe gehörende Young Fashion-Label Bershka mietete einen Flagship-Store mit einer Verkaufsfläche von m² im Geschäftshaus Tauentzienstraße 14. Mit der Anmietung des ersten Stores in Deutschland setzt die spanische Handelskette ihre Expansion in Deutschland weiterhin konsequent fort. Neben Bershka ist die Inditex Gruppe auch mit den Konzepten Zara, Zara Home und Massimo Dutti auf dem deutschen Markt vertreten. Das Modekonzept Neo by Adidas konnte sich den Standort Tauentzienstraße 9-11 sichern. Neo mietete hier seinen zweiten Store in Deutschland, nachdem kurz zuvor der erste Store in Köln angemietet wurde. Direkt neben Neo hat zwischenzeitlich Claire s eine Fläche angemietet. In allen drei Fällen war CBRE beratend tätig. Abschließend konnte sich der Drogeriemarkt Rossmann eine Fläche in der Projektentwicklung Tauentzienstraße 8 sichern. Rossmann wird hier einen Flagship-Store mit einer Verkaufsfläche von m² eröffnen. Rossmann folgt damit der derzeit erkennbaren Entwicklung, dass Drogeriemärkte verstärkt in die Highstreets drängen und auch hochpreisige 1A-Lagen anmieten. Bei vielen Einzelhändlern wird nach wie vor zwischen der vermeintlich richtigen Seite des Tauentziens (KaDeWe-Seite) und der vermeintlich falschen Seite (Europa-Center) unterschieden. Festzustellen ist allerdings, dass die überwiegende Zahl der Neuvermietungen auf der Europa-Center-Seite stattgefunden hat. Diverse Passantenzählungen zeigen außerdem, dass sich die Frequenzen der beiden Straßenseiten nur noch unwesentlich voneinander unterscheiden (KaDeWe: 53%, Europa-Center: 47% der Gesamtfrequenz). Seite 13

15 Die verschiedenen, vorstehend beschriebenen Neuentwicklungen sowie die derzeit stattfindende Neugestaltung der Straße werden es den Fußgängern erleichtern die Straße zu überqueren, so dass sich die Passantenfrequenzen der beiden Straßenseiten weiter einander angleichen werden. Die aktuelle Spitzenmiete für einen 100 m² Store mit 5 Meter Front liegt derzeit bei 270 Euro/m²/Monat. Straßenlauf Tauentzienstraße Puma McDonald s Hallhuber Swarovski Vodafone 18a Benetton Douglas Isico-Sports Foot Locker Mango Hugendubel Leiser E-Plus H&M Häagen-Dazs Vero Moda Jack & Jones 13a Monsoon C&A Family 14 Desigual Esprit 15 Adidas Saturn Mini-City Christ Juwelier CK Underwear Görtz 17 Esprit E-Plus Tchibo Comerzbank Europacenter Passage Peek & Cloppenburg 19 7 Nike Town Lego Leiser 20 6 Zara 7 Deichmann O2 SEB-Bank Bank Berlin Store 5 Aktiv Schuh KaDeWe Long Time Liner Quicksilver 3 DM-Drogeriemarkt Drogeriemarkt Butter Lindner Freenet Kamps Bäckerei Schlüsseldienst am Zoo Blume Diamant Juwelier Apollo Deutsche Bank Seite 14

16 Kurfürstendamm bis Ecke Fasanenstraße die zweite Top-Lage der City West Der Übergang vom Tauentzien zum Ku damm ist fließend und für die Passanten nicht wahrnehmbar. Insbesondere die Ausrichtung des Ku damms bis zur Fasanenstraße ist stark vom Massenkonsum geprägt. Mit dem ersten Store in Deutschland ist in diesem Abschnitt des Kurfürstendamms, in der sogenannten Gloria Galerie (Kurfürstendamm 12-15), das australische Casual Wear-Konzept Cotton On mit einer Verkaufsfläche von m². vertreten. Das Berliner Vermietungsteam von CBRE war bei der Anmietung für Cotton On exklusiv beratend tätig. Des Weiteren mietete im gleichen Gebäude das Schnellrestaurant McDonald s an und betreibt hier ein Restaurant mit ca m². Das Design des Restaurants ist sehenswert und für McDonald s eher ungewöhnlich: In Anpassung an die gründerzeitliche Fassade sind auch Restaurantflächen wie eine Belle Étage des 19. Jahrhunderts gestaltet. Zu den Magneten dieses Straßenabschnitts gehört das Einkaufszentrum Kranzler Eck mit dem international bekannten und namensgebenden Café Kranzler, welches nach Umzug auf dem Dach der dortigen Gerry Weber-Filiale beheimatet ist. Hier wurde im April diesen Jahres der zweite Berliner Store des USamerikanischen Labels Urban Outfitters auf rund m² eröffnet CBRE war ebenfalls beratend tätig sowie eine weitere Filiale des Wellfood-Systemgastronomen Dean & David. Im Mai 2012 hat Buffalo Boots zudem eine ca. 160 m² große Fläche eröffnet, welche zuvor von E-Plus genutzt wurde. Zudem wird im benachbarten Hotel Zoo nach dessen Umbau Mitte 2013 auf ca. 700 m² ein Flagship- Store von BOSS eröffnen. Seite 15

17 Straßenlauf Kurfürstendamm Rankestraße bis Joachimstaler Straße C&A 227 Diesel 17 Swatch Pandora 16 Umbau / Refurbishment Orsay 229 T-Punkt McDonald s 15 Hotel Avantgarde The Body Shop Berlin Souvenir Karstadt Cotton On Starbucks Görtz Boulevard Hotel Replay Playlife Benetton N H&M Woman Umbau Jack & Jones + Vero Moda Pimkie 235 Zara 236 H&M New Steinbruch Levi s Dresdner Bank 237 Kaiser-Willhelm Willhelm- Gedächtnis-Kirche Die wohl spektakulärste Neuanmietung ist der derzeit im Umbau befindliche Flagship-Store von Apple (Kurfürstendamm 26). Das gründerzeitliche Geschäftshaus wird momentan auf die Objektanforderungen von Apple angepasst. Insgesamt sollen rund m² Verkaufsfläche exklusiv für die Warenwelt des US- Seite 16

18 amerikanischen Computer- und Unterhaltungselektronikherstellers entwickelt werden. Damit wird dieser Standort einer der weltweit größten Apple-Stores überhaupt. Straßenlauf Kurfürstendamm Rankestraße bis Joachimstaler Straße In diesem Abschnitt des Kurfürstendammes hat sich das französische DOB-Label Kookai (Kurfürstendamm 29) in einem Store mit 130 m² Verkaufsfläche ebenfalls niedergelassen. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Kurfürstendamm 220) eröffnete unlängst das hochwertige britische DOB-Label Karen Millen einen 220 m² großen Store sowie auf ca. 85 m² Verkaufsfläche das auf Souvenirs und bunte Wohnaccessoires spezialisierte Konzept Pylones (Kurfürstendamm 225), welches vor allem vom touristischen Potenzial der City West profitieren wird. CBRE beriet Pylones bei der Expansion auf dem Berliner Markt. Die verstärkte Präsenz von neuen internationalen Konzepten in den Top-Lagen Berlins impliziert, dass der Wettbewerb um die besten Flächen erneut zugenommen hat. Gerade für neue Konzepte ist es wichtig, sich in den deutschen Top-Lagen zu präsentieren, da sie so die höchste Sichtbarkeit und die damit verbundene Wahrnehmung beim Konsumenten erreichen. Daher ist auch zukünftig nicht mit einem Rückgang der Mieten in diesem Bereich der City West zu rechnen. Seite 17

19 Die aktuelle Spitzenmiete für einen 100 m² Store mit 5 Meter Front liegt in diesem Abschnitt des Kurfürstendamms derzeit bei 200 Euro/m²/Monat. Ein Kessel Buntes auf dem Kurfürstendamm Der Kurfürstendamm zwischen Fasanenstraße und Schlüterstraße Der mittlere Teil des Kurfürstendamms zwischen der Fasanen- und Schlüterstraße ist im Vergleich zu den Top-Lagen an der Gedächtniskirche und den Luxuslagen rund um den Olivaer Platz am wenigsten profiliert. Der Branchen- und Mietermix präsentiert sich uneinheitlich, eine klare Lagengliederung gibt es nicht. Es wechseln sich internationale Modeketten mit Souvenirgeschäften ab und selbst ein Lebensmitteldiscounter (Netto) konnte sich bis dato am Standort behaupten. Straßenlauf Kurfürstendamm Fasanenstraße bis Uhlandstraße N GoSylt Bistro BMW - Autohaus van Laack Lacoste 213 St. Germaine Palmers L Occitane 214 Maredo Wempe 215 Look Uli Knecht Udo Walz 29 Postbank Kookai Bellybutton Gino Rossi Mephisto Christ Leder Roeckl Patrizia Pepe Deutsche Bank 27 Hotel Kempinski Kaffee Reinhard s Insbesondere die südliche Straßenseite zeigt bis heute einen für die Lage inadäquaten Mieter- und Branchenmix. Hemmnisse für die Entwicklung waren hier in der Vergangenheit vor allem der bereits beschriebene Investitionsstau beim Ku damm Karree sowie das Französische Institut von Berlin mitsamt Kino. Während sich beim Ku damm Karree kurz- bis mittelfristig etwas bewegen könnte, bleibt das Institut Français ein Kulturzentrum. Aus kultureller Sicht ist diese Nutzung sicherlich zu begrüßen. Aus Einzelhandelsgeschichtspunkten verhindert die lange Front des Gebäudes eine weitergehende Lageintegration. Seite 18

20 Straßenlauf Kurfürstendamm Uhlandstraße bis Knesebeckstraße Hollywood Media Hotel 202 Capone Navyboot Zeiss Relaxed Vision Center Pelz Lösche Butlers El Dorado Umbau / Refurbishment Budapester Schuhe Bär Bequemschuhe Stichnoth Juwelier Komödie am Kudamm Restaurant Dressler Stefanel Crines Design Camel Aktive Steiff Netto Supermarkt Ulla Popken Strauss Innovation Falke Strahler + Schuld Lagerfeld Bree Theater am Kurfürstendamm Café Caras Petrocelli N Fix Foto Fischer Mode Geox 209 Maredo 35 King s Juwelier Hotel California dm-drogeriemarkt 34 Riccardo Cartillone Opticon Kriss Fashion Olbrisch Villeroy & Boch Douglas Maison de France / Cinema Paris 211 Zwar ist die Nordseite des Straßenabschnitts kleinteiliger und harmonischer, jedoch verhindern hier z.b. denkmalgeschützte historische Werbevitrinen eine gute Sichtbarkeit auf die Gebäude. Dementsprechend ist in diesem Bereich des Kurfürstendamms auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen etwas geringer. So mietete in diesem Bereich das Label Tizian des zur Bahner-Gruppe gehörenden Schuhhändlers Leiser (Kurfürstendamm 45; 300 m² Verkaufsfläche) ein Ladenlokal an. Des Weiteren mieteten in diesem Abschnitt des Kurfürstendamms der Berliner Optiker Brille 54 (Kurfürstendamm 40-41; 120 m² Verkaufsfläche), der Berliner Herrenausstatter Hellmann Men s Wear (Kurfürstendamm 44; 50 m² Verkaufsfläche) sowie der Spielwaren- und Teddy-Hersteller Steiff (Kurfürstendamm 38/39; 150 m² Verkaufsfläche), der ähnlich wie Pylones vom touristischen Potenzial der City West weiterhin profitieren möchte, Ladengeschäfte an. Auf der südlichen Straßenseite dieses Abschnittes eröffnete das schwedische Cashmere-Label Kriss seinen ersten Store (Kurfürstendamm 210; 60 m² Verkaufsfläche) in einer deutschen Einkaufsstraße, nachdem es Seite 19

21 bislang vornehmlich über Einkaufszentren expandierte. Hinzu kam noch die Eröffnung eines Budapester Schuhsalon (Kurfürstendamm ; 360 m² Verkaufsfläche), der bereits mit einer weiteren Filiale auf dem Kurfürstendamm vertreten ist. Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich des Kurfürstendamms liegt bei 130 Euro/m²/Monat. Gerade die vermehrte Vermietung an hochwertige Einzelhandelskonzepte ist ein Anzeichen für eine zunehmende Angleichung des Branchen- und Mietermix dieses Bereichs des Kurfürstendamms und den Luxuslagen rund um den Olivaer Platz. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass auch dieser Bereich eine deutlichere Positionierung haben wird, entscheidend wird allerdings die schnelle Umsetzung des neuen Ku damm Karrees sein. Lageintegration durch Haus Cumberland und N 195 Ku damm der Kurfürstendamm zwischen Knesebeckstraße und Olivaer Platz Bereits ab der Knesebeckstraße zeigt sich der Kurfürstendamm von seiner hochwertigen, niveauorientierten Seite. Hierzu leisten Filialisten wie René Lezard, Wolford, Ludwig Reiter oder Rena Lange, um nur einige zu nennen, einen wichtigen Beitrag. Ab der Schlüterstraße ist der Kurfürstendamm eine reine Luxuslage, die zu den etabliertesten Niveau- und Luxuslagen Deutschlands zählt. Traditionell haben sich hier im gediegenen Altbauambiente Luxuslabels angesiedelt. Die Lage ist aus Vermietungssicht weniger häufig im Fokus. Was auf den ersten Blick negativ erscheint, ist jedoch durchaus wohlwollend zu bewerten, da der Kurfürstendamm in diesem Bereich in der jüngeren Vergangenheit durch diverse Vakanzen und häufigeren Mieterwechsel geprägt wurde, was dem Ruf als Luxuslage eher abträglich war. Die Konkurrenz zur Friedrichstraße in der City Ost, die mit vergleichsweise neuen und modernen Verkaufsflächen aufwarten kann sowie der vorangegangene Investitionsstau bei den Schlüsselprojekten Haus Cumberland und N 195 Ku damm, hatten unter anderem auch zu dieser Entwicklung beigetragen. Die bereits kommunizierten Vermietungen in den Projektentwicklungen führen zu einer zunehmenden Ausdehnung der Luxus- und Niveaulage über die Knesebeckstraße hinaus, so dass perspektivisch davon ausgegangen werden kann, dass auch der mittlere Teil des Kurfürstendamms zwischen Uhlandstraße und Schlüterstraße profitieren wird. Neben den Vermietungen im Haus Cumberland und N 195 Kudamm haben sich in diesem Bereich des Kurfürstendamms folgende nationale und internationale Einzelhändler angesiedelt: Das zur VF-Group gehörende Kult-Jeanslabel 7 for all mankind (Kurfürstendamm m² Verkaufsfläche) eröffnete den ersten Store in der City West. Ein weiterer Pionier ist das italienische Luxuskonzept Lamborghini Fashion, das seinen ersten Pilot-Store in Deutschland auf dem Kurfürstendamm 63 mit einer Verkaufsfläche von 145 m² angemietet hat. Das Modelabel Giorgio Armani mietete im Geschäftshaus Kurfürstendamm einen Flagship-Store mit einer Verkaufsfläche von 300 m² an. Das italienische Label Peuterey mietete ebenfalls im selben Gebäude seinen ersten deutschen Laden an (140 m²). Auch ein Dolce & Gabbana Flagship- Store wird auf dem Kurfürstendamm 186/187 auf einer Gesamtfläche von ca. 700 m² neben dem bereits im letzten Jahr eröffneten Prada Store seine Türen öffnen. Bottega Veneta Shop eröffnete ebenfalls seinen ersten Shop in der City West (Kurfürstendamm 59) neben dem bereits in der City Ost ansässigem Shop in der Einkaufspassage Q206. Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich des Kurfürstendamms liegt bei 150 Euro/m²/Monat. Seite 20

