Neugründung von Genossenschaften Fördermöglichkeiten und Erfahrungen mit der Förderung in NRW

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1 Wohnen in Zukunft - Gemeinschaftliches Wohnen, Bauen und Leben - Neugründung von Genossenschaften

2 Gliederung/Agenda Zielgruppen der Gründungsförderung für Wohnungsgenossenschaften Fördermöglichkeiten für Genossenschaftsgründungen Praxiserfahrungen der NRW.BANK Kriterien für erfolgreiche Neugründungen Zusammenfassung Wohnungsgenossenschaften sozial, innovativ, für alle? Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

3 Zielgruppen der Gründungsförderung für Wohnungsgenossenschaften Gründungsförderung für Wohnungsgenossenschaften zielt speziell auf Bewohnergenossenschaften *) *) Für klassische, unternehmerisch geführte Wohnungs(bau)genossenschaften z.b. Spar- und Bauvereine der 1920/1950er Jahre stehen etablierte Darlehensprodukte zur Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus der NRW.BANK zur Verfügung Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

4 Zielgruppen der Gründungsförderung für Wohnungsgenossenschaften Bewohner von Bestandsobjekten, die von Ihnen bewohnte Wohnungen in der Rechtsform der Genossenschaft erwerben möchten, um eine nachhaltige gemeinsame Nutzung sicherzustellen. Initiativen, die nachbarschaftlich oder gemeinschaftlich zusammen wohnen wollen und diesen Zweck durch den Erwerb von Bestandsoder die Erstellung von Neubauimmobilien realisieren wollen. Initiatoren, die die Neugründung einer Genossenschaft als beratungsorientiertes Geschäftsmodell vermarkten ( top-down-genossenschaft ) 4 17.Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

5 Gliederung/Agenda Zielgruppen der Gründungsförderung für Wohnungsgenossenschaften Fördermöglichkeiten für Genossenschaftsgründungen Praxiserfahrungen der NRW.BANK Kriterien für erfolgreiche Neugründungen Zusammenfassung Wohnungsgenossenschaften sozial, innovativ, für alle? 5 17.Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

6 Überblick über die Förderpalette Genossenschaftsförderung 6 17.Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

7 Idealtypische Verknüpfung der Komponenten der Genossenschaftsförderung Phase der Projektinitiierung Gründungs- und Umsetzungsphase fortgeschrittene Umsetzungsphase Kostenübernahme professionelle Projektbegleitung Gründungsdarlehen Darlehen für Neubau / Neuschaffung von Wohnraum i.d.r. notwendige Bonitätsverstärkung durch Ausfallbürgschaft des Finanzministeriums NRW nur in Verbindung mit Gründung einer Bewohnergenossenschaft! Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

8 Detailsicht: Kostenübernahme professionelle Projektbegleitung Kostenübernahme professionelle Projektbegleitung Förderziel Professionalisierung der Projektdurchführung durch Kostenübernahme für Gründungsberatung und Konzeptentwicklung baufachliche Gutachten und Wirtschaftlichkeitsberechnungen Rechtsberatung und Erschließen von Kooperationspartnern Fördervoraussetzungen Vorliegen einer erkennbaren und konkretisierten Projektidee ( drei G s, d.h. mindestens : Gruppe, Grundstück = Umsetzungsort, Geld = finanzielle Grundausstattung) ein absehbarer Teil der Bewohnerschaft (mind. 50 %) liegt in den Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung (gemäß 13 Abs. 1 WFNG NRW) Förderumfang / -konditionen Kostenübernahme für externe Beraterleistungen durch das MBWSV auf der Grundlage einer einzelvertraglichen Vereinbarung zwischen Initiative und MBWSV Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

9 Detailsicht: Gründungsdarlehen Förderziel Finanzierung: Gründungsdarlehen professionelle Projektbegleitung Bereitstellung von Darlehensmitteln zur Gründung von Bewohnergenossenschaften zur Wohnraumversorgung von wohnberechtigten Personen nachhaltigen Wohnungsnutzung auf einem angespannten Wohnungsmarkt Umsetzung eines nachbarschaftlichen Nutzungsumfelds / Quartiersentwicklung Fördervoraussetzungen Das Einkommen von mindestens 50% der Bewohnerschaft liegt innerhalb der Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung (gemäß 13 Abs. 1 WFNG NRW) positive Kreditentscheidung der NRW.BANK (gemäß 10 Abs. 4 WFNG NRW) Förderumfang / -konditionen bezogen auf die Bewohnerschaft: je Haushalt je Haushalt innerhalb der Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung Konditionen werden mit dem MBWSV NRW abgestimmt (Orientierung an den Konditionen der Wohnraumförderung WFB) Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

