- Jährlich verursachen Baumängel an Wohngebäuden (nur Neubauten) Kosten in Höhe von rund 1,4 Mrd. Euro

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1 Zahlen und Fakten - Jährlich verursachen Baumängel an Wohngebäuden (nur Neubauten) Kosten in Höhe von rund 1,4 Mrd. Euro - Pro Wohngebäude werden im Mittel 32 Mängel festgestellt - Minimal wurden 11, maximal 86 Mängel an einzelnen Gebäuden festgestellt [Quelle: Zweiter DEKRA-Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden (Neubauten) aus dem Jahr 2008]

2 Zahlen und Fakten Von 2003 bis 2007: Zunahme der Mängel um 102% Durchschnittliche Anzahl von Baumängeln an Neubauten ,38 22,63 23,27 31,32 33, [Quelle: Zweiter DEKRA-Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden (Neubauten) aus dem Jahr 2008]

3 Zahlen und Fakten - Kosten für die unmittelbare Mangelbeseitigung: ca (brutto) - Mangelfolgekosten (Gerichtskosten etc.): ca (brutto) - Folge: Extrem hohe Mehrkosten können knapp kalkulierte Finanzierungen ins Wanken bringen [Quelle: Zweiter DEKRA-Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden (Neubauten) aus dem Jahr 2008]

4 Schadenschwerpunkte (mehr als 8%) Betonarbeiten Tischlerarbeiten Fenster und Außentüren Zimmer- und Holzbauarbeiten Abdichtungsarbeiten Estricharbeiten Mauerarbeiten Putz- und Stuckarbeiten Gas-/ Wasserinstallation, Heizungsanlagen

5 Schadenschwerpunkte (mehr als 4%) Betonarbeiten Tischlerarbeiten Fenster und Außentüren Zimmer- und Holzbauarbeiten Abdichtungsarbeiten Estricharbeiten Mauerarbeiten Putz- und Stuckarbeiten Gas-/ Wasserinstallation, Heizungsanlagen

6 Schadenschwerpunkte (andere, ca. 40%) andere Betonarbeiten Tischlerarbeiten Fenster und Außentüren Zimmer- und Holzbauarbeiten Abdichtungsarbeiten Estricharbeiten Mauerarbeiten Putz- und Stuckarbeiten Gas-/ Wasserinstallation, Heizungsanlagen

7 Schäden nach Bauphasen geordnet - Rohbau: 32% - Technischer Ausbau: 19% - Bautechnischer Ausbau: 37% - Übrige: 12% Der Großteil aller Bauschäden wird in der Roh- und Ausbauphase verursacht! [Quelle: Zweiter DEKRA-Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden (Neubauten) aus dem Jahr 2008]

8 Konsequenzen / Erfordernisse - Bessere Planung und Ausschreibung - Verbesserte und intensivierte Bauüberwachung - Erhöhung der Qualität der handwerklichen Leistungen durch den Einsatz von qualifiziertem Personal

9 Schadenschwerpunkte in der Bauphysik andere Bauphysikalische Schäden: Überwiegend in den Gewerken - technischer Gebäudeausbau - bautechnischer Gebäudeausbau Betonarbeiten Tischlerarbeiten Fenster und Außentüren Zimmer- und Holzbauarbeiten Abdichtungsarbeiten Putz- und Stuckarbeiten Estricharbeiten Mauerarbeiten Gas-/ Wasserinstallation, Heizungsanlagen

10 Schadenschwerpunkte in der Bauphysik Schäden treten in allen Bereichen der Bauphysik auf, insbesondere: - beim Wärmeschutz - beim Feuchteschutz - bei der Luftdichtheit - beim Schallschutz

11 Schadenschwerpunkte in der Bauphysik Wärmeschutz, Feuchteschutz, Luftdichtheit: Mängel werden selten bemerkt, meist erst nach Jahren. Haupt-Schadensbilder: - Stockflecken - Oberflächenfeuchtigkeit - Pilzbefall - Algenbildung - Hausschwamm - erhöhte Wärmeverluste

