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1 Leseprobe zum Download Eisenhans / fotolia.com Sven Vietense / fotlia.com Picture-Factory / fotolia.com Liebe Besucherinnen und Besucher unserer Homepage, tagtäglich müssen Sie wichtige Entscheidungen treffen, Mitarbeiter führen oder sich technischen Herausforderungen stellen. Dazu brauchen Sie verlässliche Informationen, direkt einsetzbare Arbeitshilfen und Tipps aus der Praxis. Es ist unser Ziel, Ihnen genau das zu liefern. Dafür steht seit mehr als 25 Jahren die FORUM VERLAG HERKERT GMBH. Zusammen mit Fachexperten und Praktikern entwickeln wir unser Portfolio ständig weiter, basierend auf Ihren speziellen Bedürfnissen. Überzeugen Sie sich selbst von der Aktualität und vom hohen Praxisnutzen unseres Angebots. Falls Sie noch nähere Informationen wünschen oder gleich über die Homepage bestellen möchten, klicken Sie einfach auf den Button In den Warenkorb oder wenden sich bitte direkt an: FORUM VERLAG HERKERT GMBH Mandichostr Merching Telefon: / Telefax: / service@forum-verlag.com Alle Rechte vorbehalten. Ausdruck, datentechnische Vervielfältigung (auch auszugsweise) oder Veränderung bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verlages.

2 Haustechnik Zur technischen Gebäudeausrüstung, kurz TGA, zählen sämtliche Systeme, die mit Strom (Starkstrom, Schwachstrom), Wasser (Heizung, Sanitär, Brunnen etc.), Luft (Lüftung, Druckluft) und Mechanik (Fördertechnik etc.) zu tun haben. Einteilung Die DIN 276 gibt eine Orientierung und normierte Einteilung der technischen Anlagen. Ziel dieser Norm ist eine vergleichbare und in Hunderter-Blöcken strukturierte Kosteneinteilung am Bau insgesamt. Inzwischen wird aber auch die Bestandserfassung, in der Technik also das Anlagenkataster, danach geführt. Für die Haustechnik zuständig ist die Kostengruppe 400, welche wie folgt unterteilt ist. 73

3 400 Bauwerk Technische Anlagen (Kosten aller im Bauwerk eingebauten, daran angeschlossenen oder damit fest verbundenen technischen Anlagen oder Anlagenteile; die einzelnen technischen Anlagen enthalten die zugehörigen Gestelle, Befestigungen, Armaturen, Wärme- und Kältedämmung, Schall- und Brandschutzvorkehrungen, Abdeckungen, Verkleidungen, Anstriche, Kennzeichnungen sowie Mess-, Steuer- und Regelanlagen.) 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 420 Wärmeversorgungsanlagen 430 Lufttechnische Anlagen, Klima, Kälte 440 Starkstromanlagen 450 Fernmelde- und informationstechnische Anlagen 460 Förderanlagen (Aufzugsanlagen. Personenaufzüge, Lastenaufzüge, Fahrtreppen, Fahrsteige, Krananlagen) 470 Nutzspezifische Anlagen (Kosten der mit dem Bauwerk fest verbundenen Anlagen, die der besonderen Zweckbestimmung dienen) 480 Gebäudeautomation (Kosten der anlageübergreifenden Automation) 490 Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen (Übergreifende Maßnahmen im Zusammenhang mit den technischen Anlagen, die nicht einzelnen Kostengruppen der technischen Anlagen zuzuordnen sind oder nicht in anderen Kostengruppen erfasst werden können.) 74

