Büromarkt Düsseldorf. Bericht I. Quartal

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1 Büromarkt Düsseldorf Bericht I. Quartal 2013 Standortkennziffern Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex 120,9 Büroflächenbestand 7,5 Mio. m 2 Arbeitslosenquote 8,4 % Gewerbesteuerhebesatz 440

2 2 Entwicklung der wichtigsten Büromarktkennziffern m 2 Spitzenmiete auf selbem Niveau wie zum Jahresende 2012, jedoch + 8,3 % ggü. 1. Q ,50 23,50 22,00 21, ,65 12,78 13,40 13,30 23,50 23,00 24, ,40 13,40 13,50 26, ,60 /m 2 /mtl. 24,00 21,00 18,00 15,00 Büroflächenumsatz Leerstand ,00 9,00 6,00 3,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Q Q Büromarkt Düsseldorf 1. Quartal 2013 Der Düsseldorfer Büromarkt hat ein starkes erstes Quartal mit einem Büroflächenumsatz von mehr als m² (ohne Umland) vorgelegt. Diese Vermietungsleistung resultiert aus 106 registrierten Vertragsabschlüssen. Damit erreicht der Düsseldorfer Büroflächenumsatz ein deutliches Plus von knapp 9,5 % (1. Q. 2012: ca m²). Interessanterweise waren für das bessere Ergebnis im 1. Quartal 2013 weniger Abschlüsse erforderlich als im Vergleichszeitraum des Vorjahres; die diesjährigen Vermietungen sind also insgesamt weniger kleinteilig als noch in Das 1. Quartal 2013 in Zahlen m 2 14,60 Euro/m 2 26,00 Euro/m m m 2 Vermietungsvolumen mit einem deutlichen Plus gegenüber 1. Quartal 2012 Durchschnittsmiete steigt spürbar Spitzenmiete weiter stabil Kennedydamm/Derendorf stärkster Teilmarkt Leerstand gesunken Büromarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2013

3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Düsseldorfer Norden verfünffacht Umsatz Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/Derendorf mit + 36 % City Ost ohne größere Kennedydamm/ Derendorf Abschlüsse Medienhafen City Ost City Königsallee/ Bankenviertel Büroflächenumsatz 1. Q m m m m m 2 Büroflächenumsatz 1. Q Airport Gardens, Peter-Müller-Str TEILMARKT airport city Mieter: RWGV Flächengröße: ca m² Im ersten Quartal stiegen die Vermietungen zwischen 300 und m² ungewöhnlich deutlich an, insbesondere der Größenbereich von m² (+ 30 % auf ca m² ggü.1. Q. 2012). Als größte Vermietungen gelten die Anmietung der Landesbank Hessen-Thüringen in den nicht mehr benötigten Flächen der IKB im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf mit rund m², die Anmietung des RWGV Rheinisch Westfälischer Genossenschaftsverbandes im Teilmarkt Airport City/Nord mit rund m² sowie die Anmietung des Messeveranstalters Igedo mit circa m², ebenfalls im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf.

4 4 umsatz nach Branchen Sektor Banken/Finanzdienstleister absorbiert im Bau/Immobilien Textil/Mode Q fast 16 % mehr Flächen als im gesamten vergangenen Jahr IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung Rechtsanwälte/Steuerberater (-75 %) und IT/TK (- 30 %) sind Branchenschlusslichter im andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Vergleich zum Vorjahreszeitraum Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Büroflächenumsatz 1. Q Büroflächenumsatz 1. Q sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Mieten Die Spitzenmiete in Düsseldorf ist auf aktuell rund 26,00 /m² mtl. gestiegen (1. Q. 2012: ca. 24,00 /m² mtl.), die Durchschnittsmiete um circa 8,1 % auf etwa 14,60 /m² mtl. (1. Q. 2012: ca. 13,50 /m² mtl.). Erreicht wurden diese Werte traditionell im Düsseldorfer Bankenviertel. Die aktuell gewichtete Spitzenmiete wurde, wie im vergangenen Jahr, in den Projekten Kö-Bogen und Dreischeibenhaus erzielt. Mieten, die dank attraktiver Projekte in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Aufwärtsentwicklung genommen haben. Teilmarkt KennedyDAMM Cecilienallee 5 Mieter: IGEDO Flächengröße: ca m² Büromarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2013