12 Schadenschwerpunkte in der Bauphysik Schallschutz: Aufgrund der akustischen Wahrnehmbarkeit am häufigsten bemerkte Mängel Rangfolge: 1. Trittschalldämmung 2. Schallschutz von Sanitärinstallationen 3. Luftschalldämmung

13 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude

14 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Wie alles begann September 2003: Anruf einer Immobiliengesellschaft, die vor einigen Jahren aus der Konkursmasse einer anderen Immobiliengesellschaft ein Wohngebäude erworben hat. Bewohner des Gebäudes beklagen sich über mangelhaften Schallschutz Vorschlag: Zunächst Durchführung eines Ortstermins und ggf. orientierende Schallmessungen

15 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Informationen zum Gebäude Gebäude Bj. 1970, ehemaliges Betriebsgebäude der Telekom mit Keller und Erdgeschoss. Ende der 1990er Jahre: Umbau zu Wohnnutzung (Tiefgarage, EG, OG und DG), vertikale Unterteilung des Gebäudes in 4 Wohneinheiten. Bauweise: Massivbauweise mit Stahlbetondecken, Hohlkörperdecken und Holzbalkendecken.

16 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude

17 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Schadensbild Bemängelt wurden von den Bewohnern in der Hauptsache die Trittschalldämmung zwischen den Wohnräumen im Erdgeschoss, der internen Treppe vom EG ins OG sowie die Luftschalldämmung der Trennwände vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss. Zur Prüfung der vorhandenen Schalldämmung erfolgten Schallmessungen.

18 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Messergebnisse und Vergleich mit den Anforderungen der DIN 4109 Bauteil Messergebnis Anforderung an MFH gem. DIN 4109 Luftschall Trennwand EG R w = 53 db R w = 53 db Trennwand DG R w = 46 db R w = 53 db Trittschall Fußboden EG (Parkett) L n,w = 67 db L n,w = 53 db Fußboden DG (Spanplatten) L n,w = 46 db L n,w = 53 db Treppenpodeste (EG, Zw.-Pod.) L n,w = 59 db L n,w = 57 db L n,w = 58 db

19 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Ein Blick auf den Grundriss...

20 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude...und eine nochmalige Betrachtung des Gebäudes...

21 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude...lassen den Verdacht aufkommen, dass es sich hier nicht um ein Mehrfamilienhaus, sondern im juristischen Sinne um eine Einfamilien-Reihenhaus-Anlage handelt. Aus der Wohnungstrennwand wird eine Reihenhaustrennwand. Damit ergeben sich erhöhte Anforderungen an den Schallschutz gem. DIN 4109.

22 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Bauteil Messergebnis Anforderung an MFH gem. DIN 4109 Anforderung an EF-RH gem. DIN 4109 Luftschall Trennwand EG R w = 53 db R w = 53 db R w = 57 db Trennwand DG R w = 46 db R w = 53 db R w = 57 db Trittschall Fußboden EG (Parkett) L n,w = 67 db L n,w = 53 db L n,w = 48 db Fußboden DG (Spanplatten) L n,w = 46 db L n,w = 53 db L n,w = 48 db Treppenpodeste (EG, Zw.-Pod.) L n,w = 59 db L n,w = 57 db L n,w = 58 db L n,w = 53 db

23 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude In den Kaufverträgen wurde den Käufern außerdem erhöhter Schallschutz gemäß DIN 4109 Beiblatt 2 zugesichert. Daraus ergeben sich nochmals erhöhte Anforderungen (bzw. Empfehlungen, die Anforderungen gleichzusetzen sind) an den Schallschutz. Spätestens jetzt wird das Ausmaß des Mangels deutlich.

