WOWI - Festsetzung der Kostenmiete

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1 Bei preisgebundenem Wohnraum darf als Mietobergrenze nicht mehr als die Kostenmiete verlangt werden. >> gültig bis Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Bezogen auf ein Gebäude oder eine Wirtschaftseinheit wird die Kostenmiete als Durchschnittsmiete pro m² Wohnfläche ermittelt. Die als Durchschnittsmiete festgesetzte Kostenmiete wird durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften der II BV ermittelt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung erfasst Ein Gebäude oder eine Mehrheit von Gebäuden (Wirtschaftseinheit) wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: die Gebäude gehören demselben Eigentümer die Gebäude stehen zueinander im örtlichen Zusammenhang die Gebäude sind nach einem einheitlichen Finanzierungsplan errichtet und die zum Wohnraum gehörenden Nebenräume, Anlagen und Einrichtungen sowie das Baugrundstück (z. B. Garagen, Zentrale Heizungsanlagen, Stellplätze, Spielplatz) Bestandteile der Wirtschaftlichkeitsberechnung Unbedingte Bestandteile der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind: die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung mit dem Ziel, das Gebäude als Wirtschaftseinheit zu identifizieren die Berechnung der Gesamt der Finanzierungsplan die laufenden Aufwendungen und Erträge 1 von 5

2 Die Berechnung der Gesamt Die Gesamt setzen sich zusammen aus: den Kosten des Baugrundstücks und aus den Bau Diese bestehen aus dem Wert des Baugrundstücks (Kaufpreis, Verkehrswert) den Erwerbs und den Erschließungs Diese bestehen aus den Kosten des Gebäudes den Kosten der Außenanlagen den Bauneben den Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen (Aufzüge, Müllbeseitigungsanlagen u.a.) den Kosten des Gerätes und der sonstigen Wirtschaftsausstattung (z. B. erstmalige Anschaffung von Feuerlöschern) Der Finanzierungsplan Der Finanzierungsplan zeigt die Quellen auf, aus denen die Gesamt finanziert werden. Die Finanzierung kann durch Fremdmittel, verlorene Bauzuschüsse und Eigenleistungen erfolgen. Vor- und Zwischenfinanzierungsmittel werden im Finanzierungsplan nicht erfasst. Zu den Fremdmitteln gehören u. a. Darlehen, gestundete Restkaufgelder, gestundete öffentliche Lasten des Baugrundstücks, Mieterdarlehen, Leibrenten. Zu den Eigenleistungen gehören Geldleistungen, der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen, der Wert des eigenen Baugrundstücks u. a.. Die im Finanzierungsplan ausgewiesene Gesamtfinanzierung muss den zuvor ermittelten Gesamt entsprechen. 2 von 5

3 Die laufenden Aufwendungen Aus der Gebäudebeschreibung, der Gesamtberechnung und dem Finanzierungsplan ergibt sich direkt oder indirekt fast das gesamte Datenmaterial zur Erfassung der laufenden Aufwendungen. Die laufenden Aufwendungen sind Kosten, die nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes laufend zu tragen sind. Sie setzen sich zusammen aus: den Kapital den Bewirtschaftungs Zu den Kapital gehören: Eigenkapital Fremdkapital Als Eigenkapital können 4% Verzinsung angesetzt werden für den Teil der Eigenmittel, der 15% der Gesamt des Bauvorhabens nicht übersteigt. Für das darüber hinausgehende Eigenkapital können 6,5% Verzinsung in Ansatz gebracht werden. Zu den Fremdkapital gehören z. B. die Zinsen, die Bürgschaftsgebühren, Erbbauzinsen, Verwaltungsbeiträge an die öffentlichen Baudarlehen verwaltende Stelle. Die Zinsen sind mit dem Betrag anzusetzen, der sich aus dem Nominalbetrag der Fremdmittel und dem Zinssatz ergibt. Tilgungen finden grundsätzlich keine Berücksichtigung. 3 von 5

4 Zu den Bewirtschaftungs gehören: Abschreibung Verwaltungs- Instandhaltungs- Mietausfall- Betriebs- wagnis Abschreibung Die Abschreibung zur Erfassung der verbrauchsbedingten Wertminderung bezieht sich auf Gebäude, Anlagen und Einrichtungen. Die Abschreibung bei Gebäuden beträgt grundsätzlich 1% der Bau, bei Erbbaurechten 1% der Gesamt. Als besondere Abschreibungen für Anlagen und Einrichtungen dürfen zusätzlich angesetzt werden z. B. für Öfen und Herde 3%, Aufzug 2% der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Kosten. Verwaltungs Die ansetzbaren Verwaltungs sind pauschaliert, Die Pauschale stellt den ansetzbaren Höchstbetrag dar. Damit sind die Verwaltungs grundsätzlich losgelöst von ihrer tatsächlichen Höhe ansetzbar. Instandhaltungs Auch die Instandhaltungs sind pauschaliert. Die Pauschale stellt den ansetzbaren Höchstbetrag dar. Die Pauschalen sind u. a. Jahresbeträge je m² Wohnfläche definiert und differenzieren nach Gebäudealter und Gebäudeausstattung. 4 von 5

5 Die Instandhaltungspauschale verringert sich, wenn der Mieter im Mietvertrag die kleinen Instandhaltungen übernommen hat. Trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, so erhöht sich die Instandhaltungspauschale. Mietausfallwagnis Es soll das Risiko von Ertragsminderungen durch Mietrückstände, Mietausfall, Leerstände und Kosten der Rechtsverfolgung abdecken. Das Mietausfallwagnis darf maximal 2% der Erträge im Sinn des 31 Abs. 1 S. 1 II BV angesetzt werden. Erträge Als Erträge erfasst man die Einnahmen aus Mieten und sonstigen Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden können. Da nur die Kostenmiete verlangt werden darf, muss der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen deckungsgleich mit dem Gesamtbetrag der ausgewiesenden Erträge sein. 5 von 5