22 Straßenlauf Kurfürstendamm Uhlandstraße bis Knesebeckstraße Bulgari Gucci Porsche Design Café Coton 51 Restaurant Paul Scutarro 50a Einstein Kaffee Frey Wille Haus Cumberland Aigner 50 Ludwig Reiter Elégance René Lezard 48 Rena Lange Wolford Project Development Kudamm No. 195: soon/demnächst: Philipp Plein, Escada SE, Strenesse, 47 Hotel Mondial Bier S Kudamm 195, Boggi Milano, Shan Rahimkhan, Women s Gym Jopp&Jopp, Postbank) Calida 46 I Pinco Pallino Delfi Parfümerie Berliner Volksbank N Patrick Hellmann Paul & Shark Samina Juwelier Hofmann Rohmir Bucherer Tizian More for Less Budapester Schuhe Juwelier Jundef Vermon Hellmann Casual Rosenfeld Apotheke Di Restaurant Bip 200 Grzimek Umbau / refurbishment Pashmina mobilcom debitel 201 Beckmann & Schönherr 43 Budapester Schuhe Anne Fontaine 42 Longchamp Bogner Seite 21

23 Straßenlauf Kurfürstendamm Uhlandstraße bis Knesebeckstraße 62 Berliner Bank Bruno Magli Olivaer Platz 61 Starbucks Leibnitz Quartier Seeger Deutsche Bank 182 Commerzbank Bottega Veneta Burberry Hermès Austeria Brasserie Rolex 184 N 57 Valentino Ermenegildo Zegna 7 for all mankind Jil Sander Louis Vuitton Hublot Prada Chopard MCM Dolce & Gabana Armani Boutique Carina Peuterey Robbe & Berking 53 Art 1900 Patrick Hellmann Chanel Friedrich s & Campbell Cartier Bally Yves Saint Laurent Mientus Seite 22

24 Die City Ost die Lage mit den drei Gesichtern Friedrichstraße Quartier um den Hackeschen Markt Alexanderplatz Quelle: CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Die City Ost ist die zentrale Geschäftslage des ehemaligen Ost-Berlins. Durch die systembedingte Unterversorgung mit modernen Verkaufsflächen im östlichen Stadtgebiet hat die City Ost nach der Wende eine für den deutschen Einzelhandelsmarkt einmalige Entwicklung genommen. Quasi aus dem Nichts heraus und in Anlehnung an das historische, wilhelminische Berlin entwickelten sich drei Einzelhandelslagen: Die Friedrichstraße, der Alexanderplatz sowie das Scheunenviertel, besser bekannt als Quartier rund um den Hackeschen Markt. Die polyzentrische Struktur Berlins setzt sich auch in der City Ost weiter fort, da die drei Geschäftslagen fußläufig nicht unmittelbar miteinander verbunden sind und als jeweils alleinstehende Marktgebiete funktionieren. In ihrer Positionierung, ihrem Branchen- und Markenmix sowie der Kundenansprache unterscheiden sich die drei Einzelhandelslagen deutlich voneinander. Die Veränderung der Mikrolagen in den Geschäftsstraßen hat selbst 22 Jahre nach der deutschen Wiedervereinigung nicht an Dynamik eingebüßt, da neue Projektentwicklungen oder herausragende Anmietungen Seite 23

25 kontinuierlich neue Entwicklungsimpulse geben und sich die Lagepräferenzen der nationalen und internationalen Einzelhändler dadurch immer wieder verschieben. Friedrichstraße Business- und Tourismuslage in der City Ost Die Friedrichstraße kann in Teilbereichen als Niveau- und Luxuslage der City Ost bezeichnet werden. Der für den Einzelhandel relevante Teil der Friedrichstraße erstreckt sich von der Spree (Reichstagufer/Spreedreieck) im Norden über den S-Bahnhof Friedrichstraße, den Boulevard Unter den Linden bis hin zum Checkpoint Charlie im Süden. Mit einer Länge von 1,5 km ist sie die längste Einzelhandelslage der City Ost. Wie bereits die Überschrift ankündigt ist die Friedrichstraße zum einen die Haupteinkaufsstraße vieler Angestellter und Beschäftigter der umgebenden Hotels, Botschaften und Büros. Dadurch erhält die Straße gerade in der Mittagszeit eine sehr hohe Passantenfrequenz. Zum anderen profitiert die Friedrichstraße durch die unmittelbare Nähe zu historischen Plätzen des Zeitgeschehens wie dem Brandenburger Tor, dem Checkpoint Charlie, dem Holocaust Mahnmal oder auch dem Gendarmenmarkt und der fußläufig erreichbaren Museumsinsel. Täglich kommen zahlreiche Städtetouristen zum Sightseeing in die Friedrichstraße. Die meisten von ihnen reisen über den gleichnamigen S- Bahnhof an und machen ihn hierdurch nach dem Bahnhof Alexanderplatz zu dem frequenzstärksten S- Bahnhof in der City Ost. Nicht zu vernachlässigen ist auch der Geschäfts- und Shopping-Tourismus, da sich in den die Friedrichstraße umgebenden Quartieren eine hohe Anzahl an exklusiven Geschäftshotels befindet, deren solvente Kundschaft auch die Niveau- und Luxuslagen der Friedrichstraße aufsucht. Im Gegensatz zur City West gibt es im direkten Umfeld allerdings kein gewachsenes und hochverdichtetes Wohnumfeld, eine großstädtische Urbanität ist in den Abend- und Nachstunden nur sehr eingeschränkt wahrnehmbar. Mit dem Luxus-Shopping-Quartier Q206, dem auf Young Fashion ausgerichtetem Q205, welche neuerdings unter dem Namen The Q geführt wird, sowie dem französischen Department Store Galeries La Fayette im Q207 alle drei Objekte sind unterirdisch miteinander verbunden hat sich die Straße in diesem Bereich als Shopping- und Luxuslage klar positioniert. Ein Hauch von 5th Avenue ist daher auf der Friedrichstraße zu spüren. Doch mit dem Luxusangebot am Kurfürstendamm kann sich die Friedrichstraße immer noch nicht messen, ihr Profil ist weiterhin zu diffus. Der Bereich zwischen dem S-Bahnhof Friedrichstraße und Unter den Linden ist der Straßenzug mit der höchsten Passantenfrequenz. Dementsprechend ist auch die Einzelhandelsstruktur konsumig bis touristisch ausgerichtet. Durch die Eröffnung des Geschäftshauses Upper Eastside durch den US-amerikanischen Projektentwickler Hines und die Münchener MEAG konnte das Einzelhandelsangebot noch einmal verbessert werden. Neben Zara, Gerry Weber, Esprit, Douglas oder Fossil zählt das Kulturkaufhaus Dussmann zu den Ankermietern in diesem Bereich der Straße. Neuzugänge sind das schwedische DOB-Label Gina Tricot (Friedrichstraße 94, 600 m² Verkaufsfläche) sowie das US-Amerikanische Outdoor-Label Timberland ebenfalls im Geschäftshaus Friedrichstraße 94 mit einer Verkaufsfläche von 300 m². Der herausragendste Mietvertragsabschluss im Berichtszeitraum von April 2011 bis April 2012 ist die Anmietung der sogenannten Shoe City, einem Konzept des Berliner Schuhhändlers Aktiv Schuh. In der ehemaligen Opel Niederlassung wird Seite 24

26 Aktiv Schuh den größten Flagship-Store für Schuhe an der Friedrichstraße eröffnen. CBRE war bei der Anmietung dieses Stores beratend tätig. Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich der Friedrichstraße liegt bei 150 Euro/m²/Monat. Straßenlauf Friedrichstraße Dorotheenstraße bis Behrenstraße Exchange AG Mobilcom Debitel Maritim Hotel Galerie-Restaurant Bistro Media Evelin Brandt Aktiv Schuh 153a E-Plus Crines, DOB Aktiv Schuh Bürgelerhaus 154 Vodafone 90 Dussmann Kulturkaufhaus Theaterkasse Esprit Marc O Polo Zara Upper Eastside N CK Underwear T-Punkt 155 Douglas Galerie Mensing Morelatto Ittala KPM Lacoste Bugatti & Bentley Volkswagen Westin-Grand Grand-Hotel Jack & Jones + Vero Moda H&M Men COS Massimo Dutti Zudem entwickelt sich auch der Teil der Friedrichstraße hinter dem S-Bahnhof positiv. In das neue Spree- Dreieck sind Filialen von Superdry, Weekday, Görtz 17 und All Saints eingezogen. Allerdings ist derzeit noch nicht mit einer Ausdehnung der Einzelhandelslage über die Spree hinaus zu rechnen, wobei die weitere Entwicklung sicherlich auch von der Entwicklung der Oranienburger Straße und insbesondere des Tacheles Areals abhängt, um das seit Jahren gestritten wird. Sollte hier mittelfristig großflächiger Einzelhandel realisiert werden können, ist von einem Zusammenwachsen der Lagen Hackescher Markt und Friedrichstraße auszugehen. Seite 25

27 Straßenlauf Friedrichstraße Spreeufer bis Dorotheenstraße Erwähnenswert ist auch die sehr erfreuliche Entwicklung des Boulevards Unter den Linden. Mehr und mehr entwickelt sich die Prachtstraße zu einer attraktiven Geschäftslage, die unmittelbar von der sehr guten touristischen Frequenz profitiert. Der Boulevard ist allerdings keine klassische Retail-Lage, hier findet man Repräsentanzen der großen Unternehmen wie z.b. Nivea, Miele, Mercedes, E-Plus etc. sowie die verschiedensten Gastronomiebetriebe und Souvenirgeschäfte. Jüngste Neuzugänge in diesem Bereich waren Seite 26

28 E-Plus (Unter den Linden 26-30, 330 m² Verkaufs- und Restaurantfläche), die hier ihren Hauptstadt-Store betreiben werden. CBRE war beratend tätig. Ebenso eröffnete der Bielefelder Haushaltsgerätehersteller Miele, der hier in den sogenannten Kaiserhöfen (Unter den Linden 26-39) auf rund 650 m² Verkaufsfläche eine Hauptstadtrepräsentanz betreibt. Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich auf dem Boulevard Unter den Linden liegt bei 90 Euro/m²/Monat. Straßenlauf Friedrichstraße raße Behrenstraße bis Taubenstraße Nördlich der Straße Unter den Linden beginnt der Niveau- und Luxusbereich der Friedrichstraße. Er erstreckt sich vom genannten Boulevard bis zur Leipziger Straße. Hotels und großflächige Büro- und Ge- Seite 27

29 schäftshäuser prägen das Straßenbild, ebenso wie die bereits beschriebenen Quartiere Q205 Q207 sowie in unmittelbarer Nähe die für internationale Metropolen üblichen Dependancen von Luxusautomobilherstellern. Hier finden sich die Niederlassungen vieler nationaler und vor allem internationaler Niveau- und Luxusanbieter wie Hugo Boss, Gucci, Lacoste, Escada, COS, Nespresso oder Massimo Dutti um nur einige zu nennen, die sich aber auch mit konsumigen und touristischen Konzepten wie H&M und Leysieffer ergänzen und im Straßenverlauf abwechseln. Straßenlauf Friedrichstraße Taubenstraße bis Leipziger Straße Hertie School of Governance Maje Deutsche Bank Marina Rinaldi Thomas Sabo 180 Max Mara Frankonia Crabtree & Evelyn H&M Women Passage Quartier 205 Leysiffer L Occitane Stefanel Kamps Mobilcom Debitel My Monico O2 Geox WMF Comptoir des Cotonniers Einstein Coffee-Shop BoConcept 63 Chá Chá Umbau 62 Commerzbank N BMW, Mini-Berlin Starbucks Marc Cain Steineckes Heidebrot Sparkasse Hypo Vereinsbank Jüngste Anmietungen im Niveau- und Luxusbereich der Friedrichstraße sind das Schweizer Kaffee-Label Nespresso in der Friedrichstraße 171 auf 350 m² Verkaufsfläche sowie das französische Brand Sandro mit einer Verkaufsfläche von 120 m² im selben Gebäude. Des Weiteren mietete der französische Taschen- und Seite 28

30 Lederwarenspezialist Le Tanneur in der Friedrichstraße 78/Quartier 207 ein Ladenlokal mit 115 m² Verkaufsfläche. Der letzte Neuzugang ist das ebenfalls französische Designer- und DOB-Label Maje, welches im Geschäftshaus Quartier 110 (Friedrichstraße ) seinen erste Store in Deutschland mit einer Verkaufsfläche von 85 m² betreiben wird. CBRE war bei den beiden zuletzt genannten Abschlüssen beratend tätig. Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich der Friedrichstraße liegt bei 135 Euro/m²/Monat. Straßenlauf Friedrichstraße Leipziger Straße bis Zimmerstraße Targo Bank Coffee Fellows m.p. by style Kunsthandwerk Becon Berlin Kuhn Transit DOB/HAKA Toni & Guy Bär Schuhe Umbau RWE Autostrom V.Fraas N Thürmann Enterprise rent-a-car Cover Music 200 Marc s Berlin Present & Fashion Magix Aroma Espresso Hertz Cyberport-Store Valmontone Café - Lounge 204 Ein Geheimtipp in der Friedrichstraße ist derzeit noch das Gebiet zwischen der Leipziger Straße und dem Checkpoint Charlie (Zimmerstraße). Nationale und internationale Retail- und Gastronomiekonzepte haben Seite 29