24 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Bauteil Messergebnis Anforderung an MFH gem. DIN 4109 Anforderung an EF-RH gem. DIN 4109 Empfehlung an EF-RH für erhöhten Schallschutz (Bbl. 2 zu DIN 4109) Luftschall Trennwand EG R w = 53 db R w = 53 db R w = 57 db R w 67 db Trennwand DG R w = 46 db R w = 53 db R w = 57 db R w 67 db Trittschall Fußboden EG (Parkett) L n,w = 67 db L n,w = 53 db L n,w = 48 db L n,w [ 38 db Fußboden DG (Spanplatten) L n,w = 46 db L n,w = 53 db L n,w = 48 db L n,w [ 38 db Treppenpodeste (EG, Zw.-Pod.) L n,w = 59 db L n,w = 57 db L n,w = 58 db L n,w = 53 db L n,w [ 46 db

25 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Zwischenfazit Nachdem nun kein einziger Anforderungswert mehr eingehalten ist, muss das Gebäude aufwendig saniert werden. Problem 1: Die Gebäude sind bewohnt und eingerichtet. Problem 2: Die Immobiliengesellschaft möchte so wenig Geld wie möglich ausgeben. Problem 3: Die erforderlichen Maßnahmen bedeuten einen erheblichen Eingriff in die Gebäudegeometrie (Anschlüsse, Fußbodenhöhen etc.) Problem 4:...

26 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Maßnahmenentwicklung Zur Erhöhung der Planungssicherheit: Rechnerisch zu erwartender Schallschutz wird zunächst mit den Messergebnissen verglichen Danach Erarbeitung von Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes auf Grundlage der Berechnungs- und Messergebnisse

27 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Maßnahmenentwicklung Bauteil Messergebnis Rechenergebnis Bauteilaufbau (Angabe AG) Luftschall Trennwand EG R w = 53 db R w,r = 53 db einschalige Wand aus KS, verputzt Trennwand DG R w = 46 db R w,r = 53 db einschalige Wand aus KS, unverputzt Trittschall Fußboden EG (Parkett) L n,w = 67 db L n,w,r = 40 db Schwimmender Zementestrich auf Stahlbetondecke? Fußboden DG (Spanplatten) L n,w = 46 db L n,w,r = 48 db Spanplatten schwimmend verlegt auf Holzbalkendecke Treppenpodeste (EG, Zw.-Pod.) L n,w = 59 db L n,w = 57 db L n,w,r 65 db Betonpodest Holz-/Stahl-Konstruktion ---

28 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Ursachenforschung für die Abweichung zwischen Messung und Rechnung im Dachgeschoss Schalldämmung der Trennwand im DG: 7 db unter Erwartungswert Ursache: siehe Foto

29 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Ursachenforschung für die Abweichung zwischen Messung und Rechnung beim Fußbodenaufbau im EG - Messergebnis (R w = 67 db) liegt um 27 db über dem rechnerischen Erwartungswert wahrscheinlich kein schwimmender Estrich - Neue Berechnung für einen Verbundestrich: Ergebnis: L n,w,r = 64 db Wahrscheinlich Verbundestrich eingebaut (AG besteht weiterhin darauf, dass ein schwimmender Estrich eingebaut ist)

30 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Betrachtung der Treppenanlage - Treppenpodest EG aus Stahlbeton - auf der Rohdecke aufgesetzt - mit der Haustrennwand verbunden

31 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Betrachtung der Treppenanlage - Holztreppenwangen sind kraftschlüssig mit dem Podest im EG verbunden

32 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Betrachtung der Treppenanlage - Auflager Zwischenpodest ist an der Haustrennwand befestigt - Holzriegel hat Kontakt zur Haustrennwand

33 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Betrachtung der Treppenanlage - Durchlaufende Stahlträger durch die Haustrennwand

34 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Erforderliche Schallschutzmaßnahmen 1. Verbesserung der Schalldämmung der Trennwände Einbau von leichten Vorsatzschalen an Trennwänden 2. Reduzierung der flankierenden Schallübertragung Einbau von leichten Vorsatzschalen an flankierenden Wänden, Decken und Fußböden (schwimmender Estrich) 3. Neukonstruktion der Treppenanlage Ausbau der Treppenpodeste und Ersatz durch optimierte Konstruktionen

35 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Wirkungsprinzip von Vorsatzschalen Senderaum Fd Dd Ff Df Empfangsraum Senderaum Fd Dd Ff Df Empfangsraum

36 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Maßnahmendurchführung Erdgeschoss: - Einbau von Vorsatzschalen an den Haustrennwänden zunächst auf einer Gebäudeseite - Einbau eines schwimmenden Nassestrichs im EG (der eingebaute Estrich erwies sich nach einer durchgeführten Kernbohrung als Verbundestrich!)