4 Weiterhin gibt es in den anderen Kostengruppen technische Einrichtungen, die man gemeinhin noch zur Haustechnik zählt. In der Kostengruppe 300 (Baukonstruktion) finden sich noch: kraftbetriebene Türen, Tore und Fenster Feststellanlagen an Türen technische Sonnenschutzanlagen Dach und Bodenentwässerung In der Kostengruppe 500 (Außenanlagen) findet man auch: Außenbeleuchtung Ver- und Entsorgungsanlagen des Grundstücks (z. B. Kläranlagen) Brunnen, Zierbrunnen Tor- und Schrankenanlagen Die Einteilung unterhalb der Zehnerstelle ist nicht normiert und kann im Einzelfall abweichen. Eine Übersicht der gängigen haustechnisch relevanten Kostengruppen befindet sich am Ende dieses Kapitels. Betriebsführung und Instandhaltung Die Instandhaltung (engl. Maintenance) von technischen Systemen, Bauelementen, Geräten und Betriebsmitteln soll sicherstellen, dass der funktionsfähige Zustand erhalten bleibt oder bei Ausfall wieder hergestellt wird. (wikipedia.de) Eigentlich sagt der Begriff In-Stand-halten schon alles. Allerdings wird hier nicht nur dafür Sorge getragen, dass die 75

5 Anlage läuft. Instandhaltung wird auch betrieben, um (relative) Sicherheit zu erhalten, dass von dieser Anlage keine Gefahren für Menschen oder materielle Güter ausgeht. In diesem Sinne ist der Begriff Betriebssicherheit nicht nur als Schutz von Ausfällen zu sehen, sondern auch als sicherer Betrieb der Anlage. Neben diesen Aspekten verfolgt die Instandhaltung natürlich auch noch ein wirtschaftliches Ziel (soll nicht heißen, dass die vorher genannten keine wirtschaftlichen Auswirkungen hätten). Das Erreichen der vorgesehenen Lebensdauer ist wirtschaftlich so wichtig, dass zumindest die Abschreibungsdauer überlebt wird. Schafft die Anlage dies nicht, zahlt der Kaufmann oder der Kämmerer für eine Anlage, die nicht mehr existiert bzw. belastet eine Sonderabschreibung die ohnehin knappe Kassenlage zusätzlich. Die Begrifflichkeiten zur Instandhaltung sind in der DIN geklärt. Dort ist definiert, dass zur Instandhaltung folgende Bereiche gehören: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Die Entstörung ist dabei nicht separat aufgeführt, da es sich dabei um eine Aktivität zur Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands bei einem Ausfall handelt. Damit ist dies eine Teilleistung der Instandsetzung. Trotzdem soll hier die Entstörung separat behandelt werden. Die GEFMA (Deutscher Verband der Facility Management Unternehmen) unterteilt die Prozesse rund um den Betrieb der Haustechnik in Anlehnung an die DIN in: Bedienung Prüfungen Wartung 76

6 Inspektion Instandsetzung Verbesserung Bedienung Zu den Pflichten des Bedieners (z. B. Hausmeister oder Haustechniker) als Beauftragter des Anlagenbetreibers (i. d. R. der Eigentümer) gehört die laufende Überwachung der Anlagenfunktion, Betriebszeiten einstellen, Soll-Werte einstellen, Betriebsstoffe nachfüllen, regelmäßige Kontrollen der Anlagen bzw. Betriebsräume und in kürzeren Abständen notwendige Arbeiten, wie Heizung entlüften, Wasserfilter rückspülen oder Gartenbewässerung entleeren. Prüfungen Gemäß Länderprüfordnung und verschiedenen anderen Regelwerken sind wiederkehrende Prüfungen an bestimmten Anlagen durchzuführen. Bei einigen Anlagen ist die Prüfpflicht bei einer Erstprüfung durch einen Sachverständigen festzulegen. Wartung Wartung wird durchgeführt, um Verschleißerscheinungen weitestgehend vorzubeugen (z. B. durch Erneuerung des Schmiermittels). Teile, deren Abnutzung vorgesehen ist, nennt man Verschleißteile. Diese sind im Rahmen der Wartung zu kontrollieren und ggf. zu erneuern. Auch sollen Zustandsveränderungen erkannt und, falls möglich, direkt beseitigt werden (gelockerte Schrauben etc.). 77