31 die Lagegunst mit den vielen internationalen Touristen erkannt, so dass derzeit auch auf Grund der vergleichsweise günstigen Mieten eine hohe Nachfrage zu verzeichnen ist. Jüngst eröffnete hier der SB-Bäcker Back-Factory (Friedrichstraße 207/208) mit einer für ihn ungewöhnlich großen Verkaufsfläche von 305 m². Back-Factory wird hier das neu entwickelte Café-Konzept umsetzen, welches eine höhere Aufenthaltsqualität für die unzähligen Touristen am Checkpoint Charlie verspricht. Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich der Friedrichstraße liegt bei 80 Euro/m²/Monat. Straßenlauf Friedrichstraße Zimmerstraße bis Besselstraße Einstein Coffee-Shop 206 Girls love Gifts The Berlin Wall Store McDonald s 207 Back Factory Berlin Souvenirs Checkpoint Curry 207 Pizzaria Sotto Sopra Theaterkasse/Kiosk Checkpoint Cahrlie Museum Wall Art Shop 43 Haus am Checkpoint Charlie Mauershop im Mauermuseum Museum Checkpoint Charlie N Starbucks International Currency Exchange Souvenirs Sandwich Kamps Cay House Berlin Casino Novolino Hair Vision Schlecker Umbau Belle Arti Schmuck 214 Belle Arti Möbel ZAV Künstlervermittlung Agentur Berlin Automatencasino 216 Deutsche Küche 217 Griechisches Restaurant Automantencasino Landesarbeitsamt Berlin Polizei Apotheke Zahnarzt Kiosk Seite 30

32 Alexanderplatz neue Würfel für mehr Verkaufsfläche auf dem Alex Der Alexanderplatz ist der zentrale Platz im östlichen Stadtteil von Berlin. Bereits in wilhelminischer aber auch zu Zeiten der DDR besaß er eine zentrale Versorgungs- und Repräsentationsfunktion für den Einzelhandel und war Treffpunkt für die Ostberliner Bevölkerung. Auch heute nimmt der Alexanderplatz diese Funktion wahr und konnte durch positive städtebauliche Entwicklung wie auch durch privatwirtschaftlich getragene Solitäre (Alexa, Die Mitte etc.) seine Funktion als führende Konsumlage in der City Ost weiter festigen. Der Einzelhandelsbesatz auf dem Alexanderplatz ist vor allem auf den stabilen Massenmarkt ausgerichtet. Ergänzend werden dank der Funktion als zentralem Verkehrsknotenpunkt Segmente wie Convenience, Gastronomie und kurzfristiger Bedarf angeboten. Von der sehr guten Anbindung an das Berliner ÖPNV-Netz profitiert der Alexanderplatz unmittelbar. Hier werden die höchsten Passanten- und PKW-Frequenzen in ganz Berlin gemessen sowie die höchsten Ladenmieten in der City Ost registriert. An Wochentagen werden lt. TLG über Passanten gezählt. Grund hierfür ist der S-Bahnhof Alexanderplatz, welcher der größte Umsteigebahnhof der City Ost und der größte Berlins nach dem Hauptbahnhof ist. Aufgrund des wegfallenden Berufsverkehrs verschiebt sich am Wochenende die Besucherdichte in die City West, wo dann an der Tauentzienstraße die höchsten Passantenfrequenzen zu beobachten sind. Flankiert wird der Alexanderplatz durch verschiedene Geschäftshäuser und Shopping-Center. Die prägnantesten Gebäude sind die sanierte und erweiterte Galeria Kaufhof (bereits zu wilhelminischer Zeit und DDR Zeiten ein Warenhaus), das im September 2007 eröffnete Alexa Shopping-Center sowie das im März 2009 eröffnete Geschäftshaus Die Mitte. Ebenso das Park Inn Hotel mit seinem einzelhandelsgenutzten Sockelgebäude ist hier zu erwähnen. Über die Dircksen- und Münzstraße ist der Alexanderplatz mit der Berliner Trendlage rund um den Hackeschen Markt verbunden. Im Vermietungszeitraum von April 2011 bis April 2012 wurden lediglich vier Vermietungen registriert. Die größte Anmietung mit m² Verkaufsfläche wurde durch den irischen Modehändler Primark realisiert. Primark übernimmt die ehemaligen Geschäftsräume von Saturn und wird damit seinen zweiten Store in Berlin nach einer Anmietung im Schloß-Straßen-Center in Berlin-Steglitz eröffnen. Kleinflächige Ladeneinheiten mit jeweils 150 m² Verkaufsfläche mieteten der Schuh-Retailer Osco (Alexanderplatz 8) sowie das Coffee-House-Konzept Coffee Fellows (Rosa-Luxemburg-Straße 2), für welches CBRE beratend tätig war. Eine weitere Anmietung mit einem hohen touristischen Potenzial ist das neue Berliner Hofbräu Haus am Alexanderplatz (Karl-Liebknecht-Straße 30). Das Münchener Brauhaus betreibt hier auf m² Gastronomiefläche das größte bayerische Brauhaus in Europa und versucht damit touristische Impulse zu setzen. Obwohl die Dichte an großflächigen Gebäuden deutlich zugenommen hat und verschiedene neue Projektentwicklungen initiiert wurden, fehlen am Alexanderplatz weiterhin kleinteilige und mittelgroße Verkaufsflächen. Hier hat der Alex trotz des Alexas nach wie vor Nachholbedarf, es besteht ein eindeutiger Nachfrageüberhang. Trotz seiner Marktbedeutung bleibt der Alexanderplatz, was die Vermietungsaktivitäten betrifft, hinter den anderen Top-Lagen der City West und City Ost zurück. Jedoch befinden sich einige weitere interessante Bauprojekte in der Entwicklung, die den Alexanderplatz zu einer noch umfassenderen städtebaulichen Einzelhandelslage führen werden. Seite 31

33 Alea 101 Ein neuer Würfel für den Alex Das Wohn- und Geschäftshaus Alea 101 wird durch die Redevco Services Deutschland entwickelt. Projektiert ist ein würfelförmiges, fünfstöckiges Gebäude mit einer Gesamtfläche von m². Die unteren drei Etagen sind für Einzelhandelsnutzung (rund m² Verkaufsfläche) vorgesehen, die oberen Etagen werden für Büros (2.000 m²) und Wohnungen (1.700 m²) genutzt. Vermietet wurde u.a. bereits an TK Maxx, Vapiano, McDonald s und Aktiv Schuh, wobei bei letztgenanntem CBRE beratend bei der Anmietung tätig war. Der Name setzt sich aus der würfelförmigen Gestalt des Gebäudes (Alea ist lateinisch für Würfel) und der Tatsache zusammen, dass der Baubeginn 101 Jahre nach der Eröffnung der C&A-Filiale auf diesem Gelände stattfindet. Ein neues Gesicht für das Berlin Carré Die Einkaufspassage Berlin Carré liegt auf der Rückseite der Galeria Kaufhof an der Karl-Liebknecht- Straße. Das Berlin Carré, eröffnet 1969 und modernisiert 1993, entspricht nicht mehr den aktuellen Anforderungen an attraktive Verkaufsflächen. Dieses Entwicklungspotenzial hat die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin Mitte mbh, die Eigentümerin des Objektes, erkannt und möchte die Immobilie umfassend revitalisieren. Andere Projektentwicklungen lassen auf sich warten Andere Projektentwicklungen, die zum Teil bereits seit mehreren Jahren in der Diskussion sind, wurden bis heute nicht entscheidend in Bewegung gebracht. Dazu zählen das Nahversorgungszentrum Chez Voltaire, das im rückwärtigen Bereich des Alexa Shopping-Centers auf einer Brachfläche an der namensgebenden Voltairestraße entwickelt werden soll. Projektiert ist ein Geschäftskomplex mit einer Verkaufsfläche von rund m², der von der Entwicklungsgesellschaft Chez Voltaire GmbH entwickelt werden sollte. Ursprüngliche Pläne, das Center 2012 zu eröffnen, konnten offensichtlich nicht realisiert werden. Auch die angestrebte Neuentwicklung der Baufelder D1 bis D3 (bis zu m² Verkaufsfläche) durch den Eigentümer Blackstone lässt weiterhin auf sich warten. Das Sockelgeschoß wurde unlängst großflächig neu vermietet (Primark, siehe oben). Eine weitere Entwicklung des Sockelgeschoss ist jedoch derzeit nicht in Sicht. Auch sind die Pläne für die Errichtung eines weiteren Bürohochhauses noch nicht weiter vorangetrieben worden. Seite 32

34 ZUR BESSEREN LESBARKEIT EMPFIEHLT SICH DIESE SEITE IN DIN A3 AUSZUDRUCKEN Straßenlauf Alexanderplatz Marktschenke N Wurst aus Pommern Europcar Printpixel.de Coffee Shop Inn Eis Inn Wiener Feinbäckerei Döner Inn Wirtshaus Berlin Apparel Käsekönig 1 Surf&Call Subway Kaufhaus Café P Go Jump DAK Apotheke Alex Restaurant 9 GALERIA KAUFHOF 8 Reno Commerzbank Fat Tire Fitness First Park Inn Hotel Top Clean Leer Wiener Feinbäckerei Gontardstraße Citybar Fielmann Parkanlage Ditsch Brezel Burger King Blume 2000 Bistro/Café Snack Express Casino Berlin Starbucks Cityshop Soon/demnächst: Primark Umbau/Refurbishment Umbau/Refurbishment 1 C&A ALEXANDERPLATZ dm-drogeriemarkt Leer dm-drogeriemarkt L Tur Last Minute O2 Esprit Men 3 Saturn New Yorker Promod New Yorker 2 E-Plus Esprit Steilmann Sparkasse Seite 33

35 Hackescher Markt Kosmopolitische Trendlage im Herzen Berlins Alexander Torwegge, Vermietungsspezialist und Kenner des Scheunenviertels in Berlin bei CBRE: Der Einzelhandelsstandort Hackescher Markt baut seine internationale Bekanntheit als Modestandort weiter aus. Insbesondere die Neue Schönhauser Straße als geographisches Bindeglied zwischen der Rosenthaler Straße und der Münzstraße erfreut sich enormer Nachfrage internationaler Filialisten. Durch die Projektentwicklung in der Neuen Schönhauser Straße 15 werden weitere interessante Modemarken die Straße bereichern. Die Flächennachfrage übersteigt immer noch das limitierte Flächenangebot, was zu einer Ausdehnung des Standortes Richtung Rosenthaler Platz und Alexanderplatz führt. Tendenziell ist auch hier mit steigenden Mieten zu rechnen. Das Quartier rund um den Hackeschen Markt, im Berliner Sprachgebrauch auch Scheunenviertel genannt, ist die wichtigste Trendlage auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt. In einem städtebaulichen besonderen Ensemble aus Altbauten und den für Berlin typischen Hinterhöfen befindet sich eine Markenwelt, die einmalig für Deutschland ist und sich mit den europäischen Trendlagen in London oder auch Paris messen lassen kann. Entstanden aus einem Szeneviertel durchlief das Quartier rund um den Hackeschen Markt Straßenzug um Straßenzug mehrere Einzelhandels-Gentrifizierungswellen und steht heute als eine Trendlage da, die den Berliner Einzelhandelsmarkt einzigartig macht. Das Motto Von der Messe ins Scheunenviertel gilt immer mehr, da die internationale Modewelt sich halbjährlich zu den wichtigsten Ordermessen für Trend- und Casualwear in Berlin trifft und es bisweilen den Anschein macht, dass nach jeder Messewoche ein neues Konzept seinen Weg in die 1A-Lagen des Quartiers rund um den Hackeschen Markt findet. Treiber dieser Entwicklung sind dabei nicht nur die internationalen Trendlabels sondern auch Berliner Modeunternehmer und Jungdesigner, die die Trends der Messen in Multibrand-Konzepte umwandeln und im Quartier präsentieren. Mittlerweile besitzt das Quartier rund um den Hackeschen Markt eine solch hohe Dichte an Trendkonzepten, dass kein Weg mehr daran vorbei führt. Zu beobachten ist, dass selbst stark konsumorientierte Retailer wie H&M oder Tom Tailor hier einen Trendladen betreiben und dabei stark von ihren Storedesigns und ihrem Warenangebot in den Konsumlagen abweichen. Allerdings ist auch festzustellen, dass viele der lokalen und regionalen Betreiber die heute geforderten Mieten nicht mehr zahlen können. Diese verlagern ihre Stores entweder in die Seitenstraßen wie z.b. Linienstraße, Auguststraße oder Mulackstraße und bleiben so dem Quartier erhalten oder wandern in andere Trendbezirke wie z.b. nach Friedrichshain ab. Der Verbleib dieser, das Quartier prägenden Retailer, ist umso wichtiger, damit der die Lage so einmalig machende Spannungsbogen zwischen Design und Kommerz nicht verloren geht und insbesondere Touristen immer noch andere Labels und Marken als in ihren Heimatstädten finden. Seite 34