10 Detailsicht: Ausfallbürgschaft des NRW Finanzministeriums Förderziel Stärkung der Bonität der Bewohnergenossenschaft, da Finanzierung: professionelle Projektbegleitung NRW Ausfallbürgschaft des Finanzministeriums neugegründete Genossenschaften i.d.r. über keine nachhaltige Eigenbonität verfügen Darlehen der NRW.BANK i.d.r. nur nachrangig grundbuchlich abgesichert sind, d.h. keine Entscheidung auf Sicherheitenbasis getroffen werden kann Fördervoraussetzungen Die Bürgschaft ist ein Zusatzbesicherungsinstrument zu Gunsten der NRW.BANK, setzt aber kaufmännisch sorgfältiges Handel seitens der NRW.BANK voraus, daher Beteiligung der NRW.BANK nur an Projekten in einem fortgeführten Stadium, ggfs. Flankierung der positiven Kreditentscheidung mit Auflagen (z.b. Zusatzabsprachen, Festlegung von Auszahlungsvoraussetzungen) Förderumfang / -konditionen Bürgschaftsvereinbarung wird bilateral zwischen Genossenschaft und Finanzministerium NRW getroffen, Einräumung der Bürgschaft ist kostenlos! Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

11 Detailsicht: Darlehen für Neubau / Neuschaffung Darlehen für Neubau / Neuschaffung von Wohnraum Finanzierung: professionelle Projektbegleitung Förderziel Bereitstellung von Darlehensmitteln zur Neuschaffung von Wohnraum Mietwohnungen, Mieteinfamilienhäuser, Gruppenwohnungen Räume zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur Fördervoraussetzungen Einhaltung von Mietpreis und Belegungsbindungen Bewilligungsmieten zwischen 4,25 und 7,15, einkommensabhängig positive Kreditentscheidung der NRW.BANK (gemäß 10 Abs. 4 WFNG NRW) Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

12 Detailsicht: Darlehen für Neubau / Neuschaffung Förderumfang Darlehen für Neubau / Neuschaffung von Wohnraum Darlehensgrundbetrag pro m² förderfähiger Wohnfläche je nach Mietniveau der Kommune von 500 bis in Mietniveaus 1-4 (Neubau) 375 bis in Mietniveaus 1-4 (Neuschaffung im Bestand) Zusatzdarlehen zum Beispiel / für kleinere Wohnungen bis 62m² / pro geförderter Wohnung für Aufzug (max ) 100 pro m² Wohnfläche bei Passivhausstandard für Mieteinfamilienhäuser Bis zu 600 pro m² Wohnfläche Städtebauförderung (Bestand) 75%, max pro Wohnung für die Standortaufbereitung Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

13 Detailsicht: Darlehen für Neubau / Neuschaffung Darlehen für Neubau / Neuschaffung von Wohnraum Konditionen Zinsen Mietniveau 1 und 2: 0,5 % p.a. bis zu 20 Jahre fest Zinsen Mietniveau 3 und 4: 0,0 % p.a. 10 Jahre fest, danach: 0,5 % p.a. maximal weitere 15 Jahre fest Verwaltungskosten: 0,5 % p.a. Tilgung: 1,0 % p.a. Auszahlung: 99,6 % Nach Ende der Zweckbindung marktübliche Verzinsung 10% Tilgungsnachlass auf die Grundpauschale in Mietniveau 4 50% Tilgungsnachlass auf alle Zusatzdarlehen 50% Tilgungsnachlass auf Darlehen zur Standortaufbereitung und Quartiersentwicklung Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