7 Der vorausschauende Teil der Wartung betrifft die Festlegung von zukünftigen Maßnahmen auf Grundlage der Beurteilung des Zustands (z. B. Austausch der Baugruppe xy in den nächsten x Monaten erforderlich). Inspektion Inspektion ist die Feststellung und Beurteilung des Istzustands einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung. (DIN 31051: ) Bei der Inspektion soll ohne größere Eingriffe der Zustand festgestellt und bewertet werden. Diese wird in erster Linie mit der Wartung gemeinsam durchgeführt. Falls der Zeitraum zwischen zwei Wartungen für die Verschleißtoleranz einzelner Bauteile zu lang ist, werden ggf. noch eine oder mehrere Inspektionen (ohne Wartung) verlangt. Dies gilt auch für sicherheitsrelevante Anlagen (z. B. Brandmeldeanlagen). Instandsetzung Maßnahmen zur Rückführung in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen heißt nichts anderes als reparieren. Dort, wo es nach Umlagefähigkeit der Kosten (Nebenkosten) geht, wird oft in kleine und größere Instandsetzung unterschieden. Kleininstandsetzungen sind häufig einfache Entstörungen, Beseitigung der Störungsursache mit einfachen Mitteln und geringem Materialeinsatz. Größere Instandsetzungen sind praktisch alle Reparaturen, die über die kleinen hinausgehen. 78

8 Verbesserung Über die reine Instandsetzung hinausgehende Maßnahmen, die den Zustand der Anlage nicht nur wiederherstellen, sondern die Anlage hinsichtlich Gebrauchswert, Zustand, Standfestigkeit, Energieverbrauch oder Lebensdauer besser stellen als vorher. Rechte und Pflichten des Hausmeisters Haustechnische Einrichtungen unterliegen i. d. R. strengen fachlichen Vorgaben und Richtlinien. Daher ist auch für fast alle Gewerke eine fachliche Eignung und deren Nachweis erforderlich. Diese fachliche Eignung umfasst zumeist die entsprechende Facharbeiterausbildung, zusätzlich noch Berechtigungen oder auch Eintragungen in der Handwerksrolle bzw. den Versorgungsunternehmen. Bedienen ist die wesentliche Pflicht des Hausmeisters oder Hautechnikers, sofern dieser vom Betreiber (i. d. R. der Eigentümer) mit dieser Aufgabe betraut ist. Hinweis: Diese Übertragung bedingt eine konkrete Benennung der Aufgaben und eine Einweisung in diese. Des Weiteren muss der Arbeitgeber den Hausmeister/Haustechniker hinsichtlich der Gefahren unterweisen und belehren. Gleiches gilt im Übrigen auch für alle anderen Tätigkeiten im Rahmen der Betriebsführung. Prüfungen sind beinahe ausschließlich durch zugelassene Überwachungsstellen (ZÜS) und deren Sachverständige durch- 79

9 zuführen. Sachkundigenprüfungen können durch den Servicetechniker oder auch den Haustechniker ausgeführt werden, sofern derjenige die Sachkunde erlangt hat und dies auch nachweisen kann (Zertifikat). Zu den Aufgaben des Betreibers oder dessen Beauftragten zählen die Erfassung der prüfpflichtigen Anlagen und deren Prüfzyklen. Weiterhin muss dieser die Prüfungen veranlassen (beauftragen) und deren termingerechte Durchführung überwachen. Neben der Durchführungskontrolle ist die gewissenhafte Durchsicht der Prüfprotokolle notwendig, um Maßnahmen aus festgestellten Mängeln oder Empfehlungen des Sachverständigen einzuleiten. Wartung ist grundsätzlich an ein Fachunternehmen zu beauftragen. Auch die vorgeschriebenen Inspektionen sind im Grunde durch die Servicetechniker ausführen zu lassen. Es gibt trotzdem einige wenige Wartungsarbeiten, die ohne diese fachlichen Voraussetzungen durchgeführt werden können. Diese können nach einer Unterweisung oder in einigen Fällen nach lesen der Bedienungsanleitung erledigt werden. Spezialwerkzeuge und spezielle Messmittel bleiben dem Fachmann vorbehalten. Beispiele für einfache Wartungsarbeiten sind das Wechseln der Filter an Einraumventilatoren oder Einstellarbeiten an Türen (außer Brandschutz). Instandsetzungen sind ebenfalls weitestgehend Sache des Fachbetriebs. Mit reichlich Fingerspitzengefühl gilt es aber abzuwägen, was ohne spezielle Qualifikation und/oder ohne spezielles Werkzeug durchführbar ist. Weigert man sich als Hausmeister standhaft, den Schraubendreher in die Hand zu nehmen, führt das schnell zu berechtigter Verärgerung der 80