5 5 umsatz nach grössenklassen m MV-Abschlüsse im Segment m² + 30 % Anzahl der Mietvertragsabschlüsse - 12 % ggü. Vergleichszeitraum Büroflächenumsatz 1. Q bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 1. Q Denn die durchschnittliche Spitzenmiete der letzten 5 Jahre liegt mit rund 23,90 /m² um 2,10 unter dem Wert des 1. Quartals 2013 in Düsseldorf. Für diese Mieten (dies gilt im Übrigen auch für nahezu alle anderen Mietpreisbereiche) haben Eigentümer dagegen nach wie vor Zugeständnisse, wie mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse oder Umzugskostenbeihilfen zu leisten, was zu deutlich unterhalb der Nominalmieten liegenden Effektivmietpreise führt. Leerstand Der Büroflächenleerstand in Düsseldorf hat sich im Vergleich zum Vorjahresquartal auf etwa m² leicht erhöht. Bei einem Büroflächenbestand von etwa 7,5 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 11,5 % (1. Q. 2012: ca. 11,4 %). Der aktuell konstatierte, moderate Anstieg der Leerstandsquote, wird nicht von allzu langer Dauer sein, da Vodafone in den nächsten Monaten noch weitere Bestandsflächen freizieht. Ein Dauerphänomen ist der strukturelle Leerstand in Büro-Altbauten. Ohne größere Investitionen besteht dort kaum eine ernsthafte Chance auf Anschlussvermietungen. Bemühungen der Investoren außerhalb von 1a-Lagen, an diesem Dilemma mittels entsprechender Maßnahmen etwas zu verändern, sind nur teilweise zu erkennen. Argumentiert wird dies mit der nach Abschluss der Renovierungsmaßnahmen einhergehenden, eingeschränkten Möglichkeit einer entsprechenden Mietpreiserhöhung, die vom Markt für ältere Bürohäuser kaum akzeptiert wird. Projektfertigstellungen Das absehbare Fertigstellungsvolumen in Düsseldorf sinkt erneut im Vergleich zu den Vorjahren.

6 6 Projektfertigstellungen m 2 Erwartetes Projektfertig stellungsvolumen ca. 26 % unter Vorjahr m² Neubauflächen beinhalten 5 Projekte größer m² Lag der 5-Jahresschnitt noch bei etwa m², so ist für das Jahr 2013 ein Volumen von nicht einmal m² zu erwarten. Allein gegenüber 2012 wird es bis zum Ende dieses Jahres circa 26 % weniger Neubauflächen in der Landeshauptstadt geben. Zu den größten Projektfertigstellungen im Stadtgebiet zählen dabei das Silizium im Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern sowie die Projekte Dreischeibenhaus und Kö-Bogen im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Teilmärkte Als stärkster Teilmarkt präsentiert sich zum Ende des ersten Quartals 2013 der Bereich Kennedydamm/Derendorf mit einer Vermietungsleistung von rund m². Gefolgt vom Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern mit etwa m² vermarkteter Büroflächen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass Vodafone bereits weitere Flächen über den Campus hinaus angemietet hat. Dank der Vermietungen im Projekt Panta Rhei sowie der Unter-/Nachvermietung der ehemaligen Flächen der IKK in den Airport Gardens, erreicht der Teilmarkt Airport City/Nord mit circa m² die fünffache Vermietungsleistung im Vergleich zum 1. Quartal Ausblick Auch wenn diese Analyse ein für den Büromarkt Düsseldorf zahlenmäßig erfreuliches Bild abgibt wird es schwierig, die er Marke erneut zu knacken. Sollten Sondereffekte durch Großvermietungen, wie z. B. das Innenoder Wirtschaftsministerium, zum Tragen kommen, so könnten auch die m² überschritten werden. Bei einem normalen Umsatzverlauf rechnet ANTEON allerdings mit einer Vermietungsleistung für 2013 von insgesamt nicht mehr als rund m². Büromarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2013

7 7 Düsseldorfer Teilmärkte Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 16,00 17, Nord 11,50 15, Kennedydamm/Derendorf 16,00 20, City 12,80 19, Königsallee/Bankenviertel 10,90 26, Linksrheinisch 12,50 19, Seestern 12,20 13, Medienhafen 17,60 19, Grafenberg 11,70 12, City Ost 10,30 13, Süd 9,70 12,

8 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Dipl.-Kfm. Heiko Piekarski Geschäftsführender Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG Lippestr Düsseldorf Tel +49 (0) Fax +49 (0) research@anteon.de