14 Detailsicht: Darlehen für Neubau / Neuschaffung Förderbeispiel Darlehen für Neubau / Neuschaffung von Wohnraum Förderung mit Tilgungsnachlässen in Kommunen mit Mietniveau 4 Förderantrag: 8 Wohnungen mit 62 m² Baudarlehen Grundpauschale Zusatzdarlehen Kleinwohnungen Aufzug Standortaufbereitung Summen Tilgungsnachlass* (10%) Kann in Anspruch genommen werden! 50% aller Mietniveaus 18,03% Nachlassanteil am Gesamtdarlehen Restschuld ab Leistungsbeginn Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

15 Detailsicht: Darlehen für Investitionen in den Bestand Finanzierung: Darlehen für Investitionen professionellein den Projektbegleitung Bestand Förderziel Bereitstellung von Darlehensmitteln zur Verbesserung der Energieeffizienz nachhaltigen Reduzierung von Barrieren (nach DIN Teil 2) Fördervoraussetzungen Einhaltung von Mietpreis und Belegungsbindungen der sozialen Wohnraumförderung positive Kreditentscheidung der NRW.BANK (gemäß 10 Abs. 4 WFNG NRW) Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

16 Detailsicht: Darlehen für Investitionen in den Bestand Förderumfang Finanzierung: Darlehen für Investitionen professionellein den Projektbegleitung Bestand 80 % der förderfähigen Kosten, max je Wohnung bei Kombination beider Programme Erhöhungen um bis zu bei denkmalbedingten/städtebaulichen Mehrkosten Konditionen Zinsen: 0,5 % p.a. für die Dauer von 15 oder 20 Jahren, danach marktübliche Verzinsung Tilgung: 2,0 % p.a. Annuitätendarlehen Auszahlung: 99,6 % Verwaltungskosten: 0,4 % einmalig vom Darlehensbetrag 0,5 % p.a. laufend vom Darlehensbetrag 20 % Tilgungsnachlass auf anerkannten Gesamtdarlehensbetrag nach Prüfung des Kostennachweises Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

18 Erfahrungen aus der Praxis der NRW.BANK Die NRW.BANK hat seit 1999 rund 10 Genossenschaftsneugründungen in unterschiedlicher Ausprägung begleitet mit durchweg positiven Erfahrungen: Hohe Identifikation der für die Genossenschaft handelnden Personen Erfolgreiche Umsetzung der initiierten Bauvorhaben Know-how-Transfer von Beratern auf Genossenschaften weitgehend gelungen Weitgehend eigenständige Führung des Genossenschaftsbetriebes - dort wo nötig, weiterhin externe Beratung vor Ort ABER im Vergleich zu anderen Investoren: Planungs- und Verhandlungsphasen dauern länger und verlaufen intensiver und teilweise kontroverser Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

20 Kriterien für erfolgreiche Neugründungen ein vielschichtiges Puzzle Kostensicherheit Professionelle Projektbegleitung gesicherte Gesamtfinanzierung Rentabilität Marktgängigkeit der Immobilie Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

21 Kriterien für erfolgreiche Neugründungen Marktgängigkeit der Immobilie Konzeption einer marktgängigen Immobilie im Hinblick auf nachhaltige und zukunftsfähige Nutzung: Wohnungszuschnitte adäquate Mischung aus geförderten und freifinanzierten Wohnungen ausreichende, aber nicht überdimensionierte Anzahl von Kfz- Stellplätzen marktgängige Sondernutzungen (z.b. Mietergärten, Kellerräume, Gemeinschaftsräume, Gästeunterbringung) Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

22 Kriterien für erfolgreiche Neugründungen Kostensicherheit Auseinandersetzen der Bewohner/Genossen mit den eigenen Ansprüchen an den zukünftig zu nutzenden Wohnraum Balance zwischen notwendig und wünschenswert frühest mögliche Kostensicherheit und laufendes Kostencontrolling keine Vernachlässigung von Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Kapitalkosten) Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

23 Kriterien für erfolgreiche Neugründungen gesicherte Gesamtfinanzierung eine angemessene Eigenleistung (20%) muss eingebracht werden Eigenkapital der Genossenschaft muss eingeworben und eingezahlt sein (= Eigenleistung in Form von Eigenkapital) Klarheit über Art, Umfang und Zeitraum bei ggfs. kalkulierten Eigenleistungen in Selbsthilfe (Muskelhypothek!) Notwendige Kreditsicherheiten müssen gestellt werden / vorhanden sein Von den Gläubigern formulierte Auszahlungsvoraussetzungen müssen erfüllbar sein, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