36 Durch den historischen Gebäudebestand und die kleinen Bauparzellen werden auch auf längere Sicht keine neuen, großflächigen Projektentwicklungen entstehen. Vielmehr werden vermehrt Erdgeschosswohnungen und Keller in Einzelhandelsflächen umgewandelt. Zudem werden sukzessive neue Straßen erschlossen, die noch vor einigen Jahren nicht für die Einzelhandelsnutzung in Betracht gezogen wurden. Interessanterweise genehmigt der Bezirk Mitte keine Einzelhandelsflächen in Obergeschossen. So soll der Eindruck eines von Wohnstrukturen geprägten Areals mit starken urbanen Bezügen gesichert werden. Dabei bleiben auch die Lageverteilungen und -präferenzen dynamisch. Galten die ursprünglichen Trendlagen Oranienburger Straße und Monbijouplatz früher noch als place to be so verschiebt sich die Nachfrage immer deutlicher in Richtung Osten bzw. hin zum Alexanderplatz. Von einem kompletten Zusammenwachsen der beiden Lagen kann zwar noch nicht gesprochen werden, trotzdem ist die Entwicklung ein klares Zeichen für die Wandelbarkeit des Berliner Einzelhandelsmarkts. Zu den Top-Lagen des Quartiers zählen inzwischen die Neue Schönhauser Straße sowie die Rosenthaler Straße. Die Spitzenmieten liegen derzeit bei rund 120 Euro/m²/Monat. Hier konzentriert sich die Nachfrage nach individuellen oder auch modernen Einzelhandelsflächen. Die Spitzenmieten der Straßen sind insofern bemerkenswert, als dass sie die Mieten verschiedener deutscher Großstädte wie z.b. Duisburg oder Essen übertreffen. Wie bereits beschrieben, kommen zwar fortlaufend neue Altbauflächen auf den Markt, diese reichen aber nicht aus um die Nachfrage zu befriedigen, so dass immer mehr Einzelhändler auch auf die Alte Schönhauser Straße sowie die Münzstraße und die Weinmeisterstraße ausweichen. Auch im Vermietungszeitraum von April 2011 bis April 2012 haben wieder einige regionale Designer und internationale Trendlabels ihren Weg ins Scheunenviertel gefunden. Die Münzstraße erfreute sich mit zwei neuen Vermietungen einer konstanten Nachfrage. Hier sind die Anmietungen des Edeljeans-Anbieters True Religion (Münzstraße 7-11; 120 m² Verkaufsfläche) sowie des niederländische Fashionlabels Scotch & Soda (Münzstraße 14-16; 150 m² Verkaufsfläche) hervorzuheben. Das Frankfurter Eiskaffee- und Chocolaterie Dulce konnte sich im Hof 1 in den Hackeschen Höfen eine Gastronomiefläche sichern und stärkt somit wieder die etwas ins Hintertreffen gekommene Gastronomiekompetenz des Quartiers. Ähnliches ist auch von der deutschen Steakhouse-Kette Maredo zu berichten, die an der Neuen Promenade 4 unweit des Hackeschen Markts ein Restaurant mit 450 m² Gastronomiefläche eröffnet hat. Die aktuelle Spitzenmiete am Hackeschen Markt liegt bei 120 Euro/m²/im Monat. Erfreuliche Neuzugänge konnten auch auf der Rosenthaler Straße festgestellt werden. Das französische Modelabel Sandro mietete seinen ersten deutschen Store auf 95 m² Verkaufsfläche in der Rosenthaler Straße 32 an. CBRE war hier vermittelnd tätig. Auch das spanische Modelabel Mango konnte sich Ladenflächen (350 m² Verkaufsfläche) im Geschäftshaus Rosenthaler Straße sichern. Die Spitzenmiete in der Rosenthaler Straße liegt bei 120 Euro/m²/im Monat. Auch die Alte Schönhauser Straße stand mit vier Vermietungen besonders im Fokus der Einzelhändler. Das hochwertige Hamburger DOB-Label Closed mietete zusammen mit dem Berliner-Konzept 14 oz. einen 140 m² großen Store in der Alten Schönhauser Straße 32 b. Das zur VF-Group gehörende Outdoor-Label Eastpak sicherte sich einen 90 m² großen Store in der Alten Schönhauser Straße 26. Die jüngste Vermietung in dieser Lage ist der Barbour Heritage Store, ein neues Konzept des britischen Herrenausstatters und Outdoor-Anbieters Barbour. Dieser mietete in der Alten Schönhauser Straße 39 eine 75 m² große Filiale. CBRE war bei der Anmietung des ersten Stores des Konzepts in Deutschland beratend tätig. Die aktuelle Spitzenmiete in der Alten Schönhauser Straße liegt bei 65 Euro/m²/Monat. Seite 35

37 Folgende weitere, quartierübergreifende Vermietungen wurden in den letzten zwölf Monaten registriert: Schiesser, An der Spandauer Brücke 8, 250 m²; Jette by Jette Joop, Oranienburger Straße 86 a, 400 m², Shop of the year 2011; DOM, Oranienburger Straße 89, 160 m²; Eisengel Amorino, Oranienburger Straße 1-3, 80 m²; Jack Wolfskin, Oranienburger Straße 4-5, 150 m²; Oliviers & Co, Oranienburger Straße 89, 60 m²; Weekday von H&M, Neue Schönhauser Straße 17, 350 m²; Urban Outfitters, Weinmeisterstraße 10-11, 700 m²; Who s that girl, Alte Schönhauser Straße 33, 100 m²; Levi s Icon Store, Memhardstraße 4, 140 m², erster Store in Deutschland. Die sehr rege Vermietungsaktivität zeigt die klare Lagepräferenz der internationalen Einzelhändler auf die neuen Lagen bzw. zentral gelegeneren Lagen im Scheunenviertel. Insgesamt wird sich die Nachfrage nach Flächen im Quartier rund um den Hackeschen Markt nicht abkühlen, so dass hier in den Top-Lagen mit moderat steigenden Mieten zu rechnen ist. Torstraße Brunnenstraße Perspektivische Entwicklung im individuellen Jungdesigner ner Bereich Der Hackesche Markt mit seinen Rand- und Nebenlagen wächst nach wie vor. Dies auch in Bereichen, die vor wenigen Jahren noch keinerlei Handelsrelevanz hatten. Hier ist insbesondere die Torstraße mit dem Soho Haus (internationaler Club mit Restaurant, Kino und Hotel) und diversen nationalen und internationalen Brands zu erwähnen, aber auch die Brunnenstraße entwickelt sich auf niedrigerem Niveau sehr gut. Seite 36

38 Straßenlauf Quartier rund um den Hackeschen Markt 73 St. Oberholz City Yildz The Circus Hotel 1 72 Textilladen Fabisch Restaurant Schusta Style 71 Laubstein GmbH Friseur 2 CCCP Bar Suhsi Circle Staircase Easy Hotel Headquarter Entertainment 3 69 Bagel Company Beeings Internet Who killed Bambi? Reiner Sperling 4 68 Transit Fahrschule 67 Luigi Zuckermann Copacabana 5 Waxing 66 Poti Poti Tierarztpraxis 6 65 Hotel Amano Gegenbauer 7 Dienstleistungen Jopp Fitness Women Papyrus Com. Delicious 9 20 Doughnuts Sisal Restaurant Mini-Markt Markt 10 Physiotherapie 11 Wechselstube 62 Chi Sing Restaurant Künstlerbund Schwäbische Bäckerei Storia Fuki Sushi Blumen B-Flat Bar Muret la Barba N Luisiana Kid 1 Wombat s City Hostel 2 Cantamagio 4 Christian Breil Yam Yam 6 Blut und Eisen Parkanlage 60 Good Morning Vietnam Fluffy White Pink Greta & Luis 15 Blaues Band Ugo Torrini Schuhe Pas comme les autres Boardinghouse 9 Fillipa K. 7-8 Café Mansy Retro Woman Cumulus Arrow G-Star Cross Jeans Sixties, Bar Premiata Oska Herrenmode Riccardo Cartillone 86a Jette Joop Parkanlage Jimmi s Escapulario 8 Orlando Meilenstein Califa Imbiss Curry 61 Piccola Italia Opticon Orlando Outlet Wertarbeit Berlin Kiosk Esra Box Funk Optik Zeppelin Olivers & Co. DOM Orangerie Moment Hasir Jack Wolfskin 4 91 The Body Shop Sergio Engel Jewellery 92 Phard Klick Galerie Amorino Eiscafé Grüne Erde Fun Factory 1-3 Wahnsinn Berlin M.A.C. Fossil 37 Yo Soy Tapas Tommy Hilfiger 38 Café Cinema 39 Starbucks Jacuzzi 1 43 Hackescher Markt 17 Ricardo Cartillone Fairly Riccardo Cartillone Möve 3 Coffeeshop Hofpfisterei Ben Sherman Sandro Comptoir des Cotonniers 32 Butter Lindner 32 Mango Oakley H&M Fred Perry To die for fashion Apotheke 32 Tukadu Bagels & Bialys Buffalo Boots 44 China Box Rossmann All in one Kebap Edeka Markt Chicken Döner Trattoria Ossena 8 19 SAP Parkanlage Steinecke Café Hotel Casa Camper 52 All Saints Caras Görtz 17 Schift Friseure Laufsteg 9 11 Camper Bienas Metallbau Fridas Schwester Res. Icono Cara Tonga 51 8 Canzo Neri Schuhe Kokami Schuhe 50 2 Atahualpa 51 Weiffenbach Bio Company 12 Stiehler Goldschmied Goko japanisches Res. Clarks Birkenstock Drykorn Dr. Martens 49 2 The Weinmeister 50 Bench Kiosk Fratelli Imbiss 49 Strenesse Hugo Boss oz. Shoes 3 Superdry Zalando Ricardo Cartillone Brillenwerkstatt 48 Brauhaus Lemke 14 Drykorn Timberland Mavi Jeans Tom Tailor Absinth Depot Lesart Redevelopment Rivabar Waldorfschule 16 5 Basi l 47 Café Seidenfaden Weinmeisterhaus 15 Pepe Jeans 16 2 Miss Sixty Princess tam tam Mientus Kilo Sugar Address Luccico 8 Lena Hoschek Grünbein Einrichtung und Lichtquellen Mädchen Italiener colors 12 Frau Tonis Parfum Makoto Japanese Noddles VANS Gin Tonic Herr von Eden Homecore Buckles & Belts 46 Monsieur Vuong Indochine Cyroline Trippen Greta & Luis Sessùn Volkssolidarität 16 Ponybar Pro Danse 42 Marimekko Haarwerkstatt Onitsuka Tiger Flip Flop Rebecca Boutique Tausendschön Flowers Barbour Specs Berlin Bookstore TomShot Lee O.K. Möbel Style Traders 26 Macchina Café Kochkunst / Schule Claudia Skoda Soma Fashion 27 Jost Schönhauser Ricardo Cartillone Design East Berlin Kaffee Hauser 29 House of Hair 33 Delight Young Fashion Hummel Fashion Hookahey 30 32c Wald 32b Closed by14oz 32a Unicut 3 Esther Perbandt Schönhauser Design Kaffeemitte Cleanskin Rob-Ert TM 9-11 Wingenbach Textilien Freitag Blutschwestern WESC Thai Massage Forsa 17 Weekday Vom Fass Arseniko 45 Adebar 1 Urban Outfitters Luccico Seite Made in Berlin Machima PSI Barrio A propos Massagen, Fußpflege COS 21 Diesel Bread&Butter Headquarter 1 Cinque Designer Depot 2 Gastronomie Wood Wood 3 Café Leer Gas Jeans Umbau Trend Living YOGI Delabru The Paul Frank Store Dunderdon Bloch 17 Nerdfilms Crumpler 16 Frosch & Königin Aqarius 15 Pan-M Be.Berlin Schlossmeister Puri Disign Schnelle Quelle 38 WBM 11c Thai Noon Pizza Bonito 37 Boss Orange 12 True Religion Yoli Salotto Ola 11b Pointer 11a Umbau/ 10 Refurbishment Strellson Red Wings Shoes Oliv. Aus Liebe Iittala Alex Backshop Münz Apotheke Wellenstyn Burg & Schild Frontplay Atlas Reisen Com Viêt Planen&Wohnen am Alex Ulf Haines 2 Bubble-Kid Dolores 8 Levi s 6 Mykita Bally Aarven Asia Markt 11 ZUR BESSEREN LESBARKEIT EMPFIEHLT SICH DIESE SEITE IN DIN A3 AUSZUDRUCKEN Juni1 2012

39 Der Berliner Vermietungsmarkt Hohe Dynamik bei guter Handelskonjunktur Andreas Malich, Leiter der Einzelhandelsvermietung in Berlin bei CBRE erläutert: Die Zahl von 64 Vermietungen im Betrachtungszeitraum zeigt sehr deutlich die immense Nachfrage nach Mietflächen in Berlin. Nationale und vor allem auch viele internationale Retailer drängen auf den Berliner Markt, wobei die derzeitigen Präferenzen sicherlich Tauentzienstraße und Kurfürstendamm sowie der Hackesche Markt sind. Zu beobachten ist bei aller Euphorie allerdings auch eine immer größere Konzentration auf die Top-Lagen. Periphere Lagen sowie einzelne, ältere oder auch kleinere Shopping-Center verlieren auch in Berlin zunehmend an Bedeutung. Der Berliner Einzelhandelsvermietungsmarkt hat im Berichtszeitraum April 2011 bis April 2012 eine sehr gute Entwicklung genommen. Dabei ist festzustellen, dass die City West mit 32 Abschlüssen zum ersten Mal seit Jahren die gleiche Vermietungsleistung aufweist wie die City Ost. Da die City West jedoch nur zwei überregional relevante Einzelhandelslagen besitzt, ist dieser Gleichstand eine beachtliche Vermietungsleistung. Diese Entwicklung zeigt den aktuellen Bedarf der Einzelhändler und Marken, ihre Präsenz in der City West auszubauen. Die diversen Projektentwicklungen und die aktualisierten Verkaufsflächen werden von den nationalen und internationalen Einzelhändlern sehr gut angenommen. Die Vielseitigkeit der Berliner Einzelhandelslagen bietet jedem Genre einen Expansionsansatz, nicht zuletzt durch Neuentwicklungen im (Altbau)-Bestand oder gezielte Redevelopments (Haus Cumberland, N 195 Kudamm). Verteilung der Mietvertragsabschlüsse nach Lagen City West Kurfürstendamm Tauentzienstraße City Ost Quartier Hackescher Markt Alte Schönhauser Straße Oranienburger Straße Münzstraße An der Spandauer Brücke Hackesche Höfe Memhardstraße Neue Promenade Neue Schönhauser Straße Weinmeisterstraße Alexanderplatz Alexanderplatz Rosa-Luxemburg-Straße Karl-Liebknecht-Straße Friedrichstraße Unter den Linden Seite 38