37 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Maßnahmendurchführung Dachgeschoss: - Verputzen der Trennwand, Einbau von Vorsatzschalen auf beiden Seiten - Verkleidung der Dachschrägen mit einer Vorsatzschale an Federbügeln

38 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Maßnahmendurchführung Treppe EG-OG: - Ersatz des Betonpodests im EG durch ein Holzpodest (auf dem schwimmenden Estrich) - Auflagerung des Treppenlaufs auf dem Holzpodest - Auflagerung des Zwischenpodests mit Elastomer-Lagertaschen auf den vorhandene Konsolen

39 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Sanierungsergebnisse Bauteil Erwartungswert (rechnerisch) Messergebnis Empfehlung Bbl. 2 zu DIN 4109 Luftschall Trennwand EG R w,r = 62 db R w = 62 db R w 67 db Trennwand DG R w,r = 62 db R w = 63 db R w 67 db Trittschall Fußboden EG (Parkett) L n,w,r = 38 db L n,w = 38 db L n,w [ 38 db Fußboden DG (Spanplatten) keine Maßnahme durchgeführt L n,w = 46 db L n,w [ 38 db Treppenpodeste (EG, Zw.-Pod.) L n,w,r = 53 db...46 db L n,w = 50 db --- L n,w [ 46 db

40 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Schlussbetrachtung Rechenergebnisse stimmen mit den Erwartungswerten relativ gut überein Empfehlungen an den erhöhten Schallschutz lassen sich nachträglich kaum mehr erfüllen Es wurden nicht alle Maßnahmen konsequent ausgeführt (Wandvorsatzschalen stehen z. B. auf schwimmendem Estrich oder wurden nur auf einer Wandseite ausgeführt)

41 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Schlussbetrachtung Bewohner der vier Häuser wurden während der Arbeiten in ein Hotel umgesiedelt, Einrichtung wurde eingelagert Ausgleichszahlungen für Verlust von Wohnfläche und Abgeltung des verminderten Schallschutzes wurden geleistet Gesamtkosten: rund Sanierungsdauer: rund 4 Monate

42 Beispiel: Schallschutzmängel in einem Wohngebäude Schlussbetrachtung Der federführende Planer ist Landschaftsarchitekt, seine Frau besitzt ein Architekturbüro. Vor der Planung und Umnutzung in Altbauten ist eine genaue Bestandsaufnahme erforderlich. Es sollten im Zweifelsfall Fachplaner hinzugezogen werden, um aufwendige und teure Sanierungen zu vermeiden.

43 Beispiel: Mängel an Dampfsperren Was außerdem in demselben Gebäude entdeckt wurde:

44 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

45 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

46 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

47 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

48 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

49 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

50 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

51 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

52 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

53 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

54 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

55 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

56 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

57 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

58 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

59 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

60 Beispiel: Mängel an Dampfsperren Ausnahmsweise kein Wohngebäude:

61 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

62 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

63 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

64 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

65 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

66 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

67 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

68 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

69 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

70 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

71 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

72 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

73 Beispiel: Mängel an Dampfsperren Ausnahmsweise noch ein kein Wohngebäude :

74 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

75 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

76 Beispiel: Mängel an Dampfsperren

77 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

78 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

79 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

80 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

81 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

82 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

83 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

84 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

85 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

86 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

87 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

88 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

89 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

90 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

91 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

92 Beispiel: Wenn Dampfsperren funktionieren

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