10 Fax-Anforderung Telefaxnummer: (08233) Internet-Bestellung FORUM VERLAG HERKERT GMBH, Kundenservice, Mandichostraße 18, Merching Telefon (08233) , Internet: Ja, ich bestelle Das 1x1 für den Hausmeister : Dieses Produkt können Sie in drei Varianten bestellen. Entscheiden Sie selbst (bitte Anzahl angeben): Exemplar/e: Exemplar/e: Exemplar/e: Buch im Taschenformat DIN A6, ca. 370 Seiten, flexibler, abwischbarer Einband zum Preis von 65,- EUR inkl. MwSt., zzgl. Versandkosten, 3399/ /1 E-Book (als EPUB-Datei und PDF-Datei) für Ihren PC oder Ihr mobiles Gerät, zum Preis von 65,- EUR inkl. MwSt., versandkostenfrei, 5598/ /1 Premium-Ausgabe: Buch + E-Book + Digitale Vorlagen zum Abspeichern, Bearbeiten und Ausdrucken zum Preis von 98,- EUR inkl. MwSt., zzgl. Versandkosten, 53399/ /1 Inhaltskurzübersicht: Praxistipps zur Pflege und Wartung von Gebäuden und Außenanlagen von A-Z inkl. Anleitungen, Schaubildern und Diagrammen, u.a. zu folgenden Bereichen: Abfall Arbeitskleidung Aufzugsanlagen Energiemanagement/Energiesparen Erste Hilfe Gefahrstoffe Grünflächenpflege Haustechnik Heizung Lüftung Notfallplan, Flucht- und Rettungspläne Reinigung/Reinigungsintervalle Reparaturarbeiten Sanitär Schließdienste und Schließanlagen Schulhausmeister (Besonderheiten) Verkehrssicherungspflichten Werkstatt/Werkzeuge Winterdienst Arbeitshilfen und Checklisten Checkliste Gebäudeüberprüfung Absender: Checkliste Rundgänge Checkliste Leitern und Tritte Checkliste Sicherheitsmängel Checkliste Betriebskontrolle Aufzug Checkliste Störung Heizung Checkliste Veranstaltungen Recht kompakt Brandschutz/Brandschutzordnung Arbeitsschutz/Unfallverhütung Trinkwasserverordnung Versammlungsstätten (MVStättV) Digitale, bearbeitbare Arbeitshilfen: Sie erhalten alle Arbeitshilfen/Checklisten aus dem Buch digital sowie weitere Dokumente zusätzlich, u.a.: Checkliste Spielplatzkontrolle Nur in der Vorlage Arbeitszeitkontrolle gemäß MiLoG PREMIUM- Räum- und Streuplan Winterdienst Ausgabe Musterbetriebsanweisung Motorkettensägen Mustercheckliste Betriebsbegehung Musterorganigramm Arbeitsschutzakteure Formular Bestellung zum Sicherheitsbeauftragten Firma Telefon Telefax... Straße... PLZ Ort Zur Auftragsbearbeitung bitte -Adresse angeben. Diese Angabe ist freiwillig. Sie können der Verwendung Ihrer Daten für Werbezwecke jederzeit zu den ortsüblichen Basistarifen widersprechen Name, Vorname des Bestellers Datum, Unterschrift und Stempel Wenn Sie zukünftig keine interessanten Angebote mehr erhalten wollen, können Sie der Nutzung Ihrer Daten für Werbezwecke jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widersprechen. Bitte richten Sie Ihren Widerspruch an: FORUM VERLAG HERKERT GMBH, Fax (08233) oder Tel. (08233)

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