40 In der City West lag der Kurfürstendamm mit 28 Mietvertragsabschlüssen klar vor der Tauentzienstraße mit vier Mietvertragsabschlüssen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Tauentzienstraße nur wenige hundert Meter lang ist, also deutlich weniger Geschäfte zur Verfügung stehen als auf dem Kurfürstendamm. Getragen wurde diese Entwicklung aber nicht allein durch das höhere Angebot an Verkaufsflächen entlang des Straßenzugs. Die bereits beschriebenen Projektentwicklungen Haus Cumberland, N 195 Kudamm haben hier ebenso zu der Entwicklung beigetragen. Hervorzuheben ist auch die hohe Anzahl an großflächigen Vermietungen. Allein sieben Objekte weisen eine Verkaufsfläche von über 700 m² auf, wobei der neue Apple Flagship-Store (Kurfürstendamm 26) mit m² das Highlight der Vermietungen ist. Die Nachfrage verteilte sich moderat auf alle Teillagen des Kurfürstendamms, wobei die Top-Lagen an der Gedächtniskirche sowie die Luxuslagen am Olivaer Platz ein leicht erhöhtes Mietaufkommen gegenüber dem mittleren Teilstück des Kurfürstendamms aufweisen. Dies liegt am Mangel an modernen Verkaufsflächen bzw. an dem noch nicht entwickelten Ku damm Karree. In der City Ost lag einmal mehr das Scheunenviertel mit 18 Vermietungen vor den beiden Lagen Friedrichstraße (inkl. Unter den Linden) mit zehn Mietvertragsabschlüssen sowie dem Alexanderplatz mit allein vier neuen Mietvertragsabschlüssen. Im Quartier rund um den Hackeschen Markt lagen die Neue Schönhauser Straße und die Oranienburger Straße mit jeweils fünf Anmietungen vorne. Die restlichen Lagen konnten nur eine oder zwei Vermietungen, wie im Falle der Rosenthaler Straße, auf sich vereinen. Aufgrund der dortigen baulichen Struktur wurden vornehmlich Kleinflächen zwischen 100 und 200 m² Verkaufsfläche angemietet. Die Mietvertragsabschlüsse von Weekday (Neue Schönhauser Straße) mit 350 m², Mango (Rosenthaler Straße) sowie Urban Outfitters (Weinmeisterstraße) mit 700 m² Verkaufsfläche müssen hier zu den seltenen, großflächigen Anmietungen gezählt werden. Gleiches gilt auch für den Jette by Jette Joop-Store in der Oranienburger Straße. In der Friedrichstraße konzentrierte sich die Nachfrage vor allem auf den Bereich rund um den gleichnamigen S-Bahnhof. Mit vier teils großflächigen Vermietungen wie z.b. von Gina Tricot oder der Shoe Lounge von Aktiv Schuh konnte der konsumige Teil der Friedrichstraße sein Profil weiter stärken. Die Teillage rund um den Checkpoint Charlie bleibt zumindest bezüglich der Vermietungsaktivität immer noch ein Geheimtipp, da hier nur eine Vermietung registriert wurde. Aufgrund des geringen Angebots an Verkaufsflächen am Alexanderplatz blieb es am Alexanderplatz bei vier Vermietungen. Mit aber jeweils m² (Primark) und m² (Hofbräuhaus) stellen diese herausragende Transaktionen dar. Verteilung der Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Straße m² Konzept Branche Alte Schönhauser Straße Eastpak Sport/Outdoor Alte Schönhauser Straße 32b 140 Closed by 14 oz Mode Alte Schönhauser Straße Who s that girl Mode Alte Schönhauser Straße Barbour Heritage Mode Seite 39

41 Straße m² Konzept Branche Alexanderplatz Primark Mode Alexanderplatz Osco Schuhe An der Spandauer Brücke Schiesser Mode Friedrichstraße Le Tanneur Lederwaren Friedrichtstraße Shoe Lounge von Aktiv Schuh Schuhe Friedrichstraße Gina Tricot Mode Friedrichstraße Timberland Sport/Outdoor Friedrichstraße Nespresso Haushaltswaren Friedrichstraße Sandro Mode Friedrichtstraße Maje Mode Friedrichstraße 207/ Back Factory Gastronomie Hackesche Höfe Hof 1 k. A. Dulce Gastronomie Karl-Liebknecht-Straße Hofbräu München Gastronomie Kurfürstendamm Cotton On Mode Kurfürstendamm McDonald s Gastronomie Kurfürstendamm Urban Outfitters Mode Kurfürstendamm Dean & David Gastronomie Kurfürstendamm Boss Mode Kurfürstendamm Apple Unterhaltungselektronik Kurfürstendamm Kookaï Mode Kurfürstendamm 38/ Steiff Souvenirs/Spielwaren Kurfürstendamm Brille 54 Optiker Kurfürstendamm Hellmann Men s Wear Mode Kurfürstendamm Tizian Schuhe Kurfürstendamm Giorgio Armani Luxus Kurfürstendamm Bottega Veneta Luxus Kurfürstendamm Lamborghini Fashion Luxus Kurfürstendamm for all mankind Mode Seite 40

42 Straße m² Konzept Branche Kurfürstendamm 186/ Dolce & Gabbana Luxus Kurfürstendamm oz Mode Kurfürstendamm Brunello Cuccinelli Luxus Kurfürstendamm Escada Luxus Kurfürstendamm Philipp Plein Luxus Kurfürstendamm Boggi Milano Luxus Kurfürstendamm Shan Rahimkan Friseur Kurfürstendamm Strenesse Mode Kurfürstendamm Budapester Schuhsalon Schuhe Kurfürstendamm Pelz Lösche Mode Kurfürstendamm Kriss Mode Kurfürstendamm Karen Millen Mode Kurfürstendamm Pylones Souvenirs/Spielwaren Memhardstraße 140 Levi s Icon Store Mode Münzstraße True Religion Mode Münzstraße Scotch & Soda Mode Neue Promenade Maredo Gastronomie Neue Schönhauser Straße Weekday by H&M Mode Oranienburger Straße Eisengel Amorino Mode Oranienburger Straße Jack Wolfskin Sport/Outdoor Oranienburger Straße 86a 400 Jette by Joop Mode Oranienburger Straße DOM Mode Oranienburger Straße Oliviers & Co Genussmittel Rosa-Luxemburg-Straße Coffee Fellows Gastronomie Rosenthaler Straße Sandro Mode Rosenthaler Straße Mango Mode Tauentzienstaße Rossmann Drogerie Tauentzienstraße Neo by Adidas Mode Seite 41

43 Straße m² Konzept Branche Tauentzienstraße Claire s Modeschmuck Tauentzienstraße Bershka Mode Unter den Linden E-Plus Telekommunikation Unter den Linden Miele Haushaltswaren Weinmeisterstraße Urban Outfitters Mode Filialisierung nimmt weiter zu Modeanbieter dominieren die Nachfrage Ähnlich wie in den anderen von CBRE untersuchten Metropolen steigt der Filialisierungsgrad in den Berliner 1A-Lagen stetig an. Wo rund um den Hackeschen Markt noch von Gentrifizierung gesprochen werden kann, sind in den Top-Lagen Berlins wie dem Kurfürstendamm, der Friedrichstraße oder dem Alexanderplatz die inhabergeführten Einzelgeschäfte eine klare Minderheit. Vielmehr kommt es hier zum Verdrängungswettbewerb unter den nationalen und internationalen Filialisten um die Ladenlokale mit der höchsten Passantenfrequenz und um die Mikrolagen, in denen die werbliche Darstellung optimal zu platzieren ist. Filialisierungsgrade ausgewählte Lagen City West und City Ost Berlin West Anzahl der davon Filialisierungs- Straße Geschäfte filialisiert grad in % Kurfürstendamm (bis Olivaer Platz) Tauentzienstraße Wilmersdorfer Straße (zwischen Stuttgarter Platz und Schillerstraße) Karl-Marx-Straße (zwischen Flughafenstraße und Saltykowstraße) Schloßstraße (zwischen Walter-Schreiber-Platz und Grunewaldstraße) Breite Straße (zwischen Kammerstraße und Charlottenstraße) Carl-Schurz-Straße (zwischen Mauerstraße und Am Juliusturm) Gorkistraße (zwischen Berliner Straße und Buddestraße) Tempelhofer Damm (zwischen Albrechtstraße und Friedrich-Wilhelm-Straße) Seite 42

44 Berlin West Straße Müllerstraße (zwischen Seestraße und Schulstraße) Teltower Damm (zwischen Potsdamer Chaussee und Machnower Straße) Berlin Ost Straße Anzahl der Geschäfte davon filialisiert Filialisierungs- grad in % Anzahl der Geschäfte davon filialisiert Filialisierungs- grad in % Alexanderplatz Alte Schönhauser Straße Friedrichstraße (zwischen Bahnhof Friedrichstraße und Krausenstraße ehem. in den Einkaufspassagen) Hackescher Markt (einschl. Neue Promenade und Am Zwirngraben) Münzstraße Neue Schönhauser Straße Oranienburger Straße (bis Monbijouplatz) Rosenthaler Straße (bis Steinstraße) Schönhauser Allee (zwischen Bornholmer Straße und Gaudystraße) Weinmeisterstraße Seite 43

45 Berlin die Modemetropole der Modeeinzelhandel dominiert das Vermietungsgeschehen Branchenverteilung der Mietvertragsabschlüsse April 2011 bis April 2012 Mode 49% Drogerie 1% Friseur 1% Lederwaren Modeschmuck 1% 2% Telekommunikation Optiker 2% 2% Unterhaltungselektronik 2% Haushaltswaren 3% Souveniers/Spielwaren 3% Sport/Outdoor 5% Schuhe 6% Gastronomie 11% Luxus 12% Fashion is Berlin s best friend einmal mehr bestätigt sich dieses Motto für den Berliner Einzelhandelsvermietungsmarkt. Im Vermietungszeitraum April 2011 bis April 2012 wurde mit 49 % nahezu die Hälfte aller Mietvertragsabschlüsse durch Fashion-Retailer abgeschlossen. In absoluten Zahlen gesprochen konnten sich 31 Modeunternehmen ein neues Ladengeschäft sichern. Die Verkaufsflächengrößen variieren von 90 m² in der Alten Schönhauser Straße bis hin zum Primark Flagship-Store am Alexanderplatz mit m². Werden noch die Schuhhändler und das modeaffine Luxussegment hinzugerechnet, erhöht sich der Anteil sogar auf 67 %, so dass über zwei Drittel des Vermietungsgeschehens von Einzelhändlern aus dem Segment Mode bestritten wurde. Sehr konstant zeigte sich auch wieder die Gastronomie mit einem Anteil von 11 % am gesamten Vermietungsvolumen. Hier bestimmten vor allem regionale und nationale Systemgastronomiekonzepte das Vermietungsgeschehen. Auch der Sport- und Outdoor-Bereich folgte dem allgemeinen Wachstum des Segments und baute seine Marktpräsenz auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt weiter aus (5 % aller Vermietungen). Alle anderen Branchen spielten im Berichtszeitraum eine untergeordnete Rolle. Allein touristische Konzepte aus dem Bereich Souvenirs/Spielwaren konnten sich noch etwas hervorheben (3 % des Vermietungsaufkommens), was in erster Linie durch das hohe Touristenaufkommen in Berlin begründet ist und somit einen Sonderfall darstellt. Zusammenfassend zeigt die nachfolgende Tabelle eine Übersicht über die relevanten Einzelhandelslagen der City Ost und der City West und deren zukünftige Entwicklung. Seite 44

46 * Die genannten Mietspannen beziehen sich auf ein ideales Ladenlokal in Top-Lage mit einer Verkaufsfläche von 100 m² und 5 Metern Schaufensterfront. Mietspannen* und Entwicklungstendenzen Einzelhandelslagen Berliner City Einzelhandelslagen in Berlin Straße Alexanderplatz (Mitte) Breite Straße (Spandau) Carl-Schurz- Straße (Spandau) Miete in /m² Lagequalität Konsum / Tourismus Konsum/ Nahversorgung Konsum/ Nahversorgung Spitzenmiete Euro/m² Tendenz Entwicklungsimpulse Weitere Großflächen durch Projektentwicklungen (Alea 101: TK Maxx, Shoe City etc.) sowie Vermietung im Bestand (Blackstone: Primark), Magnetwirkung durch Alexa und das Geschäftshaus Die Mitte. Höchste Frequenz in der Woche in Berlin. Nach der Eröffnung des Einkaufszentrums Spandau Arcaden abnehmende Frequenz und Verschiebung der Lagequalität in Richtung Markt und Carl-Schurz- Straße, anhaltender Trading Down-Prozess. Nach Eröffnung der Spandau Arcaden eher rückläufige Entwicklung erfahren. Inzwischen wieder steigende Nachfrage und verbesserte Frequenz sowie Stabilisierung auf mittlerem Niveau. Friedrichstraße (Mitte) Konsum /Luxus 140 Die Fertigstellung des Spreedreiecks hat neue Impulse für qualitative Vermietungen auch in der nördlichen Friedrichstraße gegeben. Der ehemalige Opel-Showroom Friedrichstr. 94 wurde zwischenzeitlich an Shoe City (Aktiv Schuh GmbH) vermietet, sehr hohe Flächennachfrage in diesem Bereich der Straße bis zur Mohrenstraße. Die Auswirkungen durch den U-Bahnbau Unter den Linden sind nach wie vor ungewiss. Gorkistraße (Tegel) Konsum/ Nahversorgung 50 Durch das Einkaufszentrum Hallen am Borsigturm sowie die Schließung des Hertie Warenhauses seit Jahren abnehmende Frequenz. Inzwischen Stabilisierung auf niedrigem Niveau. Erst nach dem Refurbishment des ehem. Hertie Hauses ist ein Trading Up-Prozess zu erwarten. Markthallen und Tegel Center tragen nur wenig zur Attraktivitätssteigerung bei und bedürfen ebenfalls einer Sanierung. Karl-Marx-Straße (Neukölln) Konsum/ Nahversorgung 50 Seit Jahren abnehmende Bedeutung für den Einzelhandel und sinkende Frequenz, zudem Schließung des C&A Gebäudes in Eröffnung des ehem. Hertie und Neuansiedlung verschiedener nationaler und internationaler Retailer wie 1982, TK Maxx etc. haben allerdings zu einer Stabilisierung auf niedrigem Niveau beigetragen, Top-Lage ist ausschließlich zwischen Neukölln Arcaden und Werbellinstraße. Kurfürstendamm (Charlottenburg) Konsum /Luxus 180 Großflächige Projektentwicklungen wie N 195, Haus Cumberland, Ku damm Karree, Bikini-Haus, Zoo-Fenster und Atlas Tower werden die positive Entwicklung der letzten beiden Jahren weiter befördern. Die Neuvermietungen an attraktive Brands wie z.b. Apple, Urban Outfitters etc. tragen weiterhin zur nachhaltigen Entwicklung bei. Seite 45