24 Kriterien für erfolgreiche Neugründungen Professionelle Projektbegleitung Klärung der Rechtsformenfrage und Moderation des oft langwierigen Gründungsprozesses Erstellung einer Objektplanung, die den Wunsch nach dem zukünftigen Zusammenleben sichert Gesprächsvorbereitung/ Gesprächsmoderation mit Behörden, Banken, Wirtschaftsprüfern kaufmännische/technische Begleitung: Erstellen einer bezahlbaren und akzeptablen Planung Schaffung von Kostensicherheit / lfd. Kostencontrolling ggfs. zukünftige Verwaltung des fertigen Objekts ACHTUNG: Berater sollten keine weitergehenden wirtschaftlichen Eigeninteressen verfolgen (z.b. als Projektentwickler, Generalunternehmer) Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

25 Kriterien für erfolgreiche Neugründungen Rentabilität Frühzeitige Erreichung eines Vermietungsstandes, der die Zahlung aller Kosten sicherstellt, die mit dem Betrieb der Genossenschaft in Verbindung stehen, wie z.b. Aufwendungen für Eigen- und Fremdkapital (Zinsen und Tilgung) Verwaltungskosten und laufende / langfristige Instandhaltung Kosten des Geschäftsbetriebs (sonstige Verwaltungskosten, Kosten für den Jahresabschluss und dessen Prüfung, ggfs. Personalkosten) Sicherstellung eines laufenden Ertrags- und Kostencontrollings Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

27 Zusammenfassung Wohnungsgenossenschaften - sozial, innovativ, für alle? Neugründung von Genossenschaften

28 Zusammenfassung / Einordnung des Veranstaltungstitels Wohnungsgenossenschaft sozial? Ja! Es erfolgt die Erstellung/der Erhalt von Sozialwohnungen Bezahlbarer Wohnraum wird für die Bewohner nachhaltig gesichert Geringverdiener erwerben (Genossenschafts-)eigentum Die Mitbestimmung in Genossenschaften erfolgt nach Anteilen und nicht nach Einkommen Menschen unterschiedlicher Gruppen leben zusammen Organisierte und gegenseitige Unterstützung der Bewohner ist häufig Teil des Genossenschaftskonzeptes Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

29 Zusammenfassung / Einordnung des Veranstaltungstitels Wohnungsgenossenschaft innovativ? Ja! Erstellung und Erhalt der Wohnungen erfolgen meistens nach hohen und modernen Standards Ökologischen Themen (Energie-, Wasser- und Abwasser) wird meist ein hoher Stellenwert eingeräumt, häufig werden moderne Technologien genutzt Es entstehen neue Formen des Zusammenlebens in heterogenen/integrativen Strukturen: jung / alt, behindert / nicht behindert, unterschiedliche Einkommensgruppen, unterschiedliche ethnische Herkunft Einige Genossenschaften sind innovativ bei der Generierung liquider Mittel im Zusammenhang mit dem Thema Sponsoring Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

30 Zusammenfassung / Einordnung des Veranstaltungstitels Wohnungsgenossenschaft für alle?????? Das Wohnen in Wohnungsgenossenschaften deckt eine Reihe von sozialen und innovativen Aspekten ab Alle von der NRW.BANK geförderten Projekte prägt ein starker Gemeinschaftsgedanke. Daraus resultiert ein hoher Grad an zu erhaltener Unterstützung, ABER auch ein hoher Grad an zu leistender Unterstützung, ein hohes Maß an Eingliederung in die Gemeinschaft, verbunden mit der Übernahme von Aufgaben, ABER auch eine teilweise Aufgabe der Anonymität bzw. Selbständigkeit. letztlich ist also zur Beantwortung der Fragestellung ein individuelles Abwägen durch jeden potenziellen Genossen notwendig Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften

32 Ihre Ansprechpartner in der NRW.BANK: Förderberatung: Jürgen Jankowski Tel.-Nr.: 0211/ Martina Lüdeke Tel.-Nr.: 0211/ Bonitätsprüfung Investoren: Hanns-Peter Frinken Tel.-Nr.: 0211/ Mai 2014 Neugründung von Genossenschaften