47 Einzelhandelslagen in Berlin Müllerstraße (Wedding) Neue Schönhauser Straße (Mitte) Oranienburger Straße (Mitte) Rosenthaler Straße (Mitte) Schloßstraße (Steglitz) Konsum/Stadtteil Szene/ Trend/ Tourismus Szene/ Trend/Touris mus Szene/ Trend/Touris mus Konsum/ Nahversorgung Anhaltender Trading Down-Prozess, ungewisse Zukunft des Karstadt Warenhauses, C&A hat seit Ende 2011 den Betrieb eingestellt. Neue, internationale Labels stärken die Bedeutung nachhaltig. Zudem wird sie immer stärker frequentiert, da sie als Verbindung zwischen Rosenthaler Straße und Münzstraße und Alexanderplatz angenommen wird. Zwischenzeitlich stabile Frequenz nach Rückgang in den vergangenen Jahren, zudem stärkere gastronomische Ausprägung. Neue Projektentwicklungen am Rosenthaler Platz schaffen neue Frequenz und verlängern den für Einzelhandel attraktiven Abschnitt der Rosenthaler Straße. Eröffnung des vierten Einkaufszentrums (Boulevard Berlin) auf der Schloßstraße sowie die Neueröffnungen der ersten Sport Scheck Filiale sowie ab Mitte 2012 des ersten Primark in Berlin schaffen neue Anreize und erhöhen die Frequenz. Allerdings auch sehr starker Shopping-Center Wettbewerb. Veränderung des Einkaufsverhaltens ist zu erwarten. Schönhauser Allee (Prenzlauer Berg) Konsum/ Nahversorgung 50 Konstante Frequenz, etablierte Einzelhandelslage mit einigen Neuvermietungen. Tauentzienstraße (Charlottenburg) Konsum 270 Sehr hohe Frequenz, etablierte und sehr nachgefragte Einzelhandelslage, diverse neue Vermietungen wie NEO, Bershka etc., einige Projektentwicklungen und Refurbishments (Tauentzienstr. 8 und 13a), kaum kleinere Einzelhandelsflächen vorhanden. Teltower Damm (Zehlendorf) Konsum/ Nahversorgung 80 Konstante Frequenz, etablierte Einzelhandelslage mit einigen Neuvermietungen wie z.b. H&M. Allerdings leichte Frequenzeinbußen durch die Eröffnung des Einkaufzentrums Zehlendorfer Welle. Tempelhofer Damm (Tempelhof) Konsum/ Nahversorgung 30 Frequenzverlust durch das neu eröffnete EKZ Tempelhofer Hafen. Ungewisse Zukunft des Karstadt Warenhauses, nachhaltig abnehmende Frequenzen und Mieten. Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg) Konsum/ Nahversorgung 90 Attraktivitätssteigerung durch Revitalisierung der Fußgängerzone, nach Trading Up in den vergangenen Jahren deutliche Frequenzsteigerung sowie diverse Neuanmietungen; Straße hat zwischenzeitlich das mehr an Verkaufsflächen absorbiert, von steigenden Mieten ist auszugehen. Seite 46

48 Die Stadtteillagen in Berlin vitale Kieze nicht nur für die Berliner Veronika Tomas-Kelava, Vermietungsspezialistin in Berlin bei CBRE: In keiner anderen Stadt in Deutschland gibt es wohl so marktrelevante Stadtteillagen wie in Berlin. Aufgrund der Größe und der Struktur der Stadt und nicht zuletzt aufgrund der Bevölkerungszahlen, die im Mittelwert bei über Einwohnern je Bezirk liegen, funktionieren die Stadtteillagen Berlins wie kleine Städte innerhalb der Stadt. Durch die Kiezbezogenheit der Berliner wird diese Entwicklung noch einmal unterstützt, da sich in den Stadtteilen das wahre Leben Berlins jenseits der Touristenströme abspielt. Nichtdestotrotz verfügen diese Stadtteillage über hohe Passantenzahlen und sind deswegen für nationale und internationale Einzelhändler interessant. Neben der City West und City Ost kann Berlin insgesamt mit acht überregional relevanten Stadteillagen aufwarten. Aufgrund der Größe und der sehr hohen Bevölkerungsdichte Berlins kann bei den Berliner Stadtteillagen von kleinen Großstädten in der Stadt gesprochen werden, da diese teilweise über ein Marktgebiet von mehr als Einwohnern verfügen. Durch diese Marktvolumina ist auch für Filialisten ein nachhaltiges Wirtschaften möglich, so dass viele Berliner Stadtteillagen im Fokus der nationalen und mittlerweile auch internationalen Einzelhändler stehen. Aus historischen Gründen befinden sich die meisten der überregional bekannten Stadtteillagen Berlins im westlichen Stadtgebiet. Die führende Rolle nimmt hier die Schloßstraße ein, die nach der Eröffnung des Shopping-Centers Boulevard Berlins den inoffiziellen Titel Hauptstraße der Shopping-Center trägt. Gleich vier Shopping-Center und eine der stärksten Stadtteillagen in ganz Deutschland buhlen um die Gunst der Kunden. Die einzige relevante Stadtteillage im östlichen Stadtgebiet befindet sich mit der Schönhauser Allee im Szeneviertel Prenzlauer Berg. Bis auf wenige Ausnahmen wie dem Teltower Damm in Berlin-Zehlendorf werden die Berliner Stadtteillagen in der Regel von größeren Shopping-Centern flankiert, die zusätzliche Frequenz in die Straßen bringen jedoch auch zu Verwerfungen im Vermietungsmarkt der Einkaufsstraßen und für teilweise massive Kaufkraftabflüsse in den Straßen gesorgt haben. Im östlichen Stadtgebiet fehlen diese Einzelhandelslagen häufig historisch bedingt bzw. sind auf lokalen versorgungsorientierten Einzelhandel beschränkt. Deren Funktion wurde aber durch eine Vielzahl von auch überregional bedeutenden Shopping-Centern, wie z.b. das EastGate Shopping-Center in Berlin- Marzahn, übernommen. Teilweise waren aber auch die städtebaulichen Voraussetzungen (sozialistische Planstadt und Plattenbauten) für die ausbleibende Entwicklung der östlichen Stadtteillagen verantwortlich, da einerseits die Kleinteiligkeit und andererseits die historische Bausubstanz nicht (mehr) vorhanden waren. Daher befinden sich in einigen Ost-Berliner Bezirken Shopping-Center an den großen Ausfallstraßen (z.b. das Ringcenter an der Frankfurter Allee) und sind daher auch als verkehrsorientierte Einzelhandelsstandorte einzustufen. Im Folgenden werden die Stadtteillagen Schloßstraße in Berlin-Steglitz und die Wilmersdorfer Straße in Berlin-Charlottenburg detailliert vorgestellt. Seite 47

49 Schloßstraße Hauptstraße der Shopping-Center Die Schloßstraße ist für den Einzelhandel die mit Abstand wichtigste Stadteillage Berlins. Aufgrund ihrer Markenkompetenz und Ausrichtung ist die Schloßstraße sicherlich eine der führenden Stadtteillagen in Deutschland und in ihrer Ausprägung vergleichbar mit den Einkaufslagen deutscher Großstädte. Die hohe Bedeutung erlangte sie u. a. durch ihre Lage im wohlhabenden südwestlichen Stadtgebiet Berlins, durch ihre sehr gute Erreichbarkeit und eine Mantelbevölkerung von rund Menschen in ihrem Marktgebiet. Deren Kaufkraft liegt dabei über dem deutschen und weit über dem Berliner Kaufkraftniveau. Die Anziehungskraft bleibt dabei nicht nur auf das Berliner Stadtgebiet begrenzt, sondern schließt auch die Randgemeinden Brandenburgs im Berliner Speckgürtel und sogar die Brandenburger Landeshauptstadt Potsdam mit ein. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Schloßstraße die höchsten Passantenfrequenzen und die höchsten Einzelhandelsmieten unter den Berliner Stadtteillagen aufweist. Im Vermietungszeitraum von April 2011 bis April 2012 kam es hier jedoch nur zu vier Vermietungen. Der Berliner Schuhfilialist Aktiv Schuh sowie der Homeaccessoires-Anbieter Das Depot ziehen in das neuentwickelte Geschäftshaus an der Schloßstraße 30. Weiterhin zieht der Berliner Sportschuhanbieter Isico Sports innerhalb der Schloßstraße in die Hausnummer 117 um, die Berliner Bäckerei Thoben eröffnet in der Schloßstraße 89 eine 90 m² große Bäckerei mit Café Lounge. Thoben wurde bei der Anmietung durch CBRE beraten. Straßenlauf Schloßstraße Bornstraße bis Rheinstraße N Bundesallee SSC Schloß-Straßen Straßen-Center Forum Steglitz Burger King Telekom H&M Betty Barclay Apollo Optik Hirmer 130 Christiane Krüger Umbau / Refurbishment Seite 48

50 Daraus abzuleiten, dass die nationalen und internationalen Einzelhändler kein Interesse an der Schloßstraße hätten, wäre sicherlich falsch. Wie bereits beschrieben, konkurriert die Schloßstraße gleich mit vier Shopping-Centern. Diese hohe Dichte an Einkaufszentren ist nicht nur für den Berliner Einzelhandelsmarkt ungewöhnlich, sondern auch deutschlandweit. Entlang der 1,7 km langen Schloßstraße haben sich die Shopping-Center Das Schloss ( m², Baujahr 2006), das Forum Steglitz ( m², 1975, 2007 modernisiert) sowie das Schloß-Straßen-Center (SSC) ( m², 2007) angesiedelt. Das Rennen um die Gunst der Kunden schien bis vor kurzem noch das Das Schloss gemacht zu haben. Die Eröffnung hatte zu sehr positiven Effekten geführt, gerade für den bis dato eher unterrepräsentierten südlichen Teil der Schloßstraße. Nun jedoch steht mit dem Boulevard Berlin ein neuer Konkurrent bereit, der den Centerwettlauf in Steglitz in eine neue Dimension befördert. Straßenlauf Schloßstraße Joachim-Turbitius Turbitius-Brücke bis Markelstraße N I am Neckermann Reisebüro Orsay Vera Moda Jack & Jones Mango Vitaform Gabriel Douglas Brillen Schmiedeke Chacaron Coffee Split Restaurant Thoben S Backwaren mischau Karstadt 7-10 Peek & Cloppenburg Leiser Boulevard Berlin Starbucks Red Green Toscani Schuhe 119 Janny s Eis Mobilcom Debitel 118 Vodafone Calida Isico USA Sports 117 McDonald s Diana Apotheke 116 T-Punkt La Figura 115 WMF 114 Berliner Bank Easy credit 113 Aktiv Schuh 112 Hussel Umbau / Refurbishment 111 Targobank Boulevard Berlin zweitgrößtes Center r in Berlin Auf m² Mietfläche verteilen sich 160 Läden, wobei zum Soft-Opening im April nur 90 Ladengeschäfte in Betrieb waren. Dies ist eine Quote von ca. 85 % der gesamten Fläche, wobei weitere Eröffnungen bis Herbst 2012 geplant sind. Dies bezieht sich insbesondere auf die noch vakanten Gastronomieflächen im Food Court des Centers im 2. Obergeschoss. Seite 49

51 Das niederländische Unternehmen Multi Development hat die ehemaligen Warenhäuser Wertheim und Karstadt abgerissen und auf der entstandenen Fläche Berlins zweitgrößtes Center nach den Gropius Passagen errichtet. Karstadt ist mit über m² Verkaufsfläche auch im neuen Boulevard Berlin wieder Mieter (die Eröffnung hatte bereits 2011 stattgefunden) und ist über eine gläserne Passage mit dem Center verbunden. Ein Parkhaus mit ca. 850 Parkplätzen steht den Kunden zur Verfügung, bei entsprechender Vermietungsleistung rechnet der Investor ab Herbst mit Kunden täglich. Sollten die derzeit noch zur Verfügung stehenden Flächen zeitnah vermietet werden, sind dem Center alleine schon aufgrund seiner absoluten Größe gute Marktchancen einzuräumen. Straßenlauf Schloßstraße Zimmermannstraße bis Joachim-Turbitius Turbitius-Brücke N Exchange Tchibo Schildhorn Apotheke SportScheck 20 C&A 19 Bierpinsel 18 17a Postbank Intersport Saturn Kaiser s Hugendubel Ulla Popken Hofpfisterei Essanelle L Tur O 2 Salamander Wittstock Mobilcom Debitel Apanage 105 Bonita House of Denim Commerzbank Nordsee 23 Blumen Villeroy & Boch McPaper The Body Shop Tchibo Clarks Dunkin Donuts The Phone House Juwelier Arndt Bookbinders Design Leysieffer 26 Vodafone 101 Jackpot & Cottonfield Galleria Naturkaufhaus Foot Locker 100 E-Plus 99 Daniel Goldschmiede Die Eröffnung des Boulevards Berlin hat jedoch jetzt schon innerhalb der Centerlandschaft an der Schloßstraße zu Veränderungen geführt. Das seit seiner Eröffnung mit Vermietungsproblemen kämpfende Schloß- Straßen-Center konnte den irischen Modeanbieter Primark als neuen Ankermieter für sich gewinnen, der dort seine erste Filiale in Berlin betreiben wird. Die Verkaufsfläche wird seitens des Center Managements mit m² angegeben. Perspektivisch ist durch diese Vermietung sicherlich von einer deutlichen Frequenzverbesserung in diesem Teilbereich der Schloßstraße (Walter-Schreiber-Platz) auszugehen, inwieweit dies die anderen Center, insbesondere das Forum Steglitz betrifft, ist heute noch nicht absehbar. Seite 50

52 Trotz der immensen Centerflächen ist die Schloßstraße selbst weiterhin ein beliebtes Einkaufsziel, das entsprechende Frequenzen auf sich ziehen kann. Denn auch zwischen den vier Einkaufszentren und großflächigen Kauf- und Warenhäusern (Peek & Cloppenburg, Karstadt) erwartet die Besucher eine reichhaltige und abwechslungsreiche Einzelhandelslandschaft. In kleineren und größeren Geschäftshäusern wechseln sich vielfältige Anbieter ab. Die größten Einheiten sind das Geschäftshaus Schloßstraße 110 mit Mietern wie Hugendubel, Deutsche Post, Intersport u.a. mit insgesamt ca m² Verkaufsfläche, das Geschäftshaus Schloßstraße 101 und das Naturkaufhaus Galeria mit ca m² Verkaufsfläche. Mit der Eröffnung der Berliner Filiale des Hamburger Sportartikelhändlers SportScheck (4.500 m² Verkaufsfläche) ist ein weiterer großflächiger Einzelhändler auf den Markt gekommen. Ob es nach der Eröffnung des Boulevard Berlin zu Mietrückgängen kommen wird, ist derzeit noch nicht absehbar. Veränderungen der Passantenströme und Lageverschiebungen innerhalb der Schloßstraße können aber als sicher angenommen werden. Die Entwicklung der Schloßstraße bleibt wohl weiterhin eine der spannendsten auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt. Die aktuelle Spitzenmiete an der Schloßstraße liegt bei 110,- Euro/m²/Monat. Straßenlauf Schloßstraße Zimmermannstraße bis Joachim-Turbitius Turbitius-Brücke N Starbucks Petit Bateau Fielmann Basler Germania Apotheke Apollo Optik Reichelt Philip Uhren Mack Confiserie Zur Bratpfanne Das Schloss Coming soon: Aktiv Schuh Sparda Bank Coming soon: Das Depot Peli One Reichert Confiserie 96 Wüstefeld Foto Entertainment Freizeitcenter 95 Casino Leiser Osco Tee Geschwender 31 Asia Stern Elfis Wäsche 94 Rossmann 93 Umbau Butter Lindner Kühnöhl Juwelier 92 Taschen Shop Da Dalt Eis Wittstock China Food Deichmann 90 Wurst & Schinken Haase Thoben Backwaren 89 Gravis Fitness First SEB Bank 88 Diamant Parfümerie Christophorus Apotheke Deutsche Bank Umbau / Refurbishment Seite 51

53 Weitere Stadtteillagen Berlins zwischen Trading Up und Trading Down Die weiteren Berliner Stadtteillagen wie z.b. die Altstadt von Spandau (Breite Straße, Carl-Schurz-Straße, Markt), der Teltower Damm in Zehlendorf, die Schönhauser Allee in Prenzlauer Berg oder die Gorkistraße in Tegel werden überwiegend von der Berliner Bevölkerung im jeweiligen Stadtbezirk sowie teilweise auch von der Bevölkerung des Berliner Speckgürtels als Einzelhandelslagen aufgesucht. Sie sind für die Städteund Shopping-Touristen kaum relevant. Straßenlauf Breite Straße in Berlin-Spandau N Therapiezentrum Altstadt Game Workshop Cesars Palace Eiscafé Altstadt Batterie-Shop Brillenbär, Optiker Löwen Apotheke Nansen Cutman K&K Textilien Woolworth Soy Sushi Umbau Umbau Back & Snack Eiscafé Mille Fiori Gotisches Haus, Kulturzentrum Schokoladen & Spezialitäten Wilhelm Rüther Hobbyshop 1000 kleine Dinge Ulla Popken 25 Strauss Innovation Sportpark Budokan Spielemax Haarstudio 24 WMF Neusch, Sanitätshaus 23 Brose, Juwelier/ Optik Deutsche Bank 55 La Bottega Pizzeria Vinpearl Land, vietn. Restaurant Umbau Fielmann 21 Sparkasse 20 Altstadt Apotheke Vietnamesisches Restaurant Fahrenkrug s Parfümerie 19 Bärenland 18 Mein Brotkorb Bäckerei O2 Mobilfunk 17 Fehse, Ringfoto 16 Mäc Geiz Trendy Taschen Seite 52

54 Straßenlauf Markt in Berlin-Spandau Santander Bank 51 Coiffeur Zimmermann Pfennigland 49 Toner Dumping.de N Satt & Selig 47 leer Future Communication Kintex Picaldi Quick - Schuh 41 ABi s-jeansstil 41 Barnikel Optik Adler Apotheke 39 Burger King Eiscafé Ciao 37 Targo Bank Commerzbank 35 Vodafone 33 Hussel Douglas 32 Tchibo Wolsdorff 31 Optiker Bode Telekom Blume Rossmann 1 14 EGA Schuhe Berliner Volsbank Jokers Bücher Kaiser s Unicut Bäckerei Wiedmann Mobilcom Apotheke Fester Konditorei 47 Kirche Batterie-Shop Brillenbär, Optiker 48 Löwen Apotheke Nansen 49 Woolworth Das Sonnenstudio Pinocchio 35 Back & Snack Eiscafé Mille Fiori 5 L Tur Deutsche Bank Soy Sushi Umbau Umbau Gotisches Haus, Kulturzentrum Schokoladen & Spezialitäten Wilhelm Rüther Hobbyshop m kleine Dinge Ulla Popken Strauss Innovation Sportpark Budokan Spielemax Haarstudio 21 WMF Neusch, Sanitätshaus 16 Brose, Juwelier/ Optik Fielmann Sparkasse 20 Altstadt Apotheke Vietnamesisches Restaurant Fahrenkrug s Parfümerie 19 Bärenland 18 Mein Brotkorb Bäckerei O2 Mobilfunk 17 Fehse, Ringfoto Mäc Geiz Karstadt Trendy Taschen Zeemann Seite 53

55 Straßenlauf Carl-Schurz Schurz-Straße Straße in Berlin-Spandau N Commerzbank 35 Vodafone 33 Hussel 32 Douglas Tchibo 36 Wolsdorff - Tabak 31 Optiker Bode Apollo Juwelier Turngis Carl-Schurz Apotheke BackWerk Drospa 27 Fix Foto/ O2 25 Mago Imbiss 1 Euro Shop 23 Umbau / Refurbishment 21 The Phone House Deutsche Post Gesundheitsamt Karstadt E-Plus 16 L Tur 14 Mobilcom Debitel Charlotten Apotheke Umbau / Refurbishment 38 DVA-Fahrschule Nail.lei Briefmarken/Münzen Kant-Gymnasium Süd-Bistro Zur Altstadt 55 Dorotheenstädtische Buchhandlung Ebene 4 - Café 53 Oxfam Santander Bank 51 Coiffeur Zimmermann Pfennigland 49 Toner Dumping.de Satt & Selig 47 Future Communication 48 Kintex - Kindermode 45 Picaldi 43 Quick - Schuh 46 ABi s-jeansstil Barnikel Optik 44 Adler Apotheke Burger King Eiscafé Ciao 40 Targobank RD-Textilien 58 Altstadt-Backhaus Baff Snack Stern Internetecafe Salon Platin Pin AG Borgwardt Goldschmuck C&A In diesen Stadtteillagen ist mit Ausnahme der Wilmersdorfer Straße das Flanieren und Shoppen deutlich lokaler ausgeprägt, hier findet eher der versorgungsorientierte Einkauf oder auch die gastronomische Versorgung statt. Auch hier werden wieder, Berlin-typisch, die Stadtteillagen von Shopping-Centern ergänzt und teilweise auch in Ihrer Funktion nachhaltig eingeschränkt. Seite 54

56 Nur wenige Shopping-Center haben zu einer Belebung des benachbarten Einzelhandels geführt. Als positives Beispiel sind die Schönhauser-Allee-Arcaden (zuletzt revitalisiert 2010) zu nennen. Wilmersdorfer Straße wieder im Aufwind Die Wilmersdorfer Straße, als zweitwichtigste Stadtteillage in Berlin, verzeichnet seit einiger Zeit wieder eine positive Entwicklung, nachdem die 2007 eröffneten Wilmersdorfer Arcaden zu einem deutlichen Nachfragerückgang geführt hatten. Die Frequenzen und somit auch Mieten steigen seit geraumer Zeit wieder, die Nachfrage nach modernen Verkaufsflächen hat zugenommen. Insgesamt konnte die Wilmersdorfer Straße, eine von nur drei Fußgängerzonen Berlins, im Beobachtungszeitraum April 2011 bis April 2012 drei Vermietungen auf sich vereinen. Die positive Vermietungssituation der Wilmersdorfer Straße ist ein Anzeichen dafür, dass die regionalen bis internationalen Einzelhändler die Straße wieder im Fokus haben. Die herausragendste Vermietung ist die Eröffnung des ersten in einer Stadtteillage gelegenen Cotton On-Stores (Wilmersdorfer Straße 58) sowie der jüngst eröffnete 1982 by Takko auf der ehemaligen Strauss Innovation Fläche. CBRE war bei beiden Anmietungen beratend tätig. Die aktuelle Spitzenmiete an der Schloßstraße liegt bei 100,- Euro/m²/Monat. Straßenlauf Wilmersdorfer Straße Krummestraße bis Kanstraße McDonald s Norisbank Bench 64 Back Factory Volksbank 65 Wurst Haase dm-drogeriemarkt Peek & Cloppenburg 109 Idee Creativ Media Markt Kant Center N Eyes & More E-Plus TK Maxx Seite 55

57 Straßenlauf f Wilmersdorfer Straße Kantstraße bis Schillerstraße T-Punkt Gourmétage Fatih Döner Bong-Apotheke Extrablatt Deichmann Sparda Bank Kabel Deutschland 52 Apollo Optik Wilmersdorfer Arcaden Starbucks Eterna H&M dm-drogeriemarkt Lidl Curry Santander Bank 124 C&A Juwelier Goldstein Rossmann E-Plus Ihre Frisch Backstube The Phone House Umbau / Refurbishment 52 Goethestraße 121 Hugendubel Fielmann N SMS Nokia Tchibo Umbau / Refurbishment Karstadt Pestalozzistraße Pestalozzistraße Das Depot Claire s 57 Sparkasse Cotton On 58 Dunkin Donuts Sasson Bachshop 59 T-Punkt Fashion Outlet Farma Apotheke Bosse Juwelier 62 The Body Shop Geox Osco 117 Berlin Accessoires JRB Heimwerkermarkt 115 Mäc Geiz 113 Woolworth Umbau / Refurbishment 112 Leiser Schuhe Kantstraße Seite 56

58 Straßenlauf Wilmersdorfer Straße Schillerstraße bis Zille Straße Do Long, Gastronomie Back & Snack Eckert s Currywurst Butter Lindner, feinkost 147 Apotheke 31 Cut & Comeback, Friseur Kara Deniz, Lebensmittel Blume Fix Foto Feinkost Rogacki Tchibo Umbau / Refurbishment M&M Back Penny Markt Wieczorek, Teppich Berk Döner Inferno Restposten Bauhaus DIYS Vulkan Casino Pizza Napoli 142 Bat Viet Fast Food Gold Paradies Textilien 141 Kirche Umbau Augenoptik Guntram Schäfers Umbau McPaper Berliner Bank Project Development 38 Bismarck Karree 137 Thürmann, Bäckerei Rossmann N Commerzbank 39 Juwelier Tülger Robin Look, Optik 39 Hair-Stop Janny s Eis Asia Restaurant Easy Zahn Optik Niemand 42 City Cut Wohlthat sche Buchhandlung Rio Bravo Boutique Lotto Sun Point Reno 45 La Spiga Restaurant 135 Apotheke Minerva Karavan Imbiss 134 Euro Shop Exchange 133 Brot + Brötchen 132 Obst + Gemüse Nazar Gari Bäckerei Thoben 131 Creditplus Bank 130 Pfaff Boutique XL Cut Burger King 129 Yuppi Döner Mobilcom debitel 128 TARGO Bank Seite 57

59 Die Stadteillage Tempelhofer Damm in Berlin-Tempelhof hat mit dem Shopping-Center Tempelhofer Hafen (Eröffnung 2009) einen neuen prominenten Zuwachs bekommen. Das Center passt sich mit seinem Branchenmix in die lokale Versorgungsstruktur ein, schwächt aber aufgrund seiner Größe und nicht integrierten Lage und der damit einhergehenden Verschlechterung der Passantenfrequenz den Tempelhofer Damm deutlich, so dass insgesamt eine Abwertung der Stadtteillage eingetreten ist. Alle anderen Stadtteillagen, die teilweise in Quartieren wie Wedding oder Neukölln liegen, haben in den letzten Jahren deutlich an Lage- und Aufenthaltsqualität verloren. Dies ist teilweise auch auf die Konkurrenz zu den verschiedenen Shopping-Centern zurückzuführen, wie z.b. in Berlin-Neukölln (Gropius Passagen, Neukölln Arcaden), teilweise auch durch den Trend hin zum Shoppen in der Stadt was hier bedeutet: in der City West oder der City Ost. Die Vermietungen in den letzten Monaten zeigen deutlich die Ausrichtung der Stadtteillagen auf die Nahversorgung und konsumige Angebote. Von öffentlicher Seite planen die verschiedenen Bezirksverwaltungen eine Aufwertung ihrer Einkaufstraßen und versuchen durch restriktive Maßnahmen, wie zum Beispiel Zentrenkonzepte die Ansiedlung von weiterem großflächigem Einzelhandel zu verhindern. Inwieweit diese Maßnahmen zur Stärkung oder gar Rettung der Einkaufsstraßen beitragen werden, ist abzuwarten, Berlin steht aber auf jeden Fall vor neuen Herausforderungen. Seite 58

60 Straßenlauf Karl-Marx Marx-Straße Fuldastraße bis Neckarstraße N Neukölln Arcaden Lidl 76 Commerzbank Imren Grill Vodafone E-Plus Backfactory Osco Schuhe Forum Apotheke XL Cut Rathhaus Neukölln Kropp Feinkost 82 Wiener Feinbäckerei Rathhaus Neukölln O2 Umbau/ Refurbishment Thoben s Backwaren Kuyumcu Juwelier Neukölln Apotheke Flemming & Klingbeil Mobilcom Debitel Optiker Bode Rathhaus Grill Lux Optik Eiscafé Dadalt Ria Money Transfer Back & Snack Orsay Gold Galerie 91 Berliner Bank 93 Foot Locker Gold Paradies Apotheke an der Post 95 Umbau / Refurbishment Seite 59

61 Straßenlauf auf Karl-Marx Marx-Straße Anzengruberstraße bis Briesestraße H&M 1982 dm-drogeriemarkt Aldi/ Rewe TK Maxx C&A Family Alte Post Burger King 100 Leckerback N Deichmann 102 Vodafone Cecile Paris 104 Hochfeld Miederwaren Feuerzeug Spezialist Karstadt Schnäppchen-Center H&M Sparkasse Taschen und Schuhe 112 Sunpoint 114 Santander Rossmann 116 Free mobile 109 Elit Simit Café Umbau T-Punkt Textilien Kabel Deutschland 115 Shoe Store for Woman Shooters Clothing Manita Modeschmuck 117 Robin Look Players Bar 119 Döner 44 Seite 60

62 Straßenlauf Karl-Marx Marx-Straße Kienitzer Straße bis Hermuther Weg Targobank The Phone House 118 E-Plus TUI Umbau Wittstock Vodafone Bubble Q Bubble Tea 124 Fortuna Wetten 127 Peter Rizzi Picaldi 126 Güven Grill 129 Brot & Brötchen 131 Passage zur Richardstraße Isico Sport Handy Prince 130 Back & Snack 133 Jobpoint Wilhelm Busch Apotheke Obst & Gemüse Dies & Das Berlin Express Petit Sentier AuRRex 137 I m mobile Kumru Imbiss 138 Juwelier Milano Princess Mode 139 Handy Galaxy 140 Garbelli Garbelli Saalbau Neukölln 141 Fashion Outket Café Rix 142 Birlik Marketler Mega Snack 143 Powercom N Foto Flash 144 Handy Land Schuh-Style Style Umbau Reisebüro Pro Nails Juwelier Apotheke zum Elefanten Happybet.at Tattoo & Pircing Zeeman Restpostenmarkt Easy Credit Bank 147 TEDI Kay Trade Schuhe 149 New Roses Nails USA Fielmann plus 1 Geschenkartikel Karl-Marx Marx-Shop 155 Cutman Tele - Internetcafé Thoben Money Gram Diva Style Friseur Schnäppchen Prinz Kräuter Kühne Absatzbar 160 Schuhreich Woolworth El Fi Supermarkt 163 family Dilara Mode Deutsche Bank Gebrauchtmöbelgeschäft Ladies Seite 61

63 Berliner Shopping-Center-Markt Fluch oder Segen? Shopping-Cente Center-Bestand im i Großraum Berlin Shopping Center in Berlin relevante Center im Speckgürtel Quelle: EHI, IfG, CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 62

64 Nr. Name Ort Shopping-Center im Bestand in Berlin Gesamtmietfläche in m² Rathauspassagen Berlin, Mitte ca Berlin-Carré Berlin, Mitte ca Alexa Berlin, Mitte ca Ring-Center Berlin Berlin, Friedrichshain ca Bärenschaufenster Center am Tierpark Berlin, Lichtenberg ca Forum Landsberger Allee Berlin, Prenzlauer Berg ca Schönhauser Allee Arcaden Berlin, Prenzlauer Berg ca Eröffnung 8 Potsdamer Platz Arkaden Berlin, Mitte ca Europa-Center Berlin, Charlottenburg ca EKZ Neue Welt Berlin, Neukölln ca Neukölln Arcaden Berlin, Neukölln ca Schloss-Straßen-Center Berlin, Steglitz ca Forum Steglitz Berlin, Stegzlitz ca Das Schloss Berlin, Steglitz ca Gropius Passagen Berlin, Neukölln ca Park Center Treptow Berlin, Treptow ca Zentrum Schöneweide Berlin, Schöneweide ca Adlershofer Tor Berlin, Adlershof ca Forum Köpenick Berlin, Köpenick ca Spree Center Hellersdorf Berlin, Hellersdorf ca Seite 63

65 Helle Mitte Berlin, Hellersdorf ca Marktplatz Center Hellersdorf Berlin, Hellersdorf ca Eastgate Berlin, Marzahn ca Linden-Center Berlin Allee-Center Berlin Berlin, Hohenschönhausen Berlin, Hohenschönhausen ca ca Rathaus Center Pankow Berlin, Pankow ca Step Stadtteilzentrum Berlin- Pankow Berlin, Pankow ca Cittipoint Berlin, Wedding ca Gesundbrunnen-Center Berlin, Mitte ca Märkisches Zentrum Berlin, Reinickendorf ca Hallen am Borsigturm Berlin, Tegel ca Tegel Center Berlin, Tegel ca Spandau Arcaden Berlin, Spandau ca Tempelhofer Hafen Berlin, Tempelhof ca Wilmersdorfer Arcaden Berlin, Wilmersdorf ca Ku damm Karree (Re-Development unklar) Berlin, Charlottenburg ca Der Clou Berlin, Reinickendorf ca Boulevard Berlin Berlin, Steglitz Ca Quelle: EHI, IfG, CBRE GmbH CBRE 2012 Seite 64

66 Nr. Name Ort Shopping-Center-Bestand im Berliner Speckgürtel Gesamtmietfläche in m² Ausrichtung - Art Eröffnung A10-Center Wildau ca Einkaufszentrum 1996/2011 Kaufpark Eiche Ahrensfelde ca Einkaufszentrum 1994 HavelPark Dallgow Dallgow ca Fachmarktzentrum 1995 Südring Center Rangsdorf ca Fachmarktzentrum 1994 Stern Center Potsdam ca Einkaufszentrum 1996 Quelle: EHI, IfG, CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 In wohl keiner anderen Metropolregion in Deutschland gibt es so viele Einkaufszentren wie in und um Berlin. Allein im Berliner Stadtgebiet gibt es derzeit 38 Shopping-Center mit jeweils über m² Verkaufsfläche. Werden noch die Einkaufszentren im bevölkerungsreichen Berliner Speckgürtel hinzugerechnet, steigt die Anzahl auf 42 Einheiten. Nicht hinzugezählt werden die rund 23 kleinflächigeren Galerien- und Nahversorgungszentren (< m² Verkaufsfläche), die zwar keine große Strahlkraft für den Berliner Einzelhandelsmarkt an sich entfalten, aber in ihrem Kiez nahversorgende Funktionen erfüllen. Die hohe Dichte an Shopping-Centern hat ihren Ursprung vor allem in der historischen Teilung der Stadt. Insgesamt sind innerhalb von 20 Jahren 34 neue Center auf den Markt gekommen. Der Großteil dieser Center ist im östlichen Stadtgebiet entstanden, da hier systembedingt eine klare Unterversorgung der Bevölkerung mit Einzelhandels(-flächen)angeboten vorlag. Die Shopping-Center übernahmen die Funktion der im westlichen Stadtteil etablierten Stadtteillagen. Ein Großteil dieser Center liegt an den großen Ausfallsstraßen als Verkehrsstandorte. Marcus Neumann, Head of Shopping-Center des Bereichs Retail bei CBRE: Die Anzahl der bestehenden Berliner Shopping-Center und Projektentwicklungen sowie die vorhandene Verkaufsfläche mit ca. 1,2 Millionen m² in den Centern und Passagen kann in Summe sicherlich als ausreichend bezeichnet werden. Weitere Neuentwicklungen bergen aus unserer Sicht ein überproportionales Risiko, den Verdrängungswettbewerb zu forcieren und bestehende Center mit ihrem direkten Umfeld vor nachhaltige Probleme zu stellen, die mit Leerständen beginnen und durch dann ausbleibende Investitionen eine Abwärtsspirale auslösen. Statt neuer Entwicklungen sollten künftig die offensichtlich erforderlichen Revitalisierungen und Weiterentwicklungen bestehender Center zu Lageverbesserungen und Frequenzsteigerungen beitragen. Seite 65

67 Die Shopping-Center in Berlin haben teilweise eine deutliche Verbesserung der Lagequalität hervorgerufen. Anschauliche Beispiele sind das Alexa und das Geschäftshaus Die Mitte am Alexanderplatz oder auch Das Schloss für die untere Schloßstraße. Komplementäre Wirkungen entfalteten z.b. die Friedrichstadt Passagen Q205 und Q206. Shopping-Center in i Planung in Berlin Shopping Center Planungen Quelle: EHI, IfG, CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Shopping-Center in i Planung in Berlin Nr. Name Ort Gesamtmietfläche in m² Ausrichtung - Art Geplante Eröffnung Shopping-Center in Planung 1 Kudamm Karree (Kurfürstendamm Karree) Berlin, Charlottenburg ca Einkaufszentrum Leipziger Platz Carré (Wertheim-Areal I) Berlin, Mitte ca Einkaufszentrum Bikini Berlin (vormals Zoobogen) Berlin, Charlottenburg ca Einkaufszentrum 2013 Seite 66

68 Galerie Voltaire am Alexanderplatz Berlin, Mitte ca Nahversorgungszentrum 2014 Einkaufszentrum Zehlendorf-Mitte Entwicklung des ehem. Hertie Hauses Berlin, Zehlendorf k.a. (VKF ) Einkaufszentrum 2013 Berlin, Tegel ca Geschäftshaus 2014 EKZ Elcknerplatz Berlin, Köpenick ca Einkaufspassage/-galerie 2013 EKZ auf Paechbrot-Areal in Moabit Berlin, Tiergarten ca Nahversorgungszentrum 2013 Alea 110 Berlin, Mitte ca Geschäftshaus 2013 EKZ Schultheiss-Areal Berlin, Moabit ca Einkaufszentrum 2014 SSB Spree Shopping Berlin Berlin, Friedrichshain ca Einkaufszentrum 2014 Quelle: EHI, IfG, CBRE GmbH CBRE 2012 Trotz der hohen Dichte an Shopping-Centern in Berlin scheint jedoch immer noch Platz für neue großflächige Einzelhandelsobjekte zu sein. Bei genauerer Betrachtung der Pipeline zeigt sich, dass neue Projekte vor allem im Umfeld der Top-1A-Lagen der City Ost und City West oder in den 1A-Lagen der Stadtteillagen entstehen und so von den vorhandenen Kundenströmen profitieren wollen. Allerdings haben sich die Entwicklungsmuster geändert. Aufgrund der bestehenden Strukturen im östlichen Teil Berlins scheint der Markt zumindest aus Sicht der Shopping-Center- und Einzelhandels-Entwickler nahezu gesättigt zu sein. Die wichtigste Entwicklung ist sicherlich das Einkaufszentrum auf dem ehemaligen Wertheim Areal am Leipziger Platz. Der Investor plant nach Zukäufen benachbarter Grundstücke nunmehr ca m² Handelsfläche, ergänzt um ein Hotel, Wohnungen, Büros etc. Nach Fertigstellung wird der Leipziger Platz damit zu den drei größten Berliner Shopping-Centern gehören. Der Vermietungsstand wird derzeit mit ca. 85 % kommuniziert. Verträge gezeichnet haben u.a. P&C, Apple und Saturn. Welche Auswirkung das neue Center auf die umliegenden Einzelhandelsagglomerationen haben wird, ist derzeit nicht abschließend zu beurteilen. Positiv sind auch die Entwicklung des Bikini Berlin (ehem. Zoobogen) und die mehr als notwendige Revitalisierung des Ku damm Karrees zu bewerten, da sie deutlich zur städtebaulichen Integration der jeweiligen Lagen beitragen und die Bedeutung der City West als zentrale Einkaufslage in Berlin wieder steigern werden. Diese zusätzlichen Shopping-Center- und großflächigen Einzelhandels-Entwicklungen bedeuten, dass sich in mittelfristiger Perspektive der Wettbewerb um die besten Lagen auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt noch erhöhen wird. Derzeit scheint es, dass nach 2013 nur noch eingeschränkt neue großflächige Objekte in Berlin auf den Markt kommen. Vollständig auszuschließen ist dies jedoch nicht. Am Ende wird der Kunde entscheiden, welche Angebotsform er bevorzugt: Das urbane Flair der Weltstadt Berlin oder die kompakte, Seite 67

69 künstliche und neu geschaffene Struktur der Shopping-Center. Auch unter den Shopping-Centern wird der Wettbewerb verschärft Spuren zeigen. Schon jetzt werden die notwendigen Revitalisierungen zum Teil stark erschwert, wenn die in der Regel häufig notwendige Frischzellenkur an Neumietern zwischenzeitlich wieder neue Center zur Wahl gestellt bekommen hat. Retail Investmentmarkt Berlin 2011/2012 Der Berliner Einzelhandelsmarkt stellt aufgrund seiner Größe und Vielfältigkeit einen der wichtigsten deutschen Standorte für Einzelhandelsinvestments dar. Die polyzentrische Struktur der Stadt mit ihrer Bandbreite an unterschiedlichen Einzelhandelslagen und das einzigartige Angebot an Geschäftshäusern, Shopping- Centern sowie Fachmärkten und Fachmarktzentren bieten attraktive und vielseitige Möglichkeiten für Investitionen im Einzelhandelssegment. Im Jahr 2011 wurden etwa 808 Mio. (37 %) der am Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien investierten Mittel in einzelhandelsgenutzte Objekte investiert. Damit zählten Einzelhandelsobjekte neben Büroimmobilien (846 Mio. bzw. 38 %) zu den gefragtesten Anlageobjekten im Berliner Investmentmarkt. Im Vergleich der deutschen Top-Investmentstandorte gehörte Berlin im Jahr 2011 neben München (892 Mio. bzw. 39 %) und Hamburg (861 Mio. bzw. 38 %) zu den Top 3-Investmentstandorten im Einzelhandelsbereich in Deutschland. Dieser Trend setzte sich auch zu Beginn des Jahres 2012 weiter fort. Zu den bevorzugten Anlageobjekten im Einzelhandelssegment gehören Shopping-Center. Diese Nutzungskategorie verbuchte im Jahr 2011 gut 482 Mio. der Transaktionssumme im Retail-Investmentbereich in Berlin, was einem Anteil von 60 % entspricht. Das hohe Transaktionsvolumen ist im Wesentlichen auf zwei Abschlüsse in der Größenordnung über 100 Mio. zurückzuführen. So erfolgte mit dem Verkauf des Einkaufszentrums Gropius-Passagen für etwa 341 Mio. an ein Konsortium aus der mfi Management für Immobilien AG (20 %) mit dem US-Pensionsfonds TIAA-CREF (80 %) die größte Transaktion auf dem Berliner Investmentmarkt im Shopping-Center-Segment. Der Verkauf des Linden Centers an die ECE in Höhe von etwa 129 Mio. wurde als zweitgrößte Transaktion verzeichnet. Die erzielbare Nettoanfangsrendite für erstklassige Shopping-Center liegt derzeit bei 5,00 %. Damit reduzierte sie sich im Vergleich zum Vorjahreswert um 25 Basispunkte. Auch innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen stellen ein gefragtes Anlagesegment dar. Auf sie entfielen im Jahr 2011 knapp 281 Mio. bzw. 35 % der im Einzelhandel investierten Gelder. Zugleich wurde hier die höchste Anzahl verzeichneter Deals verzeichnet. Als größte Transaktion 2011 wurde der Verkauf des Geschäftshauses Die Mitte am Alexanderplatz an DMG Dogan Media Group registriert. Weitere Transaktionsobjekte in 2011 im High-Street-Segment waren das Kant-Center und das Schirmständerhaus in der City West sowie das F100 in der City Ost. Im ersten Quartal des aktuellen Jahres stellten 1A- Einzelhandelsimmobilien die dominierende Anlageklasse unter den einzelhandelsgenutzten Immobilien dar. Mit dem Erwerb des Quartier 207 in der Friedrichstraße durch die Allianz Real Estate zeichnet sich auch für das zweite Quartal eine dynamische Entwicklung ab. Für Top-Handelsimmobilien in 1A-Lagen kann am Berliner Investmentmarkt unverändert eine Nettoanfangsrendite von 4,75 % erzielt werden. In Fachmärkte und Fachmarktzentren wurden im Berliner Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte im zurückliegenden Jahr 2011 etwa 33 Mio. investiert. Das entspricht einem Anteil von 4,00 % am Transaktionsvolumen. Zu den Transaktionen in 2011 zählte hier beispielsweise der Erwerb des Fachmarktzentrums Brunnenstraße durch CBRE Global Investors. Die Nettoanfangsrendite für Fachmärkte und Fachmarktzentren liegt bei 7,00 %, was gegenüber dem Vorjahresquartal einem Rückgang um 25 Basispunkte entspricht. Seite 68

70 Für weitere Informationen: Andreas Malich Director, Head of Retail Agency East CBRE Retail - Agency East Hausvogteiplatz Berlin t: e: Veronika Tomas-Kelava Associate Director, Retail Agency East CBRE Retail - Agency East Hausvogteiplatz Berlin t: e: Alexander Torwegge Associate Director, Retail Agency East CBRE Retail - Agency East Hausvogteiplatz Berlin t: e: Sven Buchsteiner Senior Consultant CBRE Retail Consulting & Research Bockenheimer Landstraße Frankfurt am Main t: e: DISCLAIMER 2012 CBRE Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden von CBRE bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung von CBRE vervielfältigt werden. Seite 69

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